建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)營改增政策解析全流程財(cái)稅處理把知識傳播出去建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)營改增政策解析全流程財(cái)稅處理把知識傳播出去第一部分

國家層面發(fā)布的營改增試點(diǎn)政策文件大盤點(diǎn)（80份文件）第二部分

建筑房地產(chǎn)業(yè)增值稅政策實(shí)務(wù)操作解析第三部分

房地產(chǎn)建筑業(yè)融資業(yè)務(wù)稅務(wù)政策解析第四部分

房地產(chǎn)建筑業(yè)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)會計(jì)處理與稅務(wù)政策解析提綱第一部分國家層面發(fā)布的營改增試點(diǎn)政策文件大盤點(diǎn)（80份文

國家層面發(fā)布的營改增試點(diǎn)政策文件大盤點(diǎn)第一講

國家層面發(fā)布的營改增試點(diǎn)政策文件大盤點(diǎn)第一講營改增政策概論2016年3月以來，國家級層面發(fā)布的營改增試點(diǎn)政策文件80份。其中：國務(wù)院通知2份；財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合文件24份；財(cái)政部文件1份；國家稅務(wù)總局公告40份；國家稅務(wù)總局通知（稅總發(fā)、稅總函文件）13份。1.

如何學(xué)習(xí)稅務(wù)文件？2.我們應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些文件？營改增政策概論我們應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些文件？1.財(cái)政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）2.納稅人跨縣（市區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法公告國家稅務(wù)總局公告2016年第17號3.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）4.財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營改增試點(diǎn)政策的通知（財(cái)稅〔2017〕58號）5.

《關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）6.

《關(guān)于建筑行業(yè)營改增試點(diǎn)工作的意見》（稅總發(fā)[2017]99號）我們應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些文件？1.財(cái)政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推

房地產(chǎn)建筑業(yè)增值稅政策實(shí)務(wù)操作解析第二講

房地產(chǎn)建筑業(yè)增值稅政策實(shí)務(wù)操作解析第二講

房地產(chǎn)建筑業(yè)增值稅政策實(shí)務(wù)操作解析財(cái)政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號一、增值稅的納稅人增值稅的納稅人在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。

房地產(chǎn)建筑業(yè)增值稅政策實(shí)務(wù)操作解析財(cái)政部國家稅務(wù)總局《關(guān)延伸：國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告

（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）

二、建筑企業(yè)與發(fā)包方簽訂建筑合同后，以內(nèi)部授權(quán)或者三方協(xié)議等方式，授權(quán)集團(tuán)內(nèi)其他納稅人（以下稱“第三方”）為發(fā)包方提供建筑服務(wù)，并由第三方直接與發(fā)包方結(jié)算工程款的，由第三方繳納增值稅并向發(fā)包方開具增值稅發(fā)票，與發(fā)包方簽訂建筑合同的建筑企業(yè)不繳納增值稅。發(fā)包方可憑實(shí)際提供建筑服務(wù)的納稅人開具的增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。案例2稅法與民法

關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅〔2016〕36號）營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第二條，單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以該發(fā)包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。延伸：關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅〔2016房地產(chǎn)建筑業(yè)增值稅政策實(shí)務(wù)操作解析納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額（以下稱應(yīng)稅銷售額）超過財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人?！对圏c(diǎn)實(shí)施辦法》第三條規(guī)定的年應(yīng)稅銷售額標(biāo)準(zhǔn)為500萬元（含本數(shù)）。財(cái)政部和國家稅務(wù)總局可以對年應(yīng)稅銷售額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。一般納稅人的認(rèn)定一般納稅人的兩種征收方式：1.一般計(jì)稅2.簡易征收房地產(chǎn)建筑業(yè)增值稅政策實(shí)務(wù)操作解析納稅人分為一般納稅人和小規(guī)（一）建筑企業(yè)哪些業(yè)務(wù)可以簡易征收：1.一般納稅人以清包工方式可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。3.一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。延伸：1.國家稅務(wù)總局公告2017年第11號四、一般納稅人銷售電梯的同時(shí)提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。納稅人對安裝運(yùn)行后的電梯提供的維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)，按照“其他現(xiàn)代服務(wù)”繳納增值稅。（一）建筑企業(yè)哪些業(yè)務(wù)可以簡易征收：延伸：2.財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營改增試點(diǎn)政策的通知財(cái)稅〔2017〕58號一、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。案例：甲供材的增值稅處理2.財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營改增試點(diǎn)政策的通知營改增后“甲供材”的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對“真”的甲供（甲供材）施工方（乙方）建設(shè)方（甲方）清包合同購銷合同材料供應(yīng)方（甲方）營改增后“甲供材”的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對“真”的甲供（甲供材）施工方建“假”的甲供（甲控材）施工方（乙方）建設(shè)方（甲方）總包合同購銷合同材料供應(yīng)方（甲方）工程款截留“假”的甲供（甲控材）施工方建設(shè)方總包合同購銷合同材料供應(yīng)方第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該識別總包合同和清包合同的風(fēng)險(xiǎn)。只有規(guī)范發(fā)票管理，房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)才不會存在增值稅和企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)。第二，材料采購款可由甲方代付給材料供應(yīng)商，但是施工企業(yè)、甲方和材料供應(yīng)商三者間必須共同簽訂三方協(xié)議，即施工方委托甲方把材料采購款支付給材料供應(yīng)商的委托支付令；第三，材料供應(yīng)商必須將材料銷售發(fā)票的受票單位注明是施工方，然后由甲方交給施工方。第四，若對財(cái)稅〔2017〕58號所列材料采取甲供，應(yīng)全部建筑材料和設(shè)備全部甲供。營改增后“甲供材”的優(yōu)化設(shè)計(jì)策略第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該識別總包合同和清包合同的風(fēng)險(xiǎn)。只有規(guī)范發(fā)（二）房地產(chǎn)老項(xiàng)目（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。部分省規(guī)定：由于特殊原因未簽訂工程承包合同，或者工程承包合同中約定的合同開工日期不明確，但是確已在2016年4月30日前開始施工。按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，只要納稅人能夠提供2016年4月30日前實(shí)際已開工的確鑿證明，可以按照老項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法。

建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)營改增政策解析全流程財(cái)稅處理課件（三）適用簡易征收的其他情況1.轉(zhuǎn)讓2016年4月30前取得的不動產(chǎn)--財(cái)稅〔2016〕36號

2.出租2016年4月30前取得的不動產(chǎn)---財(cái)稅〔2016〕36號3.一般納稅人2016年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同，或以2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。--財(cái)稅【2016】474.轉(zhuǎn)讓土地和出租土地--財(cái)稅【201.6】47（三）適用簡易征收的其他情況二、增值稅的扣繳義務(wù)人

第十三條下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無形資產(chǎn)：（一）境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。（二）境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外使用的無形資產(chǎn)。（三）境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人出租完全在境外使用的有形動產(chǎn)。（四）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。第六條中華人民共和國境外（以下稱境外）單位或者個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，以購買方為增值稅扣繳義務(wù)人。財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。1.國家稅務(wù)總局公告2016年第53號2.增值稅和企業(yè)所得稅扣繳范圍對比分析二、增值稅的扣繳義務(wù)人

第六條中華人民共和國境外（以下稱境A公司W(wǎng)公司境內(nèi)境外W公司為A公司提供設(shè)計(jì)勞務(wù)納稅人扣繳義務(wù)人A公司W(wǎng)公司納稅人A公司為W公司提供設(shè)計(jì)勞務(wù)A公司W(wǎng)公司租車①②③抵扣進(jìn)項(xiàng)稅適用增值稅零稅率，是另外一會兒事！但屬于應(yīng)稅范圍。④W公司A公司廣告服務(wù)征稅范圍免稅范圍A公司境內(nèi)境外W公司為A公司提供設(shè)計(jì)勞務(wù)納稅人扣繳義務(wù)人A公

國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅跨境應(yīng)稅行為增值稅免稅管理辦法（試行）的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第29號）國家稅務(wù)總局關(guān)于在境外提供建筑服務(wù)等有關(guān)問題的公告國家稅務(wù)總局公告2016年第69號國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅跨境應(yīng)稅行為增值稅免稅管房地產(chǎn)建筑業(yè)增值稅政策實(shí)務(wù)操作解析三、增值稅的增收范圍的實(shí)務(wù)確認(rèn)附件1：第十條銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但屬于下列非經(jīng)營活動的情形除外：（一）行政單位收取的同時(shí)滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。1.由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；2.收取時(shí)開具省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)；3.所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。行政收費(fèi)列表（二）單位或者個(gè)體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的服務(wù)。（三）單位或者個(gè)體工商戶為聘用的員工提供服務(wù)。（四）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。第十一條有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)建筑業(yè)增值稅政策實(shí)務(wù)操作解析三、增值稅的增收范圍的實(shí)務(wù)建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)營改增政策解析全流程財(cái)稅處理課件建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)營改增政策解析全流程財(cái)稅處理課件附件1：一（四）固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃?xì)狻⑴瘹獾冉?jīng)營者向用戶收取的安裝費(fèi)、初裝費(fèi)、開戶費(fèi)、擴(kuò)容費(fèi)以及類似收費(fèi)，按照安裝服務(wù)繳納增值稅。5.其他建筑服務(wù)。其他建筑服務(wù)，是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務(wù)，如鉆井（打井）、拆除建筑物或者構(gòu)筑物、平整土地、園林綠化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著（包括巖層、土層、沙層等）剝離和清理等工程作業(yè)。建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)營改增政策解析全流程財(cái)稅處理課件附：一（六）現(xiàn)代服務(wù)業(yè)----5.租賃服務(wù)。（2）經(jīng)營租賃服務(wù)，是指在約定時(shí)間內(nèi)將有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。按照標(biāo)的物的不同，經(jīng)營租賃服務(wù)可分為有形動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)和不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)。將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)或者飛機(jī)、車輛等有形動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個(gè)人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過閘費(fèi)等）等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。附：一（六）現(xiàn)代服務(wù)業(yè)----5.租賃服務(wù)。視同銷售2016年86號公告七、納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。延伸：財(cái)稅[2009]128號無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅附件1：第十四條下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：（一）單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（三）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形視同銷售2016年86號公告附件1：第十四條下列情形視同銷售交通運(yùn)輸服務(wù)建筑服務(wù)銷售不動產(chǎn)部分跨境勞務(wù)11%11%17%、13%零稅率①國際運(yùn)輸；向境外提供的②研發(fā)、③設(shè)計(jì)勞務(wù)①未考慮期初存貨，稅負(fù)上升；②公共交通可選擇簡易征收。無運(yùn)輸工具運(yùn)輸服務(wù)與貨代區(qū)別？四、“營改增”稅率一覽表出口勞務(wù)大多免稅郵政服務(wù)電信服務(wù)郵政普遍服務(wù)與郵政特殊服務(wù)均免稅。；11%11%，6%基礎(chǔ)電信服務(wù)11%；增值電信服務(wù)6%；；金融服務(wù)6%現(xiàn)代服務(wù)生活服務(wù)銷售無形資產(chǎn)6%、11%、17%11%、6%11%銷售服務(wù)（7）現(xiàn)代服務(wù)包括：1.研發(fā)和技術(shù)；2.信息技術(shù)；3.文化創(chuàng)意；4.物流輔助；5.租賃服務(wù)；6.鑒證咨詢服務(wù)；7.廣播影視服務(wù)；8.商務(wù)輔助服務(wù)（包括經(jīng)紀(jì)代理、勞務(wù)派遣）9.其他1.文化體育；2.教育醫(yī)療；3.旅游娛樂；4.餐飲住宿；5.居民日常服務(wù)（含物業(yè)管理）銷售貨物、加工修理修配、進(jìn)口貨物財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅稅率有關(guān)政策的通知財(cái)稅〔2017〕37號基礎(chǔ)電信服務(wù)最新稅率表交通運(yùn)輸服務(wù)建筑服務(wù)銷售不動產(chǎn)部分11%11%17%、13%兼營和混合銷售混合銷售：一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務(wù)，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。上述從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷售服務(wù)的單位和個(gè)體工商戶在內(nèi)。案例：電梯案例兼營：試點(diǎn)納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率或征收率。案例：物業(yè)公司案例兼營和混合銷售混合銷售：一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務(wù)房地產(chǎn)建筑業(yè)增值稅政策實(shí)務(wù)操作解析五、應(yīng)納稅額計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)時(shí)間判定房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅義務(wù)時(shí)間判定房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅納稅義務(wù)時(shí)間判定

房地產(chǎn)建筑業(yè)增值稅政策實(shí)務(wù)操作解析五、應(yīng)納稅額計(jì)算定金、訂金、誠意金的涉稅處理1、定金指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，銷售者違約時(shí)，“定金”雙倍返還；消費(fèi)者違約時(shí)，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標(biāo)的的20%，定金具有擔(dān)保性質(zhì)。結(jié)論：定金具有預(yù)收款的性質(zhì)，且以簽訂合同為前提，應(yīng)征增值稅、企業(yè)所得稅、預(yù)征土地增值稅。定金、訂金、誠意金的涉稅處理1、定金訂金并不是一個(gè)規(guī)范的概念，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性質(zhì)。河北省國稅局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（二）：預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款；誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。結(jié)論：按照會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，預(yù)收賬款科目核算按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收賬款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的。訂金、誠意金、意向金等均在合同簽訂之前收取，不構(gòu)成預(yù)收款，不應(yīng)征收任何稅款，應(yīng)確認(rèn)為其他應(yīng)付款。訂金并不是一個(gè)規(guī)范的概念，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充一般計(jì)稅：第二十一條一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額

當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。當(dāng)期銷項(xiàng)稅額=當(dāng)期銷售額×稅率簡易征收：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷售額÷（1+征收率）×征收率選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。一般計(jì)稅：

第三十七條銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。財(cái)稅【206】36號文件國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營業(yè)稅問題的通知國稅發(fā)[2004]69號各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局：關(guān)于有關(guān)單位代收的住房專項(xiàng)維修基金是否計(jì)征營業(yè)稅的問題，現(xiàn)明確如下：住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不計(jì)征營業(yè)稅。國家稅務(wù)總局二○○四年六月七日《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號

）（附件2：營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定）規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金屬于不征收增值稅項(xiàng)目。第三十七條銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行（一）違約金問題第十三條條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：

摘自《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》案例：房地產(chǎn)公司收錢：M建筑公司與A房地產(chǎn)公司約定，2014年10月1日工程交工，每逾期一個(gè)月交工，支付違約金5%。M建筑公司逾期一個(gè)月交工，并支付了違約金500萬元。A房地產(chǎn)公司收到違約金做賬：借：銀行存款500萬元

貸：營業(yè)外收入500萬元

問題：A房地產(chǎn)公司是否應(yīng)就收到的營業(yè)外收入500萬元繳納增值稅？建筑企業(yè)是否需要索取發(fā)票作為扣稅憑據(jù)？案例：建筑公司收錢：M建筑公司與A房地產(chǎn)公司約定，2014年10月1日，A房地產(chǎn)公司應(yīng)支付工程款1億元，每逾期一個(gè)月支付，支付違約金5%。A房地產(chǎn)公司由于資金困難，逾期一個(gè)月支付，并支付了違約金500萬元。M公司收到違約金做賬：借：銀行存款500萬元

貸：營業(yè)外收入500萬元

問題：M建筑公司是否應(yīng)就收到的營業(yè)外收入500萬元繳納營業(yè)稅？A地產(chǎn)公司是否需要索取發(fā)票作為扣稅憑據(jù)？價(jià)外費(fèi)用細(xì)則十二條條例第六條第一款所稱價(jià)外費(fèi)用，包括價(jià)外向購買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。

（一）違約金問題第十三條條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的違約違約買方收取違約金，只繳納企業(yè)所得稅，不涉及增值稅。買方開具收據(jù)給賣方，賣方憑收據(jù)及相關(guān)合同在稅前扣除賣方收取違約金，（1）如果合同未履行，只繳納企業(yè)所得稅，不涉及增值稅。開具收據(jù)給買方，買方憑收據(jù)及相關(guān)合同在稅前扣除（2）如果合同履行，則違約金收入作為銷售額的價(jià)外費(fèi)用，既繳納企業(yè)所得稅，又涉及增值稅。賣方開具增值稅發(fā)票給買方，買方憑發(fā)票及相關(guān)合同在稅前扣除違約金的稅務(wù)分析違約違約買方收取違約金，只繳納企業(yè)所得稅，不涉及增值稅。買方違約金稅務(wù)處理總結(jié)類型①銷售貨物、提供勞務(wù)方

收取的違約金②接受貨物、提供勞務(wù)方

收取的違約金③合同最終未履行

收取的違約金（定金）④收取的經(jīng)營保證金

是否價(jià)外費(fèi)用√

?

?

?

違約金稅務(wù)處理總結(jié)類型①銷售貨物、提供勞務(wù)方

收取的違約金②延伸：（一）

個(gè)人在購房時(shí)從房產(chǎn)公司取得的違約金或賠償金的個(gè)人所得稅處理。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得解除商品房買賣合同違約金征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2006]865號）規(guī)定：“商品房買賣過程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價(jià)款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金。根據(jù)個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定，購房個(gè)人因上述原因從房地產(chǎn)公司取得的違約金收入，應(yīng)按照“其他所得”應(yīng)稅項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳?！比绻麡I(yè)主獲得的違約金或賠償金與“國稅函[2006]865號”所特指的情況不一致的，例如，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付延期交房違約金問題，是否要扣繳個(gè)人所得稅呢？根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》，在購房者為個(gè)人的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給購房者的所得，屬于個(gè)人的“其他所得”項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照20%的稅率繳納個(gè)人所得稅2023/9/13延伸：（一）

個(gè)人在購房時(shí)從房產(chǎn)公司取得的違約金或賠償金的個(gè)

延伸：（二）房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主間違約金的土地增值稅處理。

1、房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付違約金不可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)進(jìn)行扣除。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。而“違約金”沒有在扣除項(xiàng)目中列舉，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的違約金不可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。

延伸：（二）房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主間違約金的土地增值稅處理。（二）代收款項(xiàng)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第五條開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。（二）代收款項(xiàng)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號）六、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅的問題

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入?！敦?cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號）六、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅的問題對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用?！敦?cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（總結(jié)增值稅：發(fā)票，委托方自開發(fā)票的不屬于價(jià)外費(fèi)用，作為代收轉(zhuǎn)付款項(xiàng)不交增值稅。如果房企自行開具發(fā)票，屬于價(jià)外費(fèi)用，需交增值稅。企業(yè)所得稅：計(jì)價(jià)+發(fā)票。如果計(jì)入房價(jià)之內(nèi)或者自行開具發(fā)票，交稅。土地增值稅：級別+計(jì)價(jià)。土地增值稅單獨(dú)明確，代收的必須是縣級及縣級以上人民政府要求，同時(shí)計(jì)入房價(jià)之中，需要交納土地增值稅，但是將款項(xiàng)支付給相關(guān)部門時(shí)，不可加計(jì)扣除20%?？偨Y(jié)(三)特殊營銷方式的計(jì)稅金額1.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品2.售后回租，售后包租的銷售方式3.以融代售，以租代售銷售方式建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)營改增政策解析全流程財(cái)稅處理課件(四)項(xiàng)目銷售中各類促銷活動的稅收分析（如以老帶新、摸獎送禮、贈送業(yè)主福利、送物業(yè)費(fèi)等）政策解析以老帶新摸獎送禮買房送車送物業(yè)費(fèi)買房送車位來的都有禮(四)項(xiàng)目銷售中各類促銷活動的稅收分析（如以老帶新、摸獎送禮例：賣精裝房送家電、家俱的稅務(wù)分析《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條第二款規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)的范圍是：“單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費(fèi)用（含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用），已經(jīng)包含在房價(jià)中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。房地產(chǎn)企業(yè)“買房贈家電”等營銷方式的納稅比照本原則處理。

例如：房地產(chǎn)公司銷售精裝修房一套，其中精裝修部分含電器、家具的購進(jìn)價(jià)格為10萬元，銷售價(jià)格200萬元，并按照200萬元全額開具增值稅發(fā)票，按照11%稅率申報(bào)銷項(xiàng)稅額。此時(shí)，無需對10萬元電器部分單獨(dú)按照銷售貨物征收增值稅。例：賣精裝房送家電、家俱的稅務(wù)分析《營業(yè)稅改征增土地增值稅的處理

精裝房所用家電、家俱，能否作為土增清算成本項(xiàng)目扣除？

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法[1995]6號）第七條規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)[2006]187號）關(guān)于土地增值稅的扣除項(xiàng)目的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。土地增值稅的處理提

醒房產(chǎn)公司為了擴(kuò)大開發(fā)成本土地增值稅加計(jì)扣除的基數(shù)，往往委托裝飾公司裝修同時(shí)購買家具家電，并將價(jià)款由裝飾公司開具建筑裝飾業(yè)發(fā)票，作為房產(chǎn)公司裝飾成本計(jì)入開發(fā)成本，并在土地增值稅計(jì)算中作為加計(jì)扣除的基數(shù)，通過“裝飾”手段達(dá)到減少繳稅收的目的，顯然是對土地增值稅政策的誤讀。提

醒房產(chǎn)公司為了擴(kuò)大開發(fā)成本土地增值稅加計(jì)扣除的基數(shù)，往往國家稅務(wù)總局公告2016年18號

第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

（六）房地產(chǎn)一般計(jì)稅銷售額國家稅務(wù)總局公告2016年18號

第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的第五條當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

2016年86號公告

五、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第五條中，“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積”，是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車位

第五條當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣財(cái)稅[2016]140號七、《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號）第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。財(cái)稅[2016]140號2016年7月甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與某市國土部門達(dá)成協(xié)議進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。達(dá)到收儲標(biāo)準(zhǔn)后，國土部門收儲，經(jīng)評審甲房地產(chǎn)開發(fā)公司用于該項(xiàng)目土地補(bǔ)償及地上建筑物的拆遷費(fèi)用支出共計(jì)4000萬，其中，用于建筑物拆處費(fèi)用1000萬元，用于動遷戶補(bǔ)償3000萬元甲房地產(chǎn)公司自行在當(dāng)年完成拆除工作，實(shí)際發(fā)生成本1030萬元，拆除過程中取得增值稅專用發(fā)票注明的進(jìn)項(xiàng)稅33萬元；向動遷戶支付貨幣補(bǔ)償款3500萬元。2016年7月甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與某市國土部門達(dá)成協(xié)議進(jìn)行建筑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能在銷售商品房時(shí)產(chǎn)生的銷售額減除土地出讓金等費(fèi)用。如果房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自持后再次銷售，則不再是銷售不動產(chǎn)，而是轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，不能再減除土地出讓金等費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能在銷售商品房時(shí)產(chǎn)生的銷售額減除土地出讓金等八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司;（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓（七）營改增差額征稅營業(yè)稅改征增值稅應(yīng)稅服務(wù)的納稅人，按照國家有關(guān)營業(yè)稅差額征稅的政策規(guī)定，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付給規(guī)定范圍納稅人的規(guī)定項(xiàng)目價(jià)款后的不含稅余額為銷售額的征稅方法。18類：1.適用簡易計(jì)稅方法的建筑服務(wù)；2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外）；3.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)；4.小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶銷售購買的住房和其他個(gè)人銷售不動產(chǎn)）；5.人力資源外包服務(wù)；6.安全保護(hù)服務(wù)；7.納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)；8.不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)；9.不動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)；10.提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)方收取的自來水水費(fèi)；（七）營改增差額征稅11.試點(diǎn)納稅人按照上述4－10款的規(guī)定從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（1）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以發(fā)票為合法有效憑證。（2）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑議的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。（3）繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。（4）扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費(fèi)或者向政府支付的土地價(jià)款，以省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證。（5）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。11.試點(diǎn)納稅人按照上述4－10款的規(guī)定從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（八）《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號）一、計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。二、房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。四、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅五、免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。六、在計(jì)征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。

營改增后會計(jì)與稅務(wù)差異案例分析建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)營改增政策解析全流程財(cái)稅處理課件六、增值稅專用發(fā)票相關(guān)規(guī)定及管理六、增值稅專用發(fā)票相關(guān)規(guī)定及管理

國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告

國家稅務(wù)總局公告2017年第11號

自2017年7月1日起，增值稅一般納稅人取得的2017年7月1日及以后開具的增值稅專用發(fā)票和機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)自開具之日起360日內(nèi)認(rèn)證或登錄增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺進(jìn)行確認(rèn)，并在規(guī)定的納稅申報(bào)期內(nèi)，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

增值稅一般納稅人取得的2017年7月1日及以后開具的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書，應(yīng)自開具之日起360日內(nèi)向主管國稅機(jī)關(guān)報(bào)送《海關(guān)完稅憑證抵扣清單》，申請稽核比對。

納稅人取得的2017年6月30日前開具的增值稅扣稅憑證，仍按《國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2009〕617號）執(zhí)行。國家稅務(wù)總局公告[2017]36號國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告

自2（五）第二十七條規(guī)定進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的情形：（一）用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。（二）非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（四）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。（五）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。（五）第二十七條規(guī)定進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的情形：第二十八條不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的具體范圍，按照本辦法所附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》執(zhí)行。固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個(gè)月的機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動產(chǎn)。非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。

(六)購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。（七）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。本條第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。第二十八條不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的具體范圍，按照本辦法所附的《銷簡易征收1.建筑老項(xiàng)目2.清包工3.甲供4.房地產(chǎn)老項(xiàng)目免稅項(xiàng)目集體福利個(gè)人消費(fèi)“用于”四個(gè)項(xiàng)目不允許抵扣購進(jìn)購進(jìn)購進(jìn)購進(jìn)共同進(jìn)項(xiàng)老項(xiàng)目新項(xiàng)目簡易征收5%一般計(jì)稅11%第二十九條適用一般計(jì)稅方法的納稅人,兼營簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。第十三條

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）簡易征收免稅項(xiàng)目集體福利個(gè)人消費(fèi)“用于”四個(gè)項(xiàng)目不允許抵扣購五個(gè)項(xiàng)目絕對不允許抵扣娛樂服務(wù)貸款服務(wù)餐飲服務(wù)旅客運(yùn)輸居民日常服務(wù)餐飲服務(wù)五個(gè)項(xiàng)目絕對不允許抵扣娛樂服務(wù)貸款服務(wù)餐飲服務(wù)旅客運(yùn)輸居民日

《財(cái)稅【2016】36號》第二十五條第二十八條非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形?！氨槐I”“丟失”“霉?fàn)€變質(zhì)”進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出！“依法沒收、銷毀、拆除”《財(cái)稅【2016】36號》第二十五條第二十八條非正常損失③“管理不善，自作自受”，“管理到位，允許抵扣”！藥品批號過期需要轉(zhuǎn)出么？①自然災(zāi)害，人文關(guān)懷?、凇笆袌鲈?，市場解決”！③“管理不善，自作自受”，①自然災(zāi)害，人文關(guān)懷?、凇笆袌鲈?cái)稅[2016]36號文附件二1.納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。2.增值稅期末留抵稅額。原增值稅一般納稅人兼有銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的，截止到納入營改增試點(diǎn)之日前的增值稅期末留抵稅額，不得從銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的銷項(xiàng)稅額中抵扣。建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)營改增政策解析全流程財(cái)稅處理課件財(cái)稅[2016]36號文附件1:第三十一條已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，發(fā)生本辦法第二十七條規(guī)定情形的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值×適用稅率固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值，是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會計(jì)制度計(jì)提折舊或攤銷后的余額

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額小于或等于該不動產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)營改增政策解析全流程財(cái)稅處理課件2016年5月1日，納稅人買了一座樓辦公用，1000萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額110萬元，正常情況下，應(yīng)在5月當(dāng)月抵扣66萬元，2017年5月（第13個(gè)月）再抵扣剩余的44萬元。可是在2017年4月，納稅人就將辦公樓改造成員工食堂，用于集體福利了。如果2017年4月該不動產(chǎn)的凈值為500萬元，不動產(chǎn)凈值率就是50%，不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為55萬元，小于已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額66萬元，按照政策規(guī)定，這時(shí)將已抵扣的66萬元進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出55萬元即可。剩余的44萬元仍在2017年5月允許抵扣。思考建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)營改增政策解析全流程財(cái)稅處理課件

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，并從該不動產(chǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額與已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的差額。

【例2】：2016年5月1日，納稅人買了一座樓辦公用1000萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額110萬元，正常情況下，應(yīng)在5月當(dāng)月抵扣66萬元，2017年5月（第13個(gè)月）再抵扣剩余的44萬元?？墒窃?017年4月，納稅人就將辦公樓改造成員工食堂，用于集體福利了。如果2017年4月該不動產(chǎn)的凈值為800萬元，不動產(chǎn)凈值率就是80%，不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為88萬元，大于已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額66萬元，按照政策規(guī)定，這時(shí)應(yīng)將已抵扣的66萬元進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，并在待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額與已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的差額88-66=22萬元。余額22（44-22）萬元在2017年5月允許抵扣。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額（七）發(fā)生用途改變的進(jìn)項(xiàng)稅額處理原則不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目，可在用途改變的次月按照下列公式，依據(jù)合法有效的增值稅扣稅憑證，計(jì)算可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）×適用稅率（七）發(fā)生用途改變的進(jìn)項(xiàng)稅額處理原則售樓處、樣板間進(jìn)房地產(chǎn)公司的銷售費(fèi)用，所含的進(jìn)項(xiàng)稅能抵扣。當(dāng)售樓處、樣板間拆除后，表明售樓部、樣板間已經(jīng)使用完畢，不需要做轉(zhuǎn)出。銷售設(shè)施進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣政策解析與應(yīng)用售樓處房產(chǎn)稅問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造售樓處、樣板房的費(fèi)用如何進(jìn)行核算，需要根據(jù)具體情況確定，會有多種可能。比如說，企業(yè)是通過其開發(fā)的商品房臨時(shí)性作為售樓處、樣板房的，則通過開發(fā)成本以及開發(fā)產(chǎn)品等科目進(jìn)行會計(jì)核算；如果是在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓處、樣板房的，則通過在建工程、固定資產(chǎn)等科目進(jìn)行會計(jì)核算?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于生產(chǎn)經(jīng)營活動的售樓處和樣板房，需要計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。售樓處、樣板間進(jìn)房地產(chǎn)公司的銷售費(fèi)用，所含的進(jìn)項(xiàng)稅能抵扣。當(dāng)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變主要有以下六種情形：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變主要有以下六種情形：

(六)三流不一致問題票貨款合同運(yùn)輸

(六)三流不一致問題票貨款合同運(yùn)輸

問：納稅人取得服務(wù)品名為住宿費(fèi)的增值稅專用發(fā)票，但住宿費(fèi)是以個(gè)人賬戶支付的，這種情況能否允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？是不是需要以單位對公賬戶轉(zhuǎn)賬付款才允許抵扣？

答：其實(shí)現(xiàn)行政策在住宿費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣方面，從未作出過類似的限制性規(guī)定，納稅人無論通過私人賬戶還是對公賬戶支付住宿費(fèi)，只要其購買的住宿服務(wù)符合現(xiàn)行規(guī)定，都可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。而且，需要補(bǔ)充說明的是，不僅是住宿費(fèi)，對納稅人購進(jìn)的其他任何貨物、服務(wù)，都沒有因付款賬戶不同而對進(jìn)項(xiàng)稅抵扣作出限制性規(guī)定?；鶎犹岢龅倪@個(gè)問題，看似簡單，實(shí)際上反映出的是全面推開營改增后，稅務(wù)機(jī)關(guān)面臨的管理上的風(fēng)險(xiǎn)問題。《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)增值稅征收管理若干問題的通知》【國稅發(fā)（1995）192號】第一條第三款規(guī)定，納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運(yùn)輸費(fèi)用，所支付款項(xiàng)的單位，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，否則不予抵扣。如何理解？答：一是開票方應(yīng)為銷貨單位、提供勞務(wù)單位或是提供服務(wù)單位；二是收款人應(yīng)為開票人。摘自廈門市營改增問答問：納稅人取得服務(wù)品名為住宿費(fèi)的增值稅專用發(fā)票大安市東方風(fēng)電公司天津某風(fēng)電葉片工程有限公司大安風(fēng)電設(shè)備有限公司簽合同、開專票450.75萬元支付2376.03萬元大安市東方風(fēng)電公司天津某風(fēng)電葉片工程有限公司大安風(fēng)電設(shè)備有限A煤炭經(jīng)銷公司（李四）個(gè)體礦主張三供電公司

開專票電力采購方與實(shí)際付款方不一致資金A煤炭經(jīng)銷公司（李四）個(gè)體礦主張三供電公司總分機(jī)構(gòu)之間的付款方向不一致，是否允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？總分機(jī)構(gòu)之間的付款方向不一致，是否允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？總分機(jī)構(gòu)之間的付款方向不一致，是否允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？（國稅函【2006】1211號）對諾基亞各分公司購買貨物從供應(yīng)商取得的增值稅專用發(fā)票，由總公司統(tǒng)一支付貨款，造成購進(jìn)貨物的實(shí)際付款單位與發(fā)票上注明的購貨單位名稱不一致的，不屬于《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)增值稅征收管理若干問題的通知》（國稅發(fā)[1995]192號）第一條第（三）款有關(guān)規(guī)定的情形，允許其抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。總分機(jī)構(gòu)之間的付款方向不一致，是否允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？（國稅函納稅人遵從成本有所增加，征管設(shè)計(jì)有改進(jìn)的空間一方面，增值稅對企業(yè)的發(fā)票管理、業(yè)務(wù)核算、納稅管理等都提出了更高的要求，納稅人遵從成本有所增加。另一方面，部分征管制度設(shè)計(jì)尚不盡如人意。增值稅發(fā)票管理“三流合一”的要求對部分業(yè)務(wù)產(chǎn)生影響。例如部分地方規(guī)定，旅行社向酒店付款，那么酒店發(fā)票只能開給旅行社而不能以客戶單位為開票抬頭；許多旅客以個(gè)人名義報(bào)團(tuán)，發(fā)票又需要開具公司抬頭，旅行社極易不符合“三流合一”的規(guī)定。國家稅務(wù)總局貨勞司：納稅人遵從成本有所增加是正常的，因?yàn)楝F(xiàn)在增值稅管理比營業(yè)稅要嚴(yán)格，從總局了解的情況，國稅局的管理比地稅局要嚴(yán)格規(guī)范一些，政策制定比較統(tǒng)一。地稅局各地之間差異比較大，地方性的政策也比較多?！叭骱弦弧笔?995年國稅發(fā)192號文件，那個(gè)文件的其他條款全都廢止了，就留了這一條。到現(xiàn)在已有二十多年，現(xiàn)在形勢的發(fā)展無論是支付手段，還是發(fā)票監(jiān)管，都是電子抵賬，已經(jīng)很強(qiáng)大了。當(dāng)時(shí)都是手開票，拿手寫的專用發(fā)票，那個(gè)情況下稅務(wù)局需要看是否三流合一，但是現(xiàn)在該條款管的范圍還僅限于貨物和運(yùn)輸服務(wù)。營改增的服務(wù)領(lǐng)域不適用該條規(guī)定。關(guān)于該條款總局會再評估一下，如果覺得它存在已經(jīng)沒有意義的話，今后有可能會取消。

旅游協(xié)會與貨物與勞務(wù)稅司座談會紀(jì)要納稅人遵從成本有所增加，征管設(shè)計(jì)有改進(jìn)的空間納稅人提供建筑服務(wù)，總公司為所屬分公司的建筑項(xiàng)目購買貨物、服務(wù)支付貨款或銀行承兌，造成購進(jìn)貨物的實(shí)際付款單位與取得增值稅專用發(fā)票上注明的購貨單位名稱不一致的，能否抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額？（湖北、福建）國稅函“2006”1211號規(guī)定，對分公司購買貨物從供應(yīng)商取得的增值稅專用發(fā)票，由總公司統(tǒng)一支付貨款，造成購進(jìn)貨物的實(shí)際付款單位與發(fā)票上注明的購貨單位名稱不一致的，不屬于國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)增值稅征收管理若干問題的通知?（國稅發(fā)“1995”192號）第一條第（三）款有關(guān)規(guī)定的情形，允許抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。因此，分公司購買貨物從供應(yīng)商取得的增值稅專用發(fā)票，由總公司統(tǒng)一支付貨款，造成購進(jìn)貨物的實(shí)際付款單位與發(fā)票上注明的購貨單位名稱不一致的，允許抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。納稅人提供建筑服務(wù)，總公司為所屬分公司的建筑項(xiàng)目購買貨物、服(七)其他不符合規(guī)定不得抵扣的情形

1.跨期票出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。2.滯留票關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化增值稅消費(fèi)稅有關(guān)涉稅事項(xiàng)辦理程序的公告國家稅務(wù)總局公告2017年第36號3.異常憑據(jù)(七)其他不符合規(guī)定不得抵扣的情形

1.跨期票發(fā)票管理辦法第二十二條開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具，并加蓋發(fā)票專用章。增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定第十一條專用發(fā)票應(yīng)按下列要求開具（四）按照增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間開具。對不符合上列要求的專用發(fā)票，購買方有權(quán)拒收。增值稅暫行條例第九條納稅人購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。發(fā)票管理辦法第二十二條開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄1.發(fā)票開具時(shí)間性要求-按照增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間開具財(cái)稅〔2017〕58號1.發(fā)票開具時(shí)間性要求-按照增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間開具財(cái)稅建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)營改增政策解析全流程財(cái)稅處理課件國家稅務(wù)總局公告2016年第69號公告四、納稅人提供建筑服務(wù)，被工程發(fā)包方從應(yīng)支付的工程款中扣押的質(zhì)押金、保證金，未開具發(fā)票的，以納稅人實(shí)際收到質(zhì)押金、保證金的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

國家稅務(wù)總局公告2016年第69號公告2.關(guān)注過渡期業(yè)務(wù)---------2016.5.1----------省局營改增政策解答：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房款已申報(bào)營業(yè)稅，營改增后取得的增值稅專用發(fā)票抵扣問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房款已申報(bào)營業(yè)稅，營改增后取得的增值稅專用發(fā)票，如果是用于已申報(bào)營業(yè)稅的部分，其對應(yīng)的建筑材料、建筑服務(wù)、設(shè)計(jì)服務(wù)不允許抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。同理：建筑企業(yè)提前開具了營業(yè)稅發(fā)票，對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)不能抵扣!2.關(guān)注過渡期業(yè)務(wù)---------2016.5.1----3.發(fā)票需注意的問題1.國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）第四條第（三）款：提供建筑服務(wù)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱。2.國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告國家稅務(wù)總局公告2016年第53號3.國家稅務(wù)總局公告2015年第99號

3.發(fā)票需注意的問題1.國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征關(guān)于增值稅發(fā)票開具有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2017年第16號）

一、自2017年7月1日起，購買方為企業(yè)的，索取增值稅普通發(fā)票時(shí)，應(yīng)向銷售方提供納稅人識別號或統(tǒng)一社會信用代碼；銷售方為其開具增值稅普通發(fā)票時(shí)，應(yīng)在“購買方納稅人識別號”欄填寫購買方的納稅人識別號或統(tǒng)一社會信用代碼。不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為稅收憑證。

本公告所稱企業(yè)，包括公司、非公司制企業(yè)法人、企業(yè)分支機(jī)構(gòu)、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)和其他企業(yè)。

二、銷售方開具增值稅發(fā)票時(shí)，發(fā)票內(nèi)容應(yīng)按照實(shí)際銷售情況如實(shí)開具，不得根據(jù)購買方要求填開與實(shí)際交易不符的內(nèi)容。銷售方開具發(fā)票時(shí)，通過銷售平臺系統(tǒng)與增值稅發(fā)票稅控系統(tǒng)后臺對接，導(dǎo)入相關(guān)信息開票的，系統(tǒng)導(dǎo)入的開票數(shù)據(jù)內(nèi)容應(yīng)與實(shí)際交易相符，如不相符應(yīng)及時(shí)修改完善銷售平臺系統(tǒng)。

建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)營改增政策解析全流程財(cái)稅處理課件4.銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單需注意的問題根據(jù)國稅發(fā)[2006]156號第十二條的規(guī)定，一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時(shí)使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，因此，沒有供應(yīng)商開具銷售清單的開具“材料一批、匯總運(yùn)輸發(fā)票、辦公用品和勞動保護(hù)用品的發(fā)票”，不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。）建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)營改增政策解析全流程財(cái)稅處理課件5.不合規(guī)票據(jù)的其他情形《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)普通發(fā)票管理工作的通知》（國稅發(fā)〔2008〕80號）在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財(cái)務(wù)報(bào)銷?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)所得稅管理的意見》（國稅發(fā)[2008]88號）加強(qiáng)發(fā)票核實(shí)工作，不符合規(guī)定的發(fā)票不得作為稅前扣除憑據(jù)。《關(guān)于印發(fā)<進(jìn)一步加強(qiáng)稅收征管若干具體措施>的通知》(國稅發(fā)[2009]114號)未按規(guī)定取得的合法有效憑據(jù)不得在稅前扣除。5.不合規(guī)票據(jù)的其他情形不合規(guī)發(fā)票，將會面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：1、《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第二十一條

不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證，任何單位和個(gè)人有權(quán)拒收2、《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三十五條：違反本辦法的規(guī)定，有下列情形之一的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，可以處1萬元以下的罰款；有違法所得的予以沒收：（一）應(yīng)當(dāng)開具而未開具發(fā)票，或者未按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性開具發(fā)票，或者未加蓋發(fā)票專用章的；3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)所得稅管理的意見》（國稅發(fā)〔2008〕88號）：不符合規(guī)定的發(fā)票不得作為稅前扣除憑據(jù)。

4、《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號發(fā)布）第二十六條：納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

不合規(guī)發(fā)票，將會面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：5、《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第17號）第六條：納稅人按照上述規(guī)定從取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除支付的分包款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，否則不得扣除。6、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）第五條：營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)營改增政策解析全流程財(cái)稅處理課件6.《發(fā)票管理辦法》第二十二條：虛開發(fā)票開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具，并加蓋發(fā)票專用章。任何單位和個(gè)人不得有下列虛開發(fā)票行為：

(一)為他人、為自己開具與實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

(二)讓他人為自己開具與實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

(三)介紹他人開具與實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。6.《發(fā)票管理辦法》第二十二條：虛開發(fā)票票流資金流貨流合同流印章單位信息業(yè)務(wù)區(qū)域取得時(shí)間處理時(shí)間票流資金流貨流合同流印章單位信息——票據(jù)內(nèi)容填開錯(cuò)誤的責(zé)任確定——票據(jù)的傳遞時(shí)間和方式——票據(jù)日后違規(guī)事項(xiàng)的責(zé)任確定——應(yīng)注明開具發(fā)票的具體種類和項(xiàng)目名稱——合同中應(yīng)當(dāng)明確價(jià)格、增值稅額及價(jià)外費(fèi)用等——合同中對不同稅率的服務(wù)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)分項(xiàng)核算——三流不一致的風(fēng)險(xiǎn)如何規(guī)避？——注意合同中關(guān)于稅金承擔(dān)的問題示例營改增后業(yè)務(wù)鏈的納稅人合同管理的九大注意事項(xiàng)——票據(jù)內(nèi)容填開錯(cuò)誤的責(zé)任確定營改增后業(yè)務(wù)鏈的納稅人合同管理

房地產(chǎn)建筑業(yè)融資業(yè)務(wù)稅務(wù)政策解析

第三講

房地產(chǎn)建筑業(yè)融資業(yè)務(wù)稅務(wù)政策解析

第三講關(guān)聯(lián)企業(yè)之間資金借貸稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對關(guān)聯(lián)企業(yè)之間資金借貸稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對借款利率方面：不超過金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予扣除，超過部分將不能在稅前扣除。借款金額方面：“企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例（金融企業(yè)，為5：1；其他企業(yè)，為2：1）超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除“企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除?！敖杩罾史矫妫翰怀^金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第34號）對上述條款中的“同期同類貸款利率”進(jìn)行了明確，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時(shí)，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明利息支出的合理性。

金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時(shí)，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)。1.總結(jié)：關(guān)聯(lián)方利息扣除的三個(gè)要件。2.籌劃建議：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公2.貸款資金轉(zhuǎn)貸關(guān)聯(lián)方使用有償與無償?shù)倪x擇A企業(yè)（融資平臺）銀行或其他金融機(jī)構(gòu)B用資企業(yè)（房地產(chǎn)）借款支付利息轉(zhuǎn)借無償使用有償使用支付利息A企業(yè)發(fā)生的利息支出不得扣除；視同銷售繳納增值稅A企業(yè)發(fā)生的利息支出可以扣除，但B應(yīng)向A企業(yè)開具合法票據(jù)。2.貸款資金轉(zhuǎn)貸關(guān)聯(lián)方使用有償與無償?shù)倪x擇A企業(yè)銀行或其資金池管理2.0版投資3.資金池管理模型的選擇及稅收風(fēng)險(xiǎn)管理資金池管理2.0版投資3.資金池管理模型的選擇及稅收風(fēng)險(xiǎn)管理集團(tuán)公司資金池管理3.0版購銷購銷購銷資金結(jié)算資金結(jié)算資金結(jié)算集團(tuán)公司資金池管理3.0版購銷購銷購銷資金結(jié)算資金結(jié)算資金結(jié)

委托貸款是指由委托人提供資金并承擔(dān)全部貸款風(fēng)險(xiǎn)，銀行作為受托人，根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助回收的貸款。4.委托貸款利息稅前扣除的界定及前扣除的稅收風(fēng)險(xiǎn)

委托貸款是指由委托人提供資金并承擔(dān)全部貸款風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)公司通過銀行向其他公司借款，銀行為第三方，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不屬于向銀行貸款。因此，屬于不能提供金融機(jī)構(gòu)借款證明，只能參照房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)通過銀行取得其他企業(yè)（個(gè)人）委托貸款的借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予扣除。房地產(chǎn)公司通過銀行向其他公司借款，銀行為第三方，房地產(chǎn)開發(fā)企一、統(tǒng)借統(tǒng)還的兩種類型根據(jù)統(tǒng)借方的不同，36號文的附件三《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》明確了統(tǒng)借統(tǒng)還的兩種類型：（一）集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)核心企業(yè)作為統(tǒng)借方。企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)，向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨(dú)立核算單位和非獨(dú)立核算單位），并向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)或債券購買方本息的業(yè)務(wù)。（二）集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司作為統(tǒng)借方。企業(yè)集團(tuán)向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，由集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司與企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬單位簽署統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥資金，向企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取本息，再轉(zhuǎn)付企業(yè)集團(tuán)，由企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一歸還金融機(jī)構(gòu)或債券購買方。5.統(tǒng)借統(tǒng)貸資金使用及5個(gè)必須要注意的五個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一、統(tǒng)借統(tǒng)還的兩種類型5.統(tǒng)借統(tǒng)貸資金使用及5個(gè)必須要注意的二、統(tǒng)借統(tǒng)還利息免征增值稅統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬單位收入的利息，可以免征增值稅。

統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。二、統(tǒng)借統(tǒng)還利息免征增值稅三、統(tǒng)借統(tǒng)還免稅政策的要點(diǎn)根據(jù)統(tǒng)借統(tǒng)還政策的規(guī)定，享受統(tǒng)借統(tǒng)還免稅政策，需要滿足以下條件：（一）統(tǒng)借方的限定：統(tǒng)借方限于企業(yè)集團(tuán)、集團(tuán)內(nèi)核心企業(yè)、集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司。一般來講，統(tǒng)借方只有一個(gè)。（二）用款方的限定：如果統(tǒng)借方是集團(tuán)或集團(tuán)核心企業(yè)，用款方必須是下屬單位。如果統(tǒng)借方是集團(tuán)內(nèi)財(cái)務(wù)公司，用款方包括集團(tuán)或集團(tuán)下屬企業(yè)。（三）資金來源的限定：資金來源必須是金融機(jī)構(gòu)借款，或發(fā)行債券募集。（四）利率的限定：統(tǒng)借方收取的利息，不得高于支付的利息。（5）統(tǒng)借統(tǒng)貸資金使用及5個(gè)必須要注意的五個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)三、統(tǒng)借統(tǒng)還免稅政策的要點(diǎn)（5）統(tǒng)借統(tǒng)貸資金使用及5個(gè)必須要混合投資的利息支出國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問題的公國家稅務(wù)總局公告2013年第41號2013-7-15一、企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)，是指兼具權(quán)益和債權(quán)雙重特性的投資業(yè)務(wù)。同時(shí)符合下列條件的混合性投資業(yè)務(wù)，按本公告進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：

(一)被投資企業(yè)接受投資后，需要按投資合同或協(xié)議約定的利率定期支付利息；

(二)有明確的投資期限或特定的投資條件，并在投資期滿或者滿足特定投資條件后，被投資企業(yè)需要贖回投資或償還本金；(三)投資企業(yè)對被投資企業(yè)凈資產(chǎn)不擁有所有權(quán)；(四)投資企業(yè)不具有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；(五)投資企業(yè)不參與被投資企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動?；旌贤顿Y的利息支出國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得二、符合本公告第一條規(guī)定的混合性投資業(yè)務(wù)，按下列規(guī)定進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：

(一)對于被投資企業(yè)支付的利息，投資企業(yè)應(yīng)于被投資企業(yè)應(yīng)付利息的日期，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)并計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；被投資企業(yè)應(yīng)于應(yīng)付利息的日期，確認(rèn)利息支出，并按稅法和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第34號)第一條的規(guī)定，進(jìn)行稅前扣除。

(二)對于被投資企業(yè)贖回的投資，投資雙方應(yīng)于贖回時(shí)將贖價(jià)與投資成本之間的差額確認(rèn)為債務(wù)重組損益，分別計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。三、本公告自2013年9月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的已進(jìn)行稅務(wù)處理的混合性投資業(yè)務(wù)，不再進(jìn)行納稅調(diào)整。

混合投資利息憑據(jù)

建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)營改增政策解析全流程財(cái)稅處理課件

房地產(chǎn)建筑業(yè)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)會計(jì)處理

與稅務(wù)政策解第四講

房地產(chǎn)建筑業(yè)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)會計(jì)處理

與稅務(wù)政策解第四講房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)科目簡介案例1:土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)的財(cái)稅處理2016年7月甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與某市國土部門簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議,進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。達(dá)到收儲標(biāo)準(zhǔn)后，土地部門收儲競拍，經(jīng)評審甲房地產(chǎn)開發(fā)公司用于該項(xiàng)目土地補(bǔ)償及地上建筑物的拆遷費(fèi)用支出共計(jì)4000萬，其中，用于建筑物拆處費(fèi)用1000萬元，用于動遷戶補(bǔ)償3000萬元，以拆遷宗地未來開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行實(shí)物補(bǔ)償需要10000平米，評審價(jià)5000萬元。甲房地產(chǎn)公司自行在當(dāng)年完成拆除工作，實(shí)際發(fā)生成本930萬元，拆除過程中取得增值稅專用發(fā)票注明的進(jìn)項(xiàng)稅33萬元；向動遷戶支付補(bǔ)償款2500萬元。案例：一二級聯(lián)動開發(fā)財(cái)稅稅務(wù)處理房地產(chǎn)土地取得階段的財(cái)稅處理房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)科目簡介房地產(chǎn)土地取得階段的財(cái)稅處理一、增值稅：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號）第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。財(cái)稅〔2016〕140號：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)