你貸款買房了嗎？貸款買房很多學(xué)問！不看完買房肯定虧！！朋友，你貸款買房了嗎？你貸款買房時(shí)，是不是只看他們用計(jì)算器算，而一點(diǎn)沒關(guān)心你的貸款方式和還款方式？如果是，你就一定遭遇了售房者和銀行的忽悠，你將可能多付上萬(wàn)，甚至上十萬(wàn)的利息。不信你就看一看。貸款計(jì)算公式 ：貸款公式主要有兩種，它們分別叫做等額本息貸款計(jì)算公式和等額本金貸款計(jì)算公式。這兩個(gè)公式的最大不同：在于計(jì)算利息的方式不同。前者采用的是復(fù)合方式計(jì)算利息（即本金和利息都要產(chǎn)生利息），后者采用簡(jiǎn)單方式計(jì)算利息（即只有本金產(chǎn)生利息）。這樣，在其它貸款條件相同的情況下，等額本息貸款很明顯地要比等額本金貸款多出很多利息。另外，等額本息貸款計(jì)算出的每期還款金額都相等；而等額本金貸款計(jì)算出的每期還款金額則不同，從還款前期都后期，金額逐漸減少。1。等額本息貸款計(jì)算公式：每月還款金額（簡(jiǎn)稱每月本息）=月利率x［（1+月利率）人還款月數(shù)］貸款本金X ［（1+月利率）人還款月數(shù)］-12。等額本金貸款計(jì)算公式：每月還款金額（簡(jiǎn)稱每月本息）=（貸款本金/還款月數(shù)）+（本金-已歸還本金累計(jì)額）X每月利率后期，金額逐漸減少。等額本息貸款與等額本金貸款比較關(guān)鍵字：等額本息貸款,等額本金貸款,貸款比較,提前還款序國(guó)內(nèi)銀行最早推出的貸款方式是等額本息貸款。但在2003年6月份的時(shí)候，突然有媒體揭秘，說(shuō)銀行還有一種等額本金的貸款方式?jīng)]有告訴消費(fèi)者。并算了一筆帳，買一套房子貸款40萬(wàn)元30年，前者比后者要多出利息10萬(wàn)元之巨。消費(fèi)者一片抱怨。于是有媒體總結(jié)如下：銀行方在乎信貸額度還款方式不能挑售樓員關(guān)心提取傭金貸款銀行不能選開發(fā)商希望早收放貸按揭律師不算帳購(gòu)房者的利益誰(shuí)計(jì)較你的利益誰(shuí)知道等額本息貸款與等額本金貸款相比，在正常還款情況下，等額本金貸款的確能節(jié)省很多利息。但為什么在國(guó)外，采用等額本息貸款的借款人能比等額本金貸款節(jié)省更多的利息呢？當(dāng)您了解了貸款后，您會(huì)發(fā)現(xiàn)目前國(guó)內(nèi)有成千上萬(wàn)的借款人每年都無(wú)謂地多支付著成千上萬(wàn)的利息。下面，我來(lái)深入地分析這兩種貸款，從而可以得出一個(gè)結(jié)論，等額本息貸款通過(guò)調(diào)整還款方式，可以在節(jié)省利息和節(jié)省時(shí)間方面，比等額本金貸款更好。兩種貸款的利息計(jì)算方式下面我們先來(lái)分析一下這兩種貸款在傳統(tǒng)的還款方式下的區(qū)別。在計(jì)算利息方面，等額本息貸款為什么與等額本金貸款有那么大的差別？原因在于兩者計(jì)算利息的方式不同。等額本息貸款采用的是復(fù)合利率計(jì)算。在每期還款的結(jié)算時(shí)刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金（貸款余額）一起被計(jì)息，也就是說(shuō)未付的利息也要計(jì)息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國(guó)外，它是公認(rèn)的適合放貸人利益的貸款方式。等額本金貸款采用的是簡(jiǎn)單利率方式計(jì)算利息。在每期還款的結(jié)算時(shí)刻，它只對(duì)剩余的本金（貸款余額）計(jì)息，也就是說(shuō)未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計(jì)算，而只有本金才作利息計(jì)算。因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款周期越長(zhǎng)，等額本息貸款就要比等額本金貸款產(chǎn)生越多的利息。所以，如果借款人無(wú)法調(diào)整（或選擇）還款方式的話，貸款周期越長(zhǎng)的借款人，越應(yīng)該選擇等額本金貸款。兩種貸款的每期還款特點(diǎn)讓我們繼續(xù)分析這兩種貸款的區(qū)別。雖然等額本金貸款能節(jié)省很多利息，但等額本金貸款的“缺點(diǎn)”是它的每期還款金額都不同，而且是前期還款金額較重，后期還款金額較輕。這要求借款人的還款能力要適應(yīng)這種情況。而對(duì)于等額本息貸款來(lái)講卻沒有這樣的“缺點(diǎn)”，它的每期還款金額都相同。借款人可以比較容易地根據(jù)自己還款能力，制定貸款方案。但要注意的是，等額本金貸款的每期還款額雖然不等，但它的每期平均還款金額卻比等額本息貸款低很多。下面兩張截圖來(lái)自于"貸款分析師"軟件,展示了兩種貸款的每期還款特點(diǎn)。等額本息貸款還款表（部分）：每期還款額相同

#作廢日期H本金十利息利息本金貨款余額82DD6年（第q年）起贈(zèng)余額500,000.00101-013,124.262,662.50461.76499,528.24202-01気124,262,660,04464.22499,074.0203-013124.262,657.57466.69498,607.334□4-013124.262,655.08459.18498,138.156□5-012,124.26K2,652.59471.&7497,666.48606-013,124.26叭y2,650.07474.19497,192.29F07-01気124,26^647,55476.71496,715-5S08-013124.26^645.01479.25496,236.330□9-013124.2642.46481.80495,754.531010-013124.26sg.eg484.37495,270.1611-01巳124.260匚■二!7Q1494,782.21p12-01W124,26寺諏4屈E總LHU母朗.494,293.672皿了年（第2年）A：i'.H-ei-i -TH-版權(quán)：賃款分折網(wǎng)伽w.DKH一匚nJ等額本金貸款還款表（部分）：每期還款額不同#作廢日期i|本金+利息利息#作廢日期i|本金+利息利息本金貸款余額0 年（第1年）起始余顫：500.000.001□01-0114,051.392,662.501,388.89498,611.11□□□□□□□□□□□0122345678y111□2-OLi4,043.992,655.101,238.8903-01i4,036.602?647.711.3S8.8904-01i4,029,202,640.311^85,8905-01i4,021,812j632.921^88,89□6-OLi4,014.412,625.521,388.89□7-OLi4,007.02^2,618.131,388.8908-01i3,999.62\2,610.731.3S8.89□g-oii3,992.22^603.23ljass.eglO-OLi3.9S4.S32^95.941^50,09ll-OLi3,977,4312-OLi3,970.04497,222.22495?833.22494,444,4449^055,55491,666.66490,277.77488,888.88487399.994S6J11.10484J22.21483,333.3220師年［第2年） 1~~版權(quán)：貸款分析網(wǎng)如亦.DKFX,“下面的分析，將能夠進(jìn)一步揭示出貸款的奧妙。兩種還款的比較前面介紹了兩種貸款方式各自的特點(diǎn)，我用表格歸納如下。等額本息貸款等額本金貸款計(jì)息方式簡(jiǎn)單利率計(jì)息復(fù)合利率計(jì)息每期還款本息等額不等額（前期重，后期輕）每期還款本金前期輕，后期重等額每期還款利息前期重，后期輕前期重，后期輕利息飆升速度加速度勻速度國(guó)內(nèi)流行度主流弱流⑺

國(guó)際流行度主流弱弱流操作靈活程度強(qiáng)弱計(jì)算難度高難較難評(píng)價(jià)可以造出最好的還款方案，也可以造出最糟糕的方案。選它沒錯(cuò)，但可能不會(huì)是最好注意上表中，等額本息貸款的流行度和操作靈活度都超過(guò)了等額本金貸款。由于等額本息貸款占有主導(dǎo)地位，所以許多數(shù)學(xué)家對(duì)其進(jìn)行了深入的研究，并發(fā)現(xiàn)等額本息貸款中，除了利率以外，還款方式和貸款周期對(duì)利息的影響也非常大。超越等額本金貸款之一：雙周加速還款歸功于計(jì)算機(jī)的普及以及軟件工程師的努力，現(xiàn)在的老百姓可以象貸款精算師一樣，輕易地掌握貸款的各種計(jì)算方法，細(xì)致地對(duì)貸款方案作分析比較，深入地了解貸款方法的多樣性。這使得借款人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況，靈活地采用一些還款方式，來(lái)減少利息、縮短貸款期限，減輕貸款利率變化所帶來(lái)的壓力。等額本息貸款中的雙周加速還款就能用來(lái)減少利息、縮短貸款期限，達(dá)到與等額本金貸款相同的效力。下面我用一個(gè)簡(jiǎn)單例子來(lái)說(shuō)明。假設(shè)您貸款30年50萬(wàn)元，分別采用等額本息貸款的標(biāo)準(zhǔn)月還款、等額本息貸款的雙周加速還款、等額本金貸款三種方式計(jì)算。貸款年利率為6.39%。下面我用貸款分析師軟件（個(gè)人版）的二張截圖來(lái)說(shuō)明它們的差別。等額本息貸款截圖：標(biāo)準(zhǔn)的月還款（用等額本息貸款計(jì)算器計(jì)算）等額本息還款-選揮要計(jì)算的頂目一|還款頻率:貸款本工:毎期本息合計(jì):名義貸款利率:（％）丈額尾付金額:每月一汝 T500.000.00 二|30年 d-選揮要計(jì)算的頂目一|還款頻率:貸款本工:毎期本息合計(jì):名義貸款利率:（％）丈額尾付金額:每月一汝 T500.000.00 二|30年 d5.39年利率 y|□. V|3j124.26賃款期限（期數(shù)）:利息累計(jì)；冋換5 還款額含計(jì)：匕12屯了326 還款期數(shù)告計(jì)：放利息/本金（%｝；124,95%每期利率〔％）:0》亦％ 年雜費(fèi)利率APR（%）：匡羽口％ 「第ri期還款信息——第門期：|i~~還款利息；2,662,5還款本金：461.76第1豎芒白丄|■"!TL|/|LjU版權(quán)：貨款分析網(wǎng)（www.DKFU.cn）等額本金貸款截圖（用等額本金貸款計(jì)算器計(jì)算）等額本金還戟「選擇要計(jì)算的項(xiàng)目一|O貸載金輙（本金）O還款期數(shù)O貸款利率⑥累計(jì)付息合計(jì)每期本圭：13田.旳 還款諏合計(jì)：等額本金貸款截圖（用等額本金貸款計(jì)算器計(jì)算）等額本金還戟「選擇要計(jì)算的項(xiàng)目一|O貸載金輙（本金）O還款期數(shù)O貸款利率⑥累計(jì)付息合計(jì)每期本圭：13田.旳 還款諏合計(jì)：gM曲1吊 還款期數(shù)合計(jì)；知利息/本金（%）：無(wú)衛(wèi)% 每期利率（%）:115坨5%「第n期還款信息 第門期：|] |還款利息：2,662.5還款本金：1?388.89/T]=噌++nr"~if\'?Id|—11—=i—11—i版權(quán)：貸款分析岡如ww.DKFK.ctl）?等額本息貸款截圖：雙周加速還款（用等額本息貸款計(jì)算器計(jì)算）等額本息還款-選揮要計(jì)算的項(xiàng)目——。貨款金額（本金）@還款期數(shù)O貸款利率O大額屋付金額O毎期本息合計(jì)HE'lSSS'iS還款額骨計(jì)：船2巨7』77 還款期數(shù)合計(jì)：迦利息/本金（％）；9&月2% 每期利率（％■）:0衛(wèi)￡花92和了旳冇1%「第n期還款信息——

第門期：|1還款利息：1,228.85還款本金：333.28年雜費(fèi)利率APR（%）：「第n期還款信息——

第門期：|1還款利息：1,228.85還款本金：333.28年雜費(fèi)利率APR（%）：8珈％ 1版權(quán)：貨款分析網(wǎng)(www.DKFK.cn)雙周加速還款與等額本金貸款的對(duì)比

根據(jù)上面三張截圖制作出下表，以便各位比較。等額本息貸款之標(biāo)準(zhǔn)月還款（參照）等額本金貸款等額本息貸款之雙周加速還款原始本金50萬(wàn)50萬(wàn)50萬(wàn)貸款年利率6.39%6.39%6.39%貸款周期30年30年24年1個(gè)月支付頻率每月支付一次每月支付一次每?jī)芍苤Ц兑淮蚊吭轮Ц督痤~￥3,124.26（月）￥2,723.84（月平均值）￥3,124.26（4周）利息累計(jì)￥624,733.6￥480,581.25￥483,100.27還款期數(shù)360期360期629期節(jié)省利息——￥144,152.35￥141,633.33節(jié)省天數(shù)——0天2,135天每年需多還款---每年還款不等￥3,124.26貸款成本率124.95%96.125%96.62%以等額本息貸款的標(biāo)準(zhǔn)月還款為參照，從上表中可以看出，等額本息貸款中的雙周加速還款方式像等額本金貸款一樣，也能大量的節(jié)省利息。雙周加速還款雖然比等額本金貸款多付2500元的利息，但貸款周期卻比等額本金貸款縮短了將近6年。等額本息貸款中的雙周加速還款看起來(lái)還不錯(cuò)，但在美國(guó)，選擇它的借款人只是非常小的一部份人，大部分借款人選擇的是等額本息貸款中的額外還款方法。它比雙周還款方法操作起來(lái)更方便、更靈活、更省錢。超越等額本金貸款之二：額外還款在等額本息貸款中，采用部分提前還款，是節(jié)省貸款利息和縮短貸款時(shí)間的基本方法，也是最有效的方法。它主要有兩種方式，一是上面介紹的加速還款，另一種是這里介紹的額外還款。而額外還款則更簡(jiǎn)單、靈活，在國(guó)外，它是借款人的主要還款方式。最典型的方法就是在每年的最后一期還款中，多付上一筆同樣金額的還款。因?yàn)檫@種方法比較靈活，所以，如果借款人為了達(dá)到自己的財(cái)務(wù)目標(biāo)，就需要經(jīng)過(guò)幾次試算來(lái)決定自己的額外還款時(shí)間、頻率和金額。在這里，為了說(shuō)明這種還款方法可以比等額本金貸款節(jié)省更多的利息，假設(shè)借款人有這樣一筆貸款，30年貸款周期50萬(wàn)元，每月還款一次，貸款年利率為6.12%，經(jīng)過(guò)幾次試算后發(fā)現(xiàn)，在正常還款表的每年最后一期還款中，多付上一筆3,360元的還款，則貸款合計(jì)利息就剛好開始少于等額本金貸款的合計(jì)利息。等額本息貸款之額外還款表（部分）

#作庫(kù) 日期本金+利息利息本金貸款余額|20哺年（第1年）起始余顫：500.000.00101-013,036.4斗2,550.00486.44499,513.56202-012,026.442,547.52488.92499,024.643 □03-012?036.442?545.03491.41498?532.224n4.niq.nqfi.44已54252493.92498^39.215在坯菽表的毎年攝后-期述蕊中，寥付上一筆3「3甜元的還款-則等孤2,540.00496.44497,542,8762,537.47498.97497,043.901~息訣?.的利息?忒？F 于等ti??玉*jK2,534.92501.52496,542.38F旦畝比|利忌口 \2,532.37504.07496,038.319□9-01 \\3?036.442?529.80506.64495?531.671010-01\\^□36.44^527.21509.2249^022.441111-01\\、3,036,442,524.61511.S3491510,611212-01\\3,036.4斗2,522.00514.44493,996.17提貳12-01\3,360.003,360.00490,636.1720町年（第2te13□1-01\^□26.44^502.24534.20490401.971402-01\3,036,442,499.52536.92455,565,051503-01 \^□36,4斗2j496.78539.S648%025,391604-01 \3,036.4斗2,494.03542.41488,482.981705-01 \3,036.442,491.26545.18487,937.801806-01\ 3,026.442,488.48547.96487,389.841907-01\3?036.442?485.69550.75486?839.092008-01\3,036,442,402.00553.56406,285,532109-01\3^36,4斗2^80.06556.38485729,152210-01\3,036.442,477.22559.22485,169.932311-01^□36.442,474.37562.07481607.862412-01^□36.442,471.50564.94481042.92提貳12-013?360.003?360.00480?682.922DD8年（第了年）25U□1-013,036.442,451.48 584.96480,097.9626□02-013,036.4斗2,448.50 587.94479,510.0227TT03-013,036.44版權(quán)：貨款分析網(wǎng)念|VW.DUa.CTl)額外還款與等額本金貸款之比較上圖是兩種貸款的比較，顯示了等額本息貸款加額外還款可以比等額本金貸款節(jié)省更多的利息。我們可以用3,360元額外還款作為一個(gè)閥值來(lái)調(diào)整節(jié)省利息的多少：比該閥值越大，則比等額本金貸款節(jié)省的利息越多；比該閥值越小，則比等額本金貸款節(jié)省的利息越少；當(dāng)?shù)扔谠撻y值時(shí)，則比等額本金貸款節(jié)省利息151.46元，節(jié)省貸款時(shí)間5年10個(gè)月（2129天）。所以如果借款人選擇了等額本息貸款，一定要考慮相應(yīng)的額外還款或加速還款。?綜合對(duì)比將上面的計(jì)算結(jié)果用下表綜合地進(jìn)行比較，以便更全面地了等額本息貸款和等額本金貸款的差別。等額本金貸款等額本息貸款+額外還款原始本金50萬(wàn)50萬(wàn)貸款年利率6.12%6.12%貸款周期30年24年2個(gè)月支付頻率每月支付一次每月支付一次每月支付金額￥2,667.43（月平均值）￥3,036.44利息累計(jì)￥460,275.00￥460,123.54還款期數(shù)360