關(guān)于一江兩岸城市土地一級(jí)開發(fā)與城市設(shè)計(jì)研究

―――以長(zhǎng)沙，株洲市湘江兩岸為例2014年6月29日一江兩岸城市規(guī)劃成功的標(biāo)準(zhǔn)濱江風(fēng)光帶滿足商業(yè)，餐飲，娛樂，體育休閑，文化體驗(yàn)多功能需求，有效帶動(dòng)城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)更多居民就業(yè)。從規(guī)劃角度，天際線優(yōu)美，濱江建筑有特色，濱江區(qū)域成為城市的公共客廳。濱江風(fēng)光帶開發(fā)和土地一級(jí)開發(fā)結(jié)合，資金能夠自我平衡，用土地一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)補(bǔ)充濱江風(fēng)光帶公共設(shè)施的投資。濱江區(qū)域開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施需要大量投資，土地一級(jí)開發(fā)是資金的主要來(lái)源，因此，我們總結(jié)了濱江區(qū)域土地一級(jí)開發(fā)的規(guī)律，提煉了濱江區(qū)域土地一級(jí)開發(fā)的贏利模式。深圳新摩爾商業(yè)管理公司和德國(guó)KAN建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所承接株洲湘江風(fēng)光帶總體策劃和城市設(shè)計(jì)項(xiàng)目，合同金額６００萬(wàn)元．我們分別總結(jié)了長(zhǎng)沙濱江土地一級(jí)開發(fā)和城市設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，同時(shí)總結(jié)了聞名全國(guó)的株洲湘江風(fēng)光帶成功經(jīng)驗(yàn)，株洲湘江建設(shè)集團(tuán)委托深圳新摩爾商業(yè)管理公司和德國(guó)KAN建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所負(fù)責(zé)湘江風(fēng)光帶策劃和城市設(shè)計(jì)后，我們研究了株洲湘江風(fēng)光帶產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和土地一級(jí)開發(fā)與城市設(shè)計(jì)的結(jié)合，重點(diǎn)研究了株洲湘江東岸石峰公園及旗濱玻璃廠濱江1500多畝土地和株洲湘江西岸雷打石鎮(zhèn)3800畝度假旅游與養(yǎng)老土地價(jià)值和未來(lái)開發(fā)前景。楊寶民先生和李侃聯(lián)手合作服務(wù)株洲項(xiàng)目一.一江兩岸城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃特點(diǎn)1.省城長(zhǎng)沙為例濱江區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃特點(diǎn)省城濱江核心區(qū)域適合發(fā)展商貿(mào)和總部經(jīng)濟(jì)，例如，長(zhǎng)沙主城區(qū)湘江中路就重點(diǎn)引進(jìn)企業(yè)總部。湘江中路華遠(yuǎn)綜合體項(xiàng)目華與華引進(jìn)了高檔中心和寫字樓等項(xiàng)目，激發(fā)了濱江商業(yè)的活力。圖1長(zhǎng)沙南湖新城城市規(guī)劃圖2南湖新城城市設(shè)計(jì)效果圖北辰三角洲開福區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)圖3長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)布局圖及湘江北部?jī)蓚€(gè)大型項(xiàng)目位置長(zhǎng)沙開福區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)長(zhǎng)沙北部濱江區(qū)域貢獻(xiàn)就較大，該項(xiàng)目五星酒店和購(gòu)物中心已經(jīng)開業(yè)帶動(dòng)了周邊發(fā)展，也帶動(dòng)了周邊地價(jià)的提升。長(zhǎng)沙東部濱江區(qū)域目前重點(diǎn)開發(fā)北部區(qū)域，北辰三角州是龍頭，項(xiàng)目開發(fā)有五星酒店，購(gòu)物中心以及三館一個(gè)音樂廳。世紀(jì)城項(xiàng)目以住宅為主，建筑密度過高，影響周邊共享江景，對(duì)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)較小。長(zhǎng)沙城北濱江重點(diǎn)項(xiàng)目圖4長(zhǎng)沙新河三角洲北辰綜合社區(qū)項(xiàng)目三汊磯大橋銀盆嶺大橋長(zhǎng)沙大河西的開發(fā)，濱江新城是起步區(qū)，城市設(shè)計(jì)和控制性規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)值得總結(jié)。長(zhǎng)沙濱江新城地塊呈南北狹長(zhǎng)形，東臨湘江風(fēng)光帶，西至銀杉路，北達(dá)北二環(huán)線，南到瀟湘嘴，規(guī)劃區(qū)面積6.7平方公里,可容納57萬(wàn)人的復(fù)合型新都會(huì)中心。圖5長(zhǎng)沙濱江新城總平面圖圖6長(zhǎng)沙大河西濱江新城控制性規(guī)劃長(zhǎng)沙濱江新城的城市設(shè)計(jì)和土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)2.地級(jí)城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以株洲為例株洲市產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，軌道交通設(shè)備制造，汽車產(chǎn)業(yè)，航空產(chǎn)業(yè)，服務(wù)產(chǎn)業(yè)以及陶瓷產(chǎn)業(yè)都是株洲的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，其中高鐵電力機(jī)車和航空制造在國(guó)內(nèi)有重要影響。圖7株洲重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)布局圖及2020年預(yù)測(cè)旅游業(yè)是株洲正在大力發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)內(nèi)容，湘江風(fēng)光帶是株洲城市旅游的重點(diǎn)。圖8株洲旅游產(chǎn)業(yè)布局圖表1十二五旅游規(guī)劃指標(biāo)湘江風(fēng)光帶產(chǎn)業(yè)功能定位以株洲自身的核心資源為依托，以第三產(chǎn)業(yè)為主，集國(guó)際商務(wù)金融、文化消費(fèi)、城市娛樂休閑、研發(fā)創(chuàng)新、濱水地產(chǎn)于一體。以研發(fā)創(chuàng)新帶動(dòng)商務(wù)金融、以金融商務(wù)帶動(dòng)旅游地產(chǎn)、以文化消費(fèi)帶動(dòng)城市娛樂休閑。整個(gè)湘江風(fēng)光帶是完整的有機(jī)體,河西風(fēng)光帶是龍頭,已經(jīng)具備良好的基礎(chǔ),河?xùn)|要在主要節(jié)點(diǎn)建設(shè)特色項(xiàng)目,例如,日塔文化標(biāo)志和精神地標(biāo),白石港適合建設(shè)游船碼頭,白石街鋼筋工廠拆遷后適合建設(shè)湖湘書畫藝術(shù)館等,木材廠三角地塊等適合建設(shè)城隍廟和藝術(shù)品交易市場(chǎng)。

突出株洲、長(zhǎng)沙和湘潭的城市文化特色,設(shè)計(jì)不同主題的旅游線路,采用區(qū)域聯(lián)動(dòng)模式,最終形成長(zhǎng)株潭湘江區(qū)域大旅游格局。商業(yè)文化綜合體含五星酒店日塔廟宇和湘江書院和漁街制藥廠四星陶瓷酒店和下和街湖湘書畫藝術(shù)館，城隍廟藝術(shù)品市場(chǎng)，白石港游船碼頭辦公空間和商業(yè)空間湘江河西風(fēng)光帶圖9湘江風(fēng)光帶旅游產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)布局湘江風(fēng)光帶產(chǎn)業(yè)功能定位二.一江兩岸城市設(shè)計(jì)特點(diǎn)1.注重水景的共享和天際線2.生態(tài)規(guī)劃優(yōu)先生態(tài)環(huán)境是影響城市居民生活質(zhì)量的重要內(nèi)容，過去的粗放發(fā)展模式，以破壞環(huán)境為代價(jià)是不可持續(xù)的，今后需要在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)。3.反映濱水建筑特點(diǎn)濱水建筑要從色彩方面體現(xiàn)親水特點(diǎn)，距離水面越近的建筑色彩月淡雅。此外，濱水建筑要和水面色彩形成一定的反差，例如，青島紅瓦綠樹和藍(lán)色大海就是一種強(qiáng)烈的對(duì)比。圖11德國(guó)duisburg萊茵河港灣片區(qū)建成后實(shí)景圖10長(zhǎng)沙大河西濱江新城城市設(shè)計(jì)效果圖圖12青島沙子口漁人碼頭概念方案德國(guó)kan建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)三.濱江風(fēng)光帶土地一級(jí)開發(fā)贏利模式分類研究1.有收益性土地的一級(jí)和二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)模式對(duì)于規(guī)模較大的土地一級(jí)開發(fā)，一般采用一級(jí)開發(fā)為主，二級(jí)開發(fā)為輔的模式，二級(jí)開發(fā)一般選擇對(duì)區(qū)域有帶動(dòng)性作用項(xiàng)目，直接拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上升，帶動(dòng)周邊土地穩(wěn)步上漲，提高區(qū)域土地一級(jí)開發(fā)收益。土地出讓順序?qū)Φ貎r(jià)的影響土地開發(fā)時(shí)序?yàn)I江新城土地開發(fā)周期為8-10年，以中央商務(wù)區(qū)為中心，向南北逐步推進(jìn)，堅(jiān)持商業(yè)地塊與住宅結(jié)合出讓。濱江新城不同階段地價(jià)變化土地一級(jí)開發(fā)起步階段，一般重點(diǎn)引進(jìn)五星酒店和企業(yè)總部和休閑娛樂以及能夠梅美化景觀的項(xiàng)目，適當(dāng)犧牲土地價(jià)值，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主。圖15長(zhǎng)沙濱江新城土地編號(hào)平面圖以長(zhǎng)沙濱江新城土地一級(jí)開發(fā)為例圖13長(zhǎng)沙濱江新城功能分區(qū)圖圖14長(zhǎng)沙濱江新城金融中央商務(wù)區(qū)預(yù)計(jì)可以出讓土地為3500畝，僅地價(jià)這一項(xiàng)，濱江新城就將創(chuàng)造350億元的價(jià)值。中央商務(wù)區(qū)：以金融商務(wù)辦公為主導(dǎo)，集工作、休閑、居住功能于一體。用漁人碼頭等項(xiàng)目帶動(dòng)濱江新城的人氣2010年3月，長(zhǎng)沙啟動(dòng)漁人碼頭建設(shè)，建成后將成長(zhǎng)沙首個(gè)集商務(wù)休閑于一體的親水景觀，屆時(shí)市民到漁人碼頭不僅可坐快艇，還能看電影喝茶。10月21日，位于長(zhǎng)沙濱江新城世茂股份地塊東北側(cè)的漁人碼頭地塊，經(jīng)過69輪競(jìng)價(jià)，該地塊被浙江鼎豐集團(tuán)以3.0831億元收入囊中，其8038.49元∕㎡的樓面地價(jià)也創(chuàng)下了湖南省內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的紀(jì)錄。用五星酒店改善區(qū)域投資環(huán)境2010年6月，世茂集團(tuán)投資40億元在濱江新城修建國(guó)際五星級(jí)酒店。這次在長(zhǎng)沙以12.7億元競(jìng)得的該商業(yè)綜合體項(xiàng)目，位于濱江新城活力生活區(qū)的核心區(qū)銀杉路以東，安居路以南，瀟湘大道以西，岳麓大道以北，總用地面積15.6萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積55萬(wàn)平方米，其中超高層公寓43萬(wàn)平方米，商業(yè)辦公酒店12萬(wàn)平方米，其240米高的五星級(jí)酒店、酒店式公寓綜合體將成為河西第一高樓。土地價(jià)格542萬(wàn)元∕畝。長(zhǎng)沙世茂鉑翠灣用購(gòu)物中心等商業(yè)綜合體為居民提供商業(yè)服務(wù)加速區(qū)域成熟2010年6月，奧克斯集團(tuán)下屬企業(yè)寧波奧克斯置業(yè)有限公司以起始價(jià)5.48億元競(jìng)得濱江新城一地塊。成交地塊位于岳麓區(qū)溁銀路以東、岳麓大道以南，根據(jù)規(guī)劃，B6地塊出讓凈用地面積為67519.41平方米，商業(yè)60%、住宅40%，容積率≤5.0，項(xiàng)目定位為中高端大型城市綜合體。奧克斯集團(tuán)投資25億元在此打造一個(gè)33.7萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體。奧克斯集團(tuán)以541萬(wàn)元∕畝拿到土地。引進(jìn)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)拿到是提升區(qū)域形象

和土地價(jià)格的有效手段2012年10月長(zhǎng)沙市萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體競(jìng)買[2012]網(wǎng)掛37號(hào)、38號(hào)地塊。此次摘牌成功后，萬(wàn)科、保利兩家公司將合作開發(fā)，各占50%的股權(quán)。成交價(jià)格高達(dá)32.56億，占地388畝，規(guī)劃總建面116萬(wàn)方。按照出讓公告計(jì)算，整個(gè)B7地塊的出讓單價(jià)達(dá)到839.20萬(wàn)元/畝;按照5.0的容積率計(jì)算，每畝地價(jià)為839萬(wàn)元，其樓面地價(jià)約為2660元/平米。為了合理拉升地價(jià)，長(zhǎng)沙先導(dǎo)區(qū)下屬公司也進(jìn)入二級(jí)開發(fā)，采取的策略是一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)。

2013年經(jīng)過32輪競(jìng)拍，溢價(jià)率44%，長(zhǎng)沙先導(dǎo)恒偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下河西容積率最高地塊。2013年9月17日10點(diǎn)38分，隨著網(wǎng)掛046號(hào)地塊競(jìng)拍結(jié)束，位于長(zhǎng)沙濱江金融中心區(qū)的A9純商業(yè)用地買家揭曉，以總價(jià)16.4196億元、樓面價(jià)3456元/平米被長(zhǎng)沙先導(dǎo)恒偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得，爾后濱江新城地價(jià)確實(shí)得到了有效的拉升。2.收益性和公益性結(jié)合的土地開發(fā)與風(fēng)光帶建設(shè)株洲湘江風(fēng)光帶借鑒了德國(guó)萊茵河的多功能開發(fā)理念，重點(diǎn)文化娛樂和體育休閑多功能組合。注重濱水空間的滲透，讓大家共享濱水景觀。圖16德國(guó)科隆萊茵河夜景圖17德國(guó)科隆萊茵河城市中心段功能定位株洲湘江西岸的景觀開發(fā)基本是公益為主，少量餐飲酒吧街區(qū)用來(lái)出租有一定收益，通過租金收入等用于公共設(shè)施和濕地景觀維護(hù)。圖18株洲湘江西岸濱江步行道圖19株洲湘江西岸濱水景觀圖20株洲湘江西岸體育設(shè)施圖21株洲濱江西岸風(fēng)光帶茶樓湘江風(fēng)光帶開發(fā)亮點(diǎn)濱江西岸餐飲酒吧街區(qū)人氣一直較旺，結(jié)合株洲特點(diǎn)，采用火車車廂作為酒吧也是株洲特色。

株洲湘江建設(shè)集團(tuán)已經(jīng)開發(fā)的湘江西岸項(xiàng)目基本都是公共景觀，不以贏利為目的，新摩爾公司建議將株洲湘江西岸雷打石鎮(zhèn)區(qū)3800畝土地作為贏利的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。建議湘江南