家居建材產(chǎn)業(yè)綜合體1家居建材產(chǎn)業(yè)綜合體122筍崗－清水河片區(qū)發(fā)展單元規(guī)劃背景2011年初，市委市政府將“筍崗-清水河國(guó)際消費(fèi)中心”列為全市五個(gè)重點(diǎn)推進(jìn)的“城市發(fā)展單元”之一，要求未來(lái)3到5年的建設(shè)周期內(nèi)加快推動(dòng)筍崗-清水河片區(qū)的高水平建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市功能與質(zhì)量的顯著提升3筍崗－清水河片區(qū)發(fā)展單元規(guī)劃背景2011年初，市委市政府規(guī)劃用地屬于綜合商業(yè)用地，其中部分用地屬于重建潛力區(qū)，具有很大土地價(jià)值的潛力。規(guī)劃范圍用地功能指引圖規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)圖項(xiàng)目位置結(jié)論：總量控制在50萬(wàn)左右；背景筍崗－清水河片區(qū)發(fā)展單元規(guī)劃4規(guī)劃用地屬于綜合商業(yè)用地，其中部分用地屬于重建潛力區(qū)，具有很現(xiàn)狀概況15現(xiàn)狀概況15

區(qū)位

處于深圳發(fā)展總體劃規(guī)劃的第一圈層，且屬于特區(qū)中心組團(tuán)的范圍內(nèi)。位于華強(qiáng)北片區(qū)、羅湖金三角商業(yè)區(qū)北側(cè)，距離均在2000米以內(nèi)，處于核心商業(yè)圈輻射范圍內(nèi)。筍崗片區(qū)區(qū)位示意筍崗片區(qū)區(qū)位示意2000M2000M現(xiàn)狀概況6區(qū)位處于深圳發(fā)展總體劃規(guī)劃的第一圈層，且屬于特區(qū)中心組位于筍崗片區(qū)北部，北依泥崗路，西鄰寶安北路，南界梨園路，東靠寶崗北路，面積約13.7公頃。

規(guī)劃范圍快速路次干路次干路支路現(xiàn)狀概況7位于筍崗片區(qū)北部，北依泥崗路，西鄰寶安北路，南界梨園路，東靠現(xiàn)狀以商業(yè)和商辦用地為主，其中商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地共5.82公頃，占42.45%。

現(xiàn)狀土地利用用地代碼用地性質(zhì)用地面積（公頃）百分比(%)大類中類中類中類中類RR3三類居住用地0.664.81CC1商業(yè)用地3.8327.94C1+C2商業(yè)辦公混合用地1.017.37C2商業(yè)性辦公用地0.987.15MM1一類工業(yè)用地0.836.05M1+C1工業(yè)+商業(yè)用地0.533.87WW1普通倉(cāng)儲(chǔ)用地1.057.66SS1道路用地3.223.34S3社會(huì)停車場(chǎng)用地1.138.24UU2交通設(shè)施用地0.493.57合計(jì)規(guī)劃總用地面積13.71100.00現(xiàn)狀概況中建投家居建材改造項(xiàng)目8現(xiàn)狀以商業(yè)和商辦用地為主，其中商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地共5.82公

現(xiàn)狀大部分用地產(chǎn)權(quán)明確，共有合同產(chǎn)權(quán)用地7宗，產(chǎn)權(quán)用地2宗，地籍用地2宗，紅線用地2宗，用地方案1宗,宗地用地面積約9.6公頃；主要涉及北新物流、美芝、建材、財(cái)貿(mào)等四家單位；

現(xiàn)狀權(quán)屬S=5.2萬(wàn)；R=1.2S=2.1萬(wàn)；R=4.2S=0.2萬(wàn)；R=2.0S=3.2萬(wàn)；R=2.1S=1.2萬(wàn)；R=2.6S=1.1萬(wàn)；R=2.6S=0.9萬(wàn)；R=2.2S=2.2萬(wàn)；R=3.3S=1.2萬(wàn)；R=3.2S=0.5萬(wàn)；R=2.73S=1.2萬(wàn)；R=2.9S=0.26萬(wàn)；R=3.04.20.50.50.40.10.080.180.360.430.660.431.470.450.07現(xiàn)狀概況9現(xiàn)狀大部分用地產(chǎn)權(quán)明確，共有合同產(chǎn)權(quán)用地7宗，產(chǎn)權(quán)用地2宗現(xiàn)狀建筑總量為19.5萬(wàn)平方米，居住建筑總量約2.13萬(wàn)平米。建筑功能主要為多層住宅和商住混合建筑。

現(xiàn)狀建筑功能商業(yè)類居住類商業(yè)+辦公類倉(cāng)儲(chǔ)類現(xiàn)狀概況S=2.13萬(wàn)10現(xiàn)狀建筑總量為19.5萬(wàn)平方米，居住建筑總量約2.13萬(wàn)平米建筑質(zhì)量普遍較差，以4-6層多層建筑為主。質(zhì)量較好的有百安居、麥德龍以及樂(lè)安居、百利瑪?shù)冉?jīng)過(guò)外觀整治的建筑，但內(nèi)部結(jié)構(gòu)無(wú)改變。此外新建寶駿汽車大樓建筑質(zhì)量較好，其余建筑質(zhì)量較差。

現(xiàn)狀建筑質(zhì)量較好類一般類較差類較差類現(xiàn)狀概況11建筑質(zhì)量普遍較差，以4-6層多層建筑為主。質(zhì)量較好的有百安居周邊城市交通干道較成熟，內(nèi)部支路較差項(xiàng)目對(duì)外道路交通聯(lián)系較便捷，內(nèi)部無(wú)城市支路，導(dǎo)致微循環(huán)不暢

現(xiàn)狀交通情況泥崗東路寶崗路梨園路寶安北路高架橋現(xiàn)狀概況12周邊城市交通干道較成熟，內(nèi)部支路較差現(xiàn)狀交通情況泥崗東路寶

常規(guī)公交發(fā)達(dá)公交線路——周邊36條公交線路、4對(duì)公交站點(diǎn)公交場(chǎng)站——305路公交首末站1處現(xiàn)狀常規(guī)公交較為發(fā)達(dá)，運(yùn)輸效率高，未來(lái)須保持公交主體地位，并進(jìn)一步提高運(yùn)輸能力梨園路公交站點(diǎn)泥崗路公交站點(diǎn)

現(xiàn)狀交通情況現(xiàn)狀概況13常規(guī)公交發(fā)達(dá)梨園路公交站點(diǎn)泥崗路公交站點(diǎn)現(xiàn)狀交通情況現(xiàn)狀

現(xiàn)狀公共設(shè)施

從公共設(shè)施分布來(lái)看，片區(qū)公共空間比較薄弱，幼兒園、學(xué)校等設(shè)施主要通過(guò)周邊區(qū)域提供?，F(xiàn)狀概況教育設(shè)施主要通過(guò)周邊進(jìn)行解決，缺乏公共開(kāi)放空間等配套14現(xiàn)狀公共設(shè)施從公共設(shè)施分布來(lái)看，片區(qū)公共空間比較薄弱，幼目標(biāo)定位215目標(biāo)定位215目標(biāo)與定位

更新目標(biāo)——引領(lǐng)現(xiàn)代物流業(yè)高端化發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)

重要的商品交易中心和物流企業(yè)總部，羅湖區(qū)重要的高端服務(wù)業(yè)聚集區(qū)；——融匯多種機(jī)能的活力中心

融合多種產(chǎn)業(yè)功能，激發(fā)片區(qū)城市活力，具有精彩生活內(nèi)容的中心城區(qū)；——展現(xiàn)城市風(fēng)貌的重要標(biāo)志

城市中心區(qū)的重要組成部分，展示中心區(qū)嶄新城市風(fēng)貌的標(biāo)志性景觀。——羅湖國(guó)際消費(fèi)中心先行示范片區(qū)

立足深圳，輻射珠三角地區(qū)的特色商業(yè)商務(wù)區(qū)重要組成部分，羅湖國(guó)際時(shí)尚消費(fèi)中心的示范片區(qū)

功能定位線索cule定位orientation任務(wù)Funciton傳統(tǒng)物流園區(qū)的升級(jí)改造核心地區(qū)城市功能的完善和形象素塑造16目標(biāo)與定位更新目標(biāo)——引領(lǐng)現(xiàn)代物流業(yè)高端化發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)立規(guī)劃方案317規(guī)劃方案317符合更新改造要求提供的公共空間用地比例，改善交通，增加了開(kāi)放空間土地利用規(guī)劃圖

土地利用規(guī)劃規(guī)劃方案用地平衡表用地代碼用地性質(zhì)用地面積（公頃）百分比(%)大類中類大類中類大類中類大類中類CC2+W1商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地商業(yè)性辦公用地+普通倉(cāng)儲(chǔ)用地7.665.2755.8738.44C2+C1商業(yè)性辦公用地+商業(yè)用地1.279.27C2+R2商業(yè)性辦公用地+二類居住用地1.128.15SS1道路廣場(chǎng)用地道路用地4.164.1630.3530.35GG1綠地公共綠地1.890.5013.793.65G2防護(hù)綠地1.3910.14合計(jì)規(guī)劃總用地面積13.71100.00100.00主要用地指標(biāo)：商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地：7.66ha綠地：1.89ha（宗地內(nèi)0.98公頃）道路用地：4.16ha（宗地內(nèi)1.38公頃）拆除重建區(qū)宗地內(nèi)提供的道路和綠地面積：2.36ha（25%）土地復(fù)合利用：土地復(fù)合化利用，增強(qiáng)片區(qū)活力；18符合更新改造要求提供的公共空間用地比例，改善交通，增加了開(kāi)放主要指標(biāo)：

規(guī)劃方案5F50F25F40F5F37F5F30F4F4F4F24FS=12.6萬(wàn)；R=8.4S=11.5萬(wàn)；R=6.5S=6.1萬(wàn)；R=10.5S=4.9萬(wàn)；R=6.5S=3.7萬(wàn)；R=7.2S=3.9萬(wàn)；R=7.44F24F24F改造最符合現(xiàn)實(shí)情況，可行性較大，基本達(dá)到改造要求24F5FS=3.3萬(wàn)；R=5.41.推薦方案規(guī)劃方案主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表總用地面積(公頃)13.70

新建地面建筑面積(萬(wàn)平方米)45.50計(jì)容積率建筑面積(萬(wàn)平方米)50.00其中住宅(萬(wàn)平方米)3.00其中保障房(萬(wàn)平方米)0.50回遷房(萬(wàn)平方米)2.50倉(cāng)儲(chǔ)商業(yè)(萬(wàn)平方米)7.00創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)(萬(wàn)平方米)3.00采購(gòu)中心(萬(wàn)平方米)6.00酒店(萬(wàn)平方米)4.00公寓(萬(wàn)平方米)5.00寫(xiě)字樓(萬(wàn)平方米)6.30物流總部(萬(wàn)平方米)9.00其他商業(yè)(萬(wàn)平方米)2.00配套(萬(wàn)平方米)0.20其中物業(yè)管理用房(萬(wàn)平方米)0.05社區(qū)健康服務(wù)中心(萬(wàn)平方米)0.09社區(qū)活動(dòng)室(萬(wàn)平方米)0.02社區(qū)圖書(shū)室(萬(wàn)平方米)0.03社區(qū)警務(wù)室(萬(wàn)平方米)0.01地下建筑面積(萬(wàn)平方米)15.98其中地下商業(yè)建筑面積(萬(wàn)平方米)5.16地下停車建筑面積(萬(wàn)平方米)10.82現(xiàn)狀保留(萬(wàn)平方米)4.50建筑密度27%毛容積率3.6凈容積率5.2綠地率35.2%配建車位（地面）300(個(gè))配建車位(地下)2700(個(gè))地面總建筑面積：50.0萬(wàn)平方米新建建筑面積：45.5萬(wàn)平方米現(xiàn)狀保留建筑面積：4.5萬(wàn)平方米凈容積率：5.2毛容積率：3.6拆建比：3.019主要指標(biāo)：規(guī)劃方案5F50F25F40F5F37F5F30主要指標(biāo)：北新：4.2X45.5/8.0=23.8萬(wàn)平米；財(cái)貿(mào)：1.47X45.5/8.0=8.4萬(wàn)平米；建材：0.96X45.5/8.0=5.5萬(wàn)平米；美芝：1.08X45.5/8.0=6.1萬(wàn)平米；2、指標(biāo)分配除提供一定的用地作為公共設(shè)施外，考慮中建投地塊23.8萬(wàn)平米中，包括0.3萬(wàn)平米安居房，2.2萬(wàn)平米創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房，另外補(bǔ)償拆遷安置約1.5萬(wàn)平方米，北新物流地塊總量約27.4萬(wàn)平米；美芝（6.1萬(wàn)）建材（3.9萬(wàn)）建材指標(biāo)分配圖

規(guī)劃方案規(guī)劃方案中建投（27.4萬(wàn)）財(cái)貿(mào)（8.5萬(wàn)）用地上符合規(guī)范要求貢獻(xiàn)外，另在保障房及創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用房上做出貢獻(xiàn)；總體貢獻(xiàn)率25%+7.7%=32.7%保障房+創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用房占本地塊新建總量的7.7%權(quán)屬單位權(quán)屬用地面積（㎡）貢獻(xiàn)用地面積（㎡）用地貢獻(xiàn)率（%）北新物流42072643015.28財(cái)46建材9667218122.56美芝10848495445.67貢獻(xiàn)用地合計(jì)：2.36ha（25%）20主要指標(biāo)：北新：4.2X45.5/8.0=23.8萬(wàn)平米；2分期實(shí)施示意圖一期四期三期四期二期二期一期：?jiǎn)?dòng)難度較小，建筑量約3.3萬(wàn)平米，配建保障房約3000平米；同時(shí)為立交拆遷安置做準(zhǔn)備；二期：?jiǎn)?dòng)麥德龍用地，疏通交通微循環(huán)，建筑總量約為27.4萬(wàn)平方米，配建2.2平方米的創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房，預(yù)留補(bǔ)償及配套約1.5萬(wàn)平方米，落實(shí)部分附設(shè)公共配套設(shè)施，初步構(gòu)建片區(qū)形象；三期：建筑量約8.6萬(wàn)平方米，配建創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房約0.8萬(wàn)平方米，安居房約0.2萬(wàn)平米，初步形成整體城市形象。四期：完成余下改造工程，建設(shè)立交橋，完善交通系統(tǒng)，建筑量約10.0萬(wàn)平米；先易后難，分期實(shí)施，有序推進(jìn)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，塑造片區(qū)新形象，提供示范作用

分期實(shí)施規(guī)劃方案21分期實(shí)施示意圖一期四期三期四期二期二期一期：?jiǎn)?dòng)難度較小，建空間環(huán)境專項(xiàng)研究

公共空間與步行系統(tǒng)公共空間+步行系統(tǒng)形成網(wǎng)絡(luò)化的步行系統(tǒng)。

22空間環(huán)境專項(xiàng)研究公共空間與步行系統(tǒng)公共空間+步行系統(tǒng)形成網(wǎng)空間環(huán)境專項(xiàng)研究

公共空間與步行系統(tǒng)考慮與周邊主要功能區(qū)有機(jī)銜接，合理布置公共空間物流總部現(xiàn)代物流現(xiàn)代物流清水河方向人流軌道線方向人流長(zhǎng)城梅園深業(yè)23空間環(huán)境專項(xiàng)研究公共空間與步行系統(tǒng)考慮與周邊主要功能區(qū)有機(jī)空間環(huán)境專項(xiàng)研究

綠化景觀注重單元內(nèi)部開(kāi)放空間的景觀節(jié)點(diǎn)、景觀線路的打造；注重沿泥崗東路、寶安北路、梨園路等景觀界面的塑造；統(tǒng)籌景觀設(shè)計(jì)，提升片區(qū)整體景觀形象24空間環(huán)境專項(xiàng)研究綠化景觀注重單元內(nèi)部開(kāi)放空間的景觀節(jié)點(diǎn)、景空間環(huán)境專項(xiàng)研究

街道空間、城市天際線塑造良好舒適的街道空間；及錯(cuò)落有致、形態(tài)豐富的天際線；25空間環(huán)境專項(xiàng)研究街道空間、城市天際線塑造良好舒適的街道空間26建筑單體風(fēng)格指引促使與環(huán)境協(xié)調(diào)?？臻g環(huán)境專項(xiàng)研究

建筑設(shè)計(jì)及空間環(huán)境意向

2626建筑單體風(fēng)格指引促使與環(huán)境協(xié)調(diào)?？臻g環(huán)境專項(xiàng)研究建筑設(shè)優(yōu)美的城市界面泥崗東路寶崗路優(yōu)美城市界面，展示片區(qū)新形象27優(yōu)美的城市界面泥崗東路寶崗路優(yōu)美城市界面，展示片區(qū)新形象27泥崗東路優(yōu)美城市界面，展示片區(qū)新形象通透、富有變化的城市界面28泥崗東路優(yōu)美城市界面，展示片區(qū)新形象通透、富有變化的城市界面重點(diǎn)突出、塑造標(biāo)識(shí)景觀節(jié)點(diǎn)