某商業(yè)項(xiàng)目提報(bào)課件序第一篇：市場(chǎng)篇五對(duì)矛盾：業(yè)態(tài)論證及建議項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議業(yè)態(tài)劃分關(guān)注要點(diǎn)第二篇：租售策略篇經(jīng)營(yíng)管理租售策略招商策略銷售建議第三篇案名建議序在我們的生活空間越來越趨向“大同”的今天，都市，已成為一杯杯雞尾酒。經(jīng)無數(shù)東西的混合調(diào)制之后，變幻出莫測(cè)的顏色和味道，又到哪里去追究它的原味與本色？只有城市經(jīng)典，擁有在歲月里典藏很久的佳釀。葡萄酒、香檳、伏特加、白酒、清酒。無論什么都擁有不容更改的原味與本色。在我們的生活空間越來越趨向“大同”的今天，第一篇第一篇在一個(gè)擁有豐富歷史經(jīng)典的城市在一個(gè)流失城市經(jīng)典的城市創(chuàng)造一個(gè)屬于現(xiàn)在及未來的城市經(jīng)典！在一個(gè)擁有豐富歷史經(jīng)典的城市五對(duì)矛盾未被認(rèn)可的區(qū)域Vs城市商業(yè)領(lǐng)跑者集中的供應(yīng)Vs飽和的市場(chǎng)城市的競(jìng)爭(zhēng)Vs區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)留不住的消費(fèi)Vs長(zhǎng)時(shí)間的消費(fèi)三分鐘消費(fèi)熱度Vs持續(xù)消費(fèi)……五對(duì)矛盾未被認(rèn)可的區(qū)域Vs城市商業(yè)領(lǐng)跑者●位于老城西北角，消費(fèi)者認(rèn)可度低●在城市未來體系中非重要角色●周邊大環(huán)境好●周邊大量居住區(qū)檔次低、年代早矛盾一：未被認(rèn)可的區(qū)域Vs城市商業(yè)領(lǐng)跑者城市總體布局結(jié)構(gòu)由原來的“一城兩區(qū)”逐步優(yōu)化為“一城兩翼”，即主城、東翼和西翼。形成主城核心區(qū)、丁卯新城、南徐新城、谷陽新城和南山風(fēng)景區(qū)的五大功能區(qū)?！裎挥诶铣俏鞅苯牵M(fèi)者認(rèn)可度低矛盾一：未被認(rèn)可的區(qū)域Vs城城市商業(yè)規(guī)劃本案屬于非商業(yè)規(guī)劃聚集區(qū)城市商業(yè)規(guī)劃本案屬于非商業(yè)規(guī)劃聚集區(qū)出路挖掘金山歷史文化底蘊(yùn)，區(qū)域目標(biāo)吸引城市目光！結(jié)合鎮(zhèn)江文化，創(chuàng)造特色商業(yè)，形成產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力！成就商業(yè)榜樣，成為城市經(jīng)典！餐飲景觀建筑文化娛樂休閑榜樣出路挖掘金山歷史文化底蘊(yùn)，區(qū)域目標(biāo)吸引城市目光！餐飲景觀榜樣之文化歷史上，地理/和時(shí)，南北交通的咽喉；戰(zhàn)時(shí)，戰(zhàn)斗的前線/創(chuàng)新/三大發(fā)明山水/天下第一江山，真山真水文化/東吳、東晉、宋、齊、梁、陳//文學(xué)：文心雕龍、昭明文選//科學(xué)：圓周率、大明歷//藝術(shù)：六朝陵墓石刻人才/劉裕、蕭統(tǒng)、葛洪、徐陵、鐘容、祖沖子、范仲淹、蘇東坡、辛棄疾、文天祥、陸游、茅以升、陳毅……而如今，本案……榜樣之文化手段炒區(qū)域，找經(jīng)典！炒區(qū)域：促進(jìn)區(qū)域城市化發(fā)展，城市商業(yè)坐標(biāo)點(diǎn)！找經(jīng)典：東吳文化？南北朝文化？……歷史文化傳承！手段炒區(qū)域，找經(jīng)典！矛盾二：集中的供應(yīng)Vs飽和的市場(chǎng)【在鎮(zhèn)江，高、中、低餐飲分布眾多，基本滿足市場(chǎng)需求，對(duì)絕大部分人來說，餐飲——足夠了！【長(zhǎng)江漁港、金南都等大體量餐飲項(xiàng)目年內(nèi)上市供應(yīng)！【區(qū)域內(nèi)有香逸漁港、江鮮一條街、金山漁村等大體量商業(yè)存在，競(jìng)爭(zhēng)激烈！【本案商業(yè)2.85萬總建，體量在鎮(zhèn)江不算小。矛盾二：集中的供應(yīng)Vs飽和的市場(chǎng)【在鎮(zhèn)江，高、中、低餐飲分布部分代表餐飲分布與分析榜樣之餐飲部分代表餐飲分布與分析榜樣之餐飲代表酒店市場(chǎng)份額受歡迎程度檔次淮揚(yáng)菜宴春樓、醉仙樓高高全粵菜香逸漁港、海上皇一般一般高杭邦菜福源大酒店一般一般較高或一般江鮮金水灣較高較好高川菜川福樓較高較好較低西式豪客來、上島咖啡較少一般一般●最受歡迎菜系為本地淮揚(yáng)菜，市場(chǎng)比例高，檔次覆蓋全面●消費(fèi)者對(duì)其他菜系持認(rèn)可態(tài)度，但持續(xù)消費(fèi)時(shí)間短●普通消費(fèi)者對(duì)餐飲類商業(yè)認(rèn)為足夠，高端消費(fèi)者認(rèn)為有特色、上規(guī)模餐飲類商業(yè)少或空白●總體市場(chǎng)檔次偏低本案機(jī)會(huì)：立足本地菜系，挖掘其他符合鎮(zhèn)江消費(fèi)者歡迎的菜系組合，尋找經(jīng)營(yíng)特色，做綜合性特色商業(yè)項(xiàng)目！鎮(zhèn)江主要菜系或種類分析代表酒店市場(chǎng)份額受歡迎程度檔次淮揚(yáng)菜宴春樓、醉仙樓高高全粵菜鎮(zhèn)江休閑娛樂商業(yè)分析榜樣之休閑/娛樂鎮(zhèn)江休閑娛樂商業(yè)分析榜樣之休閑/娛樂業(yè)種店名消費(fèi)檔次KTV金童玉女高我的飆歌城中花城練歌房低迪廳、夜總會(huì)伍豪高大哥大夜總會(huì)中酒吧名流酒屋中盒子酒吧中桑拿、足浴麗都假日酒店高太平洋休閑廣場(chǎng)中棋牌康發(fā)棋牌中心低百家樂棋牌中心低咖啡藍(lán)山咖啡中華爾街咖啡館高茶藝一品香茶莊中三寶茶館高健身美體杰斯特健身美體中圣瑪瑜伽美體健身俱樂部中其他怡心繡吧中極地運(yùn)動(dòng)休閑中業(yè)種店名消費(fèi)檔次KTV金童玉女高我的飆歌城中花城練歌房低迪廳【普通消費(fèi)者主要的休閑娛樂方式為KTV、棋牌【酒吧、咖啡、茶藝等休閑方式市場(chǎng)占有率低原因分析：【酒吧經(jīng)營(yíng)差是因?yàn)榇朔N業(yè)態(tài)的主要消費(fèi)客群為收入尚可的年輕白鄰階層，鎮(zhèn)江目前白鄰階層少【咖啡、西餐等由于目標(biāo)客群總量少，故經(jīng)營(yíng)情況一般【高端、有特色茶藝有需求，市場(chǎng)缺少此類經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所【普通消費(fèi)者主要的休閑娛樂方式為KTV、棋牌機(jī)會(huì)與手段機(jī)會(huì)：KTV、棋牌經(jīng)營(yíng)較好；茶藝、美體存在一定量消費(fèi)客群，而經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所普遍檔次不高，與消費(fèi)需求存在一定差距；

●從體量看，28500平方米的總建面積靠單一業(yè)態(tài)、單一主打菜系去化困難、風(fēng)險(xiǎn)大；●建筑層高為2層，結(jié)合金山區(qū)域環(huán)境，建筑風(fēng)格融入鎮(zhèn)江歷史文化元素，適合休閑、放松、感悟類業(yè)態(tài)；手段：

KTV、棋牌、茶藝、美體可根據(jù)組合適當(dāng)設(shè)置；咖啡、西餐、酒吧等合理設(shè)置，此類消費(fèi)者目前市場(chǎng)容量一般。餐飲與休閑、娛樂配合！文化挖掘！醋文化、金山文化……，利用飲食博物館與其他商業(yè)區(qū)分。機(jī)會(huì)與手段機(jī)會(huì)：名稱規(guī)模業(yè)種消費(fèi)檔次經(jīng)營(yíng)狀況金水灣總建近1萬平方米餐飲（淮揚(yáng)菜）、客房中高擋一般香逸漁港總建0.6萬平方米左右餐飲（粵菜）中高擋較好碧榆園占地70畝，總建2.4萬平方米客房、餐飲、會(huì)議、娛樂健身

中高檔較好綜合類、規(guī)模類商業(yè)項(xiàng)目分析城市的競(jìng)爭(zhēng)矛盾三：城市的競(jìng)爭(zhēng)Vs區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)名稱規(guī)模業(yè)種消費(fèi)檔次經(jīng)營(yíng)狀況金水灣總建近1萬平方米餐飲（淮揚(yáng)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)本案環(huán)境好歷史沉淀厚區(qū)域認(rèn)知差金水灣配以客房位于長(zhǎng)江邊位置相對(duì)較偏環(huán)境一般客房數(shù)量少餐飲種類少香逸漁港知名度高與市中心近位于長(zhǎng)江邊無其他業(yè)種餐飲種類少碧榆園環(huán)境好容積率低多業(yè)種結(jié)合餐飲種類少優(yōu)劣勢(shì)比較機(jī)會(huì)：鎮(zhèn)江市場(chǎng)上規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目少，上規(guī)模綜合商業(yè)項(xiàng)目更少，而上規(guī)模綜合且菜系豐富項(xiàng)目市場(chǎng)空白！菜系豐富、配套豐富的大型綜合項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)存在！優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)本案環(huán)境好區(qū)域認(rèn)知差金水灣配以客房位置相對(duì)較偏香逸漁●區(qū)域商業(yè)總體量較大，經(jīng)營(yíng)以水產(chǎn)品為主●商業(yè)檔次從東至西逐漸降低●區(qū)域商業(yè)以目的性消費(fèi)為主●區(qū)域市場(chǎng)缺少規(guī)模性休閑類商業(yè)，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)●區(qū)域商業(yè)總體量較大，經(jīng)營(yíng)以水產(chǎn)品為主區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)●市場(chǎng)如此說：鎮(zhèn)江缺少特色綜合性商業(yè)項(xiàng)目！●經(jīng)營(yíng)者如此說：金水灣總經(jīng)理——客人們吃完飯有時(shí)不知道接下去干什么！●消費(fèi)者如此說：某私營(yíng)企業(yè)老板——外地客戶來經(jīng)常不知道能帶他們?nèi)ツ睦镒⒛睦锍?、哪里玩、哪里?。　袷袌?chǎng)如此說：機(jī)會(huì)：鎮(zhèn)江當(dāng)前餐前、餐中、餐后服務(wù)脫節(jié)！優(yōu)勢(shì)●周邊環(huán)境好●緊鄰金山公園●項(xiàng)目規(guī)模大劣勢(shì)●不臨長(zhǎng)江●周邊老小區(qū)現(xiàn)狀不佳●車位數(shù)量不夠多對(duì)應(yīng)策略機(jī)會(huì)●中山北路從地塊東側(cè)貫通至長(zhǎng)江路●可借用金山公園資源，包括景觀、游客等●項(xiàng)目建筑定位民族風(fēng)格●市場(chǎng)缺少規(guī)模性休閑類商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)●總建筑面積大，高銷售率難度大規(guī)避方式區(qū)域內(nèi)SWOT分析區(qū)域炒作增加地下面積賦予產(chǎn)品文化特征錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)租賃、銷售、自營(yíng)結(jié)合合理銷售價(jià)格機(jī)會(huì)：優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)SWOT分析區(qū)域炒作錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)出路錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)——綜合性餐飲休閑商業(yè)定位！——菜系豐富！找尋新客群——突破區(qū)域客群限制！引導(dǎo)消費(fèi)——原有客群新消費(fèi)習(xí)慣！

（餐前、餐后消費(fèi)）出路錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)手段餐前、餐中、餐后一條龍！與區(qū)域其他項(xiàng)目不同，對(duì)金山的旅游客群本案在位置上有先天的導(dǎo)入優(yōu)勢(shì)。齋宴、休憩、欣賞、文化……等針對(duì)功能或項(xiàng)目的設(shè)置在吸引游客的同時(shí)也吸引了商務(wù)、大眾的消費(fèi)。手段餐前、餐中、餐后一條龍！矛盾四：留不住的消費(fèi)Vs長(zhǎng)時(shí)間的消費(fèi)在景點(diǎn)游玩后，總感覺缺點(diǎn)什么，似乎有點(diǎn)遺憾……是的，為什么就沒有讓我們放松，讓我們休憩，讓我們更加了解鎮(zhèn)江的地方呢！這就是來鎮(zhèn)江玩的游客、香客，留不住的其中之一原因了！矛盾四：留不住的消費(fèi)Vs長(zhǎng)時(shí)間的消費(fèi)在景點(diǎn)游玩后，總出路

打造一個(gè)游后休憩放松、了解鎮(zhèn)江歷史的地方，進(jìn)而進(jìn)餐、住宿的項(xiàng)目。——不單單是餐前、餐中、餐后這么簡(jiǎn)單！商業(yè)榜樣六元素在此得以結(jié)合：游客在金山公園游后，需休憩，被本案文化建筑所吸引；在項(xiàng)目?jī)?nèi)，人性化的尺度空間，各種包含文化、歷史內(nèi)涵小品雕塑，使得游客流連往返。之后的餐飲、娛樂、住宿也就是簡(jiǎn)單的事了！——如此就真正留了游客，留住了消費(fèi)！出路打造一個(gè)游后休憩放松、了解鎮(zhèn)江歷史的地方矛盾五：三分鐘消費(fèi)熱度

Vs持續(xù)消費(fèi)鎮(zhèn)江消費(fèi)者如此說：有新的吃的、新的玩的地方好啊！可就是我吃了幾次、玩了幾次就膩了，又回到原來了！如何讓消費(fèi)者經(jīng)常性的光顧我們的項(xiàng)目呢？如何讓消費(fèi)者成為本案的忠實(shí)客戶呢？思考：百年老店經(jīng)營(yíng)方式！矛盾五：三分鐘消費(fèi)熱度

Vs持續(xù)消費(fèi)鎮(zhèn)江消費(fèi)者如此說出路業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營(yíng)方式！兩種方式吸引忠實(shí)顧客：1、百吃不膩，就如百年老店！2、多種不同菜系，循環(huán)消費(fèi)，感受新鮮！兩者的結(jié)合是最好的出路！出路業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營(yíng)方式！兩種方式吸引忠實(shí)顧客：手段●菜系的劃分單就漢族的飲食特點(diǎn)而言，目前有四大菜系、八大菜系、十大菜系之說，而且劃分系類仍有繼續(xù)增加的趨勢(shì)。不過，從總體上來說，我國(guó)菜系大致劃分為四川、廣東、江蘇、山東四大菜系?！駨逆?zhèn)江市場(chǎng)分析，江蘇菜是主流，四川菜、廣東菜已占據(jù)一定市場(chǎng)份額。而山東菜是市場(chǎng)基本空白菜系。1、引進(jìn)百年老店，各種菜系的百年老店的引進(jìn)（以主力店方式引進(jìn)），最純正的口感，最持久的消費(fèi)。2、四大菜系及其他特色餐飲設(shè)置于四大組團(tuán)及步行街，餐飲配合各種休閑、娛樂業(yè)種，形成合理業(yè)態(tài)組合，各業(yè)種間互動(dòng)經(jīng)營(yíng)，組合消費(fèi)。手段●菜系的劃分單就漢族的飲食特點(diǎn)而言，目前有四大菜系、八大項(xiàng)目定位●市場(chǎng)定位：鎮(zhèn)江市的特色休閑商業(yè)項(xiàng)目！●功能定位：集餐飲、購物、娛樂、休閑等于一體的商業(yè)功能。

●經(jīng)營(yíng)定位：即主題特色定位，文化休閑餐飲的商業(yè)榜樣！項(xiàng)目定位●市場(chǎng)定位：●檔次定位：中檔消費(fèi)水平，高檔消費(fèi)環(huán)境！●形象定位：鎮(zhèn)江城市經(jīng)典，鎮(zhèn)江商業(yè)坐標(biāo)！某商業(yè)項(xiàng)目提報(bào)課件客群定位項(xiàng)目客群：●主力店為鎮(zhèn)江或國(guó)內(nèi)餐飲、休閑娛樂連鎖品牌，以長(zhǎng)租方式居多?！癫叫薪峙c宅院分割店面客群來自兩方面：鎮(zhèn)江商鋪投資者和在鎮(zhèn)江經(jīng)營(yíng)商鋪者，后者自己經(jīng)營(yíng)可能性較大。在次類客群中，投資者投資方式為購買；經(jīng)營(yíng)者為購買或租賃都有可能。消費(fèi)客群：●鎮(zhèn)江普通消費(fèi)者

此類客群是本案的主要客群，如何吸引此類客群的消費(fèi)是本案成敗的關(guān)鍵！●金山公園游客金山公園年游客總數(shù)約為50萬人，其中整體消費(fèi)能力不高的香客占一定比例，故此類客群只能作為組成部分，不可能成為消費(fèi)主體，消費(fèi)比例不超過30%?！矜?zhèn)江商務(wù)客群（包括外來及本地）商務(wù)客群是本案的高端消費(fèi)客群，滯留性比較強(qiáng)，對(duì)組合業(yè)態(tài)有較高需求。客群定位項(xiàng)目客群：住宅客群：價(jià)格、地段、戶型、品質(zhì)、開發(fā)商實(shí)力、服務(wù)、配套商業(yè)客群：地段、價(jià)格、后續(xù)管理、開發(fā)商實(shí)力、資產(chǎn)增值商業(yè)客戶更關(guān)心投資潛力客群關(guān)注不同商業(yè)客群與住宅客群住宅客群：價(jià)格、地段、戶型、品質(zhì)、開發(fā)商實(shí)力、服務(wù)、配套客群產(chǎn)品分析●本案產(chǎn)品由一條步行街、四棟宅院及七棟單體建筑組成，地上面積共25612平方米●建筑限高12米，2層建筑，便于層高設(shè)置●地塊西北角入口與金山公園路口隔街相對(duì)，便于人口導(dǎo)入●地塊東南角設(shè)置博物館產(chǎn)品分析●本案產(chǎn)品由一條步行街、四棟宅院及七棟單體建筑組成，產(chǎn)品與業(yè)態(tài)●基本形成餐飲包圍休閑娛樂的格局。產(chǎn)品與業(yè)態(tài)●基本形成餐飲包圍休閑娛樂的格局。建議業(yè)態(tài)、業(yè)種組合●餐飲約1.05萬平方米營(yíng)業(yè)面積，占總商業(yè)營(yíng)業(yè)面積的42%左右。由宅院的主力店、美食街的特色餐廳、齋宴廳及體驗(yàn)區(qū)四部分組成?！窨头棵娣e約3000平方米，占12%經(jīng)營(yíng)面積，可以滿足120人左右住宿需求。客棧是本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，與鎮(zhèn)江歷史上文人佚事典故緊密結(jié)合●休閑、娛樂共占38%左右的營(yíng)業(yè)面積，即9700平方米左右。

由步行街（內(nèi)街）、宅院娛樂休閑區(qū)、單體店等組成●博物館面積共2056平方米，占總營(yíng)業(yè)面積8%。建議業(yè)態(tài)、業(yè)種組合●餐飲約1.05萬平方米營(yíng)業(yè)面積，占總商業(yè)業(yè)種分布表業(yè)態(tài)業(yè)種形態(tài)面積（平方米）數(shù)量餐飲江蘇菜主力店20001四川菜主力店500-10002廣東菜主力店500-10002齋宴主力店6001特色店普通店需后期計(jì)算10-15國(guó)外店普通店需后期計(jì)算3-6住宿文化客棧主力店30001休閑桑拿洗浴主力店1500-20001茶藝主力店7001茶餐廳普通店5002-3棋牌普通店4001-2體驗(yàn)區(qū)普通店9001-2酒吧普通店需后期計(jì)算2-4咖啡廳普通店需后期計(jì)算2-3娛樂迪廳普通店5001夜總會(huì)主力店20001量販KTV普通店8001購物旅游紀(jì)念品普通店需后期計(jì)算2-5超市普通店3001雜貨店普通店需后期計(jì)算1-2商務(wù)普通店6001博物館主力店30001其他照相館等普通店需后期計(jì)算2-5業(yè)種分布表業(yè)態(tài)業(yè)種形態(tài)面積（平方米）數(shù)量餐飲江蘇菜主力店20業(yè)態(tài)時(shí)間區(qū)以時(shí)間概念統(tǒng)籌業(yè)態(tài)是一種突破，將使項(xiàng)目規(guī)劃與業(yè)態(tài)更融合。業(yè)態(tài)時(shí)間區(qū)以時(shí)間概念統(tǒng)籌業(yè)態(tài)是一種突破，產(chǎn)品建議

步行街建議步行街在建筑風(fēng)格與項(xiàng)目整體應(yīng)既分又合，步行街在民族特色上應(yīng)溶入現(xiàn)代元素●外街店鋪的外向性、開放性可以更強(qiáng)烈點(diǎn)，在建筑風(fēng)格上，應(yīng)是每店都有其獨(dú)特的風(fēng)格?！裢饨值赇伒拿鎸掃m當(dāng)比內(nèi)街寬，12-18米比較適合，柱距靈活調(diào)整，不單一。產(chǎn)品建議

步行街建議步行街在建筑風(fēng)格與項(xiàng)目整體應(yīng)既分又合，●●內(nèi)街風(fēng)格較外街可更具統(tǒng)一性●內(nèi)街店鋪較外街面積小、面寬窄，利于銷售。●內(nèi)街風(fēng)格較外街可更具統(tǒng)一性單體設(shè)計(jì)時(shí)，在保證歷史建筑元素、建筑主色調(diào)前提下，入口的設(shè)計(jì)、大面積玻璃、鮮艷顏色到處運(yùn)用能較好的將現(xiàn)代元素溶入其中。單體設(shè)計(jì)時(shí)，在保證歷史建筑元素、建筑主色調(diào)前提下，入口的設(shè)計(jì)項(xiàng)目入口入口應(yīng)引導(dǎo)性強(qiáng)，標(biāo)識(shí)明顯，且與項(xiàng)目整體風(fēng)格協(xié)調(diào)。項(xiàng)目入口入口應(yīng)引導(dǎo)性強(qiáng)，標(biāo)識(shí)明顯，景觀輕輕的把建筑放到綠色中！景觀輕輕的把建筑放到綠色中！小品情景式小品、主題小品、記事小品等，包含各種歷史元素，觀之令人回味！小品情景式小品、主題小品、記事小品等，包含各種歷史元素，觀之休憩休憩設(shè)備的設(shè)置，容易營(yíng)造休閑的氛圍，也更易于導(dǎo)入游客等消費(fèi)者。休憩休憩設(shè)備的設(shè)置，容易營(yíng)造休閑的氛圍，也更易于導(dǎo)入游客等消商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的配套設(shè)施功能需求多元化展示、表演、活動(dòng)、休閑、餐飲、娛樂等廣義的功能越來越重要；體驗(yàn)性空間、休閑性空間成為商業(yè)項(xiàng)目吸引客源的亮點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的配套設(shè)施功能需求多元化展示、表演、活動(dòng)、休閑、戶型面積●租賃市場(chǎng)最常見面積為15-60平方米，單層為主。●從銷售面積看，江濱區(qū)塊主力銷售面積在30-140平方米之間。（米山人家按一層隔2層面積計(jì)算）；南徐區(qū)塊主力銷售面積在100-300平方米之間。故，面積建議為：?jiǎn)螌?0-140平方米，總面積40-280平方米?！袷袌?chǎng)銷售個(gè)案層高在3.9米至8.4米之間，單層至多可隔三層使用考慮本案未來經(jīng)營(yíng)需求，建議本案層高為5米左右。戶型面積●租賃市場(chǎng)最常見面積為15-60平方米，單層為主。業(yè)種物業(yè)設(shè)計(jì)及注意要點(diǎn)中餐類涉及煙道、排污系統(tǒng)，大口徑燃?xì)狻⑺畨?、電力、等物業(yè)要求。層高5米以上，7米以上柱網(wǎng)火鍋類涉及煙道、排污系統(tǒng)，大口徑燃?xì)?、水壓、電力、等物業(yè)要求。層高5米以上，7米以上柱網(wǎng)酒吧類層高5米以上，7米以上柱網(wǎng)咖啡廳類層高5米以上，7米以上柱網(wǎng)茶樓類層高5米以上，7米以上柱網(wǎng)，涉及煙道、排污系統(tǒng)水壓、電力、等物業(yè)要求西式快餐一般設(shè)計(jì)均可洗浴類地下不設(shè)置管線，7米以上柱網(wǎng)。浴池要求特殊并不設(shè)置柱子，層高局部10米。設(shè)置在2層的注意結(jié)構(gòu)承重及防漏美容、SPA女子瘦身會(huì)所一般設(shè)計(jì)均可休閑保健層高5米以上，7米以柱網(wǎng)國(guó)內(nèi)相關(guān)業(yè)種主流設(shè)計(jì)通則餐飲類設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮的其他關(guān)注點(diǎn)：1、熱加工間爭(zhēng)取雙面開側(cè)窗2、設(shè)天窗排氣3、拔氣道的合理設(shè)置4、將烤烙間與蒸飯間單獨(dú)分隔5、地面排水考慮——1%左右坡道、易于清潔的明溝6、洗手間位置及數(shù)量的合理設(shè)置業(yè)種物業(yè)設(shè)計(jì)及注意要點(diǎn)中餐類涉及煙道、排污系統(tǒng)，大口徑燃?xì)?、餐飲類設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮的其他關(guān)注點(diǎn)：1、熱加工間爭(zhēng)取雙面開側(cè)窗2、設(shè)天窗排氣3、拔氣道的合理設(shè)置4、將烤烙間與蒸飯間單獨(dú)分隔5、地面排水考慮——1%左右坡道、易于清潔的明溝6、洗手間位置及數(shù)量的合理設(shè)置餐飲類設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮的其他關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品其他建議入口人流引導(dǎo)性不夠，開放性差地塊東北角變化不夠，應(yīng)起到項(xiàng)目明顯標(biāo)識(shí)作用建筑分布太平均，中央景觀面積太少，且無集中聚客點(diǎn)地下面積應(yīng)充分利用，建筑擴(kuò)大開挖面積（不計(jì)算容積率）產(chǎn)品其他建議入口人流引導(dǎo)性不夠，開放性差第二篇第二篇在我們解決了“做什么？”

我們需要思索——

經(jīng)營(yíng)管理！

招商！

銷售！在我們解決了“做什么？”

我們需要思索——

經(jīng)營(yíng)管理

經(jīng)營(yíng)管理

多種復(fù)合型業(yè)態(tài)獨(dú)立、松散，無完整形象管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)集中單兵作戰(zhàn)，無法形成規(guī)模性、整體性

應(yīng)對(duì)策略：把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)

即對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理出現(xiàn)：業(yè)態(tài)的相互重疊、業(yè)種的無序搭配、客戶資源的極大浪費(fèi)、各經(jīng)營(yíng)者的惡性競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)質(zhì)量無規(guī)范性，整個(gè)項(xiàng)目尤如一盤散沙！經(jīng)營(yíng)管理管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)集中單兵作戰(zhàn)，無法形成規(guī)模性、經(jīng)營(yíng)管理

什么是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理？

統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)及管理，其核心就是將產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)及管理權(quán)合理地分開，相對(duì)獨(dú)立。確保項(xiàng)目主題內(nèi)涵的統(tǒng)一；確保整體的物業(yè)價(jià)值有所保證；使引進(jìn)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目風(fēng)格及形象符合項(xiàng)目的整體形象，形成相互促進(jìn)的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)；可起到對(duì)原有單個(gè)商業(yè)有限資源的集中放大，使商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)得以提升。經(jīng)營(yíng)管理什么是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理？統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)及經(jīng)營(yíng)管理誰來進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理？聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司或自建管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)管理誰來進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理？聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司具體服務(wù)的內(nèi)容是什么？經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目開發(fā)期協(xié)助招商機(jī)構(gòu)制定業(yè)種的組合協(xié)助招商機(jī)構(gòu)對(duì)商家的審核管理制定商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公約對(duì)自營(yíng)者經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的引導(dǎo)協(xié)助工程部對(duì)商鋪硬件設(shè)施配置建議對(duì)商家進(jìn)場(chǎng)裝修的管理。。。。。。具體服務(wù)的內(nèi)容是什么？經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目開發(fā)期協(xié)助招商機(jī)構(gòu)制定經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目開業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一營(yíng)銷對(duì)項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)形象推廣、各類活動(dòng)組織統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督協(xié)調(diào)各經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系，并監(jiān)督各經(jīng)營(yíng)者的日常制度統(tǒng)一物業(yè)管理對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行正常的物業(yè)管理工作統(tǒng)一招商根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況，隨時(shí)調(diào)整，統(tǒng)籌招商。。。。。。經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目開業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一營(yíng)銷對(duì)項(xiàng)目整經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)管理公司什么時(shí)期介入項(xiàng)目？

項(xiàng)目開發(fā)前期2005年11月前

根據(jù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司在商業(yè)開發(fā)中所處的重要位置，及招商與銷售的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，更應(yīng)該是在開發(fā)前期介入本案項(xiàng)目，這將更有利于本案開發(fā)向良性發(fā)展經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)管理公司什么時(shí)期介入項(xiàng)目？2005年11月前現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)模式，不再是一成不變的銷售或租賃，更多會(huì)采用租售并舉的開發(fā)模式，如何協(xié)調(diào)好租與售兩者之間的關(guān)系，是本案開發(fā)價(jià)值最大化的前提。

銷售

招商價(jià)值關(guān)于租售現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)模式，不再是一成不變的銷售或關(guān)于租售配置（租售什么）關(guān)于租售的對(duì)象（租售給誰）關(guān)于租售的策略（怎么租售）關(guān)于租售的幾點(diǎn)思考關(guān)于租售配置（租售什么）關(guān)于租售的幾點(diǎn)思考沿街內(nèi)街商鋪之開發(fā)模式——

銷售沿街商鋪投資價(jià)值高單鋪面積較小，總價(jià)低、投資客群眾多為項(xiàng)目配套特色，對(duì)項(xiàng)目主題不會(huì)有特別大影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)可進(jìn)行適當(dāng)引導(dǎo)關(guān)于租售配置沿街內(nèi)街商鋪之開發(fā)模式——銷售沿街商鋪投資價(jià)值高關(guān)于租售配單體商鋪之開發(fā)模式——

租售并舉部分商鋪與內(nèi)街商鋪面積一樣部分經(jīng)營(yíng)客群為連鎖企業(yè)，購買可能性小面積較大，去化難度大對(duì)于產(chǎn)權(quán)銷售，面積又過于分散關(guān)于租售配置單體商鋪之開發(fā)模式——租售并舉部分商鋪與內(nèi)街商鋪面積一樣庭院商鋪之開發(fā)模式——產(chǎn)權(quán)銷售、招商、返租銷售江蘇菜廣東菜四川菜客棧招商返租銷售產(chǎn)權(quán)銷售保證開發(fā)商對(duì)主力店的擁有自主產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)面積大，銷售難度大持有較好的物業(yè)，作長(zhǎng)線收益力爭(zhēng)價(jià)值最大化，迅速回籠資金單店經(jīng)營(yíng)面積相對(duì)較小，易于管理保證項(xiàng)目主題完整性操作有一定難度新型投資物業(yè)，易吸引投資者眼光面積相對(duì)適中，總價(jià)較低關(guān)于租售配置庭院商鋪之開發(fā)模式——產(chǎn)權(quán)銷售、招商、返租銷售江蘇菜廣東菜四

上述項(xiàng)目招商與銷售的配比，非一成不變，我們將根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際操作中的招商與銷售情況，隨時(shí)進(jìn)行整合，以便能使項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值最大化關(guān)于租售配置上述項(xiàng)目招商與銷售的配比，非一成不變，我們將根據(jù)項(xiàng)目依據(jù)業(yè)態(tài)定位，根據(jù)鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)及項(xiàng)目區(qū)域定位對(duì)商家的吸引，我們來確定有可能進(jìn)入本案項(xiàng)目的招商對(duì)象!關(guān)于租售對(duì)象依據(jù)業(yè)態(tài)定位，根據(jù)鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)及項(xiàng)目區(qū)域定江蘇菜以江蘇菜為主力店，主要是考慮到鎮(zhèn)江消費(fèi)者對(duì)其忠誠(chéng)度相當(dāng)高，以此為主力店必定會(huì)為項(xiàng)目帶來穩(wěn)定的消費(fèi)群體。符合項(xiàng)目主題定位，屬大眾消費(fèi)。

招商對(duì)象：1家江蘇菜的百年老店

例如:鎮(zhèn)江的宴春、揚(yáng)州的菜根香。。。。。?！耙园倌昀系陚鞒谐鞘薪?jīng)典”關(guān)于租售對(duì)象江蘇菜以江蘇菜為主力店，主要是考慮到鎮(zhèn)江消費(fèi)者關(guān)于租售對(duì)象廣東菜

以廣東菜為次主力店，結(jié)合廣東的飲食文化，主要招有代表性的海鮮和茶餐廳為主。與江蘇菜形成業(yè)種與檔次的互補(bǔ)。符合項(xiàng)目主題定位，屬高檔消費(fèi)。“以泊來特色豐滿城市經(jīng)典”

招商對(duì)象：2-3家廣東菜知名連鎖店例如：黎昌海鮮、避風(fēng)塘。。。。。。

關(guān)于租售對(duì)象廣東菜以廣東菜為次主力店四川菜

以四川菜為次主力店，其獨(dú)有的“韻味”。主要以四川火鍋和四川小吃為主，以“辣”刺激別類群休，帶來更多客流。與其他菜系其他互補(bǔ)。符合項(xiàng)目主題定位，屬中檔消費(fèi)。“以辣味特色感官城市經(jīng)典”招商對(duì)象：3-4家四川菜連鎖店例如：巴國(guó)布衣、潭魚頭、皇城老媽關(guān)于租售對(duì)象四川菜以四川菜為次主力店，其獨(dú)有的“購買客群是由銷售的產(chǎn)品確定的。根據(jù)項(xiàng)目不同物業(yè)銷售，我們主要投資客群主要有：

鎮(zhèn)江市私營(yíng)業(yè)主周邊市縣私營(yíng)業(yè)主行政單位領(lǐng)導(dǎo)部分小型自營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目投資潛力看好者

他們投資的物業(yè)：沿街商鋪、內(nèi)街商鋪關(guān)于租售對(duì)象購買客群是由銷售的產(chǎn)品確定的。根據(jù)項(xiàng)目不同物業(yè)銷售，投資物業(yè)：產(chǎn)權(quán)客棧

私營(yíng)業(yè)主行政單位領(lǐng)導(dǎo)高級(jí)白領(lǐng)對(duì)項(xiàng)目投資潛力看好者投資物業(yè)：返租商鋪私營(yíng)業(yè)主富有家庭中小型投資者對(duì)項(xiàng)目投資潛力看好者關(guān)于租售對(duì)象投資物業(yè)：產(chǎn)權(quán)客棧關(guān)于租售對(duì)象投資物業(yè)：?jiǎn)误w商鋪富有私營(yíng)業(yè)主行政單位領(lǐng)導(dǎo)部分自營(yíng)者關(guān)于租售對(duì)象投資物業(yè)：?jiǎn)误w商鋪關(guān)于租售對(duì)象當(dāng)我們解決了前兩個(gè)問題后，我們現(xiàn)在著手來解決租售策略。主要把握有以下兩點(diǎn)：入市原則租售進(jìn)度控制模擬關(guān)于租售的策略當(dāng)我們解決了前兩個(gè)問題后，我們現(xiàn)在著手來解決租招商入市原則根據(jù)項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)安排項(xiàng)目定位正式確定后意向主力店確定后入市原則招商入市原則入市原則銷售入市原則根據(jù)工程工程節(jié)點(diǎn)安排根據(jù)招商節(jié)點(diǎn)安排根據(jù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司建立安排入市原則銷售入市原則根據(jù)工程工程節(jié)點(diǎn)安排入市原則

開工

樁基

正負(fù)零

封頂

竣工

開業(yè)

入場(chǎng)前期招商正式招商后期招商前期銷售正式銷售后期銷售租售進(jìn)度控制模擬開工樁基正負(fù)零封頂竣工開業(yè)入場(chǎng)前期招商正

招商總思路對(duì)項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)我們將都會(huì)有主力店、次主力店引進(jìn)，我們希望其在鎮(zhèn)江尚未開店，能做到“鎮(zhèn)江第一店”、“百年老店”的商業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐本項(xiàng)目。招商招商總思路對(duì)項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)我們將都會(huì)有造就“鎮(zhèn)江第一店”、“百年老店”的意義：確立市場(chǎng)地位的成為商業(yè)新坐標(biāo)、城市經(jīng)典“鎮(zhèn)江第一店”不單是指確立項(xiàng)目在鎮(zhèn)江的第一品牌地位，同時(shí)也是知名品牌落戶鎮(zhèn)江的第一間分店，進(jìn)一步奠定項(xiàng)目市場(chǎng)地位?！鞍倌昀系辍庇帜艽_立項(xiàng)目的文化內(nèi)涵，充分詮釋文化休閑餐飲的榜樣。主力店效應(yīng)盡善發(fā)揮“有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”，確定“鎮(zhèn)江第一店”、“百年老店”為主力店，就會(huì)發(fā)揮無窮的主力店效應(yīng)，就像磁石一樣吸引其他商家進(jìn)駐。招商造就“鎮(zhèn)江第一店”、“百年老店”的意義：招商造就“鎮(zhèn)江第一店”、”百年老店”的可能性知名連鎖企業(yè)近年來加快開店速度

近幾年隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)也像商業(yè)零售企業(yè)一樣加快擴(kuò)張的速度，發(fā)展向集團(tuán)化、連鎖化發(fā)展，加快了對(duì)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的二三線城市的發(fā)展鎮(zhèn)江潛力讓人看好一個(gè)城市的商業(yè)發(fā)展離不開城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，近幾年鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，讓許多知名品牌早已有意向進(jìn)入，因此引進(jìn)知名連鎖品牌并不再是遙不可及的事了。項(xiàng)目高起點(diǎn)的定位是不小的吸引

鎮(zhèn)江第一個(gè)以文化為底蘊(yùn)的項(xiàng)目，必定會(huì)吸引不少連鎖企業(yè)的眼球，本項(xiàng)目完全可以是他們打入鎮(zhèn)江市場(chǎng)的第一站招商造就“鎮(zhèn)江第一店”、”百年老店”的可能性招商前期招商階段2005年8月-12月

階段目標(biāo)：

完成符合項(xiàng)目主題定位的主力店及次主力店的準(zhǔn)客戶招商

階段目的：

通過主力客戶的意向招商確定，可確保項(xiàng)目的基本主題定位，并有助于一般散戶與配套店的客戶積累階段必備條件：

項(xiàng)目招商VI系列的完成商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的建立招商前期招商階段2005年8月-12月招商

招商總思路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及營(yíng)銷要求項(xiàng)目招商品牌導(dǎo)入提升項(xiàng)目投資價(jià)值吸引其他商家介入主題性商家完成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位形成穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)商流吸引投資者完成銷售為后期經(jīng)營(yíng)獲利提供保障建立、完善項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作體系招商招商總思路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及營(yíng)階段推廣策略：

此階段推廣的目的：主要通過項(xiàng)目形象的炒作告知，在正式實(shí)施招商階段把項(xiàng)目地塊價(jià)值、項(xiàng)目定位做到鎮(zhèn)江市場(chǎng)耳熟能詳?shù)哪康?/p>

推廣訴求點(diǎn)：以項(xiàng)目的形象告知為主以區(qū)域領(lǐng)頭羊板塊炒作以“再塑鎮(zhèn)江歷史文化”極具親和力的態(tài)勢(shì)入市，迅速建立項(xiàng)目的美譽(yù)度，博得市民的認(rèn)可“5＋2”生活理念的灌輸

此階段SP活動(dòng)：“鎮(zhèn)江歷史文化周巡展”“鎮(zhèn)江廚藝大賽”項(xiàng)目推介會(huì)與“金山寺”互動(dòng)活動(dòng)………..招商階段推廣策略：招商

正式招商階段2006年1月-4月

階段目標(biāo)：完成項(xiàng)目70-80％的招商面積，基本可達(dá)到開業(yè)要求

階段目的：通過招商，完成項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)需求

通過招商，與項(xiàng)目銷售緊密互動(dòng)，相互促進(jìn)

階段必備條件：項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂招商營(yíng)銷中心正式啟用準(zhǔn)主力店客戶可以簽約項(xiàng)目推廣深入人心招商正式招商階段階段推廣策略：

此階段推廣目的：主要是通過項(xiàng)目全方位的廣告攻勢(shì)，完成項(xiàng)目基本的招商與銷售目標(biāo)

推廣訴求點(diǎn)：對(duì)項(xiàng)目投資價(jià)值、投資回報(bào)的炒作

對(duì)項(xiàng)目能以穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)加以炒作

品牌主力店確定，以此確定項(xiàng)目在區(qū)域中核心地位的炒作

“城市經(jīng)典”、“5＋2”休閑理念的深入詮釋對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)后期運(yùn)營(yíng)的炒作……..

此階段SP活動(dòng)

情景式招商銷售（以項(xiàng)目博物館為營(yíng)銷中心，2F可展覽鎮(zhèn)江各種文化、1F可設(shè)置休閑餐廳、茶吧等）項(xiàng)目招商洽談會(huì)再造城市歷史文化研討會(huì)招商階段推廣策略：招商

后期招商及開業(yè)籌備階段2006年5月-6月

階段目標(biāo)：完成項(xiàng)目剩余商鋪的招商與銷售，并準(zhǔn)備開業(yè)籌備廣活動(dòng)

階段目的：盡可能達(dá)到滿場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的目的完成項(xiàng)目的品牌塑造

階段必備條件：商業(yè)公司的全方位介入經(jīng)營(yíng)主力商家開始進(jìn)場(chǎng)裝修商業(yè)公司對(duì)開業(yè)后期系列活動(dòng)表制定招商后期招商及開業(yè)籌備階段2006年5月階段推廣策略

此階段推廣目的：通過項(xiàng)目各類活動(dòng)的舉辦，達(dá)到剩余商鋪的去化，并為開業(yè)做好準(zhǔn)備

推廣訴求點(diǎn)：理性訴求為主重點(diǎn)描述開業(yè)后期運(yùn)營(yíng)情況………..

此階段SP活動(dòng)：以開業(yè)前系列活動(dòng)為主商家酒會(huì)互動(dòng)………招商階段推廣策略

此階段推廣目的：招商招商招商流程圖現(xiàn)場(chǎng)招商招商部外出招商商家到現(xiàn)場(chǎng)咨詢，填寫商戶面談?dòng)涗洷恚蛏碳易飨嚓P(guān)介紹，商家提供品類品牌資料根據(jù)商源資料和業(yè)態(tài)規(guī)劃確定目標(biāo)商戶所在地商家確定商鋪位置后，招商人員與業(yè)主聯(lián)系，促雙方面談，協(xié)助雙方達(dá)成房屋租賃意向，招商人員填寫商家品類品牌進(jìn)駐確認(rèn)表，經(jīng)審核準(zhǔn)入推介成功與目標(biāo)客戶洽談并聯(lián)同現(xiàn)場(chǎng)考察協(xié)商失敗向商家推薦其條件的相當(dāng)商鋪推介失敗繼續(xù)尋求到適合的商鋪，再進(jìn)行回訪商家與業(yè)主簽定《房租租賃合同》，并交納保證金。承租方與管理公司簽定《經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》、《商家公約》及《消防安全責(zé)任書》陪同商家去管理公司財(cái)務(wù)部交付水、電保證金，促銷宣傳費(fèi)，預(yù)付一季度物管費(fèi)恁交納憑證辦理協(xié)議蓋章手續(xù)。并告知商家進(jìn)場(chǎng)裝修相關(guān)事項(xiàng)招商成功辦理裝修手續(xù)，實(shí)施裝修施工、監(jiān)管、難收、退場(chǎng)開業(yè)經(jīng)營(yíng)推介失敗填寫對(duì)外商戶招商情況表備案，繼續(xù)尋找，不定期對(duì)客戶回訪，征求意見和意向交付裝修相關(guān)費(fèi)用，施工驗(yàn)收后退還保證金招商招商流程圖現(xiàn)場(chǎng)招商招商部外出招商商家到現(xiàn)場(chǎng)咨詢，填寫本案因其物業(yè)形態(tài)的多樣型，故此銷售方式也是多樣化的。主要有：直接銷售產(chǎn)權(quán)銷售返租銷售銷售本案因其物業(yè)形態(tài)的多樣型，故此銷售方式也是多樣化銷售進(jìn)度節(jié)奏控制前期銷售2005年10月-12月正式銷售2006年1月－4月后期銷售2006年5月-7月

具體銷售實(shí)施及推廣策略在此不再深入分析，將在我們項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告中作詳細(xì)闡述銷售銷售進(jìn)度節(jié)奏控制具體銷售實(shí)施及推廣策第三篇

案名篇食尚0511鎮(zhèn)江新天地大宅門金生金世（金光大道）院街*號(hào)老第坊第三篇

“大宅門”釋義本案名大氣、深遠(yuǎn)，透露出濃郁的文化氣息。同時(shí)，與本案商業(yè)建筑特色：復(fù)古式圍合宅院相意合。大宅，即大戶，社會(huì)上有權(quán)有勢(shì)有財(cái)者稱謂。門，古有門第，如朱雀門等，隱喻有社會(huì)地位的上流階層，門內(nèi)素來高朋滿座、繁華似錦，與商業(yè)氛圍極相匹配。

“大宅門”釋義金生金世//金光大道//1、本案位于金山寺南邊，故道長(zhǎng)江之水北，輝映金山寺之金佛光輝，淌流長(zhǎng)江水之波光粼粼，負(fù)山陽抱水北，乃浮光流金之風(fēng)水寶地。取用"金"字，既取之于金山寺之"金"光，光揚(yáng)鎮(zhèn)江歷史文化；又表現(xiàn)本案黃金品質(zhì)。2、金生金世，綻放生活浮世繁華。與本案以餐飲為主，集休閑、娛樂、購物為一體的業(yè)態(tài)定位相符合，魅力打造鎮(zhèn)江院落式旗艦商業(yè)街區(qū)。3、金生金世，與"今生今世"諧音，讀起來瑯瑯上口，便于記憶，易于傳播。讓鎮(zhèn)江人享受這個(gè)浮世繁華的今生今世，同時(shí)也讓鎮(zhèn)江人記憶浮光流金的"金生金世"。4、金光大道，取意之"金"，建議命名為風(fēng)情商業(yè)街。