商業(yè)物業(yè)行業(yè)分析報(bào)告商業(yè)物業(yè)是指商業(yè)設(shè)施和商業(yè)綜合體包括購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓、零售商鋪等，是商家展示商品與服務(wù)的場(chǎng)所，是現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)不可缺少的一部分。商業(yè)物業(yè)行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，由于其與商業(yè)、金融、地產(chǎn)和旅游等諸多行業(yè)緊密相關(guān)，因而具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展前景。本文將從定義、分類(lèi)特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)鏈、發(fā)展歷程、行業(yè)政策文件及其主要內(nèi)容、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素、行業(yè)現(xiàn)狀、行業(yè)痛點(diǎn)、行業(yè)發(fā)展建議、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)前景、競(jìng)爭(zhēng)格局、代表企業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈描述、SWTO分析、行業(yè)集中度等方面全面深入分析商業(yè)物業(yè)行業(yè)。一、商業(yè)物業(yè)行業(yè)的定義與分類(lèi)特點(diǎn)商業(yè)物業(yè)是指為商業(yè)經(jīng)營(yíng)目的而建造的商業(yè)設(shè)施和商業(yè)綜合體，包括購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓、零售商鋪等。商業(yè)物業(yè)作為現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)重要的載體，其功能越來(lái)越被人們所重視，其作用越來(lái)越被人們所認(rèn)識(shí)。商業(yè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展對(duì)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展都具有積極的影響。但是商業(yè)物業(yè)行業(yè)也存在許多問(wèn)題，如市場(chǎng)流通不暢、競(jìng)爭(zhēng)激烈，以及變化快、協(xié)同配套等問(wèn)題，其發(fā)展困難也面臨較大挑戰(zhàn)。商業(yè)物業(yè)行業(yè)作為服務(wù)業(yè)的一部分，由于其本身的發(fā)展特點(diǎn)，一般被分為以下幾類(lèi)：1、購(gòu)物中心類(lèi)型商業(yè)物業(yè)購(gòu)物中心類(lèi)型的商業(yè)物業(yè)是以購(gòu)物為主，集中在一個(gè)場(chǎng)所。購(gòu)物中心通常包括商場(chǎng)、超市、專賣(mài)店等，以及休閑、美食和娛樂(lè)類(lèi)的配套設(shè)施，如影院、兒童游樂(lè)區(qū)、健身房等。購(gòu)物中心類(lèi)型的商業(yè)物業(yè)通常采用地面商業(yè)和地下停車(chē)庫(kù)，以便吸引更多的人來(lái)消費(fèi)。2、酒店類(lèi)型商業(yè)物業(yè)酒店類(lèi)型的商業(yè)物業(yè)主要業(yè)務(wù)是酒店服務(wù)業(yè)，通常包括住宿、餐飲、娛樂(lè)和會(huì)議等領(lǐng)域。酒店類(lèi)型的商業(yè)物業(yè)通常分為星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、快捷酒店等不同類(lèi)型。酒店類(lèi)型的商業(yè)物業(yè)需要與旅游、交通等行業(yè)密切合作，以滿足游客的需求。3、寫(xiě)字樓類(lèi)型商業(yè)物業(yè)寫(xiě)字樓類(lèi)型的商業(yè)物業(yè)是以提供辦公空間為主。寫(xiě)字樓通常包括地下或地面停車(chē)庫(kù)、豪華酒店、高檔商店等配套服務(wù)設(shè)施。寫(xiě)字樓的租賃以及租金收入是該類(lèi)型商業(yè)物業(yè)的核心收入來(lái)源之一。4、零售商鋪類(lèi)型商業(yè)物業(yè)零售商鋪類(lèi)型的商業(yè)物業(yè)是以提供零售空間為主。零售商鋪所售商品包括日用品、服裝、食品、家居用品、珠寶首飾等，零售商鋪的租賃收入是該類(lèi)型商業(yè)物業(yè)的主要收入來(lái)源。二、商業(yè)物業(yè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)物業(yè)行業(yè)是很典型的產(chǎn)業(yè)鏈型式的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈主要分為以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：1、土地儲(chǔ)備環(huán)節(jié)土地儲(chǔ)備是商業(yè)物業(yè)行業(yè)的開(kāi)端，它是直接關(guān)系到商業(yè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展和規(guī)劃。在土地儲(chǔ)備環(huán)節(jié)中，商業(yè)物業(yè)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求和政策規(guī)定等因素來(lái)儲(chǔ)備地塊。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)是商業(yè)物業(yè)行業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，商業(yè)物業(yè)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求和政策要求，進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃和細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。3、施工建設(shè)環(huán)節(jié)施工建設(shè)環(huán)節(jié)是商業(yè)物業(yè)行業(yè)的核心環(huán)節(jié)之一。在施工建設(shè)環(huán)節(jié)中，商業(yè)物業(yè)企業(yè)需要對(duì)建筑工程、裝修工程等工程進(jìn)程進(jìn)行管控和協(xié)調(diào)。4、招商營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)招商營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)是商業(yè)物業(yè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈中后期環(huán)節(jié)。在招商營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)中，商業(yè)物業(yè)企業(yè)需要通過(guò)各種渠道，尋找租戶進(jìn)行收益的來(lái)源。5、服務(wù)環(huán)節(jié)服務(wù)環(huán)節(jié)是商業(yè)物業(yè)行業(yè)的重要環(huán)節(jié)之一。在服務(wù)環(huán)節(jié)中，商業(yè)物業(yè)企業(yè)需要提供全方位的服務(wù)，為租戶解決日常運(yùn)營(yíng)中的問(wèn)題，提高租戶的滿意度。三、商業(yè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展歷程商業(yè)物業(yè)行業(yè)是一個(gè)擁有悠久歷史和濃厚文化的行業(yè)。商業(yè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展歷程主要經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段：1、1990年代前期，商業(yè)物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷了冷靜期，市場(chǎng)相對(duì)滯漲，投資者對(duì)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目不敢輕易投資。2、1990年代后期，伴隨經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，商業(yè)物業(yè)行業(yè)迎來(lái)了快速發(fā)展的時(shí)期。各種商業(yè)建筑項(xiàng)目冒了出來(lái)，特別是購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓等類(lèi)型項(xiàng)目，成為城市建筑中的亮點(diǎn)。3、21世紀(jì)初期，隨著國(guó)家城市化進(jìn)程的加速，購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓和酒店發(fā)展?jié)摿χ饾u開(kāi)發(fā)，這也為商業(yè)物業(yè)行業(yè)注入了強(qiáng)大動(dòng)力。4、2010年以后，全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策的落地，使得商業(yè)物業(yè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)形式變得日益激烈，商業(yè)物業(yè)行業(yè)的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)水平也得到了越來(lái)越廣泛的認(rèn)可。但同時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格也隨之走高，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)發(fā)展面臨新的挑戰(zhàn)。四、商業(yè)物業(yè)行業(yè)的政策文件及其主要內(nèi)容國(guó)家層面要求商業(yè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展要體現(xiàn)創(chuàng)新、綠色、開(kāi)放、共享等特征，同時(shí)產(chǎn)業(yè)內(nèi)要加快商業(yè)物業(yè)與新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的深度融合，構(gòu)建全球化、智能化、公共性的商業(yè)物業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。要想做到這些，需要對(duì)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行政策引導(dǎo)。以下是最新的有關(guān)商業(yè)物業(yè)行業(yè)的政策文件內(nèi)容：1、商業(yè)物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2016-2020年）該政策文件的主要內(nèi)容是：加大商業(yè)物業(yè)的投入，優(yōu)化商業(yè)物業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)商業(yè)物業(yè)行業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)商業(yè)物業(yè)行業(yè)新技術(shù)、新模式的引進(jìn)應(yīng)用，加強(qiáng)商業(yè)物業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，發(fā)揮商業(yè)物業(yè)行業(yè)在服務(wù)和配套方面的作用，發(fā)展新型智能商業(yè)物業(yè)。2、商業(yè)物業(yè)租賃管理?xiàng)l例該政策文件的主要內(nèi)容是：規(guī)范商業(yè)物業(yè)行業(yè)租賃市場(chǎng)行為，平衡租戶與商業(yè)物業(yè)企業(yè)權(quán)益，加強(qiáng)物業(yè)管理，提高物業(yè)采取服務(wù)質(zhì)量。3、關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)物業(yè)行業(yè)現(xiàn)代信息化建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)該政策文件的主要內(nèi)容是：推動(dòng)商業(yè)物業(yè)行業(yè)的信息化建設(shè)，強(qiáng)化信息共享、信息保障管理，促進(jìn)商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，發(fā)展新型商業(yè)物業(yè)。五、商業(yè)物業(yè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境在經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)的當(dāng)下，受全球經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、政策等多重因素的影響，商業(yè)物業(yè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也發(fā)生了許多變化。其中，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、市場(chǎng)需求變化隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和消費(fèi)觀念的變革，市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)也隨之發(fā)生了巨大的變化。一些新型的商業(yè)業(yè)態(tài)和模式逐漸受到市場(chǎng)的青睞，例如線上商業(yè)和O2O模式取代了實(shí)體商業(yè)；酒店式公寓和共享辦公等新型物業(yè)亦逐漸受到市場(chǎng)的青睞。此外，由于人們對(duì)環(huán)保、健康等方面的要求日益提高，很多商業(yè)物業(yè)企業(yè)開(kāi)始推出綠色、健康、智能化的物業(yè)服務(wù)。2、政策環(huán)境變化近些年，政府對(duì)商業(yè)物業(yè)行業(yè)的大力支持和推動(dòng)，不僅在市場(chǎng)需求上一覽無(wú)余，而且也在政策環(huán)境上有所表現(xiàn)。多種產(chǎn)業(yè)政策的出臺(tái)，為商業(yè)物業(yè)行業(yè)投入和獲得融資提供了更多的機(jī)會(huì)。同時(shí)，城市化進(jìn)程的加速也加速了商業(yè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。3、設(shè)施配套及經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體提升綜合區(qū)域發(fā)展、環(huán)境質(zhì)量、交通運(yùn)輸?shù)纫蛩?，城市物業(yè)形態(tài)和需求發(fā)生了變化。很多城市設(shè)立了新的商業(yè)區(qū)和新興業(yè)態(tài)區(qū)，商業(yè)物業(yè)的設(shè)施配套和經(jīng)濟(jì)環(huán)境得到了大力改善，這有助于商業(yè)物業(yè)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。六、商業(yè)物業(yè)行業(yè)的社會(huì)環(huán)境商業(yè)物業(yè)行業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位不斷上升，但在社會(huì)環(huán)境和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)中仍存在一定的脆弱性和隱患。其中，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、安全風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)物業(yè)綜合體的安全風(fēng)險(xiǎn)從多個(gè)維度進(jìn)行考量，如消防、人員高空作業(yè)、停車(chē)等安全問(wèn)題，需要商業(yè)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行防范和管理。2、商譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)商譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)物業(yè)企業(yè)在投資、經(jīng)營(yíng)中的品牌形象、經(jīng)營(yíng)管理和相關(guān)法律法規(guī)問(wèn)題所產(chǎn)生的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)物業(yè)企業(yè)應(yīng)通過(guò)顯著標(biāo)識(shí)、人員配備等進(jìn)行規(guī)范管理。3、服務(wù)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)物業(yè)企業(yè)作為服務(wù)業(yè)，在服務(wù)質(zhì)量方面必須做到合規(guī)規(guī)范性、及時(shí)響應(yīng)性、問(wèn)題解決性、效果評(píng)估性等。服務(wù)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自公司治理、跟蹤服務(wù)質(zhì)量評(píng)估數(shù)據(jù)、保障消費(fèi)者權(quán)益等方面。七、商業(yè)物業(yè)行業(yè)的技術(shù)環(huán)境商業(yè)物業(yè)行業(yè)的技術(shù)環(huán)境在迅速發(fā)展，隨著科技進(jìn)步和創(chuàng)新，很多新興技術(shù)得以廣泛運(yùn)用于商業(yè)物業(yè)行業(yè)中。1、智能化管理隨著物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、移動(dòng)應(yīng)用等技術(shù)的不斷完善，商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理工作越來(lái)越趨向智能化，例如智能停車(chē)場(chǎng)、智能家居、智能安防等。2、綠色能源節(jié)能在新能源技術(shù)的推動(dòng)下，很多商業(yè)物業(yè)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始探索應(yīng)用太陽(yáng)能、風(fēng)能等綠色能源技術(shù)，以降低能源消耗和環(huán)保綠化。3、智慧物業(yè)智慧物業(yè)是利用先進(jìn)的信息技術(shù)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將物業(yè)服務(wù)與業(yè)務(wù)管理有機(jī)結(jié)合，提供智能化、平臺(tái)化、全過(guò)程信息化物業(yè)管理服務(wù)。八、商業(yè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素商業(yè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展必須具備積極的發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素，諸如客戶需求、政策支持、物業(yè)管理、投資和資本市場(chǎng)等多種因素，這些因素形成了商業(yè)物業(yè)行業(yè)的特殊屬性和優(yōu)勢(shì)。具體如下：1、政策支持政府政策是促進(jìn)商業(yè)物業(yè)行業(yè)快速發(fā)展的重要保障。當(dāng)政府對(duì)激勵(lì)和支持商業(yè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展時(shí)，商業(yè)物業(yè)企業(yè)就可以減少一些成本，加速項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。2、客戶需求客戶需求是商業(yè)物業(yè)行業(yè)發(fā)展的基石。商業(yè)物業(yè)企