農(nóng)安縣物業(yè)管理措施

第一章第一條為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本縣實際，制定本措施。第二條本措施合用于縣城城區(qū)和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府所在地的物業(yè)服務(wù)管理活動。第三條物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。第四條本措施所稱物業(yè)，是指已經(jīng)建成投入使用的房屋建筑及其配套的設(shè)施、設(shè)備和有關(guān)場地。本措施所稱共有部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共有的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設(shè)備間、值班保安室、物業(yè)服務(wù)用房、公共停車位、戶外墻面、屋面、道路、場地、綠地等部位。本措施所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共有的電梯、樓道照明設(shè)施、小區(qū)道路照明設(shè)備、安全防備智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門等設(shè)施設(shè)備。本措施所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人，即房屋所有權(quán)證登記的權(quán)利人；或者房屋竣工并已交付使用，已簽訂房屋買賣協(xié)議但尚未辦理房屋所有權(quán)證的房屋合法買受人。本措施所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，對物業(yè)共有部分進行維修、養(yǎng)護、管理，維護有關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。本措施所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)置、獲得對應(yīng)資質(zhì)并從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營的企業(yè)法人。第五條農(nóng)安縣建設(shè)局是本縣物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)組織實行本措施，依法對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動進行監(jiān)督管理。縣政府有關(guān)部門及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，要按照各自職責(zé)協(xié)同實行本措施。開發(fā)建設(shè)單位有責(zé)任會同縣物業(yè)管理行政主管部門，研究處理物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的矛盾和問題。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，組織、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)置業(yè)主大會，并直到監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。小區(qū)居民委員會在所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府領(lǐng)導(dǎo)下開展物業(yè)管理有關(guān)工作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和小區(qū)居民委員會，應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)接待、協(xié)調(diào)處理物業(yè)糾紛和問題，并將處理意見和成果反饋投訴人。第六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)當(dāng)建立由縣物業(yè)管理行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、小區(qū)居民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參與的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，重要協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的重大問題。第七條縣建設(shè)局下設(shè)的物業(yè)管理辦公室詳細(xì)負(fù)責(zé)平常行政管理工作，重要職責(zé)是：（一）宣傳貫徹國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章；（二）負(fù)責(zé)物業(yè)招投標(biāo)和協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管及立案工作；（三）指定專門帳戶，存儲和代管業(yè)主交納的專題維修資金，并監(jiān)督其使用；（四）審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)；（五）參與新建住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的論證和竣工后的綜合驗收工作；（六）監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)物業(yè)管理活動；第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)事項提出提議；（三）提出制定和修改業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的提議；（四）參與業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用、收益狀況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第九條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（一）遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)維修資金；（五）準(zhǔn)時交納物業(yè)服務(wù)費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第十條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主構(gòu)成，自初次業(yè)主大會會議召開之日起成立。一種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一種業(yè)主大會。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。第十一條下列事項由業(yè)主大會決定：（一）選舉業(yè)主委員會，更換業(yè)主委員會的委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（二）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）選聘、解雇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（四）審議決定業(yè)主委員會活動經(jīng)費的來源和用途，變化和撤銷業(yè)主委員會的不合適決定；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）審議同意物業(yè)服務(wù)協(xié)議；（八）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。決定前款第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主入住率到達(dá)百分之五十以上或者自第一種業(yè)主入住之日起滿兩年且入住率到達(dá)百分之三十以上的，經(jīng)業(yè)主代表提議可以成立業(yè)主大會。第十三條縣物業(yè)管理行政主管部門在收到業(yè)主代表提議后十五日內(nèi)，指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)成立初次業(yè)主大會會議籌辦組?；I辦組一般由五—七名組員構(gòu)成，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、小區(qū)居民委員會代表、建設(shè)單位代表各一名，業(yè)主代表三至四名?；I辦組的組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任?；I辦組組員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十四條籌辦組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）確定業(yè)主管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案、業(yè)主委員會議事規(guī)則草案和業(yè)主委員會選舉措施，制作表決票和選票，并在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計票人和監(jiān)票人；（二）推薦業(yè)主委員會委員候選人；（三）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，做好會務(wù)準(zhǔn)備工作；（四）確認(rèn)業(yè)主的身份及其在初次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)。前款規(guī)定事項應(yīng)當(dāng)在初次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十五條籌辦組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實際狀況確定業(yè)主委員會詳細(xì)人數(shù)，業(yè)主委員會由五至十五人的單數(shù)構(gòu)成，設(shè)主任一人，副主任一至二人。第十六條籌辦組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開十五日前將會議告知送達(dá)全體業(yè)主。會議告知應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告欄或者其他明顯位置公告。第十七條采用書面形式召開業(yè)主大會會議的，籌辦組應(yīng)當(dāng)在公告期滿七日內(nèi)組織人員根據(jù)規(guī)定的時間、地點和方式發(fā)放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作，并歸檔保留。第十八條業(yè)主大會會議除初次會議以外分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開，每年至少召開一次。經(jīng)占建筑面積且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。提議應(yīng)當(dāng)附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)絡(luò)電話、房屋棟號室號、投票權(quán)數(shù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)核算提議業(yè)主身份；無法核算業(yè)主身份的，提議無效。第十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會會議，匯報物業(yè)服務(wù)的實行狀況；（二）在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下組織業(yè)主委員會的換屆選舉；（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議；（四）監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實行，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議；（五）整頓、保留物業(yè)有關(guān)圖紙、檔案以及業(yè)主委員會會議記錄等資料；（六）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會及其委員不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)運用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和公共場所直接從事經(jīng)營活動。第二十條新一屆業(yè)主委員會未能選舉產(chǎn)生、業(yè)主委員會集體辭職的，按照本措施業(yè)主委員會換屆選舉的規(guī)定，重新選舉業(yè)主委員會。業(yè)主委員會不能履行職責(zé)的，由縣物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會，重新選舉業(yè)主委員會。第二十一條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)將成立狀況向縣物業(yè)管理行政主管部門和所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府立案。立案時應(yīng)當(dāng)提交如下材料：（一）業(yè)主委員會立案登記表；（二）業(yè)主管理規(guī)約；（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會議事規(guī)則；（四）選舉和表決成果登記表；（五）業(yè)主委員會構(gòu)成人員基本狀況及委員分工狀況。業(yè)主委員會立案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，根據(jù)上述規(guī)定重新立案。第二十二條業(yè)主委員會會議由主任或者副主任召集。經(jīng)三分之一以上委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有二分之一以上委員出席，作出決定期應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員二分之一以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán)。業(yè)主委員會召開會議時，可邀請所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和小區(qū)居民委員會派員列席。第二十三條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。第二十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立活動檔案，并指定專人保管。檔案一般包括如下內(nèi)容：（一）會議記錄、紀(jì)要；（二）業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會決定等書面材料；（三）各屆業(yè)主委員會選舉、立案的材料；（四）業(yè)主名冊；（五）物業(yè)服務(wù)協(xié)議；（六）其他有關(guān)資料。第二十五條業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會確定，一般為3年，其構(gòu)成人員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)匯報縣物業(yè)管理行政主管部門。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時告知鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)原業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會。對不準(zhǔn)時移交的，所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)、督促其移交。因參與業(yè)主大會會議的業(yè)主達(dá)不到法定人數(shù)等客觀原因業(yè)主委員會未能準(zhǔn)期換屆的，原業(yè)主委員會仍可繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生為止。第二十六條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會會議通過，其委員資格終止，并予以公告：（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；（二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的；（三）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；（四）持續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的；（五）因疾病或者其他原因喪失工作能力的；（六）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；（七）被聘在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的；（八）其他原因不適宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。第三章前期物業(yè)服務(wù)管理第二十七條在規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)物業(yè)項目時，應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋總建筑面積千分之四的原則配置物業(yè)服務(wù)用房。房屋總建筑面積為兩萬平方米如下的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)配置建筑面積不低于一百平方米的物業(yè)服務(wù)用房,物業(yè)服務(wù)用房不計入業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)面積。（二）規(guī)劃部門審查物業(yè)開發(fā)項目時，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計平面圖和單體方案中，確定物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應(yīng)當(dāng)便于物業(yè)服務(wù)管理活動。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房、業(yè)主委員會辦公用房。其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為十五至二十五平方米。（三）物業(yè)服務(wù)用房交付時應(yīng)當(dāng)?shù)竭_(dá)正常使用功能。物業(yè)服務(wù)用房產(chǎn)權(quán)為全體業(yè)主共同所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出資維修、養(yǎng)護。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得變化物業(yè)服務(wù)用房的用途。違法建筑、臨時建筑、公共場所和共用部位不得作為物業(yè)服務(wù)用房。第二十八條新建物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當(dāng)向縣物業(yè)管理行政主管部門報送下列材料：（一）標(biāo)注物業(yè)服務(wù)用房詳細(xì)位置和面積的規(guī)劃詳圖及書面證明；（二）物業(yè)共有部分的明細(xì)表；（三）前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議；（四）應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的物業(yè)項目提供物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)狀況的書面材料。建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋初始登記時，應(yīng)當(dāng)同步報送物業(yè)共有部分使用房屋的清單和有關(guān)資料及物業(yè)管理用房的位置和面積。由房地產(chǎn)登記機構(gòu)確認(rèn)、記載、存檔。未經(jīng)物業(yè)管理部門的驗收，規(guī)劃、質(zhì)監(jiān)部門不予驗收，產(chǎn)權(quán)管理部門不得進行房屋登記，核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。第二十九條業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)?？h物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動實行監(jiān)督管理。第三十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定完畢前期物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)工作：（一）預(yù)售商品房在獲得商品房預(yù)售許可證前；（二）現(xiàn)售商品房在正式銷售三十日前；投標(biāo)人少于三個或者建筑面積三萬平方米如下的住宅物業(yè)、建筑面積一萬平方米如下的非住宅物業(yè)，經(jīng)縣物業(yè)管理行政主管部門同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三十一條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確物業(yè)服務(wù)的價格、內(nèi)容、原則、期限以及資質(zhì)等級等。前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議副本應(yīng)當(dāng)在協(xié)議簽訂之日起十五日內(nèi)，報縣物業(yè)管理行政主管部門立案。第三十二條前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議可以約定期限。期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效的，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止。第三十三條建設(shè)單位在銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理行政主管部門公布的業(yè)主臨時管理規(guī)約示范文本制定業(yè)主臨時管理規(guī)約。業(yè)主臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位在銷售房屋時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人簽定前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，并將其和臨時管理規(guī)約作為房屋銷售協(xié)議的附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn)后，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。初次業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約生效后，臨時管理規(guī)約失效。第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗并辦理承接驗罷手續(xù)。需要維修完善的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交下列資料：（一）物業(yè)的報建、同意文獻，項目規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備訂貨協(xié)議及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料（含隨機資料）；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文獻和物業(yè)使用闡明文獻；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備的清單；（五）物業(yè)的使用、維護、管理所必需的其他資料。業(yè)主委員會尚未成立、有前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。第三十五條前期服務(wù)協(xié)議終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第三十四條規(guī)定的資料外，還應(yīng)當(dāng)移交下列資料和資產(chǎn)：（一）實行物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)改造、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料；（二）物業(yè)服務(wù)用房；（三）使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收益和物業(yè)服務(wù)費購置的資產(chǎn)；（四）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收益節(jié)余；（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理期間應(yīng)當(dāng)移交的其他管理資料和資產(chǎn)。第三十六條業(yè)主入住前的物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；業(yè)主入住后的物業(yè)服務(wù)費用根據(jù)本措施的規(guī)定和協(xié)議的約定，由業(yè)主承擔(dān)；未售出的空置房屋，按照未售出的空置房屋的戶數(shù)或者面積確定物業(yè)服務(wù)費原則，由建設(shè)單位承擔(dān)。前款所稱入住是指業(yè)主收到入住告知并辦理完對應(yīng)手續(xù)（建設(shè)單位通過新聞媒體進行公告，書面送達(dá)時應(yīng)有回執(zhí)。）；業(yè)主收到入住告知后在限定期限在一種月內(nèi)無合法理由不辦理對應(yīng)手續(xù)的，視為入住。建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有事先書面告知的，以業(yè)主辦理完對應(yīng)手續(xù)的時間為準(zhǔn)。第三十七條已經(jīng)委托不具有資質(zhì)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、個人或由開發(fā)建設(shè)單位直接確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)管理的住宅樓，如根據(jù)本規(guī)定實行物業(yè)管理，其物業(yè)服務(wù)協(xié)議自本規(guī)定公布之日起應(yīng)立即終止。在業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理。沒有根據(jù)本規(guī)定實行物業(yè)管理的，開發(fā)建設(shè)單位必須負(fù)責(zé)管理有關(guān)物業(yè)方面的事項。第三十八條業(yè)主大會因故不能召開，無人實行物業(yè)管理，嚴(yán)重影響業(yè)主生活的，物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可根據(jù)本措施的規(guī)定組織業(yè)主自治；也可以在多數(shù)業(yè)主同意的前提下，臨時委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實行物業(yè)管理，費用由受益人承擔(dān)。第四章物業(yè)服務(wù)企業(yè)第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法獲得資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱中應(yīng)當(dāng)標(biāo)示“物業(yè)服務(wù)”字樣，在經(jīng)營服務(wù)場所公告法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。資質(zhì)未經(jīng)年檢的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得進行市場經(jīng)營，工商部門不得對營業(yè)執(zhí)照進行年檢。對拒不年檢或達(dá)不到服務(wù)原則的，吊銷其資質(zhì)證書。第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利：（一）根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和協(xié)議的約定，制定物業(yè)管理制度；（二）收取物業(yè)管理服務(wù)費用；（三）制止違反管理規(guī)約的行為；（四）選聘專業(yè)企業(yè)承擔(dān)專題經(jīng)營業(yè)務(wù)。第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（一）按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議提供服務(wù)；（二）應(yīng)當(dāng)每六個月向全體業(yè)主公布一次共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收支狀況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；（三）在物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止前三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，做好移交準(zhǔn)備，并在協(xié)議終止之日起十日內(nèi)向業(yè)主委員會移交有關(guān)資料、資產(chǎn)；（四）按照國家規(guī)定和物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，負(fù)責(zé)物業(yè)的維修、養(yǎng)護和更新改造，并如實記錄；（五）妥善保管財務(wù)收支賬目和原始憑證；（六）按照規(guī)定報送各類記錄報表和有關(guān)資料；（七）法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定的其他義務(wù)。第四十三條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，獲得職業(yè)資格證書，并經(jīng)縣物業(yè)管理辦公室培訓(xùn)、考核合格，獲得崗位證書后方可上崗。第四十四條非本縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本縣從事物業(yè)服務(wù)活動的，應(yīng)當(dāng)事先持資質(zhì)證書報縣物業(yè)管理行政主管部門立案。第五章物業(yè)服務(wù)管理第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)項目時，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明委托服務(wù)事項、服務(wù)及收費原則、服務(wù)期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、協(xié)議終止條件、違約責(zé)任等內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效之日起十五日內(nèi)，將協(xié)議副本報縣物業(yè)管理行政主管部門立案。第四十六條物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容：（一）房屋及其附屬的共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護維修；（二）園林綠地的管理養(yǎng)護；（三）環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)；（四）公共秩序的維護及安全防備服務(wù)；（五）車輛出入、停放管理；（六）物業(yè)檔案資料的管理；（七）業(yè)主、使用人委托的其他服務(wù)事項。以上物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，業(yè)主可以自由選擇一項或多項，并在物業(yè)服務(wù)協(xié)議中詳細(xì)約定，服務(wù)原則在物業(yè)服務(wù)協(xié)議中有約定的按約定原則執(zhí)行，沒有約定的，按國家和省、市規(guī)定的技術(shù)原則和規(guī)范執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)依法承擔(dān)對應(yīng)的法律責(zé)任。第四十七條車主對車輛有保管規(guī)定的，由車主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人另行簽訂保管協(xié)議。第四十八條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照都市規(guī)劃行政主管部門同意或者房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得私自變化。確需變化房屋用途的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人同意，并依法辦理有關(guān)手續(xù)。第四十九條物業(yè)服務(wù)收費可以實行市場調(diào)整價或者政府指導(dǎo)價。政府指導(dǎo)價由縣價格主管部門會同縣物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級原則等原因，制定對應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。實行市場調(diào)整價的，由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定價格。實行政府指導(dǎo)價的，按照政府公布的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定詳細(xì)收費原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)娇h價格主管部門和縣物業(yè)管理行政主管部門立案。第五十條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。第五十一條建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評估制度，縣物業(yè)管理行政主管門應(yīng)當(dāng)每年定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵遵法律法規(guī)、信用協(xié)議、提供服務(wù)等方面進行評估。對評估不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由縣行政物業(yè)管理部門責(zé)令限期整改；整改后仍不合格的，由縣行政主管部門取消其一年內(nèi)在本縣承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的資格。第五十二條居民居住的物業(yè)管理區(qū)域公共照明及物業(yè)服務(wù)用房使用的水、電、氣、熱費按住宅價格收取。第五十三條建筑區(qū)劃內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終顧客收取有關(guān)費用，在向最終顧客提供服務(wù)之前產(chǎn)生的損耗由經(jīng)營單位負(fù)責(zé)。依法承擔(dān)建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。第五十四條供水、供電、供氣、供熱、排水經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)按如下規(guī)定負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備（業(yè)主自行增長的設(shè)施設(shè)備除外）的維修、養(yǎng)護、更新;（一）業(yè)主終端計量表以外的供水設(shè)施設(shè)備；（二）業(yè)主終端計量電表以外的設(shè)施設(shè)備（集中設(shè)表的，為顧客外的供電設(shè)施設(shè)備）；（三）業(yè)主燃?xì)庥闷?、連接燃?xì)庥闷纺z管以外的燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備；（四）業(yè)主戶外分戶閥（含分戶控制閥、供水、回水閥門）以外的供熱設(shè)施設(shè)備；（五）業(yè)主樓外的排水井（含排水井）以外的排水設(shè)施設(shè)備；第五十五條未實行物業(yè)服務(wù)管理的物業(yè)管理區(qū)域，由所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主選聘保潔人員維護環(huán)境衛(wèi)生，費用由全體業(yè)主承擔(dān)；選聘房屋維修人員對共用設(shè)施設(shè)備進行平常維修養(yǎng)護，費用由有關(guān)業(yè)主承擔(dān)。第六章物業(yè)的使用與維護第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。負(fù)責(zé)人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護，費用由負(fù)責(zé)人按實際維修費用的2倍承擔(dān)。第五十七條業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，不得影響公共安全，損害公共利益，不得干擾、損害他人的合法權(quán)益。因維修房屋及共用設(shè)施設(shè)備給有關(guān)業(yè)主導(dǎo)致?lián)p失的，由負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)、他人維護房屋及共用設(shè)施設(shè)備提供便利，因業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修導(dǎo)致物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的，負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。第五十八條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)嚴(yán)禁任何單位和個人下列行為：（一）私自拆改房屋承重構(gòu)造；（二）私自變化房屋或者共用設(shè)施設(shè)備的用途；（三）私自占用、變化、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（四）私自搭建建筑物、構(gòu)筑物，設(shè)置攤點、市場，張貼、涂抹、懸掛物品；（五）亂倒垃圾、亂堆雜物、隨意停放車輛；（六）違反有關(guān)規(guī)定寄存易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產(chǎn)生超過規(guī)定原則的噪音；（七）違反規(guī)定喂養(yǎng)家禽、家畜和其他動物；（八）從事危害公共利益的行為；（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約嚴(yán)禁的其他行為。第五十九條因物業(yè)維修或者公共利益需要，有關(guān)單位或者個人確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。有關(guān)單位、個人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第六十條實行物業(yè)服務(wù)的建筑區(qū)劃內(nèi)的垃圾由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)清理搜集，垃圾運送由縣環(huán)境衛(wèi)生管理部門負(fù)責(zé)。第六十一條運用物業(yè)共有部分進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得有關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)重要用于補充物業(yè)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第六十二條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的嚴(yán)禁行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人。第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定和業(yè)主臨時管理規(guī)約或者業(yè)主管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸止。對勸止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在24小時內(nèi)匯報有關(guān)行政主管部門；對違反規(guī)定的，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理。第七章物業(yè)專題維修資金和房屋質(zhì)量保修金管理制度第六十四條建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后物業(yè)專題維修資金制度?？h物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督