0■總負(fù)責(zé)：楊林■協(xié)助人員：裴靖、顏賽、陳力、徐海霞

■市場(chǎng)調(diào)查主要人員：陳力、顏賽、裴靖、劉燕、曉紅、鄒莎等

■平面創(chuàng)意：徐海霞

■評(píng)審委員會(huì)名單：楊林、姜文龍、裴靖、張子良、陳力、顏賽、王訓(xùn)榮本案主創(chuàng)人員2衡陽(yáng)?西湖工程定位及籌劃報(bào)告3□如何應(yīng)對(duì)衡陽(yáng)未來(lái)市場(chǎng)劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？□如何實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的最小化和利潤(rùn)的最大化？□如何平衡商業(yè)長(zhǎng)期收益與短期資金回收的關(guān)系？□如何有效解決商業(yè)運(yùn)營(yíng)與前期銷售的矛盾？□商業(yè)如何精準(zhǔn)定位，方能實(shí)現(xiàn)“租營(yíng)兩旺〞？4匯報(bào)提綱5衡陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r宏觀經(jīng)濟(jì)及社會(huì)開(kāi)展概況61、城市根本概況宏觀經(jīng)濟(jì)及社會(huì)開(kāi)展概況7人杰地靈，人才輩出東漢——蔡倫創(chuàng)造造紙術(shù)，成為世界文化的瑰寶；宋朝——李士真創(chuàng)立石鼓書院，成為全國(guó)四大書院之一；明末清初——王夫之〔號(hào)船山〕號(hào)稱一代理學(xué)宗師；近現(xiàn)代——羅榮桓元帥故土、黃克誠(chéng)大將故居。鐵路——京廣、湘桂鐵路交匯市區(qū)；公路——107、322國(guó)道和京珠、衡昆高速貫穿全境；水路——湘江、耒水、蒸水、米水匯流交錯(cuò)；現(xiàn)已初步形成鐵路、公路、水路立體交叉的交通網(wǎng)絡(luò)。歷史悠遠(yuǎn)，千年古城城市建設(shè)始于戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，成于隋朝，解放前期〔1942年〕設(shè)衡陽(yáng)市，1980年設(shè)地級(jí)市。資源盛產(chǎn)，旅游圣地堪稱“有色金屬之鄉(xiāng)〞、“非金屬之鄉(xiāng)〞、“魚米之鄉(xiāng)〞和“旅游圣地〞，國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝－南岳衡山更是著名中外。交通便利，區(qū)域優(yōu)越宏觀經(jīng)濟(jì)及社會(huì)開(kāi)展概況8高速公路：兩縱兩橫鐵路：星行輻射兩橫：衡邵高速〔衡大〕衡昆高速〔衡棗〕兩縱：京珠、衡岳高速武廣快速客運(yùn)線〔鐵路〕，2021年建成通車，兩個(gè)半小時(shí)可達(dá)廣州，半個(gè)小時(shí)可到長(zhǎng)沙。宏觀經(jīng)濟(jì)及社會(huì)開(kāi)展概況9衡陽(yáng)具有“扼兩廣,鎖荊吳〞的先天地理地位,是連結(jié)“華南經(jīng)濟(jì)圈〞與〞長(zhǎng)株潭+武漢城市群〞經(jīng)濟(jì)圈的戰(zhàn)略要塞,開(kāi)展后勁強(qiáng)勢(shì)。隨著“長(zhǎng)株潭城市群〞和“武漢城市群〞被確定為“環(huán)境友好型〞和“資源節(jié)約型〞城市的區(qū)域型經(jīng)濟(jì)中心定位，這個(gè)新型的經(jīng)濟(jì)圈層將越來(lái)越突顯其經(jīng)濟(jì)的能動(dòng)，衡陽(yáng)憑其先天的地理戰(zhàn)略地位和歷史、人文、旅游、礦產(chǎn)資源等優(yōu)勢(shì)，亦帶動(dòng)自身迎來(lái)新的歷史機(jī)遇。衡陽(yáng)市確立以“工業(yè)立市、商貿(mào)興市、旅游旺市〞的開(kāi)展定位，大大增強(qiáng)其整體競(jìng)爭(zhēng)力預(yù)期，可以預(yù)見(jiàn)，衡陽(yáng)工業(yè)、商貿(mào)、旅游的興旺興旺將大力帶動(dòng)本市經(jīng)濟(jì)良性開(kāi)展，地產(chǎn)業(yè)亦因?yàn)楦鳟a(chǎn)業(yè)的相繼活潑而從城市總體投資環(huán)境改善、城鎮(zhèn)人口增加、移民性流動(dòng)人口的大舉遷入、居民整體購(gòu)置力上升中受益。資料來(lái)源于中漢衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)研究數(shù)據(jù)庫(kù)宏觀經(jīng)濟(jì)及社會(huì)開(kāi)展概況102021年，衡陽(yáng)GDP總值到達(dá)1168億元，固定資產(chǎn)投資為441.91億元，財(cái)政收入70.09億元，社會(huì)存款總額1103.86億元，分別比2021年增長(zhǎng)14.7%、56.7%、16.7%和18.8%，相比歷年同期增幅明顯，顯示衡陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展增長(zhǎng)較快，投資活潑，城市實(shí)力不斷增強(qiáng)，居民日益富裕的整體態(tài)勢(shì)。2、衡陽(yáng)總體經(jīng)濟(jì)開(kāi)展概況衡陽(yáng)市2021年GDP總值、固定資產(chǎn)投資、社會(huì)存款總額、財(cái)政收入比照?qǐng)D宏觀經(jīng)濟(jì)及社會(huì)開(kāi)展概況11衡陽(yáng)市人均GDP、城鄉(xiāng)居民人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)支出、人均儲(chǔ)蓄余額比照?qǐng)D2021年衡陽(yáng)市人均GDP、城鄉(xiāng)人均可支配收入、消費(fèi)支出和人均存款余額分別為：17299元、13911元、10241元、9754元，均較上年有10%以上增長(zhǎng)，說(shuō)明衡陽(yáng)市人均社會(huì)奉獻(xiàn)逐年遞增，消費(fèi)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化，城鄉(xiāng)居民對(duì)大宗商品的購(gòu)置能力不斷提高，但本地居民仍以銀行儲(chǔ)蓄為優(yōu)先的理財(cái)方式，多渠道理財(cái)、投資方式尚未完全形成。宏觀經(jīng)濟(jì)及社會(huì)開(kāi)展概況12小結(jié)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出逐年提高，食品、娛樂(lè)文教、衣著支出合計(jì)占65.81%，說(shuō)明本地居民主要的消費(fèi)支出為“吃、穿、娛〞為主，處于“解決溫飽〞至“尋求平安〞〔馬斯洛需求理論〕的過(guò)渡階段，追求平安、精神的更高層次消費(fèi)需求將是下階段消費(fèi)主軸，從而使得如住房等大宗商品〔代表生活質(zhì)量、平安的需求〕將迎來(lái)較好的開(kāi)展時(shí)期。恩格爾系數(shù)近年維持在40%左右的水平，一方面是因?yàn)槿珖?guó)整體CPI〔消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)〕不斷攀升而帶來(lái)的生活本錢的提高，另一方面那么顯示本地更高的需求層次需要進(jìn)行引導(dǎo)。宏觀經(jīng)濟(jì)及社會(huì)開(kāi)展概況133、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及開(kāi)展情況衡陽(yáng)市現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)格局以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，二、三產(chǎn)業(yè)比重不斷上升，成為推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要力量，充分表達(dá)了衡陽(yáng)市以“工業(yè)立市〞、“商貿(mào)興市〞、“旅游旺市〞的城市開(kāi)展戰(zhàn)略。宏觀經(jīng)濟(jì)及社會(huì)開(kāi)展概況144、人口及投資置業(yè)群體研究衡陽(yáng)城鎮(zhèn)人口319.22萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口420.58萬(wàn)人，分別占全市總?cè)丝诘?3%和57%，可見(jiàn)目前衡陽(yáng)市城鎮(zhèn)化程度不高，洼地效果明顯。根據(jù)納瑟姆曲線理論，當(dāng)城市化率為30%~70%左右時(shí)，城市化進(jìn)入高速開(kāi)展時(shí)期。據(jù)此預(yù)計(jì)衡陽(yáng)城市化進(jìn)程將進(jìn)入快速開(kāi)展階段,房地產(chǎn)業(yè)亦將在這輪快速開(kāi)展的機(jī)遇中受益。宏觀經(jīng)濟(jì)及社會(huì)開(kāi)展概況15本市從事主要行業(yè)的從業(yè)群體職業(yè)分類、年收入根本狀況數(shù)據(jù)整理自衡陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒宏觀經(jīng)濟(jì)及社會(huì)開(kāi)展概況16周邊城鎮(zhèn)\農(nóng)村高收入人群說(shuō)明：衡陽(yáng)周邊城鎮(zhèn)中,衡南縣的螢石儲(chǔ)量大、品位高、著名中外；常寧市的鉛、鋅礦儲(chǔ)量居全國(guó)之首，砂錫儲(chǔ)量居全國(guó)第二，黃金儲(chǔ)量占湖南的一半；耒陽(yáng)市煤礦儲(chǔ)量及產(chǎn)量均具全國(guó)性的影響力。這些豐富的礦產(chǎn)資源為本地相關(guān)從業(yè)者積累了相當(dāng)財(cái)富，目標(biāo)購(gòu)置力強(qiáng)。宏觀經(jīng)濟(jì)及社會(huì)開(kāi)展概況171、衡陽(yáng)城市建設(shè)目標(biāo)城市職能定位：湘南中心城市，交通樞紐，旅游效勞基地，省級(jí)歷史文化名城。城市開(kāi)展目標(biāo)：湘南商貿(mào)物流業(yè)興旺、工業(yè)先進(jìn)、宜居宜游的中心城市。湖南省“3+5〞城市群的組成局部，湘南地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化中心城市，沿海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的重要基地。湘南中心城市城市建設(shè)和開(kāi)展目標(biāo)18以解放大道和蒸湘路為“十字〞開(kāi)展軸線，一條南北展開(kāi)的生活居住主軸，一條自西向東的綜合效勞功能主軸。并考慮武廣快速鐵路、外環(huán)路和蒸湘路、衡州大道、解放路等四通八達(dá)的交通主干線對(duì)城市擴(kuò)容開(kāi)展的帶動(dòng)作用。2、區(qū)域開(kāi)展與建設(shè)重點(diǎn)城市重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域未來(lái)整體城市開(kāi)展方向?qū)⒓性诟咝聟^(qū)的西部，即華新區(qū)與立新區(qū)為重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域。高新區(qū)又以解放大道為南北界限，以南為高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)，以北是居住、商服區(qū)，而本工程位于城市商貿(mào)效勞中心周邊區(qū)域，整體外部市場(chǎng)的前瞻環(huán)境，對(duì)工程的開(kāi)發(fā)奠定更堅(jiān)實(shí)的保障。房地產(chǎn)開(kāi)展方向城市建設(shè)和開(kāi)展目標(biāo)19交通：武廣火車站、新汽車站已建成，107國(guó)道市區(qū)繞城公路、衡棗高速〔祁東連接線〕，耒宜、衡棗、衡大高速建成通車；市政：衡陽(yáng)廣場(chǎng)、平湖公園、生態(tài)公園、湘江兩岸及蒸水風(fēng)光帶等綠地，蒸水大橋、雁棲大橋、內(nèi)環(huán)路湘江大橋建成通車。3、根底設(shè)施建設(shè)建成在建衡炎、衡邵、潭衡西高速全面開(kāi)工，武廣快速鐵路建設(shè)進(jìn)展順利，蒸陽(yáng)南北路、蒸湘南北路、紅湘南北路、蔡倫大道、長(zhǎng)豐大道延伸和五一路改造，城西污水處理廠，立新路廣東富邦投資的湘江東岸風(fēng)光帶、福建恒盛投資的湘江西岸風(fēng)光帶。中心汽車站即將搬遷。擬建衡岳、衡臨高速的前期工作正抓緊進(jìn)行，湘桂復(fù)線、衡茶吉鐵路根本完成前期工作。華新區(qū)：擬建沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)城市建設(shè)和開(kāi)展目標(biāo)20區(qū)域開(kāi)展戰(zhàn)略建設(shè)一個(gè)中心加工制造業(yè)中心搭建四個(gè)平臺(tái)打造四大基地交通運(yùn)輸平臺(tái)現(xiàn)代物流平臺(tái)根底設(shè)施平臺(tái)市場(chǎng)體系平臺(tái)產(chǎn)業(yè)內(nèi)移的承接基地農(nóng)副產(chǎn)品的供給基地人力資源的輸出基地度假休閑的旅游基地城市建設(shè)和開(kāi)展目標(biāo)21東西主軸以解放大道為核心，主要規(guī)劃為教育、商業(yè)、行政及住宅；住宅和行政根本上都集中在衡陽(yáng)西側(cè)的華新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。本案位于常勝路與環(huán)城北路交叉口，是未來(lái)城市開(kāi)展的商業(yè)核心位置。5、城市規(guī)劃及城市功能定位“東拓南移、西擴(kuò)北延〞本案城市建設(shè)和開(kāi)展目標(biāo)222021年以來(lái)國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)行業(yè)調(diào)控及金融政策產(chǎn)業(yè)政策3月5日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議召開(kāi)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策主要圍繞三個(gè)方面：1、擴(kuò)大保障性住房政策；2、物業(yè)稅征收；3、收緊房地產(chǎn)信貸。3月10日國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管的通知(“國(guó)十九條”)：

土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。3月12日“國(guó)十九條”出臺(tái)，措詞嚴(yán)厲，劍指行業(yè)規(guī)范，各部聞風(fēng)而動(dòng)，紛紛出臺(tái)政策。3月18日國(guó)資委新聞發(fā)布：要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),退出房地產(chǎn)市場(chǎng)；行業(yè)門檻提高，行業(yè)整合將加劇。4月15日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議（“新國(guó)四條”）：（一）對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；（二）對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；（三）對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。（四）地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施。4月18日國(guó)務(wù)院：暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。4月19日住建部：未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用；取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。23嚴(yán)控“用銀行的錢炒房〞一次性付款將是屢次置業(yè)者的付款趨勢(shì)，投資房產(chǎn)的門檻大大提高，貸款投資的回報(bào)大大降低。房地產(chǎn)及金融信貸政策特別說(shuō)明：隨著政府對(duì)房地產(chǎn)金融信貸政策的緊縮，大大打擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資性置業(yè)的需求，但對(duì)商業(yè)工程影響不大；而目前衡陽(yáng)市置業(yè)者根本上都以購(gòu)房自住為動(dòng)機(jī)，因此金融政策對(duì)衡陽(yáng)市置業(yè)者影響較為有限。一套：首付不低于30%二套：利率1.1倍首付不低于60%契稅4%三套：根本叫停梯度調(diào)控產(chǎn)業(yè)政策24新政之后，商業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越受到關(guān)注，商住倒掛現(xiàn)象即將消失，投資者已將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。總結(jié)25商業(yè)、辦公和酒店物業(yè)

專案分析26衡陽(yáng)商業(yè)開(kāi)展概況從衡陽(yáng)商業(yè)開(kāi)展歷程來(lái)看，衡陽(yáng)商業(yè)可以劃分為三個(gè)階段。衡陽(yáng)商業(yè)目前正處于第二階段到第三階段的過(guò)度轉(zhuǎn)型時(shí)期。90年代中后期。以零散商戶為主，只能提供人們?nèi)粘Ｉ畹母拘枨?，像最初的一些小百貨店、小糧油店等，這種模式起點(diǎn)低，資金規(guī)模小，交易量小。第一階段2000年開(kāi)始，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開(kāi)展，零散商戶逐漸壯大成以“馬路商業(yè)〞為核心的臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，由經(jīng)營(yíng)的單一性逐漸開(kāi)展成多樣性，能比較全面地提供日常生活所需。2005年開(kāi)始，以大型商場(chǎng)、超市、專業(yè)市場(chǎng)為主，臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為輔，形成以專業(yè)化、規(guī)模化為經(jīng)營(yíng)特色的商業(yè)模式，成為以后商業(yè)開(kāi)展的主要特點(diǎn)。第二階段第三階段27衡陽(yáng)市商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)設(shè)施的規(guī)模和分布：新建商業(yè)設(shè)施的規(guī)模都不大，目前剛剛開(kāi)業(yè)的大洋百貨，營(yíng)業(yè)面積5萬(wàn)㎡，步行街等。商業(yè)設(shè)施主要集中分布以解放路周邊商圈和廣東路〔火車站附近〕傳統(tǒng)商圈。商品的檔次和種類：商品種類較為齊全。中低檔商品品類供給齊全，高檔\頂級(jí)商品品種較少。居民的整體購(gòu)置能力提升：城區(qū)在崗職工人均收入快速增長(zhǎng)，2021年達(dá)12681元。2021年社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)231.08億元，增長(zhǎng)14.1%。業(yè)態(tài)多元化開(kāi)展：已出現(xiàn)百貨店、購(gòu)物中心型業(yè)態(tài)，如晶珠MALL、步步高百貨、大洋百貨、美美百貨等。大型專業(yè)店已形成雛形，如衡陽(yáng)電腦城、華源大市場(chǎng)等。專業(yè)〔賣〕店開(kāi)展迅速。如國(guó)美、蘇寧、摩托羅拉、諾基亞等。外地超市進(jìn)駐。如步步高超市進(jìn)駐衡陽(yáng)。28從業(yè)人員的素質(zhì)和效勞：從業(yè)人員的素質(zhì)大幅度提高，主要得益于商場(chǎng)式的集中管理和培訓(xùn)。無(wú)論是儀容儀表還是效勞態(tài)度，效勞水平有所提高。消費(fèi)群的分布與流動(dòng)：華新開(kāi)發(fā)區(qū)是新城區(qū)，配套設(shè)施尚未完全到位，市民購(gòu)物休閑大局部集中在老城區(qū)的蒸湘區(qū)、雁峰區(qū)、石鼓區(qū)、珠暉區(qū)。由于新興商圈——蓮湖商圈的高檔規(guī)劃和設(shè)計(jì)，中檔偏高的消費(fèi)群逐漸被分流。引導(dǎo)至該商圈?？偨Y(jié)：隨著城市經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展和人們生活水平的提高，衡陽(yáng)商業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，商品種類和檔次日趨豐富，業(yè)態(tài)呈多元化開(kāi)展，帶動(dòng)了整個(gè)行業(yè)效勞水平的提高，衡陽(yáng)商業(yè)的整體環(huán)境向好。29衡陽(yáng)商業(yè)開(kāi)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析臨街商鋪開(kāi)發(fā)量大：無(wú)論是自建房還是商品房，臨街商鋪過(guò)度開(kāi)發(fā)，多數(shù)商鋪產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，管理混亂。相對(duì)來(lái)說(shuō)，臨街商鋪首層較受歡送，目前太陽(yáng)廣場(chǎng)及輻射帶近八成在營(yíng)業(yè)，二層或以上那么根本空置。商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)：出現(xiàn)廣場(chǎng)、中庭、手扶電梯、連廊、休息區(qū)等現(xiàn)代設(shè)計(jì)，逐步重視人流動(dòng)線的疏導(dǎo)和商場(chǎng)內(nèi)外的交通組織〔如晶珠廣場(chǎng)、大洋、美達(dá)新天地〕。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理逐步被重視：業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商、經(jīng)營(yíng)管理等后期的商業(yè)操作對(duì)于一個(gè)商業(yè)工程的成敗具有決定性作用。多功能、多元化的綜合類商業(yè)工程較少：衡陽(yáng)目前高檔的大型購(gòu)物場(chǎng)所定位同質(zhì)化嚴(yán)重。缺乏特色、風(fēng)情、主題性強(qiáng)的現(xiàn)代型商業(yè)物業(yè)：現(xiàn)代商業(yè)是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展的一個(gè)方向。總結(jié)：目前衡陽(yáng)的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，臨街商鋪過(guò)量開(kāi)發(fā)，商鋪的產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，造成距離城區(qū)較遠(yuǎn)的臨街商鋪空置率較高。商業(yè)物業(yè)的后期運(yùn)營(yíng)逐漸被重視，商業(yè)物業(yè)的開(kāi)展空間較大。30商圈劃分根據(jù)區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及人氣狀況，初步將衡陽(yáng)整體商業(yè)劃分具有其特定規(guī)模和經(jīng)營(yíng)特色的為5個(gè)商圈。其分布如下：核心商圈：蓮湖廣場(chǎng)及晶珠MALL及其周邊的綜合性業(yè)態(tài)商圈；一級(jí)商圈：解放路和中山路區(qū)域〔廣百百貨附近〕綜合性業(yè)態(tài)商圈；二級(jí)商圈：廣東路暨火車站周邊及華源大市場(chǎng)、五一大市場(chǎng)專業(yè)性業(yè)態(tài)商圈；三級(jí)商圈：華新開(kāi)發(fā)區(qū)周邊綜合性業(yè)態(tài)商圈。31商圈分析商圈名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)核心商圈晶珠、大洋和規(guī)劃步行街區(qū)域（汽車西站拆遷后規(guī)劃為衡陽(yáng)真正的步行街）重點(diǎn)發(fā)展大型高檔商場(chǎng)、大型零售市場(chǎng)、超市、商務(wù)、以經(jīng)營(yíng)精品、名品、新品和中高檔餐飲為主，重點(diǎn)發(fā)展大店、名店、精品店和老字號(hào)店一級(jí)商圈解放路和中山路交匯區(qū)域（廣百百貨附近）大型零售市場(chǎng)、超市和特色商業(yè)街構(gòu)成，以經(jīng)營(yíng)精品、名品、新品和中高檔餐飲為主，重點(diǎn)發(fā)展大店、名店、精品店和老字號(hào)店二級(jí)商圈廣東路暨火車站周邊區(qū)域（現(xiàn)有１３個(gè)市場(chǎng))重點(diǎn)發(fā)展書市、辦公用品音像、箱包、鞋帽、家電、服裝等特色專業(yè)市場(chǎng)和為旅客服務(wù)的快餐業(yè)石鼓五一新村、華源大市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)重點(diǎn)發(fā)展副食品、領(lǐng)帶批發(fā)、家居、建材、汽車整車銷售、汽車零配件為主的專業(yè)市場(chǎng)三級(jí)商圈華新開(kāi)發(fā)區(qū)太陽(yáng)廣場(chǎng)周邊重點(diǎn)發(fā)展大型零售商場(chǎng)、賓館、餐飲及商業(yè)街32核心商圈：蓮湖廣場(chǎng)及周邊近年開(kāi)展成為衡陽(yáng)市中心商業(yè)的主力，目前該區(qū)域擁有目前衡陽(yáng)最為高檔的商業(yè)廣場(chǎng)-----大洋百貨，晶珠MALL，區(qū)域內(nèi)集結(jié)了步步高超市、香江百貨、鴻運(yùn)數(shù)碼廣場(chǎng)等一批百貨商場(chǎng)和專業(yè)店。本區(qū)域內(nèi)的汽車西站正著手搬遷至新汽車站，搬離后汽車西站現(xiàn)址將規(guī)劃成為衡陽(yáng)真正的商業(yè)步行街區(qū)，規(guī)劃商業(yè)體量約50萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)規(guī)劃為高檔寫字樓、大型高檔商場(chǎng)、大型零售市場(chǎng)及超市等，以經(jīng)營(yíng)精品、名品、新品和中高檔餐飲為主，重點(diǎn)開(kāi)展大店、名店、精品店和老字號(hào)店。同時(shí)，本區(qū)域?qū)⒁?guī)劃成衡陽(yáng)未來(lái)的中央商務(wù)區(qū)〔CBD〕，標(biāo)志性物業(yè)有：財(cái)富大廈〔衡陽(yáng)目前唯一純寫字樓物業(yè)〕、宇元萬(wàn)向城〔一棟近30層的高檔寫字樓和大洋百貨〕和汽車西站現(xiàn)址〔規(guī)劃一棟40層的高檔寫字樓和衡陽(yáng)真正的商業(yè)步行街區(qū)〕。從該區(qū)域的中長(zhǎng)期規(guī)劃來(lái)看，屆時(shí)本商圈將開(kāi)展成為衡陽(yáng)市集商務(wù)、旅游、購(gòu)物、休閑、餐飲為一體的商業(yè)街區(qū)，形成衡陽(yáng)中心城區(qū)的商業(yè)核心圈層。33一級(jí)商圈：解放路與中山路交匯區(qū)域---廣百百貨周邊解放路和中山路為衡陽(yáng)較繁華的商業(yè)聚集區(qū)。區(qū)域內(nèi)大型商場(chǎng)有：廣百百貨、衡陽(yáng)電腦城、國(guó)美電大、通程電器等；解放路和中山路為店鋪林立，以電器專業(yè)店、專賣店、服飾品牌店為主力，輔以局部精品餐飲店、藥店、花店、面包店等。本商圈大局部商業(yè)營(yíng)業(yè)面積為臨店鋪，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)亦以滿足區(qū)域內(nèi)居家消費(fèi)為主；多數(shù)店鋪較為陳舊，整改難度相對(duì)較大，未來(lái)商圈升級(jí)開(kāi)展為高檔次、高輻射力的空間極為有限。34二級(jí)商圈：廣東路及火車站周邊〔有13個(gè)市場(chǎng)〕目前衡陽(yáng)市小商品批發(fā)市場(chǎng)主要的集中區(qū)域，業(yè)態(tài)涵蓋書市、音像、辦公用品、箱包、鞋帽、家電、服裝等各種特色專業(yè)市場(chǎng)和為旅客效勞的快餐業(yè)?？偨ㄖ娣e超過(guò)10萬(wàn)平方米。商圈內(nèi)較大型商場(chǎng)有：太平洋商貿(mào)廣場(chǎng)、東方時(shí)代廣場(chǎng)、衡陽(yáng)商貿(mào)城、創(chuàng)富大廈等13個(gè)批發(fā)型專業(yè)市場(chǎng)；區(qū)域內(nèi)的喜富來(lái)購(gòu)物廣場(chǎng)為綜合性商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為一層商場(chǎng)，二層步步高超市，三、四層規(guī)劃待定，目前超市效益較好，但商場(chǎng)因?yàn)槿狈\(yùn)營(yíng)，整體商業(yè)的氣氛較差。本商圈為自發(fā)型的傳統(tǒng)商圈，主要是對(duì)衡陽(yáng)市區(qū)及周邊縣市、城鎮(zhèn)的批發(fā)業(yè)務(wù)，街區(qū)整體形象較差，各大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)管理混亂，設(shè)計(jì)缺乏科學(xué)，經(jīng)營(yíng)檔次普遍較低。35二級(jí)商圈：石鼓五一新村、華源大市場(chǎng)區(qū)域依托五一新村及華源大市場(chǎng)為兩個(gè)大型專業(yè)市場(chǎng)形成具有其特定業(yè)態(tài)形式的商圈，重點(diǎn)開(kāi)展副食品、領(lǐng)帶批發(fā)、家居、建材、汽車整車銷售、汽車零配件等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。五一大市場(chǎng)占地130畝，獨(dú)立店鋪300多間，定位于副食品、日化、干貨等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，整體引入了沿江北路、司前街副食、日化、干貨批發(fā)市場(chǎng)，合共600多家批發(fā)商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)數(shù)千種產(chǎn)品、承擔(dān)近千個(gè)知名廠家衡陽(yáng)地區(qū)總經(jīng)銷、總代理，租售情況良好，根本出租完畢。華源大市場(chǎng)總建筑面積達(dá)16.2萬(wàn)平米。是衡陽(yáng)市“十五〞方案重點(diǎn)工程工程，其中營(yíng)業(yè)面積8萬(wàn)余平方米、倉(cāng)儲(chǔ)面積4萬(wàn)余平方米、鋪位1200余間，商戶達(dá)400余家，主要功能業(yè)態(tài)分區(qū)為：精品陶瓷地板城、陶瓷區(qū)、石材區(qū)、木制品區(qū)、油漆涂料區(qū)和家庭裝修大超市。目前已逐漸形成以精品陶瓷、石材為龍頭，

其他材料配套的綜合型建材市場(chǎng)，目前已根本出租完畢。36三級(jí)商圈：華新開(kāi)發(fā)區(qū)目前華新開(kāi)發(fā)區(qū)仍處于建設(shè)期，市政配套設(shè)施尚未完善，區(qū)域內(nèi)已建成住宅區(qū)普遍入住率較低，人流量稀少，導(dǎo)致華新開(kāi)發(fā)區(qū)目前的整體商業(yè)氣氛較差，就現(xiàn)狀看，區(qū)域內(nèi)零星的商業(yè)店鋪主要是以滿足太陽(yáng)廣場(chǎng)周邊現(xiàn)有住區(qū)居民日常生活所需，局部餐飲、影印、文具類業(yè)態(tài)對(duì)接于區(qū)域行政辦公需求，商業(yè)整體業(yè)態(tài)的縱向和橫向開(kāi)展極不完整。開(kāi)發(fā)區(qū)目前在營(yíng)商業(yè)主要集中在解放西路沿路、解放西路以北、青峰路以南區(qū)域。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多為日用雜貨店、餐飲食店；其次為裝修、家居用品和五金店，絕大多數(shù)為規(guī)模較小的臨街門面店，勉強(qiáng)滿足居民的日常生活需要；區(qū)域內(nèi)已建成住宅空置率高，缺乏相應(yīng)的消費(fèi)人流支撐，因此區(qū)域內(nèi)對(duì)應(yīng)的住宅底商、裙樓空置率較高，多數(shù)處于招商停滯的狀態(tài)。華新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)高檔樓盤較多，現(xiàn)有商業(yè)配套尚未能滿足區(qū)域內(nèi)居民商業(yè)生活所需，絕大局部居民退而求其次，借助老城區(qū)中心商圈尋求關(guān)聯(lián)消費(fèi)。37?從產(chǎn)品的角度考慮，同為城市中心稀缺物業(yè)，具備極強(qiáng)的投資價(jià)值，本案必將和他們搶奪客戶資源。?同類型、同質(zhì)化的產(chǎn)品由于地段位置的差異，造成銷售價(jià)格差異較大，從2000多元/㎡至5000元/㎡不等。?新建商業(yè)工程定位及功能同質(zhì)化嚴(yán)重，本案應(yīng)以差異化定位，形成與周邊商業(yè)錯(cuò)位開(kāi)展之勢(shì)。周邊工程同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重,本案入市將面對(duì)較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力結(jié)論：38消費(fèi)者調(diào)查分析在逛街頻率的訪談中，“每天〞的頻次占10%，“大概一星期〞的占45%；按廣普性分析判斷，本地主要逛街人群是有固定上、下班制的階層。女性客戶居多，逛街時(shí)間一般選擇在周末并約親友一起購(gòu)物，這類群體是最為穩(wěn)定的、有效的消費(fèi)群，而且對(duì)某個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所有著較大大的忠誠(chéng)度〔回頭率較高的老客戶〕。39對(duì)“每次逛街消費(fèi)支出〞調(diào)查中：“200元以下〞占52%的，多數(shù)為習(xí)慣性家用正常消費(fèi)，主要為了購(gòu)置日常家庭生活用品〔家用、柴米油鹽等〕；消費(fèi)支出在201-500元/次的占了近40%，這局部的客戶群體消費(fèi)多數(shù)為定向消費(fèi)，其特征帶有很強(qiáng)的即興消費(fèi)性質(zhì)，假設(shè)按性別歸類，男性消費(fèi)主要表現(xiàn)為：要約朋友下飯館、唱K、洗浴、包廂打牌等；而女性主要表現(xiàn)為購(gòu)置服裝、化裝品等為主。40在“決定您選擇購(gòu)物場(chǎng)所的主要因素〞問(wèn)卷中，排在首位的是消費(fèi)場(chǎng)所能提供的“效勞內(nèi)容及效勞態(tài)度〞，這19%的數(shù)據(jù)充分表現(xiàn)出衡陽(yáng)市民的現(xiàn)代購(gòu)物消費(fèi)意識(shí)已越來(lái)越強(qiáng)烈與成熟；其次是到場(chǎng)所的“消費(fèi)距離〞和“交通便達(dá)性〞都是決定其是否選擇區(qū)消費(fèi)的因素之一；再者有關(guān)商品的價(jià)格及商場(chǎng)的品種齊全都是構(gòu)成客戶定期選擇某個(gè)商場(chǎng)消費(fèi)的幾個(gè)關(guān)鍵因素。41對(duì)“常去的購(gòu)物商場(chǎng)或購(gòu)物中心〞調(diào)查中，選擇“香江百貨〞占了近41%，原因是香江百貨本地連鎖品牌商場(chǎng)，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)；其次，香江百貨屬于社區(qū)配套型商場(chǎng)，且覆蓋面廣，因此其網(wǎng)羅的消費(fèi)群也主要是周邊的住戶為主；選擇像“晶珠廣場(chǎng)〞和“廣百百貨〞分別為20%和22%，兩者共性是城市中心商場(chǎng)，輻射半徑較廣；“喜富來(lái)購(gòu)物廣場(chǎng)〞無(wú)人選擇，原因是其為賣場(chǎng)形態(tài)，工程體量小，空間較局促，缺乏正規(guī)的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行專業(yè)的推廣運(yùn)營(yíng)。42在“您對(duì)周邊的消費(fèi)場(chǎng)所總體滿意度〞問(wèn)卷中，有70%的市民表示“一般〞，“比較滿意〞占17%，“很滿意〞的僅為3%?？傮w來(lái)看，被訪者普通對(duì)衡陽(yáng)現(xiàn)狀消費(fèi)場(chǎng)所“不太滿意〞，由于能選擇的消費(fèi)場(chǎng)所有限而被動(dòng)選擇；70%的受訪者表示“一般〞，說(shuō)明衡陽(yáng)多數(shù)市民心目中急迫希望有更好的消費(fèi)場(chǎng)所，以滿足其更高心理消費(fèi)需求。43對(duì)現(xiàn)有的消費(fèi)場(chǎng)所最為滿意的是“商品的齊全、時(shí)尚并且有檔次〞，占27%；其次是交通方便〔離住區(qū)近〕，占21%，說(shuō)明受訪中，多數(shù)選擇消費(fèi)的出行半徑不大；再者“消費(fèi)環(huán)境〔規(guī)?！敞曇嗾?3%?？傮w分析，衡陽(yáng)市民在產(chǎn)品齊全、出行半徑小的區(qū)域型消費(fèi)和看重商場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)境上具有很強(qiáng)的共性。44在“西湖周邊兩三年內(nèi)出現(xiàn)所需要的消費(fèi)場(chǎng)所，是否愿意來(lái)消費(fèi)〞中28%的人都“非常可能〞，可能的選擇數(shù)累計(jì)占60%。說(shuō)明市民對(duì)老商圈商業(yè)前景有著樂(lè)觀的預(yù)期。結(jié)合前述，商場(chǎng)在消費(fèi)環(huán)境、出行方式方便及業(yè)種齊全上下足功夫，市場(chǎng)空間仍值得挖掘。同時(shí)，衡陽(yáng)市民普通對(duì)衡陽(yáng)現(xiàn)狀的商場(chǎng)表示不滿意，對(duì)于一個(gè)更好、更完善、更高級(jí)的消費(fèi)場(chǎng)的有較高的心理需求。45被訪者中，除跟日常生活密切相關(guān)的“主題大賣場(chǎng)〞占35%外，對(duì)飲食、文化、休閑的需求幾近比例。側(cè)面反映同時(shí)具有購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑等文化于一體的綜合性消費(fèi)場(chǎng)所的需求趨同度較高，綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)仍是本地市民消費(fèi)需求的主力。46在“消費(fèi)場(chǎng)所的檔次需求〞的問(wèn)卷中，幾乎所有的市民都喜歡到中、高檔次的地方消費(fèi)玩樂(lè)，“低檔次〞消費(fèi)場(chǎng)所已經(jīng)不適用或已被淘汰，說(shuō)明隨著衡陽(yáng)市民的經(jīng)濟(jì)生活水平不斷提高，現(xiàn)有的消費(fèi)層次已不能滿足其的消費(fèi)需求，希望有更高級(jí)的消費(fèi)場(chǎng)所來(lái)供其吃喝玩樂(lè)，普遍表現(xiàn)出較強(qiáng)的消費(fèi)心理和欲望。47乘坐“公共汽車〞去消費(fèi)的占47%，公共交通依然是市民出門購(gòu)物的最主要乘坐工具，開(kāi)“私家汽車〞和“單位配備的公車〞去購(gòu)物的各占8%，說(shuō)明以轎車出行購(gòu)物的條件初步具備；14%的市民是步行到附近商場(chǎng)去購(gòu)物，說(shuō)明本地居民對(duì)區(qū)域內(nèi)購(gòu)物的現(xiàn)象仍較為普遍。此外，此組數(shù)據(jù)在有關(guān)“公寓配套設(shè)施〞的住宅問(wèn)卷中，對(duì)于商場(chǎng)的需求結(jié)論是一致的；公寓內(nèi)有商場(chǎng)或超市，可能會(huì)成為他們購(gòu)置該公寓房子的關(guān)鍵性因素，換言之，離居住地較近的購(gòu)物場(chǎng)所亦是多數(shù)居民首選的因素。48從上表分析，市民的主要消費(fèi)習(xí)慣已轉(zhuǎn)移到像百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心以及品牌專賣連鎖店，這些場(chǎng)所無(wú)論就其消費(fèi)環(huán)境、檔次、便利性以及產(chǎn)品多樣性上均較普通的賣場(chǎng)優(yōu)越，說(shuō)明衡陽(yáng)市民在消費(fèi)心理上較為容易接受新鮮事物，只要市場(chǎng)上出現(xiàn)更好的消費(fèi)場(chǎng)所，在交通通達(dá)性的根底上，較容易吸引其前往消費(fèi)。49衡陽(yáng)消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所的氣氛、環(huán)境、交通、商品檔次、價(jià)格、業(yè)態(tài)復(fù)合度等的要求越來(lái)越高。結(jié)論50工程地塊及各指標(biāo)分析51工程地塊N牛角巷小區(qū)工程四至52周邊各商圈商業(yè)租金分析53工程周邊商業(yè)街道業(yè)態(tài)調(diào)查54主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)服飾酒店餐飲女子館、美容美發(fā)十字繡煙酒副食公司辦公小吃數(shù)量（間）43184127116比例42.5%17.8%4%11.8%7%11%5.9%租金狀況租金水平1200-1800每月，約在40—50元/平米商鋪面積面積范圍大部分在30—50平米建筑形式臨街店鋪經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況一般，人氣較少?？罩寐薀o(wú)品牌店及業(yè)態(tài)特征業(yè)態(tài)特征主要服裝、十字繡、酒店餐飲為主，還分布有公司辦公門店、煙酒副食，其他業(yè)態(tài)分布較散亂。部分商家教育酒店、旺鳴軒酒樓綜合點(diǎn)評(píng)服裝+餐飲+精品小百貨為主工程周邊常勝路臨街商鋪調(diào)查55主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)服飾餐飲美容美體按摩家用電器煙酒副食公司辦公茶葉數(shù)量（間）1929172422251比例13.7%20.8%12.2%17.2%15.8%18.2%0.07%租金狀況租金水平40-60元/平米商鋪面積面積范圍20—60平米建筑形式臨街店鋪經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況一般，靠近解放路人氣較旺空置率無(wú)品牌店及業(yè)態(tài)特征業(yè)態(tài)特征主要以服裝、餐飲、辦公門店、家用電器為主，還分布有美發(fā)、護(hù)膚品、名煙名酒。主要以中低檔次商品為主。部分公司衡陽(yáng)晚報(bào)、衡陽(yáng)日?qǐng)?bào)、中國(guó)移動(dòng)綜合點(diǎn)評(píng)服裝+餐飲+電器+副食為主工程周邊環(huán)城北路商鋪調(diào)查56宇元●萬(wàn)向城相關(guān)指標(biāo)：總占地：37559㎡總建筑面積：270000㎡地下停車面積：23537㎡1200個(gè)左右停車位城市MALL面積：1.2萬(wàn)㎡行政公館面積：99000㎡大洋百貨面積：39000㎡家樂(lè)福面積：16200㎡今典國(guó)際影城：6000㎡時(shí)尚SHOW：6000㎡全中庭商業(yè)街：30000㎡CBD核心區(qū)：135000㎡酒店面積：6000㎡寫字樓面積：30000㎡可類比工程調(diào)查57該工程規(guī)模較大，業(yè)態(tài)復(fù)雜，后期炒作較到位，運(yùn)作較成功，其持續(xù)二年多的銷售周期中已消化大局部物業(yè)，是本案良好的參考對(duì)象。起價(jià)3980元/㎡。每層遞加30元／㎡、銷售部分為中低層的小面積戶型，大面積戶型滯銷。大洋百貨、今典影城、全中庭特色商業(yè)街、酒店、休閑、娛樂(lè)配套。少部分商業(yè)參與銷售，絕大部分保留。時(shí)尚特區(qū)商鋪一般7-8㎡，對(duì)外銷售單價(jià)為10000-18788元/㎡。-F1：家樂(lè)福超市時(shí)尚SHOW特區(qū)1層臨街獨(dú)立門面、全中庭特色商業(yè)街2到5層7-27層甲級(jí)寫字樓-F2：為地下停車場(chǎng)宇元萬(wàn)向城業(yè)態(tài)組合可類比工程調(diào)查58美達(dá)●新天地相關(guān)指標(biāo)：總占地：20000㎡總建筑面積：40000㎡工程位置：解放路與蒸陽(yáng)路交匯處開(kāi)發(fā)公司:衡陽(yáng)美達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)運(yùn)營(yíng)：美美百貨停車情況:-2樓開(kāi)盤時(shí)間:09.11.15電梯情況:兩臺(tái)觀光電梯6臺(tái)扶手電梯可類比工程調(diào)查59咖啡廳、餐飲、美食、星級(jí)酒店暫未啟動(dòng)銷售。此區(qū)域商鋪為17—47㎡之間，對(duì)外銷售單價(jià)為10000-14000元/㎡。主打面積內(nèi)鋪17-28㎡、外鋪47-58㎡、內(nèi)鋪為26000-28000、外鋪為41000-46000元/㎡時(shí)尚來(lái)迪街區(qū)商鋪一般12㎡，對(duì)外銷售單價(jià)為16000-18000元/㎡。-F1：時(shí)尚來(lái)迪街區(qū)國(guó)際二線品牌以上服裝1層皮鞋、皮具、箱包、高端品牌、黃金珠寶、化妝品、鐘工、精品飾品2-3層商務(wù)休閑、內(nèi)衣、品牌女裝、精品飾品4—6層星級(jí)賓館-F2：為地下停車場(chǎng)美達(dá)新天地業(yè)態(tài)組合工程位置好，銷售價(jià)格、面積都較適中，但由于工程規(guī)模有限、入市時(shí)機(jī)的不恰當(dāng)及其他原因，導(dǎo)致資金回籠慢，并最終導(dǎo)致延遲交房和開(kāi)業(yè)。對(duì)本工程有一定的借鑒作用。可類比工程調(diào)查60

崇業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)：工程位置：解放路與蒸陽(yáng)南路交匯處總占地面積：14300㎡總建筑面積：10萬(wàn)㎡其中地下面積：26000㎡地上面積：51600㎡商場(chǎng)面積：52000㎡寫字樓面積：13000㎡共分3個(gè)區(qū)域：1區(qū)商業(yè)中心：由寫字樓與商場(chǎng)共同組成2區(qū)崇業(yè)百貨：樓為地下超市，1-5樓百貨，3區(qū)星級(jí)酒店：現(xiàn)正打樁，經(jīng)營(yíng)模式待定。可類比工程調(diào)查611.????

—F1人人家超市F1肯德基、必勝客崇業(yè)百貨F2民生堂藥店崇業(yè)百貨F3金牛角王餐飲崇業(yè)百貨F4-F5開(kāi)發(fā)商自營(yíng)的崇業(yè)百貨6-17樓寫字樓，一般面積110—200㎡不等，一層4戶，現(xiàn)在對(duì)外銷售起價(jià)5900元/㎡，均價(jià)6600元/㎡，最高價(jià)6900元/㎡，每層加50元。F4:商場(chǎng)1.1萬(wàn)/㎡；F5商場(chǎng)：9000/㎡

F3：商場(chǎng)、1.8萬(wàn)/㎡F2：商城2.45萬(wàn)/㎡

F1：商場(chǎng)，5.1萬(wàn)/㎡〔公攤10%〕星級(jí)酒店〔打樁〕崇業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合崇業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)無(wú)論是物業(yè)形態(tài)還是入市時(shí)間上都最為接近本工程，可能將成為本案重要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一，該工程現(xiàn)階段正處于蓄勢(shì)階段?？深惐裙こ陶{(diào)查62各商圈商業(yè)租金情況63工程商業(yè)局部SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅西湖集團(tuán)品牌形象較好工程位置開(kāi)展?jié)摿薮笾苓吷虡I(yè)氣氛較濃實(shí)力開(kāi)發(fā)商城市消費(fèi)力支撐不夠類比工程業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重周邊道路交通為單行線區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈逐漸成熟衡陽(yáng)商業(yè)形態(tài)整合過(guò)程中衡陽(yáng)交通建設(shè)帶來(lái)的商機(jī)附近有眾多商業(yè)工程，潛在挑戰(zhàn)力大同質(zhì)化定位威脅政策威脅工程商業(yè)局部SWOT分析64綜合上述調(diào)查分析得出，西湖地塊商業(yè)局部應(yīng)統(tǒng)籌工程硬件與軟件的利好因素定位。建議：本工程摒棄商場(chǎng)的大百貨+超市，走精致路線，講究個(gè)性化需求。結(jié)論：65商業(yè)定位建議注重差異化定位差異化解析：產(chǎn)品差異化：室內(nèi)小產(chǎn)權(quán)商鋪組合，面積建議12-20M2〔使用面積〕經(jīng)營(yíng)模式差異化：個(gè)批與零售運(yùn)營(yíng)管理差異化：統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，分散經(jīng)營(yíng)環(huán)境布置差異化：室內(nèi)步行街〔街鋪〕形式物業(yè)組合及面積定位商業(yè)定位建議66西湖?樂(lè)活國(guó)際-----打造衡陽(yáng)小蘇杭什么是樂(lè)活？樂(lè)活的英文為L(zhǎng)OHAS，是Lifestyle

Of

HealthAndSustainability的縮寫，即“持續(xù)活力的健康生活〞。已經(jīng)成為健康生活的代名詞。樂(lè)活是傳遞一個(gè)健康、快樂(lè)的可持續(xù)的生活理念。中漢觀點(diǎn)，樂(lè)活廣場(chǎng)的醒目定位，對(duì)于整個(gè)工程的定位有別于衡陽(yáng)各商圈的其他商業(yè)工程，它不僅僅是一個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)，同時(shí)還是一個(gè)悠閑、健康、lifestyle〔體驗(yàn)式〕的生活廣場(chǎng)，相較于其它商場(chǎng)濃重的商業(yè)氣氛，開(kāi)發(fā)商倡導(dǎo)的是一種別樣的生活方式——在一個(gè)商業(yè)中心里休憩、娛樂(lè)、社交、購(gòu)物、美食、欣賞藝術(shù)、享受都市生活?？傮w定位67功能定位集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、體驗(yàn)于一體的時(shí)尚生活購(gòu)物廣場(chǎng)現(xiàn)代時(shí)尚·體驗(yàn)樂(lè)園·衡陽(yáng)的小蘇杭經(jīng)營(yíng)模式定位物業(yè)經(jīng)營(yíng)定位形象定位衡陽(yáng)小蘇杭------購(gòu)物/休閑/娛樂(lè)一站式商業(yè)標(biāo)桿統(tǒng)一管理分散經(jīng)營(yíng)規(guī)劃室內(nèi)街鋪式〔步行街〕的經(jīng)營(yíng)模式，同時(shí)也帶給傳統(tǒng)的“MALL一族〞一個(gè)清新的生活導(dǎo)向。街鋪與商場(chǎng)的五花八門不同，在經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)上更為精細(xì)及個(gè)性，采取個(gè)批+零售的銷售方式，符合當(dāng)代人群的對(duì)于個(gè)性化的追求，同時(shí)也填補(bǔ)了衡陽(yáng)商圈商業(yè)形態(tài)的空白。68業(yè)態(tài)定位分解時(shí)尚精品+專賣店+餐飲+娛樂(lè)時(shí)尚精品：中檔、綜合性小百貨，經(jīng)營(yíng)品種有服裝、皮具、化裝品、珠寶等，專賣店：以不同品種的形象店為主，如：精品服飾、眼鏡店、藥店等；餐飲：以特色餐飲為主，如：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等；娛樂(lè)：多種娛樂(lè)設(shè)施相組合，盡量滿足消費(fèi)者一站式的效勞，如：健身會(huì)、SPA會(huì)所、美容美發(fā)、兒童游樂(lè)場(chǎng)等。業(yè)態(tài)定位建議69業(yè)態(tài)規(guī)劃建議負(fù)一層70建議區(qū)位劃分業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一層71業(yè)態(tài)規(guī)劃建議二層72業(yè)態(tài)規(guī)劃建議三層73四樓功能分布圖開(kāi)發(fā)商自留物業(yè)7475客戶定位類別來(lái)源區(qū)域比例投資戶第一類客戶：衡陽(yáng)市區(qū)第二類客戶：衡陽(yáng)下轄縣市、周邊城鎮(zhèn)富裕人士第三類客戶：以粵、浙、湖南為主6:2:2自營(yíng)戶第一類客戶：衡陽(yáng)市區(qū)、下轄縣市、周邊城鎮(zhèn)第二類客戶：衡陽(yáng)周邊城市（長(zhǎng)株潭、邵陽(yáng)等）第三類客戶：湖南及鄰省廠商7:2:1租賃戶第一類客戶：引進(jìn)浙、粵、閩國(guó)內(nèi)品牌商家第二類客戶：衡陽(yáng)市區(qū)、下轄縣市、周邊城鎮(zhèn)第三類客戶：衡陽(yáng)周邊城市（長(zhǎng)株潭、邵陽(yáng)等）、湖南及鄰省廠商6:3:1根據(jù)目標(biāo)客戶的特征，我們對(duì)以下三種目標(biāo)客戶的來(lái)源區(qū)域進(jìn)行劃分：投資群體〔特征分析〕：■注重投資前景、可以承受較強(qiáng)的投資風(fēng)險(xiǎn)能力；■對(duì)街鋪及中小面積商鋪有較強(qiáng)的投資及消費(fèi)偏向；■對(duì)衡陽(yáng)商業(yè)的有較強(qiáng)的投資信心；■對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的商業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理要求較高。762、辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)寫字樓做為現(xiàn)狀衡陽(yáng)緊缺的產(chǎn)品，前年財(cái)富大廈以3700元/㎡一推出即售罄的神話證明需求的饑渴，且其價(jià)值一直被市場(chǎng)所低估。然而，不言而喻的是，這個(gè)剛剛啟動(dòng)的市場(chǎng)將會(huì)預(yù)留相當(dāng)?shù)目臻g，或是地段的差異化、或是產(chǎn)品的差異化、或是開(kāi)發(fā)眼界與實(shí)力的差異化。隨著以上工程寫字樓產(chǎn)品的陸續(xù)推出，衡陽(yáng)或會(huì)迎來(lái)辦公物業(yè)的開(kāi)發(fā)的黃金時(shí)期。2、辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)77本案開(kāi)展公寓〔寫字樓〕物業(yè)的必要性研判：近年衡陽(yáng)辦公物業(yè)開(kāi)發(fā)量缺乏總體商品房開(kāi)發(fā)量的3%，市場(chǎng)供給量較少；據(jù)政府規(guī)劃，未來(lái)幾年內(nèi)規(guī)劃至少15萬(wàn)平米以上的寫字樓來(lái)解決現(xiàn)有二三十萬(wàn)從業(yè)人員配套辦公的瓶頸，是市場(chǎng)緊缺型產(chǎn)品；工程所處區(qū)域?yàn)樾姓虅?wù)中心，企業(yè)為辦事需要而就近辦公；隨著局部跨國(guó)企業(yè)、國(guó)內(nèi)知名大企業(yè)落戶衡陽(yáng)，亦就近需要一個(gè)展示企業(yè)形象的辦公平臺(tái)；住宅社區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁進(jìn)行公司注冊(cè)的政策使得辦公物業(yè)已然成為市場(chǎng)緊缺產(chǎn)品；“財(cái)富大廈〞做為衡陽(yáng)首個(gè)純辦公樓物業(yè)，一經(jīng)推出即告售罄，呈現(xiàn)需求旺盛景象；從衡陽(yáng)本地現(xiàn)狀及規(guī)劃的寫字樓供給來(lái)看，“端頭效果〞較為明顯，或是低端的混合型辦公，如鴻運(yùn)數(shù)碼和衡陽(yáng)電腦城均以樓下開(kāi)展商業(yè)，樓上少許的辦公樓層為公寓、商業(yè)樓層改建，甚至于多數(shù)選擇在住宅社區(qū)辦公，辦公環(huán)境較差；或是較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，如萬(wàn)向城和中心汽車站改造工程均規(guī)劃近40層超高寫字樓。建議本案寫字樓工程采取中間路線，以自有品質(zhì)和空間特點(diǎn)分流兩端客戶。物業(yè)組合及面積建議建議本案公寓物業(yè)的類型和規(guī)模如下：分布于牛角巷小區(qū)位置，與本案酒店、集中式商業(yè)形成關(guān)聯(lián)互動(dòng)。建面2.6萬(wàn)平米。3、公寓〔寫字樓〕定位78詮釋：中心城門戶：將工程所在地提練為衡陽(yáng)中心城，昭示本區(qū)域的開(kāi)展規(guī)劃為衡陽(yáng)新的城市中心具有寫字樓生存開(kāi)展與生俱來(lái)的地理戰(zhàn)略；“門戶〞顯示工程綜合的優(yōu)越性，是財(cái)富的根本，是開(kāi)展的能動(dòng)。城市首席運(yùn)營(yíng)體：工程涵蓋寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓為一體大規(guī)模、高規(guī)格的超大型建筑綜合體賦予了其城市運(yùn)營(yíng)的功能，對(duì)應(yīng)的定位亦應(yīng)站在城市運(yùn)營(yíng)的高度來(lái)進(jìn)行詮釋才能彰顯工程實(shí)際內(nèi)涵。隨著市政府中心城區(qū)域的建設(shè)推進(jìn)，其增值前景將保持與之同步，掘金時(shí)機(jī)只留給那些有遠(yuǎn)見(jiàn)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)者。中心城門戶·城市首席運(yùn)營(yíng)體功能定位綠色空間，品質(zhì)商務(wù)總體定位79導(dǎo)入“綠色空間、活體空間、城市文脈、環(huán)保節(jié)能及陽(yáng)光空間〞等五大建筑理念構(gòu)建成衡陽(yáng)高端公寓健康商務(wù)典范。結(jié)合工程地塊商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，在公寓主體建筑局部，引入公共綠化平臺(tái)、休閑洽談空間等，將外部景觀合理的導(dǎo)入樓體內(nèi)。這種表達(dá)綠色、節(jié)能的“活體建筑〞將會(huì)改寫當(dāng)?shù)毓⒌钠焚|(zhì)，利于在競(jìng)爭(zhēng)中形成品質(zhì)差異化?；铙w建筑會(huì)呼吸的公寓〔辦公室〕商務(wù)頭等艙，創(chuàng)業(yè)者樂(lè)園物業(yè)定位形象定位80客戶類型目的比例投資客1：本地政府、企事業(yè)單位高管及個(gè)體經(jīng)商戶；2：周邊縣市、城鎮(zhèn)主要行業(yè)的高收入群體；3：返鄉(xiāng)人士。1：看好中心區(qū)辦公樓物業(yè)發(fā)展前景，進(jìn)行長(zhǎng)線投資；2：看好前景，中長(zhǎng)線投資；3：認(rèn)同本地價(jià)格洼地，進(jìn)行短線投資6:3:1自用客1：衡陽(yáng)市區(qū)創(chuàng)業(yè)、成長(zhǎng)型企業(yè)（科技、商貿(mào)、律師行等）2：周邊縣市、城鎮(zhèn)個(gè)體從業(yè)者（常寧、耒陽(yáng)、衡陽(yáng)等從事本地礦產(chǎn)、農(nóng)副產(chǎn)品加工、物流等配套型生意）3：知名公司或衡陽(yáng)實(shí)力企業(yè)1：更換辦公環(huán)境，進(jìn)行資產(chǎn)保值；部分成長(zhǎng)型企業(yè)或握有產(chǎn)權(quán)進(jìn)行融資變現(xiàn)等；2：在衡陽(yáng)市設(shè)立總部或辦事處，方便事業(yè)發(fā)展；3：更換辦公環(huán)境，企業(yè)門臉3:4:3承租客1：衡陽(yáng)市區(qū)特別是高新區(qū)創(chuàng)業(yè)、成長(zhǎng)型企業(yè)（IT、商貿(mào)、律師行等）2：周邊縣市、城鎮(zhèn)個(gè)體從業(yè)者（常寧、耒陽(yáng)、衡陽(yáng)等）3：國(guó)內(nèi)知名公司或本地實(shí)力企業(yè)1：更換辦公環(huán)境；2：設(shè)立市辦事處，方便事業(yè)發(fā)展；3：更換辦公環(huán)境，展示形象6:3:1客戶定位81酒店物業(yè)〔略〕82工程建筑規(guī)劃建議工程產(chǎn)品籌劃建議其他建議83裙樓細(xì)部規(guī)劃建議其他建議84裙樓細(xì)部規(guī)劃建議其他建議購(gòu)物環(huán)境營(yíng)造85裙樓細(xì)部規(guī)劃建議其他建議步行區(qū)域設(shè)計(jì)86裙樓細(xì)部規(guī)劃建議其他建議洗手間設(shè)計(jì)87裙樓細(xì)部規(guī)劃建議其他建議地面人流引入間設(shè)計(jì)88裙樓細(xì)部規(guī)劃建議其他建議休閑區(qū)設(shè)計(jì)89公寓精裝修建議環(huán)保省心省力省錢省時(shí)五大優(yōu)勢(shì)其他建議90商業(yè)工程的成功，不僅僅在于前期銷售的成功，前期銷售成功只是把工程風(fēng)險(xiǎn)適當(dāng)轉(zhuǎn)移；真正能讓商業(yè)地產(chǎn)工程成功的，除了前期的定位、規(guī)劃、籌劃的準(zhǔn)確，更在于后期的運(yùn)營(yíng)，這才是商業(yè)地產(chǎn)成功的最根本要素！經(jīng)營(yíng)建議——聘請(qǐng)運(yùn)營(yíng)管理公司一：聘請(qǐng)知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司〔本錢過(guò)高〕二：由營(yíng)銷公司+參謀來(lái)運(yùn)營(yíng)本工程〔熟悉客戶與具備能力〕二：開(kāi)發(fā)商成立商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司91操作商業(yè)工程必須從工程運(yùn)營(yíng)的角度統(tǒng)籌工程前期的定位、規(guī)劃、籌劃、招商和銷售等工作！建議：本工程代理公司應(yīng)該具備商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)中漢地產(chǎn)具備豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力92工程前期運(yùn)營(yíng)管理建議招商先行策略與前期統(tǒng)籌小業(yè)主的售價(jià)與托管關(guān)系，策略制定解決專賣零售商進(jìn)駐的建筑規(guī)劃要求制定專賣零售商進(jìn)駐前后的租賃合同管理方法制定專賣零售商進(jìn)駐后店鋪統(tǒng)一的形象管理方法制定各進(jìn)駐商戶鋪貨標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一開(kāi)業(yè)的策略制定有針對(duì)性的促銷方案等其他建議93營(yíng)銷策略94以事件行銷為主要軸線在群眾媒體+小眾傳播中營(yíng)造工程價(jià)值感，提升知名度以事件行銷為軸線為傳播的發(fā)力點(diǎn)，用一個(gè)個(gè)對(duì)客戶有興趣且有利益的時(shí)間串起本案推廣的全過(guò)程，并以事件行銷為宣傳推廣的"核"，進(jìn)而產(chǎn)生"發(fā)酵"效應(yīng)

感知——體驗(yàn)——感動(dòng)——傳播營(yíng)銷策略95第二階段（一期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）目標(biāo)：確立市場(chǎng)地位推廣脈絡(luò)第一階段（一期預(yù)熱蓄水）目標(biāo)：市場(chǎng)預(yù)熱第三階段（開(kāi)盤強(qiáng)銷期）目標(biāo)：強(qiáng)銷攻勢(shì)第四階段（持續(xù)推廣）目標(biāo)：展示第五階段（尾盤準(zhǔn)備）目標(biāo)：新形象營(yíng)銷推廣曲線X月-X月X月中旬-X月X月底-X月X月-X月X月-X月企業(yè)炒作先行；項(xiàng)目炒作始于業(yè)內(nèi)；項(xiàng)目形象全面啟動(dòng)始于現(xiàn)場(chǎng)售樓處啟用；主要媒介：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙硬、軟廣等項(xiàng)目建立階段；開(kāi)始賣點(diǎn)逐個(gè)亮相；主要媒介：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙硬廣、軟（新）聞、短信、電視字幕價(jià)值訴求階段；主要媒介：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙硬廣、軟（新）聞、數(shù)據(jù)庫(kù)短信形象升級(jí)階段；主要媒介：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙硬廣、軟（新）聞、短信、電視房產(chǎn)專欄形象、訴求點(diǎn)鞏固階段；主要媒介：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙硬廣、軟（新）聞、短信、數(shù)據(jù)庫(kù)DM直郵銷售成交曲線推廣階段執(zhí)行961、總建筑面積：76982.8㎡2、可售面積：45895.3㎡A、公寓局部：23630.0㎡B、地面商業(yè)局部〔1~3層〕：約13766.9㎡C、地下商業(yè)局部：3397.5㎡D、酒店頂層局部：4498.4㎡本工程投資預(yù)算一、工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)97根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查可類比工程銷售價(jià)格、進(jìn)度結(jié)合工程周邊租金市場(chǎng)調(diào)查與投資預(yù)期等因素，我們建議：

銷售價(jià)格建議◆負(fù)二樓可銷售局部車庫(kù)，處于工程商業(yè)與酒店的車庫(kù)需求，建議保存。◆負(fù)一樓分割一半做商業(yè)配套，也可根據(jù)市場(chǎng)需求確定是否銷售。98物業(yè)類型面積(平方米)均價(jià)范圍(元/平方米)營(yíng)銷額(元)備注負(fù)二樓停車車位200個(gè)7—80000/個(gè)1，400，000-1，600，000建議負(fù)二樓

負(fù)三樓作為公共停車位商業(yè)負(fù)一層40001150046，000，000

簡(jiǎn)裝劃分小面積產(chǎn)權(quán)鋪出售商業(yè)一層375232000120，064，000簡(jiǎn)裝劃分小面積產(chǎn)權(quán)鋪出售商業(yè)二層4407.41300057，296，200簡(jiǎn)裝劃分小面積產(chǎn)權(quán)鋪出售商業(yè)三層5607.5700039，252，500簡(jiǎn)裝劃分小面積產(chǎn)權(quán)鋪出售酒店式公寓

(寫字樓部分)4498.4毛坯：3600

定制精裝4600毛坯：16，194，240

定制精裝：20，692，640精裝投入成本1000元/平方米公寓23630毛坯：3200

定制精裝：4000毛坯：75，616，000

定制精裝：94，520，000精裝投入成本600元-800元/平方米預(yù)計(jì)最小銷售額:368，422，940元預(yù)計(jì)最大銷售額:393，825，340元建議開(kāi)發(fā)商自持該層局部物業(yè)做商業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)等配套。建議開(kāi)發(fā)商自持該層物業(yè)，為酒店與商業(yè)、公寓做車庫(kù)配套。工程投資分析銷售價(jià)格建議西湖?樂(lè)活國(guó)際工程定價(jià)建議99

我是誰(shuí)怎么說(shuō)怎么做營(yíng)銷策略主軸100解決市場(chǎng)形象區(qū)隔

高姿態(tài)、精品形象競(jìng)爭(zhēng)策略——

前期加大推廣力度、塑造區(qū)域城市中“小而精〞的差異化產(chǎn)品

以創(chuàng)新產(chǎn)品為話題展開(kāi)議論，引發(fā)群眾關(guān)注，形成社會(huì)話題。

前期加大推廣力度，迅速塑造工程形象，切入市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)先機(jī)。營(yíng)銷策略我是誰(shuí)？101

超級(jí)生活商務(wù)中心——輕松購(gòu)鋪輕松賺衡陽(yáng)最具投資價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)衡陽(yáng)商業(yè)旗艦——誕生在即萬(wàn)種主打業(yè)態(tài)，構(gòu)筑現(xiàn)代生活中心核心優(yōu)勢(shì)，投資潛力運(yùn)勢(shì)不可擋衡陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)原始股——新城市生活中心旗艦規(guī)模問(wèn)鼎衡陽(yáng)財(cái)富天下?tīng)I(yíng)銷策略我是誰(shuí)：102怎么說(shuō)？確立產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)營(yíng)銷策略產(chǎn)品差異化策略——差異化產(chǎn)品亮點(diǎn)的概念引導(dǎo)深度挖掘產(chǎn)品核心賣點(diǎn)，暗合概念推廣。

兩者相互推動(dòng)并相互影響，形成完整的整合營(yíng)銷系統(tǒng)。103哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸——本工程有如財(cái)富新大陸；牛頓發(fā)現(xiàn)萬(wàn)有引力——本工程將發(fā)放萬(wàn)有引力的財(cái)富磁吸效應(yīng)；達(dá)爾文發(fā)現(xiàn)進(jìn)化論——本工程為MALL一站式購(gòu)物，為商業(yè)進(jìn)化論。西湖國(guó)際發(fā)現(xiàn)——衡陽(yáng)首席新生活、新商務(wù)中心營(yíng)銷策略怎么說(shuō)例如104怎么做：營(yíng)銷推廣渠道營(yíng)銷策略105會(huì)員卡與購(gòu)房聯(lián)動(dòng)——硬性聯(lián)動(dòng)建議售樓處與購(gòu)卡地點(diǎn)進(jìn)行功能性聯(lián)動(dòng)——售樓處與購(gòu)卡地合并利用現(xiàn)有購(gòu)卡地與售樓處進(jìn)行建筑物的結(jié)合，使到達(dá)“買卡必經(jīng)模型區(qū)、買房必知會(huì)員卡細(xì)那么〞的效果。最終通過(guò)軟硬性聯(lián)動(dòng)進(jìn)行“誘導(dǎo)式〞營(yíng)銷。營(yíng)銷策略常規(guī)價(jià)值賦予價(jià)值營(yíng)銷106通過(guò)對(duì)工程的前期調(diào)查，衡陽(yáng)房地產(chǎn)銷售中，口碑傳播的效應(yīng)較為突出。因此通過(guò)各小眾渠道散播信息、培育種子客戶，再由各小眾團(tuán)體種子客戶、意見(jiàn)領(lǐng)袖進(jìn)行擴(kuò)散傳播，將能夠產(chǎn)生較好的效應(yīng)。主要對(duì)象：銀行金卡客戶、衡陽(yáng)全球通金卡客戶會(huì)、各行業(yè)商會(huì)協(xié)會(huì)、車友會(huì)等。傳播時(shí)機(jī)：內(nèi)部咨詢升溫期迅速延續(xù)期。營(yíng)銷策略深度挖掘客戶渠道營(yíng)銷107〔1〕在來(lái)往工程周邊或者主要交通干道、高速公路上設(shè)立廣告牌，攔截外地客戶〔2〕在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開(kāi)盤的前幾天加大廣告宣傳力度，吸引客戶的注意力〔3〕在步步高、大洋百貨等同業(yè)工程周邊進(jìn)行戶外架設(shè)，以攔截客戶。西湖國(guó)際購(gòu)物中心具有非常大的影響力。展示內(nèi)容：通過(guò)文字、圖片傳播工程的營(yíng)銷信息、展示工程的文化、產(chǎn)品特點(diǎn)吸引、攔截外地客戶〔根據(jù)不同時(shí)期的主題確定〕。營(yíng)銷策略客戶攔截策略渠道營(yíng)銷10