淺論房地產(chǎn)企業(yè)績效評價指標(biāo)體系

摘要：在績效考核方法方面，有諸如目標(biāo)管理法、360度考核法、平衡計分卡等眾多科學(xué)有效的方法。本文以財政部公布的《2009年企業(yè)效績評價標(biāo)準(zhǔn)值》中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值作為參考，并在此基礎(chǔ)上對指標(biāo)體系進行科學(xué)處理，使評價指標(biāo)更加合理、科學(xué)，可為房地產(chǎn)企業(yè)績效測評作一個參考。

關(guān)鍵詞：企業(yè)績效指標(biāo)財務(wù)指標(biāo)管理績效指標(biāo)

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟體系中處于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱性地位。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是近年學(xué)界和業(yè)界關(guān)注的一個焦點,對房地產(chǎn)企業(yè)的績效考核也日益得到重視，學(xué)術(shù)界對績效考核的研究也不斷深入，滿足多元評價主體的需要，促進企業(yè)業(yè)績評價理論的發(fā)展。因此，必須建立一套合理的符合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況的企業(yè)業(yè)績評價指標(biāo)體系，科學(xué)評價企業(yè)業(yè)績，以滿足企業(yè)所有者、債權(quán)人、政府等評價主體客觀、公正地衡量企業(yè)經(jīng)營管理活動，并為企業(yè)高層經(jīng)營管理者的決策提供支持，正確引導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營行為走可持續(xù)發(fā)展之路，擔(dān)負起企業(yè)的社會責(zé)任。

目前績效分析方法有很多，現(xiàn)有的關(guān)于企業(yè)績效研究方法的不足在于績效指標(biāo)的多維化。這種指標(biāo)的多元化一方面降低了不同文獻之間結(jié)論的可比性，另一方面使得采用多種指標(biāo)分別作為績效代理變量進行實證的文獻的自身結(jié)論變得混合。因此，應(yīng)該對多個能分別反映企業(yè)價值增值能力、盈利能力、成長能力、償債能力等方面績效的指標(biāo)進行融合，從中提煉出一個能較全面反映企業(yè)綜合業(yè)績的指標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)績效指標(biāo)體系的選取

國務(wù)院國資委統(tǒng)計評價局根據(jù)《中央企業(yè)綜合績效評價管理暫行辦法》等文件規(guī)定，以全國國有企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果等數(shù)據(jù)資料為依據(jù)，并參照國家統(tǒng)計局工業(yè)與流通企業(yè)月報數(shù)據(jù)及其他相關(guān)統(tǒng)計資料，對上年度國有經(jīng)濟各行業(yè)運行狀況進行客觀分析和判斷的基礎(chǔ)上，運用數(shù)理統(tǒng)計方法測算制定了企業(yè)績效評價標(biāo)準(zhǔn)。

該標(biāo)準(zhǔn)給出了各個行業(yè)績效水平的參考值，為國內(nèi)最權(quán)威、最全面的衡量企業(yè)管理運營水平評價標(biāo)準(zhǔn)。

本文在綜合考慮了國內(nèi)外業(yè)績評價的研究成果后，從償債能力、營運能力、盈利能力和發(fā)展能力4個方面，參照選取參照國家財政部發(fā)布的《2009年企業(yè)效績評價標(biāo)準(zhǔn)值》中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值作為參考評價標(biāo)準(zhǔn)，選取了27個指標(biāo)，作為公司業(yè)績的替代指標(biāo)。綜合業(yè)績就是以多項財務(wù)指標(biāo)為基礎(chǔ)，采用科學(xué)的賦權(quán)方法所形成的、對公司業(yè)績的綜合衡量標(biāo)準(zhǔn)。

績效綜合評價指標(biāo)體系

三、國資委績效評價指標(biāo)體系評析

結(jié)合我國現(xiàn)行的財務(wù)會計制度，設(shè)計出全面反映企業(yè)績效的評價內(nèi)容和指標(biāo)體系。該指標(biāo)體系突破了以往綜合評價指標(biāo)中注重財務(wù)指標(biāo)的傳統(tǒng)，首先在我國構(gòu)建出了財務(wù)指標(biāo)和管理績效指標(biāo)相結(jié)合的企業(yè)績效綜合評價指標(biāo)體系。

四、房地產(chǎn)企業(yè)績效指標(biāo)的處理

(一)定性數(shù)據(jù)的處理

根據(jù)國外企業(yè)績效評價的經(jīng)驗，定性數(shù)據(jù)的處理方法是采用問卷調(diào)研法。因此，對指標(biāo)體系中的定性數(shù)據(jù)需要設(shè)計調(diào)研問卷。為避免主觀判斷所引起的失誤，增加定性指標(biāo)的準(zhǔn)確性,可采用隸屬度賦值方法，將定性指標(biāo)分成5個檔次(優(yōu)秀、良好、平均、較低、較差)，分別對應(yīng)5-1分。5—1表示不同的等級，等級之間只是對指標(biāo)看法的程度不同。由于在賦值判斷過程中已內(nèi)含標(biāo)準(zhǔn)，可以直接計算評價值，對所有定性指標(biāo)分值匯總，用加權(quán)平均的方法對調(diào)查結(jié)果進行計算,即。最后根據(jù)得出的平均分值確定該企業(yè)定性指標(biāo)檔次。

定量數(shù)據(jù)的處理：指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化

綜合評價指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化是通過一定的數(shù)學(xué)變換消除指標(biāo)類型與量綱影響的方法，即把性質(zhì)、量綱各變異的指標(biāo)轉(zhuǎn)化為可以綜合的一個相對數(shù)——標(biāo)準(zhǔn)化值。

多指標(biāo)綜合評價中，由于各個指標(biāo)的度量單位、內(nèi)在屬性、數(shù)量級存在差異，不能直接進行綜合和比較。因此，為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，必須首先對所有指標(biāo)進行標(biāo)準(zhǔn)化處理，以消除量綱，將其轉(zhuǎn)化為無量綱、無數(shù)量級單位、方向一致的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)值，然后再進行綜合評價。

根據(jù)指標(biāo)性質(zhì)和表現(xiàn)形式的不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效綜合評價指標(biāo)可分為3種類型：正指標(biāo)、逆指標(biāo)和適度指標(biāo)。指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化過程包括兩個方面，即指標(biāo)類型一致化和指標(biāo)無量綱化。

1.指標(biāo)一致化方法。這里以正指標(biāo)為評價基礎(chǔ)，則指標(biāo)的一致化處理只針對逆指標(biāo)和適度指標(biāo)。

逆指標(biāo)的一致化處理方法。逆指標(biāo)這里通過“倒數(shù)”變換y=1/x(x0)轉(zhuǎn)化為正指標(biāo)。

適度指標(biāo)的一致化處理方法。對于適度性指標(biāo)的指標(biāo)值x，假設(shè)最合適的值是a，則離a偏差越大越不好，因此，就反應(yīng)了該指標(biāo)不好的程度，它就相當(dāng)于一個逆指標(biāo)，于是可通過倒數(shù)變換y=1/轉(zhuǎn)化為正指標(biāo)。無量綱方法。從理論上說，指標(biāo)無量綱化方法包括線性無量綱化和非線性無量綱化。非線性無量綱化函數(shù)種類繁多，非線性無量綱化方法極為復(fù)雜，并且根據(jù)不同的對象有不同的處理方法，所以本文采用線性無量綱化。線性無量綱化方法是假定指標(biāo)實際值與轉(zhuǎn)化后的指標(biāo)評價值之間呈線性關(guān)系，指標(biāo)實際值的變化引起指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值的一個相應(yīng)比例的變化，其最大特點是簡單、直觀。常用的線性無量綱化方法有Z-Score法、極差化、比重化、秩次化等。本文采用Z-Score法。

Z-Score法是無量綱化常用的方法，即令

式中，x、s分別是指標(biāo)觀測值x的樣本平均值和樣本標(biāo)準(zhǔn)差。

五、各級指標(biāo)權(quán)重的確定

同層次單權(quán)重表示本層次諸因素之間相對上一層次某單因素的相對重要性，同時又是計算各層次的諸因素相對于總目標(biāo)的組合權(quán)重的基礎(chǔ)。

(一)三級指標(biāo)權(quán)重的確定可采用熵值法。三級指標(biāo)包含有多個標(biāo)，這些指標(biāo)之間往往存在著較大的相關(guān)性。為了避免這種相關(guān)性造成的影響，同時為了分析結(jié)論的真實性和可靠性，我們根據(jù)指標(biāo)自身的變異程度進行賦權(quán)，指標(biāo)值變異程度大的就賦予較大的權(quán)重，指標(biāo)值變異程度小的就賦予較小的權(quán)重，熵值法就是這樣的一種方法。

一、二級指標(biāo)權(quán)重的確定可采用層次分析法AHP。層次分析法(TheAnalvticHierarchyProcess，簡稱AHP)是美國匹茲堡大學(xué)教授薩泰提出的。它是一種定性與定量相結(jié)合的多目標(biāo)決策分析方法。

六、企業(yè)整體績效的確定

在確定了各項權(quán)重值和定性、定量數(shù)據(jù)值后，采用逆序法對數(shù)據(jù)進行綜合處理，每個層次指標(biāo)的單項得分可通過線性加權(quán)和法求得，計算公式為：

式中為第n層，第q個指標(biāo)的評估分值；

為層，第i個指標(biāo)對應(yīng)于第n層第q個指標(biāo)的權(quán)重；

為第層，第i個指標(biāo)的評估分值;

m為第層的指標(biāo)總數(shù)。

本文先求C層指標(biāo)值，再求B層指標(biāo)值，最后得到A層指標(biāo)即企業(yè)總體績效。

(一)C層指標(biāo)值：將上述求得C層定性和定量指標(biāo)值與C層對應(yīng)的指標(biāo)權(quán)重相乘，得到C層指標(biāo)值。

(二)B層指標(biāo)值：將上述求得C層指標(biāo)值與B層對應(yīng)的指標(biāo)權(quán)重相乘，得到B層指標(biāo)值。

(三)A層指標(biāo)值(企業(yè)總體績效)：將上述求得B層指標(biāo)值與B層對應(yīng)的指標(biāo)權(quán)重相乘，得到A層指標(biāo)值，也就是企業(yè)總體績效值。

參考文獻：

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