大祥區(qū)雪峰農(nóng)貿(mào)綜合市場可行性爭論報告2023年七月10目 錄第一章：總論、工程提出的背景、工程建設的必要性其次章：市場推想和擬建規(guī)模2.1、市場推想2.2、建設規(guī)模第三章：建設條件和場址方案.、場址的地理位置·、場址的自然環(huán)境、社會經(jīng)濟條件、場址地形地貌狀況、場址的外部協(xié)作條件第四章：設計方案、工程構成、立面造型、建筑規(guī)模、建筑防火要求、排水系統(tǒng)及環(huán)保處理、電氣要求、防雷接地要求、抗震要求、平面布置、建筑裝飾工程第五章：組織機構和人員編制、組織機構、人員編制及來源第六章：工程進度6.1、工程進度實施打算表第七章：投資估算與資金籌措、投資估算、資金籌措第八章：財務測算與評價、財務測算說明、經(jīng)營利潤測算、現(xiàn)金流量測算、不確定性分析、主要技術經(jīng)濟指標、社會效益分析9.1、結論9.2、建議、工程提出的背景

第一章總論在黨的十五大報告指出“以市場為導向使社會生產(chǎn)適應國內(nèi)外市場需求的變化”強調(diào)了市場在經(jīng)濟建設中起到的作用。加快市場體系培育，是建立社會主義市場經(jīng)濟體制的重要環(huán)節(jié)之一。我市在“十五”規(guī)劃指出大力開發(fā)中西部地區(qū)的建設為重點，樂觀進呈現(xiàn)代流通加強市場建設，培育形本錢地生產(chǎn)要素市場和農(nóng)產(chǎn)品體系，是邵陽市“十五”期間的重要任務之邵陽市大祥區(qū)是邵陽市政治、經(jīng)濟、文化中心，是中西部開發(fā)城寶慶西路人口的增長。市區(qū)兩級政府格外關心雪峰市場的建設，依據(jù)市區(qū)產(chǎn)業(yè)進展的需要，屢次實地考察爭論、論證并達成共識，相當必要盡快建設雪峰農(nóng)貿(mào)市場。市場的開發(fā)建設。、工程建設的必要性：(一)市場是經(jīng)濟進展的根本要素。20237.610.3％，3.2點，其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別為1.263.932.45分別比上年增長4％、10.3％、14％，大祥區(qū)地理位置優(yōu)越，市場流通業(yè)進展滯后，目前寶西路從二紡機到資江二橋仍無中型以上市場，與經(jīng)濟進展不協(xié)調(diào)，因此加快市場建設是該區(qū)經(jīng)濟進展的需要。民經(jīng)濟，促進第一、二產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)進展，增加社會勞動力就業(yè)，保持社會穩(wěn)定的重要因素。但是第三產(chǎn)業(yè)在大祥區(qū)經(jīng)濟進展中是滯后的產(chǎn)業(yè)。雪峰農(nóng)貿(mào)市場的建設將成為中等規(guī)模的綜合市場，對提高本區(qū)域工業(yè)品的產(chǎn)銷率及農(nóng)副產(chǎn)品的商品率具有重要意義。從而促進第一、二產(chǎn)業(yè)的進展將增加很多的就業(yè)時機，因此該工程的建設是第三產(chǎn)業(yè)進展的需要。品來這里設立營銷窗口，擴大營銷網(wǎng)絡，提高市場占有率，從而更有利于促進農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)的進展。(一)依據(jù)征用土地協(xié)議書；邵陽市規(guī)劃治理局批準的工程建設規(guī)劃方案等；(二)范圍的可行性分析的要求”進展分析爭論。該工程規(guī)劃建設用地面積：8407㎡，停車場用地面積790平方米，雪峰市場的建設承受穩(wěn)建快速的方式進展。其次章市場推想和擬建規(guī)模、市場推想：據(jù)市場調(diào)查，大祥區(qū)寶慶西路二紡機至資江二橋內(nèi)有行政事業(yè)單1個、生產(chǎn)企業(yè)63家、主要大型企業(yè)2家，住戶61803.2500設施的完善，有更多的工商戶會到市場興業(yè)進展。同時，在市場開頭建設后，可通過各種宣傳手段，向全市招商，為生產(chǎn)者供給營銷窗口，擴大市場的知名度。對三號大路及衛(wèi)校對面的沿街擺推還清潔寬闊道路，解決交通堵塞現(xiàn)象，給城市的治理標準化，起到樂觀作用。大祥區(qū)二紡機至資江二橋行政單位及生產(chǎn)經(jīng)營根本情況，2—1表2—2：分類行業(yè)行政機關數(shù)量2生產(chǎn)經(jīng)營狀況 備 注戶數(shù) 營業(yè)額集體經(jīng)濟個體工商戶63500表2—2果蔬生產(chǎn)經(jīng)營根本狀況表汰足汰足種植面積產(chǎn)值運銷營業(yè)額備注品種(畝)(萬元)(戶)(萬元)水果10007010080蔬菜2023140200120說明、建設規(guī)模依據(jù)推想,該工程建設規(guī)模如下:建設用地面積：8407㎡(213078㎡(3)功能分區(qū)狀況：底層為專業(yè)菜市場，層高4.8米，建筑面積4260㎡臨街門面，二至五層為住宅，層高三米有二室二廳、三室二廳，復式構造戶型。第三章：建設條件和場址方案、場址的地理位置工程場地位于邵陽市大祥區(qū)寶慶西路邵陽市計算機廠往酒廠方向，屬樟樹垅居委會管轄四號大路樟樹垅小學對面，距寶慶西路150100經(jīng)濟進展?jié)摿薮蟆?、場地的自然環(huán)境，社會經(jīng)濟條件：16℃無霜期約250—3001920860126032、場址地形地貌狀況：地形地貌場地屬于典型的湘中丘陵地貌，與河床沖積階地地貌相匯處，由上覆素填土、耕田沖積成因土及下覆基巖所成的地貌呈臺階式，地形較平坦開闊，場地地面黃海高程為227.6m一221.Om，由糕向赫傾斜。、場址外部協(xié)作條件：城西電業(yè)局、市計算機廠、邵陽日報社、邵陽電視臺＼通用電器廠，8320207市場邊四向環(huán)路有樟樹垅路、二條小區(qū)道路進出商品，陸路運輸便利快捷。20100200輛中滿足住戶的需要，公廁垃圾轉運站各一座，水電已全部到位，消防、公共設施配套齊全。第四章：設計方案、工程構成：一、主要構成—層為專業(yè)菜市場、水果、家畜、水產(chǎn)類市場；-場二層樓中花園面積：-場二層樓中花園面積：㎡25雪序號功能名稱建設內(nèi)容層數(shù)峰農(nóng)1菜市場效勞區(qū)1貿(mào)2鋪面效勞區(qū)1綜合3二層辦公效勞區(qū)2市4二層至五層住宅效勞區(qū)4二、立向造型1、簡約明塊的立面處理手法，具有時代主流氣息。主體顏色為桔紅色，三色磁磚，窗臺為白色、高雅大方。2、立面根本為對稱形式突出入口，在視覺上形成對稱，主立面屋頂承受一些造型斜坡屋面，中間一幢主立面屋頂承受一種博士帽飛檐形式，輕快布滿動感，如大鵬展翅，又似乎招財進寶，象征大市場生意，蒸蒸日上財源廣進。三、建筑規(guī)模：本方案總建筑面積 13078㎡。一層為菜市場層高4.8米，沿街為鋪面。二至五層為住宅，層高3米有復式構造住宅、三室二廳、二室二70四、建筑防火設計本方案建筑高度為20米，為多層建筑。消防安全按GBJl6—87中要求進展設計。五、排水系統(tǒng)(環(huán)保處理)市污水檢查井。2、室內(nèi)排水系統(tǒng)：全部建筑排水承受兩污分流、重水排水，其中室外污水檢查井。六、電氣50010KV七、防雷接地本農(nóng)貿(mào)市場屬二級防雷建筑物，在屋頂沿1墻設避R≤10歐姆。77、平面布置：1、臨雪峰路做為主立面，按規(guī)劃要求留退位線做為加寬人行道。2、平面設計，考慮市場人流進出較多，四周臨街，設2個主入口。在雪峰路，市場被臨街獨立面包圍，即便于菜市場的封閉式治理，同時也便利了市民購物及菜場本身的噪音等問題的解決。3、二至五層為住宅。住宅建在二層面平臺上，二層適宜的綠化設計，身處鬧市卻又遠離塵器，使之成為一塊都市綠洲。、主要技術經(jīng)濟指標： (表一)序號工程名稱單位面積備注12m8407.972總建筑面積， 2m130583建筑密度％47.64容積率％1.35綠地率％15建構筑物一覽表(表二)1菜市場，5056㎡2辦公場地.1002㎡3住 宅㎡4合 計㎡編號名編號名稱建筑面積備注澆板。屋面為現(xiàn)澆板。580m2757.5一、裝飾要求雪峰農(nóng)貿(mào)市場為寶慶西路較獨特的建筑，小區(qū)道路包圍中心，因此場址內(nèi)的外裝飾要求樸實、大方、全都。二、主要裝飾工程1、 外墻均承受江豐牌三色桔紅色面磚。290沿街的窗不得向道路空間延長。3、樓地面工程：水磨地面。白。5、燈具：安裝線盒及一般照明燈具。第五章：組織機構和人員編制5.1、組織機構：房地產(chǎn)開發(fā)。其組織機構示意如下董事會│總經(jīng)理││││││物業(yè)工程財務市場總工程師治理部技術部行政部營銷部這些部門在總經(jīng)理的授權下，進展以下治理工作。(一)負責對工程的籌劃及實施工作，加快市場的建設速律手續(xù)等法律事務工作和辦公室行政工作、安全保衛(wèi)工作。施，進展本錢核算和本錢把握。5.2、人員編制及來源132121財務與行政治理部門4人工程技術部3人市場營銷部3人牧業(yè)治理部8人董事會依據(jù)的要求組成、總經(jīng)理由董事會打算。各部門的經(jīng)理由總經(jīng)理打算，報董事會審批及備案。其余人員可實行面對社會聘請，擇優(yōu)錄用的形式。第六章：工程進度依據(jù)市場需求，前期工作進展狀況，外部協(xié)作條件和建設規(guī)模，擬定本工程建設期18個月，工程在2023年8月開頭進展前期工作，爭取2023年10月份全部竣工。6.1、工程進度實施打算表工程施工形象進度打算表序序號進度20232023項目8910111212345 6 7 8 9 1011121前期工作2土建施工3根底施工4主體構造5外裝飾工程銷售6第七章：投資估算與資金籌措7.1、投資估算投資估算說明：1、前期工作費：設計費按每平方米12元計算，地質(zhì)勘察費6萬元，詢問費5萬元，開辦費30萬元。2、土地費：土地面積8407㎡，每平方按200元計算，共計168萬元，土地費含征用拆遷賠償費，出讓金土地已完成“三通一平”。3、建安工程費：建安造價按580㎡估算。4、水電工程投資包含水電管網(wǎng)費。5、消防費：按市政府有關規(guī)定減半收費，按建安工程2估算。6、工程質(zhì)量監(jiān)視費：按建安工程和設備及安裝之和的1.57、停車場、公廁、垃圾轉動站投資按380㎡估算8、休閑綠地按120㎡估算。9、不行預見費：按以上各種取費之和的5％估算。總投資估算見表7—1本工程總投資為； 1109萬元?？偼顿Y估算表表7—1 單位萬元序號序號·項目前期工程費金額56.2備注1征地費168三通一平(土地出讓金)2建安工程費757.334小區(qū)逸路停車場公廁垃圾轉運站105休閑綠地156水電通訊267其它費26消防質(zhì)量監(jiān)視費、廣告8蜀坷預見費501109、資金籌措工程建設單位自有資金830萬元，本工程通過預售及銷售商品房解決279萬元。、工程資金使用打算：(見表7—2)單位：萬元序號1工程名稱202356.2202320232土地費1683建安工程費151.5605.84道路及公共配套105休閑綠地156水電通訊10167其它費用10168不行預見103010合合計406.2692.810第八章：財務測算與評價本工程依據(jù)國家計委 年公布實施的《建設工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》并結合本工程的特點進展工程的財務測算。經(jīng)濟平價和不確定性分析。、財務測算說明：固定資產(chǎn)形成率按 95％，殘值率5％測算。建筑物折舊按503800／㎡1000元／㎡360元／㎡年.工程建設承受快速投資方式進展2023年以前完成根底工程，2023年10月份竣工交付使用。60％銷售，第三年為20％市場內(nèi)攤位出售按次年的40％，銷售剩余50％。6020％。1=1010(8)店面出租應交營業(yè)稅及附加，房產(chǎn)稅等。、經(jīng)營利潤測算：8—1。8—2644.27557.75稅前平均投資利稅率(％)644.2710.512.7/1109100=60％預售和銷售及租金收入打算表表8一1單位：萬元年份 年 年工程名稱年預售收入 183銷售收入 1177183租金收入469393 93合計1831177229939393表8一2單位：萬元份年序金額202320232023202320232023合計號工程年年年年年1831177939312291775總投資406.2692.8002101109銷售稅金1.4649.421.830012.73租售稅金租售稅金001.24.654.6510.54利潤223.247478215.9721.588.3688.36644.275所得稅6稅后利潤一223.247.4427.38.8 8.879.55 79.5586.5557.757194.47、現(xiàn)金流量測算8—388.36 88.364.22現(xiàn)金流量表 表8—3 單位：萬元金額金額序號年12345份工程現(xiàn)金流入9393183117722924194.472911銷售及租賃收入現(xiàn)金流出固定資產(chǎn)投資租賃稅費939318311772291406.210692.8231.21.834.654.65銷售稅費1.4649.424所得稅8.88.847.421.5凈現(xiàn)金流———88.3688.36量474.78215.97四累計凈現(xiàn)金223.2流量913.951002.311090.67697.98稅后財務收益率為29％。稅后財務凈現(xiàn)值(ic31557.75萬元。工程資金回報率高于 社會折現(xiàn)率，說 明工程有較好的經(jīng)濟并且在4.22年內(nèi)收回投資。、不確定性分析：本工程敏感性分析結果見表85由敏感性分析表可以看10％和銷售收入削減10％，其內(nèi)部收益率都低于社會折現(xiàn)率(ic31％)總投資增加10投資增加5％和銷售收入削減5％，其內(nèi)部收益率高于社會折現(xiàn)率(ic31序變前量內(nèi)部收益率％根本號序變前量內(nèi)部收益率％根本號敏感性因素——10——5方案+5+101總投資37.530.33127.215.22銷售收入15.521.53132.442.5、主要技術經(jīng)濟指標：主要技術經(jīng)濟指標見表8—6，通過財務經(jīng)濟分析，本工程在經(jīng)濟上是可行的。本工程的建設，將加速寶慶西路及其周邊經(jīng)濟的進展，進一步帶動大祥區(qū)城西第三產(chǎn)業(yè)的進展，促進該區(qū)域經(jīng)濟的騰飛。主要技術經(jīng)濟指標匯總表表8序號1指標名稱總投資單位萬元指標1109備注2· 建設期年1.53銷售收入萬元17754經(jīng)營利潤萬元557.755投資利潤率％58％6投資利稅利％60％7財務內(nèi)部收益率·％298投資回收期年4.22、社會效益分析：邵陽市大祥區(qū)雪峰農(nóng)貿(mào)綜合市場的建設可以形成確定的規(guī)模經(jīng)營，估量年營業(yè)額在1.4億至2億之間，市場形成后，可以解決邵陽市國企下崗再就業(yè)工作，給政府減輕再就業(yè)壓力，促進社會穩(wěn)定。雪峰市場的建設，有利于寶慶西路的經(jīng)濟進展，加速農(nóng)產(chǎn)品的流通領域市場體系，形成以調(diào)整產(chǎn)業(yè)構造的經(jīng)濟增長點，同時，對促進和帶動大祥區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品的進展具有格外樂觀的作用。也大大便利周邊大型知名度有確定的作用。工程建設具有確定的社會效益。、結論：

第九章：結論與建議(一)工程建設符合邵陽市城市總體規(guī)劃。)工程建設有利于推動大祥區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的進展，增加就業(yè)具有良好的社會效益。 ·(三)福建省漳州市震鴻貿(mào)易為工程法人，負責本工程的籌劃、資金籌措、建設實施、生產(chǎn)經(jīng)營和債務歸還等項工作。320和城市道路雪峰路交匯點，交通運輸條件良好，場址的選擇是適宜的。2％。1109建設期52％。工程資金回收率高于社會折現(xiàn)率，有較好的經(jīng)濟效益。9.2、建議：的投資效益和社會效益。邵規(guī)地字(2023)19樟樹垅農(nóng)貿(mào)市場用地規(guī)劃條件通知書樟樹垅居委會：2023428，同意在雪峰路以西，市酒廠以南的地塊按以下用地規(guī)劃條件進展修建性具體規(guī)劃設計：l1邵陽市城市總體規(guī)劃大祥區(qū)道路網(wǎng)規(guī)劃白公西路控規(guī)2、用地狀況：規(guī)劃建設用地范圍(見附圖)：雪峰路。規(guī)劃建設用地周邊規(guī)劃要點：周邊道路規(guī)劃寬度及分幅：雪峰路道路寬度為426+5。5+2.5／14+2.5+5.5+6；樟壟路道路寬度為，16分幅3，5+9+3.5；地塊西側規(guī)劃一條寬度為7米的小區(qū)道路，該路南接寶慶西路北至市酒廠；在地塊的南側規(guī)劃一條7米寬的道路聯(lián)接雪峰路和地塊西側的小區(qū)道路。其它規(guī)劃要點：計應依據(jù)電力法的有關規(guī)定考慮市場的布局。電力走廊的保護區(qū)域的用地可規(guī)劃為停車場或綠地。實施遷移。地塊西側現(xiàn)有一雨污水渠(涵管