龍湖工程運(yùn)營(yíng)分享xxxx缺乏有效的“分級(jí)方案管控〞體系；方案調(diào)整的隨意性；經(jīng)常在為工程的交付而搶工期；無法對(duì)工程經(jīng)理進(jìn)行量化的績(jī)效考核；跨工程、跨專業(yè)協(xié)調(diào)較困難，缺乏有效組織保障；會(huì)議多、會(huì)議時(shí)間長(zhǎng)、會(huì)議效率不高；人員流動(dòng)性比較大，為什么做六、七年的房產(chǎn)好似和做三四年的房產(chǎn)公司沒太大區(qū)別；行業(yè)工程運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀怎么辦？？行業(yè)現(xiàn)狀分析建設(shè)高效的運(yùn)營(yíng)管理體系！固本培元：“工程經(jīng)理制〞夯實(shí)本地開展根底龍湖早期在本地開展的組織架構(gòu)房地產(chǎn)公司開發(fā)管理部設(shè)計(jì)管理部本錢控制部總經(jīng)辦財(cái)務(wù)部A工程工程部B工程工程部C工程工程部土建組安裝組園建組后勤組人力資源部營(yíng)銷部招投標(biāo)管理部工程經(jīng)理全國(guó)布局，三級(jí)管控運(yùn)籌帷幄〔集團(tuán)、公司、工程〕龍湖在全國(guó)開展的工程運(yùn)營(yíng)管理組織架構(gòu)龍湖PMO體系

集團(tuán)和工程公司的在運(yùn)營(yíng)管理方面職能定位管理部門(機(jī)構(gòu))職能集團(tuán)總部工程公司運(yùn)營(yíng)中心工程公司PMO制度制定知識(shí)管理和資源共享集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控一級(jí)進(jìn)度方案管控階段性成果管控工程預(yù)案的審核與控制工程進(jìn)度方案的審核與控制工程目標(biāo)本錢的審核與控制工程質(zhì)量與階段性成果的審核與控制工程投資收益監(jiān)控與應(yīng)對(duì)PMO：ProjectManagementOffice工程管理辦公室PMO定位：分公司工程運(yùn)營(yíng)決策機(jī)構(gòu)PMO架構(gòu)：PMO最高負(fù)責(zé)人+分公司運(yùn)營(yíng)專員+業(yè)務(wù)職能負(fù)責(zé)人PMO運(yùn)作形式：PMO會(huì)議工程運(yùn)營(yíng)管理體系目的：保障和提高工程運(yùn)營(yíng)效率目的：保障和提高工程運(yùn)營(yíng)效果、運(yùn)營(yíng)質(zhì)量目的：保障和提高工程運(yùn)營(yíng)的決策效率、決策質(zhì)量；躲避控制決策風(fēng)險(xiǎn)目的：知識(shí)積累、知識(shí)共享在工程運(yùn)營(yíng)中知累知識(shí)在工程運(yùn)營(yíng)中應(yīng)用知識(shí)工程運(yùn)營(yíng)管理體系精細(xì)化＝工程方案越細(xì)越好方案？方案過細(xì)的弊端：難以進(jìn)行合理分權(quán)違背抓重點(diǎn)的〔聚焦〕的原那么關(guān)聯(lián)復(fù)雜、效率下降、難以管控〔推卸責(zé)任的借口〕無法實(shí)現(xiàn)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)推延對(duì)資金流的影響龍湖工程進(jìn)度方案管理體系：——工程進(jìn)度方案的分級(jí)編號(hào)分級(jí)/計(jì)劃類別相關(guān)闡述1集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃集團(tuán)層面能各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，每個(gè)項(xiàng)目共有14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)其中5個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)屬集團(tuán)決策層特別關(guān)注的節(jié)點(diǎn)，須集團(tuán)總經(jīng)理審批生效2項(xiàng)目主計(jì)劃地區(qū)公司層面對(duì)各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板(別墅、花園洋房、高層、商業(yè))允許各項(xiàng)目在指導(dǎo)性模板基礎(chǔ)上增加工作項(xiàng)（或工作包），不允許減少工作項(xiàng)（或工作包）3項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃專項(xiàng)計(jì)劃分解到地區(qū)公司各職能模板所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃，由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報(bào)集團(tuán)備案4項(xiàng)目樓棟計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃分解到個(gè)人或小組所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃，暫不定義統(tǒng)一模板工程方案：新工程取得土地中標(biāo)通知書后7-14個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以PMO工程啟動(dòng)會(huì)方式編制完成集團(tuán)關(guān)鍵點(diǎn)方案及工程一、二級(jí)方案，形成“工程方案〞。分級(jí)方案管理體系集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)方案定義集團(tuán)層面〔管理層〕對(duì)各個(gè)工程的管控方案，通常指的是由集團(tuán)統(tǒng)一定義，需要在集團(tuán)層面重點(diǎn)關(guān)注的里程碑事件。目的實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與區(qū)域公司對(duì)方案的分層級(jí)管理明確進(jìn)度方案管理和控制的重點(diǎn)在集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)一方案達(dá)成情況的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)龍湖集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：取得國(guó)土使用權(quán)證交地、完成方案設(shè)計(jì)完成初步設(shè)計(jì)完成施工圖設(shè)計(jì)取得施工許可證工程開工售樓處、樣板區(qū)開放取得預(yù)售許可證開盤景觀施工進(jìn)場(chǎng)竣工備案交房交房完成率95％管控規(guī)那么：不影響集團(tuán)管控的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地區(qū)公司可自行調(diào)整方案，只需將結(jié)果抄送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心影響上述14個(gè)節(jié)點(diǎn)中紅色的5個(gè)節(jié)點(diǎn)，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書面解釋，并經(jīng)集團(tuán)總裁審批，以引起關(guān)注;剩余9個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的變化由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心審批集團(tuán)只考核工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成率。碧桂園關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)——進(jìn)度導(dǎo)向獲取?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?獲取?國(guó)有土地使用證?獲取?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?取得立項(xiàng)核準(zhǔn)獲取?建筑工程施工許可證?發(fā)布開工令主體結(jié)構(gòu)到達(dá)預(yù)售條件辦理?預(yù)售許可證?開盤獲取?竣工驗(yàn)收備案表?業(yè)主收樓工程運(yùn)營(yíng)管理PMO管控流程實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域多工程管理復(fù)制分級(jí)方案管理體系工程主項(xiàng)方案定義區(qū)域公司層面對(duì)各工程的管控方案一般由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板要點(diǎn)工程全生命周期的方案〔從立項(xiàng)到交房〕工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制基于關(guān)鍵路徑，控制工程總工期強(qiáng)調(diào)專業(yè)線的橫向協(xié)同分級(jí)方案管理體系工程專項(xiàng)方案定義各職能部門在工程主方案的指引下，進(jìn)一步細(xì)化本專業(yè)線的工作方案，形成工程的專項(xiàng)方案；一般由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報(bào)集團(tuán)備案。要點(diǎn)對(duì)工程專項(xiàng)方案細(xì)化安排，例如：報(bào)建方案、設(shè)計(jì)方案、工程方案、營(yíng)銷方案；職能經(jīng)理負(fù)責(zé)營(yíng)銷方案〔全生命周期〕工程專項(xiàng)方案〔分區(qū)/標(biāo)段方案、不到樓棟〕設(shè)計(jì)專項(xiàng)方案分級(jí)方案管理體系樓棟施工方案定義現(xiàn)場(chǎng)工程師在工程專項(xiàng)方案的指引下，細(xì)化形成每棟單體樓的工程施工方案。工程部經(jīng)理統(tǒng)籌管理方案執(zhí)行量化的達(dá)成比率工程運(yùn)營(yíng)管理體系工程運(yùn)營(yíng)管理體系運(yùn)營(yíng)決策－－運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系運(yùn)營(yíng)決策－－非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系工程運(yùn)營(yíng)管理體系知識(shí)分類工程維度：集團(tuán)、公司、工程、開發(fā)階段專業(yè)維度：專業(yè)部門知識(shí)沉淀在業(yè)務(wù)