長春和北京房價對比之后（高房價是如何幫助地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的）(2007-11-2816:41:25)在給出這個結(jié)論前，我們需要分析一下各地的房價水平，我們就拿長春和北京二地進行比較。

政府對房價問題，實行地方傾斜政策，我們知道，80%以上的房子都是貸款的，貸款額一般都是70%，這樣貸款就占了總房款的56%

根據(jù)長春的規(guī)劃，2006年人均25平（240萬人口），2010年30平（360萬人口），這樣每年平均新增住宅1200萬平，每平米均價3500，每年貸款56%*3500*1200萬=235億

我們再來看下北京的，以下是百度來的數(shù)據(jù)顯示，目前北京四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價達到每平方米13696元，四環(huán)至五環(huán)路地區(qū)為每平方米11439元，五環(huán)至六環(huán)路地區(qū)為每平方米8006元，六環(huán)路以外地區(qū)為每平方米5385元。

我們?nèi)∷沫h(huán)到五環(huán)為均價，11439元/平。

北京年住宅建筑面積5000萬平米。每平米均價11439元，每年貸款56%*11439*5000萬=3203億

也就是銀行每年給北京的支持是長春的13.6倍

我們知道，房價其實是由二部分構(gòu)成的，就是地價和建設(shè)成本，建設(shè)的直接成本其實全國基本上都是一樣，其它的就是各類附加費和征地的費用，這些收入通通是歸入各地政府的財政收入的。

住房的直接建設(shè)成本是多少呢？加上各類配套，我們按每平米1400元計算，那么長春市的目前每年是1400*1200萬=168億，北京是700億，長春市的地方收益是3500*1200萬-168億=420億-168億=252億，北京市是11439*5000萬-700億=5020億啊。

北京市一年比長春市多得4852億元的地方財政收入，僅僅就是賣地，你看看。這筆錢的大部份，我們剛才分析了，不少于56%，是來源于銀行的貸款，5020億*56%=2811億。

你看看，根本就不需要中央政府提供額外財政支持，北京每年也可以辦幾屆奧運的了。

各位看官可能就有疑問了，雖然中央銀行貸款給某個地方的錢多些，但是這些錢總歸是要還給銀行的?。?/p>

問題就出在這里，有二點需要注意。

第一：國家每年的貸款是有額度的，過多必然導(dǎo)致通脹。而國家的建設(shè)、地方的建設(shè)都是需要資金的，誰能越多的獲得國家的貸款支持，誰就能越多的獲得經(jīng)濟發(fā)展的機遇，并處于領(lǐng)先地位。

第二：所有借貸給銀行的錢是要還的。如果長春市和北京市的老百姓或者說購房者的收入水平保持一致的話，那么二地的居民的還貸能力也是一樣的。進一步的說，如果推行高房價的政府在賣地中的收入，不能對當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨疆a(chǎn)生影響的話，那么最終根本就不可能推動房價的進一步上漲。

那么北京市賣地的錢到哪里去了呢？這些錢是如何改變北京人的生活水準(zhǔn)的呢？

我們回到了一個經(jīng)濟學(xué)的問題中去了，那就是為什么會有國家間貧富的的差別？為什么會有地區(qū)間的貧富差別？

我們這里先不細察個中原由，但是我們現(xiàn)在可以給出一個基本性的結(jié)論，那就是高房價政策，是幫助高房價地區(qū)拉開和低房價地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展程度的重要手段。

下面，我們進入到一個關(guān)健性的話題中，那就是北京的房價是如此的高，而房價的大部分是國家貸款，那么我們是如何償還國家貸款的呢？這里面包含了以下二個方面的主要內(nèi)容：第一部份是真實的償還。首先是政府的投資產(chǎn)生的收益，這得益于土地的收入；二是由于市政和城市建設(shè)的發(fā)展，改善了投資環(huán)境，使得投資收益增高；三是出于同樣的理由，大量的國內(nèi)外投資也被吸引了過來。四是吸引了更多人口，購買北京市的房地產(chǎn)，或者來北京消費。這一類的投資，創(chuàng)造了更多的就業(yè)機會，也使人均收入大大增加。這是一個城市有能力消化銀行貸款的一個主要方面。第二部分是根本就不用還的，它有以下幾種情形：一是銀行壞賬，因為我們的銀行都是國家的，最后國家會給它平賬，據(jù)說我們的銀行壞賬也是很高的；這個壞賬為什么要和住宅的房貸說到一起呢？因為地方政府的投資來源中，除了土地收入外，還會由此派生出新的貸款；二是通貨膨脹，房貸都需要十幾年的時間償還，而資源性的東西是漲價較為突出的，十幾年后的錢買不了那么多的東西了。三是特別重要的，就是說北京要創(chuàng)造出一定的GDP，這個GDP是可以還銀行的錢的。如果北京市的貸款，來自于國外銀行，我們先不去講貨幣戰(zhàn)爭里的那一套，這些錢其實你最終都是要還的，而且是用你生產(chǎn)的實物去還，是真的還。但是我們的錢是來自于我們國家自己的銀行，我們銀行每年要增發(fā)和經(jīng)濟增長相應(yīng)的貨幣投放，只要北京能創(chuàng)造出這樣的產(chǎn)業(yè)，國家就要相應(yīng)的增發(fā)出一定的貨幣，這個貨幣對北京而言，它可能是不流出的，它不對外部經(jīng)濟產(chǎn)生影響，但是它是一種支付手段，可以還房貸。舉個例子，北京的飯館多，但還不是北京人吃北京人的，跟外省關(guān)系不大，但是它創(chuàng)造了GDP，你可以拿來還房貸。換句話說，等于用全國人民的錢替北京還貸。所以我們說，低房價的地區(qū)處于十分不利的經(jīng)濟地位，利益之爭，將使它追求高房價，這是房價不可能下降的根本原因。關(guān)于改善群眾住房條件

促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見

市房地局市建委市財政局

（二〇〇八年十一月三十日）

為落實國務(wù)院關(guān)于擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的相關(guān)政策和省政府關(guān)于改善群眾住房條件、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的指導(dǎo)意見，結(jié)合我市實際，制定如下實施意見：

一、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)。普通住房面積標(biāo)準(zhǔn)上限調(diào)至144平方米，在界定普通住房時，閣樓和地下室面積不計入住房面積；凡購買90平方米及以下普通住房的均視為首次購房。

二、實行稅收優(yōu)惠政策。對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅按1%征收。

三、實行收費減免政策。個人貸款購買90平方米以下的住房抵押（或預(yù)告）登記費減半收?。粋€人轉(zhuǎn)讓70平方米以下二手房免收交易手續(xù)費。

四、積極培育二手房市場。個人買賣二手住房免收印花稅和土地增值稅；購買超過2年（含2年）的普通住房對外轉(zhuǎn)讓的，個人不負擔(dān)營業(yè)稅、城建稅和教育費附加；購買90平方米以下二手住房，個人不負擔(dān)契稅；購買90平方米以上二手普通住房,個人按1%稅率負擔(dān)契稅；居民為改善住房條件轉(zhuǎn)讓原有住房繳納的個人所得稅，對轉(zhuǎn)讓人給予所得稅額省、市、區(qū)留成部分等額的財政補貼。

五、實行財政補貼政策。對住房交易中發(fā)生的應(yīng)繳稅金個人不負擔(dān)的部分，由財政予以補貼（各級財政按規(guī)定分成比例負擔(dān)）。財政、稅務(wù)部門要在市房地產(chǎn)交易中心設(shè)立服務(wù)窗口，及時辦理相關(guān)手續(xù)。

六、放寬經(jīng)濟適用房等保障性住房上市限制。2004年以前批準(zhǔn)建設(shè)的經(jīng)濟適用住房可按照完全個人產(chǎn)權(quán)交易；允許棚戶區(qū)改造回遷住房隨時上市交易；2000年以前租住的公有住房尚未進行房改的，可按照1998年的房改政策房改。

七、放寬無籍房處理政策。加快未登記居住房屋的確權(quán)工作進度，未登記居住房屋，經(jīng)市歷史遺留未登記居住房屋確權(quán)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審查通過后，不再到相關(guān)部門辦理會簽審批手續(xù)，根據(jù)聯(lián)席會議紀(jì)要，直接辦理房屋所有權(quán)證，以解決其上市交易難的問題。

八、實行積極的公積金貸款政策。職工購買普通住房的公積金貸款額度可突破現(xiàn)行的40萬元限制，貸款最長期限延長至30年，貸款人的最高年齡限制按法定退休年齡延長5年；個人公積金貸款各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點；職工購房后，可按每平方米800元的標(biāo)準(zhǔn)辦理住房裝修貸款；推行住房公積金異地貸款、住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款政策。

九、調(diào)整土地出讓方式。在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下適當(dāng)縮小或分割出讓地塊規(guī)模，采取分宗出讓、分宗簽訂合同、分宗發(fā)證方式，由以往主推拍賣方

式改為招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式并用。

十、降低土地出讓金首付款比例。土地出讓項目首付款比例可不超過50%，實行土地出讓金分期付款辦法，時限可放寬1年。

十一、簡化項目轉(zhuǎn)讓手續(xù)。對開發(fā)企業(yè)無力續(xù)建的項目，可轉(zhuǎn)讓給有續(xù)建能力的企業(yè)，簡化轉(zhuǎn)讓更名手續(xù)，減免相關(guān)過戶費用。

十二、加快拆遷安置住房建設(shè)。已拆遷且需要對被拆遷人進行房屋安置的，要加快安置住房建設(shè)；開發(fā)企業(yè)無力繼續(xù)實施項目建設(shè)，無法進行回遷安置的，可啟用拆遷保證金，確保被拆遷人按時得到安置。

十三、拓寬開發(fā)企業(yè)融資渠道。支持銀企對接，開展銀團貸款、融資租賃、集合信托等業(yè)務(wù)，推進房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品創(chuàng)新和擔(dān)保方式改革，鼓勵開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)質(zhì)押等辦法多渠道融資，增加有效信貸投放。

十四、鼓勵組團購房。支持個人聯(lián)合組團購房，允許機關(guān)、企事業(yè)單位及社會團體組織職工團購；允許開發(fā)企業(yè)對團購業(yè)務(wù)采取價格優(yōu)惠等促銷方式，刺激消費需求；鼓勵開發(fā)企業(yè)裝修后售房，降低業(yè)主裝修成本，增加企業(yè)銷售收入。

十五、對重點區(qū)域和重點開發(fā)項目予以扶持。加快南部新城、北部新城、西部新城等重點區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)，合理確定地價；對上述區(qū)域的大型商業(yè)綜合體、區(qū)域性批發(fā)市場、寫字樓宇、金融大廈等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目給予優(yōu)惠政策，對區(qū)域發(fā)展具有拉動作用的重大商業(yè)地產(chǎn)項目，可采取一事一議的方式給予政策支持；鼓勵在開發(fā)區(qū)和工業(yè)集中區(qū)進行工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，享受相關(guān)優(yōu)惠政策。

十六、加快推進棚戶區(qū)改造。加大對棚戶區(qū)改造的土地收儲力度，落實回遷優(yōu)惠政策，確保棚戶區(qū)居民按期回遷；推行房屋拆遷貨幣化安置和異地安置，節(jié)約拆遷安置房建設(shè)用地，提高土地利用效益。

十七、加大危舊房改造力度。支持開發(fā)企業(yè)對老城區(qū)危舊房進行改造建設(shè)，房屋產(chǎn)權(quán)人要積極參與配合，共同搞好開發(fā)建設(shè)；對危舊房改造項目，給予相應(yīng)的土地劃撥、配套費減半等政策支持。

十八、抓好政府保障性住房建設(shè)。擴大廉租房、政府保障房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模，增加供應(yīng)量；優(yōu)先安排廉租房和政府保障房的規(guī)劃、用地和資金，全力保證建設(shè)的數(shù)量、質(zhì)量和工期；逐步放寬廉租房和購買經(jīng)濟適用房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，提高低保和低收入家庭居住水平。

十九、規(guī)范房地產(chǎn)市場管理。制定相關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，明確住宅小區(qū)的物權(quán)歸屬，實行預(yù)售前審查公示制度，完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用體系建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計信息披露制度；充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會