淮南萬洋朝陽東路項目戰(zhàn)略定位和物業(yè)發(fā)展報告版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。11.項目本體情況分析2.開發(fā)目標(biāo)及問題解析6.發(fā)展戰(zhàn)略及策略7.項目定位8.物業(yè)發(fā)展建議3.市場分析5.案例借鑒4.客戶分析2淮南地處安徽省中北部，淮河之濱，以煤炭和電力馳名中國，被譽為“中國能源之都”淮南地處中國中部地區(qū)，轄于安徽省淮南市面積2600平方公里，總?cè)丝?30萬06年全市GDP為302億元，比上年增長14.4%，人均GDP約1580美元淮南是中國大型的能源基地和重工業(yè)城市，支柱產(chǎn)業(yè)為煤、電、化工淮南地區(qū)礦產(chǎn)資源豐富，煤田遠(yuǎn)景儲量444億噸，探明儲量180億噸，占全國儲煤量的19%現(xiàn)有發(fā)電裝機容量319萬千瓦距合肥機場1小時高速車程，距南京機場3小時高速車程淮河航運直通江?；茨鲜袇^(qū)轄田家庵區(qū)、謝家集區(qū)、八公山區(qū)、大通區(qū)、鳳臺縣、潘集區(qū)其中田家庵區(qū)、八公山區(qū)、謝家區(qū)、大通區(qū)相鄰較近，共同組成了淮南的市區(qū)主城區(qū)人口約45萬淮南合肥南京淮南市區(qū)城市屬性3本項目位于田家庵區(qū)朝陽東路，屬于田家庵老城區(qū)的邊緣區(qū)域大通區(qū)田家庵區(qū)謝八區(qū)山南新區(qū)舜耕山項目位于田家庵區(qū)東部，朝陽東路以南，鐵路線以北朝陽東路為中心區(qū)東西向的交通干道，連接經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和老城區(qū)，項目距離淮南商貿(mào)廣場約2.5公里，距離火車站約3公里,項目所在區(qū)域周邊配套不成熟，隨著新開項目的增多，將成為老城區(qū)新的集中居住區(qū)區(qū)域?qū)傩?山南新區(qū)開發(fā)區(qū)謝八區(qū)田家庵區(qū)大通區(qū)南擴東進(jìn)舜耕山脈新市政府作為主城區(qū)的田家庵區(qū)憑借其地理位置、居住環(huán)境以及配套設(shè)施等，對周邊謝八區(qū)、潘集等能源生產(chǎn)區(qū)有較強吸引力；田區(qū)城市發(fā)展的主方向是東進(jìn)、南擴，項目處于城市發(fā)展的主方向上項目處在淮南城市東進(jìn)發(fā)展的主軸線上區(qū)域?qū)傩蚤_發(fā)區(qū)現(xiàn)狀，環(huán)境相對陌生山南新區(qū)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越但陌生洞山隧道施工現(xiàn)場5區(qū)域逐漸成為田家庵區(qū)的新興高尚居住區(qū)嘉鵬領(lǐng)城已經(jīng)成為淮南市場上的標(biāo)桿樓盤春曉名城二期會推出190平方聯(lián)排等高檔產(chǎn)品規(guī)劃的學(xué)校將成為市重點中學(xué)區(qū)域?qū)傩员緟^(qū)域逐漸成為田家庵區(qū)的新興高尚居住區(qū)6本項目有A/B兩塊相互不直接連接的地塊組成，四周臨朝陽東路和規(guī)劃路，交通可達(dá)性一般地塊A北面緊鄰朝陽東路主干道，南側(cè)為春曉名城小區(qū)，西側(cè)為領(lǐng)城，東側(cè)隔城興南路為火車貨運專線；地塊B南側(cè)隔城興南路為客貨兩用鐵路線；西側(cè)現(xiàn)為民宅，未來規(guī)劃為供電局。地塊B中還有規(guī)劃有60畝的九年制義務(wù)中小學(xué)從交通可達(dá)性和昭示性看，A地塊好于B地塊；項目屬性-交通四至N朝陽東路客貨兩用鐵路線貨運專線春曉名城嘉鵬.領(lǐng)城A地塊B地塊淮耕南路城興南路學(xué)校民房供電局25米15米15米7項目地塊評價——總體地勢較為平坦，無特殊外部資源，緊鄰鐵路，外部環(huán)境存在劣勢地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)A占地面積：218畝容積率：2.2

建筑面積31.9萬平方米；

B占地面積：221畝容積率：1.4

建筑面積20.6萬平方米；限制條件部分90/70政策限制

臨近鐵路，鐵路與規(guī)劃道路間地塊不準(zhǔn)建造住宅；地塊評價地塊南北高差較小，總體趨勢較為平坦，鐵路高差大，不利規(guī)劃排布；B地塊南側(cè)緊鄰鐵路，南側(cè)資源比北側(cè)差；

A地塊西側(cè)臨鐵路，東側(cè)資源好于西側(cè)項目屬性—資源/配套A地塊R=2.2B地塊R=1.435米（其中鐵路退讓25米）224米68米鐵路退讓25米330米8項目屬性界定：能源型三線城市主城區(qū)邊緣，大規(guī)模、外部環(huán)境存在劣勢的住宅開發(fā)項目城市屬性能源型三線城市淮南市的支柱產(chǎn)業(yè)是煤炭、電力和化工，其中又以煤炭為第一支柱產(chǎn)業(yè)區(qū)域?qū)傩灾鞒菂^(qū)邊緣田家庵是是淮南的政治、經(jīng)濟和文化中心，項目處于田家庵區(qū)的東側(cè)，屬于主城區(qū)邊緣區(qū)域項目屬性大規(guī)模項目項目兩塊地占地440畝，在淮南屬于大規(guī)模住宅項目外部資源存在劣勢項目地塊平坦，但項目緊鄰鐵路，外部資源存在劣勢新興高尚居住區(qū)消費者逐漸接受該區(qū)域領(lǐng)城、春曉名城等高端產(chǎn)品，未來將發(fā)展成為新興高尚居住區(qū)，但該區(qū)域配套不成熟；未來教育和產(chǎn)品創(chuàng)新是該區(qū)域的亮點項目屬性界定9項目界定能源型三線城市

主城發(fā)展主軸線上

新興高尚居住區(qū)

外部劣勢資源

大規(guī)模住宅項目101.項目本體情況分析2.開發(fā)目標(biāo)及問題解析6.發(fā)展戰(zhàn)略及策略7.項目定位8.物業(yè)發(fā)展建議3.市場分析5.案例借鑒4.客戶分析11

開發(fā)商目標(biāo)核心目標(biāo)財務(wù)目標(biāo)在可控風(fēng)險下的利潤最大化追求一個合理的利潤，滾動開發(fā)，希望通過商業(yè)部分彌補土地成本，實現(xiàn)商業(yè)利潤最大化項目目標(biāo)在項目上，要提升項目檔次感，打造領(lǐng)先淮南市場的高端項目12客戶面臨的核心問題——如何進(jìn)行產(chǎn)品定位，以取得核心競爭力，實現(xiàn)項目價值最大化？商業(yè)定位：商業(yè)面積如何確定，如何排布才能實現(xiàn)商業(yè)價值最大化？

產(chǎn)品定位：在兩地塊如何定位何種產(chǎn)品形態(tài)，才能實現(xiàn)項目的價值最大化？客戶目標(biāo)

核心目標(biāo)

財務(wù)要求

項目要求規(guī)劃布局：在規(guī)劃布局如何把鐵路劣勢轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)勢？充分利用學(xué)校資源？實現(xiàn)項目的形象提升?？蛻魡栴}政策限制：在70/90政策下，如何考慮產(chǎn)品的配比？13問題結(jié)構(gòu)化戰(zhàn)略層面問題——項目整體如何定位,樹立領(lǐng)先淮南市場的高檔樓盤形象？技術(shù)層面問題——產(chǎn)品如何定位，物業(yè)類型如何選擇？商業(yè)/公寓產(chǎn)品如何考慮？如何規(guī)劃布局才能避開鐵道劣勢影響？

市場分析案例借鑒物業(yè)發(fā)展建議目標(biāo)解析項目利潤最大化核心目標(biāo)141.項目本體情況分析2.開發(fā)目標(biāo)及問題解析6.發(fā)展戰(zhàn)略及策略7.項目定位8.物業(yè)發(fā)展建議3.市場分析5.案例借鑒4.客戶分析15淮南市2007年房地產(chǎn)供應(yīng)量和銷售量都在110萬方左右，處于供需平衡狀態(tài)

其中田家庵區(qū)成交量約在80萬方房地產(chǎn)發(fā)展淮南市場供需情況每月銷售情況16

房地產(chǎn)發(fā)展均價走勢情況2007年淮南房地產(chǎn)成交均價為2400元/平方米，其中田家庵區(qū)價格高出全市水平，為2600元/平，其中最高價格已經(jīng)達(dá)到3500元/平方米17田家庵區(qū)樓盤供應(yīng)呈現(xiàn)出三大熱點區(qū)域：洞山片區(qū)、泉大片區(qū)、田家庵西北部4125678101112131、惠利花園2、斯瑞·明珠城3、上東錦城4、銀鷺萬樹城

5、奧林·盛世名城6、陽光3657、新時代廣場8、龍湖匯景豪庭9、優(yōu)山美地10、盛世名門11、金豪陽光家園12、嘉鵬領(lǐng)城13、綠城花園14、陽光國際城15、優(yōu)山美地16、山水居17、春曉名城18、巴黎春天314中心片區(qū)泉大片區(qū)朝陽東路片區(qū)從目前供應(yīng)樓盤分布情況來看，有三大熱點區(qū)域：市場格局分析1817129泉大片區(qū)中心片區(qū)田家庵東部18田家庵區(qū)內(nèi)各地產(chǎn)板塊依托的區(qū)域價值比較區(qū)域價格平臺產(chǎn)品類型典型戶型客戶構(gòu)成區(qū)域價值點典型樓盤洞山片區(qū)2400--3180小高層、高層為主兩房(80-110)、三房(110-140)、四房（140-160）主要為礦業(yè)和電力職工、私營業(yè)主、泛公務(wù)員等依托城市商貿(mào)中心，配套成熟齊全龍湖匯景豪庭、盛世名門、銀鷺萬樹城泉大片區(qū)2680-3270小高層、高層為主兩房(90-100)、三房(120-140)、四房(120-200))主要為礦業(yè)職工、私營業(yè)主、公務(wù)員、教師等匯集政府和大型國有企業(yè)，傳統(tǒng)高尚居住區(qū)，周邊環(huán)境好上東錦城、陽光國際城朝陽東路片區(qū)2300-3300多層、小高層為主兩房(90)、三房(110-130）、四房（162）主要為礦業(yè)職工、教師、私營業(yè)主、泛公務(wù)員等區(qū)位一般，新興片區(qū)，產(chǎn)品檔次較高，未來教育資源豐富領(lǐng)城、春曉名城、巴黎春天朝陽東路區(qū)域整體價值提升快未來樓盤競爭激烈各區(qū)域價值梯度不大，高端客戶群比較集中，無明顯差別市場格局分析19典型樓盤嘉鵬領(lǐng)城萬樹城上東景城社區(qū)形象開盤時間07年12月開出250套一期開發(fā)06年1月，07年5月銷售2007年8月銷售，約500套規(guī)模建筑面積約22萬平米3.3966萬㎡占地34.3萬平方米、建筑面積61萬平方米占地4萬，建面約13萬平方米產(chǎn)品形式由34幢框架多層及12幢小高層組成，總戶數(shù)約1700戶一期多層為主和小高層；二期為聯(lián)排別墅，約200平方米8棟高層住宅，2梯3戶戶型面積兩房87平三房2衛(wèi)120-130平四房140-150平三房：120平方米，約60%二房：80平方米，約25%復(fù)式：200平方米，約5%一二期幾乎全部是三房和四房；三期主要產(chǎn)品為30單身公寓、50-60的二房銷售情況銷售率80%銷售率65%一期銷售率70%。共580戶?？蛻籼卣魇杏蚋叨丝腿?，企業(yè)主，礦工電廠中高層主要為周邊居民。礦務(wù)局約50-60%；其次是生意人士、老師等。購買住房的原因客戶層面比較廣泛，不是很集中。如：項目本身是礦務(wù)局開發(fā)的，礦務(wù)實人士、生意人士、私營業(yè)主樓盤點評均好性基礎(chǔ)上的淮南標(biāo)桿項目大規(guī)模社區(qū)樹：樹多，綠化率高，打“生態(tài)、健康”主題，淮南人民容易接受；地段位置：周邊都是是新建小區(qū)山脈、交通、地段學(xué)區(qū)淮南重點項目介紹20典型樓盤斯瑞明珠城巴黎春天春曉名城社區(qū)形象開盤時間二期為小高層，2006年8月開盤，2007年3月開盤一期2007年5月26開盤，二期今年動工。規(guī)模占地：135畝，15萬平方米，建面130000平方占地11.27萬，建面：13.33萬；產(chǎn)品形式三期為多層和高層全部是小高層（9-11）建筑形式產(chǎn)品有：多層+小高層+聯(lián)排別墅（192平方米）戶型面積三房2衛(wèi)：110、120、130。二房：70平產(chǎn)品：二房80占40%，三房120，占50%，躍層140，10%。戶型：三房133占40%，二房90占60%；頂樓是5.2米高，自己隔。銷售情況每月銷售20-30套。銷售率65%一期銷售率70%。共580戶?？蛻籼卣髦髦饕蛻魹橹苓厖^(qū)域客戶，電廠客戶；還有生意人士。主要是周邊客戶，客戶較為年輕。大部分是婚房之用。礦業(yè)、個體戶、生意人士、老師、公務(wù)員

客戶：礦業(yè)30%，電廠40%，生意15%，個體戶15%，樓盤點評價格相對便宜、小區(qū)配套齊全（水景園林、網(wǎng)球場、幼兒園、商業(yè)等）。人車分流，車位準(zhǔn)備銷售。全天侯供暖系統(tǒng)/產(chǎn)品特點（建筑風(fēng)格/環(huán)境）/40%綠化率項目核心賣點：房開開發(fā)企業(yè)品牌/價格吸引/區(qū)域前景/配套區(qū)域產(chǎn)品之競爭項目21淮南房地產(chǎn)項目處在建立標(biāo)簽向提升品質(zhì)過渡的階段細(xì)分需求提升品質(zhì)建立標(biāo)簽第一階段第二階段第三階段市場條件房地產(chǎn)市場起步階段，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，產(chǎn)品和客戶都沒有明顯分級，不同檔次的客戶出現(xiàn)在同一項目中房地產(chǎn)市場快速發(fā)展期，不同檔次的產(chǎn)品已經(jīng)形成明確的差異，客戶已經(jīng)分級房地產(chǎn)市場成熟階段，產(chǎn)品品質(zhì)已經(jīng)建立了較高的市場平臺標(biāo)準(zhǔn)，再突破就意味著成本的大幅提升競爭策略根據(jù)價格承受能力的不同對客戶進(jìn)行分級，選定某一檔次建立其身份標(biāo)簽針對某一檔客戶提升居住品質(zhì)的細(xì)節(jié)需求，在建筑設(shè)計、園林景觀、配套設(shè)施等方面打造更強的產(chǎn)品力在滿足品質(zhì)需求的基礎(chǔ)上使社區(qū)形象與客戶的價值取向相符，以特定的生活方式吸引特定的置業(yè)人群競爭分析總結(jié)22淮南房地產(chǎn)市場整體處在持續(xù)快速發(fā)展階段，2007年成交量110萬方；目前產(chǎn)品以高層、小高層、多層為主，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏洋房別墅等高端物業(yè)類型；淮南房地產(chǎn)還處在建立標(biāo)簽向品質(zhì)提升過渡的層級，產(chǎn)品逐漸出現(xiàn)差異化；市場分析總結(jié)231.項目本體情況分析2.開發(fā)目標(biāo)及問題解析6.發(fā)展戰(zhàn)略及策略7.項目定位8.物業(yè)發(fā)展建議3.市場分析5.案例借鑒4.客戶分析24客戶購房的考慮因素：

戶型結(jié)構(gòu)>物業(yè)管理>生活配套設(shè)施>地理位置>價格考慮因素說明：戶型結(jié)構(gòu)－主要是戶型舒適度及戶型創(chuàng)新等方面物業(yè)管理－主要強調(diào)社區(qū)的安全，比較注重居住品質(zhì)感生活配套－大多數(shù)客戶都是以“居家”為目的，注重生活的“衣食住行”。地理位置－這與淮南人購房的理性習(xí)慣相吻合價格－符合人之常情客戶購房因素25能源型城市發(fā)展到一定階段將促進(jìn)消費者對居住環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)的向往自己住單位房子，80平米價值排序：一、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境，二、價格三、房屋質(zhì)量淮南市區(qū)污染比較大，沒有什么景觀，謝家集那不下雨，都會有灰沙的?；丈蹄y行職工訪談?wù)洷容^喜歡園林景觀，有水，有院子，有人氣的社區(qū)。自己02年蓋的房子銷售快，就是多了一點綠化?；堇▓@很大程度上銷售好也是因為景觀綠化，當(dāng)初專門請設(shè)計公司設(shè)計，但后期維護(hù)不好。村辦企業(yè)，不規(guī)范。產(chǎn)品差異化就在于景觀。

某房地產(chǎn)公司老總訪談?wù)浛蛻艨偨Y(jié)自己住礦業(yè)集團(tuán)的福利分房打算到馬鞍山、合肥、南京去買房，這樣可以去度假

淮南沒有什么好房子花園洋房、退臺、聯(lián)排別墅不錯，在合肥見過礦業(yè)集團(tuán)中高干部訪談?wù)?6不同客戶職業(yè)特點分析類型特點置業(yè)傾向預(yù)計承受價格私營業(yè)主收入高，如煤礦老板、生意人等，年收入50萬以上，渴望創(chuàng)新的生活方式和卓越的產(chǎn)品素質(zhì)。追求居住舒適度和小區(qū)環(huán)境別墅，花園洋房都是他們考慮的產(chǎn)品70萬以上泛公務(wù)員支付能力較強，年收入：銀行4萬/年，電信5-6萬/年，移動、聯(lián)通7萬/年渴望貼近自然的清靜生活，向往低密度的居住方式，和高品質(zhì)的產(chǎn)品40-50萬礦業(yè)集團(tuán)職工支付能力較強，年收入達(dá)到5-7萬最求品質(zhì)感，產(chǎn)品舒適感，容易接受創(chuàng)新產(chǎn)品，重視子女教育40-50萬電廠職工支付能力較強，工作5年以上的7~8萬/年希望居住改善，品質(zhì)提升，重視子女教育50萬政務(wù)公務(wù)員支付能力一般，普通公務(wù)員年收入3萬以上。他們需要一種超值感受，追求身份感，議價能力強，團(tuán)購的主要人群30-40萬教師，支付能力一般，普通員工年收入約2萬多元/年，干部4萬元/年知性，文化品位，氛圍、對價格敏感，團(tuán)購的主要人群30萬普通職工支付能力一般，收入一般在2萬元經(jīng)濟實惠，關(guān)注子女教育，生活配套30萬客戶分析27客戶置業(yè)需求關(guān)鍵點提煉中低端客戶置業(yè)的關(guān)鍵因素——

價格+教育+配套

中高端客戶置業(yè)的關(guān)鍵因素——

教育/配套+社區(qū)環(huán)境+總價高端客戶置業(yè)的關(guān)鍵因素——

生活方式+社區(qū)品質(zhì)+居住舒適客戶總結(jié)281.項目本體情況分析2.開發(fā)目標(biāo)及問題解析6.發(fā)展戰(zhàn)略及策略7.項目定位8.物業(yè)發(fā)展建議3.市場分析5.案例借鑒4.客戶分析29萬科城市高爾夫別墅

——高尚生活區(qū)核心，獨有的情景美墅專區(qū)

位置：東莞市環(huán)城東路峰景高爾夫球會東側(cè)占地面積：413畝，275331㎡建筑面積：41.3萬㎡，共分五期開發(fā)容積率：1.29產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：情景美墅、高層洋房、高爾夫景觀公寓總戶數(shù)：近3000戶物業(yè)管理費:2.25元/平方米·月案例分析整體情況30項目亮點分析戰(zhàn)略：充分結(jié)合外部資源。為了解決五環(huán)路對項目的影響，特意退讓50米，打造了一個面積達(dá)20000平方米運動公園，為業(yè)主增添了一份優(yōu)雅的景觀和休閑、娛樂場所，同時提升了項目檔次；產(chǎn)品：豐富的產(chǎn)品創(chuàng)新。項目產(chǎn)品配比豐富，包括花園洋房、情景美墅、精裝修公寓、小高層電梯洋房、高層觀景洋房等，創(chuàng)新產(chǎn)品充分滿足客戶需求；配套：完善的社區(qū)配套。項目提供了三大配套設(shè)施：三條商業(yè)街提供日常消費購物；運動公園、商業(yè)中心提供休閑運動配套；另外項目周邊還有重點中學(xué)及高檔幼兒園作為教育配套。服務(wù)：全面家居解決方案。通過實施戰(zhàn)略采購和品牌聯(lián)合，帶700元/m2品牌精裝修，品質(zhì)更有保障，家居風(fēng)格更多可能，實現(xiàn)了省錢、省時、省心31產(chǎn)品創(chuàng)新：洋房系列產(chǎn)品，多層洋房、電梯洋房，高層景觀景致洋房，提升居住品質(zhì)分期產(chǎn)品戶型亮點一期208戶情景美墅戶型面積120—180㎡的三房、四房及復(fù)式單位，層層退臺，每戶擁有花園或露臺二期酒店式公寓面積以38—110㎡為主，LOFT帶精裝修，五層以上擁有高爾夫景觀多層洋房以85—130㎡的二房、三房為主小高層電梯洋房130㎡左右三房三期小高層三房面積126㎡，四房138-147㎡高層單位戶戶高爾夫景觀，每戶入戶花園。高層景觀精致洋房二房80㎡，三房105—128㎡戶戶入戶花園，山景或高爾夫景觀。四期高爾夫酒店式公寓一房35㎡左右，一房一廳45㎡左右，二房一廳60㎡左右戶戶精裝修，戶戶高爾夫景觀或園景

五期情景美墅升級32外立面：面磚+涂料，品質(zhì)，熱情，時尚33戶型創(chuàng)新：實現(xiàn)戶戶有花園，戶戶有景觀小高層電梯洋房觀景陽臺轉(zhuǎn)角凸窗高層：三房兩廳入戶花園大尺度陽臺主臥飄窗

34案例借鑒經(jīng)驗：如何規(guī)避鐵路帶來的劣勢影響？鐵路沿線考慮建造配套公建設(shè)施，將鐵路帶來的劣勢轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)勢；如何滿足淮南高端客戶的需求？通過多樣化的產(chǎn)品創(chuàng)新和戶型創(chuàng)新實現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)提升，最終滿足客戶的需求；如何打造一個領(lǐng)先淮南的高檔項目樓盤？除了優(yōu)秀的產(chǎn)品，完善的配套式必不可少的，特別是教育、購物、健身三大配套完善。351.項目本體情況分析2.開發(fā)目標(biāo)及問題解析6.發(fā)展戰(zhàn)略及策略7.項目定位8.物業(yè)發(fā)展建議3.市場分析5.案例借鑒4.客戶分析36總體戰(zhàn)略項目的總體發(fā)展戰(zhàn)略主動引領(lǐng)城市化進(jìn)程，以完善的社區(qū)配套和創(chuàng)新的產(chǎn)品突破市場競爭體系，以全新生活方式的演繹引領(lǐng)高端客戶群，打造一個都市奢實主義示范區(qū)定位：大型都市奢實主義生活示范區(qū)37策略分解形象策略以都市奢實主義形象入市，全面超越現(xiàn)有對手，樹立新價值體系產(chǎn)品策略以高知人群的格調(diào)生活主張指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品形態(tài)及園林景觀上進(jìn)行突破，實現(xiàn)戶戶有景觀；通過戶型附加值創(chuàng)新，提高產(chǎn)品競爭力；客戶策略立足于私營業(yè)主、電力高層職工、煤礦職工等中高端客戶381.項目本體情況分析2.開發(fā)目標(biāo)及問題解析6.發(fā)展戰(zhàn)略及策略7.項目定位8.物業(yè)發(fā)展建議3.市場分析5.案例借鑒4.客戶分析39

都市奢實主義生活示范區(qū)—引領(lǐng)淮南居住時尚形象定位高尚社區(qū)奢實生活40價值體系都市奢實主義奢實人居奢實生態(tài)奢實人文商業(yè)配套便利高品質(zhì)的物管服務(wù)運動主題公園優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)配套引領(lǐng)淮南居住時尚自然花園式園林雙語幼兒園智能化配套41產(chǎn)品定位高端形象、中高檔產(chǎn)品、高檔價位的高尚社區(qū)高形象：都市的、高尚的、奢實的生活示范區(qū)中高品質(zhì)：產(chǎn)品全面創(chuàng)新，復(fù)合產(chǎn)品體系，包括退臺洋房、花園洋房、小高層電梯洋房、高層洋房、精裝修公寓等高檔價位：控制總價，拔高單價42產(chǎn)品定位——產(chǎn)品梯度電梯花園洋房花園洋房電梯洋房精裝修公寓高層觀景洋房高端產(chǎn)品中高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品43中大規(guī)模的樓盤的客戶定位是復(fù)合的，不能只針對某一窄眾市場改變生活方式的城市富裕階層追求生活改善的城市富裕階層提高生活質(zhì)量的城市普通階層本項目的產(chǎn)品構(gòu)成客戶構(gòu)成地州縣客戶客戶定位私營老板、生意人、政府領(lǐng)導(dǎo)及電廠、煤礦企業(yè)的高級管理層電廠、煤礦、化工企業(yè)職工、泛公務(wù)員學(xué)校、醫(yī)院等企業(yè)職工，普通職工電梯花園洋房花園洋房電梯洋房精裝修公寓高層觀景洋房44項目客戶定位高收入的礦業(yè)、電力、化工等企業(yè)的中高管理層；政府機關(guān)、金融、電信等機關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)層；市域私營企業(yè)主，生意人；核心客戶重要客戶偶得客戶礦業(yè)、電力、化工等企業(yè)的普通職工；政府泛公務(wù)員；工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)技術(shù)人員及中層管理者改變生活方式的城區(qū)富裕階層提高生活改善的中高端人群1）周邊縣市的私營企業(yè)主451.項目本體情況分析2.開發(fā)目標(biāo)及問題解析6.發(fā)展戰(zhàn)略及策略7.項目定位8.物業(yè)發(fā)展建議3.市場分析5.案例借鑒4.客戶分析46整體規(guī)劃建議47地塊價值解析：各地塊價值差異性不大，

B地塊B2>B3>B1;A地塊A3>A2>A1地塊價值B2B1緊鄰客貨輛運鐵路，有噪音，居住環(huán)境較差B1B3A1A2A3距鐵路約50米距鐵路約70米規(guī)劃學(xué)校A1緊鄰貨運鐵路，車流量較小，有一定噪音，居住環(huán)境差B3靠近學(xué)校，人流較大，較為嘈雜，影響社區(qū)形象；A3\A2靠近朝陽東路，昭示性好于其它區(qū)域朝陽東路48項目價值最大化功能布局原則功能布局方案核心原則地塊價值與產(chǎn)品價值相對應(yīng)，地塊與產(chǎn)品價值最大化發(fā)揮價值高的地塊排布高形象、高價值產(chǎn)品；同種物業(yè)組團(tuán)化排布，便利管理；大型公建配套如會所/幼兒園設(shè)置在臨近鐵路，以降低鐵路影響；地塊容積率限制部分70/90限制產(chǎn)品排布有利于分期推出多元產(chǎn)品A地塊盡量考慮小高層/高層和多層，滿足容積率；B地塊盡量考慮低密度產(chǎn)品，附屬原則商業(yè)價值最大化應(yīng)充分考慮商業(yè)業(yè)態(tài)排布，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化在A/B地塊沿線設(shè)立獨立商業(yè)，增大商業(yè)面積弱化鐵路影響

鐵路沿線地塊盡量做成社區(qū)公建配套，增加住宅與鐵路間的距離；與政府協(xié)商，考慮將學(xué)校遷至鐵路沿線；滿足項目定位啟動期高端產(chǎn)品入市，樹立項目高端形象規(guī)劃原則49整體規(guī)劃中的重點舉措?yún)f(xié)調(diào)政府調(diào)整學(xué)校至項目南側(cè)：既可以降低鐵路對項目的影響，又可以增加人流，盤活項目部分商鋪人流；在鐵路沿線設(shè)置拔高景觀帶和運動主題公園：一方面可以通過高樹綠化排布降低鐵路影響，弱化客戶的心理抗性；另一方面可以利用打造運動主題公園，實現(xiàn)項目品質(zhì)升級；會所（社區(qū)商業(yè)中心）設(shè)在朝陽東路：前期做售樓處，后期轉(zhuǎn)為大型商業(yè)，作為商業(yè)街的重要核心。商業(yè)采取內(nèi)街商業(yè)和臨街商鋪相結(jié)合，同時充分利用地塊臨街面和主題公園帶來的機會，盡可能的提高商業(yè)價值；規(guī)劃重點50地塊物業(yè)類型布局示意物業(yè)布局主入口車行口朝陽東路高層觀景洋房小高層電梯洋房距鐵路約50米規(guī)劃學(xué)校學(xué)校建議搬遷花園洋房花園洋房+多層電梯洋房花園洋房小高層電梯洋房雙語幼兒園領(lǐng)城春曉名城距鐵路約70米會所精裝修公寓10000平米運動主題公園（高爾夫球場、籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等）塊狀商業(yè)高樹/拔高綠化（紅杉等）

2000平米娛樂主題公園（兒童游樂園，老年活動中心，室外健身器材）高樹/拔高綠化（紅杉等）51可能的商業(yè)體量：4.25萬平米根據(jù)商業(yè)排布位置，總計臨街面長度為2050米；臨街商鋪進(jìn)深面寬比一般為2-3，我們?nèi)ケ卷椖棵鎸挒?米，進(jìn)深為10米；計算項目可能商業(yè)體量約為42500平米規(guī)劃學(xué)校雙語幼兒園300米340米300米330米350米280米350米商業(yè)排布一會所2F2F2F2F1F莘莘學(xué)街文具、圖書、玩具、零食、餐飲、精品店美食風(fēng)情街結(jié)合運動主題公園，引入人流，打造各色美食一條街時尚風(fēng)情街面向全市的服飾店、飾品店、娛樂、休閑業(yè)態(tài)家居風(fēng)情街偏重日常生活配套服務(wù)業(yè)態(tài)，同時也包括娛樂、休閑、餐飲業(yè)態(tài)52商業(yè)定位：時尚、休閑、風(fēng)情88街時尚風(fēng)情街：借助運動主題公園的影響力和朝陽東路交通，服務(wù)于全市人群；業(yè)態(tài)以服飾店、飾品店、精品店為主，同時引入部分娛樂業(yè)態(tài)；家居風(fēng)情街：以偏重滿足社區(qū)和周邊居民日常生活需求為主，如銀行、鮮花店等，同時也兼顧娛樂、餐飲；風(fēng)情餐飲街：與運動主題公園相配合，打造各式餐飲一條街，實現(xiàn)休閑、餐飲緊密結(jié)合；莘莘學(xué)街：主要服務(wù)于規(guī)劃中的學(xué)校學(xué)生，業(yè)態(tài)包括書店、文具店、餐飲店、精品店、玩具店等；53項目形象定位——現(xiàn)代大氣的商業(yè)與高層融合，在城市面上強化項目的現(xiàn)代與城市商業(yè)形象5455業(yè)態(tài)設(shè)計

——以滿足周邊區(qū)域居民日常生活為主滿足居民需求購物功能——提供主、副食品、菜市場、生活日用品；餐飲服務(wù)功能——提供商務(wù)人士的用餐，正餐和滿足居住人士日常生活；綜合服務(wù)功能——社區(qū)居民理發(fā)、洗衣、服裝加工以及彩擴等在社區(qū)內(nèi)完成；家政服務(wù)功能——社區(qū)能幫助居民雇用小時工、請保姆和家教等。功能類別金融餐飲娛樂社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)服務(wù)周邊的銀行、ATM機等服務(wù)周邊社區(qū)的各類的中餐/商務(wù)餐/酒吧、咖啡廳、KTV等娛樂藥店、郵局、電信美容美發(fā)餐飲、超市、娛樂等為區(qū)域服務(wù)的業(yè)態(tài)藥店便利店干洗店銀行或ATM機花店水果店55社區(qū)商業(yè)不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營單元指標(biāo)參考社區(qū)商業(yè)參考開間進(jìn)深面積生活服務(wù)類商業(yè)藥店4-6米6-8米20-50平米面包房2.5-4米4-8米15-25平米洗衣店2.5-6米6-10米15-40平米沖印店2.5-6米6-10米15-30平米便利店5-12米6-10米20-100平米文具店2.5-5米6-8米20-30平米書店5-12米6-10米20-100平米家政服務(wù)2.5-5米6-10米20-30平米中介3-10米7-10米20-80平米布藝4-5米7-12米30-50平米美容美發(fā)3-10米7-12米20-100平米音像店3-8米6-9米15-50平米休閑餐飲類商業(yè)酒吧6-8米10-15米70-100平米餐飲6-10米12-18米——零食點2.5-5米6-8米20-30平米56物業(yè)發(fā)展建議57到目前為止，我們的工作成果項目的核心價值點純粹的洋房花園—戶戶有景家家有花園風(fēng)情商業(yè)街配套國際雙語幼兒園產(chǎn)品創(chuàng)新—花園洋房/戶型創(chuàng)新滿足客戶核心需求市級重點中學(xué)運動主題公園實現(xiàn)項目超越58物業(yè)發(fā)展建議戶型創(chuàng)新發(fā)展建議運動主題公園建議園林景觀發(fā)展建議59基于客戶需求的房形設(shè)計參考要點資料來源：客戶訪談淮南人購房對房型要求保證兩廳以上，便于家私擺設(shè)注重客廳活動空間和孩子臥房，客廳面寬4.2米，臥室在3.9米，次臥3.3米三房兒童房必須朝南，面寬3米以上，房型要有儲物間存在問題需要引導(dǎo)大門不得正對洗手間/廚房/樓梯口臥房/客廳不能有異形拄主臥衛(wèi)生間門不能正對床廚衛(wèi)不得正對臥房一定要保證房間朝向：主臥和廳，應(yīng)當(dāng)是南向或東南向必須通透，采光性好，不得出現(xiàn)暗廚暗衛(wèi)適當(dāng)增加臥房和廳的面積小高層以平層為主，適當(dāng)增加層高60本項目高層戶型創(chuàng)新——提高居住舒適度

類別指標(biāo)方式特點贈送面積陽臺贈送一半面積結(jié)合客廳或主臥布置，增加寬敞感；露臺贈送全部面積奇偶層送露臺，退臺送露臺的贈送全部面積；內(nèi)庭院贈送一半面積內(nèi)庭院將室外景觀引入室內(nèi)，創(chuàng)造更私密的半室外空間，也可靈活用于擴大室內(nèi)空間。贈送面積效率非最高，但實用性較強。凸窗贈送全部面積凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開闊感，但贈送面積較小。夾層贈送全部面積在層高允許的情況下，夾層產(chǎn)品具有較強的靈活性，贈送的面積較多，但空間舒適度一般，市場接受度不高。復(fù)式贈送部分面積復(fù)式產(chǎn)品分區(qū)明確，通高空間有較高舒適及尊貴感，以自然層計算建筑面積，面積有較大彈性。贈送價值底層送花園-底層到住宅的區(qū)域，可隔離成入戶花園，贈送使用權(quán)頂層送露臺贈送全部面積頂層退臺式露臺，可贈送全部面積提高舒適度入戶花園贈送一半面積入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒適度。雙主臥（套）-主臥功能擴充衛(wèi)生間、更衣室、書房全套單元享受；步入式衣帽間-溫馨隨意的氣氛增加主人家的感覺，是舒適度的最好體現(xiàn)；陽光房贈送部分面積270度景觀的陽光花房，2.2米層高以下，不算面積，但可以極大增加主臥的舒適程度；61增加居住舒適度，實現(xiàn)戶戶有景舒適性功能空間升級舒適度提升入戶花園空中院館陽光房凸窗/飄窗露臺/陽臺設(shè)計原則62[高層產(chǎn)品功能空間升級1]

可改造利用的入戶花園可將入戶花園隔成開敞的書房或茶室（注：甚至有6米高的入戶花園，可隨意隔成兩層）設(shè)計要點63[高層產(chǎn)品功能空間升級2]

空中院館—把景觀引到家里來可將空中院館隔成一個開敞的書房或臥室設(shè)計要點64[高層產(chǎn)品功能空間升級3]

270度陽光花房，鋪張陽光與綠意設(shè)計要點層高小于2.2米不計面積270度景觀的陽光花房，2.2米層高以下，不算面積，但可以極大增加主臥的舒適程度65梁凸窗窗臺凸窗垂直剖面示意圖1700設(shè)計要點[高層產(chǎn)品舒適度提升1]

具實用價值的可步入式落地凸窗2.2米層高以下不計面積〈2.2M凸窗高度小于2.2米不計面積層高66窗未落地，但室內(nèi)空間卻有所擴大，窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，具有很大的使用價值設(shè)計要點飄窗垂直剖面示意圖〈2.2M層高飄窗高度小于2.2米不計面積[高層產(chǎn)品舒適度提升2]提升居住品質(zhì)的飄窗，增加景觀感67[小高層產(chǎn)品舒適度提升3]目前市場常用戶型創(chuàng)新方式——露臺設(shè)計要點雙L型陽臺（加花架）形成錯層贈送陽臺；較好解決露臺私密性問題68花園洋房建筑設(shè)計建議69情趣化大面寬，高舒適性入戶花園露臺和觀景陽臺可以利用的半地下室陽光花房完全的產(chǎn)品創(chuàng)新

突出居住的景觀化、情趣化設(shè)計原則多層產(chǎn)品創(chuàng)新較高的建筑密度和緊湊的生活空間實現(xiàn)低密度的生活方式景觀化內(nèi)庭院大面積采光窗天井內(nèi)庭頂層閣樓70多層花園洋房的戶型創(chuàng)新點示意設(shè)計要點大露臺大露臺入戶花園首層花園首層花園陽光房71現(xiàn)代、典雅；

色調(diào)采用暖色系，熱情、溫馨建筑風(fēng)格72設(shè)計要點退臺洋房是競爭區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)新產(chǎn)品，將構(gòu)成本項目的標(biāo)桿產(chǎn)品之一本項目退臺洋房基本上采用5+1的設(shè)計，其中頂層和底層和別墅同級別的享受退臺洋房的立面和細(xì)部富于變化，處理得當(dāng)會構(gòu)成美麗的建筑風(fēng)景，豐富社區(qū)建筑形態(tài)退臺洋房的創(chuàng)新方向就是保證每戶都有花園［居住的景觀化1］

層層退臺，建筑形態(tài)與景觀體系相映成趣73［居住的景觀化2］

室內(nèi)生活空間室外化步入式花臺入戶花園步入式花臺外觀舒適大陽臺設(shè)計要點步入式花臺、入戶花園、大陽臺等空間的設(shè)計使得戶外的景觀可以充分滲透至室內(nèi)，將室內(nèi)生活空間充分外延，室內(nèi)生活室外化彰顯身份的單獨露臺入戶74［居住的情趣化1］

半地下室的使用性和功能性提升半地下室采光窗口萬科城半地下室通向半地下室的天井地下室層高低于2.2米，不計入建筑面積地下室可作為電影房、棋牌室、斯諾克臺球室等進(jìn)入半地下室還可結(jié)合庭院做出天井設(shè)計要點75寬廳情景花園洋房在設(shè)計上融合了別墅的特點，實現(xiàn)了空間個性的突破，最大的的特色是７—８米的橫廳，戶戶有露臺首層花園入戶首層陽光房二層露臺入戶三層露臺首層陽光房主要為4層半建筑，入戶方式巧妙：首層：南向花園入戶二層：南向露臺入戶三層、四層：樓梯入戶76首層戶型：南向私家花園入戶、陽光房、錯層、超大面寬建筑面積：149.14㎡架空層儲藏室：28.37㎡錯層四室兩廳雙衛(wèi)南入口首層，位于首層，獨享50㎡左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。獨有陽光房，倍添院居情趣開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分超過20㎡主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間主臥組織緊湊，空間利用合理架空層平面陽光房錯層12米77二層戶型：南露臺入戶、錯層、客廳7.4米面寬建筑面積：140.48㎡錯層三室兩廳雙衛(wèi)獨創(chuàng)露臺入戶方式，私密性、歸屬感更強

7.35米開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分

超過20㎡的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間

三間臥室組織緊湊，空間利用合理

活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯層格局，空