X廣場《物業(yè)管理方案》編制說明某廣場《物業(yè)管理方案》編制說明

本物業(yè)管理工程為**市**廣場管理工程，我公司在取到招標(biāo)文件后，針對本廣場是**市的主要景點(diǎn)和重點(diǎn)形象之一，對招標(biāo)文件內(nèi)容進(jìn)行了認(rèn)真詳細(xì)地分析研究，并根據(jù)我公司物業(yè)管理成功經(jīng)驗(yàn)，我們堅(jiān)信我們將確保管理目標(biāo)符合城市文明創(chuàng)建的要求，做到環(huán)境文明、衛(wèi)生整潔，所有設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)正常，良好率100%。

為此，我們在編制物業(yè)管理方案過程中，從"保安-保潔-燈光、音響、水系、噴泉-綠化管理-廣場的所有設(shè)施管理措施-安全措施-管理制度"等方面進(jìn)行詳細(xì)的闡述，制定了一系列科學(xué)合理的組織管理和技術(shù)措施。其中在人員部署章節(jié)內(nèi)，我們重點(diǎn)對組織機(jī)構(gòu)的建立、勞動及機(jī)械設(shè)備的配備的組織等方面進(jìn)行計劃安排；主要工程管理方案中，我們側(cè)重介紹了影響到設(shè)備和設(shè)施使用壽命的關(guān)鍵維護(hù)、保養(yǎng)管理方法；在管理質(zhì)量保證措施節(jié)內(nèi)，我們明確了管理質(zhì)量目標(biāo)，圍繞管理質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)從管理質(zhì)量保證體系、管理組織措施、監(jiān)督制度等方面進(jìn)行闡述；我們主要從勞動力、使用機(jī)具、資金使用等方面進(jìn)行安排；在安全操作規(guī)范等方面進(jìn)行了布置；在文明管理及環(huán)境保護(hù)措施一章內(nèi)，我們要從管理人員職責(zé)等方面進(jìn)行闡述，并按標(biāo)準(zhǔn)化工地要求，提出一系列平面管理措施。

篇2：荔園住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

荔園住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

第一章物業(yè)管理目的

l、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強(qiáng)對**園小區(qū)整體物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)和對使用人的管理和服務(wù)，以防止使用不當(dāng)，損壞物業(yè)。

2、創(chuàng)造良好環(huán)境，統(tǒng)籌安排**園小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對業(yè)主進(jìn)行依法管理約束，共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境。

3、維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。為了能使業(yè)主的物業(yè)滿足其居住、保值、增值、享受良好服務(wù)等目的，加強(qiáng)對業(yè)主、住戶的行業(yè)管理、服務(wù)，以達(dá)到維護(hù)全體業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主。

4、加強(qiáng)對小區(qū)實(shí)施社會化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高開發(fā)商及本物業(yè)公司的社會聲譽(yù)。

5、以良好的售后服務(wù)建立**園品牌形象，以高附加值回饋業(yè)主及開發(fā)商，使物業(yè)開發(fā)、管理處于良性循環(huán)。

第二章物業(yè)管理原則

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及有關(guān)規(guī)定，本著"以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余"和"精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)"的管理原則，執(zhí)行公司為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境的質(zhì)量方針，實(shí)行"管、養(yǎng)、修、服務(wù)"為一體的綜合管理。

第三章物業(yè)管理方式

成立**園項(xiàng)目管理處，全權(quán)負(fù)責(zé)**園小區(qū)項(xiàng)目管理，制訂年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)小社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。

第四章物業(yè)管理內(nèi)容

l、房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部分、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。(建筑保質(zhì)／保修期之外)

2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。(設(shè)施設(shè)備保修期之外)

3、規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、棚等)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

4、項(xiàng)目配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5、公共環(huán)境的衛(wèi)生清潔。

6、車輛行駛和停泊管理。

7、配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓膊块T進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等秩序維護(hù)工作(不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任)。

8、項(xiàng)目物業(yè)管理收支和財務(wù)管理。

9、建議發(fā)展商和業(yè)主選擇、購買保險。

10、接待、處理有關(guān)物業(yè)管理方面的投訴、意見和建議。

11、溝通、調(diào)處與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門和其他相關(guān)單位的工作關(guān)系。

12、開展社區(qū)文化活動，建設(shè)社區(qū)精神文明。

13、建立、管理物業(yè)及業(yè)主檔案(包括建筑與工程檔案、裝修檔案、維修檔案和管理資料等)。

第五章物業(yè)管理總體目標(biāo)和分項(xiàng)目標(biāo)

一、總體目標(biāo)

在管理合同期內(nèi)將小區(qū)管理成"安全、文明、優(yōu)美、舒適"的高檔人文住宅區(qū)。

二、分項(xiàng)指標(biāo)

l、房屋及公共配套設(shè)施完好率98％以上。

2、住宅區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化達(dá)標(biāo)率95％。

3、房屋零修、急修及時率99％以上。

4、違章發(fā)生率1％以下，處理率100％。

5、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100％

6、業(yè)主對物業(yè)管理滿意率90％以上，投訴處理率100％。

第六章實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理目標(biāo)的措施

一、管理體制和人員配備

1、管理架構(gòu)

我公司擬設(shè)**園物業(yè)管理處作為公司的外派機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)南湖佳園小區(qū)項(xiàng)目的日常管理動作，統(tǒng)管整個小區(qū)的內(nèi)外事務(wù)。公司與管理處每年簽訂管理目標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任合同，管理處按綜合一體化管理七大服務(wù)項(xiàng)目即：房屋管理、秩序維護(hù)、車輛管理、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、維修、社區(qū)文化服務(wù)，設(shè)立物業(yè)部、維修部、秩序維護(hù)部、保潔綠化部。

2、管理處職責(zé)

1)．負(fù)責(zé)對**園實(shí)施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司物業(yè)部的指導(dǎo)和監(jiān)

督。

2)按公司標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理。

3)完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

4)合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。

5)定期對房屋、公共配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。

6)負(fù)責(zé)業(yè)主住宅或商鋪的裝修審批、協(xié)調(diào)違章處理和落實(shí)投訴處理。

7)負(fù)責(zé)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。

8)負(fù)責(zé)擬定小區(qū)月工作計劃。

9)負(fù)責(zé)周檢工作，并做好記錄，接受開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)公司和本公司物業(yè)部、業(yè)主(住戶)和業(yè)主管委會的監(jiān)督檢查。

10)負(fù)責(zé)南湖佳園的安全、防火工作。

11)協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效開展工作。

二、移交接管

1、移交接管前的準(zhǔn)備工作

1)成立**園管理處。提前介入管理，擬派管理處主任、管理昂和機(jī)電管理人員到位，其他管理人零分步到崗，落實(shí)管理用房和員工佰舍，做好各項(xiàng)籌備工作。

2)成立驗(yàn)收小組。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，了解住宅區(qū)設(shè)備設(shè)施、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向及存在問題；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決。

A、移交接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計表：

B、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表：

c、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計表：

D、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計表。

2、**園資料的移交接管

1)接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交的資料

A、產(chǎn)權(quán)資料項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單；

B、市府驗(yàn)收合格資料市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；市建筑消防驗(yàn)收合格證；市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書；用電許可證；供用電協(xié)議書；電視共用天線合格證。

C、工程技術(shù)資料

竣工圖----包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報告；工程合同及開、竣工報告；圖紙會審記錄；工程設(shè)計變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀察記錄；竣工驗(yàn)收證明書；水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；砂漿、混凝土塊試壓報告；供水試壓報告。

3、**園接管驗(yàn)收程序

1)開發(fā)公司通知本公司接管驗(yàn)收；

2)本公司驗(yàn)收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函；

3)本公司驗(yàn)收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收；

4)對竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時間復(fù)核；

5)對住宅室內(nèi)物件無明顯不全，符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要示的房屋，由管理處接收鎖匙，承擔(dān)保管責(zé)任；

6)業(yè)主(住戶)入住時，由管理員陪同對室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報告開發(fā)公司，并要求施工隊(duì)在限期內(nèi)逐項(xiàng)返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)；

7)在保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主(住戶)或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時，報告開發(fā)公司查驗(yàn)證實(shí)后，大中修由開發(fā)公司責(zé)令施工隊(duì)更換或返修，小修、急修可委托本公司維修。

4、房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)

1)驗(yàn)收項(xiàng)目

A、梁、柱、板主體；B、項(xiàng)棚；c、墻面；D、地(樓)面；E、廳房；F、樓梯、扶手；G、插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座)；H、接線盒；I、開關(guān)；J、照明燈具；K、供水系統(tǒng)；L、排污管道；M、地漏；N、衛(wèi)生潔具；0、防盜網(wǎng)(窗)：P、室內(nèi)配電箱；Q、水表、電表和液化氣表。

2)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

住戶及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等，參照建設(shè)部ZBP3000l～90標(biāo)準(zhǔn)和國家1997年7月頒布的《房屋按管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到業(yè)主(住戶)的合理要求。

5、**園公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)

1)驗(yàn)收項(xiàng)目：**園住宅區(qū)的公共場所、娛樂活動設(shè)施及其水電等

A、基礎(chǔ)設(shè)施；

B、天面；

c、公用天線；

D、消防設(shè)施(消防栓、消防箱)；

E、小區(qū)路燈；

F、綠化；

G、小區(qū)道路；

H、垃圾箱(池)；

I、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站;

J、崗?fù)ぃ?/p>

K、車庫；

L、沙井和化糞池：

M、明暗溝；

N、擋土墻、坡；

0、踏步：

P、臺階：

Q、水池、水箱：

R、信箱；

6、工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定

1)工程完善

在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。

2)工程遺留問題

在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過程中，存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計無法達(dá)到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷等方面內(nèi)容。

3)處理措施

A、物業(yè)管理公司對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調(diào)工作；

B、對發(fā)現(xiàn)的遺留問題及時向物業(yè)管理部匯報；

c、限制噪音施工時間，確保業(yè)主(住戶)休息；

D、給進(jìn)場施工隊(duì)人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確

保安全。

E、增強(qiáng)秩序維護(hù)力量，監(jiān)督施工隊(duì)的人員管理：

F、施工隊(duì)離場前，必須到管理公司申請"放行條"，經(jīng)主管管理員以上人員檢查無誤，簽名后施工隊(duì)方可撤離小區(qū)。

7、業(yè)主(住戶)入住前籌備工作

1)編制入住工作方案

管理處正式成立后，管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)公司策劃部編寫的《**園物業(yè)管理方案》編寫入住工作方案，入住工作方案的內(nèi)容包括以下部分：

A、核實(shí)《**園物業(yè)管理方案》中擬定的各類人員配備情況；

B、根據(jù)**園的實(shí)際情況和《**園物業(yè)管理方案》中對住宅管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，擬定**園入住后在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾收集等方面的配套改進(jìn)意見或裝修

C、擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案：

D、擬定物品采購計劃；

E、制定入主流程。

2）準(zhǔn)備入住資料

A、根據(jù)公司手冊和**園實(shí)際情況編寫和印刷《住戶手冊》、《業(yè)主臨時公約》、《防火公約》；

B、印刷公布市政府頒布的《沈陽市相關(guān)管理規(guī)定》。

8、業(yè)主入住管理

入住流程圖：驗(yàn)證發(fā)放資料交費(fèi)鎖匙發(fā)放驗(yàn)房

1)驗(yàn)證

A、開發(fā)公司發(fā)出的入住通知單原件、購房或租賃合同復(fù)印件一份；

B、業(yè)主及家庭成員(或同住人)身份證復(fù)印件一份；

C、業(yè)主及家庭成員(或同住人)一寸照片一張。

2)資料發(fā)放與保管

A、發(fā)給業(yè)主保存的資料：

住戶手冊；

業(yè)主臨時公約：

住宅區(qū)室內(nèi)裝修管理規(guī)定；

防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定；

收費(fèi)項(xiàng)目一覽表：

B、發(fā)給業(yè)主填寫并需回收的資料

業(yè)主臨時公約：經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后，業(yè)主和管理處雙方各保留一份；

業(yè)主家庭情況登記表：

裝修申請表：住房申請裝修時填寫，原件留管理處存檔。

C、管理處按業(yè)主(住戶)的棟號和房號進(jìn)行檔編號，檔案中包括：

入住驗(yàn)房表：

業(yè)主家庭情況登記表：

裝修申請表。

3)交費(fèi)

A、按入住通知單發(fā)出的日期為準(zhǔn)收費(fèi)；

B、搬遷押金

辦理入住手續(xù)時交納；

住戶搬遷完畢，憑搬遷押金收據(jù)辦理退款手續(xù)；

C、水電押金

辦理入住時交納；

在供電局和自來水公司辦理接管托收后，住戶憑押金收據(jù)辦理退款手續(xù)。

4)鎖匙發(fā)放

5)驗(yàn)房：按本公司《房屋保修工作程序規(guī)定執(zhí)行》

三、日常管理運(yùn)作

1．裝修管理

1)對業(yè)主提出的二次裝修進(jìn)行程序化的管理；首先對業(yè)主提出的裝修申請時進(jìn)行審批，對施工人員辦理相關(guān)出入證件，在小區(qū)的進(jìn)出和施工作業(yè)時間內(nèi)，便于管理。

2)對房屋結(jié)構(gòu)的管理

A、不得改運(yùn)承重墻、梁、柱、包括鑿、打、挖等。

B、不得在地面開槽。

C、不得在窗臺和地面鑿打或釘入大號螺絲，以免滲水。

D、不得擅自改變房屋的使用用途。

E、面要拆墻應(yīng)嚴(yán)格按照裝修審批表申報的項(xiàng)目進(jìn)行。

3)施工時間：每日上午8時至12時，下午2時至7時

4)裝修期間，施工單位應(yīng)配備手提式滅火器。

2、秩序維護(hù)。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則，確保南湖佳園隨時處于安全狀態(tài)。

1)加強(qiáng)制度落實(shí)。

A、加強(qiáng)崗位。擬設(shè)固定崗、流動哨和巡邏隊(duì)，主要出入口24小時全方位檢查，明確責(zé)任區(qū)，劃分責(zé)任人。

B、堅(jiān)持查崗制度。管理處主任不定期查崗，并根據(jù)查崗情況給予通報，漏崗、偷懶者按公司規(guī)定處罰。

C、加強(qiáng)住宅區(qū)內(nèi)流動人員及外來人員管理和防范，建立流動人員檔案，并定期核查。

D、落實(shí)安全責(zé)任制，明確責(zé)任人。公司與管理處、管理處與秩序維護(hù)隊(duì)長簽訂秩序維護(hù)目標(biāo)管理責(zé)任書，明確責(zé)任和工作標(biāo)準(zhǔn)，并分級跟蹤驗(yàn)證、考評。同時，各級領(lǐng)導(dǎo)又是防火責(zé)任人，全體護(hù)衛(wèi)員、車輛管理員都是義務(wù)消防員和應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員。

3、清潔衛(wèi)生。

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：

A、地面無雜物垃圾、道路無泥沙、無雜草、無積水、樓梯口無雜物、蜘蛛網(wǎng)。地面每天清掃兩遍。

B、所有公共場所無雜物垃圾。每日清掃一次。

C、樓道保潔無雜物、無亂張貼、無亂堆放、扶手無塵。每天擦試一次，每周拖洗一次。

D、單元門前垃圾桶干凈、整潔、無味、無污跡。每天清理一次。

4、綠化管理

1)綠化人員對草坪內(nèi)雜草每半月清除一次

2)草坪根據(jù)氣候、旱情酌情澆水次數(shù)。

3)每日檢查蟲害情況，發(fā)現(xiàn)蟲害及時進(jìn)行消殺治療。

4)每月對草坪進(jìn)行一次修剪。

5)每季度對草坪進(jìn)行一次施肥。

6)對枯死、病死的草坪及時補(bǔ)種。

7)每日填寫綠化巡查記錄。

5、社區(qū)文化

我公司關(guān)于社區(qū)文化建設(shè)的理念。

對所服務(wù)社區(qū)全年度的文化、體育活動進(jìn)行統(tǒng)籌制定。并由專門物業(yè)管理人員推動執(zhí)行，努力營造關(guān)愛、親合、健康、環(huán)保等的高尚社區(qū)文化，創(chuàng)造文明的社區(qū)生活方式。

通過社區(qū)活動，使住戶對社區(qū)公約的遵守成為自覺的行為。

通過社區(qū)活動，增進(jìn)鄰里感情、建立友善、親和、包容的鄰里關(guān)系。

通過社區(qū)活動，增強(qiáng)住戶的健康意識和自覺運(yùn)動；

通過社區(qū)活動，宣傳新的社區(qū)消費(fèi)意識，實(shí)現(xiàn)新的

生活方式。

第四部分物業(yè)管理費(fèi)用測算

一、管理費(fèi)用

1、人員編制和工資標(biāo)準(zhǔn)

部門職務(wù)人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)合計

綜合管理部項(xiàng)目經(jīng)理13,0003,000

管理員11，5001，500

財務(wù)部出納11,20**,200

工程部維修工41,20**，800

綠化保潔部綠化保潔員56503,250

維護(hù)部隊(duì)長1900900

維護(hù)員97506,750

合計2221,400

2、保險費(fèi)：社會保險總計為工資總額的32．1％，其中：養(yǎng)老保險19

％；失業(yè)保險2％；工傷保險0．5％；醫(yī)保8％，工會經(jīng)費(fèi)2％；生育險O．6％

21,400元／月×32．1％=6,869.4元／月

3、福利費(fèi)：21,400元／月×14％=2,996元／月

4、辦公費(fèi)用

序號項(xiàng)目常年（元）

1管理人員服裝費(fèi)用（300元/人×3人）÷3年300

2維修、保潔人員工作服（400元/人.套×2套×9人）÷3年2,400

3保安制服（800元/套.人×10人）÷3年2,667

4辦公用品、電話費(fèi)、水電費(fèi)（150元/月×12月）1,800

5節(jié)日裝飾費(fèi)2000

6經(jīng)理手機(jī)補(bǔ)貼150元/月×12月1800

7社區(qū)文化活動費(fèi)（每年開展四次社區(qū)文化活動）1200

8合計12,167

1013.9元/月

二、消防設(shè)備(滅火器)：

1,000元／年÷12月=83元／月

三、化糞池清掏費(fèi)：O.1元／㎡×54，486.79㎡÷12月=454.06元／月

四、能源消耗費(fèi)：2200.33元/月

1、電費(fèi)：1200.33元/月

1）路燈及草坪燈：4千瓦×5小時/天×30天×0.79元/千瓦=474元/月

2）物業(yè)用房照明：0.16千瓦×8小時/天×30天×0.79元／千瓦=30.34元/月

3）監(jiān)控：1.2千瓦×24小時/天×30天×0.79元/千瓦=682.56元/月

4）消防泵:30千瓦×2小時/年×0.79元/千瓦÷12月=3.95元/月

5)風(fēng)機(jī)正常檢查電費(fèi):6千瓦×2小時/月×0.79元/千瓦=9.48元/月

2、水費(fèi)

綠化保潔：1000元／月

五、低值易耗品攤銷

名稱單位數(shù)量單價（元）金額（元）

辦公用品

飲水機(jī)只2300600

電話部3150450

標(biāo)識套若干-200

工程用品

1.5米鋁合金梯只2300600

萬用表（帶電流表）只1150150

應(yīng)急水泵只1400400

50米卷筒式線板副1400400

便攜式工具箱只5100500

應(yīng)急燈只2100200

沖擊鉆只1800800

電錘只1120**200

熔接器只1300300

3米鋁合金梯子只1500500

管鉗套1300300

管道疏通機(jī)部110001000

其他工具-若干-500

保潔用品

垃圾車輛1950950

其他用品-若干-300

保安用品

對講機(jī)只8150012000

橡膠警棍根530150

應(yīng)急燈只2100200

小件易耗品-若干-200

合計21900

年攤銷（低值品按3年攤銷）7300

7300/12=608.33元/月

六、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用

序號項(xiàng)目數(shù)量支出（元）

1辦公家具若干5000

2電腦210000

3打印機(jī)1600

4檔案柜5×5002500

5合計-18100

年折舊（按5年期限，殘值10%）3258

271.5元/月

七、公共設(shè)施施設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi):1600元/月

八、不可預(yù)見費(fèi):1500元/月

一至六合計：38，996.52元／月

八、稅金：38，996.52元／月×5.55％=2，164.31元／月

九、利潤：38，996.52元／月×5％=1，949.83元／月

費(fèi)用總合計43，110.66元／月,住宅建筑面積44，692.68平方米，折算到每月每平方米建筑面積為0.96元。

電梯部分：

電梯費(fèi)用收入：12元/人/月×342戶×3人/戶=12，312元/月

電梯費(fèi)用支出：14,058.8元/月

1.電梯年檢維保費(fèi)：15000元/年.部×7部÷12月=8,750元/月

2.電梯電費(fèi)：56千瓦×4小時/天×30天×0.79元/千瓦=5,308.8元/月

電梯費(fèi)用差額：12，312元/月-14,058.8元/月=-1,746.8元/月

電梯費(fèi)用不足部分由鐵路局補(bǔ)貼，以確保電梯正常運(yùn)行。

篇3：X商業(yè)廣場前期物業(yè)管理方案

某商業(yè)廣場前期物業(yè)管理方案

第一節(jié)前期物業(yè)管理工作的意義

由于在建筑設(shè)計時對于物業(yè)的使用功能和后期管理很難全面預(yù)測，設(shè)計時會有不周之處；在施工階段會存在一些質(zhì)量問題，對后期管理會造成隱患，這些問題往往是發(fā)展商和監(jiān)理公司容易忽視的。由于物業(yè)管理公司長年從事物業(yè)管理與服務(wù)，因此在這些方面具有較豐富的經(jīng)驗(yàn)，可以提出一些好的建議從而使該物業(yè)建設(shè)得更加完美。

在當(dāng)今的房地產(chǎn)市場中，很少有物業(yè)建成再銷售的情況，在房屋銷售階段、購房者們對于工程進(jìn)度、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容將非常關(guān)心，常要銷售部門作大量的解釋工作。如果銷售人員對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和規(guī)范了解不夠，如果物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算不準(zhǔn)確，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)有問題，將給樓宇銷售造成很*煩。物業(yè)公司籌備人員可以按政府文件和物業(yè)情況準(zhǔn)確進(jìn)行測算，給予業(yè)戶明白準(zhǔn)確的答復(fù)，同時也可使業(yè)戶們對于物業(yè)管理有一個初步的了解，從而促進(jìn)樓宇的銷售工作。

物業(yè)管理籌備處在前期管理中根據(jù)政府文件和物業(yè)情況編寫有關(guān)法律文件如《**廣場房屋使用管理維修公約書》、《**廣場前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《**廣場物業(yè)管理服務(wù)手冊》以及有關(guān)的協(xié)議書、操作文件等，為業(yè)主入住做好充分的準(zhǔn)備。

第二節(jié)前期物業(yè)管理工作內(nèi)容

1、按物業(yè)管理和業(yè)戶的要求重新審核設(shè)計方案，對于使用和服務(wù)功能方面的不足提出修改意見，適時進(jìn)行增補(bǔ)或修改，在不增加或少增加投資的前提下使物業(yè)建設(shè)得盡可能完美。

2、對建筑、裝修施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)理，避免施工中留下隱患。監(jiān)理單位主要是對工程驗(yàn)收負(fù)責(zé)，而物業(yè)管理籌備處要對使用過程中的長期質(zhì)量負(fù)責(zé)。

3、物業(yè)管理籌備處將對物業(yè)運(yùn)行成本進(jìn)行精確測算，提出物業(yè)管理費(fèi)及其它收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、編制法律文本、各種協(xié)議文本、各種管理規(guī)程和規(guī)章制度及其工作表格，為后期管理做好準(zhǔn)備。這些文件的提供使業(yè)戶對于物業(yè)管理和服務(wù)有一個較為清晰的認(rèn)識。

4、配合發(fā)展商做好業(yè)戶的宣傳解釋工作，盡可能化解一些由于工程延期、承諾不合適所造成的誤解，同時解答一些物業(yè)管理服務(wù)政策性問題，對于推動樓宇銷售、親善與業(yè)戶的關(guān)系都有積極意義。

5、在施工尚未結(jié)束而有些業(yè)戶要入住的情況下需要對裝修施工進(jìn)行管理，這正是我籌備處職責(zé)范圍之內(nèi)的工作。由于施工條件限制、施工隊(duì)伍的不規(guī)范，裝修階段非常混亂，管理難度很大，如無有效管理將造成成品損壞、業(yè)戶不滿甚至造成事故。

6、現(xiàn)場秩序維護(hù)和物業(yè)成品保護(hù)。我司籌備處進(jìn)駐后，將安排固定崗、流動崗經(jīng)常巡視；對樓道和房間鑰匙統(tǒng)一管理、外來人員盤查、治安消防隱患的檢查與消除等，從而保證物業(yè)的絕對安全。

7、周邊社會關(guān)系的建立。我司籌備處的早期進(jìn)駐將提前與公安、市容環(huán)衛(wèi)、供電、供水、街道等管理部門和單位建立聯(lián)系，求得其支持與幫助，聯(lián)合進(jìn)行小區(qū)服務(wù)設(shè)計，有利于良好社區(qū)環(huán)境的營造。

第三節(jié)前期物業(yè)管理工作的組織

1、在開發(fā)商與我司簽訂《物業(yè)管理委托合同》之后，雙方應(yīng)就前期物業(yè)管理工作協(xié)商并簽訂協(xié)議，明確職責(zé)、酬金以及具體計劃安排。

2、組建物業(yè)管理籌備處，根據(jù)委托方要求確定人數(shù)和專業(yè)，一般情況以工程技術(shù)專業(yè)人員為主。我司從開發(fā)商利益和要求出發(fā)盡可能提高前期物業(yè)管理服務(wù)水平并降低管理成本。在以往的前期物業(yè)管理中，籌備處班子中基本是高中級工程技術(shù)人員和管理人員，人數(shù)以5-10人為宜。

3、物業(yè)管理籌備處進(jìn)駐后將與開發(fā)商籌建工程部、銷售部融為一體（最好聯(lián)合辦公），并與監(jiān)理公司和施工單位密切配合，共同推進(jìn)工程建設(shè)。物業(yè)管理籌備處的工作以建議形式為主，扮演參謀和協(xié)調(diào)員的角色。

第四節(jié)前期管理的工作方式

前期工作的方式需雙方協(xié)商確定，在我司以往的操作中，主要有以下方式：

1、派出常駐人員與開發(fā)企業(yè)聯(lián)合辦公，幫助貴司編撰管理文件，共同解決

工作中遇到的問題。

2、我司可派出有經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員不定期到現(xiàn)場工作，提供建議。

篇4：公寓項(xiàng)目物業(yè)管理方案附言

公寓項(xiàng)目物業(yè)管理方案附言

**名城作為開發(fā)公司在**的首席電梯公寓，系**區(qū)標(biāo)志性建筑，在地理位置和商業(yè)品質(zhì)提升方面具有得天獨(dú)厚的條件，現(xiàn)如今已進(jìn)入后期開發(fā)階段，擬定于20**年12月份交房。

**名城能否彰顯物業(yè)品質(zhì)，使物業(yè)能夠保值增值，為開發(fā)公司創(chuàng)造更大的利潤，后期的物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用，而現(xiàn)實(shí)的情況是：

一、前期協(xié)議進(jìn)駐的zz物業(yè)公司在物業(yè)公司前期介入中，不能夠積極配合銷售，為**名城樹立良好形象，使業(yè)主在銷售中心的咨詢或購房過程中沒有安全感，對后期的物業(yè)管理工作沒有信心，銷售大打折扣。

二、zz物業(yè)在銷售過程中不能及時為客戶做好物業(yè)服務(wù)咨詢和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為客服務(wù)的及時性和有效性不能夠得到體現(xiàn)，服務(wù)意識較差，可見zz物業(yè)公司的管理工作極為不規(guī)范，為后期的物業(yè)管理工作帶來諸多隱患，不能提升**名城的物業(yè)品質(zhì)。

根據(jù)開發(fā)公司開發(fā)**名城的宏偉意圖，建議開發(fā)公司以**名城項(xiàng)目為龍頭，成立**名城經(jīng)營管理有限公司，做好**名城的前期物業(yè)管理工作，有力促進(jìn)商業(yè)銷售力度，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，在業(yè)主心目中樹立良好口碑，憑借**名城在**的良好聲譽(yù)，創(chuàng)屬于開發(fā)商自己的物業(yè)品牌，以此打開成都物業(yè)管理市場，使開發(fā)公司自己開發(fā)的物業(yè)品質(zhì)不減，增加升值空間。

為此，根據(jù)**名城項(xiàng)目的實(shí)際，特制定《**名城物業(yè)管理方案》（草案），請開發(fā)公司審閱。

篇5：配合地產(chǎn)銷售交房和酒店開業(yè)以大型賽事舉辦時物業(yè)管理方案

配合地產(chǎn)銷售、交房和酒店開業(yè)以及大型賽事舉辦時的物業(yè)管理方案

（一）促進(jìn)銷售的措施

1、開盤及其他活動當(dāng)日交通指引、代客泊車和免費(fèi)洗車服務(wù)

對于自駕車的看樓人士來講，在銷售高潮或分期開盤以及未來酒店開業(yè)時，要在銷售現(xiàn)場泊車確是一件令人頭疼的事，特別是在驕陽似火的季節(jié)，不單就近找車位難，當(dāng)看完樓取車時，車已被曬得滾燙，坐進(jìn)去猶如置身火爐，一時半會車內(nèi)溫度都下不來。出于此考慮為體現(xiàn)"酒店式物業(yè)管理服務(wù)模式和人性化物業(yè)管理理念"

1）代客泊車和免費(fèi)洗車服務(wù)，是在銷售中心設(shè)立專門的酒店式代客泊車侍應(yīng)生，如果看樓的自駕車人士有此需要，侍應(yīng)生將為看樓客戶將車泊于合更理的位置，并由外協(xié)商家服務(wù)聯(lián)盟的汽車美容（服務(wù)）中心提供免費(fèi)洗車服務(wù)；在高溫季節(jié)，將對看房客戶的車輛采取有效手段（防曬車罩、淋水）進(jìn)行降溫。當(dāng)客戶離開時，侍應(yīng)生將車開到銷售中心門前交于客戶，并定做具備"zz第一城"標(biāo)志之車匙扣贈送給客戶。這樣就免除了自駕車客戶的諸多不便，既為客戶節(jié)約了時間，又使其免受日曬雨淋之苦，而贈送的車匙扣每天都會被客戶看到，時時起到宣傳和傳播作用，強(qiáng)化客戶對zz第一城及物業(yè)管理細(xì)節(jié)性服務(wù)的印象，促成其購買行為。

操作要點(diǎn)：

1）泊車員要經(jīng)過嚴(yán)格挑選和考核，技術(shù)、人品、形象都要過硬。

2）泊車員只有在客戶主動要求時提供泊車服務(wù)。

3）洗車和降溫服務(wù)必須保持現(xiàn)場形象良好和整潔。

4）所有駕車客戶都贈送車匙扣。

2、形象提升

在zz第一城的主大門入口，聘請外形威武的退役軍人為形象保安，這樣，每一位業(yè)主進(jìn)入小區(qū)時，從形象保安標(biāo)準(zhǔn)有力、干凈利索的敬禮和交通手勢指揮中，從他們威武、望莊嚴(yán)的形象里，會有一種油然而生的、作為一個zz第一城業(yè)主的尊貴和自豪感，也極大地提升了樓盤的品質(zhì)、檔次感。

3、會所、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目問卷調(diào)查

特色：

1）前幾年樓市中大打"會所牌"，而現(xiàn)今的會所已到了挖不出什么新鮮賣點(diǎn)的地步了。會所作為住宅小區(qū)配套的一部分，已經(jīng)象園林綠化一樣變得不可或缺，把會所的服務(wù)做到實(shí)處，做出特色，已成為每個想步入"品牌營銷"行列的發(fā)展商們的必修課。因此會所的服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置要切合業(yè)主的實(shí)際需要，物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)置也是如此。

2）為了使會所和物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)置切合業(yè)主的實(shí)際需要，避免服務(wù)不足和服務(wù)過剩，物業(yè)管理公司應(yīng)對已經(jīng)購房的業(yè)主進(jìn)行"會所、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目調(diào)協(xié)"的專項(xiàng)問卷調(diào)查，問卷將服務(wù)項(xiàng)目以表格形式詳細(xì)羅列，設(shè)置"非常需要、比較需要、需要、不太需要、不需要"欄目，由業(yè)主自行選擇。并且注明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如果是物業(yè)管理項(xiàng)目，還特別注明是"常規(guī)服務(wù)（管理費(fèi)中包含）"還是"個性化服務(wù)（另行收費(fèi)）"，同時向業(yè)主強(qiáng)調(diào)投票選擇的嚴(yán)肅性和重要性，因?yàn)槠渌x擇的每一個選項(xiàng)，由物業(yè)管理公司統(tǒng)計后，將作為今后會所和物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置的依據(jù)。這樣由業(yè)主自己進(jìn)行服務(wù)設(shè)計和選擇的方式，將體現(xiàn)發(fā)展商對業(yè)主的尊重和重視，也避免了今后會所和物管服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置的盲目性。

操作要點(diǎn)；

1）問卷要結(jié)合銷售過程進(jìn)行，讓客戶感覺是銷售過程必須的部分。

2）問卷設(shè)計要全面，重點(diǎn)突出，答卷形式要簡煉。

3）要讓客戶認(rèn)識到問卷對決定自己今后生活的重要性。

4）要做好問卷的設(shè)計、分析和對客戶的結(jié)果通報工作。

（二）前期的交房和業(yè)主入住手續(xù)辦理方案

A、業(yè)主收房、入伙流程

1、發(fā)出"入伙通知"、登報"交房公告"

售樓處先電話或信函通知購房戶前來領(lǐng)取《入伙手續(xù)通知書》、《交房收費(fèi)清單》必須預(yù)先告知業(yè)主帶齊"身份證、購房憑證"等材料

2、驗(yàn)證和引導(dǎo)

由代理銷售公司售樓中心的"業(yè)主入伙引導(dǎo)員"陪同業(yè)主到開發(fā)商處辦理最后手續(xù)，并察看業(yè)主有無帶齊所有必須證件和資料。

此時，售樓中心可現(xiàn)場制作《前期物業(yè)管理協(xié)議》展板告示，方便業(yè)主認(rèn)知和咨詢?nèi)胱『蟮奈飿I(yè)管理事宜。具體流程如下：

⑴確認(rèn)業(yè)主身份和材料：辦理交房的業(yè)主須持收到的《入伙手續(xù)通知書》（附件1）、業(yè)主身份證及復(fù)印件、業(yè)主戶口本及復(fù)印件、外地人須持暫住證及復(fù)印件、購房外批單、業(yè)主委托他人辦理手續(xù)的受托人須持"業(yè)主委托書"及代理人身份證和復(fù)印件、《商品房買賣合同》及復(fù)印件、購房全款發(fā)票或其他付款憑證，需辦理小區(qū)停車證的需出據(jù)本人駕駛證及行車證。（可以在《入伙手續(xù)書》