旅游地產(chǎn)市場規(guī)模及盈利模式數(shù)據(jù)分析旅游地產(chǎn)市場規(guī)模及盈利模式數(shù)據(jù)分析近年來，伴隨房地產(chǎn)交易日益步入存量時代，老式房地產(chǎn)發(fā)展途徑遭遇“天花板”，諸多房企紛紛尋求轉(zhuǎn)型找尋新的投資途徑。新型地產(chǎn)應運而生，目前新興地產(chǎn)包括：旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、田園綜合體，尚有長租公寓。今天我們一起聊聊旅游地產(chǎn)。什么時候是旅游地產(chǎn)？旅游地產(chǎn)的選址多集中于生態(tài)環(huán)境良好、氣候舒合適人、具有豐富旅游資源或宗教養(yǎng)生文化的地區(qū)。重要服務包括療養(yǎng)旅游、養(yǎng)生休閑、娛樂健身和觀光度假等，例如上海綠都·繡云里、三亞恒大養(yǎng)生谷等。房企為何布局旅游地產(chǎn)“增收不增利”倒逼房企謀變房價高漲，土地市場面粉貴過面包，加上多種稅收，房企增收不增利，日子過得并不好。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，全國百強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入均值達392.1億元，凈利潤均值達45.7億元，同比分別增長36.8%和26.2%。也就是說，百強房企凈利潤增長率低于營業(yè)收入增長率10.6個百分點，行業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象仍然凸顯。詳細來看，以萬科為例，萬科凈利潤率為8.7%，而在該項指標為9.27%，更是在10%以上。在行業(yè)內(nèi)以高凈利潤率著稱的中海，凈利潤的增幅只有6.9%，相比往年可謂增速驟降。在已公布業(yè)績的88家A股上市房企中，70家房企實現(xiàn)凈利潤增長，18家出現(xiàn)虧損。萬科、保利地產(chǎn)、首開股份、信達地產(chǎn)、北京城建等大多出現(xiàn)了增收不增利的現(xiàn)象。陽光城、新城控股、華夏幸福本期負債增長率較高，分別到達了79.88%、60.95%、48.17%，資產(chǎn)負債率均徘徊在85%。旅游地產(chǎn)前景可期

中國旅游地產(chǎn)在經(jīng)歷了-的井噴發(fā)展、-的轉(zhuǎn)型回落，到再次風起云涌，中國的旅游地產(chǎn)業(yè)度過了全民參與式的非理性繁華，也步出了大眾唱衰的陰霾，開始踏上模式清晰、百花齊放的健康發(fā)展之路。截至底，合計旅游地產(chǎn)項目總數(shù)為8918個，整年旅游地產(chǎn)項目數(shù)量增速雖有所下降，但中國旅游地產(chǎn)實際完畢投資額高達12997億元，到達歷史新高點。數(shù)據(jù)來源：旅游地產(chǎn)觀測來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整頓在到，整個房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯加緊，銷售也是全面提高，因此對于整個中國的經(jīng)濟奉獻，房地產(chǎn)行業(yè)的奉獻度也有了明顯的提高，同步旅游地產(chǎn)也得到得到迅速發(fā)展。

《中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究匯報》，其中子榜單旅游地產(chǎn)10強分別為：恒大集團、碧桂園控股有限企業(yè)、雅居樂地產(chǎn)控股有限企業(yè)、萬科企業(yè)股份有限企業(yè)、保利房地產(chǎn)（集團）股份有限企業(yè)、華潤置業(yè)有限企業(yè)、世紀金源集團有限企業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)股份有限企業(yè)、合生創(chuàng)展集團有限企業(yè)、北京萬通地產(chǎn)股份有限企業(yè)。四大盈利新模式旅游地產(chǎn)的盈利點無非集中于五大板塊，旅游經(jīng)營、地產(chǎn)銷售、品牌樹立、資本運作、土地升值，其中旅游經(jīng)營與地產(chǎn)銷售是基礎的關鍵盈利環(huán)節(jié)。近年不停涌現(xiàn)的大型區(qū)域開發(fā)商，品牌的無形價值，資本的運作以及土地價值提高，成為資產(chǎn)增值愈加迅猛的新途徑，并為基礎盈利環(huán)節(jié)帶來正向促動。曾經(jīng)屢試不爽的“旅游搭臺，地產(chǎn)唱戲”模式難認為繼，越來越多的開發(fā)商開始積極/被迫將更多精力投入到旅游經(jīng)營和資本運作，扎扎實實“筑巢”，以市場效益“引鳳”，尋求可持續(xù)的，更長遠切實的資本收益。1.華僑城模式：先驅(qū)者的轉(zhuǎn)型之路作為近來中國旅游地產(chǎn)投資運行成功的先驅(qū)者，華僑城以人工造景的主題公園為旅游吸引關鍵，帶動區(qū)域新城開發(fā)，整體游客量已超3000萬人次，擁有錦繡中華、民俗文化村、世界之窗、歡樂谷、波托菲諾、新浦江城、何香凝美術(shù)館、OCT-LOFT創(chuàng)意文化園、華夏藝術(shù)中心、長江三峽旅游、華僑城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、都市客棧等一系列國內(nèi)著名的企業(yè)和產(chǎn)品品牌。從華僑城近5年的財務報表看，無論是旅游運行，還是地產(chǎn)銷售收益，其毛利率都相稱可觀，并保持著平穩(wěn)發(fā)展的勢頭。旅游與地產(chǎn)兩大板塊在集團整體利潤構(gòu)成中也是平分秋色，分別占44%和56%。不過對比近年在旅游項目財務體現(xiàn)上更為突出的宋城、華強文化等企業(yè)，華僑城在旅游板塊的利潤率仍存在一定的差距；地產(chǎn)方面，目前的毛利率相比老式地產(chǎn)企業(yè)萬科、招商等仍有一定優(yōu)勢，但初期的“飛地”型開發(fā)及優(yōu)惠的土地政策已不復存在，華僑城地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率已從的1.1下降至的0.33，存在很大的去化壓力，且地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重過高，超過50%。因此，華僑城也在積極尋求突破與轉(zhuǎn)型，由“旅游+地產(chǎn)”的雙線程盈利，轉(zhuǎn)向“旅游+地產(chǎn)+文化服務”的多線程共贏，并逐漸由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，從區(qū)域運行商向復合式服務開發(fā)運行商角色轉(zhuǎn)型，成立了華僑城演藝企業(yè)、華僑城文化科技企業(yè)、麥魯小城、哈克小朋友職業(yè)體驗館等，其傳媒演藝企業(yè)已形成23臺劇，演職人員到達2600多人，文化科技企業(yè)在六個月時間內(nèi)實現(xiàn)凈利潤1087.63萬元。雖然華僑城的轉(zhuǎn)型之路還面臨各細分市場成功者的競爭，未來與否可以持續(xù)盈利尚有待市場檢查，但這種轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型和運行輸出已然成為趨勢。2.旅游運行+資本運作模式這一模式的關鍵特性是，旅游和休閑商業(yè)等經(jīng)營性物業(yè)是關鍵盈利渠道，地產(chǎn)銷售類物業(yè)為輔，由旅游為引擎帶動周圍土地成為投資熱點，盤整做大資產(chǎn)上市。宋城、烏鎮(zhèn)、珠海長隆等項目都是其中的佼佼者。以烏鎮(zhèn)為例，中青旅進駐后，總投資10億，對東柵進行改造，并對西柵進行了產(chǎn)權(quán)式整體開發(fā)，整個烏鎮(zhèn)景區(qū)游客量到達569.1萬人次，其中西柵景區(qū)接待257.13萬人，總接待量超過620萬人次，人均消費150-250元/天，顯有項目可以將高門票、高消費、高游客量集于一身。從中青旅各項業(yè)務的毛利率橫向?qū)Ρ瓤矗瑸蹑?zhèn)近5年一直保持著80%以上毛利率，并且遠高于旅行社、會展等老式旅游業(yè)務，且高于酒店、房地產(chǎn)等高回報率業(yè)態(tài)。對比整個烏鎮(zhèn)的收入構(gòu)成和西柵景區(qū)的收入構(gòu)成，烏鎮(zhèn)整體以門票收入為重要收入，占比到達46%，而西柵的酒店和餐飲類商業(yè)地產(chǎn)運行收入則占到景區(qū)總收入的61%。IDG資本入股烏鎮(zhèn)，助推了中青旅于在香港成功上市，待IDG于去年賣出其股份時成功實現(xiàn)8.4倍的收益。豐富時尚的駐場活動使烏鎮(zhèn)不僅成為大眾游客的匯集地，更贏得了專業(yè)客群的青睞。戲劇節(jié)、世界互聯(lián)網(wǎng)大會，小資客、商務客、精英人士…這些高消費力人群將使烏鎮(zhèn)獲得更好的市場體現(xiàn)，更強勢帶動了烏鎮(zhèn)周圍土地的價值，綠城與雅達國際合作的烏鎮(zhèn)雅園，已經(jīng)把養(yǎng)老地產(chǎn)做得風聲水起，去年7月一期開盤的500套產(chǎn)品所有售罄，部分程度上應歸因于烏鎮(zhèn)西柵的成功鋪墊。其他此類模式代表，如宋城，以景區(qū)門票為重要收入，門票收入中又以演藝收入占到87%，號稱亞洲演藝第一股，并不停進行品牌輸出，千古情系列已經(jīng)在三亞、麗江、九寨等著名景區(qū)開業(yè)。珠海長隆海洋王國則以人均消費超千元的門檻，開業(yè)局限性一年即接待800萬人次的業(yè)績傲視群雄，在剛剛結(jié)束的春節(jié)小長假，接待人次到達了迫近承載量的65萬人次，酒店的入駐率到達90%。簡言之，在中產(chǎn)和關鍵家庭旅游消費盛行的當下，在恰當?shù)膮^(qū)位，有競爭力、有誠意、精致度高的旅游項目是不用緊張市場需求的。3.產(chǎn)權(quán)發(fā)售+商業(yè)運行模式借助景區(qū)或都市的區(qū)位優(yōu)勢，以度假地產(chǎn)或休閑商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為重要目的，從而形成旅游吸引力，成為休閑度假目的地，如旅游帶動的新型城鎮(zhèn)化示范大理雙廊、設計師主導的精品酒店集群莫干山、都市旅游休閑商業(yè)證券化的上海新天地。云南城投、海航集團、今典紅樹林，也將分時度假地產(chǎn)做得有聲有色。以莫干山為例，借助優(yōu)質(zhì)自然資源以及地處長三角的市場優(yōu)勢，自發(fā)形成的“洋家樂”民宿酒店已經(jīng)顯現(xiàn)出集群效應，設計精細、風格獨特的精品酒店入住率高達90%。從投資回報的角度來看，莫干山規(guī)模最大的精品酒店“裸心谷”，分為發(fā)售別墅和酒店兩個部分[3]，其中別墅投資1.37億，發(fā)售收入2.43億，稅后凈利潤實現(xiàn)9600萬；酒店部分初始投資1.5億，酒店收入6500萬，收入7300萬，靜態(tài)回收期為4.95年，相比老式酒店8-的回收期和10%的收益率，可謂相稱可觀。假如把發(fā)售物業(yè)與酒店結(jié)合看，則在短短2-3年內(nèi)就實現(xiàn)了投資的回籠。云南城投通過其旗下?lián)碛械?2個旅游地產(chǎn)項目，并借助控股股東旗下的酒店、景區(qū)、第三方支付平臺等資源，打造企業(yè)旅游地產(chǎn)的連鎖運行“分時度假”平臺，波及云南省內(nèi)的昆明、大理、玉溪、西雙版納及四川、陜西等區(qū)域。而海航集團旗下的酒店集團在國內(nèi)30個都市擁有超過50家的高星級酒店，以其在興隆開發(fā)的子爵公館為例，酒店的每個套間和別墅均擁有獨立產(chǎn)權(quán)，業(yè)主可自住享有酒店式服務，也可將物業(yè)委托給酒店管理團體，每年提取分紅，并享有淡季21天的居住權(quán)。此類產(chǎn)品具有投資小，回籠快，風險分散，產(chǎn)品差異性大，符合未來市場趨勢等長處，但這種模式對于區(qū)位選址和產(chǎn)品設計能力規(guī)定較高。4.區(qū)域綜合開發(fā)+產(chǎn)業(yè)鏈盈利模式這一模式的最經(jīng)典代表是迪士尼。在國內(nèi)，大手筆進軍區(qū)域開發(fā)商的則是旅游地產(chǎn)界新貴——萬達，無論是度假區(qū)還是文旅城，動轍數(shù)百億的投資額，與“求新求大求最”的跨領域產(chǎn)業(yè)鏈搭建，無不體現(xiàn)這位商業(yè)地產(chǎn)巨擘在旅游地產(chǎn)上的雄心。雖然在數(shù)字上尚未及體現(xiàn)，但“圈人、圈地、圈眼球”的效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)。從投資500億的武漢萬達文旅城開始，萬達在都市旅游地產(chǎn)的上方略即是迅速占據(jù)關鍵的土地資源，雖然在文旅地產(chǎn)上并沒有太多經(jīng)驗，但萬達憑借其在商業(yè)地產(chǎn)上積累的雄厚資本和可以迅速建起一座綜合體建設速度優(yōu)勢，已經(jīng)布局合肥、無錫、重慶、南昌等重要二線都市。廣州文旅城奠基，并積極在上海拿地，拉開了萬達文旅地產(chǎn)打入一線都市的序幕。產(chǎn)品上，無論是萬達MALL，主題公園，電影樂園，還是各大秀，都力爭做到極致，但由于建設周期短，上馬速度過快，風險也接踵而至。斥巨款25億打造的漢秀初期上座率高達95%，但目前已開始下滑，市場評價褒貶不一。漢秀憑借前期宣傳和慕名而來的文人士發(fā)明了短暫的輝煌，但演藝項目的長期體現(xiàn)究竟有賴于一般居民和游客的精神消費需求。歸結(jié)而言其市場方略是建立在對未來消費趨勢的預判上，將賣房子變?yōu)橘u人氣，將追求資金迅速回籠轉(zhuǎn)變?yōu)樽非箝L期回報，將地產(chǎn)的去化和節(jié)點轉(zhuǎn)變?yōu)轭櫩腕w驗的訴諸和口碑效應。但這場拼資本、拼眼光的豪賭能否經(jīng)得起長期的市場檢查，其實實在在盈利的日子，目前還沒看到。萬達在度假區(qū)上的開發(fā)也如出一轍。名聲在外的萬達長白山項目，投資230億，坐擁長白山的稀缺資源和國際著名品牌酒店，至今還面臨著酒店入住率嚴重局限性的困境，受制于機場有限的容量，難以支撐如此大規(guī)模酒店開發(fā)所需要的客流，而其對北區(qū)旅游新城的建設也尚未看到實行的端倪。雖然通過聯(lián)合投資來減輕自身投資的壓力，但怎樣改善基礎設施、完善營銷渠道、平衡淡旺季仍是擺在萬達面前的課題。萬達旅游地產(chǎn)的市場體現(xiàn)尚有待時間和國人消費觀念的轉(zhuǎn)變，不過大手筆的投資打造出的極致項目仍為中國旅游地產(chǎn)市場注入一劑強心針，是對“旅游地產(chǎn)不再只是地產(chǎn)”的隆重宣布，而是更重視旅游的運行自身。當今中國已步入“產(chǎn)品為王”的時代，無論是資本，還是速度，最終都要讓位于“產(chǎn)品品質(zhì)、服務體驗及由此帶來的市場歡迎程度”。套句俗話說：光有錢，還不能任性。長遠之計：旅游源頭活水，地產(chǎn)水到渠成“假旅游、真地產(chǎn)”這種以旅游為名的圈地未來將寸步難行，旅游與地產(chǎn)并重才是旅游地產(chǎn)可持續(xù)盈利的出路。旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向，也由“旅游+地產(chǎn)”兩層皮延伸到“關聯(lián)產(chǎn)業(yè)群”，尤其是“目的地型復合都市功能”?？偨Y(jié)著名案例的成功要素，不難發(fā)現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)的落地產(chǎn)品、精細化的管理、科學的規(guī)劃、符合市場的業(yè)態(tài)配比、精確多元的營銷渠道，都是項目可以可持續(xù)盈利的要素。整個旅游地產(chǎn)市場也展現(xiàn)項目規(guī)模化、分布集群化、投資民營化、產(chǎn)品復合化、體驗主題化、運行專業(yè)化、盈利多元化的特性，雖然仍存在項目同質(zhì)化、資金周轉(zhuǎn)率低、運行不成熟、良莠不齊、規(guī)模以上項目占據(jù)關鍵資源等問題，但“重運行、輕資產(chǎn)”的大勢已然顯現(xiàn)。產(chǎn)品類型上，山地類旅游地產(chǎn)項目、主題公園類、養(yǎng)老類旅游地產(chǎn)項目未來幾年是發(fā)展高峰期；開發(fā)商角度，投資也越來越青睞小股權(quán)、大開發(fā)、輕資產(chǎn)的模式；消費端方面，如房金所等支持消費者金融產(chǎn)品已經(jīng)面市，旅游地產(chǎn)“眾籌”雖舉步維艱，但也不停涌現(xiàn)。真正的旅游地產(chǎn)蓬勃發(fā)展或許還要幾年洗牌期，長遠的贏家與更多元的盈利渠道正啟動一場空前生動的“貼地飛行”。

中商產(chǎn)業(yè)研究院簡介中商產(chǎn)業(yè)研究院是深圳中商情大數(shù)據(jù)股份有限企業(yè)下轄的研究機構(gòu)，研究范圍涵蓋智能裝備制造、新能源、新材料、新金融、新消費、大健康、“互聯(lián)網(wǎng)+”等新興領域。企業(yè)致力于為國內(nèi)外企業(yè)、上市企業(yè)、投融資機構(gòu)、會計師事務所、律師事務所等提供各類數(shù)據(jù)服務、研究匯報及高價值的征詢服務。中商行業(yè)研究服務內(nèi)容行業(yè)研究是中商開展一切征詢業(yè)務的基石，我們通過對特定行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析行業(yè)需求、供應、經(jīng)營特性、盈利能力、產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、顧客等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深度的行業(yè)市場研究匯報，全面客觀的剖析目前行業(yè)發(fā)展的總體市場容量、競爭格局、進出口狀況和市場需求特性等，對行業(yè)重點企業(yè)進行產(chǎn)銷運行分析，并根據(jù)各行業(yè)的發(fā)展軌跡及實踐經(jīng)驗，對各產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢做出精確分析與預測。中商行業(yè)研究匯報是企業(yè)理解各行業(yè)目前最新發(fā)展動向、把握市場機會、做出對的投資和明確企業(yè)發(fā)展方向不可多得的精品資料。中商行業(yè)研究措施中商擁有10數(shù)年的行業(yè)研究經(jīng)驗，運用中商Askci數(shù)據(jù)庫立了多種數(shù)據(jù)分析模型，在產(chǎn)業(yè)研究征詢領域運用行業(yè)生命周期理論、SCP分析模型、PEST分析模型、波特五力競爭分析模型、SWOT分析模型、波士頓矩陣、國際競爭力鉆石模型等、形成了自身獨特的研究措施和產(chǎn)業(yè)評估體系。在市場預測分析方面，模型涵蓋對新產(chǎn)品需求預測、迅速消費品銷售預測、市場份額預測等多種指標，實現(xiàn)針對性的進行市場預測分析。中商研究匯報數(shù)據(jù)及資料來源中商運用多種一手及二手資料來源核算所搜集的數(shù)據(jù)或資料。一手資料來源于中商對行業(yè)內(nèi)重點企業(yè)訪談獲取的一手信息數(shù)據(jù)；中商通過行業(yè)訪談、電話訪問等調(diào)研獲取一手數(shù)據(jù)時，調(diào)研人員會將多名受訪者的資料及意見、多種來源的數(shù)據(jù)或資料進行比對核查，企業(yè)內(nèi)部也會預先探討該數(shù)據(jù)源的合法性，以保證數(shù)據(jù)的可靠性及合法合規(guī)。二手資料重要包括國家記錄局、國家發(fā)改委、商務部、工信部、農(nóng)業(yè)部、中國海關、金融機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、社會組織等公布的各類數(shù)據(jù)、年度匯報、行業(yè)年鑒等資料信息。數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)種類金融機構(gòu)金融機構(gòu)公開公布的各類年度數(shù)據(jù)、季度數(shù)據(jù)、月度數(shù)據(jù)等政府部門宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)、行業(yè)經(jīng)濟數(shù)據(jù)、產(chǎn)量數(shù)據(jù)、進出口貿(mào)易數(shù)據(jù)等行業(yè)協(xié)會年度匯報數(shù)據(jù)、公報數(shù)據(jù)、行業(yè)運行數(shù)據(jù)、會員企業(yè)數(shù)據(jù)等社會組織國際性組織、社會團體公布的各類數(shù)據(jù)等行業(yè)年鑒農(nóng)業(yè)、林業(yè)、醫(yī)療、衛(wèi)生、教育、環(huán)境、裝備、房產(chǎn)、建筑等各類行業(yè)數(shù)據(jù)企業(yè)公告資本市場各類企業(yè)公布的定期年報、六個月報、企業(yè)公告等期刊雜志在開期刊雜志中獲取的僅限于容許公開引用、轉(zhuǎn)載的部分中商調(diào)研研究人員、調(diào)研人員通過實地調(diào)查、行業(yè)訪談、獲取的一