融資租賃業(yè)務的會計處理

一、a公司的融資租賃事項2.05年1月1日，a公司和b酒店簽訂了貸款租賃合同。a公司將所有辦公樓和相關設施租賃給b酒店。租賃資產(chǎn)的原值為836632.07元，價值為81748.54元。租賃期限為40年。從2月1日起，從2月1日起，至2月45日，年租賃租金為514萬元。年度預算結束后，a公司將資產(chǎn)免費歸還，租賃協(xié)議不提供保障。A公司將該事項作為融資租賃事項，并按會計準則進行會計處理。爭論的焦點：A公司的行為是否為融資租賃？合同執(zhí)行過程中應繳納哪幾種稅費？二、不動產(chǎn)的租賃和使用壽命對于此案例，本單位進行了一次熱烈的討論，對《企業(yè)會計準則第21號———租賃》（簡稱“租賃準則”）中有關融資租賃的規(guī)定到底是適用于所有資產(chǎn)還是只適用于動產(chǎn)，形成了兩種不同的觀點。一種觀點認為，融資租賃只適用于動產(chǎn)，而不適用于不動產(chǎn)。其理由是：(1)動產(chǎn)的使用壽命較短，租賃到期后的凈值比較好估計，而不動產(chǎn)的使用壽命長，租賃到期后的凈值很難準確估計；(2)不動產(chǎn)的租賃期較長，其折現(xiàn)率的確定有一定難度。因而，融資租賃不適用于不動產(chǎn)。另一種觀點認為，融資租賃既適用于動產(chǎn)，也適用于不動產(chǎn)。其理由是：(1)租賃準則只是以舉例的方式，列明租賃合同在符合五個條件之一的情況下，就可以認定為融資租賃，而這五個條件均未將不動產(chǎn)排除在融資租賃之外。(2)不動產(chǎn)的使用壽命較長，導致其租賃到期后的凈值難以準確估計，這不能成為將其排除在融資租賃之外的理由，因為會計本身是一門估計的學問，借助于現(xiàn)代管理科學理論及現(xiàn)代技術，可以對不動產(chǎn)在租賃到期后的凈值進行合理估計。(3)不動產(chǎn)還有一個土地使用年限的問題?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第21條規(guī)定：土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。因此，可參照土地使用權的期限合理確定不動產(chǎn)的使用壽命。(4)有的動產(chǎn)的使用壽命也不短，長達十年、二十年，其凈值也很難準確估計。三、融資租賃合同因該案例比較特殊，A公司為準確把握合同的性質，以正確地進行會計處理，特就本合同是否為融資租賃合同咨詢了律師事務所。律師事務所意見函內(nèi)容如下：(1)根據(jù)我國《合同法》第237條的規(guī)定，融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。(2)根據(jù)國家稅務總局發(fā)布的《關于融資租賃業(yè)務征收流轉稅問題的通知》（國稅函514號）的解釋，除經(jīng)中國人民銀行批準從事融資租賃業(yè)務的單位外，其他單位也可以從事融資租賃業(yè)務。(3)貴公司提交的融資租賃合同的內(nèi)容條款與《合同法》第14章融資租賃合同的規(guī)定相符。(4)融資租賃合同的標的物，除法律有明文規(guī)定不得租賃外，其他的沒有限制。貴公司提交的融資租賃合同中的標的物，現(xiàn)行法律法規(guī)并不限制。(5)在特殊情況下，融資租賃關系中的出賣人和出租人存在競合。貴公司提交的融資租賃合同的出賣人和出租人均為貴公司，屬于特殊情況。四、融資租賃的認定筆者認為，融資租賃適用于所有使用壽命有限的資產(chǎn)，只要符合融資租賃的五個確認條件之一，就應視同融資租賃，按相關會計準則進行會計處理。租賃準則規(guī)定，滿足下列標準之一的，即應當認定為融資租賃：(1)在租賃期屆滿時，租賃資產(chǎn)的所有權轉移給承租人。也就是說，如果在租賃合同中已經(jīng)約定或者根據(jù)其他條件在租賃開始日就可以合理地判斷，租賃期屆滿時出租人會將資產(chǎn)的所有權轉移給承租人，那么該項租賃應當認定為融資租賃。(2)承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低于行使選擇權時租賃資產(chǎn)的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權。(3)即使資產(chǎn)的所有權不轉移，但租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分。這里的“大部分”一般指租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的75%以上。(4)承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現(xiàn)值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產(chǎn)的公允價值；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現(xiàn)值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產(chǎn)的公允價值。(5)租賃資產(chǎn)性質特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。這條標準是指租賃資產(chǎn)是由出租人根據(jù)承租人對資產(chǎn)型號、規(guī)格等方面的特殊要求專門購買或建造的，具有專購、專用性質。這些租賃資產(chǎn)如果不作較大改造，其他企業(yè)通常難以使用。在這種情況下，該項租賃也應當認定為融資租賃。根據(jù)A公司與B酒店簽訂的合同條款并經(jīng)過計算可知，A公司在租賃開始日的最低租賃收款額現(xiàn)值幾乎相當于租賃開始日租賃資產(chǎn)的公允價值，符合上述第四條標準。另外，就租賃期而言，也基本符合上述第三條標準。另外，律師也認為不動產(chǎn)可以適用融資租賃。部分省市的房產(chǎn)稅暫行條例實施細則對融資租賃房地產(chǎn)怎樣交稅也有規(guī)定，說明稅務上也認可了房地產(chǎn)的融資租賃行為。五、融資收益確認到2×07年年初，A公司長期應收款扣除應收融資租賃款后的余額為195748333.33元，未確認融資收益為117916486.69元，2×05、2×06年已按直線法確認了融資收益5934527.77元。1.土地裝修效率分析因租賃期為40年，租賃期屆滿后其土地使用權也快到期了（綜合用地的使用年限為50年，租賃開始日土地已使用6年），根據(jù)目前狀況及經(jīng)驗數(shù)據(jù)，其裝修到期已無任何價值，其房產(chǎn)建筑成本預計為其原值的10%，即凈殘值為8366302.01元。2.計算租賃的包含利息。根據(jù)情況，可以得到以下公式根據(jù)這一等式，可在多次測試的基礎上，用插值法計算得出租賃內(nèi)含利率。經(jīng)過計算得到：R=5.94%，即租賃內(nèi)含利率為5.94%。3.．我國融資租賃的會計核算情況在