城開(kāi)/上海萬(wàn)源城C街坊前期定位報(bào)告〔匯報(bào)稿〕E-HOUSECHINA/202103市中心高端住宅的“外溢理論〞郊區(qū)資源型別墅客戶“進(jìn)城理論〞工程自身的高端時(shí)機(jī)點(diǎn)挖掘高檔住宅市場(chǎng)研究報(bào)告目錄框架市場(chǎng)成交分析未來(lái)供給分析總結(jié)與啟示1高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析高檔住宅市場(chǎng)特征分析分布特征總價(jià)特征產(chǎn)品特征總結(jié)與啟示城市高端公寓客戶需求方向研究區(qū)域公寓客戶衍變方向研究城市低密度客戶需求方向研究浦東星河灣競(jìng)爭(zhēng)分析大華清水灣競(jìng)爭(zhēng)分析仁恒河濱城案例分析上海灘花園案例分析競(jìng)品及典型案例分析2工程定位物業(yè)初步建議6本工程地塊分析與C街坊物業(yè)選型案例產(chǎn)品分析與產(chǎn)品建議備選方案建議客戶專題研究3高端住宅區(qū)域開(kāi)展研究4工程總體定位背景研究工程定位推導(dǎo)方案一：高密度公寓社區(qū)方案二：低密度別墅社區(qū)方案三：混合型社區(qū)工程市場(chǎng)定位研究5高檔住宅市場(chǎng)研究高端住宅宏觀市場(chǎng)分析高端住宅市場(chǎng)特征分析高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/總結(jié)上海高端公寓主要集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)的核心地段，中環(huán)附近逐步崛起上海市以內(nèi)環(huán)內(nèi)的稀缺地段作為賣點(diǎn)的豪宅還是主流，隨著城市的逐級(jí)內(nèi)擴(kuò)，也有部分中環(huán)附近的區(qū)域按照整體區(qū)域豪宅化的開(kāi)發(fā)思路，經(jīng)過(guò)多年的耕耘，也逐步躋身上海市豪宅之林。隨著更多豪宅區(qū)域的崛起，三房和四房將成為上海高端公寓市場(chǎng)的絕對(duì)主力上海高端公寓市場(chǎng)受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較小，并表現(xiàn)出良好的抗跌性上海高端公寓市場(chǎng)的份額在2008年穩(wěn)步提升，成交的單價(jià)也明顯的提升，受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較小，表現(xiàn)出良好的抗跌性。124稀缺地段項(xiàng)目逐漸減少，中環(huán)線附近的成長(zhǎng)型豪宅區(qū)域成為未來(lái)豪宅的集中供應(yīng)區(qū)2009年的市場(chǎng)供應(yīng)主要以內(nèi)環(huán)內(nèi)的稀缺項(xiàng)目為主，中長(zhǎng)期的供應(yīng)將會(huì)出現(xiàn)部分中環(huán)附近的高端項(xiàng)目（例如：新江灣城），更多的非傳統(tǒng)區(qū)域?qū)?huì)逐步面市，接受市場(chǎng)的考驗(yàn)。3預(yù)估未來(lái)450萬(wàn)以上的高端公寓市場(chǎng)將會(huì)處于供求基本平衡狀態(tài)其中450-750萬(wàn)和1000萬(wàn)級(jí)豪宅市場(chǎng)較為健康，供需平衡；750-1000萬(wàn)級(jí)公寓供應(yīng)較少，成交量也一般，需要一定的市場(chǎng)培養(yǎng)，才能讓夾心層總價(jià)段的公寓得到市場(chǎng)的認(rèn)可。5高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/市場(chǎng)成交分析1在經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴影響下，上海高端公寓市場(chǎng)的比重進(jìn)一步提升，表現(xiàn)出較好的市場(chǎng)抗跌性。2005年2006年2007年2008年商品公寓住宅成交量1401421013328297175633707473140套總價(jià)450萬(wàn)以上成交量357686345035541478449089450萬(wàn)以上比重占總量比重2.39%2.08%2.59%5.04%2021年受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，450萬(wàn)以上的高端公寓的年均成交量依舊維持在45萬(wàn)平方米左右；單套總價(jià)在450萬(wàn)以上的住宅比重呈現(xiàn)逐年提升的趨勢(shì)，中高端公寓市場(chǎng)受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較小，在2021年到達(dá)5.04%；在450萬(wàn)－750萬(wàn)總價(jià)段的公寓成交比重一直保持在60％上下，成為中高端公寓市場(chǎng)的中堅(jiān)力量；×數(shù)據(jù)來(lái)源：易居〔中國(guó)〕CRIC2005-2021年上海公寓市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)〔單位：平方米〕2021年上海市場(chǎng)總價(jià)450萬(wàn)以上公寓市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)〔按總價(jià)段分〕高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/市場(chǎng)成交分析1高端公寓的單價(jià)也未收到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，表現(xiàn)出較好的增值和保值性；根本保持了價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，尤其是1000萬(wàn)以上的公寓市場(chǎng)單價(jià)上升幅度最明顯。三個(gè)總價(jià)段的價(jià)格梯度明顯，均價(jià)分別在2萬(wàn)/平方米，3萬(wàn)/平方米，5萬(wàn)/平方米左右浮動(dòng)；1000萬(wàn)以上的頂級(jí)豪宅08年價(jià)格呈現(xiàn)大幅反彈趨勢(shì)，由于此類產(chǎn)品市場(chǎng)容量非常有限，其價(jià)格的走勢(shì)表現(xiàn)非常堅(jiān)挺；1000萬(wàn)以下各價(jià)格段成交均價(jià)在07年的根底上保持穩(wěn)步攀升的格局，顯示這局部高端工程價(jià)格受整體宏觀調(diào)控的影響很小；上海市場(chǎng)450萬(wàn)以上高端公寓成交均價(jià)走勢(shì)單位：元/平方米高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/市場(chǎng)成交分析1成交套數(shù)并未受到宏觀經(jīng)濟(jì)影響，維持在了較為穩(wěn)定的高位，其成交面積250平方以下為高端公寓為主，250-350平方米次之。面積段/總價(jià)段450萬(wàn)-750萬(wàn)750萬(wàn)-1000萬(wàn)大于1000萬(wàn)合計(jì)2007年2008年2007年2008年2007年2008年2007年2008年小于180㎡616118219554436391280180㎡-250㎡5944322521193291878642250㎡-350㎡2811008458226157591315350㎡-500㎡293212664011645500㎡-800㎡1050587647合計(jì)1512171738123438633822882289上海市450萬(wàn)以上級(jí)的公寓年成交套數(shù)根本穩(wěn)定，高端公寓市場(chǎng)受到宏觀經(jīng)濟(jì)面的影響較小，市場(chǎng)較為健康，并未出現(xiàn)大起大落的局面。350平方米以下戶型的成交比例始終維持在九成以上，并有進(jìn)一步提升的趨勢(shì)；2021年450萬(wàn)－750萬(wàn)總價(jià)段中，180平方米以下面積段成交量同比大幅增加，遞增近100％，平均價(jià)格的上升導(dǎo)致較小面積戶型總價(jià)段明顯上移；750萬(wàn)－1000萬(wàn)總價(jià)段中，原來(lái)180㎡-250㎡面積段成交量一枝獨(dú)秀情況發(fā)生改變，該總價(jià)段中各面積分布的需求量逐步趨于平衡；1000萬(wàn)以上總價(jià)段中各面積段成交比重變化最小，顯示頂級(jí)高端豪宅局部的需求穩(wěn)定，變化最小?！翑?shù)據(jù)來(lái)源：易居〔中國(guó)〕CRIC2021年上海市場(chǎng)總價(jià)450萬(wàn)以上級(jí)公寓市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)〔按面積段分〕單位：套高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/市場(chǎng)成交分析1上海市高端公寓市場(chǎng)的主力成交房型為三房和四房，房型的成交結(jié)構(gòu)也較為穩(wěn)定，二房和復(fù)式房源的比例也較為固定，并未呈現(xiàn)大起大落的趨勢(shì)。450-750萬(wàn)元750-1000萬(wàn)元1000萬(wàn)元以上×數(shù)據(jù)來(lái)源：易居〔中國(guó)〕CRIC兩房產(chǎn)品是一種較為邊緣的豪宅產(chǎn)品，僅在450到750萬(wàn)元價(jià)位段占到接近五分之一；三房和四房在各個(gè)總價(jià)段上依舊是比重最大的戶型，其中，總價(jià)段在450萬(wàn)－750萬(wàn)之間的三房和四房成交所占總量的比重高達(dá)達(dá)86％；由于2021年豪宅成交單價(jià)穩(wěn)步提升的影響，更多的三房和四房邁入千萬(wàn)豪宅的級(jí)別，總價(jià)段在1000萬(wàn)以上的豪宅中三房和四房的比重也到達(dá)了接近64%的水平；二房和復(fù)式房源在各個(gè)總價(jià)段均保持一個(gè)較為固定的比例，約在7%左右，可見(jiàn)房間的多少并不是制約豪華舒適性的必要因素。2021年上海市場(chǎng)總價(jià)450萬(wàn)以上市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)〔按房型分〕單位：套高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/市場(chǎng)成交分析1按板塊來(lái)分，傳統(tǒng)高端板塊聚集的靜安、長(zhǎng)寧、盧灣、徐匯和浦東依舊為上海市高端公寓市場(chǎng)的集中成交區(qū)域，市場(chǎng)的認(rèn)可度較高。2021年上海市場(chǎng)總價(jià)450萬(wàn)以上市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)〔按板塊分〕世紀(jì)公園板塊、龍華板塊、古北虹橋板塊、靜安板塊淮海路板塊成為2021年成交的集中板塊；由于并未有新盤推出或大量的成交，傳統(tǒng)的內(nèi)長(zhǎng)寧板塊和陸家嘴板塊并未躋身前五的行列；各板塊成交分布逐步從傳統(tǒng)市中心往中環(huán)方向延伸，龍華、古美、萬(wàn)里等板塊在逐漸的崛起，尤其以尚海灣和百匯園為代表的龍華板塊的崛起勢(shì)頭尤為明顯；×數(shù)據(jù)來(lái)源：易居〔中國(guó)〕CRIC單位：套高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/市場(chǎng)成交分析12021年伴隨著上海豪宅市場(chǎng)的成交價(jià)格的進(jìn)一步提升，成交面積在各個(gè)總價(jià)段都呈現(xiàn)了一定幅度的下滑，尤其以750-1000萬(wàn)元總價(jià)段的高端公寓為代表。板塊450萬(wàn)-750萬(wàn)750萬(wàn)-1000萬(wàn)1000萬(wàn)-1500萬(wàn)08年07年08年07年08年07年古北、虹橋板塊169240213241239310龍華板塊187198243296341439內(nèi)長(zhǎng)寧板塊154203264251289289內(nèi)徐匯板塊179189214226301326世紀(jì)公園板塊160249232463274487加權(quán)平均值（平方米）1702162332952893702021年上海市熱點(diǎn)豪宅板塊的主力成交面積〔單位：平方米〕×數(shù)據(jù)來(lái)源：易居〔中國(guó)〕CRIC各總價(jià)段中，套均成交面積均呈現(xiàn)下移的趨勢(shì)，各板塊中，世紀(jì)公園板塊套均成面積的下移幅度最大，顯示其價(jià)格漲幅明顯；450萬(wàn)－750萬(wàn)總價(jià)段中，套均面積區(qū)間成交重心從200－240平方米下移到160－180平方米，750萬(wàn)－1000萬(wàn)總價(jià)段的套均面積區(qū)間重心從240－300平方米下移到220－260平方米；區(qū)域項(xiàng)目已推銷售面積已售面積目前存量預(yù)計(jì)再推案未來(lái)總供應(yīng)浦東

財(cái)富海景花園123,487105,26218,225018,225仁恒河濱城222,214147,27274,94211,13286,074盛大金磐花園43,16641,3431,82301,823世茂濱江花園119,01726,71194,668094,668湯臣一品大廈91,2762,77188,50523,724112,229盧灣

翠湖天地嘉苑52,87624,21428,66287,124115,786淡水灣花園18,9479,4159,53209,532虹口白金灣府邸34,0007,76026,240026,240徐匯

匯峰鼎園25,4849,01216,472016,472尚海灣豪庭164,36085,93878,422259,023337,445百匯園71,40028,20043,200198,000241,200長(zhǎng)寧

御翠豪庭116,93469,60747,327102,317149,644虹康古北苑17,8307,16810,6629,29319,955新虹橋綠景園23,45022,5119390939黃埔

黃浦新苑二期17,8198,9468,87308,873老西門公館11,9769,2372,73923,88126,620上海灘花園21,68813,7567,93207,932嘉利浦江公館30,0734,07925,994025,994靜安

靜安豪景苑7,6797,5391408,9009,040君御豪庭43,66823,14620,52223,54544,067泰府名邸50,85924,75526,10429,62855,732遠(yuǎn)中風(fēng)華園28,65222,7565,89624,89430,790普陀中環(huán)凱旋公寓51,94134,12117,820108,323126,143合計(jì)——1,388,796735,519655,639909,7841,565,423高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/未來(lái)供給分析浦東、盧灣、徐匯、長(zhǎng)寧、黃埔和靜安是上海市高端公寓的集中區(qū)域，其未來(lái)的市場(chǎng)供給量也較為集中。2021年上海市主要已開(kāi)盤高端公寓的市場(chǎng)存量和未來(lái)供給表×數(shù)據(jù)來(lái)源：易居〔中國(guó)〕CRIC1高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/未來(lái)供給分析項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊環(huán)線開(kāi)盤日期總建筑面積(㎡)總價(jià)在450萬(wàn)－750萬(wàn)規(guī)模（預(yù)估㎡）總價(jià)在750萬(wàn)－1000萬(wàn)規(guī)模（預(yù)估㎡）總價(jià)在1000萬(wàn)以上規(guī)模（預(yù)估㎡）裝修狀況容積率上海星河灣浦東世紀(jì)公園板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)2009年8月2900001000020000060000全裝修;1.8新華路一號(hào)長(zhǎng)寧內(nèi)長(zhǎng)寧板塊內(nèi)中環(huán)2009年5月19169

19169

毛坯;2淺水灣愷悅花園普陀內(nèi)普陀板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)2009年5月11000070000

毛坯;2.8新天地芙蓉江住宅項(xiàng)目長(zhǎng)寧天山板塊內(nèi)中環(huán)2009年5月12506036000

毛坯;2.54天安豪園閔行金虹橋板塊中外環(huán)2009年8月47000010000030000

全裝修;1.3鵬利海景公寓浦東陸家嘴板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)2009年9月98000

1800080000全裝修;4宏惠花苑二期虹口北外灘板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)2009年12月3655920000

毛坯;3.12外灘黃浦灣黃浦豫園板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)2009年12月2073908000020000

毛坯;3.27華麗家族·俊庭盧灣打浦橋板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)2009年12月750006500010000

毛坯;3.75香港名都黃浦豫園板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)2009年12月25000500020000

毛坯;4陸家嘴中央公寓二、三期浦東世紀(jì)公園板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)2010年9月220000130000

毛坯;2東方海外盧灣淮海路板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)2010年11月105000

3000075000

大華清水灣三期普陀內(nèi)普陀板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)

2010年100000

100000

2合計(jì)

516000447169215000

×數(shù)據(jù)來(lái)源：易居〔中國(guó)〕CRIC×注:以上樓盤由于尚未公布具體的產(chǎn)品細(xì)節(jié)，因此其總價(jià)段供給規(guī)模統(tǒng)計(jì)以該地段同檔次或已開(kāi)發(fā)的工程作為參考而預(yù)估，與最終實(shí)際規(guī)模有一定的出入，僅供參考。上海市主要即將上市的高端公寓未來(lái)供給預(yù)估表2021年將面市的高端公寓工程有9個(gè)，主要以內(nèi)環(huán)內(nèi)的核心地段為賣點(diǎn)的傳統(tǒng)高端公寓工程。1高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/未來(lái)供給分析×數(shù)據(jù)來(lái)源：易居〔中國(guó)〕CRIC×注:以上樓盤由于尚未公布具體的產(chǎn)品細(xì)節(jié)，因此其總價(jià)段供給規(guī)模統(tǒng)計(jì)以該地段同檔次或已開(kāi)發(fā)的工程作為參考而預(yù)估，與最終實(shí)際規(guī)模有一定的出入，僅供參考。上海市尚未開(kāi)發(fā)的地塊情況〔樓板價(jià)高于10000元/平方米〕土地名稱區(qū)域板塊土地屬性土地現(xiàn)狀總建筑面積(平方米)容積率成交日期開(kāi)發(fā)商總價(jià)在450萬(wàn)－750萬(wàn)規(guī)模（預(yù)估㎡）總價(jià)在750萬(wàn)－1000萬(wàn)規(guī)模（預(yù)估㎡）2007年16號(hào)公告虹口區(qū)廣中路600號(hào)地塊虹口涼城板塊住宅;部分開(kāi)工97136.162.642008-01-24上海寶炫置業(yè)有限公司40000

楊浦區(qū)2007年1號(hào)公告新江灣城D1地塊楊浦新江灣城板塊住宅;部分開(kāi)工1007321.72007-06-23綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司50000300002007年13號(hào)公告閘北區(qū)309街坊32丘地塊閘北大寧板塊住宅;部分開(kāi)工3391022007-12-31上海北方城市發(fā)展投資有限公司33000

2007年13號(hào)公告盧灣區(qū)第104街坊龍華東路810、852號(hào)和開(kāi)平路71號(hào)地塊盧灣濱江板塊住宅;辦公;商業(yè)（商服）;全部開(kāi)工21748842007-12-31上海綠地(集團(tuán))有限公司

120000閘北區(qū)B1及B2閘北不夜城板塊住宅;辦公;商業(yè)（商服）;全部開(kāi)工1849832.82007-11-08上海中海房地產(chǎn)有限公司70000

2008年32號(hào)公告上海市閘北區(qū)295街坊26丘地塊閘北大寧板塊住宅;其他;未開(kāi)工-土地平整102499.422008-11-06上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司40000

2008年15號(hào)公告長(zhǎng)寧區(qū)新涇鎮(zhèn)240街坊地塊長(zhǎng)寧北新涇板塊住宅;未開(kāi)工-土地平整13599.612008-08-27上海百仕達(dá)地產(chǎn)有限公司

130002007年9號(hào)公告楊浦區(qū)新江灣城D3地塊楊浦新江灣城板塊住宅;未開(kāi)工-土地平整650501.22007-11-08上海仁恒房地產(chǎn)有限公司

30000合計(jì)

233000193000由于沒(méi)有內(nèi)環(huán)內(nèi)核心地段的土地，經(jīng)過(guò)篩選后的尚未開(kāi)發(fā)土地未來(lái)開(kāi)發(fā)的公寓的總價(jià)主要集中在450-1000萬(wàn)元間，其中的新江灣城將會(huì)是整體開(kāi)發(fā)型的豪宅聚集區(qū)域。1高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/未來(lái)供給分析×數(shù)據(jù)來(lái)源：易居〔中國(guó)〕CRIC×注:以上樓盤由于尚未公布具體的產(chǎn)品細(xì)節(jié)，因此其總價(jià)段供給規(guī)模統(tǒng)計(jì)以該地段同檔次或已開(kāi)發(fā)的工程作為參考而預(yù)估，與最終實(shí)際規(guī)模有一定的出入，僅供參考。上海市主要即將上市的高端公寓未來(lái)供給預(yù)估表〔按年份分〕上海市高端公寓市場(chǎng)的供給根本穩(wěn)定，供需也根本處于一個(gè)較為健康的水平，并不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的供過(guò)于求的局面。類別2009201020112012合計(jì)450-750750-10001000以上450-750750-10001000以上450-750750-10001000以上450-750750-10001000以上已開(kāi)盤項(xiàng)目市場(chǎng)存量（㎡）200,60145,86070,412115,58140,63738,92791,94727,85032,37537,46410,35322,375734,382即將開(kāi)盤項(xiàng)目（㎡）62,00050,000—219,00099,16920,000130,000109,00095,00060,00060,00080,000984,169土地儲(chǔ)備項(xiàng)目（㎡）——————110,00075,000—90,00055,000—330,000合計(jì)（㎡）262,60195,86070,412334,581139,80658,927331,947211,850127,375187,464125,353102,375—合計(jì)（㎡）428,273533,314671,172415,192—隨著全球經(jīng)濟(jì)的逐漸好轉(zhuǎn)和土地儲(chǔ)藏時(shí)間的限制，高端工程將會(huì)在2021年和2021年集中上市，其中主要以450-750萬(wàn)元/套的高端公寓為主。450萬(wàn)以上級(jí)公寓，2007年成交54.1萬(wàn)套，2021年成交44.9萬(wàn)套，上海市場(chǎng)對(duì)于高端公寓的市場(chǎng)需求根本處于一個(gè)比較穩(wěn)定的水平；上海市未來(lái)四年的高端公寓市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)也根本維持在40-60萬(wàn)套/年，高端公寓市場(chǎng)較為健康，供需根本處于平成狀態(tài)；1高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/未來(lái)供給分析×數(shù)據(jù)來(lái)源：易居〔中國(guó)〕CRIC×注:以上樓盤由于尚未公布具體的產(chǎn)品細(xì)節(jié)，因此其總價(jià)段供給規(guī)模統(tǒng)計(jì)以該地段同檔次或已開(kāi)發(fā)的工程作為參考而預(yù)估，與最終實(shí)際規(guī)模有一定的出入，僅供參考。上海市主要即將上市的高端公寓未來(lái)供給預(yù)估表〔按總價(jià)段分〕上海市高端公寓市場(chǎng)未來(lái)的主力供給集中在總價(jià)段450-750萬(wàn)元級(jí)別，體量較大。門類450-750萬(wàn)750-1000萬(wàn)1000萬(wàn)以上合計(jì)200920102011201220092010201120122009201020112012已開(kāi)盤項(xiàng)目市場(chǎng)存量（㎡）200,601115,58191,94737,46445,86040,63727,85010,35370,41238,92732,37522,375734,382即將開(kāi)盤項(xiàng)目（㎡）62,000219,000130,00060,00050,00099,169109,00060,000—20,00095,00080,000984,169土地儲(chǔ)備項(xiàng)目（㎡）——110,00090,000——75,00055,000————330,000合計(jì)（㎡）262,601334,581331,947187,46495,860139,806211,850125,35370,41258,927127,375102,375—合計(jì)（㎡）1116,593572,869359,0891高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/未來(lái)供給分析1上海市450-750萬(wàn)級(jí)的高端公寓市場(chǎng)最為健康，供需兩旺，1000萬(wàn)以上的公寓次之，750-1000萬(wàn)級(jí)的高端公寓存在一定的供過(guò)于求，需要大力度的市場(chǎng)引導(dǎo)。要消化未來(lái)四年高端公寓的市場(chǎng)供給，預(yù)估450-750萬(wàn)和1000萬(wàn)級(jí)別公寓的去化周期將在3-4年間；750-1000萬(wàn)級(jí)別公寓的去化周期將會(huì)在7-8年間；450萬(wàn)-750萬(wàn)級(jí)高端公寓的市場(chǎng)供給量雖然非常巨大，其市場(chǎng)需求也相對(duì)旺盛，供需兩旺的局面短期不會(huì)改變；750-1000萬(wàn)級(jí)的高端公寓市場(chǎng)需求相對(duì)穩(wěn)定在10-20%之間，鑒于未來(lái)的市場(chǎng)供給量將會(huì)到達(dá)28%，其未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)劇烈，并存在供過(guò)于求的局面；1000萬(wàn)以上級(jí)高端公寓市場(chǎng)也較為健康，供求根本平衡；×數(shù)據(jù)來(lái)源：易居〔中國(guó)〕CRIC上海市場(chǎng)總價(jià)450萬(wàn)以上市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)〔按總價(jià)段分〕高檔住宅市場(chǎng)特征分析/分布特征1.湯臣一品2.財(cái)富海景3.盛大金磐4.世茂濱江5.仁恒河濱城6.翠湖天地7.淡水灣花園8.白金灣府邸9.匯峰鼎園10.尚海灣豪庭11.百匯園12.御翠豪庭13.新虹橋綠景園14.黃埔新苑15.老西門公館16.上海灘花園17.嘉利浦江公館18.靜安豪景苑19.君御豪庭20.泰府名邸21.遠(yuǎn)中風(fēng)華園22.中環(huán)凱旋宮23.新虹橋綠景園1245367891011121314151617181920212223內(nèi)環(huán)內(nèi)依舊是上海豪宅最為集中的區(qū)域，隨著城市的逐級(jí)外擴(kuò)，在長(zhǎng)寧和徐匯的中環(huán)線附近涌現(xiàn)了局部豪宅工程，并呈現(xiàn)片區(qū)式開(kāi)發(fā)的態(tài)勢(shì)，新的豪宅聚集區(qū)正在崛起。2高端公寓豪宅浦東、徐匯、長(zhǎng)寧、靜安等為傳統(tǒng)的豪宅聚集區(qū)域，市場(chǎng)供給比重也較大，其中，浦東、盧灣、長(zhǎng)寧、黃埔和靜安的供需較為平衡，市場(chǎng)需求旺盛，新興的板塊區(qū)域的大體量的工程去化需要一定的引導(dǎo)周期。高檔住宅市場(chǎng)特征分析/分布特征×數(shù)據(jù)來(lái)源：易居〔中國(guó)〕CRIC上海市代表型豪宅市場(chǎng)供給面積比例上海市代表型豪宅市場(chǎng)成交面積比例2標(biāo)簽：入門級(jí)豪宅，新興豪宅區(qū)域逐步崛起的先期導(dǎo)入產(chǎn)品。上海市高端公寓市場(chǎng)主要以450-750萬(wàn)/套為主，到達(dá)供給的60%，這也與上海市高端公寓的成交結(jié)構(gòu)相同；新興的豪宅區(qū)域成為450-750萬(wàn)級(jí)高端公寓的集中供給區(qū)域，尤其以徐匯的龍華板塊為代表，尚海灣和百匯園后期將會(huì)有大量的高端公寓推向市場(chǎng)；450-750萬(wàn)1000萬(wàn)以上750-1000萬(wàn)標(biāo)簽：夾心層、培養(yǎng)期各大區(qū)域的750-1000萬(wàn)級(jí)的高端公寓都有一定體量的供給，并沒(méi)有嚴(yán)格的集中區(qū)域特征，是市場(chǎng)上供給較少的一個(gè)夾心層總價(jià)范圍，處于市場(chǎng)導(dǎo)入盲點(diǎn)的總價(jià)段；市場(chǎng)需求量需要一定的引導(dǎo)，和新興的高端公寓區(qū)域一樣同樣處于培養(yǎng)期；標(biāo)簽：不可替代性，包括了區(qū)域的不可復(fù)制性和產(chǎn)品的獨(dú)占性。千萬(wàn)級(jí)公寓豪宅的區(qū)域特征明顯，主要集中在浦東、盧灣等傳統(tǒng)具有景觀和人文賣點(diǎn)的高價(jià)區(qū)域〔如陸家嘴板塊和新天地板塊〕，單價(jià)較高，市場(chǎng)影響力最大；除區(qū)域特征，還有明顯的產(chǎn)品特征，其他區(qū)域的復(fù)式或者大平層的形式出現(xiàn)，作為高端工程的最高端產(chǎn)品系列；高檔住宅市場(chǎng)特征分析/價(jià)格特征總結(jié)2高檔住宅市場(chǎng)特征分析/產(chǎn)品特征180平方米以下和180-350平方米成為上海高端公寓的主力面積段，占到市場(chǎng)供給的93%以上，大面積的產(chǎn)品主要以頂層復(fù)式和平層的形式出現(xiàn)。面積段（㎡）450-750萬(wàn)750-10001000萬(wàn)以上合計(jì)小于180180-250250-350小于180180-250250-350350-500500以上小于180180-250250-350350-500500以上財(cái)富海景花園6671205241899536仁恒河濱城50710718229612158117812401016盛大金磐花園2138515693838242世茂濱江花園752219794136242468550湯臣一品大廈15228180翠湖天地嘉苑5119854222327淡水灣花園87234114白金灣府邸20722153427125匯峰鼎園12851179尚海灣豪庭3681506644652686百匯園50171162325249御翠豪庭4421439141371812703虹康古北苑9358106新虹橋綠景園47914151095黃浦新苑二期111111老西門公館683172上海灘花園12117812158嘉利浦江公館87234163靜安豪景苑48250君御豪庭1975413255泰府名邸2841112289遠(yuǎn)中風(fēng)華環(huán)凱旋公寓3489341726267215合計(jì)2963853133194434329258198121902308936609上海市場(chǎng)總價(jià)450萬(wàn)以市場(chǎng)供給〔〕單位：套×注：篩選標(biāo)準(zhǔn)為仍有未來(lái)具體供給或大量未成交的上海豪宅工程×數(shù)據(jù)來(lái)源：易居〔中國(guó)〕CRIC2上海市場(chǎng)總價(jià)450萬(wàn)以市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)市場(chǎng)供給量隨著面積的放大而逐步減少，市場(chǎng)供給以180平方米以下為主，到達(dá)50%；180-350平方米的面積段也占到了44%，大多3R、4R〔輔以5R〕的房型，充分表達(dá)了高端公寓工程的奢華性設(shè)計(jì)；通過(guò)面積段來(lái)分析，三房和四房占到市場(chǎng)供給量占到絕大多數(shù)，這也與2021年的主力成交戶型一致；超大戶型的比重較少，主要為高端工程的頂層復(fù)式等定級(jí)產(chǎn)品；高檔住宅市場(chǎng)特征分析/產(chǎn)品特征×數(shù)據(jù)來(lái)源：易居〔中國(guó)〕CRIC2競(jìng)品及典型案例分析浦東星河灣大華清水灣三期仁恒河濱城上海灘花園樓盤名稱簡(jiǎn)要說(shuō)明浦東星河灣位于浦東花木區(qū)域，由廣東宏宇集團(tuán)打造，為年內(nèi)上市的高端住宅項(xiàng)目，住宅開(kāi)發(fā)總體量在29萬(wàn)平方米左右。大華清水灣三期位于普陀蘇州河畔，通過(guò)其前期開(kāi)發(fā)已經(jīng)形成良好的市場(chǎng)認(rèn)知度，三期占據(jù)優(yōu)勢(shì)位置，將主要發(fā)力高端住宅市場(chǎng)。仁恒河濱城位于浦東聯(lián)洋社區(qū)，總占地面積近30萬(wàn)平米，為本市少有的大規(guī)模高檔公寓社區(qū)。仁恒企業(yè)自身善于建造高品質(zhì)精裝修住宅的優(yōu)勢(shì)在此項(xiàng)目中得以完全發(fā)揮，成為本案最大亮點(diǎn)。上海灘花園處于南外灘濱江住宅的核心位置，不可復(fù)制的地段因素及文化氣息為其最大優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，該案著力通過(guò)自身社區(qū)內(nèi)部配套、未來(lái)規(guī)劃宣傳彌補(bǔ)舊城區(qū)內(nèi)目前環(huán)境較差的不足。我們?cè)诒臼蟹秶鷥?nèi)選擇與本工程在區(qū)位有一定同質(zhì)性的潛在競(jìng)爭(zhēng)工程，進(jìn)行研究分析，同時(shí)選擇已經(jīng)面市的有代表性的高端案例進(jìn)行分析，為本工程的核心定位確立方向。浦東星河灣|根本情況地塊位置：東至錦繡路，南至浪水浜中心線，西至中心河?xùn)|側(cè)，北至白蓮涇南側(cè)；

地塊資料：2007年10月，廣東宏宇集團(tuán)旗下北京富華園房地產(chǎn)以42.4億元中標(biāo)浦東花木新民地塊開(kāi)發(fā)背景：地塊占地37.5公頃，規(guī)劃總建53萬(wàn)平方米，由星河灣與浦東陸家嘴集團(tuán)共同參與開(kāi)發(fā)，星河灣工程住宅總開(kāi)發(fā)面積約29萬(wàn)平方米。浦東星河灣1浦東星河灣|定位與規(guī)劃工程點(diǎn)評(píng)：星河灣位于浦東核心地段，緊靠?jī)?nèi)環(huán)線，周邊配套成熟，參考廣州、北京星河灣已有的系列產(chǎn)品，浦東星河灣工程將在環(huán)境設(shè)計(jì)上突出其一貫的精致、優(yōu)越性，而在裝修品質(zhì)及房型設(shè)計(jì)上產(chǎn)品性價(jià)比突出的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步得到延伸。浦東星河灣項(xiàng)目地址浦東錦繡路西、白蓮涇以南物業(yè)類型小高層為主建筑面積290000㎡（星河灣部分）占地面積161000㎡綠化率50%容積率1.8車位配比1:1以下數(shù)據(jù)為預(yù)計(jì)情況預(yù)計(jì)售價(jià)30000－40000元/㎡預(yù)計(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡規(guī)劃戶數(shù)1300戶左右開(kāi)盤時(shí)間2009年8月1浦東星河灣|產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略由于浦東星河灣工程目前尚未公布產(chǎn)品細(xì)節(jié)，因此主要是參考北京、廣州星河灣工程，其產(chǎn)品一向以高端、品質(zhì)舒適而著稱，其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)特征主要包括：地段優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，其環(huán)境設(shè)計(jì)為行業(yè)內(nèi)所公認(rèn)并推崇；產(chǎn)品注重細(xì)節(jié)，產(chǎn)品品質(zhì)在行業(yè)中有較好的口碑；社區(qū)配套完善，引入5星級(jí)酒店，知名雙語(yǔ)學(xué)校，提升社區(qū)知名度；主力戶型以190平方米以上舒適型為主，全裝修設(shè)計(jì)在材料和品質(zhì)上均表達(dá)了溫馨舒適及人性化物業(yè)效勞，注重人性化的管理方式，同時(shí)，也增加了不少個(gè)性化的家政效勞；廣州星河灣北京星河灣1浦東星河灣|賣點(diǎn)總結(jié)地段：緊靠浦東內(nèi)環(huán)線，是花木地區(qū)僅存的大型住宅開(kāi)發(fā)地塊；周邊軌道交通較多，2號(hào)線、4號(hào)線、6號(hào)線等出行十分便捷；環(huán)境：是少有的先做好景觀后交房的開(kāi)發(fā)工程，廣州北京的星河灣工程都是成功的案例；在內(nèi)部組團(tuán)綠化景觀設(shè)計(jì)上充分表達(dá)南方工程的特長(zhǎng)，同時(shí)也積極參加本地化的元素；產(chǎn)品：星河灣產(chǎn)品一貫以提升居住品質(zhì)、生活品質(zhì)及城市景觀品質(zhì)為榮，有中國(guó)地產(chǎn)界的勞斯萊斯美譽(yù)；房型設(shè)計(jì)和裝修建材選用上，一貫以舍得、用心、創(chuàng)新的模式創(chuàng)造出很多行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)；品牌：自2000年廣州星河灣以來(lái)，星河灣工程屢次被評(píng)為行業(yè)住宅典范，成為業(yè)界的典范；星河灣已經(jīng)成為中國(guó)高端住宅物業(yè)市場(chǎng)的典型，品牌知名度很高；1浦東星河灣|本工程應(yīng)對(duì)策略3區(qū)位不同，主力客群要有針對(duì)性充分挖掘工程地理環(huán)境的自然優(yōu)勢(shì)，在戶型設(shè)計(jì)和產(chǎn)品品質(zhì)上提升競(jìng)爭(zhēng)力星河灣位于浦東花木地區(qū)，因此本工程主力客群分布與星河灣有所不同，需重點(diǎn)關(guān)注徐匯、長(zhǎng)寧、閔行等區(qū)域。高端豪宅產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)功能性和舒適性，大戶型在設(shè)計(jì)上要充分考慮主人的各種需求和情感偏好，在這方面，可以大膽創(chuàng)新，提升競(jìng)爭(zhēng)力1主力產(chǎn)品面積區(qū)間做到一定的錯(cuò)位，上市時(shí)間盡量避開(kāi)集中競(jìng)爭(zhēng)的局面星河灣09年8月左右上市，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期在3－4年左右，而本工程預(yù)計(jì)在2021年上市，從時(shí)間上看，首先要盡量防止2021年－2021年同產(chǎn)品結(jié)構(gòu)集中競(jìng)爭(zhēng)的格局，此外，主力戶型面積段盡量與星河灣形成一定的錯(cuò)位，以防止同檔次客戶的劇烈競(jìng)爭(zhēng)。21大華清水灣三期|定位與規(guī)劃大華清水灣三期項(xiàng)目地址凱旋北路光復(fù)西路物業(yè)類型7幢14－19層預(yù)計(jì)售價(jià)40000元/㎡占地面積38952㎡住宅建筑面積89473㎡容積率2.44綠化率40%規(guī)劃戶數(shù)408戶車位配比1：1.1建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)約房型及面積段一房87－88㎡二房113－130㎡三房178-280㎡四房340-417㎡裝修情況精裝修預(yù)計(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn)3000－4000元/㎡依托資源蘇州河景觀上市時(shí)間2010年工程點(diǎn)評(píng)：大華清水灣三期是整個(gè)工程的最后一期，臨近蘇州河，景觀位置十分優(yōu)越，規(guī)劃7幢小高層，其中，4幢為三梯兩戶，主力戶型面積都在300平方米以上的大戶型，以3000元精裝的標(biāo)準(zhǔn)，其主力戶型總價(jià)都在1000萬(wàn)元以上，工程上市后將成為該地區(qū)首屈一指的豪宅產(chǎn)品。2大華清水灣三期|產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略大華清水灣花園北、東、南三面臨蘇州河，形成獨(dú)特的半島地塊，這就使得其規(guī)劃設(shè)計(jì)上城市水景概念得天獨(dú)厚；通過(guò)前面二期的運(yùn)作，大華清水灣的產(chǎn)品品質(zhì)、居住舒適度得到了充分的印證；三期在延續(xù)親水等特點(diǎn)的情況下，充分挖掘自身產(chǎn)品的高端特性，在戶型尺度大幅放大的情況下，其舒適性和豪宅居住的特性得到了充分的表達(dá)。大華清水灣一、二期2大華清水灣三期|賣點(diǎn)總結(jié)地段：位于內(nèi)普陀核心區(qū)域，近中山公園，內(nèi)環(huán)地段優(yōu)勢(shì)突出；三期位置更靠近南側(cè)蘇州河，景觀位置相比一期和二期更優(yōu)越；環(huán)境：工程緊鄰蘇州河天然河道，景觀突出；華東政法、華東師大等知名高等學(xué)府林立周邊，教育優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯；產(chǎn)品：三期產(chǎn)品設(shè)計(jì)相比一期和二期在檔次上有了較大的提升，其中，300平方米以上平層豪宅大戶型設(shè)計(jì)比例超過(guò)25％，是區(qū)域內(nèi)高端豪宅的典型代表之作；2大華清水灣三期|本工程應(yīng)對(duì)策略主力產(chǎn)品面積段有所區(qū)分，平層大戶型設(shè)計(jì)突出功能而不是簡(jiǎn)單的面積放大從本工程看，平層大戶型的設(shè)計(jì)在主力面積段方面要盡量控制各段的比重，300平方米以上甚至更大的戶型可以擁有，但比例不建議超過(guò)5％，主力戶型的設(shè)計(jì)更多要從功能舒適性創(chuàng)新等方面著手，而不是簡(jiǎn)單的將各功能空間的面積放大。1優(yōu)化工程沿河區(qū)域局部的戶型景觀視野，在設(shè)計(jì)上適當(dāng)增加對(duì)于主臥、客廳、觀景陽(yáng)臺(tái)局部的設(shè)計(jì)尺度。2放大局部的景觀優(yōu)勢(shì)，增加觀景部位的設(shè)計(jì)尺度，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力3設(shè)計(jì)局部高檔會(huì)所功能，提高相應(yīng)的物業(yè)管理檔次高端豪宅還需要考慮客戶的各種偏好需求，在這方面，結(jié)合本工程的規(guī)劃指標(biāo)可以適當(dāng)設(shè)置局部高檔會(huì)所，并聘請(qǐng)知名管理公司經(jīng)營(yíng)。2仁恒河濱城/目錄仁恒河濱城

——精裝親水國(guó)際社區(qū)——根本資料——銷售情況分析——工程點(diǎn)評(píng)——工程借鑒分析1仁恒河濱城項(xiàng)目地址上海市浦東新區(qū)丁香路1299弄物業(yè)類型小高層當(dāng)前均價(jià)36462元/㎡占地面積32000㎡建筑面積74000㎡容積率2.3綠化率50%規(guī)劃戶數(shù)4200戶車位配比1：1建筑風(fēng)格現(xiàn)代房型及面積段二房110-120㎡三房160-180㎡四房190-270㎡裝修情況全裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/㎡依托資源聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)、世紀(jì)公園先進(jìn)技術(shù)低溫?zé)崴孛孑椛洳膳到y(tǒng)建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)落成時(shí)間2009年2月28日物業(yè)公司上海仁恒物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)3.6元/㎡/月仁恒河濱城位于浦東新區(qū)聯(lián)洋新社區(qū)，東臨羅山路，西靠丁香路，南貼錦繡路，北依楊高中路；仁恒河濱城一期工程占地面積10萬(wàn)方，總建筑面積25萬(wàn)方，現(xiàn)已全部售罄；二期占地面積9.6萬(wàn)方，總建筑面積24萬(wàn)方，現(xiàn)已全部交方并有局部現(xiàn)房在售；三期北岸占地面積10.8萬(wàn)方，總建筑面積25萬(wàn)方，現(xiàn)正推出局部預(yù)售房源。仁恒河濱城/根本資料1仁恒河濱城/銷售情況分析仁恒河濱城為浦東世紀(jì)公園板塊公寓中的標(biāo)桿工程，目前成交均價(jià)保持在2.8萬(wàn)元每平米以上，高于區(qū)域平均水平；作為市區(qū)少有的大體量高檔公寓樓盤工程，仁恒河濱城成交活潑，銷售速度甚至高于局部市區(qū)核心位置同價(jià)樓盤；該工程除了吸引以滿足自住需求為主的高檔商務(wù)人士及外籍客戶以外，還吸引了大量外省的投資客，其月租金目前處于板塊內(nèi)絕對(duì)高位。價(jià)格特征銷售特征客戶特征該工程作為一個(gè)大規(guī)模高檔樓盤，去化情況良好3注重打造細(xì)節(jié)的建筑及景觀設(shè)計(jì)仁恒河濱城/工程點(diǎn)評(píng)1仁恒河濱城的建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，且獨(dú)具別樣氣韻；建筑外觀不僅簡(jiǎn)潔明快，實(shí)用大方，也融入了一些沉穩(wěn)內(nèi)斂的元素，點(diǎn)、線、面，都竭力創(chuàng)造一種內(nèi)斂的華美感，巍峨挺立而厚重儒雅；無(wú)論在工程建筑立面還是社區(qū)景觀設(shè)計(jì)，都可謂精心雕琢，如社區(qū)的雕塑小品，到刷卡進(jìn)入社區(qū)的門緊系統(tǒng)，亦或是鏤空的地下車庫(kù)都透射了仁恒產(chǎn)品高品質(zhì)的特征。3工程具體房型設(shè)計(jì)上注重社區(qū)景觀資源的挖掘仁恒河濱城/工程點(diǎn)評(píng)2房型分布——該戶型為四房戶型，分布在小區(qū)核心位置，所有房源都可欣賞小區(qū)中央水景。25層高層建筑二梯二戶設(shè)計(jì)，建筑面積269.9㎡。該房型的主要特點(diǎn)是臥室的主次清楚，功能性較強(qiáng)，在豪宅的四房中比較實(shí)用。22㎡觀景陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間，衣帽間，主臥，觀景飄窗四位一體套房設(shè)計(jì)南北陽(yáng)臺(tái)，明亮通透房型一〔四室二廳三衛(wèi)〕建筑面積：269.9㎡3房型二〔四室二廳三衛(wèi)〕建筑面積：224.39㎡房型分布——該戶型為四房房型，分布在小區(qū)15號(hào)樓，23層高層建筑二梯二戶設(shè)計(jì)，建筑面積224.39㎡。該房型突出功能性和經(jīng)濟(jì)性，在保證房間個(gè)數(shù)的前提下，減少不必要的面積浪費(fèi)，使得總價(jià)得到控制。主臥套房設(shè)計(jì)，270度觀景窗臺(tái)朝南5米面寬陽(yáng)光客廳房型設(shè)計(jì)上同時(shí)考慮了產(chǎn)品實(shí)用性，力圖增加附加值，減少不必要浪費(fèi)仁恒河濱城/工程點(diǎn)評(píng)23仁恒河濱城/工程點(diǎn)評(píng)3裝修標(biāo)準(zhǔn)3,000.00-3,500.00元/㎡公共部分建材鋁合金窗戶，雙層中空玻璃，手動(dòng)搖窗手柄、大金VRV（智能化中央空調(diào)系統(tǒng)）智保嵌入式可視對(duì)講機(jī)、Raumplus德國(guó)S800門系統(tǒng)、安保系統(tǒng)：小區(qū)門禁智能管理系統(tǒng)，各主要路口設(shè)有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，紅外報(bào)警系統(tǒng)；

智能化設(shè)施：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和噴淋系統(tǒng)，可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)；

空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)：大金VRV高智能化中央空調(diào)系統(tǒng)；

車庫(kù)配置：停車庫(kù)管理系統(tǒng)及巡邏系統(tǒng)；

臥室部分配置門卡式數(shù)控門鎖、門框內(nèi)貼消音膠、Aluk鋁合金推拉門、低溫?zé)崴孛孑椛洳膳到y(tǒng)廚房部分配置嵌入式整體定制廚柜，三星品牌櫥柜臺(tái)面，漢斯格雅品牌龍頭，全屋凈水器，食物垃圾粉碎器，全套西門子廚房衛(wèi)生間部分配置科勒潔具，主衛(wèi)大理石洗面臺(tái)，按摩浴缸，漢斯格雅品牌龍頭，主衛(wèi)科勒智能座便器

高科技系統(tǒng)配置采暖爐產(chǎn)生不高于55攝氏度的熱水，通過(guò)暗埋在地?zé)岬匕逑碌牟膳軐崮軅鬟f給地板，再將熱能以輻射的方式由下而上向室內(nèi)散熱，均勻的傳導(dǎo)熱量。仁恒河濱城最大的成功在于內(nèi)部的裝修，人們甚至將其同“精裝典范〞聯(lián)系在了一起。工程三期全部采用精裝修，在帶來(lái)更舒適便利的生活同時(shí)，更帶來(lái)一種國(guó)際化、精致化、健康化的生活觀。仁恒集多年精裝成品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，從建材采購(gòu)、實(shí)地試驗(yàn)、量身定制、施工管理、質(zhì)量驗(yàn)收與評(píng)估，進(jìn)行全流程精細(xì)管理，確保精裝修品質(zhì)，保障居住舒適度。充分發(fā)揮企業(yè)自身在精裝修打造上的強(qiáng)項(xiàng)3仁恒河濱城/工程點(diǎn)評(píng)3進(jìn)入仁恒河濱城，從大門開(kāi)始星級(jí)酒店般生活體驗(yàn)。大堂結(jié)合高檔居住效勞理念，外形氣派美觀，內(nèi)部舒適大氣，擁有訪客等候與接待、候車休息、休閑、門衛(wèi)代召計(jì)程車、物業(yè)效勞站等多重功能，并兼顧社區(qū)通告、活動(dòng)消息發(fā)布。在房間內(nèi)部，仁恒考慮到社區(qū)居住者多元的個(gè)人文化、背景和趣味，應(yīng)該與室內(nèi)環(huán)境形成不同的關(guān)系，多采用簡(jiǎn)潔現(xiàn)代風(fēng)格整體硬裝修，同時(shí)預(yù)留充足空間供住戶發(fā)揮個(gè)性。323社區(qū)建筑及景觀設(shè)計(jì)注重細(xì)節(jié)打造房型不盲目追求奢華，注重產(chǎn)品實(shí)用性及附加值的挖掘充分發(fā)揮企業(yè)精裝修優(yōu)勢(shì)，打造全市精品仁恒河濱城工程的建筑立面在外觀上保持了其一貫的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，但立面細(xì)部及社區(qū)內(nèi)部景觀具體建造上那么注重細(xì)節(jié)，給人高品質(zhì)感受。細(xì)細(xì)分析工程房型產(chǎn)品可以看到，工程產(chǎn)品并不一味追求奢華，在滿足大面寬，景觀資源豐富的根底上，并不在客廳、過(guò)道這些地方浪費(fèi)不必要的空間。仁恒在該工程上將自身善于開(kāi)發(fā)精裝修樓盤的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到了極致，無(wú)論在門口大堂還是室內(nèi)精裝都給業(yè)主直觀高品質(zhì)的感受，吸引了區(qū)域大量外籍客戶及投資客。1由仁恒河濱城的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)本工程形成如下啟示：仁恒河濱城/工程借鑒分析3上海灘花園/目錄上海灘花園

——南外灘高檔濱江住宅——根本資料——銷售情況分析——工程點(diǎn)評(píng)——工程借鑒分析4上海灘花園項(xiàng)目地址上海市黃浦區(qū)紫霞路199弄物業(yè)類型1棟多層;5棟高層當(dāng)前均價(jià)3.2萬(wàn)元/㎡占地面積25113㎡建筑面積80362㎡容積率3.2綠化率40%規(guī)劃戶數(shù)619戶車位配比1:1建筑風(fēng)格ARTDECO房型及面積段一房，60-90㎡；二房，100-200㎡三房，140-160㎡；四房，200-220㎡五房，270㎡；復(fù)式，200-350㎡裝修情況裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡依托資源豫園、外灘、世博園建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)園林特色中央綠茵坡地開(kāi)盤時(shí)間2008年3月物業(yè)公司華潤(rùn)置地（上海）物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)3.5元/㎡/月上海灘花園/根底資料華潤(rùn)置地上海灘花園，總建筑面積20萬(wàn)平米。工程緊鄰黃浦江，北距外灘1.8公里，西距豫園1公里；05年9月開(kāi)盤以來(lái)，其作為南外灘核心地段的濱江高檔住宅，銷售情況良好；09年其已接近最后清盤，華潤(rùn)未來(lái)將在其邊上的南外灘濱江9號(hào)地塊繼續(xù)推出高檔住宅等產(chǎn)品。4上海灘花園/銷售情況分析上海灘花園目前的均價(jià)保持在3.2萬(wàn)元/平米，在全市處于高位；作為市區(qū)核心地段的景觀稀缺型住宅，其去化速度好。最近一次大型推案為08年4月末，共計(jì)147套，不到一年時(shí)間僅剩37套，去化率近75%；該工程由于其不可復(fù)制的地段性、深厚的文化品位及精裝修效勞吸引了自住型高檔人士，而且其投資價(jià)值也為客戶所認(rèn)可。價(jià)格特征銷售特征客戶特征該工程作為一個(gè)核心區(qū)域的景觀稀缺型住宅，銷售情況良好4上海灘花園/工程點(diǎn)評(píng)1該工程充分挖掘了地區(qū)資源優(yōu)勢(shì)，躲避舊城區(qū)不良影響上海灘花園隸屬市中心最大的、也是最后一片可供成片開(kāi)發(fā)的高檔濱江聚居區(qū)，有著其不可復(fù)制的景觀資源；工程保存了原地塊上三十年代的ARTDECO風(fēng)格禮拜堂作為小區(qū)未來(lái)會(huì)所，傳承老上海的優(yōu)雅和精致的文化，提高了工程整體的文化氣氛；該工程處于舊城區(qū)，存在大量老式公房，且周邊街道環(huán)境差，工程通過(guò)內(nèi)部社區(qū)配套以及著力宣傳未來(lái)地區(qū)規(guī)劃方向來(lái)避開(kāi)這些不良的影響。4人車分流，兩處雙車道車行出入口；自駕車可直接進(jìn)入地下車庫(kù)，然后直接通過(guò)地下室電梯廳門禁進(jìn)入到公寓電梯；緊急救護(hù)和消防車，可開(kāi)至各樓座大堂前的落客區(qū)。西區(qū)：商業(yè)街+游泳池兒童活動(dòng)區(qū)中區(qū)：寬闊大草坪私家游泳池東區(qū)：網(wǎng)球場(chǎng)上海灘花園/工程點(diǎn)評(píng)1該工程內(nèi)部規(guī)劃細(xì)致，配套豐富彌補(bǔ)區(qū)域本身缺乏4D3戶型中客廳和餐廳南北通透。雖是高檔公寓，但每個(gè)房間仍均有一定面積附送?？蛷d和餐廳連接緊湊，整體性強(qiáng)，面積浪費(fèi)較少。每個(gè)房間均有面積附送。南北通透客廳餐廳連接緊密空間利用率高附送面積上海灘花園/工程點(diǎn)評(píng)2該工程戶型中存在大量面積附送，提高產(chǎn)品附加值及景觀欣賞性。4上海灘花園/工程點(diǎn)評(píng)3裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡公共部分走廊高檔鋼木防盜門；

地面為天然石材，墻面為高級(jí)玻化磚配以裝飾吊頂。

大堂地面為天然石材，墻面為天然石材配以高級(jí)木飾面及裝飾吊頂，另設(shè)有液晶電視電梯廣州日立電梯，地面為天然石材，墻面為天然石材，配以裝飾吊頂智保小區(qū)設(shè)有周界報(bào)警系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，保安巡更管理系統(tǒng)，門禁管理控制系統(tǒng)，樓宇訪客可視對(duì)講系統(tǒng)，一卡通車輛出入管理系統(tǒng)，家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)；

臥室部分配置實(shí)木復(fù)合地板、大金空調(diào)廚房部分配置美國(guó)通用抽油煙機(jī)、美國(guó)通用嵌入式燃?xì)鉅t、美國(guó)通用冰箱、美國(guó)通用垃圾粉碎機(jī)、佛蘭卡水槽、能率16升燃?xì)馐绞彝鉄崴?、海蒂?shī)五金器件

衛(wèi)生間部分配置樂(lè)家雪梨座廁、樂(lè)家普林無(wú)裙防滑底浴缸、樂(lè)家方泰娜面盆、高儀水喉、高儀花灑

該高檔次裝修標(biāo)準(zhǔn)滿足客戶拎包入住的要求，更便于吸引投資類客戶局部裝修品牌展示4上海灘花園/工程點(diǎn)評(píng)3上海灘花園以簡(jiǎn)約的ART-DECO風(fēng)格為主，并提供了高檔的廚衛(wèi)設(shè)施，增加了工程投資的價(jià)值；簡(jiǎn)約的裝修風(fēng)格可以方便客戶日后自行進(jìn)行裝修調(diào)整。423通過(guò)內(nèi)部整體規(guī)劃及全面配套躲避舊城區(qū)周邊環(huán)境品質(zhì)低下的問(wèn)題房型講究實(shí)用性，附送一定面積來(lái)提高及附加值，拉升工程單價(jià)精裝修配置同時(shí)滿足投資及自住需求上海灘花園處于舊城區(qū)，雖然有不可復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì)，但是面臨舊城區(qū)規(guī)劃落后，環(huán)境差的問(wèn)題，工程通過(guò)自身道路規(guī)劃及齊全的高級(jí)配套彌補(bǔ)了這個(gè)缺乏。房型做到每間都存在面積附送，這對(duì)于一個(gè)高檔工程來(lái)說(shuō)并不多見(jiàn)，這樣設(shè)計(jì)增加了房型的附加值，同時(shí)也拉升了工程單價(jià)，提高工程形象。上海灘花園采用高檔精裝修配置，更利于吸引投資需求的挖掘。同時(shí)其簡(jiǎn)約的室內(nèi)裝修給長(zhǎng)期自住客戶進(jìn)一步個(gè)性化裝修提供了空間。1由上海灘花園的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)本工程形成如下啟示：上海灘花園/工程借鑒分析4客戶專題研究分總價(jià)段城市中心高端公寓客戶需求研究區(qū)域公寓客戶分析城市低密度物業(yè)客戶分析在客戶研究局部，我們重點(diǎn)研究高端住宅的客戶需求方向，高端住宅的客戶包括城市高端公寓的客戶和城郊低密度物業(yè)的客戶，研究這兩類客戶需求的特征及未來(lái)變化的趨勢(shì)，同時(shí)我們對(duì)區(qū)域現(xiàn)狀公寓客戶就行分析，并對(duì)區(qū)域未來(lái)公寓客戶衍變方向進(jìn)行研判。通過(guò)這三類客戶的研究，我們希望找到本工程可以吸引的潛在客戶特征。工程區(qū)域客戶城市低密度物業(yè)客戶需求方向研究城市高端公寓客戶需求方向研究區(qū)域公寓客戶衍變方向研究置業(yè)總價(jià)450-750萬(wàn)“便利型〞客戶需求方向研究客戶特征置業(yè)核心因素這個(gè)總價(jià)段客戶主導(dǎo)因素為市中心的便利，因此較難分流客戶追求的是市中心便利的生活而放棄近郊別墅舒適型享受，因此中外環(huán)高端公寓對(duì)其吸引力有限；客戶往往是高端打工一族，需要居住地距離工作地點(diǎn)較近，次級(jí)區(qū)域?qū)ζ鋵?dǎo)入性差。選擇的產(chǎn)品特征對(duì)于工程所在區(qū)域有很強(qiáng)的情結(jié)，追求市中心便利的都市生活；總價(jià)承受力有限，性價(jià)比是置業(yè)時(shí)考慮的主要因素之一；很大程度上因?yàn)榉蚱揠p方工作都在市中心，出于上班便利考慮，而不愿意換地方置業(yè)位于市中心傳統(tǒng)高端公寓板塊，代表區(qū)域?yàn)楸膘o安板塊〔靜安豪景苑、君御豪庭〕黃浦豫園板塊〔上海灘花園、老西門公館〕內(nèi)徐匯板塊〔匯峰鼎園〕；戶型通常為2-3房，面積在180平米以下，主要用來(lái)滿足根本的生活功能空間；年齡主要在30-40歲中青年群體本身工作在市中心或?yàn)槭兄行脑【用?；政府高?jí)公務(wù)員、技術(shù)精英、小型私營(yíng)業(yè)主、大型公司中層干部及管理者；家庭年收入在50-100萬(wàn)，置業(yè)次數(shù)在3次以下。分總價(jià)段城市高端公寓客戶需求方向研究1客戶深訪：置業(yè)的話地段還是最重要的，市中心買一套公寓雖然面積小一點(diǎn)，但是比郊區(qū)別墅用起來(lái)還是好很多。被訪者：王女士，34歲，本地人，靜安豪景苑業(yè)主在這里上班、購(gòu)物都很方便，不用每天花大把時(shí)間在車上。更重要的是，我從小就在豫園這里長(zhǎng)大，在這里買一套房子一直是我的心愿。被訪者：董先生，38歲，本地人，上海灘花園業(yè)主置業(yè)總價(jià)750-1000萬(wàn)“享受型〞客戶需求方向研究客戶特征置業(yè)核心因素“享受型〞未來(lái)客戶需求方向研判選擇的產(chǎn)品特征年齡在35-50歲，其中35-45歲是主力，為中年富豪家庭結(jié)構(gòu)以兩代為主，局部為三代;家庭年收入在100-300萬(wàn)元兩次及兩次以上置業(yè)經(jīng)歷;職業(yè)為政府高官、跨國(guó)企業(yè)高管、中型民營(yíng)企業(yè)老板等看重產(chǎn)品的居住享受，追求寬大、獨(dú)戶、舒適的戶型感覺(jué)，希望所購(gòu)置的戶型可以充分滿足其居住的多方位功能需求，滿足其享受的精神需要;總價(jià)承受能力較強(qiáng)，看重產(chǎn)品實(shí)際功能性。承受總價(jià)段在750-1000萬(wàn)的享受型客戶看重的是工程產(chǎn)品帶來(lái)的居住感覺(jué)，本工程區(qū)域作為新興高端住宅區(qū)，憑借其出行的便利交通和與徐家匯等城市重要節(jié)點(diǎn)便捷的道路交通，因此可以主力吸收這局部愿意“以時(shí)間換空間的客戶〞。1客戶深訪：他們的房型設(shè)計(jì)的很好，每個(gè)房間面積也很大，功能也很齊全，我們家阿姨的房間也考慮到了，這點(diǎn)讓我們很滿意。被訪者：陳太太，38歲，上海人，仁恒河濱城業(yè)主這里可以看到黃浦江，視野很遼闊，我們買的是四房，面積很大，住起來(lái)很舒服，所以我們?cè)谶@里買下房子，我和我愛(ài)人都在浦東張江上班，雖然路上開(kāi)車有一定時(shí)間，但我們覺(jué)得這不是最關(guān)鍵的，我們?cè)敢舛嗷ㄒ稽c(diǎn)時(shí)間在路上。被訪者：秦先生，45歲，上海人，尚海灣業(yè)主分總價(jià)段城市高端公寓客戶需求方向研究目前主要分布在市中心傳統(tǒng)高端住宅區(qū)域：徐匯濱江、古北、世紀(jì)公園;主要樓盤包括有：御翠豪庭、尚海灣、世茂濱江、仁恒河濱城、盛大金磐、嘉利浦江公館;戶型面積在200平方米以上，考慮業(yè)主的多重居住功能和需要，比方說(shuō)傭人房的設(shè)置。置業(yè)總價(jià)1000萬(wàn)以上的“標(biāo)簽型〞客戶需求方向研究客戶特征置業(yè)核心因素“標(biāo)簽型〞客戶對(duì)區(qū)域的稀缺型資源有極高的要求，中外環(huán)區(qū)域挖掘這局部客戶存在難度客戶對(duì)總價(jià)不敏感，同樣總價(jià)在市區(qū)其他位置往往可以拿下獨(dú)棟別墅，因此對(duì)工程所在區(qū)域有特別要求；區(qū)域往往具備全市罕見(jiàn)的景觀資源或文化氣氛，這些因素需要常年累積，中外環(huán)區(qū)域短期內(nèi)很難塑造。選擇的產(chǎn)品特征產(chǎn)品具有很大特色；工程處于市區(qū)高端階層聚居的絕對(duì)核心位置；工程具有全市稀缺的資源，如景觀或者文化底蘊(yùn)；總價(jià)承受力強(qiáng)；看重開(kāi)發(fā)商品牌。代表樓盤有新天地的翠湖天地，陸家嘴的財(cái)富海景、湯臣一品、盛大金磐、世茂濱江等；房型面積較大，往往大于250平米，且在空間放大的同時(shí)注重整體功能性的塑造。為社會(huì)富豪圈層，來(lái)源地較廣，本市、外省、港澳臺(tái)到外籍客戶均存在；職業(yè)為大型私營(yíng)及外資企業(yè)高層管理人員；家庭年收入在300萬(wàn)以上，置業(yè)次數(shù)在3次以上客戶深訪：我很喜歡盛大金磐這樣的房子，雖然我沒(méi)有打算在這里長(zhǎng)住，但是以后租出去或者過(guò)來(lái)度假也是不錯(cuò)的。被訪者：林先生，54歲，美國(guó)人，盛大金磐業(yè)主這邊的生活氣氛很濃厚，在這樣的生活氣息中同時(shí)還可以共享新天地的某些資源。更何況我看好瑞安和新天地這個(gè)品牌，相信好的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是會(huì)造出好的房子的。被訪者：劉先生，48歲，香港人，翠湖天地業(yè)主1分總價(jià)段城市高端公寓客戶需求方向研究區(qū)域公寓客戶分析古美板塊：交通便利、配套成熟、居住示范區(qū)接受周邊輻射，板塊自身逐步成熟，局部中高端客戶逐步接受古美板塊背靠虹橋、靜安新城板塊，西靠七寶板塊，通過(guò)興旺的中環(huán)線交通可以迅捷到達(dá)上海市各個(gè)區(qū)域；閔行區(qū)居住示范區(qū)的形象除了被閔行區(qū)的本地客戶接受外，外來(lái)的一些高端客戶也逐步認(rèn)可交通便捷、商服配套完善的古美板塊；虹橋、靜安新城板塊七寶板塊古美板塊2古美板塊周邊已經(jīng)形成局部中高端聚集區(qū)，在其輻射范圍下，古美板塊將會(huì)被越來(lái)越多的中高端客戶接受和認(rèn)可。在周邊眾多具有影響力的城市節(jié)點(diǎn)的輻射和帶動(dòng)下，古美板塊也具備了成為下一個(gè)中高端居住區(qū)的條件。核心客戶層輔助客戶層周邊客戶層第一圈層第三圈層第二圈層西南郊區(qū)的中高端客戶；來(lái)自上海市西部城區(qū)的客戶，如：長(zhǎng)寧等；工作在徐匯、閔行，或者是已經(jīng)居住在閔行的中高端客戶；區(qū)域公寓客戶分析對(duì)于自身區(qū)域更為了解，未來(lái)購(gòu)房首先選擇區(qū)域工程，如果區(qū)域工程不能滿足自身需求那么會(huì)發(fā)生局部高端客戶的外溢；標(biāo)簽：對(duì)區(qū)域認(rèn)可度高的改善型需求；這局部客戶看重區(qū)域的城市屬性，便捷的城市交通和豐富的城市配套是這局部客戶最為關(guān)注的需求點(diǎn)；標(biāo)簽：看重區(qū)域的城市屬性；工作和生活在西部的城區(qū)，對(duì)于西部的區(qū)域接受度較高，隨著周邊中高端板塊的逐步成熟，古美板塊空間距離和配套完善程度上都可以吸引這局部客戶的關(guān)注，這局部改善型的客戶最先接受古美板塊的中高端工程。標(biāo)簽：看重產(chǎn)品的舒適性；由于古美板塊的中高端的美譽(yù)度尚未完全形成，中高端客戶的輻射半徑較小，處于“養(yǎng)在深閨人未知〞階段，是高端居住區(qū)的起步萌芽階段；2圈層來(lái)源消費(fèi)傾向產(chǎn)品需求高端居住區(qū)客戶升級(jí)第一圈層工作在徐匯、閔行，或者是已經(jīng)居住在閔行的中高端客戶；區(qū)域改善型消費(fèi)傾向明顯，客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力中上，承受能力處于中上水平。大面積的三房或者四房為主，注重產(chǎn)品舒適度的改善型的產(chǎn)品需求（如：大面寬等），舒適宜人的套型設(shè)計(jì)和產(chǎn)品的高附加值成為這部分客戶的首要關(guān)注點(diǎn)。通過(guò)產(chǎn)品升級(jí)和影響力的培養(yǎng)，吸引的中高端客戶群也可以得到進(jìn)一步升級(jí)；在本區(qū)域客戶為主的基礎(chǔ)上，進(jìn)行一定的升級(jí)，形成西部片區(qū)為主，輻射全市的中高端客戶影響力。第二圈層來(lái)自上海市西部城區(qū)的客戶，如：長(zhǎng)寧等；更廣范圍內(nèi)的改善客戶，客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為殷實(shí)，承受能力處于較為高端的水平。西部城區(qū)的中高端客戶，享受型的產(chǎn)品需求明顯，突出的產(chǎn)品賣點(diǎn)和特色化設(shè)計(jì)方向成為這部分客戶的重要關(guān)注點(diǎn)；大面積房型、甚至是頂層復(fù)式房型，更加注重舒適度和景觀性，以及社區(qū)的品牌和檔次等；第三圈層西南郊區(qū)的中高端客戶；西南區(qū)域型客戶，首次置業(yè)和多次置業(yè)兼有。實(shí)用為主的自住型客戶，注重戶型的均衡性和實(shí)用性，項(xiàng)目自身的品質(zhì)和功能的完善是重要的關(guān)注點(diǎn)；區(qū)域公寓客戶分析板塊內(nèi)的中高端客戶認(rèn)知度的較高，現(xiàn)狀主要以本區(qū)域及周邊的中高端公寓客戶為主，通過(guò)自身影響力的逐步養(yǎng)成，未來(lái)的公寓高端客戶也將面臨進(jìn)一步的升級(jí)。2城市遠(yuǎn)郊資源型別墅的高端客戶客戶特征速描未來(lái)置業(yè)特征走向遠(yuǎn)郊資源型別墅的高端客戶未來(lái)置業(yè)選擇方向：城市低密度社區(qū)未來(lái)置業(yè)需求轉(zhuǎn)變屢次置業(yè)的特征明顯，大局部客戶都擁有多套物業(yè)；未來(lái)置業(yè)方向?qū)?huì)是融合多種訴求的產(chǎn)品需求，多元化的需求滿足成為這局部客戶的主力訴求點(diǎn)；既注重貼近自然的低密度社區(qū)生活氣氛，又要享有城市生活的便利配套效勞，將兩種生活氣氛完美結(jié)合的物業(yè)將會(huì)是這局部高端客戶的未來(lái)置業(yè)方向首選；年齡在35-50歲，家庭主要成員處于工作和學(xué)習(xí)期；“5+2〞的生活特征明顯，隨著家庭的逐漸成熟，開(kāi)始逐步關(guān)注生活的穩(wěn)定性；城市低密度物業(yè)客戶分析3客戶深訪：城市的生活配套和交通還是必須的，蘭橋圣菲雖然環(huán)境好，還是距離城區(qū)太遠(yuǎn)，生活和子女教育等都不是特別方便。被訪者：丁先生，42歲，上海人，萬(wàn)科藍(lán)橋圣菲業(yè)主位居遠(yuǎn)郊的傳統(tǒng)的資源型別墅豪宅工程的客戶未來(lái)的置業(yè)目光將會(huì)逐步拓展，城市的低密度社區(qū)將成為這局部客戶未來(lái)置業(yè)的首選。城市低密度物業(yè)客戶分析1.浦東花木御翠園2.浦東三林萬(wàn)科金色里程（別墅）浦發(fā)博園（別墅）金地灣流域（別墅）3.普陀桃浦復(fù)地美墅4.寶山大場(chǎng)錦秋花園（別墅）5.閔行莘莊中房漓江山水花園6.虹橋虹橋高爾夫別墅7.閔行浦江鎮(zhèn)好世麒麟園翡翠別墅新浦江城（別墅）可借鑒的上海中高端低密度聚集區(qū)的篩選標(biāo)準(zhǔn)：擁有便捷交通的城市別墅屬性。353467本案12“第一居所”——城市精英的另一種生活方式關(guān)鍵詞：低密度關(guān)鍵詞：城市市區(qū)在城市中，尤其是核心地段都是一些高層的高密度產(chǎn)品，配以快速的城市生活節(jié)奏讓部分城市精英階層逐漸對(duì)核心地段的高密度產(chǎn)品喪失興趣；低密度產(chǎn)品可以擁有更多的綠色和自然景觀資源，與周邊環(huán)境的互動(dòng)明顯，身心靈可以得到更大程度的放松；市區(qū)作為人們發(fā)展的核心，聚集了一個(gè)城市的精神文脈和人文氣息，成為一個(gè)城市最具凝聚力的因素；城市擁有發(fā)達(dá)的交通和完善的生活配套，醫(yī)療機(jī)構(gòu)、娛樂(lè)設(shè)施、購(gòu)物超市完備，同時(shí)也是一個(gè)城市人口密度最大的區(qū)域；與城市豪宅相比，城市低密度社區(qū)能更多地占有自然資源，享有更多更多的綠色與景觀環(huán)境。相比郊區(qū)的低密度社區(qū)相比，又能享受更多的城市便利。

城市的低密度社區(qū)不僅是一種建筑形式，更是一種生活形態(tài)，即一個(gè)從城市中心到遠(yuǎn)郊的中間過(guò)度地段特定的產(chǎn)品，其帶來(lái)的生活便利性和舒適性的雙重體驗(yàn)越來(lái)越被局部中高端客戶接受和認(rèn)可，成為城市精英的一種專屬產(chǎn)品。城市低密度物業(yè)客戶分析3城市低密度物業(yè)客戶分析與傳統(tǒng)的資源型別墅不同，城市低密度社區(qū)可以吸引局部“第一居所〞的城市中高端客戶，在擁有城市繁華商服配套的同時(shí)，營(yíng)造出一種“大隱隱于市〞的生活風(fēng)格，客戶看重將兩種生活節(jié)奏完美的融合在一起的居住屬性。自駕車可以輕松的抵達(dá)市區(qū)，或者直接地處市區(qū)之內(nèi)，方便日常的生活起居；中遠(yuǎn)期內(nèi)會(huì)有軌道交通的覆蓋，可以有助于普通家庭客戶的日常出行便利；區(qū)域擁有自己的生活配套設(shè)施，滿足家庭成員的日常生活的需求；低密度社區(qū)滿足城市精英階層的生活“第一居所〞的需求；全新的一種生活方式的打造，可以通過(guò)品牌、風(fēng)格、人文風(fēng)格等多元化因素實(shí)現(xiàn)客戶的導(dǎo)入。交通導(dǎo)入型客源注重便捷的中環(huán)線城市交通，以可以方便到達(dá)本案的周邊區(qū)域?yàn)橹?，輻射整個(gè)上海市；成為城市低密度社區(qū)最為直接的吸引力。看重區(qū)域周邊便捷的醫(yī)療配套、教育配套和多元的商業(yè)配套等，又可以享受到城市中低密度的生活氣氛，郊區(qū)化的生活環(huán)境與城市的生活氣氛“一舉兩得〞。配套導(dǎo)入型客源注重品質(zhì)生活和有風(fēng)格的生活，通過(guò)品牌開(kāi)發(fā)商的打造和與城市零距離鏈接的生活距離，營(yíng)造出專屬的城市低密度生活風(fēng)格。理念導(dǎo)入型客源3城市低密度物業(yè)客戶分析3高端客戶置業(yè)城市低密度社區(qū)的客戶特征：屢次置業(yè)的客戶特征明顯，主要為自住置業(yè)需求；以30-50歲的客戶為主，家庭結(jié)構(gòu)較為簡(jiǎn)單，更加關(guān)注生活的穩(wěn)定性和子女生活教育的便利性；高端客戶置業(yè)城市低密度社區(qū)的置業(yè)特征：在屢次置業(yè)的經(jīng)驗(yàn)累積后，在關(guān)注產(chǎn)品的屬性的同時(shí)，將地段納入到考量的范圍內(nèi)，“第一居所〞的置業(yè)特征明顯；高端客戶更加關(guān)注朋友圈層的維系，這局部屢次置業(yè)的高端客戶更希望與朋友同住在一個(gè)社區(qū)，這時(shí)工程的接受度就顯得至關(guān)重要，要易于被群眾所接受；200-300平方米的舒適型套型成為大局部客戶的置業(yè)首選，并不片面的追求設(shè)計(jì)和配置的奢華性；客戶需求方向總結(jié)4高端公寓客戶需求方向區(qū)域公寓客戶衍變方向低密度物業(yè)客戶需求方向450-750萬(wàn)元的“便利型〞客戶，表現(xiàn)為更為固守，出于地段情結(jié)或者工作便利，主要堅(jiān)守在市中心核心區(qū)域，向外區(qū)域分流潛力有限；750-1000萬(wàn)元的“享受型〞客戶，注重產(chǎn)品的舒適感，在距離適度的范圍內(nèi)，分流到非核心區(qū)域但離核心區(qū)域較近的成長(zhǎng)型高端區(qū)域潛力最大；1000萬(wàn)元以上的“標(biāo)簽型〞客戶，非獨(dú)特景觀和極致產(chǎn)品難以分流目前區(qū)域公寓主要客戶為來(lái)自閔行和徐匯的客戶，少局部來(lái)自滬西的長(zhǎng)寧和西南郊區(qū)；未來(lái)存在通過(guò)產(chǎn)品升級(jí)和影響力的培養(yǎng)，在本區(qū)域客戶為主的根底上，進(jìn)行一定的升級(jí)，形成西部片區(qū)為主，輻射全市的中高端客戶影響力。低密度物業(yè)客戶，尤其是在遠(yuǎn)郊有過(guò)低密度物業(yè)置業(yè)經(jīng)歷的客戶，在屢次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)累積后，在關(guān)注產(chǎn)品屬性的同時(shí)，將地段納入考量范圍，苦于遠(yuǎn)郊上班和子女教育的不便，其二次以后的低密度物業(yè)置業(yè)“第一居所〞特征明顯；對(duì)于之前習(xí)慣生活在城市高端公寓中的客戶，既注重貼近自然的社區(qū)生活氣氛，又享有城市生活的便利配套效勞，將兩種生活氣氛完美結(jié)合的低密度物業(yè)也將會(huì)是這局部高端客戶未來(lái)置業(yè)作為“第一居所〞的首選；高端住宅區(qū)域開(kāi)展研究市中心高端住宅的“外溢理論〞郊區(qū)資源型別墅客戶“進(jìn)城理論〞工程自身的高端時(shí)機(jī)點(diǎn)挖掘市中心高端住宅“外溢〞論目前市場(chǎng)上傳統(tǒng)高端公寓板塊的存量預(yù)計(jì)將會(huì)在3年左右內(nèi)去化完畢依照目前市場(chǎng)上傳統(tǒng)區(qū)域高端公寓良好的去化速度，除了未來(lái)短期將會(huì)有大量供應(yīng)的徐匯龍華板塊之外，其余傳統(tǒng)區(qū)域的高端公寓將會(huì)在3年左右去化完畢，出現(xiàn)明顯的區(qū)域供應(yīng)不足。上海目前土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定了傳統(tǒng)高端公寓板塊未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)不足的局面最近3年，上海住宅土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)集中在外郊環(huán)及郊環(huán)外地區(qū)，傳統(tǒng)高端公寓聚集的內(nèi)環(huán)內(nèi)及內(nèi)中環(huán)的住宅土地供應(yīng)僅占到了總住宅土地供應(yīng)的4%，未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)不足的局面。12上海經(jīng)濟(jì)模式匯集大量金融等服務(wù)性行業(yè)業(yè)富豪，創(chuàng)造大量潛在高端公寓客戶上海借助“十一五”發(fā)展規(guī)劃“四個(gè)中心”的建設(shè)，大力推進(jìn)金融、貿(mào)易、航運(yùn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，存在了大量服務(wù)性行業(yè)富豪本地置業(yè)自住的需求。3外向型經(jīng)濟(jì)引發(fā)高端公寓投資需求，且該需求在2-3年后會(huì)出現(xiàn)大量釋放由于上海外向型經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，本地高端公寓一直作為優(yōu)良投資品存在。雖然目前由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)造成投資需求量的下降，但預(yù)計(jì)2010年左右全球經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，需求在該階段出現(xiàn)釋放。41上海高端公寓市場(chǎng)需求穩(wěn)定，而傳統(tǒng)高端公寓板塊供給缺乏直接導(dǎo)致了未來(lái)高端住宅區(qū)域往中環(huán)方向進(jìn)行轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。未來(lái)高端公寓板塊開(kāi)展方向研判1展望上海未來(lái)高端住宅板塊開(kāi)展方向，這些區(qū)域通常具有以下一些特征：由于傳統(tǒng)高端住宅板塊未來(lái)供給缺乏而出現(xiàn)客戶外溢，局部客戶將會(huì)被周邊一些區(qū)域所承接，這局部區(qū)域配套成熟，具備接納這局部客戶入住的根底；典型板塊：長(zhǎng)寧區(qū)天山板塊，其由于臨近傳統(tǒng)古北區(qū)域，區(qū)域內(nèi)部外籍高端人士聚集，在古北供給量逐漸缺乏的情況下其公寓房?jī)r(jià)逐年上升，成為又一高端公寓板塊。臨近傳統(tǒng)高端住宅板塊，區(qū)域內(nèi)高端人士聚集，潛在需求量巨大1高端公寓客戶往往對(duì)稀缺景觀資源趨之假設(shè)鶩，而上海市區(qū)內(nèi)景觀資源并不豐富，擁有這些資源的板塊在區(qū)域配套成熟，環(huán)境改善后便具備了開(kāi)展這類物業(yè)產(chǎn)品的條件；典型板塊：蘇河灣地區(qū)，蘇州河作為上海的母親河，近幾年在河道治理之后水質(zhì)大有改善，而蘇河灣地區(qū)由于河道曲折，形成了許多多面環(huán)水的景觀區(qū)域，非常利于開(kāi)發(fā)高端住宅產(chǎn)品。坐擁市區(qū)內(nèi)稀缺景觀資源，配套成熟后即發(fā)展成為高端公寓板塊2上海傳統(tǒng)市中心地區(qū)雖然地段優(yōu)勢(shì)明顯，但是規(guī)劃缺乏，存在大量破舊房屋，街道環(huán)境差，而一些新興地區(qū)由政府統(tǒng)一規(guī)劃及重點(diǎn)扶持，公建配套好。一旦品牌開(kāi)發(fā)商介入便會(huì)加速其成為高端板塊；典型板塊：新江灣地區(qū)，政府重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域，受江灣-五角場(chǎng)城市副中心定位影響，其內(nèi)部公建配套開(kāi)展成熟，根底條件好。在華潤(rùn)、仁恒介入后區(qū)域檔次提升顯著，將成為一大高端住宅板塊。具備良好統(tǒng)一規(guī)劃的新興地區(qū)，品牌開(kāi)發(fā)商的介入成為其提升檔次的引擎31234567891110未來(lái)高端公寓區(qū)域開(kāi)展方向研判11.浦東陸家嘴2.內(nèi)徐家匯板塊3.古北4.盧灣黃浦5.北靜安傳統(tǒng)高端住宅區(qū)域6.浦東世紀(jì)公園7.徐匯龍華及濱江8.天山9.蘇河灣10.北外灘11.古美新興高端住宅區(qū)域注：圖中并未標(biāo)出由于整體規(guī)劃而新起的新江灣區(qū)域從圖中可以清楚看到，本市高端住宅區(qū)域已經(jīng)逐漸脫離傳統(tǒng)市中心區(qū)域往外圍開(kāi)展。郊區(qū)資源型別墅客戶“進(jìn)城理論〞2客戶擁有了市區(qū)的公寓工程，可以滿足客戶日常生活起居的根本要求；高端客戶置業(yè)軌跡第一階段第二階段第三階段客戶的置業(yè)需求處于起步階段；客戶開(kāi)始置業(yè)郊區(qū)的資源型別墅，更為舒適的居住需求成為此階段的置業(yè)需求；開(kāi)始了郊區(qū)化的生活：隨著高端客戶購(gòu)置能力的提升，開(kāi)始步入追求生活享受的階段；進(jìn)城：隨著高端客戶家庭的開(kāi)展，開(kāi)展出多元的家庭成員需求，客戶也進(jìn)入需求的多元階段；客戶的置業(yè)需求處于享受型訴求階段；高端客戶為了家庭成員的生活便捷，更多的關(guān)注交通和配套等因素，在生活品質(zhì)得到保證的前提下，開(kāi)始將目光投向城市型低密度社區(qū)；客戶的置業(yè)需求處于多元化需求階段，需要獨(dú)特的產(chǎn)品滿足需求；市區(qū)公寓產(chǎn)品；郊區(qū)資源型別墅產(chǎn)品；城市低密度居住產(chǎn)品；置業(yè)特征產(chǎn)品開(kāi)展階段高端客戶在經(jīng)歷過(guò)郊區(qū)化的別墅生活后，多元化的需求促使這局部高端客戶重新回歸城市路線。工程所在古美區(qū)域高端住宅市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)挖掘3綜合多方面因素，古美板塊同樣具備開(kāi)展成為高端住宅板塊潛力古美作為閔行區(qū)內(nèi)最為接近徐匯市中心的板塊，距離古北國(guó)際社區(qū)的距離同樣不遠(yuǎn)，在兩大板塊未來(lái)供給缺乏的局面下存在承接這局部高端客戶自住需求的條件。整個(gè)古美規(guī)劃打造成現(xiàn)代化國(guó)際生活聚居區(qū)，住宅開(kāi)發(fā)量將會(huì)到達(dá)600萬(wàn)平米，居住氣氛濃郁。臨近徐匯、古北，區(qū)內(nèi)居住氣氛濃郁，存在承接外溢客戶的時(shí)機(jī)1交通方面，多達(dá)4條軌道交通線路途徑該地區(qū)，且通過(guò)中環(huán)線經(jīng)上中路隧道可與浦東三林地區(qū)形成無(wú)縫對(duì)接，同時(shí)該地區(qū)距離未來(lái)核心交通樞紐虹橋機(jī)場(chǎng)不遠(yuǎn)，大大增加了導(dǎo)入高端客源的可能；商業(yè)資源豐富，區(qū)域內(nèi)存在多家賣場(chǎng)，且南方商城商圈、龍茗路商業(yè)美食街各具特色；區(qū)域內(nèi)娛樂(lè)設(shè)施豐富，錦江樂(lè)園、閔