房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的優(yōu)勢和隱患(2010-02-0720:30:58)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽：北大縱橫張健房地產(chǎn)房產(chǎn)中國房地產(chǎn)報(bào)：目前房企之間、特別是大型房企之間聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)象越來越多，從企業(yè)戰(zhàn)略的角度，如何看待這種“聯(lián)姻”現(xiàn)象？張?。郝?lián)合開發(fā)是房企很好的一種擴(kuò)張方式，可以使企業(yè)在資金、技術(shù)等方面實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢、資源互補(bǔ)，有利于企業(yè)做大、做強(qiáng)。像香港目前幾個(gè)大的房地產(chǎn)項(xiàng)目常常也是房企聯(lián)合開發(fā)的。我認(rèn)為隨著房地產(chǎn)市場的區(qū)域化發(fā)展和“外行”企業(yè)的大量介入以及土地價(jià)格的不斷攀升，企業(yè)出于控制風(fēng)險(xiǎn)等方面的考慮，聯(lián)合開發(fā)的趨勢會在今后的一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)下去。中國房地產(chǎn)報(bào)：從管理的角度看，房企合作開發(fā)在哪些方面存在隱患？張?。耗壳胺科箝g的合作形式是多種多樣的，有純戰(zhàn)略上的合作，有“一方出資、一方運(yùn)作”式的合作，也有企業(yè)之間經(jīng)營上的合作，其中最后一種合作形式是最容易出現(xiàn)矛盾的。以下三個(gè)方面最值得合作房企注意：一是資金監(jiān)管，要避免一方的資金被另一方挪用的情況發(fā)生；二是成本控制，如果把握不好，很容易導(dǎo)致合作方產(chǎn)生糾紛或是對彼此的不信任；三是利潤追求度，對利潤的把握也是有風(fēng)險(xiǎn)的，合作方在這個(gè)問題上也要達(dá)成一致。姜煒：不同的房企在開發(fā)理念、手法方式、對市場的認(rèn)知程度、產(chǎn)品形態(tài)等方面都會有不同的理解，因此在合作過程中，在決策機(jī)制、利益分配、人員組合、文化融合等方面都有可能出現(xiàn)分岐。中國房地產(chǎn)報(bào):房企在選擇合作對象時(shí)應(yīng)注意什么問題？合作房企如何在項(xiàng)目開發(fā)前期合理規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)？姜煒：企業(yè)在選擇合作對象時(shí)，首先要考量對方在企業(yè)文化和經(jīng)營理念上是否與自己相吻合。當(dāng)然在國內(nèi)，特別是前幾年，“你出地、我出錢”式的合作模式更為普遍，這種情況下，雙方只要各司其職就會合作得比較順暢。但目前的趨勢是大型房企間的合作越來越多，比如去年年底拿下廣州亞運(yùn)村項(xiàng)目地塊的三家上市企業(yè)，它們之間的合作絕對是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，其拿地之后將采取怎樣的合作模式就頗引人關(guān)注。包括它們的決策層如何組成、董事會如何搭建、執(zhí)行層如何配置，都將在一定程度上影響項(xiàng)目今后的走向。在我看來，大型企業(yè)之間的聯(lián)手，最科學(xué)的合作模式應(yīng)該是成立一個(gè)獨(dú)立的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)作，雙方或多方只在決策層面上體現(xiàn)“聯(lián)合”，操作過程中所有部門都只對這個(gè)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)。傳統(tǒng)的平衡體制只能在這個(gè)團(tuán)隊(duì)的決策層中體現(xiàn)，如果這個(gè)團(tuán)隊(duì)在執(zhí)行層面也經(jīng)常體現(xiàn)出不同企業(yè)理念之間的“碰撞”，那么這個(gè)聯(lián)合體就很有可能出現(xiàn)問題。另外，這樣的合作模式必須是在合作之初就確定下來的。張?。簝?yōu)勢互補(bǔ)是房企間合作的大前提，因此，選擇合作對象時(shí)要事先掌握這個(gè)企業(yè)的相關(guān)資訊，比如企業(yè)管理層的背景、目前的財(cái)務(wù)狀況、銀行資信、之前相關(guān)項(xiàng)目的運(yùn)營情況等等。另外，應(yīng)該以長期的發(fā)展角度看待雙方的合作。責(zé)、權(quán)、利明確是避免合作過程中出現(xiàn)糾紛的最重要一環(huán)，合作方在項(xiàng)目開發(fā)之前就定要把這些事情界定清楚，同時(shí)用合同的形式固定下來。中國房地產(chǎn)報(bào):聯(lián)合體中各房企的股份比例或者投資比例是決定哪一方在項(xiàng)目開發(fā)中占據(jù)主導(dǎo)地位的最關(guān)鍵因素嗎？在財(cái)務(wù)管理和利益分配上又該把握怎樣的原則？姜煒：股份或投資比例肯定會在合作項(xiàng)目中產(chǎn)生影響因素，比如會決定合作方誰擔(dān)當(dāng)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)中的總經(jīng)理、而由誰擔(dān)當(dāng)副總經(jīng)理的問題，這將在一定程度上影響執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的企業(yè)文化和開發(fā)理念，但未必是最關(guān)鍵因素，還要看各企業(yè)的具體決策體制。至于財(cái)務(wù)管理和利益分配是需要在合作之前就決定好的內(nèi)容，執(zhí)行團(tuán)隊(duì)一定要實(shí)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)管理制度，如果運(yùn)作過程中動用一筆支出還需要向兩方甚至三方企業(yè)高層打報(bào)告的話，肯定會影響這個(gè)項(xiàng)目向市場推進(jìn)的速度，甚至出現(xiàn)更大的問題。因此合作開發(fā)的項(xiàng)目，對前期的財(cái)務(wù)預(yù)算、計(jì)劃的要求比較高，前期工作必須做充分，股東的資金投入也必須到位。張?。和ǔ碚f，大股東在合作中的確會占據(jù)主導(dǎo)地位，但這個(gè)問題也要分情況對待。比如一家資金實(shí)力雄厚但欠缺房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)和另一家房企合作，它可以在投資上占據(jù)更大比例，但將經(jīng)營決策權(quán)更多地交給有操作經(jīng)驗(yàn)的合作方，這樣更利于這個(gè)項(xiàng)目向符合市場需求的方向發(fā)展。在我接觸的案例中，投資比例相對平均的合作企業(yè)發(fā)生矛盾的概率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資比例懸殊的合作企業(yè)，在這種情況下，事先明確責(zé)、權(quán)、利就顯得尤為關(guān)鍵。中國房地產(chǎn)報(bào):在開發(fā)過程中合作房企應(yīng)如何調(diào)配分工內(nèi)容？不同的房企會有不同的企業(yè)文化和管理理念，又該如何處理合作過程中由此產(chǎn)生的矛盾？姜煒：合作方在開發(fā)中應(yīng)履行好事先約定的投入資金的義務(wù)，在團(tuán)隊(duì)管理上也擁有推薦崗位人選的權(quán)利，但在具體運(yùn)作上，應(yīng)該嚴(yán)格由獨(dú)立執(zhí)行團(tuán)隊(duì)來掌控工作內(nèi)容。如果出現(xiàn)單獨(dú)由某家管工程、某家管營銷這樣的局面，那么這個(gè)項(xiàng)目將來很可能會出現(xiàn)問題。另外，這個(gè)獨(dú)立執(zhí)行團(tuán)隊(duì)除了從合作方吸納一部分專業(yè)人才之外，也可以公開招聘一些崗位的職業(yè)經(jīng)理人，以使這個(gè)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)更具有中立性和客觀性。在具體的操作上，執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的決策層應(yīng)拋開各自企業(yè)的立場，而是站在合作項(xiàng)目本身的角度，去考慮這個(gè)項(xiàng)目最理想的發(fā)展方向，以及如何通過這個(gè)項(xiàng)目獲取最大的利益，就可以盡量避免在戰(zhàn)略決策上出現(xiàn)分岐。對于欠缺聯(lián)合開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)的中小房企來說，想要更加順暢地進(jìn)行戰(zhàn)略合作，一個(gè)最合理的模式就是聘請專業(yè)的第三方團(tuán)隊(duì)進(jìn)行開發(fā)。合作方作為投資商，尋找一個(gè)合適的開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，待項(xiàng)目上市后按約定分配利潤，我覺得對中小企業(yè)來說這可能會是將來的一個(gè)方向。（本文來源：2010年1月25日中國房地產(chǎn)報(bào)）姜煒是全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長張健北大縱橫管理咨詢集團(tuán)合伙人，資深房地產(chǎn)投融資和戰(zhàn)略專家，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)