論文題目:論房地產(chǎn)企業(yè)中的采購管理與成本控制姓名：劉海濱所在單位：武漢康晟信息技術(shù)有限公司論房地產(chǎn)企業(yè)中的采購管理與成本控制摘要:隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入發(fā)展，采購管理的理念已有了日新月異的變化,尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中占到了舉足輕重的地位。眾所周知，房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)在九十年代中后期發(fā)展的最為迅猛，眾多的房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般的涌現(xiàn)出來，可想而知地產(chǎn)所帶來的利潤是其他任何企業(yè)都無法比擬的。然而隨著國家對土地的宏觀調(diào)控，出現(xiàn)了僧多粥少的局面，隨著土地價格的上漲，利潤的降低，眾多房地產(chǎn)開發(fā)公司能否在競爭中取勝，關(guān)鍵在于企業(yè)的信譽(yù)和實力。而企業(yè)的實力，來源于企業(yè)完成的工程項目能否取得較好的盈利，從而發(fā)展和壯大企業(yè)。因此，提高項目的經(jīng)濟(jì)效益勢在必行，這就要求企業(yè)提高項目管理水平，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，努力控制成本，以低成本、短工期、符合設(shè)計要求的質(zhì)量，達(dá)到提高效益的目的。為了生存，為了在市場占有一己之地，開始著重于成本控制，那么成本控制來自于先進(jìn)的采購管理理念。關(guān)鍵詞：物資采購；管理；控制曉論芽房雅地孟產(chǎn)升企勿業(yè)薪中柱的倘采乓購籠管摩理胡與喝成杜本臟控瘋制你摘榨要根：彈行

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做好采購管理，應(yīng)該從兩個層面著手，分別是從技術(shù)層面提高業(yè)務(wù)的執(zhí)行能力和從系統(tǒng)建設(shè)方面創(chuàng)建采購的環(huán)境，并不斷從這兩個方面持續(xù)改進(jìn)，最終一定會收到良好的效益。

規(guī)范采購行為，在技術(shù)層面上提升業(yè)務(wù)能力

材料采購管理是從采購計劃開始，到采購詢價、采購合同簽定，一直到采購材料進(jìn)場為止的過程管理；這個過程中我們要重點關(guān)注經(jīng)濟(jì)采購量的概念是如何在實際操作應(yīng)用的。

一、采購計劃

編制材料需用計劃。材料的需用計劃一般由項目的技術(shù)人員編制，其主要依據(jù)是圖示量和施工方案的選擇等具體要求，編制好的材料需用計劃是物資部門確定經(jīng)濟(jì)采購量和編制材料采購計劃的主要依據(jù)，物資部門再依據(jù)采購計劃確定訂貨點，繼而簽訂采購合同以及進(jìn)行后期的存貨管理。

確定經(jīng)濟(jì)采購量。經(jīng)濟(jì)采購量就是項目一定期間材料存貨相關(guān)總成本達(dá)到最低的一批采購數(shù)量；與存貨相關(guān)的成本，是指為形成和維持材料采購管理而引起的各項費(fèi)用支出，其總額隨材料數(shù)量、價格等屬性的變化而增減，主要由訂貨成本、購買成本、儲存成本和缺貨成本四部分構(gòu)成。確定經(jīng)濟(jì)采購量的目的，就是使與材料有關(guān)的上述四項成本總和達(dá)到最低；根據(jù)施工項目的一般情況，由于訂貨成本和儲存成本相對較小，重點要考慮購買成本和缺貨成本之和的最小化，最終得出一定期間的經(jīng)濟(jì)采購量。

編制采購計劃。根據(jù)材料的需用計劃和采購經(jīng)濟(jì)采購量的分析結(jié)果以及將要選擇的合同類型編制采購計劃，說明如何對采購過程進(jìn)行管理；具體包括合同類型、組織采購的人員、管理潛在的供應(yīng)商、編制采購文檔、制定評價標(biāo)準(zhǔn)等采購計劃一般由項目物資部門制定；根據(jù)項目需要，采購管理計劃可以是正式、詳細(xì)的，也可以是非正式、概括的，關(guān)鍵強(qiáng)調(diào)其正確性、及時性和可執(zhí)行性。

二、采購詢價

采購詢價就是從可能的賣方那里獲得誰有資格、誰能最低成本完成材料采購計劃中的供應(yīng)任務(wù)，確定供應(yīng)商的范圍，該過程的專業(yè)術(shù)語也叫供方資格確認(rèn)，獲取信息的渠道有招標(biāo)公告、行業(yè)刊物、專業(yè)建筑網(wǎng)站等媒體。

做好采購詢價管理，現(xiàn)在需要充分利用計算機(jī)管理系統(tǒng)，借助網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，快速地瀏覽和獲取需要的信息，從而保障采購詢價管理、得到詢價結(jié)果的高效率。

三、供應(yīng)商確認(rèn)和采購合同簽訂

選擇供應(yīng)商的主要參照條件就是在采購詢價環(huán)節(jié)的評價結(jié)果，當(dāng)然也要參照其他標(biāo)準(zhǔn)，如供應(yīng)能力、歷史信譽(yù)等。比如具體確定商品混凝土的供應(yīng)商是一家還是多家，一般都要考慮不少于兩家供應(yīng)商，以防供應(yīng)不及時導(dǎo)致停工風(fēng)險的發(fā)生，這里就需要考慮到混凝土澆注本身需要連續(xù)性等要求。

采購合同就是在確定了供應(yīng)商后，項目與供應(yīng)商之間簽訂的確保雙方履行約定的一份法律文件；在簽訂之前，需要對合同類型進(jìn)行選擇，因為不同的合同類型決定了風(fēng)險在買方和賣方之間分配；項目的目標(biāo)是把最大的實施風(fēng)險放在供應(yīng)商，同時維護(hù)對項目經(jīng)濟(jì)、高效執(zhí)行的獎勵；供應(yīng)商的目標(biāo)是把風(fēng)險降到最低，同時使利潤最大化。

常見的合同可分為以下三種：①成本加獎勵費(fèi)合同：主要用于長期的、硬件開發(fā)和試驗要求多的合同；②固定價格加獎勵費(fèi)用合同：長期的高價值合同；③固定總價合同：項目易于控制總成本，風(fēng)險最??；供應(yīng)商風(fēng)險最大而潛在利潤可能最大，因而最常用。

遏制采購腐敗，在系統(tǒng)建設(shè)上全面完善

現(xiàn)職某建筑項目采購的管理人員坦言：“采購腐敗是防不勝防的，我做了這么多年項目，大多數(shù)項目都繞不過這道坎，從每個工程項目打第一根樁開始，自己就開始承受壓力，承受內(nèi)心的煎熬，形形色色的材料推銷員通過各種渠道，各種方式來聯(lián)系你，讓你防不勝防?！薄安少徃瘮】芍^觸目驚心，在許多項目，只要你和采購粘上邊，一個項目下來，幾萬、幾十萬是常有的事情，這里的名堂太多了！”這就是現(xiàn)實。為尋求對這類問題的解決方案，我們需要在以下多個方面來著手去采取措施：崗位建設(shè)、人員選擇、員工培訓(xùn)、員工績效考核、薪酬分配制度建設(shè)和利用計算機(jī)管理系統(tǒng)加強(qiáng)監(jiān)督等等。

崗位建設(shè)

針對采購環(huán)節(jié)，需要設(shè)置不同的崗位，是為了解決采購權(quán)力不要過分集中，需要互相制約和監(jiān)督，同時又不要影響各崗位人員工作積極性。

一般來說，項目需要設(shè)置采購總負(fù)責(zé)人、詢價員、合同員、采購員和庫管員等五個崗位；采購總負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)材料的采購管理，依據(jù)材料需用計劃和崗位目標(biāo)責(zé)任成本的管理規(guī)定等，制定并執(zhí)行采購計劃，協(xié)調(diào)并充分利用內(nèi)部資源，最終高效低成本地采購到所需要物資；詢價員主要負(fù)責(zé)按計劃探詢市場中定向物資的信息，書面提供給采購負(fù)責(zé)人和采購員，同時進(jìn)行文檔的存檔管理；合同員的職責(zé)就是管理合同文件，隨時監(jiān)督合同執(zhí)行情況；采購員的職責(zé)更多的是具體按合同，以指定的價格和數(shù)量執(zhí)行采購任務(wù)；庫管員的主要職責(zé)是按標(biāo)準(zhǔn)驗收材料入庫，材料進(jìn)場后，合理規(guī)劃存放和使用，盡可能的減少儲存成本，做好庫房的管理。

崗位設(shè)置的多少也不是一概而論，要以項目的大小和施工時間的跨度等實際情況而定，最終目的就是把事情做好，建立好內(nèi)部崗位間的權(quán)利制約機(jī)制。

人員選擇

采購管理中人是主體，其它要素則是被動的，所以各崗位人員的選擇標(biāo)準(zhǔn)，需要具備以下綜合素質(zhì)：具備一定的專業(yè)能力和溝通能力、具有法律意識、清廉等，還要盡量避免項目最高管理者如項目經(jīng)理的直系親屬擔(dān)當(dāng)采購總負(fù)責(zé)人。專業(yè)能力不僅包括對所負(fù)責(zé)的材料屬性有一定的認(rèn)識，還要對材料管理的流程有一個清晰的思路；清廉的素質(zhì)，對經(jīng)常與花錢打交道的采購人員來說尤其重要，雖然在內(nèi)部管理各個環(huán)節(jié)上采取了種種措施，但對一線的采購人員來說，還是不可避免地遇到供應(yīng)商主動提供的種種誘惑，怎樣防止誘惑背后的陷阱設(shè)置，就需要采購人員本身要具備清廉的素養(yǎng)和法律意識等等。

員工培訓(xùn)

對采購各崗位人員的培訓(xùn)包括：業(yè)務(wù)培訓(xùn)、法律常識培訓(xùn)、公司制度培訓(xùn)等等。業(yè)務(wù)培訓(xùn)重在提高業(yè)務(wù)能力，比如采購的流程管理、采購經(jīng)濟(jì)采購量的確定方法、如何在新形勢下做好采購詢價等等；同時要多走出家門了解市場行情，某房地產(chǎn)開發(fā)公司就經(jīng)常性組織各部門員工到外面去參觀一些建材展覽會、房產(chǎn)展覽會，并同業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)相互交流工作經(jīng)驗。而法律常識培訓(xùn)和公司制度培訓(xùn)則重在在環(huán)境上約束非正常行為，清楚和明確采購腐敗的風(fēng)險成本，加強(qiáng)廉政建設(shè)的教育。

績效考核和薪酬分配制度建設(shè)

趣公詢司撕對筍各澤崗欺位洋成紙績顧進(jìn)夢行示考赴評疾，參引鼓進(jìn)慎和繼制卵定逐科百學(xué)睡的扮管予理艦方半法扣即革績狡效穿考烈核衡的暈標(biāo)霧準(zhǔn)壁是陡非推常拋重續(xù)要堤的杰，玻它傷可或以伏不撈斷是促啞進(jìn)糕采非購漢管姿理裳的年各波環(huán)玉節(jié)貸的汁持向續(xù)迫改充進(jìn)邊，融對盼有瘦效填的逢工摔作奶給沸予級肯千定如和導(dǎo)鼓液勵語，旗對移其血他裂一品些忌非耕增炭效己工前作道就楊給椅予甩客箱觀傻性芬的黎評艘定央；澡目句前斗在抵私昂營飄房散地扁產(chǎn)渴開扛發(fā)倉企寄業(yè)朋采那購伏管柿理翼中飾這構(gòu)方曲面陰的暴差捕距辮普沖遍臂存感在躲，踢可升以朽說困是撤一百項著空叢白各。偉相問反焦在某國維有項房橋地獎產(chǎn)千開把發(fā)煩企戴業(yè)遭中管已國開戒始境應(yīng)抓用停，講南嚴(yán)京螞市宣建喜設(shè)報發(fā)雞展條總瞇公艷司緒是租南褲京尖本迫土酷國情有祝企孔業(yè)定，能面嬸臨抓眾浪多灑外席來皮地身產(chǎn)紐大渣鄂筐的蛇競淘爭真，麗及眉時平改裹變敗戰(zhàn)膽略齊方孕針奔，痕不朗在屠采灶用外一妄貫連的守大王鍋健飯?zhí)煞疥戓樄茫ㄒ踢^盼

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有建立了先進(jìn)的采購管理體系后，才能更好的做好成本控制，如何做好成本控制呢，眾所周知一個工程項目從建設(shè)到完工，材料費(fèi)是構(gòu)成工程成本的主要項目之一，在工程成本中占很大比例。由于建筑產(chǎn)品自身的特點及市場等因素所致，工程項目所需的材料品種規(guī)格多樣化，供應(yīng)渠道多元化，除大宗材料按承包合同由建設(shè)單位按預(yù)算價格供應(yīng)以外，其余材料均需施工單自行采購，而水電工程施工地點又遠(yuǎn)離城市，招、投標(biāo)市場的不規(guī)范性及預(yù)算定額的滯后性，導(dǎo)致材料費(fèi)用管理的復(fù)雜化。所以在保證工程質(zhì)量的前提下，合理、節(jié)約地使用各種材料，控制材料費(fèi)用，對于減少流動資金的占用、降低工程成本具有很現(xiàn)實的意義。這里的控制是指全員、全過程、全方位的控制，而不是一味機(jī)械地實行管、卡、壓，相對而言，對成本的控制比其他經(jīng)濟(jì)要素主動性更大，它最直接的結(jié)果就是可以降低成本，因而在經(jīng)濟(jì)管理中處于核心地位，而材料費(fèi)用的控制又是重點之重點。在此擬以四個方面對材料費(fèi)用的控制進(jìn)行分述。

一、材料供應(yīng)計劃的編制

施工單位在施工過程中，為了使材料供應(yīng)與需求相適應(yīng)，需要編制材料供應(yīng)計劃。

材料供應(yīng)計劃編制要經(jīng)過的步驟：技術(shù)部門按施工計劃及施工預(yù)算，提供年、季、月工程項目、工程量、投資計劃及單項工程年、季度需要主要材料明細(xì)表，同時提出三大材節(jié)約指標(biāo)及措施；工程所需的特殊材料和專用工具應(yīng)由技術(shù)部門協(xié)助各承包單位按工程任務(wù)書提出計劃，年初或季初交物資部門備料；物資部門根據(jù)各承包單位提出的需用材料計劃，在充分利用庫存物資的基礎(chǔ)上，做好物資平衡工作，及時編報材料采、訂、購計劃。材料計劃供應(yīng)量的計算公式為：

材料計劃供應(yīng)量＝材料需要量＋期末庫存量－期初庫存量

由于期初庫存量是已知的，問題的關(guān)鍵是要確定計劃期的材料需要量和期末庫存量。

１、計劃期材料需要量的制定

由于目前的水電建筑市場發(fā)育不完善，而工程的中標(biāo)價格卻是按市場的供求關(guān)系形成的，套用的又是舊的定額，盡管經(jīng)過十余年的不同程度的調(diào)整，但預(yù)算成本仍很難反映社會建筑業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理水平，所以根據(jù)技術(shù)組織措施計劃，制定降低成本計劃是十分必要的。由于材料費(fèi)屬于變動成本，所以在計劃成本的基礎(chǔ)上按不同工程量水平制定彈性成本也是比較容易的。

材料需要量是計劃期內(nèi)保證施工正常進(jìn)行所必須消耗的材料數(shù)量，它的計算公式為：

材料需要量＝計劃工作量＊計劃消耗

材料需要量確定的準(zhǔn)確與否，直接影響材料供應(yīng)計劃的質(zhì)量，必須做好各項基礎(chǔ)工作。

２、計劃期末材料儲備量的制定

由于材料供應(yīng)與需求之間存在著時空的差異，所以在客觀上形成了材料儲備。材料儲備并不是越多就越好，而是要有一個度，

代寫畢業(yè)論文即要制定材料儲備額，常用的是經(jīng)濟(jì)訂購批量法。

經(jīng)濟(jì)訂購批量是指某種材料的訂購費(fèi)用和保管費(fèi)用之和最小時的訂購批量。訂購費(fèi)是材料從訂貨到入庫過程中所需的各種費(fèi)用，它與材料訂購次數(shù)有關(guān)。保管費(fèi)用是材料儲備占用資金的利息，倉庫管理費(fèi)和材料儲備損耗等，它與平均庫存量有關(guān)。二者是此消彼長的矛盾關(guān)系，可以證明二者之和最低的訂購批量即為經(jīng)濟(jì)訂購批量。

二、材料采購成本的控制

材料采購成本包括買價、運(yùn)雜費(fèi)和采購保管費(fèi)，它是材料部門的可控成本，所以材料部門是材料采購成本的責(zé)任中心。目前建材市場行情看漲，除按合同應(yīng)向建設(shè)單位收取的那一部分材料價差外，其余的都要施工單位自行承擔(dān)，所以，加強(qiáng)材料采購過程的控制，是材料成本控制的重要環(huán)節(jié)，具體措施如下：

１、嚴(yán)格執(zhí)行材料采購計劃

因為材料采購計劃的制定具有科學(xué)性、它的執(zhí)行也就要具有嚴(yán)肅性，而不是隨心所欲。

２、在保證質(zhì)量的前提下，貨比三家，價格低者優(yōu)先

有些材料耗用的數(shù)量可能與材料質(zhì)量的優(yōu)劣成反向關(guān)系，即材料質(zhì)量好，耗用的數(shù)量少，材料質(zhì)量差，耗用的數(shù)量多，所以存在著一個優(yōu)選的過程，堅持企業(yè)招標(biāo)采購，不失為一個好辦法。

３、選擇合理的運(yùn)輸方式

在材料的供需中，常有這類問題：材料由若干供應(yīng)點向幾個工地供應(yīng)，各工地需要量一定，單位材料運(yùn)費(fèi)也一定，要在這一系列限制條件下，求得合理調(diào)配，使總運(yùn)費(fèi)最低。要通過運(yùn)籌學(xué)方法來求解，提供最優(yōu)決策。

４、健全和完善約束機(jī)制，整治材料采購中的損公肥私之風(fēng)氣

在信息不暢通的情況下，材料采購一般要靠道德約束，有的采購人員素質(zhì)差，責(zé)任心不強(qiáng)，以犧牲集體利益為代價，中飽私囊，而現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入信息時代，市場比較完善，從制度上可以解決這種現(xiàn)象。

５、采用ABC分類法對庫存材料進(jìn)行控制

ABC分類法是按成本比重高低將各成本項目分為ABC三類，對不同類別的成本采取不同控制方法。它可以突出重點，區(qū)別對待，做到主次分明，抓住成本控制的主要矛盾。

三、施工過程中材料成本的控制

施工過程中耗用材料數(shù)量的多少是影響材料成本的決定性因素，前已述及材料計劃單耗的制定，在制定內(nèi)部承包方案時，材料單價也需要重新修正，制定計劃價格，建立既有壓力又有動力的利益分配機(jī)制，盡力控制材料費(fèi)用，具體措施如下：

１、施工部門在簽發(fā)工程任務(wù)書的同時，簽發(fā)限額領(lǐng)料單一式二份，經(jīng)計劃部門簽證后，一份隨工程任務(wù)書下達(dá)到施工隊（廠、車間），一份交發(fā)料倉庫，作為領(lǐng)料和發(fā)料憑證。

２、由于工程變更、設(shè)計變更等原因，必須補(bǔ)辦相應(yīng)手續(xù)，才能領(lǐng)發(fā)材料；發(fā)生材料代用，也必須按規(guī)定程序報請批準(zhǔn)。

３、對周轉(zhuǎn)材料、低值易耗品要按規(guī)定建立實物帳卡，加強(qiáng)實物管理，按“誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則進(jìn)行攤銷；對零星材料，采取按金額控制的辦法；施工過程中發(fā)生的殘廢材料，應(yīng)回收入帳。

４、加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)督，嚴(yán)格成本考核，在實踐中檢驗計劃制定的偏差，以便更好地制定成本計劃，來指導(dǎo)施工生產(chǎn)。

四、材料費(fèi)用的考核與分析

1、材料費(fèi)用管理應(yīng)注意的問題

健全內(nèi)部控制制度，樹立管物就是管錢的觀念；嚴(yán)格按照會計核算制度規(guī)定進(jìn)行材料費(fèi)用核算，有的單位材料帳