PAGEPAGE21中國(guó)某某信息學(xué)校學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)題目：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析姓名：000班級(jí)、學(xué)號(hào)：0000班、000號(hào)系(部)：經(jīng)濟(jì)管理系專業(yè)：物業(yè)管理指導(dǎo)教師：0000開(kāi)題時(shí)間：2008-完成時(shí)間：2009-11-122009年11月目錄畢業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)…………………1畢業(yè)設(shè)計(jì)成績(jī)?cè)u(píng)定表……………2答辯申請(qǐng)書(shū)……………………3-5正文……………6-19答辯委員會(huì)表決意見(jiàn)……………20答辯過(guò)程記錄表…………………21課題長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析課題(論文)提綱0.前言1.長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀1.1競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1.2價(jià)格市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1.3產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1.4客戶市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2.長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程2.1起步晚、前期發(fā)展緩慢2.2“十五”期間發(fā)展迅猛，影響擴(kuò)大2.3近十年供需兩旺，房?jī)r(jià)上升較快3.長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)的原因3.1從宏觀經(jīng)濟(jì)層面分析3.2從國(guó)家住房制度分析3.3從市場(chǎng)供求變化分析4.長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的總體判斷與前景分析4.1從房?jī)r(jià)收入比看4.2從開(kāi)發(fā)投資強(qiáng)度和增速看4.3從供需雙方的發(fā)展趨勢(shì)前景分析4.4從房?jī)r(jià)的構(gòu)成看4.5從房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的行為來(lái)看5.房地產(chǎn)健康發(fā)展的對(duì)策建議5.1從政府角度分析5.2從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商角度分析5.3從普通居民角度分析6.結(jié)論二、內(nèi)容摘要本文將對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程進(jìn)行分析，根據(jù)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程，提出了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)的原因，對(duì)長(zhǎng)沙目前房地產(chǎn)發(fā)展情況的總體判斷及前景進(jìn)行分析，提出了保持長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)健康發(fā)展的對(duì)策及建議。參考文獻(xiàn)[1].蔡兵備，歐陽(yáng)安蛟等，城市地價(jià)評(píng)估方法[F].社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2002.2[2].劉讜夫立，地產(chǎn)管理.湖南人民出版社，2001.5[3].牛鳳瑞，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告.社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2004.6[4].尹軍，尹麗,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷.化學(xué)工業(yè)出版社，2005.9[5].莊穆，張德忠，姜萬(wàn)榮,房地產(chǎn)制度.首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，1997.12長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)的發(fā)展與趨勢(shì)000中文摘要：本文將對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程進(jìn)行分析，根據(jù)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程，提出了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)的原因，對(duì)長(zhǎng)沙目前房地產(chǎn)發(fā)展情況的總體判斷及前景進(jìn)行分析，提出了保持長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)健康發(fā)展的對(duì)策及建議。關(guān)鍵詞：長(zhǎng)沙；發(fā)展進(jìn)程；房地產(chǎn)；前景；持續(xù)發(fā)展0、引言長(zhǎng)沙作為中部大市之一，先天條件可謂相當(dāng)優(yōu)越，但在建國(guó)以后很長(zhǎng)一段時(shí)間，長(zhǎng)沙逐漸放慢了前進(jìn)的步伐。如今，伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入和現(xiàn)代化步伐的日益加快，城市化浪潮迅速席卷中華大地借助中國(guó)騰飛的良好契機(jī)，長(zhǎng)沙憑借自身的很多優(yōu)勢(shì)厚積薄發(fā)逐漸走出低谷。房地產(chǎn)市場(chǎng)方面：近年來(lái)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資不斷走強(qiáng)，尤其是住宅業(yè)發(fā)展較為迅速，產(chǎn)品質(zhì)量升級(jí)，居住環(huán)境得到了很大的提升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)供給的對(duì)需求最直接的反映。一、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀A(yù)、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1、剛性需求強(qiáng)勁，樓市春意盎然據(jù)相關(guān)部門數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1-4月長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)成交量達(dá)400萬(wàn)平方米以上，長(zhǎng)沙樓市在長(zhǎng)期低迷之后，在多方利好因素的刺激下迎來(lái)強(qiáng)勢(shì)反彈。2、新貨上市較少，主要以消化市場(chǎng)存量為主。由于市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，市場(chǎng)存量較大(達(dá)600萬(wàn)平方米左右)，大多數(shù)潛在項(xiàng)目推遲動(dòng)工，導(dǎo)致長(zhǎng)沙樓市前四個(gè)月新貨上市量較少，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-4月新批預(yù)售面積大約僅有200萬(wàn)平方米左右，目前長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)主要以消化市場(chǎng)存量為主。新貨上市的乏力為市場(chǎng)存量贏得了較為寬松的消化時(shí)間，也大大減輕了市場(chǎng)銷售壓力。3、尚東板塊、南城板塊以及星沙板塊成為消費(fèi)者購(gòu)房的熱點(diǎn)區(qū)域。尚東板塊、南城板塊以及星沙板塊由于性價(jià)比較高，未來(lái)發(fā)展前景較好而成為目前消費(fèi)者購(gòu)房的熱點(diǎn)區(qū)域。而，四方坪板塊、市中心板塊、麓南板塊、體育新城板塊、麓谷板塊等則或因?yàn)楸容^偏僻、或因?yàn)閮r(jià)格比較高而導(dǎo)致整體銷售情況比其他板塊要稍差。B、價(jià)格市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1、價(jià)格止跌，小幅回升(數(shù)據(jù)來(lái)源：房地局預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng))長(zhǎng)沙市商品房?jī)r(jià)格市場(chǎng)在經(jīng)歷了長(zhǎng)期下滑之后，終于在樓市小陽(yáng)春的帶動(dòng)下于3月份至跌回升。目前仍保持較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2、價(jià)格依然是刺激消費(fèi)者購(gòu)買欲望的關(guān)鍵。目前市場(chǎng)上價(jià)格較為實(shí)惠，性價(jià)比較高的產(chǎn)品比較受消費(fèi)者的青睞，而價(jià)格較高的產(chǎn)品整體銷售情況較差，這說(shuō)明雖然目前長(zhǎng)沙市商品房?jī)r(jià)格有所回升，但是價(jià)格仍是目前打動(dòng)消費(fèi)者購(gòu)買欲望的關(guān)鍵性因素之一。C、產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1、二房和中小三房依然是目前市場(chǎng)上最受消費(fèi)者歡迎的產(chǎn)品。從目前的市場(chǎng)消化情況來(lái)看，75-95平方米的二房、110-120平方米的三房是目前市場(chǎng)上消化情況最好的產(chǎn)品，特別是90平方米左右的“2變3”戶型成為市場(chǎng)上的脫銷產(chǎn)品。一房產(chǎn)品則由于投資前景不明朗，目前整體銷售情況相對(duì)較差，而大戶型產(chǎn)品則由于總價(jià)過(guò)高，受眾群體較小而導(dǎo)致整體市場(chǎng)接受度不是很高。2、二房和三房產(chǎn)品依然是目前市場(chǎng)上的供應(yīng)主流由上圖可以看出，目前長(zhǎng)沙市商品房市場(chǎng)二房和三房所占比例達(dá)77.4%，二房和三房依然是目前市場(chǎng)供應(yīng)的主流產(chǎn)品。3、品質(zhì)較好，性價(jià)比較高的產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較高。由于市場(chǎng)持續(xù)低迷，價(jià)格持續(xù)長(zhǎng)期下滑，產(chǎn)品品質(zhì)是否能夠得到保障成為大多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房考慮的核心因素之一，那些品質(zhì)較好，開(kāi)發(fā)商實(shí)力和信譽(yù)度較高的項(xiàng)目普遍得到消費(fèi)者的青睞，如萬(wàn)科的金色家園、萬(wàn)科?金域藍(lán)灣、華潤(rùn)鳳凰城、綠城桂花城等項(xiàng)目均受到消費(fèi)者的強(qiáng)烈追捧。另外，價(jià)格較為實(shí)惠，性價(jià)比較高，升值潛力較好的項(xiàng)目銷售情況也不錯(cuò)，如：西京、宜居來(lái)茵城、海拔東方、童話里、山水灣、和莊、萬(wàn)象新天等等。而那些價(jià)格較高，位置偏僻，性價(jià)比比較差，升值潛力較小的項(xiàng)目銷售情況不太理想。D、客戶市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1、首次置業(yè)客戶成市場(chǎng)絕對(duì)主流。據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前首次購(gòu)房者所占比例達(dá)到70%以上，首次置業(yè)客戶成為目前市場(chǎng)的絕對(duì)主流客戶。2、外地客戶成為市場(chǎng)主流客戶。從目前的成交客戶構(gòu)成來(lái)看，在長(zhǎng)沙工作的外地客戶、湖南其他地市客戶以及省外客戶已經(jīng)占到了60%左右，外地客戶已經(jīng)成為目前長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)的主流客戶構(gòu)成，隨著長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)的特批以及長(zhǎng)沙城市建設(shè)步伐的加快，長(zhǎng)沙對(duì)其他地市消費(fèi)人群的吸附力將越來(lái)越強(qiáng)，外地到長(zhǎng)置業(yè)的客戶也將越來(lái)越多，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，外地客戶將是支撐長(zhǎng)沙房地產(chǎn)持續(xù)繁榮的關(guān)鍵。3、30歲以下年輕客戶成為市場(chǎng)主流。目前成交客戶的構(gòu)成中30歲以下年輕客戶群體所占比例達(dá)50%以上，已經(jīng)成為市場(chǎng)的主流客戶構(gòu)成。4、部分長(zhǎng)線投資客戶結(jié)束觀望，開(kāi)始出手。由于市場(chǎng)回暖且逐步穩(wěn)定，加上目前價(jià)格相對(duì)較為合理，部分長(zhǎng)線投資客戶結(jié)束長(zhǎng)達(dá)1年之久的觀望，開(kāi)始出手，目前成交客戶中，長(zhǎng)線投資型客戶所占比例在7%左右，說(shuō)明部分投資者已經(jīng)開(kāi)始回歸市場(chǎng)。但是由于價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)尚未明朗，短線投資客戶以及投機(jī)型客1-9月長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析1-9月，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)今年以來(lái)的觀望態(tài)度，商品房銷售面積和銷售額較去年同期均出現(xiàn)比較明顯的下降；銷售市場(chǎng)的衰退帶動(dòng)投資意愿的下降，資金進(jìn)入市場(chǎng)步伐放慢，房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落；銷售低迷同樣減緩資金回籠和加大融資難度，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度變慢，資金鏈趨緊。在目前銷售市場(chǎng)冷清的環(huán)境下，政策在關(guān)注銷售量的同時(shí)，也應(yīng)兼顧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。二、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)同全國(guó)一樣，伴隨著改革開(kāi)放的進(jìn)程，從無(wú)到有，不斷發(fā)展壯大。隨著住房制度改革的深化和住宅建設(shè)步伐的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，并逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。1、起步晚、前期發(fā)展緩慢同我國(guó)一些發(fā)達(dá)地區(qū)相比，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)業(yè)起步晚。1990年長(zhǎng)沙商品房建設(shè)投資只有0.42億元，1993年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資才突破10億元為11.06億元，整個(gè)“八五”時(shí)期長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資只有50.98億元，僅占全國(guó)的0.7%；“九五”初期適逢國(guó)家宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速由“八五”時(shí)期的年均增長(zhǎng)31.3%下降到“九五”時(shí)期的年均增長(zhǎng)0.1%，其中1996年、1997年還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，“九五”時(shí)期長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量在全國(guó)所占比重僅為0.6%，2000年投資還不足50億元。

2、“十五”期間發(fā)展迅猛，影響擴(kuò)大進(jìn)入二十一世紀(jì)后，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)突飛猛進(jìn)，“十五”時(shí)期長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以年均增長(zhǎng)52.6%的速度快速發(fā)展，2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)256.4億元，是1993年的23.2倍，是2000年的7.8倍，2000年到2005年。長(zhǎng)沙占全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量由0.66%提高到1.63%?！笆濉比蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)共完成投資699.4億元，是1991-2000年開(kāi)發(fā)投資總和的4.4倍，是“九五”開(kāi)發(fā)投資的6.5倍，是“八五”時(shí)期的14倍。2001-2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平均增長(zhǎng)速度為全市GDP平均增長(zhǎng)速度的3.6倍，且分別高于同期基本建設(shè)和更新改造投資增幅。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使其迅速成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也在逐年提高，成為投資這駕馬車的生力軍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重1990年為2.3%，2000年為16.3%，2007年上升至28.6%。3、近十年供需兩旺，房?jī)r(jià)上升較快伴隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的快速增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了供需兩旺的局面。“十五”期間，全市商品房竣工面積2097.4萬(wàn)平方米，是“九五”時(shí)期的3.7倍；商品房銷售面積1778.8萬(wàn)平方米，是“九五”時(shí)期的6.6倍；商品房銷售額362.4億元，是“九五”時(shí)期的7.5倍；“十一五”前兩年長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、商品房銷售面積已經(jīng)與“十五”總量相當(dāng)，三個(gè)指標(biāo)的比例系數(shù)分別是1.03、0.96、0.97。近十年，長(zhǎng)沙商品房銷售額和銷售面積的增長(zhǎng)速度絕大多數(shù)年份高于同期開(kāi)發(fā)施工和竣工面積的增長(zhǎng)速度。在市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上升較快，2007年全市商品房平均銷售價(jià)格比1998年上漲95%。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的局面在2007年表現(xiàn)得比較突出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房竣工面積分別比2006年增長(zhǎng)35.9%和27.9%；商品房銷售額和銷售面積分別比2006年增長(zhǎng)66.2%和32.8%；商品房平均銷售價(jià)格比2006年增長(zhǎng)25%。

縱觀長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程，1991-2007年間，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)業(yè)大致經(jīng)歷了三個(gè)波段：1991-1994年為起步發(fā)展階段，高速增長(zhǎng)；1995-1998年逢國(guó)家宏觀調(diào)控，進(jìn)入調(diào)整恢復(fù)期；1999-2007年為需求帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)育的成長(zhǎng)期。其中：“十五（2001-2005）”平均增速高達(dá)52.7%，“十一五”前兩年增速為24.5%，成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的新生力量。2008年開(kāi)始了第四個(gè)波段，預(yù)計(jì)將進(jìn)入新的一個(gè)調(diào)整期。

三、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)的原因1、宏觀經(jīng)濟(jì)層面的總體影響趨好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，是國(guó)家積極財(cái)政政策和金融政策的結(jié)果。從1998年開(kāi)始，國(guó)家采取了一系列擴(kuò)大內(nèi)需，增加投資的政策，房地產(chǎn)是其中的一個(gè)重要方面。國(guó)家把住宅建設(shè)，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)作為積極財(cái)政政策的一個(gè)部分，并從資金、土地供應(yīng)等方面給予房地產(chǎn)企業(yè)大力支持；對(duì)于購(gòu)房者，國(guó)家允許個(gè)人利用銀行商業(yè)貸款、公積金貸款購(gòu)房。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是固定資產(chǎn)投資的一個(gè)重要組成部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的高速增長(zhǎng)為整個(gè)固定資產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)創(chuàng)造了條件，同時(shí)也為整個(gè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展作出了一定的貢獻(xiàn)?！笆濉逼陂g，長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)34.4%，其投資的26%是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的，而“十一五”前兩年長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的28%是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的，這兩個(gè)時(shí)期長(zhǎng)沙GDP年均分別增長(zhǎng)14.8%和15.4%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的高速增長(zhǎng)，促進(jìn)了固定資產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，也加快了我市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2、國(guó)家住房制度改革是主要推動(dòng)力

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)還屬于新興的行業(yè)，發(fā)展的潛力非常巨大。從1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》開(kāi)始實(shí)行住房制度改革后，在全國(guó)范圍內(nèi)逐步取消福利分房制度，停止實(shí)物分房，在不到十年的時(shí)間內(nèi)，人們已經(jīng)摒棄了過(guò)去那種等待分房的習(xí)慣心理，完全接受了買房靠自己的觀念。有很大一部分人將過(guò)去享受的政策房轉(zhuǎn)手，以換取更寬敞、更舒適、更時(shí)尚的住房；同時(shí)還有一部分先富起來(lái)的人群將買房作為一種新的投資渠道，購(gòu)置第二套、甚至第三套商品房；凡此種種，極大地刺激了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高速增長(zhǎng)。3、市場(chǎng)供求變化的刺激性增長(zhǎng)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)是由供求雙方?jīng)Q定的，市場(chǎng)需求是促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高速增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力。前幾年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)住房、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等的需求呈現(xiàn)快速擴(kuò)張的特點(diǎn)，其主要?jiǎng)右蚴侨N需求拉動(dòng)：一是居民滿足自身居住的需求；二是一部分人的投資需求；三是少數(shù)人的投機(jī)需求。從市場(chǎng)的發(fā)展看，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)很長(zhǎng)一段時(shí)間處于快速發(fā)展的良好狀態(tài)，2003-2007年的商品房施工面積、竣工面積、銷售面積絕大多數(shù)時(shí)間增長(zhǎng)水平均在30%以上，這說(shuō)明市場(chǎng)上商品房供應(yīng)和商品房需求都很旺盛，是導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力。但從供求對(duì)比來(lái)看，2008年商品房建設(shè)面積竣工率（竣工面積除以當(dāng)期施工面積）和銷售率（當(dāng)期銷售面積除以當(dāng)期竣工面積）均呈下滑態(tài)勢(shì)，表明供應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展略快于需求市場(chǎng)。四、對(duì)長(zhǎng)沙目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的總體判斷及前景分析（一）對(duì)長(zhǎng)沙目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的總體判斷1、從房?jī)r(jià)收入比看

目前衡量房?jī)r(jià)高低與否比較通行的辦法是房?jī)r(jià)收入比，其含義大體是：在當(dāng)?shù)刭?gòu)買一套住宅所需支出的價(jià)費(fèi)與居民戶均年收入和之比。據(jù)了解，歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比為3-6倍，發(fā)展中國(guó)家要偏高些?？傮w來(lái)看，國(guó)外房?jī)r(jià)要高于國(guó)內(nèi)，但上述幾個(gè)國(guó)家或地區(qū)的人均收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)，其房?jī)r(jià)與家庭年均收入的比例一般在3-6倍之間。在美國(guó)一套普通住宅大約等于城市居民3-5年的收入。因此，一般房?jī)r(jià)達(dá)到戶均收入6倍以上的區(qū)域被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為泡沫區(qū)。從長(zhǎng)沙的情況來(lái)看，2007年全市城鎮(zhèn)人均可支配收入為16153元，按戶均3.5人計(jì)算，戶均收入為56535元。2007年，長(zhǎng)沙平均商品房銷售價(jià)格3308元/平方米，按每套住房70平方米計(jì)算，一套住房需23.16萬(wàn)元，那么房?jī)r(jià)與戶均收入的比例為4.1:1(4.1倍)，相當(dāng)于居民全家4年的收入水平；如果按每套住房90平方米計(jì)算，一套住房需29.77萬(wàn)元，相當(dāng)于一個(gè)人18年的收入，房?jī)r(jià)與戶均收入的比例為5.27:1(5.27倍)?？傮w來(lái)看，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)收入比還是在正常范圍內(nèi)。而在我國(guó)一些發(fā)達(dá)城市，如北京、上海，其房?jī)r(jià)收入比例已經(jīng)超過(guò)了城市居民全家10年的收入。

2、從開(kāi)發(fā)投資強(qiáng)度和增速看

2007年，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模和增幅在中部六市均居第二位，占全國(guó)比重為1.67%，在中部省會(huì)排第二位。中部六省會(huì)城市按國(guó)土面積算房地產(chǎn)業(yè)的平均投資強(qiáng)度為363萬(wàn)元/K㎡，按戶籍總?cè)丝谟?jì)算的平均投資強(qiáng)度為5105元/人；長(zhǎng)沙按國(guó)土面積計(jì)算的房地產(chǎn)投資強(qiáng)度為349萬(wàn)元/K㎡，按戶籍總?cè)丝谟?jì)算的房地產(chǎn)投資強(qiáng)度為6480元/人。從以上的分析我們得出這樣的判斷：當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的基本態(tài)勢(shì)是，投資快速增長(zhǎng)主要是市場(chǎng)需求的拉動(dòng)，房?jī)r(jià)上漲較快但未出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。隨著宏觀調(diào)控措施的逐步到位，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)業(yè)將在調(diào)整中穩(wěn)定較快地發(fā)展，進(jìn)一步走向成熟和完善。

（二）對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)的前景分析從短期看，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)調(diào)整期。一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律使然，從長(zhǎng)沙投資的增長(zhǎng)速度看，近十年，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資增速經(jīng)歷了6年35%-91%的高增長(zhǎng)，2年29%-30%的較高增長(zhǎng)，年距增長(zhǎng)速度在25%以下的增長(zhǎng)期均出現(xiàn)在近3年，反映出目前正處于調(diào)整發(fā)展階段。

二是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大環(huán)境趨于疲軟。從2004年-2008年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)銷售景氣指數(shù)趨勢(shì)圖可以看出：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)2004年開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)比較穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài)，“長(zhǎng)房景氣指數(shù)”于2005年和2007年曾達(dá)到周期中的頂峰，目前的商品房銷售量、商品房平均銷售價(jià)格均處于景氣指數(shù)下挫的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，2008年三季度商品房銷售面積連續(xù)三個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)。

三是經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，長(zhǎng)沙大多數(shù)有購(gòu)房實(shí)力的居民“自住型”需求基本得到滿足，就整體而言，我市住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代已經(jīng)基本結(jié)束，一些“投資型”購(gòu)房者也越來(lái)越趨于理性，他們更加注重房屋的品質(zhì)和后期的物業(yè)管理服務(wù)水平，不再會(huì)像前兩年那樣陷入盲目的恐慌中，害怕自己看中的房子晚點(diǎn)動(dòng)手就被別人買了，由過(guò)去的“迫不及待”到“看看再說(shuō)”繼而持幣觀望。我們還可以從以下三個(gè)方面加以分析：1、從供需雙方的發(fā)展趨勢(shì)看從需求方看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分為生活需求、改善需求、投資需求和投機(jī)需求。生活需求和改善需求是剛性的，其變化也是有規(guī)律可循的。無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌，為滿足生活居住的購(gòu)房者，如果購(gòu)房勝于租房，而他們的經(jīng)濟(jì)條件又許可的話，他們會(huì)首選購(gòu)房，在房改已經(jīng)過(guò)去了10年的今天，這一部分需求不是太大；對(duì)于為改善住房條件而想購(gòu)房者，在當(dāng)前宏觀調(diào)控的新形勢(shì)下，因?yàn)閷?duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)不甚明了，可能就會(huì)持幣待購(gòu)；而對(duì)于投資性需求和投機(jī)性需求，在宏觀政策的調(diào)控下，投資者會(huì)更加理性地分析投資收益，他們也有可能加入持幣待購(gòu)者行列。當(dāng)然，也不排除這部分從樓市中撤出的資金又重新回到樓市中來(lái)，但在目前的情形下，還具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性。

再?gòu)墓┙o方看，隨著我國(guó)二手房市場(chǎng)的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)化的進(jìn)一步發(fā)展等因素影響，我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)有效供給將會(huì)不斷增加，長(zhǎng)沙也不例外，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要來(lái)源——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)市場(chǎng)仍然繼續(xù)放量，2008年前8個(gè)月商品房供銷比達(dá)到1.60∶1，其中住宅供銷比達(dá)到1.58：1，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。因此，商品房的供應(yīng)在近兩年內(nèi)會(huì)較充裕。2、從房?jī)r(jià)的構(gòu)成來(lái)看

房?jī)r(jià)的構(gòu)成主要包括土地成本、建安成本和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。2007年，我市土地成交價(jià)款比2003年上漲22.0%；投資中材料費(fèi)、人工成本價(jià)格均有較大幅度上漲。這些因素綜合導(dǎo)致2007年全市商品房平均竣工造價(jià)增長(zhǎng)較高。土地作為一種稀缺的不可再生的資源，價(jià)格不可能降下去，房屋的建設(shè)質(zhì)量和人們對(duì)住房要求的提高，使建安成本也不可能下降，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、稅費(fèi)、利潤(rùn)假設(shè)維持在一個(gè)較為穩(wěn)定的水平，據(jù)此分析今后我市商品房?jī)r(jià)格仍將保持在一定的水平上，但漲幅較前些年會(huì)有所減緩。加上政府的調(diào)控，房?jī)r(jià)的大幅變化也不可能出現(xiàn)。3、從房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的行為來(lái)看

房地產(chǎn)市場(chǎng)的活動(dòng)主體主要有三個(gè)：一是政府部門，包括中央政府和地方政府；二是企業(yè)，主要是房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)，也包括為房地產(chǎn)企業(yè)提供原材料的上游企業(yè)；三是購(gòu)房者，主要是居民。從這三個(gè)方面的行為動(dòng)機(jī)來(lái)看，政府起指導(dǎo)和決策作用，購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)的走向起決定作用，房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)則跟著市場(chǎng)走。

從以上的分析可以看出，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體中，中央政府和金融機(jī)構(gòu)是希望房?jī)r(jià)穩(wěn)定發(fā)展的，地方政府希望房?jī)r(jià)的上漲來(lái)帶動(dòng)其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則希望房?jī)r(jià)不斷上漲以達(dá)到其利潤(rùn)最大化，擁有房產(chǎn)的居民希望房?jī)r(jià)上漲顯示其資產(chǎn)豐厚，而對(duì)于無(wú)房的居民則希望房?jī)r(jià)下跌。就長(zhǎng)沙目前的形勢(shì)而言，居民的生活需求基本得到滿足，國(guó)家的宏觀調(diào)控目的明確，且措施細(xì)化到位，在買賣雙方相持不下的情況下，買方應(yīng)該略占主動(dòng)，加之部分投資者或投機(jī)者由于對(duì)投資房產(chǎn)的預(yù)期回落，也會(huì)加入到持幣待購(gòu)者行列，因此，我市的房?jī)r(jià)會(huì)朝著成本價(jià)值回歸。朝著與居民的收入水平相適應(yīng)的方向發(fā)展，這才是健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

但從長(zhǎng)期看，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不會(huì)變，會(huì)有一個(gè)長(zhǎng)期向好的發(fā)展。因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民生活水平的提高，兩型社會(huì)建設(shè)，城市的發(fā)展，城市人口的增多，會(huì)釋放出大量的住房需求，房地產(chǎn)業(yè)的前景是長(zhǎng)期向好的。（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐市場(chǎng)需求

一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入增長(zhǎng)的支撐。人均GDP是反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的最重要的標(biāo)志，長(zhǎng)沙在中部地區(qū)的人均GDP水平高于鄰近的鄭州、合肥和南昌；其次，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入反映出居民的富裕程度，這一標(biāo)志水平長(zhǎng)沙在最近一次全國(guó)排名列第14位，在中部遙遙領(lǐng)先。特別長(zhǎng)沙是一個(gè)產(chǎn)業(yè)比較均衡的內(nèi)生效益型經(jīng)濟(jì)特征比較明顯的城市，大氣候變化影響的風(fēng)險(xiǎn)較低，不像那些大石油、大鋼鐵或大出口城市一樣受國(guó)際市場(chǎng)制約，這就預(yù)示了未來(lái)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)仍將持續(xù)均衡增長(zhǎng)。二是城市的規(guī)模效應(yīng)支撐。我市城區(qū)戶籍人口已達(dá)到218.8萬(wàn)，建成區(qū)面積181平方公里，屬全國(guó)特大城市行列。近五年長(zhǎng)沙年均增加市區(qū)人口6萬(wàn)人，擴(kuò)大建成區(qū)10平方公里，城市規(guī)模大，相應(yīng)的土地成本就要高，建房運(yùn)輸成本以及其他的成本也要增加，剛性成本將支撐著房?jī)r(jià)的穩(wěn)步提高。經(jīng)濟(jì)和居民收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)、城市建設(shè)的發(fā)展，為改善居民居住條件的房地產(chǎn)業(yè)的主體市場(chǎng)提供了源源不斷的需求空間，是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。

（2）價(jià)格洼地助推投資需求在房市投資門檻較高的形勢(shì)下，長(zhǎng)沙目前樓盤價(jià)格的“洼地效應(yīng)”比較誘人，與北京、上海、廣州等一線城市比，均價(jià)相差達(dá)到幾倍；與中部省會(huì)城市比，長(zhǎng)沙房屋價(jià)格也居倒數(shù)第二。

“洼地”催生房地產(chǎn)投資的“原始股”，同時(shí)，長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)的升級(jí)發(fā)展和城市大開(kāi)發(fā)，將拓展新的成長(zhǎng)空間，給投資者帶來(lái)商機(jī)。以去年同期長(zhǎng)沙成交前20個(gè)樓盤購(gòu)房對(duì)象為例，長(zhǎng)沙籍外購(gòu)房者占近五成，其中外省籍購(gòu)房者占比超過(guò)一成（見(jiàn)圖），在當(dāng)前持幣面臨通脹壓力大、利率倒掛，與房地產(chǎn)爭(zhēng)奪資金最突出的股市持續(xù)下跌的投資背景下，長(zhǎng)沙有價(jià)格洼地的房地產(chǎn)保值增值能力凸顯。

(3）民生工程刺激消費(fèi)需求

政府和有關(guān)部門采取有效措施，發(fā)揮政府調(diào)控作用，積極落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，減少或控制高檔商品房的開(kāi)發(fā)規(guī)模，改善商品房開(kāi)發(fā)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加速中小戶型住房建設(shè)，增加90平方米以下住宅供應(yīng)。上半年在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資只增長(zhǎng)23.5%的整體態(tài)勢(shì)下，90平方米以下住宅投資增長(zhǎng)80%左右。同時(shí)，在改善群眾住房方面,以強(qiáng)化住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控為重點(diǎn)，研究出臺(tái)了《長(zhǎng)沙市政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)（暫行）》等文件。一是充分發(fā)揮政府的綜合協(xié)調(diào)作用，確保政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控；二是全面推行保障性住房分配貨幣化，具有經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格的城市居民，在購(gòu)買普通商品房時(shí)，由政府按標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)貼；此外，還對(duì)搞活二手房市場(chǎng)、清理稅費(fèi)收取、優(yōu)化報(bào)建程序、加快棚戶區(qū)改造做出了一系列決定。民生工程惠及的老百姓的范圍更廣，也更有利于形成房地產(chǎn)供給與需求的有效對(duì)接，激活中級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)。（4）兩型社會(huì)建設(shè)帶來(lái)的新需求

一是全新的發(fā)展理念?！皟尚蜕鐣?huì)”試驗(yàn)區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是建成國(guó)家綜合配套改革的示范區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的樣板區(qū)、生態(tài)宜居的新城區(qū)、支撐發(fā)展的增長(zhǎng)極。新的發(fā)展理念將鑄就新的“生態(tài)宜居市場(chǎng)”。二是先導(dǎo)區(qū)的規(guī)劃。市委市政府已組織繪制總體功能構(gòu)架為“一核、四區(qū)、三帶”的基本藍(lán)圖，先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模420平方公里，生態(tài)景觀綠地198平方公里，核心區(qū)建設(shè)用地212平方公里，核心區(qū)建設(shè)用地規(guī)模比長(zhǎng)沙2007年城市建設(shè)用地規(guī)模還大，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展賦予了全新的物理空間。三是中心影響效應(yīng)。長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)是一個(gè)組團(tuán)式區(qū)域，長(zhǎng)沙無(wú)疑是發(fā)展中心，除直接影響其它兩個(gè)城市外，還要輻射周邊，吸納各種要素和資源集中，新的資源重組和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必然產(chǎn)生新的住房需求，推動(dòng)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)。從上述幾個(gè)方面分析，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)需求仍存在很大空間，雖受目前全國(guó)、特別是一線城市較低迷狀態(tài)的影響，但整體市場(chǎng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)仍比較牢固。

五、保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)健康發(fā)展的對(duì)策建議

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)仍是我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為了保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，政府重點(diǎn)要抓住土地和資金這兩個(gè)環(huán)節(jié)，做好三個(gè)引導(dǎo)；而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)是減少存量房，盤活資金；普通居民則要理智、理性地分析判斷。1、抓住兩個(gè)環(huán)節(jié)。一是土地環(huán)節(jié)。土地不僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必要條件，也是引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方向，促進(jìn)商品房供求平衡、結(jié)構(gòu)合理，有效避免地價(jià)、房?jī)r(jià)泡沫的基礎(chǔ)性因素；二是資金環(huán)節(jié)。目前我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金約有60%甚至更多來(lái)自于銀行貸款，因此，把好銀行貸款這一關(guān)，避免誘發(fā)金融風(fēng)波，導(dǎo)致金融危機(jī)。2、做好三個(gè)引導(dǎo)。一是引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相適應(yīng)，避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模過(guò)大、商品房結(jié)構(gòu)失調(diào)；二是引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速遠(yuǎn)超于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度；三是正確引導(dǎo)地價(jià)、房?jī)r(jià)，避免房?jī)r(jià)大起大落，脫離居民的購(gòu)買力水平或影響開(kāi)發(fā)商的合理收益，影響市場(chǎng)景氣。

3、避免盲目性投資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在追求數(shù)量的同時(shí)要重視品質(zhì)的提高，還要盡可能地盤活積壓資金。有些企業(yè)的做法值得借鑒：比如買房送花園、送附屬設(shè)施、送儲(chǔ)藏間或者其它優(yōu)惠等，實(shí)際上是折價(jià)銷售，其目的是盡快回籠資金以利于今后更好更快發(fā)展；在開(kāi)發(fā)的品種方面，要加強(qiáng)普通住宅和中小戶型的建設(shè)。4、加強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展觀。要徹底改變一些企業(yè)重短期效益忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的現(xiàn)象，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作，強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)，不但要重視前期開(kāi)發(fā)，更要重視后期配套服務(wù)，要將短期效益與長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃結(jié)合起來(lái)。5、樹(shù)立理性投資消費(fèi)觀念。對(duì)于一部分投資者來(lái)說(shuō)，要加強(qiáng)理性分析能力，樹(shù)立理性投資和理性消費(fèi)觀念。政府要強(qiáng)化住房保障職能，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。五．結(jié)論作為二線城市的長(zhǎng)沙，目前房地產(chǎn)尚處于合理健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，市場(chǎng)前景良好。一線城市跳水造成的看跌心理預(yù)期也將經(jīng)過(guò)短暫的觀望后回暖。我們期待政府從市場(chǎng)穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度出發(fā)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行健康有效的指導(dǎo)，也期待開(kāi)發(fā)商從客戶的角度出發(fā)創(chuàng)造出適應(yīng)市場(chǎng)需求的合理價(jià)值。這樣，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)將走的更遠(yuǎn)。參考文獻(xiàn)：[1].蔡兵備，歐陽(yáng)安蛟等，城市地價(jià)評(píng)估方法[F].社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2002.2[2].劉讜夫立，地產(chǎn)管理.湖南人民出版社，2001.5[3].牛鳳瑞，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告.社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2004.6[4].尹軍，尹麗,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷.化學(xué)工業(yè)出版社，2005.9[5].莊穆，張德忠，姜萬(wàn)榮,房地產(chǎn)制度.首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，1997.12基于C8051F單片機(jī)直流電動(dòng)機(jī)反饋控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的嵌入式Web服務(wù)器的研究MOTOROLA單片機(jī)MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對(duì)良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機(jī)溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機(jī)的通用控制模塊的研究基于單片機(jī)實(shí)現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機(jī)控制的二級(jí)倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強(qiáng)型51系列單片機(jī)的TCP/IP協(xié)議棧的實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的蓄電池自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機(jī)系統(tǒng)的圖像采集與處理技術(shù)的研究基于單片機(jī)的作物營(yíng)養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機(jī)的交流伺服電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)研究與開(kāi)發(fā)基于單片機(jī)的泵管內(nèi)壁硬度測(cè)試儀的研制基于單片機(jī)的自動(dòng)找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機(jī)的嵌入式系統(tǒng)開(kāi)發(fā)基于單片機(jī)的液壓動(dòng)力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測(cè)儀開(kāi)發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機(jī)實(shí)現(xiàn)一種基于單片機(jī)的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機(jī)的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機(jī)的噴油泵試驗(yàn)臺(tái)控制器的研制基于單片機(jī)的軟起動(dòng)器的研究和設(shè)計(jì)基于單片機(jī)控制的高速快走絲電火花線切割機(jī)床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機(jī)的機(jī)電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開(kāi)發(fā)基于PIC單片機(jī)的智能手機(jī)充電器基于單片機(jī)的實(shí)時(shí)內(nèi)核設(shè)計(jì)及其應(yīng)用研究基于單片機(jī)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的煙氣二氧化硫濃度檢測(cè)儀的研制基于微型光譜儀的單片機(jī)系統(tǒng)單片機(jī)系統(tǒng)軟件構(gòu)件開(kāi)發(fā)的技術(shù)研究基于單片機(jī)的液體點(diǎn)滴速度自動(dòng)檢測(cè)儀的研制基于單片機(jī)系統(tǒng)的多功能溫度測(cè)量?jī)x的研制基于PIC單片機(jī)的電能采集終端的設(shè)計(jì)和應(yīng)用基于單片機(jī)的光纖光柵解調(diào)儀的研制氣壓式線性摩擦焊機(jī)單片機(jī)控制系統(tǒng)的研制基于單片機(jī)的數(shù)字磁通門傳感器基于單片機(jī)的旋轉(zhuǎn)變壓器-數(shù)字轉(zhuǎn)換器的研究基于單片機(jī)的光纖Bragg光柵解調(diào)系統(tǒng)的研究單片機(jī)控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機(jī)的多生理信號(hào)檢測(cè)儀基于單片機(jī)的電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)Pico專用單片機(jī)核的可測(cè)性設(shè)計(jì)研究基于MCS-51單片機(jī)的熱量計(jì)基于雙單片機(jī)的智能遙測(cè)微型氣象站MCS-51單片機(jī)構(gòu)建機(jī)器人的實(shí)踐研究基于單片機(jī)的輪軌力檢測(cè)基于單片機(jī)的GPS定位儀的研究與實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的電液伺服控制系統(tǒng)用于單片機(jī)系統(tǒng)的MMC卡文件系統(tǒng)研制基于單片機(jī)的時(shí)控和計(jì)數(shù)系統(tǒng)性能優(yōu)化的研究基于單片機(jī)和CPLD的粗光柵位移測(cè)量系統(tǒng)研究單片機(jī)控制的后備式方波UPS提升高職學(xué)生單片機(jī)應(yīng)用能力的探究基于單片機(jī)控制的自動(dòng)低頻減載裝置研究基于單片機(jī)控制的水下焊接電源的研究基于單片機(jī)的多通道數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于uPSD3234單片機(jī)的氚表面污染測(cè)量?jī)x的研制基于單片機(jī)的紅外測(cè)油儀的研究96系列單片機(jī)仿真器研究與設(shè)計(jì)基于單片機(jī)的單晶金剛石刀具刃磨設(shè)備的數(shù)控改造基于單片機(jī)的溫度智能控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)基于MSP430單片機(jī)的電梯門機(jī)控制器的研制基于單片機(jī)的氣體測(cè)漏儀的研究基于三菱M16C/6N系列單片機(jī)的CAN/USB協(xié)議轉(zhuǎn)換器基于單片機(jī)和DSP的變壓器油色譜在線監(jiān)測(cè)技術(shù)研究基于單片機(jī)的膛壁溫度報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)基于AVR單片機(jī)的低壓無(wú)功補(bǔ)償控制器的設(shè)計(jì)基于單片機(jī)船舶電力推進(jìn)電機(jī)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于單片機(jī)網(wǎng)絡(luò)的振動(dòng)信號(hào)的采集系統(tǒng)基于單片