承德永興房地產評估有限公司承永興估字[2020]第101號PAGE6PAGE5

房產估價報告

估價項目名稱：承德市雙灤區(qū)人民法院委估承德寶龍房地產開發(fā)有限責任公司位于承德市雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)工行1#商住樓7-302、402、602房產價值評估委托人：承德市雙灤區(qū)人民法院估價方：承德永興房地產評估有限公司估價人員：張明偉杜瑩瑩估價作業(yè)日期：2020年5月8日至2020年5月19日估價報告編號：承永興估字[2020]第101號

目錄一、致委托人函2二、估價師聲明3三、估價的假設和限制條件5四、房地產估價結果報告6五、附件11

致委托方函承德市雙灤區(qū)人民法院：受貴院委托，承德永興房地產評估有限公司遵照《中華人民共和國城市房地產管理法》、國家標準《房地產估價規(guī)范》等法律法規(guī)和技術要求，遵循獨立、客觀、公正的原則，按照科學、公允的評估方法進行了分析和測算，對位于承德市雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)工行1#商住樓7-302、402、602房產的價值進行了評估，為貴院提供價值參考依據。估價人員對委估的房地產進行了實地查勘和估價資料的收集，同時進行了必要的調研、核對，在此基礎上撰寫了房地產鑒定估價報告。一、估價對象此次評估對象為承德寶龍房地產開發(fā)有限責任公司位于承德市雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)工行1#商住樓7-302、402、602房產二、估價目的：為承德市雙灤區(qū)人民法院委估吳國慶與承德寶龍房地產開發(fā)有限責任公司民間借貸糾紛一案涉案房產提供市場價值參考依據而評估房地產市場價值。三、估價時點：2020年5月8日四、估價結果估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，利用科學的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密計算，并結合估價經驗和對影響房地產價值因素的分析，確定待估房地產在估價時點2020年5月8日的價值為（取整至佰）：m2）7-302住宅混合3199.277403147.527-402住宅混合4199.277355146.567-602住宅混合6199.277283145.13合計（人民幣）大寫：肆佰叁拾玖萬貳仟壹佰元整=SUM(ABOVE)439.21承德永興房地產評估有限公司2020年5月19日

估價師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5.本報告估價范圍內的房產，委托人提供了房地產權登記信息、抵押權登記信息表及查封登記信息表復印件資料，房產面積的確定以委托方提供資料為準。6.本次估價所依據的資料由委托人提供，委托人對其所提供資料的真實性負責,由于委托人提供資料不實造成的失誤，受托人不承擔責任。7.估價人員對該房產進行了現場勘察，并對房產現場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但評估人員對評估房產的勘察，限于房產的外觀和使用狀況。除非另有協議，評估人員不承擔對評估房產建筑結構質量進行調查的責任，也不承擔對木質工程，其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。此外評估人員也沒有組織對電子空調或其它設備等服務性設施進行測試的責任。8.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘,并對估價對象現狀與相關證明材料上記載的內容逐一進行對照,全面、細致地了解了估價對象。9.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。10.報告使用者收到此報告后，如對評估結論有疑義，請在十日內以書面形式提交法院。11.本次參加估價的人員：中國房地產估價師（1320170134）中國房地產估價師（1320180108）助理人員承德永興房地產評估有限公司2020年5月19日

估價的假設和限制條件1.本次估價是以估價對象應保持現狀繼續(xù)使用為估價前提。2.市場供應關系、市場結構保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或實質性改變?yōu)楣纼r前提。3.本次估價是以估價對象合法取得為假設前提。4.報告中估價結果為估價對象在2020年5月8日的市場價值。5.本次估價是以估價對象的房產分攤的土地使用權在評估范圍內為前提，由于委托方提供資料沒有土地使用權信息，因此，分攤土地按照周邊房地產項目平均水平設定。6.本報告評估結果是：根據估價原則確定的房產價值，未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化及遇有自然力和其他不可抗力對房地產狀況及價格的影響。7.本報告在有效期內為評估目的服務，不得用于其他目的，未經評估機構同意，評估報告書不得向委托人和評估報告審查部門之外的單位和個人提供。8.本報告在估價結果為估價對象在估價時點、規(guī)劃用途條件下，房屋在現狀成新率的房地產正常市場價值，未考慮未來房地產市場變化對房地產價值實現的影響。9.遵循國際評估準則有關內容，估價報告僅按既定目的提供給委托人使用。評估人員對委托人負有這樣的責任：作為一名稱職的估價人員，他將熟練地運用專業(yè)技術，仔細、勤奮地編制估價報告。10.至估價時點估價對象存在抵押權，本報告結果設定為無他項權利，提醒報告使用人注意。11.本估價報告書一式五份，委托人四份，本機構存檔一份。

房地產估價結果報告一、委托人委托方：承德市雙灤區(qū)人民法院

二、估價方

承德永興房地產評估有限公司法定代表人：范國智三、估價對象（一）權益狀況依據委托人提供的房地產權登記信息表復印件，估價對象所有權人：承德寶龍房地產開發(fā)有限責任公司，坐落于雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)工行1#商住樓，詳見下表。7-302住宅混合73199.277-402住宅混合74199.277-602住宅混合76199.27（二）實物狀況此次估價對象位于雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)工行1#商住樓，共三套房產，該樓外墻大部分貼瓷磚，局部涂料。單元門防盜門，樓內步行樓梯通達各層，單元內每層兩戶，樓道內墻涂料，地面水泥砂漿面層。估價對象詳細情況見下表：7-302防盜門入戶，室內瓷磚地面，墻面墻漆，石膏板吊頂，石材板窗臺面，塑鋼窗，各屋包口木門。廚房和衛(wèi)生間瓷磚墻面，扣板吊頂。水電暖齊全，暖氣片取暖。7-402防盜門入戶，室內整體復合木地板，墻面及頂墻漆，塑鋼窗，各屋包口木門，局部不銹鋼玻璃隔斷。廚房和衛(wèi)生間瓷磚地面，瓷磚墻面，無吊頂。水電暖齊全，暖氣片取暖。7-602防盜門入戶，室內瓷磚地面，墻面及頂墻漆，局部石膏板吊頂，塑鋼窗，各屋木門，包廂暖氣罩。廚房和衛(wèi)生間瓷磚墻面，扣板吊頂。水電暖齊全，暖氣片取暖。（三）區(qū)位狀況委估樓房區(qū)域地勢平坦，距離公交站點較近，交通方便，周邊附近生活服務配套齊全。四、估價目的為承德市雙灤區(qū)人民法院委估吳國慶與承德寶龍房地產開發(fā)有限責任公司民間借貸糾紛一案涉案房產提供市場價值參考依據而評估房地產市場價值。五、價值時點2020年5月8日六、價值定義本報告所確定的價值標準為估價對象在公開的房地產市場上最可能形成的客觀合理價格。七、估價依據1、國家法律法規(guī)(1)《中華人民共和國城市房地產管理法》；(2)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；2、住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部等部門規(guī)章；3、省、市及有關部門頒布的有關房地產價格評估法律、法規(guī)及政策性文件；4、技術標準《房地產估價規(guī)范》【國標GB/T50291-2015】;5、委托人提供的相關資料(1)承德市雙灤區(qū)人民法院（2020）冀0803委評8號委托書;(2)委托人提供的委估房產的其他資料；6、估價人員掌握的有關資料以及實地查勘所獲取的資料。八、估價原則本估價報告在遵循獨立、客觀、公正的基本原則前提下，具體依據如下原則。1、獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則要求估價機構和估價師站在中立的立場上評估出對各方當事人來說都是公平合理的價值。2、合法原則房地產估價必須以估價對象的合法使用、合法抵押、合法交易、合法處分、等為前提進行估價。3、價值時點原則估價時點原則要求估價結果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。4、替代原則循序替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。5、最高最佳使用原則房地產估價中所確定的客觀合理價格或價值，其實質是房地產的經濟價值，體現在房地產的使用過程中。房地產估價時必須以估價對象用于最高最佳使用為前提，使確定的估價結論保持相同的口徑。九、估價方法根據《房地產估價規(guī)范》，通常的估價方法有市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等，有條件選用市場比較法進行估價的，應選用市場比較法為主要方法，有收益的房地產應采用收益法作為其中的一種方法進行估價。在無市場依據或市場依據不充分而不適宜用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法進行估價。因估價對象所在區(qū)域有足夠的類似住宅房產成交案例，且與估價對象具有可比性，所以本次評估采用市場比較法評估結果確定其最終價值。市場比較法是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做出適當的修正和調整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。十、估價結果估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，利用科學的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密計算，并結合估價經驗和對影響房地產價值因素的分析，確定待估房地產在估價時點2020年5月8日的價值為（取整至佰）：m2）7-302住宅混合3199.277403147.527-402住宅混合4199.277355146.567-602住宅混合6199.277283145.13合計（人民幣）大寫：肆佰叁拾玖萬貳仟壹佰元整=SUM(ABOVE)439.21估價人員中國房地