農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證

土地登記

——河南省國土資源調(diào)查規(guī)劃院信息工程所尹廣立鄭州二〇一二年三月主要內(nèi)容一、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度（以土地登記為核心）二、土地登記類型三、土地登記申請(qǐng)四、土地登記權(quán)屬審核五、注冊(cè)登記六、核發(fā)證書七、土地登記制度建設(shè)八、農(nóng)村集體土地登記案例1.我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度（以土地登記為核心）1.1不動(dòng)產(chǎn)登記形式不動(dòng)產(chǎn)登記大致可分為權(quán)利登記、契據(jù)登記和托倫斯登記三種。就特征而言，契據(jù)登記采形式審查主義、登記無公信力、登記與否不予強(qiáng)制、動(dòng)態(tài)登記（即登記不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的狀態(tài)）；權(quán)利登記采實(shí)質(zhì)審查主義、登記具有公信力、登記采強(qiáng)制主義、登記簿采物的編成主義、靜態(tài)登記（登記以土地權(quán)利的靜態(tài)為主）；托倫斯登記采實(shí)質(zhì)審查主義、登記具有公信力、任意登記、交付權(quán)利證書為登記人應(yīng)該享有的權(quán)利確定憑證等。從登記的公信力及頒發(fā)土地權(quán)利證書這兩點(diǎn)上看，我國的不動(dòng)產(chǎn)登記較接近托倫斯登記和權(quán)利登記，不同于契據(jù)登記。1.我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度（以土地登記為核心）1.2不動(dòng)產(chǎn)登記的法律淵源不動(dòng)產(chǎn)登記的法律淵源可以分為：第一、《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《漁業(yè)法》、《海域使用管理法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》、《水法》、《擔(dān)保法》等全國人大或其常委會(huì)通過的法律。第二、部門規(guī)章層面的《土地登記辦法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》、《林木和林地權(quán)屬登記管理辦法》、《林木林地權(quán)屬爭議處理辦法》、《水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖發(fā)證登記辦法》、《房屋登記辦法》。第三、地方的登記規(guī)范。1.我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度（以土地登記為核心）2008年生效的《土地登記辦法》將登記的土地權(quán)利名稱與《物權(quán)法》進(jìn)行了銜接；并對(duì)土地登記進(jìn)行了重新分類，將土地登記分為“土地總登記”、“初始登記”、“變更登記”、“注銷登記”及“其他登記”，其中“其他登記”又包括“更正登記”、“異議登記”、“預(yù)告登記”、“查封登記”等；并明確規(guī)定土地登記實(shí)行屬地登記的原則。1.我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度（以土地登記為核心）1.3不動(dòng)產(chǎn)（土地）登記制度的基本特征1.3.1登記生效主義所謂登記生效主義，即《物權(quán)法》第9條規(guī)定的“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力?！钡怯浬遣粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則的具體化。1.3.2屬地登記《物權(quán)法》第10條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理”。屬地登記一直是我國土地房屋登記的一個(gè)基本原則。從現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定看，不動(dòng)產(chǎn)登記主要由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)以上人民政府的相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)。1.我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度（以土地登記為核心）1.3.3申請(qǐng)登記為主，職權(quán)登記為輔的原則登記是物權(quán)公示的手段。登記程序應(yīng)該由當(dāng)事人申請(qǐng)而啟動(dòng)，不申請(qǐng)一般不予登記?！锻恋氐怯涋k法》第6條規(guī)定“土地登記應(yīng)當(dāng)依申請(qǐng)進(jìn)行，但法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定的除外。”這里的法律、法規(guī)另有規(guī)定主要包括查封登記和因以登記的土地所在地的名稱發(fā)生變化而進(jìn)行的變更登記?！锻恋氐怯涋k法》第50條對(duì)其他不需要申請(qǐng)登記的情形作了列舉。1.3.4分別登記而非統(tǒng)一登記我國目前不動(dòng)產(chǎn)的分別登記突出表現(xiàn)在房地登記的分離，城市和農(nóng)村登記體系的分離。所謂房地登記的分離，是指房屋登記機(jī)關(guān)和土地登記機(jī)關(guān)相互獨(dú)立，并且有各自的登記程序，登記薄和權(quán)屬證書。1.我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度（以土地登記為核心）1.4.不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍，是指需要登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。這些權(quán)利可大分為：（1）所有權(quán)。（2）用益物權(quán)：國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等。（3）擔(dān)保物權(quán)：抵押權(quán)。1.5.不動(dòng)產(chǎn)（土地）登記的一般程序《房屋登記辦法》第7條將房屋登記的一般程序概括為申請(qǐng)、受理、審核、記載于登記薄和發(fā)證等幾個(gè)步驟。這里我們主要對(duì)土地登記的一般程序作出說明。土地登記的一般程序包括：1.5.1提出申請(qǐng)《土地登記辦法》第9條規(guī)定：“申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的登記事項(xiàng)提交下列材料：（一）土地登記申請(qǐng)書；（二）申請(qǐng)人身份證明材料；（三）土地權(quán)屬來源證明；（四）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；（五）地上附著物權(quán)屬證明；（六）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；（七）本辦法規(guī)定的其他證明材料。1.我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度（以土地登記為核心）1.5.2受理《土地登記辦法》第十二條規(guī)定：“對(duì)當(dāng)事人提出的土地登記申請(qǐng)，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)下列情況分別作出處理：（一）申請(qǐng)登記的土地不在本登記轄區(qū)的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場作出不予受理的決定，并告知申請(qǐng)人向有管轄權(quán)的國土資源行政主管部門申請(qǐng)；（二）申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)允許申請(qǐng)人當(dāng)場更正；（三）申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在五日內(nèi)一次告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容；（四）申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理土地登記申請(qǐng)?！?.我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度（以土地登記為核心）1.5.3辦理登記并頒發(fā)土地權(quán)利證書受理申請(qǐng)后，除屬于《土地登記辦法》第18條規(guī)定的不予登記的情形（土地權(quán)屬有爭議的；土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；未依法足額繳納土地有償使用費(fèi)和其他稅費(fèi)的；申請(qǐng)登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的）外，“國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)受理的土地登記申請(qǐng)進(jìn)行審查，并按照下列規(guī)定辦理登記手續(xù)：（一）根據(jù)對(duì)土地登記申請(qǐng)的審核結(jié)果，以宗地為單位填寫土地登記簿；（二）根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以權(quán)利人為單位填寫土地歸戶卡；（三）根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以宗地為單位填寫土地權(quán)利證書。對(duì)共有一宗土地的，應(yīng)當(dāng)為兩個(gè)以上土地權(quán)利人分別填寫土地權(quán)利證書。2.土地登記類型《土地登記辦法》將土地登記分為“土地總登記”、“初始登記”、“變更登記”、“注銷登記”及“其他登記”，其中“其他登記”又包括“更正登記”、“異議登記”、“預(yù)告登記”、“查封登記”等。2.1土地總登記2.1.1概念。按照《土地登記辦法》第二十一條的規(guī)定，土地總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)，對(duì)轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。需要進(jìn)行土地總登記的主要有兩種情況：一是從未進(jìn)行過土地登記的地區(qū)；二是原有登記需要全面更新的，如土地整理或國家法律、政策發(fā)生重大變化等需要對(duì)原已登記過的區(qū)域進(jìn)行全面的重新登記。土地總登記是變更土地登記的基礎(chǔ)，通過土地總登記建立起來的轄區(qū)每宗土地的表、卡、證是以后初始、變更、注銷及其他土地登記的依據(jù)。2.土地登記類型2.1.2土地總登記的特點(diǎn)（1）階段性。土地總登記有期限，持續(xù)一段時(shí)間后即告結(jié)束。（2）全域性。土地總登記作業(yè)區(qū)是一個(gè)行政轄區(qū)，它通常是一個(gè)縣或市。（3）集中性。土地總登記是在一定范圍和時(shí)間內(nèi)有計(jì)劃集中進(jìn)行的。（4）程序的特殊性。相對(duì)于登記的一般程序，總登記程序有三個(gè)特殊性：一是增加了準(zhǔn)備工作。這是因?yàn)榭偟怯浭窃谝欢ǖ臅r(shí)間內(nèi)對(duì)一定區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的集中、普遍的總的登記，工作量大、時(shí)間集中，準(zhǔn)備工作顯得特別重要，故在總登記中，把準(zhǔn)備工作作為一項(xiàng)突出的重要內(nèi)容，列為總登記程序的第一步。二是增加了通告?？偟怯浀纳暾?qǐng)事先要由縣（市）人民政府發(fā)布通告。三是增加了公告。權(quán)屬審核的結(jié)果要進(jìn)行公告。（5）土地總登記中的地籍調(diào)查由縣級(jí)以上人民政府國土資源行政主管部門組織實(shí)施。2.土地登記類型2.1.3土地總登記程序。一般包括：登記準(zhǔn)備、登記通告、地籍調(diào)查、登記申請(qǐng)、收件初審、產(chǎn)權(quán)審核、登記公告、登記審批、注冊(cè)登記與頒發(fā)證書。2.土地登記類型2.2土地初始登記2.2.1概念。土地初始登記是指土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人首次取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)，而向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)而進(jìn)行的登記，稱為初始登記。初始登記行為主要表現(xiàn)為：以劃撥、出讓或其它方式獲得國有土地使用權(quán)申請(qǐng)國有土地使用權(quán)第一次登記，依法獲得集體土地使用權(quán)申請(qǐng)集體土地使用權(quán)第一次登記等。此外新產(chǎn)生的自然物，例如填海造地、泥沙淤積的陸地等，如果屬于國有土地，在其使用時(shí)當(dāng)然可以按照出讓或其它方式申請(qǐng)國有土地使用權(quán)第一次登記；如果從物的先占和利用角度講，集體也可以獲得這類土地的所有權(quán)，這時(shí)就涉及集體土地使用權(quán)第一次登記問題。2.土地登記類型2.2.2特點(diǎn)。（1）是在土地總登記之外，對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的第一次登記。初始登記有可能在土地總登記之后發(fā)生，也有可能在土地總登記之前發(fā)生。（2）土地初始登記具有經(jīng)常性，只要某宗地上新設(shè)定了某種權(quán)利，就要進(jìn)行初始登記。（3）土地初始登記具有分散性，土地上設(shè)定了新的權(quán)利，就要對(duì)其進(jìn)行初始登記。2.土地登記類型2.3土地變更登記2.3.1概念。土地變更登記是指已登記的土地權(quán)利，因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的土地登記。2.3.2特點(diǎn)。（1）變更登記是以總登記或初始登記為基礎(chǔ)，沒有進(jìn)行總登記或初始登記，不可能進(jìn)行變更登記。（2）登記的內(nèi)容發(fā)生變化，包括土地權(quán)利人、地址、土地用途、土地面積等發(fā)生變更的都應(yīng)該進(jìn)行變更登記。（3）土地變更登記具有日常性和個(gè)別性的特點(diǎn)。2.3.3分類。根據(jù)《土地登記辦法》第五章規(guī)定，土地變更登記可歸納為以下幾種類型：（1）因土地權(quán)利人發(fā)生改變導(dǎo)致的土地使用權(quán)變更登記；（2）土地使用權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)變更登記；（3）姓名或者名稱、地址變更登記；（4）土地用途變更登記。2.土地登記類型2.4土地注銷登記2.4.1概念。根據(jù)《土地登記辦法》的規(guī)定，注銷登記，是指因土地權(quán)利的消滅而進(jìn)行的登記。2.4.2注銷登記的情形。（1）依法收回的國有土地。（2）依法征收的農(nóng)民集體土地。（3）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書致使原土地權(quán)利消滅。（4）因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利消滅。（5）非住宅國有建設(shè)用地使用權(quán)期限，國有建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)。（6）已經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)終止。2.4.3土地抵押期限屆滿，當(dāng)事人未申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押權(quán)注銷登記的，除設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權(quán)抵押登記。3.土地登記申請(qǐng)3.1申請(qǐng)人土地登記申請(qǐng)人為土地權(quán)利人或者土地權(quán)利變動(dòng)的當(dāng)事人、利害關(guān)系人，包括自然人、法人和其他組織三種類型。其中法人和其他組織均可直接申請(qǐng)，而自然人中，只有完全民事行為能力人才可以直接申請(qǐng)，而必須由其法定代理人代理申請(qǐng)。土地登記申請(qǐng)人不管是自熱人、法人還是其他組織，都可以委托代理人代理申請(qǐng)。委托代理是基于被代理人的授權(quán)而發(fā)生的代理，委托代理土地登記申請(qǐng)，代理人和被代理人必須簽定《土地登記委托書》，如委托專業(yè)土地代理人或代理機(jī)構(gòu)代理，則應(yīng)簽署《土地登記委托代理合同》。申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向國土資源行政主管部門提交有關(guān)材料和反映真實(shí)情況，并對(duì)材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。3.土地登記申請(qǐng)《土地登記辦法》規(guī)定：“代理境外申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記的，授權(quán)委托書和被代理人身份證明應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法公證或者認(rèn)證。”《土地登記辦法》第七條、第八條規(guī)定，土地登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請(qǐng)，但有下列情形之一的，可以單方申請(qǐng)：①土地總登記；②國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)的初始登記；③因繼承或者遺贈(zèng)取得土地權(quán)利的登記；④因人民政府已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地權(quán)屬爭議處理決定而取得土地權(quán)利的登記；⑤因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的法律文書而取得土地權(quán)利的登記；⑥更正登記或者異議登記；⑦名稱、地址或者用途變更登記；⑧土地權(quán)利證書的補(bǔ)發(fā)或者換發(fā)；⑨其他依照規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的情形。兩個(gè)以上土地使用權(quán)人共同使用一宗土地的，可以分別申請(qǐng)土地登記。3.土地登記申請(qǐng)3.2申請(qǐng)時(shí)提交的材料申請(qǐng)人向土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的登記事項(xiàng)提交下列材料：（1）土地登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明材料；（3）土地權(quán)屬來源證明；（4）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；（5）地上附著物權(quán)屬證明；（6）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；（7）其他證明材料。3.土地登記申請(qǐng)申請(qǐng)人身份證明一項(xiàng)因申請(qǐng)人類型的不同而不同，申請(qǐng)人是法人的，提交單位法人證明，但有的法人如機(jī)關(guān)法人不需提交，此外還有法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明書、法定代表人或負(fù)責(zé)人的個(gè)人身份證或戶籍薄；申請(qǐng)人是自熱人的，提交個(gè)人身份證或戶籍證明，個(gè)體工商戶也視為自然人對(duì)待；不具備法人條件的其他組織提交的身份證明文件參照法人。凡是委托他人代理申請(qǐng)土地登記的，均需同時(shí)提交《土地登記委托書》和委托代理人的個(gè)人身份證。代理人為法定代理人的，不需簽署《土地登記委托書》，但須提交其為法定代理人的證明，如表明親屬關(guān)系的戶口薄、村委會(huì)或居委會(huì)開具的監(jiān)護(hù)人身份證明等。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向國土資源行政主管部門提交有關(guān)材料和反映真實(shí)情況，并對(duì)申請(qǐng)材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。3.土地登記申請(qǐng)3.3《土地登記申請(qǐng)書》填寫基本要求（1）《土地登記申請(qǐng)書》由申請(qǐng)人或代理人填寫；（2）《土地登記申請(qǐng)書》以宗地為單位填寫；（3）一個(gè)土地權(quán)利人擁有兩宗以上土地的，按宗地分別填寫；（4）一宗地有多個(gè)土地權(quán)利人的，由各共有土地權(quán)利人分別填寫；（5）申請(qǐng)書必須如實(shí)填寫，確屬不填的欄目用上斜線填充；（6）土地登記申請(qǐng)人在填寫完《土地登記申請(qǐng)書》后，應(yīng)在《土地登記申請(qǐng)書》上簽名蓋章。3.土地登記申請(qǐng)3.4土地登記申請(qǐng)表填寫時(shí)應(yīng)注意的問題3.4.1“申請(qǐng)人情況”部分填寫注意事項(xiàng)（1）登記申請(qǐng)人順序:單方申請(qǐng)僅填寫第一個(gè)“登記申請(qǐng)人”欄下的內(nèi)容,并勾選申請(qǐng)人身份。雙方申請(qǐng)需要在同一張表格上填寫兩個(gè)“登記申請(qǐng)人”欄下的內(nèi)容,雙方申請(qǐng)時(shí)需要注意第一個(gè)“登記申請(qǐng)人”一般為申請(qǐng)時(shí)的權(quán)利人,第二個(gè)申請(qǐng)人一般為申請(qǐng)時(shí)的義務(wù)人,兩者順序切忌混淆,例如土地使用權(quán)抵押申請(qǐng)時(shí),第一個(gè)“登記申請(qǐng)人”應(yīng)該勾選“抵押權(quán)人”,并填寫抵押權(quán)人的信息,第二個(gè)“登記申請(qǐng)人”應(yīng)該勾選“抵押人”,并填寫抵押人的信息。3.土地登記申請(qǐng)（2）證件種類和證件編號(hào):這是申請(qǐng)書、審批表和土地登記簿、歸戶卡中新增加的填寫項(xiàng)目,主要考慮到在檢索“權(quán)利人”時(shí)缺乏唯一檢索條件,尤其是權(quán)利人為自然人時(shí),存在重名重姓情況的可能性極大,為方便判斷,加入了這一填寫項(xiàng)目。申請(qǐng)人為單位時(shí)填寫“組織機(jī)構(gòu)代碼證”,如無組織機(jī)構(gòu)代碼證也可選填“其他”,并填寫諸如營業(yè)執(zhí)照之類的證件種類和編號(hào),集體土地所有權(quán)申請(qǐng)時(shí)也大量存在這種情況。單位為自然人時(shí)填寫軍民身份證、護(hù)照和軍官證等,無居民身份證的可以使用居民戶口簿。（3）通訊地址:與土地登記簿上通訊地址及郵編一致,填寫登記申請(qǐng)人的通訊地址和郵編,而不是聯(lián)系人、代理人或其他相關(guān)人員的通訊地址。3.土地登記申請(qǐng)（4）法定代表人或負(fù)責(zé)人:申請(qǐng)單位為法人的填寫法定代表人的姓名,申請(qǐng)單位為非法人單位的填寫負(fù)責(zé)人的姓名,例如中國銀行××縣支行,其法定代表人應(yīng)為中國銀行總行行長,此時(shí)填寫的就應(yīng)該是××縣支行負(fù)責(zé)人的姓名。（5）聯(lián)系人信息:填寫能夠聯(lián)系處理此項(xiàng)土地申請(qǐng)業(yè)務(wù)的聯(lián)系人的姓名、聯(lián)系電話和電子郵件地址。（6）代理人信息:只要申請(qǐng)過程中存在代理行為就應(yīng)該填寫“代理人姓名”和“聯(lián)系電話”兩欄,如果代理為專業(yè)代理則還應(yīng)該填寫“職業(yè)資格證書號(hào)”以及“代理機(jī)構(gòu)名稱”兩欄。3.土地登記申請(qǐng)3.4.2“土地情況”部分填寫注意事項(xiàng)（1）坐落:填寫土地所在坐落,為當(dāng)事人提供的土地情況的唯一標(biāo)識(shí)性信息。（2）面積:獨(dú)用宗時(shí)填寫宗地面積,共用宗時(shí)填寫使用權(quán)面積。考慮到當(dāng)事人填寫時(shí)對(duì)專業(yè)術(shù)語并不一定理解,如果當(dāng)事人共用宗時(shí)依舊填寫的是宗地面積,由登記機(jī)構(gòu)在填寫審核表時(shí)根據(jù)當(dāng)事人提交的材料修改,當(dāng)事人也不一定必須要提供專業(yè)準(zhǔn)確的面積數(shù)據(jù)。（3）權(quán)利設(shè)立情況:根據(jù)當(dāng)事人提供的出讓或劃撥合同里約定的出讓條件填寫。（4）需役地坐落:地役權(quán)登記時(shí)填寫,需役地僅需提供坐落信息,此時(shí)“土地情況”一欄填寫供役地信息。（5）土地抵押情況:土地抵押權(quán)登記時(shí)填寫,“土地價(jià)格”實(shí)際即抵押合同中的土地評(píng)估價(jià)格,為避免和《物權(quán)法》中要求登記機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)制要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的規(guī)定相違背,最后改為“土地價(jià)格”。3.土地登記申請(qǐng)3.4.3其他填寫注意事項(xiàng)（1）申請(qǐng)登記的內(nèi)容:無固定的格式,由當(dāng)事人簡單敘述申請(qǐng)登記的具體事項(xiàng)以及相應(yīng)的理由。例如權(quán)利人更名登記時(shí),寫清楚原名和更改后的權(quán)利人名稱即可。（2）備注:其他需要說明的情況。（3）申請(qǐng)人簽章:申請(qǐng)人對(duì)填寫的申請(qǐng)內(nèi)容及提交的申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)的聲明。（4）土地權(quán)屬來源證明文件名稱、編號(hào)、日期以及附著物情況:以往申請(qǐng)書中一般都有土地權(quán)屬證明文件和附著物情況的信息,此次設(shè)計(jì)時(shí)刪除,一方面是為了減輕當(dāng)事人填寫負(fù)擔(dān),另一方面可以通過土地登記收件單來獲取相關(guān)信息,由土地登記機(jī)構(gòu)在審批表中直接填寫。4.土地登記權(quán)屬審核4.1權(quán)屬審核的標(biāo)準(zhǔn)權(quán)屬審核的依據(jù)有兩個(gè)方面:法律依據(jù)和書證依據(jù)。法律依據(jù)是指國家現(xiàn)行的有關(guān)土地的法律、法規(guī)及政策。書證依據(jù)指土地登記申請(qǐng)人的身份證明、申請(qǐng)登記宗地的權(quán)屬來源證明、申請(qǐng)登記的地上物產(chǎn)權(quán)證明、地籍調(diào)查成果等。權(quán)屬審核必須依據(jù)書證及我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)和政策進(jìn)行。權(quán)屬審核應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)總的來說有三條：權(quán)屬合法、界址清楚和面積準(zhǔn)確。權(quán)屬合法主要體現(xiàn)在土地權(quán)屬來源清楚、土地的權(quán)屬性質(zhì)準(zhǔn)確等；界址清楚是指土地權(quán)屬范圍（宗地）的界址點(diǎn)、界址線、界標(biāo)的設(shè)立準(zhǔn)確、合理，指界人認(rèn)界手續(xù)完備，實(shí)地與圖、表描述一致。界址邊長實(shí)丈數(shù)據(jù)與圖上量算結(jié)果在允許誤差之內(nèi)。宗地面積準(zhǔn)確的前提是界址清楚，測量方法規(guī)范，其具體要求是：圖上量算面積與實(shí)地測量面積一致；土地總面積與各地類面積之和一致；共有宗地各分?jǐn)偯娣e之和與共有使用面積一致；批準(zhǔn)面積與實(shí)際使用的面積一致。4.土地登記權(quán)屬審核4.2權(quán)屬審核的內(nèi)容土地權(quán)屬審核主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：對(duì)土地申請(qǐng)人的審核、對(duì)宗地自然狀況的審核、對(duì)宗地權(quán)屬狀況的審核。4.2.1對(duì)土地登記申請(qǐng)人的審核不同類型的土地登記，其申請(qǐng)人不同，但一般來說，不管哪一種類型的土地登記，其申請(qǐng)人都不外乎自然人、法人和其他組織這三種類型。申請(qǐng)人是自然人的，土地登記人員查驗(yàn)其個(gè)人身份或戶籍證明，并對(duì)其民事行為能力進(jìn)行審核。土地登記要求申請(qǐng)人具有完全民事行為能力，如果申請(qǐng)人無行為能力或只具有限制行為能力，則必須由其法定代理人代理申請(qǐng)。4.土地登記權(quán)屬審核申請(qǐng)人為法人或其他組織的，土地登記人員審核其法人資格或負(fù)責(zé)人證明。如企業(yè)、公司的法人資格證明為工商行政管理部門核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，社會(huì)團(tuán)體法人如工會(huì)、共青團(tuán)、婦聯(lián)、行業(yè)協(xié)會(huì)、學(xué)術(shù)團(tuán)體等的法人資格證明為民政部門頒發(fā)的社會(huì)團(tuán)體登記證書；依照法律、行政命令成立的機(jī)關(guān)法人、事業(yè)法人的法人資格證明為批準(zhǔn)該單位成立的證件或文件。其他組織申請(qǐng)土地登記時(shí)，參照法人審查的方法對(duì)其主體資格進(jìn)行審查。此外，土地登記人員還對(duì)法定代表人身份證明、法定代表人的個(gè)人身份證或戶籍證明進(jìn)行審查；土地登記申請(qǐng)人員審查其《土地登記委托書》，以及代理人的個(gè)人身份證或者戶籍證明。代理人為法定代理人的，土地登記人員審查其為法定代理人的證明。4.土地登記權(quán)屬審核4.2.2對(duì)宗地自認(rèn)狀況的審核對(duì)宗地自然狀況的審核就是對(duì)宗地范圍、面積、用途等進(jìn)行審核。宗地范圍反映在宗地界址點(diǎn)和界址線上，宗地的面積也是通過界址點(diǎn)、界址線計(jì)算出來的，宗地范圍涉及到土地權(quán)利人的切身利益。審核宗地范圍，采用數(shù)字地籍成圖的，界址點(diǎn)必須用數(shù)字精確表示；采用其他方法測繪地籍圖的，四至描述一定要準(zhǔn)確，且應(yīng)盡量與明顯地物聯(lián)系在一起，宗地面積包括使用權(quán)面積、獨(dú)用面積、分?jǐn)偯娣e、土地分類面積、建筑物占地面積等。審核宗地面積時(shí)，應(yīng)在圖上或到實(shí)地逐一核對(duì)各類面積。對(duì)利用土地利用現(xiàn)狀調(diào)查資料進(jìn)行登記的集體土地所有權(quán)和國有農(nóng)林、牧、漁場國有土地使用權(quán)的核對(duì)各地類面積與土地總面積是否一致。農(nóng)林、牧場內(nèi)建設(shè)用地與非建設(shè)用地分別劃宗的，檢核圖件與文字描述的一致性。難以在小比例尺圖件上劃出建設(shè)用地范圍的，檢查文字描述中建設(shè)用地面積扣除記載。宗地用途反映了土地利用現(xiàn)狀的合理性，土地權(quán)利人必須嚴(yán)格按照規(guī)定的用途使用土地，不能隨意改變。在審核中，要檢查土地實(shí)際用途與批準(zhǔn)用途的一致性。4.土地登記權(quán)屬審核4.2.3對(duì)土地權(quán)屬狀況的審核對(duì)土地權(quán)屬狀況的審核包括審核土地權(quán)屬來源、土地權(quán)屬性質(zhì)和土地使用期限等。土地權(quán)屬來源審核的要件是土地權(quán)屬來源證明。由于歷史原因，我國土地權(quán)屬來源證明分為兩類：直接的土地權(quán)屬來源文件和土地權(quán)屬參考文件。直接的土地權(quán)屬來源文件，是指政府部門批準(zhǔn)使用土地的文件。其中包括《中華人民共和國土地管理法》頒布前主管土地的政府部門，如計(jì)委、建委、民政、農(nóng)業(yè)等有批地權(quán)的政府部門批準(zhǔn)的用地文件?！吨腥A人民共和國土地管理法》頒布實(shí)施后，在土地行政主管部門已經(jīng)組建的地區(qū)，只有土地行政主管部門批準(zhǔn)用地的文件是有效的批地文件；土地登記開始前，統(tǒng)一由土地行政主管部門補(bǔ)辦的批準(zhǔn)用地文件；農(nóng)村居民長期使用的宅基地、城鎮(zhèn)居民個(gè)人住所用地的舊土地證、房產(chǎn)證及由當(dāng)?shù)鼗鶎咏M織開具四鄰認(rèn)證的證明；農(nóng)業(yè)合作化時(shí)期和農(nóng)村六十條發(fā)布后，生產(chǎn)隊(duì)、生產(chǎn)大隊(duì)固定土地的檔案。土地權(quán)屬的參考文件包括土地公有制實(shí)行前的土地契約；地上物買賣、交換、繼承等證件；行政領(lǐng)導(dǎo)對(duì)用地的指標(biāo)；集體土地交換協(xié)議等。審核土地權(quán)屬來源證明時(shí)，要先將土地權(quán)屬來源文件進(jìn)行分類，然后進(jìn)行文件認(rèn)定。4.土地登記權(quán)屬審核土地權(quán)屬性質(zhì)的審核主要是對(duì)土地權(quán)利的性質(zhì)、范圍、內(nèi)容、義務(wù)和限制等進(jìn)行審核。土地使用期限審核是指土地權(quán)利人以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的國有土地使用權(quán)的，其使用權(quán)限應(yīng)符合國家規(guī)定的國有土地使用權(quán)期限。集體土地使用權(quán)期限應(yīng)與農(nóng)地使用合同和國家有關(guān)政策相符。4.3土地登記審批表填寫時(shí)應(yīng)注意的問題4.3.1登記類型:由登記機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人提交的材料準(zhǔn)確判斷和填寫土地登記的具體類型。填寫時(shí)應(yīng)該注意填寫全面,一般情況下應(yīng)該前半部分為土地權(quán)利類型,后半部分為登記類型。例如,劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行初始登記時(shí)登記類型就應(yīng)該填寫為“劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記”,而不是簡單的“建設(shè)用地使用權(quán)初始登記”或“初始登記”。4.3.2申請(qǐng)人情況:審批表中應(yīng)該注意不需要填寫聯(lián)系人和代理人信息,其他基本與申請(qǐng)書相同。4.土地登記權(quán)屬審核4.3.3土地情況:由登記機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人提交的材料以及有必要時(shí)詢問當(dāng)事人、實(shí)地查看后填寫土地的詳細(xì)情況,包括地號(hào)、圖號(hào)、調(diào)查表號(hào)、使用期限、土地分類面積等申請(qǐng)書里沒體現(xiàn)的內(nèi)容。其中需要說明的是:(1)使用期限:指的是政府出讓合同中批準(zhǔn)的使用期限,在土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的變更登記中,尤其要注意不是轉(zhuǎn)讓合同中約定的剩余期限。(2)使用權(quán)面積:共用宗登記時(shí)填寫,其中還要填寫清楚獨(dú)用面積及分?jǐn)偯娣e。(3)提交的土地權(quán)利證書號(hào):地役權(quán)、抵押權(quán)登記以及變更登記、注銷登記等登記時(shí),當(dāng)事人提交的土地的權(quán)利證書號(hào)。一般情況下,土地總登記及初始登記時(shí)此項(xiàng)不用填寫。(4)土地分類面積:一般情況下,集體土地所有權(quán)和國有農(nóng)用地申請(qǐng)時(shí)填寫,由登記機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人提交的地籍調(diào)查資料填寫。4.土地登記權(quán)屬審核4.3.4國土資源行政主管部門初審意見:包括內(nèi)容有:（1)申請(qǐng)材料是否齊全、是否符合法定形式等。（2)宗地的土地狀況審核情況,如面積是否準(zhǔn)確等。涉及到地籍調(diào)查的,還應(yīng)填寫地籍調(diào)查結(jié)果的審核情況,并記載宗地界址坐標(biāo)。（3)宗地的權(quán)屬狀況審核情況,如權(quán)屬是否清楚等。（4)當(dāng)事人申請(qǐng)登記的理由是否充分等。（5)其他審核情況。（6)簽署是否同意辦理土地登記的意見及相應(yīng)的法律依據(jù)。7)初審人員簽字蓋章,注明初審日期。做出初審意見的審查人必須具有土地登記上崗資格證號(hào)。4.3.5國土資源行政主管部門審核意見:包括內(nèi)容有:（1)對(duì)初審結(jié)果進(jìn)行核查的情況。（2)需要公告的,記載公告結(jié)果。（3)初審意見的事實(shí)理由和法律依據(jù)是否充分。（4)屬于國土資源部門登記的,簽署是否準(zhǔn)予登記的意見;其他登記的,簽署是否報(bào)請(qǐng)人民政府批準(zhǔn)土地登記的意見。（5)審核人簽名并加蓋公章,注明審核日期。做出審核意見的負(fù)責(zé)人必須具有土地登記上崗資格證號(hào)。4.土地登記權(quán)屬審核4.3.6人民政府批準(zhǔn)意見:（1)簽署是否準(zhǔn)予注冊(cè)登記頒發(fā)土地權(quán)利證書的意見。（2)簽名并加蓋公章,注明批準(zhǔn)日期。需要注意的是,土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記均不需要人民政府批準(zhǔn)。由國土資源行政主管部門作出審核即可。按照《土地登記辦法》，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地登記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)。特殊情況需要延期的，經(jīng)國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，可以延長十日。5.注冊(cè)登記按照《土地登記辦法》第十八條的規(guī)定，有下列情形之一的，不予登記：（1）土地權(quán)屬由爭議的；（2）土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；（3）未依法足額繳納土地有償使用費(fèi)和其他稅費(fèi)的；（4）申請(qǐng)登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；（5）其他依法不予登記的。不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請(qǐng)人不予登記的理由。5.注冊(cè)登記5.1注冊(cè)登記的概念和人員注冊(cè)登記是指土地登記機(jī)構(gòu)對(duì)批準(zhǔn)登記的土地權(quán)利進(jìn)行等卡、裝薄、造冊(cè)的工作程序。一經(jīng)注冊(cè)登記，土地權(quán)利即產(chǎn)生法律效力。注冊(cè)登記人員包括經(jīng)辦人和審核人。經(jīng)辦人和審核人必須由獲得土地登記上崗資格，熟悉精通業(yè)務(wù)和有關(guān)法律法規(guī)的人員擔(dān)任。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行土地登記人員持證上崗制度。未取得國土資源部土地登記上崗資格證的人員，不得從事土地權(quán)屬審核和登記審查工作，不得在土地登記審批表和土地登記薄上簽字。要加強(qiáng)土地登記持證上崗人員的繼續(xù)教育，將土地登記辦法列為繼續(xù)教育的重要內(nèi)容。土地登記上崗資格證有效期屆滿的人員，不參加繼續(xù)教育培訓(xùn)的，不得繼續(xù)從事土地權(quán)屬審核和登記審查工作。同時(shí)，土地登記人員應(yīng)對(duì)辦理的登記工作負(fù)責(zé)，對(duì)違規(guī)操作造成錯(cuò)登漏登的，要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；因違規(guī)登記造成權(quán)利人重大損失的，要追究有關(guān)人員責(zé)任。5.注冊(cè)登記5.2注冊(cè)登記的依據(jù)和內(nèi)容《土地登記審批表》是土地登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行注冊(cè)登記的重要依據(jù)。注冊(cè)登記的內(nèi)容主要包括：填寫《土地登記卡》和《共用宗土地登記卡目錄》、填寫《土地歸戶卡》、組裝《土地登記薄》、填編《土地歸戶卡》。5.3土地登記薄組成和內(nèi)容土地登記薄是土地登記的主件，也是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。它由土地登記卡、土地登記卡續(xù)表和共用宗土地登記卡目錄三部分組成。土地登記薄以物的編成為基礎(chǔ)，以街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）為單位，按街坊（村）及宗地號(hào)順序排列組裝。其內(nèi)容包括：土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用類型、取得時(shí)間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況；土地的座樓、界址、面積、宗地號(hào)、用途和取得價(jià)格；地上附著物情況等。土地登記薄應(yīng)該加蓋人民政府印章，土地登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)每天進(jìn)行異地備份。6.核發(fā)證書6.1土地權(quán)利證書的種類和使用土地權(quán)利證書是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的證明。目前我國的土地證書主要有四種：《國有土地使用權(quán)》、《集體土地所有權(quán)》、《集體土地使用權(quán)》、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)在國有土地使用權(quán)證上載明。集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)在集體土地使用權(quán)證上載明。土地使用權(quán)抵押權(quán)和地役權(quán)可以在土地他項(xiàng)權(quán)利證明書上載明。土地權(quán)利證書由國務(wù)院行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。根據(jù)《土地登記辦法》第十四條和第十六條規(guī)定，土地登記人員應(yīng)根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以宗地為單位填寫土地權(quán)利證書。對(duì)共有一宗土地的，應(yīng)當(dāng)為兩個(gè)以上土地權(quán)利人分別填寫土地權(quán)利證書。國土資源行政主管部門在辦理土地所有權(quán)和土地使用權(quán)登記手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)統(tǒng)計(jì)人民政府批準(zhǔn)。土地權(quán)利證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯(cuò)誤外，以土地登記簿為準(zhǔn)。6.核發(fā)證書6.2核發(fā)程序。核發(fā)土地權(quán)利證書的程序是：通知—驗(yàn)證—發(fā)證。（1）通知國土資源行政主管部門在發(fā)證前向領(lǐng)證人發(fā)送領(lǐng)證通知。領(lǐng)證通知的內(nèi)容包括領(lǐng)證人的名稱、領(lǐng)證時(shí)間、地點(diǎn)、形式。領(lǐng)證人應(yīng)攜帶的證明文件有領(lǐng)證人的身份證明、《土地登記收件單》等。委托人領(lǐng)取的，應(yīng)辦理代領(lǐng)手續(xù)。（2）驗(yàn)證土地登記人對(duì)領(lǐng)證人應(yīng)提交的領(lǐng)證證明文件進(jìn)行驗(yàn)證。驗(yàn)證無誤的向領(lǐng)證人核發(fā)證書。（3）發(fā)證土地登記人員收回