第三章房地產(chǎn)市場

及其運行規(guī)律房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第三章房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系第三節(jié)房地產(chǎn)市場指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能第五節(jié)房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律第六節(jié)政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律本章要求了解房地產(chǎn)市場的概念、分類及總體結(jié)構(gòu)；熟悉房地產(chǎn)市場的特征、影響因素和市場指標(biāo)以及政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)；掌握房地產(chǎn)市場運行規(guī)律。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的概念二、房地產(chǎn)市場的構(gòu)成三、房地產(chǎn)市場細(xì)分四、房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)五、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場的概念狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品流通的場所，如房地產(chǎn)交易所和交易市場等。廣義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易雙方經(jīng)濟關(guān)系的總和，是指從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊耙磺薪灰淄緩胶托问?。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構(gòu)成的系統(tǒng)。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律除此之外房地產(chǎn)市場還有其他的含義：房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品流通環(huán)節(jié)的狀況，包括供給和需求狀況及其相互關(guān)系；房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)經(jīng)濟內(nèi)在的調(diào)節(jié)機制，即房地產(chǎn)經(jīng)濟的價值規(guī)律。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律在我國由于土地的國家所有制的特點，房地產(chǎn)商品的流通就表現(xiàn)為地塊上的建筑物的所有權(quán)和地塊的使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，房地產(chǎn)市場交易的對象實際上是附著在每一宗房地產(chǎn)上的權(quán)益或權(quán)利。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場的構(gòu)成房地產(chǎn)市場土地所有權(quán)買賣市場房地產(chǎn)綜合服務(wù)市場房產(chǎn)市場地產(chǎn)市場土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓市場土地開發(fā)市場房屋買賣市場房屋租賃市場房屋抵押、典當(dāng)、置換市場房地產(chǎn)勞務(wù)市場房地產(chǎn)資金市場房地產(chǎn)技術(shù)信息服務(wù)市場圖3-1房地產(chǎn)市場的構(gòu)成房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場細(xì)分按地域范圍細(xì)分：城市鬧市區(qū)、城市邊緣區(qū)、城市郊區(qū)等按房地產(chǎn)用途細(xì)分：居住、商業(yè)、工業(yè)等按存量增量細(xì)分：一級、二級市場（一級土地市場、二級土地市場、一級房屋市場、二級房屋市場）按交易形式細(xì)分：買賣、租賃、抵押按目標(biāo)市場細(xì)分：高、中、低檔房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律例題1：“某城市別墅銷售市場”這一市場細(xì)分的方式包括（

）。A．按地域范圍細(xì)分B．按房地產(chǎn)用途細(xì)分C．按增量存量細(xì)分D．按交易形式細(xì)分E．按目標(biāo)市場細(xì)分10房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律例題2：在對某市房地產(chǎn)市場進行細(xì)分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這種劃分所采用的市場細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)有（）。A．按存量增量細(xì)分B．按交易形式細(xì)分C．按目標(biāo)市場細(xì)分D．按房地產(chǎn)用途細(xì)分E．按地域細(xì)分11房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律四、房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定的市場目標(biāo)，必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場上的主要結(jié)構(gòu)關(guān)系。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括：總量結(jié)構(gòu)：分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析不同地區(qū)之間房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：考察房地產(chǎn)中不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系供求結(jié)構(gòu)：針對某一物業(yè)類型，分析市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系投資結(jié)構(gòu)：分析投資者參與市場的不同投資目的和投資方式房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律五、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場作為一個中心體時，它周圍各種影響因素的總和。按照影響因素的性質(zhì)，大致分為8類：社會環(huán)境政治環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境金融環(huán)境房地產(chǎn)法律制度環(huán)境技術(shù)環(huán)境資源環(huán)境國際環(huán)境房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律課后作業(yè)：2014年北京大興區(qū)住宅市場運行環(huán)境分析每位學(xué)生獨立完成：社會環(huán)境（學(xué)號尾號：0）政治環(huán)境（學(xué)號尾號：1）經(jīng)濟環(huán)境（學(xué)號尾號：2，3）金融環(huán)境（學(xué)號尾號：4，5）房地產(chǎn)法律制度環(huán)境（學(xué)號尾號：6）技術(shù)環(huán)境（學(xué)號尾號：7）資源環(huán)境（學(xué)號尾號：8）國際環(huán)境（學(xué)號尾號：9）作業(yè)形式：每位學(xué)生提交各自的分析報告（A4紙，至少600字）下次課隨機抽取學(xué)生在講臺上介紹各自的分析報告（不少于2分鐘），共16人，每類2名學(xué)生15房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系一、房地產(chǎn)市場的需求二、房地產(chǎn)市場的供給三、房地產(chǎn)市場的價格機制房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場的需求需求：是有支付愿望和支付能力的希望或需要。除價格以外，影響房地產(chǎn)市場需求的因素有：收入的變化：收入增加會導(dǎo)致對需求的增加；其他商品的價格變化：替代品的價格變化，會影響對原商品的需求；對未來的預(yù)期：對未來收入、利率、產(chǎn)品價格跌漲等；政府政策的變化：稅收政策、住房政策、金融政策等。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律例題3：如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會（）。A．減少B．增加C．不變D．同步遞減18房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場的供給供給：是出售方愿意在某特定時間以特定價格出售的總體數(shù)量。除價格以外，影響房地產(chǎn)市場供給的因素有：房地產(chǎn)開發(fā)成本：直接影響到開發(fā)商的利潤水平，直接影響到開發(fā)量；政府政策的變化：影響到開發(fā)成本，進而影響到供給量；對未來的預(yù)期：對未來房地產(chǎn)市場價格變化的預(yù)期會影響到當(dāng)前的投資。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場的價格機制在我國社會主義市場經(jīng)濟體制下，作為市場經(jīng)濟核心的價格機制對市場起著主要的調(diào)節(jié)作用，但作為計劃經(jīng)濟特征的國家宏觀調(diào)控仍然對市場產(chǎn)生重要影響。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，價格機制的作用在逐漸增強。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律圖3-2簡化的供求曲線圖3-3房地產(chǎn)市場均衡供給曲線單位價格單位時間內(nèi)的供求數(shù)量需求曲線EPQ0供給曲線單位價格單位時間內(nèi)的供求數(shù)量需求曲線E均衡價格0超額供給（過剩）hHFf超額需求（短缺）100020003000255075房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律D1S價格數(shù)量D2PP1Q2Q1Q圖3-4市場條件變化形成新的市場均衡價格

當(dāng)市場條件發(fā)生變化時，供求關(guān)系曲線就會發(fā)生變化。如當(dāng)住房抵押貸款利率上升時，如果其他因素保持不變，商品住宅需求就會減少。如右圖所示。E1E2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第三節(jié)房地產(chǎn)市場指標(biāo)一、供給指標(biāo)二、需求指標(biāo)三、市場交易指標(biāo)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律一、供給指標(biāo)存量新竣工量滅失量空置量空置率可供租售量房屋施工面積房屋新開工面積平均建設(shè)周期竣工房屋價值房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律二、需求指標(biāo)國內(nèi)生產(chǎn)總值人口數(shù)城市家庭人口就業(yè)人員數(shù)量城鎮(zhèn)登記失業(yè)率城市家庭可支配收入城市家庭總支出房屋空間使用數(shù)量商品零售價格指數(shù)城市居民消費價格指數(shù)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律三、市場交易指標(biāo)銷售量出租量吸納量吸納率吸納周期預(yù)售面積房地產(chǎn)價格指數(shù)房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)租金房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律例題4：關(guān)于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。A．吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時間B．吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間C．在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期D．吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)27房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律例題5：某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期為：（）。A.半個月B.兩個月C.半年D.兩年28房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律例題6：某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）年。A．0.63B．1.63C．2.25D．12.5029房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律例題7：2013年，某市可供租售的房屋面積為3000萬平方米，其中可供銷售的住宅面積為1800萬平方米，可供出租的住宅面積為450萬平方米；當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬平方米，其中銷售的住宅面積為1680萬平方米，出租的住宅面積為320萬平方米。該市2013年住宅市場吸納率為（）。A．71.11%B．88.89%C．91.67%D．93.33%30房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律例題8：2013年末，某市住房總量為5000萬㎡，其中經(jīng)濟適用住房400萬㎡，商品住房3750萬㎡；同期住房空置量為750萬㎡，其中經(jīng)濟適用住房為50萬㎡，商品住房為450萬㎡，則該市2013年末的商品住房空置率是（）。A．9%B．12%C．12.5%D．15%31房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律例題9：某市2013年新開工的房屋建筑面積為90萬㎡，2012年末完工轉(zhuǎn)入2013年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬㎡，2013年竣工的房屋建筑面積為80萬㎡。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為（）年。A．0.5B．l.5C．2D．332房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律例題10：在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有（）。A．空置量B．房地產(chǎn)價格指數(shù)C．平均建設(shè)周期D．吸納率E．失業(yè)率33房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第四節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能一、房地產(chǎn)市場的特性二、房地產(chǎn)市場的功能房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場的特性房地產(chǎn)市場作為市場體系的組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)商品的特殊性，以及房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的特殊重要地位，使得房地產(chǎn)市場具有不同于一般市場的特性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律（一）市場供給的特點市場供給缺乏彈性市場供給具有非同質(zhì)性高度壟斷性、競爭不充分（二）市場需求的特點需求的廣泛性和穩(wěn)定性需求的多樣性需要借助金融機構(gòu)進行融資房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律（三）市場交易的特點交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及再界定需要復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，交易費用比較多需要估價師或物業(yè)代理等提供專業(yè)服務(wù)（四）市場價格的特點與地理位置的相關(guān)性呈向上波動的趨勢房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律房地產(chǎn)市場與一般商品市場的區(qū)別特征一般商品市場（完全競爭）典型的房地產(chǎn)市場買賣參與人數(shù)參與者眾多，沒有壟斷、沒有寡頭或壟斷競爭參與者少、買賣雙方分別在買方市場、賣方市場中掌握控制權(quán)專業(yè)知識和交易方式買賣雙方對產(chǎn)品了解較多，容易達(dá)成交易買賣雙方缺乏專業(yè)知識、交易牽涉較多的法律手續(xù)和較高的費用產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)性產(chǎn)品具有同一性、可互相替換；不同廠商的產(chǎn)品差異性較小產(chǎn)品具有異質(zhì)性，每宗各不相同產(chǎn)品的移動性產(chǎn)品可以運輸至熱銷市場產(chǎn)品固定，區(qū)域性市場投資量和購買頻度投資量小，購買頻度高對于一般家庭來說是大宗投資，不會經(jīng)常購買政府的作用政府極少干預(yù)，任其自然政府通過各種政策調(diào)控價格由供給雙方順利交互作用達(dá)成交互作用并不通暢房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場的功能從社會再生產(chǎn)過程分析，房地產(chǎn)市場屬于流通環(huán)節(jié)，處于中介地位，不僅起著溝通生產(chǎn)和消費的重要作用，而且發(fā)揮著促進房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、提高資源配置效率、更好地滿足生產(chǎn)性需求和消費性需求的重要功能。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律具體來說，房地產(chǎn)市場的功能可總結(jié)如下：（一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益（二）顯示房地產(chǎn)市場需求的變化（三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化（四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃（五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律在適當(dāng)?shù)臈l件和外力推動之下，房地產(chǎn)市場對于國民經(jīng)濟將產(chǎn)生諸多的現(xiàn)實效用：可以促進房屋生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化和住宅消費的商品化；可以促進居民消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；可以促進我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化；可以調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)住房的供求關(guān)系；可以促進城鎮(zhèn)土地的合理利用。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié)房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律一、房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)三、房地產(chǎn)市場中的泡沫和過熱房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律一、房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場房地產(chǎn)具有消費品和投資品二重性。因此，房地產(chǎn)市場存在空間市場和資產(chǎn)市場兩個層面。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律空間市場：房地產(chǎn)作為消費品的市場。房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供了生活和生產(chǎn)的空間。既可以通過擁有房地產(chǎn)也可以通過租賃房地產(chǎn)來獲得空間帶來的效用。資產(chǎn)市場：房地產(chǎn)作為投資品的市場，目的是獲取投資收益。為獲得房地產(chǎn)所帶來的投資收益，必須擁有房地產(chǎn)。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律空間市場和資產(chǎn)市場的關(guān)系：空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場中的需求；同時，空間市場的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)（一）房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義（二）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因（三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容（四）房地產(chǎn)市場的自然周期（五）房地產(chǎn)市場的投資周期（六）房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。（一）房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律（二）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因供需因素的影響市場信息不充分生產(chǎn)者和消費者心理因素的影響：追漲不追跌政策因素制度因素生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟形勢等房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律（三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的模式。經(jīng)濟增長對物業(yè)的需求刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟繁榮進一步刺激物業(yè)需求新建物業(yè)超過實際需求產(chǎn)生過剩物業(yè)積壓物業(yè)需求迅速減退進入調(diào)整期物業(yè)需求逐步消化現(xiàn)存量進入恢復(fù)期物業(yè)供求關(guān)系達(dá)到平衡階段房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律房地產(chǎn)經(jīng)濟周期可以分為兩個過程，即擴張過程和收縮過程。在這兩個過程中又可分為四個階段：復(fù)蘇與增長階段、繁榮階段、危機與衰退階段和蕭條階段。前兩個階段構(gòu)成了房地產(chǎn)擴張過程，后兩個階段構(gòu)成了房地產(chǎn)收縮過程。當(dāng)擴張過程轉(zhuǎn)為收縮過程時，房地產(chǎn)經(jīng)濟達(dá)到繁榮階段的最高點，即波峰；當(dāng)收縮過程轉(zhuǎn)為擴張階段過程時，房地產(chǎn)經(jīng)濟達(dá)到蕭條階段的最低點，即谷底。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律（四）房地產(chǎn)市場的自然周期A-B市場周期谷底，供給停止，需求有增長B-C需求增加、供不應(yīng)求C-D供求轉(zhuǎn)折點，供給增長過快D-E供給高增長、需求停止增長AEDCB長期平均空置率水平下降上升房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律（五）房地產(chǎn)市場的投資周期

1.當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處于谷底并開始向第一階段運動時，資本很少有投入；

2.自然周期通過第一階段，投資者開始回到市場；

3.當(dāng)自然周期達(dá)到峰值并進入第三階段時，投資者繼續(xù)投入，直到意識到市場下滑的趨勢。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律（六）房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系二者相互聯(lián)系和相互影響，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場中的泡沫和過熱泡沫是由投機導(dǎo)致的資產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)價值的持續(xù)上漲。投機是泡沫出現(xiàn)的主要原因。最早發(fā)生的泡沫經(jīng)濟事件，是1636年在荷蘭發(fā)生的“郁金香狂”。狂熱的人們經(jīng)過各種哄抬手段，使得郁金香這種花卉的價格發(fā)瘋似的狂漲幾十倍。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律歐洲早期三大經(jīng)濟泡沫郁金香泡沫事件（郁金香市場，荷蘭，1637年）南海泡沫事件（南海公司股票大受追捧，英國，1720年）密西西比泡沫事件（股票市場，法國，1719-1720年）55房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律日本的泡沫經(jīng)濟，1990年3月開始破滅。56房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律（一）房地產(chǎn)泡沫及成因1.房地產(chǎn)泡沫的定義房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴(yán)重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機性因素作用的結(jié)果。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律2.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因：房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是出于投機目的的虛假需求的膨脹，由于房地產(chǎn)價值量大，這種需求的實現(xiàn)必須借助金融機構(gòu)的支持。一般來說，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生主要有以下三個原因：土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)；投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的誘因；金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的助燃劑。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律3.房地產(chǎn)泡沫破滅的危害

使社會生產(chǎn)力受損，造成社會資源的浪費；對金融業(yè)造成重大沖擊，易引發(fā)金融危機；使投資環(huán)境惡化，經(jīng)濟陷入衰退。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律（二）房地產(chǎn)過熱及其誘因

1.房地產(chǎn)過熱：也稱為過度開發(fā)，是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律2.房地產(chǎn)過熱的原因：開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差；開發(fā)商之間的博弈和非理性行為；開發(fā)資金的易得性。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律（3）房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過熱的區(qū)別：不同層面的市場指標(biāo)：過熱反映市場供求關(guān)系，泡沫反映價格和價值的關(guān)系；嚴(yán)重程度和危害性不同：泡沫危害更大；在周期循環(huán)中所處階段不同：泡沫出現(xiàn)在上升階段，過熱出現(xiàn)在下降階段；動機不同：過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)而獲得長期收益；泡沫表現(xiàn)為市場參與者追逐短期利益。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第六節(jié)政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)一、政府制定干預(yù)房地產(chǎn)市場政策的原則二、房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控三、房地產(chǎn)市場行為規(guī)范房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律一、政府制定干預(yù)房地產(chǎn)市場政策的原則（一）目標(biāo)的確定性實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g引導(dǎo)新建項目的位置選擇滿足特殊群體的需要房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律（二）政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性要體現(xiàn)新舊政策的銜接要體現(xiàn)與相關(guān)政策的銜接配套應(yīng)體現(xiàn)多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律（三）政策的針對性和導(dǎo)向性應(yīng)針對不同類型物業(yè)的供給、分配和消費途徑，制定具有針對性的具體政策。同時這種政策還要有明確的導(dǎo)向性，以幫助市場的參與者準(zhǔn)確把握自己的行為取向。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律（四）政策的公平性和效率既要通過資源和