營銷部2021天津市房地產(chǎn)市場年度報(bào)告篇首語：永遠(yuǎn)值得銘記的“地獄人間〞的2021年金融危機(jī)保障性住房百年一遇，發(fā)達(dá)國家深陷衰退4萬億直接拉動(dòng)GDP增長1-2%降息6年來首降，3月降息5次熊市73%歷史最大跌幅9千億投資抄底降薪裁員降價(jià)12月全國70大中城市房價(jià)3年半來首降退房萬科退房風(fēng)波流拍2007瘋狂，2008沒錢住宅？商業(yè)？誰能抄底？開源節(jié)流目錄

宏觀形勢及政策走勢分析2008年天津土地市場走勢分析商品房、商品住宅銷售形勢分析未來市場預(yù)測重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)情況

宏觀形勢及政策走勢分析宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)投資開發(fā)天津市政建設(shè)“救市”政策效應(yīng)興旺國家深陷衰退，未來數(shù)年經(jīng)濟(jì)將顯著低于潛在增長率，中國經(jīng)濟(jì)面臨比1998年更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。1、美國次貸引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)持續(xù)蔓延影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，美國、歐洲經(jīng)濟(jì)整體陷入衰退。2、財(cái)政刺激是各國提振經(jīng)濟(jì)的唯一出路。3、中國財(cái)政、貨幣政策調(diào)控力度前所未有，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。4、刺激購房需求、緩解開發(fā)商資金壓力扶持房地產(chǎn)業(yè)的開展將是保持中國經(jīng)濟(jì)較快平穩(wěn)增長的重要任務(wù)。

中國經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，挑戰(zhàn)“保八〞。PPI直線快速下跌，出口大幅回落，經(jīng)濟(jì)下滑速度較快。就中國而言，GDP增速8%以下已是經(jīng)濟(jì)衰退，2021年“保八〞任務(wù)艱巨。2021年8%？7.3%？2003年中央經(jīng)濟(jì)工作會議2004年2005年2006年2007年實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性穩(wěn)健的財(cái)政政策和貨幣政策，鞏固宏觀調(diào)控成果堅(jiān)持實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和貨幣政策，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的良好勢頭穩(wěn)健的貨幣政策和財(cái)政政策，實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展實(shí)行從緊的貨幣政策，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，采取有力措施，加強(qiáng)流動(dòng)性管理，防止經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向過熱和明顯通脹2008年“保增長，促發(fā)展”；實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策六年政策路線圖，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國保增長的根本途徑。緊縮貨幣政策轉(zhuǎn)向適度寬松。存款準(zhǔn)備金，中國人民銀行根據(jù)法律的規(guī)定，要求各商業(yè)銀行按一定的比例將吸收的存款存入在人民銀行開設(shè)的準(zhǔn)備金賬戶，對商業(yè)銀行利用存款發(fā)放貸款的行為進(jìn)行控制。2007-2021年6月年內(nèi)14次提高存款準(zhǔn)備金率，2021年9月開始5次調(diào)低存款準(zhǔn)備金率。2021年9月央行6年首度降息，通脹壓力繼續(xù)消失，通縮風(fēng)險(xiǎn)增大。中國CPI通脹已連續(xù)6個(gè)月放緩至10月份的4.0%，PPI自8月份后已見頂回落，11月大幅放緩至2%，由于出口與內(nèi)需放緩和全球大宗商品價(jià)格泡沫的破滅，中國通脹壓力將繼續(xù)消失，而出現(xiàn)通縮的可能性在不斷增大。CPI繼續(xù)走低，下半年開始5次調(diào)整存貸款利率，未來降息預(yù)期強(qiáng)烈。財(cái)政政策力度加大，4萬億、減稅等刺激經(jīng)濟(jì)開展?！?萬億〞經(jīng)濟(jì)刺激預(yù)計(jì)未來兩年每年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長約1-2個(gè)百分點(diǎn)，近一半資金投向交通根底設(shè)施和城鄉(xiāng)電網(wǎng)建設(shè)。減稅：出口退稅、降低住房交易稅費(fèi)等。

2021年財(cái)政政策繼續(xù)擴(kuò)張，如上調(diào)個(gè)人所得稅起征點(diǎn)；向弱勢群體發(fā)放消費(fèi)券；減免房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅；保障性住房消費(fèi)等。本輪經(jīng)濟(jì)下行周期外圍國際環(huán)境、中國經(jīng)濟(jì)根本面與過往都有明顯區(qū)別，因而4萬億政府基建投資所啟動(dòng)的社會投資〔社會基建投資和房地產(chǎn)投資〕所能產(chǎn)生的“乘數(shù)〞效應(yīng)遠(yuǎn)不及1998年。

原因：1、1998年后十年間中國根底設(shè)施已取得極大改善；2、房地產(chǎn)市場已進(jìn)入調(diào)整期，但還未結(jié)束，房價(jià)調(diào)整還未到位，成交量難以短期內(nèi)上升；2021年全國各大城市成交量低迷，庫存消化仍需相當(dāng)時(shí)間，因而房地產(chǎn)開發(fā)商的投資積極性也受到打擊。中國過去30年經(jīng)濟(jì)下降周期經(jīng)濟(jì)調(diào)整往往都持續(xù)3年以上時(shí)間。因而，本輪經(jīng)濟(jì)周期在2007年見頂后已步入下滑期，2021年見底前方可全面復(fù)蘇。當(dāng)前中國刺激經(jīng)濟(jì)開展有利條件：1、政府資產(chǎn)負(fù)債表更加穩(wěn)健，不良貸款與國債余額之和占GDP比重已從1998年的43%降至目前26%；2、政府財(cái)力有所增強(qiáng)，財(cái)政收入占GDP比重由1998年的12%上升至目前的21%。中國仍具備利用財(cái)政政策作為經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定器的能力。2021年不是底，外部環(huán)境和國內(nèi)投資需求將經(jīng)歷數(shù)年調(diào)整方可見底。中國1978-2021年GDP增長率走勢圖宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)投資開發(fā)天津市政建設(shè)“救市”政策效應(yīng)2021年1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額共計(jì)完成26545.7億元，同比增幅5%以上。從全國各大城市來看，北京、深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資2021年同比下降，特別是北京投資額將下降300億元以上，此輪市場調(diào)整已使得一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯降溫，而且仍將持續(xù)。2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比持續(xù)增加，北京、深圳呈明顯回落態(tài)勢，天津繼續(xù)保持平穩(wěn)增加。2021年天津商品房新開工、竣工、施工面積有望同比持平。

依據(jù)2007年天津市各項(xiàng)宏觀開發(fā)數(shù)據(jù)表現(xiàn)，2021年天津市各項(xiàng)指標(biāo)將同比持平，面對目前銷售不暢，竣工面積形成供給推向市場后，將使得市場呈現(xiàn)更加明顯的供大于求態(tài)勢。

注：2007年1-11月天津市商品房竣工面積731.23萬平米注：2007年1-11月天津市商品房施工面積3728.52萬平米注：2007年1-11月天津市商品房新開工面積1214.84萬平米2021年天津商品房銷售額呈低于同期開發(fā)投資額，開發(fā)商利潤空間稀薄。由房地產(chǎn)開發(fā)投資額與同期商品房銷售額比照來看，2005-2007年天津市商品房銷售額明顯高于投資開發(fā)額，房地產(chǎn)市場步入快速上升通道，特別是2007年市場的非理性瘋狂，而2021年商品房銷售額已低于同期開發(fā)投資額，市場銷售慘淡已使得開發(fā)商投資開發(fā)的資金本錢提高，利潤空間縮小，開發(fā)熱情備受打擊。2021年天津市存款額同比增幅超過貸款額，房地產(chǎn)市場資金來源同比國內(nèi)貸款、其他資金大幅增加。2021年1-11月天津中資金融機(jī)構(gòu)人民幣存款額9185億元，同比2007年增加17%，貸款額7049億元，同比增加15%。消費(fèi)者已更多地選擇儲蓄來作為當(dāng)前面對市場投資風(fēng)險(xiǎn)的選擇。從房地產(chǎn)市場資金結(jié)構(gòu)分布來看，自籌資金最高為270億，國內(nèi)貸款僅為241億，隨著2021年下半年適度寬松貨幣政策執(zhí)行，開發(fā)商資金鏈緊張狀況將得到緩解。宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)投資開發(fā)天津市政建設(shè)“救市〞政策效應(yīng)全國“救市〞政策---加大保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)普通自住商品住房消費(fèi)，貨幣、稅收政策組合拳。

10月22日11月9日12月17日對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí),下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)國務(wù)院出臺擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)政策，其中涉及加快建設(shè)保障性安居工程并用4萬億資金拉動(dòng)內(nèi)需，突出點(diǎn)明房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位加大保障性住房建設(shè)力度；進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策12月21日新“國六條”2021年10月北京、上海、深圳成交量都大幅上升，天津表現(xiàn)相對較為平淡。救市政策在刺激需求方面影響主要是放寬購房入戶，提高住房公積金貸款額度和貸款年限，降低契稅和給予財(cái)政補(bǔ)貼，進(jìn)一步降低了購置90平方米以下住房本錢，減輕二手房交易費(fèi)用，促進(jìn)居民合理住房消費(fèi)。2021年下半年來成交量降幅較顯著的上海、北京，以及2007年已開始調(diào)整的深圳在10月來成交量都呈現(xiàn)大幅上升。一線城市市場結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，用家、炒家都占有相當(dāng)比例，市場表現(xiàn)波動(dòng)幅度較大，年末受政策影響，大量自住需求得以釋放。天津市場長期都以用家的自住需求為主，因而相較其他城市，2021年成交量較為平淡，始終低位徘徊，短期內(nèi)政策刺激影響有限。深圳、北京房價(jià)調(diào)整幅度較大且10月來仍呈繼續(xù)直線下降，天津房價(jià)相較比較平穩(wěn)，環(huán)比增減幅為5%左右。2021年天津市多個(gè)區(qū)域新建商品住宅房價(jià)全面回調(diào)，因而使得天津新建商品住宅成交均價(jià)主要受成交區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整影響呈現(xiàn)增減，但環(huán)比增減幅為5%左右。不同于北京、深圳等城市，房價(jià)同比增幅來看，天津市也是表現(xiàn)最為平穩(wěn)的，深圳、北京都出現(xiàn)了較大幅度的下降。2008年天津土地市場走勢分析土地（經(jīng)營性用地）成交地價(jià)、樓面價(jià)重點(diǎn)成交地塊2021年土地成交面積同比大幅增加，其中工業(yè)用地占比50%。2021年天津市成交土地用地面積、規(guī)劃建筑面積都到達(dá)2007年2倍以上。但工業(yè)用地成交面積占比到達(dá)50%，經(jīng)營性用地占比大幅減小，特別是純住宅用地占比由30%縮減至10%。單位：面積—萬平米金額—億元樓面價(jià)—元/平米注：合計(jì)樓面價(jià)為經(jīng)營性用地2007年環(huán)城四區(qū)土地市場不斷刷新紀(jì)錄--62億昆明星耀，華潤置地、華僑城等都高價(jià)買進(jìn)土地，而事隔一年，環(huán)城四區(qū)土地遇冷，成交占比份額大幅下降且年內(nèi)成交土地46%為工業(yè)用地，經(jīng)營性用地成交面積同比減少21%。2021年環(huán)城四區(qū)房價(jià)水平領(lǐng)跌全市，在售工程銷售均價(jià)與2007年地塊樓面價(jià)持平，未來1-2年內(nèi)存量房、保障性住房供給都使得環(huán)城四區(qū)開發(fā)前景不被看好。2021年環(huán)城四區(qū)占比下降，遠(yuǎn)郊區(qū)縣、濱海新區(qū)是成交土地的主要分布區(qū)域3127122019131449543827174656217土地〔經(jīng)營性用地〕成交地價(jià)、樓面價(jià)重點(diǎn)成交地塊除商業(yè)用地外，居住、商業(yè)綜合地塊以及純住宅用地樓面價(jià)都呈現(xiàn)大幅回落。其中綜合地塊主要分布在塘沽、薊縣和東麗，地價(jià)較低；純住宅用地主要分布在遠(yuǎn)郊區(qū)縣的寶坻、武清。從各大區(qū)域經(jīng)營性用地地價(jià)來看，環(huán)城四區(qū)降幅顯著，2021年平均地價(jià)已跌回至2006年水平。市內(nèi)六區(qū)由于多為商業(yè)地塊，地價(jià)走勢平穩(wěn)。2021年經(jīng)營性用地樓面價(jià)走低主要由于居住、商業(yè)綜合地塊價(jià)格下降幅度較大。2021年全國范圍內(nèi)土地市場遇冷，流拍、退地等屢次上演。2007年開發(fā)商高價(jià)拿地導(dǎo)致目前開發(fā)遇阻，資金鏈緊張，而且對后市看淡，因而2021年土地市場慘淡。反觀，局部具有資金實(shí)力房企趁低吸納土地。未來城市中心區(qū)具有地段優(yōu)勢綜合體地塊可成為企業(yè)躲避市場風(fēng)險(xiǎn)尋求的方向。流拍流標(biāo)地塊流拍流標(biāo)原因上?；菽湘?zhèn)東城區(qū)C6-1儲備地塊無人競買而流標(biāo)深圳寶安2宗地塊無開發(fā)商報(bào)名流拍北京廣渠路15號地塊競買商不夠流標(biāo)南京河西南部地區(qū)4號地塊無人競買而流標(biāo)上海長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的7C北地塊無人競買而流標(biāo)土地市場“遇冷〞---資金鏈緊張，前景看淡2021年全國局部優(yōu)質(zhì)地塊流拍流標(biāo)情況表2021年全國局部地塊退地情況表地塊名稱原競得單位上海普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司上海黃浦區(qū)163地塊蘇寧環(huán)球集團(tuán)福建白馬路地塊福建融信地產(chǎn)廣州天河區(qū)員村絹麻廠地塊恒大地產(chǎn)鄭州建設(shè)西路北、伏牛路西地塊鑫苑（中國）置業(yè)有限公司商品房、商品住宅銷售形勢分析新建商品房成交量新建商品房成交均價(jià)二手房成交重點(diǎn)監(jiān)測樓盤天津市商品房市場投資呈現(xiàn)由住宅向其他物業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢。商品房與商品住宅成交額之差，我們可以稱為“投資性產(chǎn)品〞。由近幾年天津市投資性產(chǎn)品成交金額分布來看，除住宅外的寫字樓、商鋪等商業(yè)用房正逐漸成為房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移的方向。2021年天津商品住宅成交量近三年來首次呈現(xiàn)低迷，同比減少48.78%。同比2007年，2021年市場突出表現(xiàn)是在4-6月，7-9月旺季期成交量都呈現(xiàn)環(huán)比回落。2021年4-6月商品住宅成交量同比降幅在30%以上，7-9月間同比降幅在60-70%以上。成交量急速下滑，而在其后政策出臺后對成交量刺激作用非常有限。從行為金融學(xué)角度解釋，在市場環(huán)境惡劣時(shí)，各種信息、政策更多地被解讀為利空，而且在消費(fèi)者中“悲觀〞情緒迅速蔓延。2021年各月供求比始終低位徘徊，市場供大于求趨勢明朗。2021年的“金九銀十〞----成交低迷，降聲一片，局部片區(qū)整體調(diào)整幅度超20%。

板塊主要在售項(xiàng)目9月均價(jià)（元/m2)降價(jià)幅度整體降價(jià)幅度東南板塊領(lǐng)世達(dá)觀600023%22%領(lǐng)世深白500027%金地格林世界洋房7000高層550018%京津公路沿線長瀛御龍灣高層500024%22%澤天下500028%城際美景400016%潮白河板塊錦繡香江298037%37%老城廂板塊中新城上城1000023%27%富力城940028%金盛國際起價(jià)700030%9-10月相對活潑的片區(qū)在價(jià)風(fēng)格整上也是較活潑的，比照之前，津南的東南板塊、北辰的京津公路板塊、寶坻的潮白河板塊、南開的老城廂板塊調(diào)整幅度最為顯著，也是秋季市場上最有代表性的區(qū)域整體價(jià)風(fēng)格整，其區(qū)域整體調(diào)整幅度均超過20%。東南、老城廂板塊整體直降均價(jià)幅度的加深使得其成交量也明顯領(lǐng)先其他區(qū)域。四大片區(qū)成交占比呈均衡開展，2021年環(huán)城四區(qū)價(jià)格快速大幅回落，成交量持續(xù)攀升。經(jīng)過3年開發(fā)，天津市四大區(qū)域板塊齊頭并進(jìn)均衡布局已初具規(guī)模，從2021年各區(qū)域成交占比來看，各板塊占比都達(dá)20%以上，其中環(huán)城四區(qū)由于價(jià)格的深度回調(diào)，成交量攀升。從各區(qū)域成交量占比走勢圖來看，遠(yuǎn)郊區(qū)縣是量價(jià)變化高度敏感，波動(dòng)起伏極大的區(qū)域，10月保利上河雅頌開盤使得區(qū)域成交量堪比其他區(qū)域，但隨后大幅下降，區(qū)域開發(fā)市場風(fēng)險(xiǎn)性較高。80-100平米實(shí)用小戶型以及120-150平米中大戶型占據(jù)主要地位。全市與市內(nèi)六區(qū)數(shù)據(jù)比照來看，市內(nèi)六區(qū)各成交戶型面積分布較為平均。天津市主流戶型始終為實(shí)用型80-120平米和改善型120平米以上大戶型，以改善型需求為主的自住用家占有相當(dāng)比例。2021年天津市新建商品住宅與二手房成交情況新建商品房成交量新建商品房成交均價(jià)二手房成交重點(diǎn)監(jiān)測樓盤2021年價(jià)格呈現(xiàn)寬幅波動(dòng)整理，區(qū)域結(jié)構(gòu)性調(diào)整為主導(dǎo)因素。全市范圍內(nèi)多個(gè)區(qū)域價(jià)格直線下降已是不爭的事實(shí)，而且已由環(huán)城四區(qū)蔓延至市內(nèi)六區(qū)。開發(fā)商為促進(jìn)消化存量也紛紛轉(zhuǎn)換銷售策略，“不是沒有需求，只是價(jià)格沒有調(diào)整到位〞已成消費(fèi)者普遍共識，局部價(jià)格降到位的工程往往能取得突出的銷售業(yè)績。市內(nèi)六區(qū)房價(jià)已顯下降趨勢，遠(yuǎn)郊區(qū)縣量價(jià)變化敏感度較高。遠(yuǎn)郊區(qū)縣還處于有待開發(fā)上升期，雖然區(qū)域內(nèi)進(jìn)駐了大量品牌開發(fā)商，但由于客源有限且基建、配套設(shè)施有待開展，都限制了遠(yuǎn)郊區(qū)縣房地產(chǎn)市場的開發(fā)。開發(fā)商各自為戰(zhàn)，地段價(jià)格聯(lián)盟不復(fù)存在。老城廂梅江各工程根據(jù)自身銷售策略分別選擇適時(shí)調(diào)價(jià)，特別是11-12月個(gè)別弘澤印象、橡樹原大幅降價(jià)，整體而言，個(gè)別樓盤降價(jià)行為并未形成梅江區(qū)域降價(jià)，區(qū)域也并非影響全市房價(jià)的主導(dǎo)因素。市內(nèi)六區(qū)率先主動(dòng)價(jià)格回調(diào)的區(qū)域，特別是上城豪苑，但其他工程也并未迅速跟進(jìn)，各工程都依據(jù)自身的價(jià)格體系而進(jìn)行調(diào)整。老城廂由于年內(nèi)整體價(jià)格回調(diào)，成交量表現(xiàn)亮眼，是天津市內(nèi)六區(qū)房價(jià)水平的方向標(biāo)。東南西青中北鎮(zhèn)東南板塊陷入惡性“價(jià)格戰(zhàn)〞。區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤供給集中，領(lǐng)世郡率先發(fā)動(dòng)全面降價(jià)的價(jià)格戰(zhàn)，其他工程被動(dòng)跟從降價(jià)。東南板塊為環(huán)城四區(qū)惡性價(jià)格戰(zhàn)的區(qū)域，這也使得區(qū)域內(nèi)2007年高價(jià)拿地的開發(fā)商無所適從。東南板塊的降價(jià)也促使西青中北鎮(zhèn)開始降價(jià)，其中假日風(fēng)景作為區(qū)域內(nèi)代表工程在其他工程已開始陷入降價(jià)的價(jià)格戰(zhàn)中，價(jià)格依然保持相對平穩(wěn)。新建商品房成交量新建商品房成交均價(jià)二手房成交重點(diǎn)監(jiān)測樓盤二手房市場低迷甚于新建商品住宅，但成交價(jià)格相對較為平穩(wěn)。2021年天津市二手房成交250.24萬平米，僅為新建商品住宅的一半。從全年走勢來看，從2021年3月開始持續(xù)走低直至10月受鼓勵(lì)刺激政策影響，成交量呈現(xiàn)上升，但全年仍表現(xiàn)較為低迷。成交價(jià)格表現(xiàn)較為平穩(wěn)，全年在5000-5500元/平方米間波動(dòng)，全年均價(jià)標(biāo)準(zhǔn)差僅為152元/平米，而新建商品住宅那么到達(dá)271元/平米。從一手房與二手房2021年均價(jià)同比增幅來看，10月以來新房同比已呈負(fù)增長，二手房那么表現(xiàn)較為穩(wěn)健，由此可見，當(dāng)前市場期房有風(fēng)險(xiǎn)，銷售者更傾向選擇現(xiàn)房。二手房房價(jià)表現(xiàn)更為穩(wěn)健，現(xiàn)房更受認(rèn)可。新建商品房成交量新建商品房成交均價(jià)二手房成交重點(diǎn)監(jiān)測樓盤2021年樓盤TOP202021年開發(fā)商按成交金額排名開發(fā)商在售項(xiàng)目數(shù)量成交面積(萬平方米)成交金額(億元)萬科731.3327.13富力420.8819.27中新214.4916.31融創(chuàng)312.1713.07萬通412.8512.65紅磡116.8011.66樂康49.866.60金地19.806.26首創(chuàng)18.975.81泰達(dá)建設(shè)56.545.11遠(yuǎn)洋35.774.75合計(jì)

149.47128.62占比全市

29.88%37.16%未來市場預(yù)測宏觀經(jīng)濟(jì)、政策存量供應(yīng)、需求價(jià)格周期論中國經(jīng)濟(jì)加速下滑，最快2021年底復(fù)蘇，未來經(jīng)濟(jì)增長模式由出口導(dǎo)向型轉(zhuǎn)為內(nèi)需推動(dòng)型。長時(shí)間以來，中國GDP增長率核算都以生產(chǎn)為導(dǎo)向，而西方國家以消費(fèi)為導(dǎo)向。隨著存貨的不斷消耗再生產(chǎn)，那么經(jīng)濟(jì)才可復(fù)蘇進(jìn)入良性循環(huán)。此輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)由興旺國家銀行系統(tǒng)爆發(fā)，重創(chuàng)程度不同于以往。從長遠(yuǎn)考慮，中國經(jīng)濟(jì)將由以出口為導(dǎo)向轉(zhuǎn)型為內(nèi)需推動(dòng)型。2021年1季度開始4萬億投資已逐步落實(shí)，投資拉動(dòng)、內(nèi)需拉動(dòng)效應(yīng)將開始顯現(xiàn)，3-4季度以后將表現(xiàn)更為明顯。內(nèi)需能否翹動(dòng)很大程度上也要看房地產(chǎn)市場表現(xiàn)。宏觀經(jīng)濟(jì)、政策存量供應(yīng)、需求價(jià)格周期論2021年天津市保障性住房開發(fā)方案租賃性經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房共計(jì)70萬平米，保障性住房供給力度增加必將分流目前商品住宅市場需求，特別是品質(zhì)與保障性住房接近的普通商品住宅受沖擊影響較大，區(qū)域房價(jià)水平將在保障性住房拉動(dòng)下走低。1998年香港亞洲金融風(fēng)暴之時(shí)，樓市暴跌，開發(fā)商資產(chǎn)急速縮水，港人負(fù)資產(chǎn)人士遍地可見，與此同時(shí)，8萬套公屋入市，其后數(shù)年直至當(dāng)前香港樓價(jià)都未升至1998年前。由此可見，面對當(dāng)前全球性的金融危機(jī)，中國政府為拉動(dòng)內(nèi)需，啟動(dòng)保障性住房必然對商品住宅市場結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響，特別是目前天津市住宅市場存量尚待消化之時(shí)，保障性住房的供給將對商品住宅市場帶來沖擊。保障性住房建設(shè)成為拉動(dòng)內(nèi)需、刺激消費(fèi)的主要消費(fèi)形式，住宅市場結(jié)構(gòu)面臨重大轉(zhuǎn)變，商品住宅價(jià)格壓力較大。08年全年新增供給量845萬平米，而同期僅銷售了500萬平米，市場尚有345萬平米的存量。2007-2021年土地出讓量較大，但由于2021年市場銷售不佳，眾多地塊紛紛選擇推遲開發(fā)，因而預(yù)計(jì)2021年市場總供給量將到達(dá)1600萬平米左右。天津正常每年新建住宅消化量約在800-900萬平米，08年成交量低位徘徊，同比減少近50%，但由于天津市場仍以自住剛性需求為主，2021年積壓的有待釋放，但外部市場環(huán)境仍不明朗，09年市場仍較為敏感，成交量難以大幅上升。市場消化存量尚需時(shí)日，成交量水平與2021年持平，2021年市場呈現(xiàn)更為顯著的供大于求。宏觀經(jīng)濟(jì)、政策存量供應(yīng)、需求價(jià)格周期論房價(jià)深度下降趨勢已形成，此輪市場調(diào)整時(shí)間較預(yù)期長。結(jié)合房地產(chǎn)市場特征，將房價(jià)走勢分為短期走勢即3月均線，中期走勢即6月均線，長期走勢即年均線。從具有代表性的市內(nèi)六區(qū)價(jià)格來看，從2005-2021年上半年數(shù)據(jù)看，在幾次大的調(diào)整過程中，短期均線均未跌破中期均線，在中期均線附近有強(qiáng)支撐，并形成新的上漲動(dòng)力。但是均價(jià)走勢從9月開始已經(jīng)跌破中期均線，掉頭向下，10月已擊穿年度均線，市場已呈現(xiàn)深度下跌趨勢。由此分析，此輪房價(jià)下降形勢仍將持續(xù)，市場調(diào)整時(shí)間也仍將持續(xù)。宏觀經(jīng)濟(jì)、政策存量供給、需求價(jià)格周期論依據(jù)周期論，天津市場還處于復(fù)蘇期至高漲期間的中間開展期。只有價(jià)風(fēng)格整到位，潛在剛性需求有望轉(zhuǎn)化有效需求。

市場以用家為主導(dǎo)市場以炒家為主導(dǎo)用家離場市場只剩炒家炒家虧損嚴(yán)重用家觀望復(fù)蘇期高漲期危機(jī)期蕭條期香港地產(chǎn)周期論升得越久，調(diào)整越久；升得越多，調(diào)整越多；經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策互相影響，政策也為市場的一個(gè)元素；市場失衡，到最后總有一些因素出現(xiàn)讓市場逆轉(zhuǎn)，自我調(diào)整；天津市場長時(shí)間以來都以用家為主導(dǎo)，特別是改善型需求始終占據(jù)主導(dǎo)。2007年市場瘋狂、價(jià)格飆升也使得2021年的市場調(diào)整對于消費(fèi)者、開發(fā)商都是必然的，市場終究要回歸“理性〞。

重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)情況萬科中海萬通富力仁恒置地遠(yuǎn)洋金地融創(chuàng)萬科東麗湖萬科城為萬科銷售額的主要來源，霞光道開盤取得了非常不錯(cuò)的銷售業(yè)績，隨著金色家園售罄，魅力之城的開盤，萬科部署工程重點(diǎn)向東部、開發(fā)區(qū)傾斜。2021年金奧國際是天津萬科唯一上市新工程，且為首個(gè)綜合體工程，萬科2021年仍會堅(jiān)決執(zhí)行快速消化，不留存貨的政策，適時(shí)主動(dòng)價(jià)格回調(diào)。項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積(萬平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(億元)均價(jià)（元/平米）套均面積（平米）套均總價(jià)（萬元）東麗湖萬科城東麗13.7714168.68630597.2361.30萬科假日風(fēng)景西青4.594563.337245100.6772.94萬科假日潤園西青2.803091.70607390.4754.95萬科金色家園南開0.80970.76950282.3378.23萬科金域藍(lán)灣開發(fā)區(qū)4.283634.3210079117.98118.91萬科魅力之城東麗2.522361.716776106.9672.48霞光道五號南開2.571026.6425879251.68651.32合計(jì)

31.33297927.13

占比

6.26%6.40%7.84%

2021年不惜本錢低價(jià)推出中海御湖翰苑工程，樹立了逆勢中品牌央企的勇氣，而開盤價(jià)起價(jià)7998元/平方米，給予區(qū)域板塊在售工程非常大的價(jià)格沖擊。

而從12月成交情況來看，銷售業(yè)績并不理想，僅成交38套，成交額4000萬，成交均價(jià)僅為8186元/平方米。中海萬通新城國際以及年內(nèi)新上市的豪宅萬通華府是萬通銷售額的主要來源，特別是萬通華府充分奠定了萬通的高端品牌。萬通項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積(萬平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(億元)均價(jià)（元/平米）套均面積（平米）套均總價(jià)（萬元）萬通華府開發(fā)區(qū)2.07753.3516176276.06446.55萬通上北新新家園塘沽3.763742.767329100.6173.74萬通上游國際紅橋1.901541.899925123.57122.65萬通新城國際開發(fā)區(qū)5.113784.669111135.20123.18合計(jì)

12.8598112.65

占比

2.57%2.11%3.66%

2021年天津富力多個(gè)工程銷售表現(xiàn)不佳，但富力津門湖趕超富力城成為富力銷售額的主要來源，市場份額依然位居第二位。富力資金鏈緊張仍未得到緩解，2021年富力將更大幅度促銷完成銷售任務(wù)。富力項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積(萬平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(億元)均價(jià)（元/平米）套均面積（平米）套均總價(jià)（萬元）富力城南開3.813274.3011280116.61131.54富力津門湖河西7.875348.6310969147.33161.61富力桃園津南2.883011.90661695.5963.24富力灣西青6.326434.44701398.3668.98合計(jì)

20.88180519.27

占比

4.17%3.88%5.57%

2021年12月仁恒置地工程仁恒海河廣場樣板間推出，工程開發(fā)進(jìn)程加快。工程從2007年1月啟動(dòng)一期建設(shè)，一期規(guī)劃的住宅和效勞式公寓建筑面積分別為227,300平方米和46,300平方米，第二期規(guī)劃的零售和辦公樓建筑面積分別為74,300平方米和33,600平方米。作為開發(fā)高級物業(yè)知名的仁恒置地，海河廣場一期推出的住宅和效勞式公寓是2021年天津市場最為期待的高品質(zhì)工程。河北區(qū)耳閘地塊2021年也將開工，工程總建筑面積30萬平米左右，定位高品質(zhì)精裝修宜居生態(tài)住宅社區(qū)。仁恒置地隨著遠(yuǎn)洋新天地銷售結(jié)束和遠(yuǎn)洋城2021年12月的開盤，遠(yuǎn)洋未來在天津布局將集中于開發(fā)遠(yuǎn)洋城工程，開發(fā)周期至少為10年左右。此外，作為新開路板塊的綜合體工程也將于2021年亮相。遠(yuǎn)洋項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積(萬平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(億元)均價(jià)（元/平米）套均面積（平米）套均總價(jià)（萬元）遠(yuǎn)洋城塘沽1.401170.775537119.2866.04遠(yuǎn)洋新干線東麗2.993372.08696788.6961.79遠(yuǎn)洋新天地河?xùn)|1.39531.8913649261.34356.70合計(jì)

5.775074.75

占比

1.15%1.09%1.37%

金地集團(tuán)僅有金地格林世界在售，戶型設(shè)計(jì)較為出色。津塘公路地塊方案繼續(xù)推遲，由于地價(jià)過高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)仍未有定案，待2021年后市場時(shí)機(jī)好轉(zhuǎn)。金地格林世界容積率調(diào)整后總規(guī)模已達(dá)80萬平米，保證天津公司未來幾年銷售業(yè)績。金地項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積(萬平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(億元)均價(jià)（元/平米）套均面積（平米）套均總價(jià)（萬元）金地格林世界津南9.88036.266388122.0477.96融創(chuàng)在津土地儲藏較少，兩大工程銷售結(jié)束后公司業(yè)績將受到明顯影響。而由于2021年融創(chuàng)出手在北京拿地，公司資金鏈相當(dāng)緊張。2021年西康路地塊將上市。融創(chuàng)項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積(萬平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(億元)均價(jià)（元/平米）套均面積（平米）套均總價(jià)（萬元）海逸長洲河西5.033684.899724136.79133.02時(shí)代奧城南開4.623494.7610290132.52136.36奧城商業(yè)廣場南開2.512883.411357887.28118.51合計(jì)

12.171005.0013.0710735121.12130.02占比

2.43%2.16%3.78%

附：天津市重大市政建設(shè)信息濱海新區(qū)——中央大道中央大道：北起漢沽區(qū)南外環(huán)，穿過漢沽區(qū)、塘沽區(qū)、大港區(qū)地界，南至大港區(qū)海景大道，與世紀(jì)大道相接，道路寬度為60米，路線全長約53.11公里，主線設(shè)計(jì)為雙向六至八車道。