PAGExx集團(銷售型物業(yè))項目啟動會管理辦法目的：1.1明確項目啟動會目的及原則，規(guī)范項目啟動會評審、成果審批及變更審批動作，使項目啟動會成為項目操作的基本法，切實保障集團在大規(guī)模開發(fā)情況下的項目品質和周轉速度。1.2增強正式上會前集團職能中心專業(yè)審核把關作用。1.3提高啟動會各階段的會議決策效率，提高集團定位會和啟動會成果的嚴肅性。適用范圍：以運營分期為單位，集團內所有銷售型業(yè)態(tài)的項目。基本原則：內外一致：項目總圖、規(guī)劃指標、立面、配套等對項目收益可能產生重大影響的方案，原則上應在啟動會前與政府相關部門達成一致，否則不應召開啟動會（外部一致性）；項目啟動會成果審批通過后，即成為項目操作基本法，項目團隊應嚴格執(zhí)行（內部一致性），如有重大變化，應通過啟動會變更進行確認。承上啟下：項目啟動會中的關鍵運營指標（利潤、利潤率、IRR、開盤、交房節(jié)點等）原則上應達成投委會承諾的指標值。年度或半年預算原則上依據(jù)項目啟動會成果進行分解，并滿足啟動會成果中的關鍵指標要求。分級決策：啟動會分三次召開，第1次的定位會主要是“定方向”，第2次的一階段啟動會“定指標、落標準”，第3次的二階段啟動會主要是“排風險、重推演”；一階段啟動會分級：為提高會議的決策效率，一階段啟動會的召開分為兩個級別，原則上首期上會的項目應歸為一級項目，非首期上會項目歸為二級項目；當非首期上會項目有關鍵待決策事項，或存在較大風險時，也可歸為一級項目；一階段啟動會會議級別的確定：在該項目的定位會召開時，由集團運營部總經(jīng)理提議一階段啟動會的召開級別，經(jīng)定位會決策后，進入定位會會議紀要。專業(yè)評審:增強集團各職能中心專業(yè)審核把關作用,在啟動會前,各職能中心提前進行專業(yè)評審。正式上會時重點對評審結果、各項指標標準、各職能間的分歧、項目風險解決措施等進行決策。把最終集團層面的啟動會開成決策會而非專業(yè)討論會。啟動會上會條件：定位會上會條件：定位會前須完成以下3項專業(yè)評審才能申請上會市場定位評審：由集團客戶及市場研究部牽頭組織，運營中心、住宅研發(fā)中心參與共同評審；概念方案評審：由集團研發(fā)部住宅研發(fā)中心牽頭組織，客戶及市場研究部、運營中心、景觀中心、精裝研發(fā)中心參與共同評審；運營關鍵指標評審：由集團運營中心牽頭組織，財務管理中心參與共同評審。一階段啟動會上會條件：一階段啟動會前需完成以下3項專業(yè)評審才能申請上會規(guī)劃方案評審、成本評審：集團研發(fā)部住宅研發(fā)中心、造采部成本管理中心牽頭組織，運營中心、客服中心、法律事務部、集團物業(yè)、景觀中心、精裝研發(fā)中心參與共同評審；營銷及體驗區(qū)評審：集團品牌及營銷部牽頭組織，研發(fā)部景觀中心、精裝研發(fā)中心參與共同評審；運營指標及風險評審：集團運營中心牽頭組織，客服中心、財務管理中心共同組織評審。地區(qū)公司需按照啟動版全景計劃提前將項目定位會、一階段啟動會資料及各專業(yè)評審書面意見至少提前2個工作日提交集團運營中心，由集團運營中心確定具體上會時間；二階段啟動會按照《集團運營停止點管理辦法》執(zhí)行。項目若存在體量較大的綜合體、外部規(guī)劃報建難度大、合作操盤較為復雜等情況的，定位啟動期量經(jīng)與集團運營部及其他相關部門溝通確認后，可適當延長，最終期量以啟動版計劃審批結果為準。一階段啟動會項目關鍵運營指標（毛利潤率、IRR、首次開盤、首次交房節(jié)點、當年簽約額等）原則上不應低于《xx集團項目投資任務書》指標，如未達成《xx集團項目投資任務書》指標，由集團財務部及投資發(fā)展部按照相關制度進行處罰。各階段啟動會具體要求定位會會議內容會議內容包含：（1）客戶與市場定位（2）產品定位（3）關鍵運營指標項目定位會以客戶與市場定位和產品方案為主，財務關鍵指標是產品方案選擇的決策參考，原則上不能低于投資任務書指標，在一階段啟動會最終確認項目的關鍵運營指標。時間項目類型住宅及銷售商業(yè)項目首期后期住宅及銷售商業(yè)項目完成上會時間取得土地后30日內不晚于開工前160日參會人員：集團：CEO、副總裁、財務部總經(jīng)理、運營部總經(jīng)理、研發(fā)部總經(jīng)理、造價采購部總經(jīng)理、品牌及營銷部總經(jīng)理、客戶及市場研究部總經(jīng)理、工程部總經(jīng)理、運營中心負責人、項目定位研究中心負責人、住宅研發(fā)中心負責人、財務管理中心負責人、營銷中心負責人、成本管理中心負責人。地區(qū)：總經(jīng)理、運營負責人、研發(fā)負責人、營銷負責人、客研負責人、造價采購負責人、財務負責人、項目總監(jiān)定位會成果審批：定位會后5天內需將定位會成果在集團項目全景計劃系統(tǒng)內提交并完成審批。審批流程項目總監(jiān)發(fā)起—地區(qū)公司總經(jīng)理審批—運營部總經(jīng)理、研發(fā)部總經(jīng)理、客戶及市場研究部總經(jīng)理審核—副總裁集團CEO審批。抄送：集團CEO、副總裁、集團各職能總經(jīng)理，集團運營中心、項目定位研究中心、住宅研發(fā)中心、財務管理中心、營銷中心、成本管理中心負責人，地區(qū)公司總經(jīng)理、地區(qū)公司各職能負責人、該項目總監(jiān)。一階段啟動會：內容會議內容包含：（1）項目定位會結論回顧及運營關鍵指標（2）營銷策略及體驗區(qū)方案、（3）產品方案（含景觀及精裝修）、（4）成本管理、（5）工程管理。時間項目類型住宅及銷售型商業(yè)項目首期后期住宅及銷售型商業(yè)項目完成上會時間取得土地后60日內不晚于開工前130日參會人員：一級項目：集團：副總裁、財務部總經(jīng)理、運營部總經(jīng)理、研發(fā)部總經(jīng)理、造價采購部總經(jīng)理、工程部總經(jīng)理、公司品牌及營銷部總經(jīng)理；財務管理中心負責人、營銷中心負責人、運營中心負責人、成本管理中心負責人、工程管理中心負責人、住宅研發(fā)中心負責人、精裝修研發(fā)中心負責人、景觀中心負責人、體驗中心負責人、客服中心負責人。地區(qū)：總經(jīng)理、PMO團隊、項目團隊、物業(yè)公司負責人二級項目，副總裁可授權運營部總經(jīng)理主持會議，集團各職能總經(jīng)理可授權相應中心負責人參加會議，需參會人員為：集團：運營部總經(jīng)理、財務管理中心負責人、營銷中心負責人、運營中心負責人、成本管理中心負責人、工程管理中心負責人、住宅研發(fā)中心負責人、精裝修研發(fā)中心負責人、景觀中心負責人、體驗中心負責人、客服中心負責人；地區(qū)：總經(jīng)理、PMO團隊、項目團隊、物業(yè)公司負責人啟動會成果審批一階段啟動會后5天內需將啟動會成果在集團項目全景計劃系統(tǒng)內提交并完成審批。審批流程項目總監(jiān)發(fā)起—地區(qū)公司運營負責人審核—地區(qū)公司總經(jīng)理審批—集團運營中心負責人、財務管理中心負責人、成本管理中心負責人、住宅研發(fā)中心負責人、營銷中心負責人審核—運營部總經(jīng)理、研發(fā)部總經(jīng)理、造價采購部總經(jīng)理、工程部總經(jīng)理、公司品牌及營銷部總經(jīng)理審核—副總裁集團CEO審批。抄送：集團CEO、副總裁、集團各職能總經(jīng)理，集團運營中心、成本管理中心、住宅研發(fā)中心、工程質量中心、營銷中心、體驗中心、物業(yè)技術中心、財務管理中心、投融資中心負責人，地區(qū)公司總經(jīng)理、運營負責人、地區(qū)公司各職能負責人、該項目總監(jiān)。二階段啟動會內容會議內容包含：（1）項目風險篇、（2）產品方案（含精裝及景觀）、（3）工程管理。時間項目類型住宅及銷售型商業(yè)項目首期后期住宅及銷售型商業(yè)項目完成上會時間取得土地后90日內不晚于開工前100日參會人員詳見《集團運營停止點管理辦法》啟動會成果審批二階段啟動會后5天內需將啟動會成果在集團項目全景計劃系統(tǒng)內提交并完成審批。審批流程項目總監(jiān)發(fā)起—地區(qū)公司運營負責人—集團片區(qū)運營負責人、集團工程管理中心負責人、集團住宅研發(fā)中心負責人、集團物業(yè)技術中心負責人、集團客服中心負責人、集團景觀中心負責人—集團運營中心負責人審批抄送：地區(qū)公司總經(jīng)理、運營負責人、地區(qū)公司各職能負責人、該項目團隊成員、集團運營中心、成本管理中心、住宅研發(fā)中心、工程質量中心、物業(yè)技術中心負責人。管理要求項目體量過大（高層不宜超過15萬平米，別墅不宜超過5萬平米）、后開工組團與首組團開工時間間隔超過1年的項目啟動會需分期上會定位會后1年尚未開工的項目需重新定位啟動啟動會回顧機制：項目首次開盤后1個月內，由地區(qū)公司PMO組織項目團隊對項目定位及一階段啟動會內容做重點回顧，集團運營部、研發(fā)部、品牌及營銷部、客戶及市場研究部視情況參加，回顧結論需在OA上發(fā)布并抄送集團運營部、研發(fā)部、品牌及營銷部、客戶及市場研究部。項目啟動會成果審批完成后，出現(xiàn)以下任何一種情形即視為啟動會成果變更，須進行變更申請:（1）主要業(yè)態(tài)發(fā)生顛覆性改變；（2）總圖、戶型發(fā)生較大變化；（3）結算時間調整跨半年度；（4）組團口徑的毛利率較啟動會版減少≥1%。由集團運營中心組織相關負責人召開專題會議對變更結果進行確認，參會人員及流程同一階段啟動會的二級項目，必要時可邀請集團相關職能總經(jīng)理參加（由運營部總經(jīng)理判定），變更后的啟動會成果于項目全景計劃系統(tǒng)提交，審批流程同第一階段啟動會成果。原則上，項目定位會完成之前，總承包工程不應確定入圍單位；一階段啟動會完成之前，大區(qū)總承包工程不應定標。啟動會獎罰措施對應5.1.4條規(guī)定，項目未按時完成定位會成果審批，給予★--★★★處罰。對應5.2.4條規(guī)定，項目未按時完成1階段啟動會