Word版本，下載可自由編輯論房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)及實(shí)施成本控制的意義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本特點(diǎn)是:產(chǎn)品的一次性、多變性和不確定性。所謂一次性是指每次開發(fā)的項(xiàng)目均有不同的地域環(huán)境,風(fēng)格類型和使用要求,一次設(shè)計(jì)僅適用于一個(gè)特定開發(fā)項(xiàng)目。而就一個(gè)特定的環(huán)境和項(xiàng)目而言又有多種風(fēng)格的建筑和結(jié)構(gòu)類型可供選擇,形成多變性和不確定性。因此要使開發(fā)項(xiàng)目的成本達(dá)到最低,其造價(jià)管理則是一個(gè)十分復(fù)雜系統(tǒng)的工程。要完成這個(gè)系統(tǒng)工程必由信息工程、專業(yè)技術(shù)、營(yíng)銷策劃經(jīng)濟(jì)分析造價(jià)控制各方協(xié)同配合方能實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)分四個(gè)階段:一是策劃階段;二是設(shè)計(jì)階段;三是施工階段;四是保修服務(wù)階段。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制的目的是:在確保工程質(zhì)量、開發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個(gè)特定的建筑產(chǎn)品。其管理必須是全過(guò)程、全方位的,排除多種干擾因素進(jìn)行全面成本管理與控制。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成及特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)雖不同于一般企業(yè),但也有其共同點(diǎn)。下面就具體分析一下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成。

l、項(xiàng)目前期策劃和確立階段的成本

這一階段主要是在市場(chǎng)調(diào)研階段的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究、綜合論證和決策。具體工作包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)思與定位、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究和報(bào)批立項(xiàng),這期間直接發(fā)生的各項(xiàng)支出?？尚行匝芯抠M(fèi)尤其是報(bào)批支出及建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)都可以視為項(xiàng)目成本。這一階段還有兩種重要成本,雖尚未發(fā)生,但屬于這一階段必須要考慮的內(nèi)容:(l)土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容,大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費(fèi)用,約占總成本的30-40%。土地費(fèi)用是評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行,是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前,必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算,計(jì)算出未來(lái)所開發(fā)每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價(jià)),以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。(2)配套及其他收費(fèi)支出。主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)計(jì)也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì),如檔案保證金、綠化保證金等,但由于種種原因,企業(yè)難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多,標(biāo)準(zhǔn)不一,許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行,任意性很強(qiáng),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高。這部分成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中受外界因素影響最大的一塊,一般占項(xiàng)目總投資的10-15%。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段的成本

具體包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本,招標(biāo)投標(biāo)成本和施工前準(zhǔn)備成本。如工程勘察(測(cè)量)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、竣工檔案保證金、臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)等。準(zhǔn)備工作中的繳納供水、供電、供氣、供熱、污水處理廠建設(shè)費(fèi)、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源’,接用手續(xù)、人防、消防審核費(fèi)用等。

3、項(xiàng)目施工階段成本

這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體建造過(guò)程,一般從現(xiàn)場(chǎng)開工到竣工后交付使用為止。開工手續(xù)辦理時(shí)的監(jiān)理、審計(jì)、實(shí)心粘土磚限制使用費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等。施工成本包括其間的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、總部管理費(fèi)等?？⒐を?yàn)收時(shí)的手續(xù)費(fèi)、綜合驗(yàn)收、性能認(rèn)定、測(cè)繪產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等。

4、項(xiàng)目使用階段成本。從交付使用到規(guī)定的責(zé)任期結(jié)束為止,即通常的物業(yè)管理成本。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的內(nèi)容和措施

1、項(xiàng)目策劃階段成本控制

此階段是開發(fā)項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵。國(guó)內(nèi)外研究表明:一個(gè)項(xiàng)目策劃的好壞最終對(duì)成本和效益影響可以達(dá)到30%左右。此階段的成本管理表現(xiàn)為項(xiàng)目的選址(地段、地塊的選擇)和項(xiàng)目建設(shè)方案。在地塊的選擇上除了看地價(jià)和土地出讓金的高低外,還要比較補(bǔ)償費(fèi)(拆遷、賠償、過(guò)渡等項(xiàng)費(fèi)用)和配套設(shè)施費(fèi)用的高低,結(jié)合銷售價(jià)格進(jìn)行綜合平衡,選出最佳經(jīng)濟(jì)效益。接著是建設(shè)方案的確定,當(dāng)建設(shè)地點(diǎn)特定后對(duì)開發(fā)成本和效益尤為重要。通常的作法是進(jìn)行建設(shè)方案招標(biāo)。開發(fā)商制定招標(biāo)文件除了小區(qū)(或區(qū)域)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能、配套要求和建筑設(shè)計(jì)等技術(shù)指標(biāo)外,還必須有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(投資估算)。在方案評(píng)定時(shí)由技術(shù)專家和經(jīng)濟(jì)專家共同組成評(píng)審專家組。業(yè)主選定的中標(biāo)方案必須是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)俱佳的方案,或是技術(shù)方案特佳而經(jīng)濟(jì)指標(biāo)欠佳,但在實(shí)施中可采取措施有效優(yōu)化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)者。經(jīng)濟(jì)專家在評(píng)標(biāo)時(shí)對(duì)投標(biāo)人的投資估算進(jìn)行審計(jì)評(píng)估,確認(rèn)其真實(shí)可靠程度,防止中標(biāo)方案在實(shí)施中突破(或較大突破)估算值。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制

設(shè)計(jì)階段的成本控制,是項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)

程成本管理的重點(diǎn),項(xiàng)目設(shè)計(jì)要盡可能采用國(guó)家和省級(jí)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),因?yàn)閮?yōu)秀的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有利于降低投資縮短工期,給項(xiàng)目帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位,在委托設(shè)計(jì)范圍之前一定要對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)分析,在此基礎(chǔ)上一般采用限額設(shè)計(jì)的方式,保證有效的成本管理,并著重考慮以下兩點(diǎn):(l)設(shè)計(jì)前的投資估算。通過(guò)對(duì)社會(huì)同類項(xiàng)目的價(jià)格、材料、設(shè)備、人工費(fèi)用、稅收、管理費(fèi)用、利潤(rùn)的調(diào)查,在項(xiàng)目評(píng)估的基礎(chǔ)上進(jìn)行詳細(xì)的綜合比較、進(jìn)行投資估算,作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)。(2)初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇,按投資估算進(jìn)一步落實(shí)成本費(fèi)用,將施工圖預(yù)算嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi),同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作。

3、項(xiàng)目施工階段成本控制

.-物業(yè)經(jīng)理人

施工階段的成本控制工作主要包括:(l)編制成本計(jì)劃和工作流程圖,落實(shí)管理人員各自的職能任務(wù);(2)熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求,將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)境,作為重點(diǎn)控制對(duì)象;(3)對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較,并進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析,嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更;(4)詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量,復(fù)合工程付款賬單,嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證;(5)做好工程施工記錄,保存好各種文件圖紙,特別是施工變更圖紙,為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。(6)定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析,提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施;(7)及時(shí)掌握國(guó)家、省、市有關(guān)部門的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化;(8)注重合同簽訂、修改和補(bǔ)充工作,著重考慮對(duì)項(xiàng)目成本的影響。

4、保修服務(wù)階段的成本管理與控制

保修服務(wù)階段的成本高低,首先取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞,做好工程質(zhì)量工作,則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。

(l)作好商品房的使用說(shuō)明書和保修書,分清開發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任和費(fèi)用,杜絕非開發(fā)商自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。

(2)選擇業(yè)務(wù)水平高、管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作,加大對(duì)物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護(hù)保養(yǎng),從而達(dá)到減少保修量提高開發(fā)商信譽(yù)的目的。

四、成本控制總體上應(yīng)注意的問(wèn)題

1、成本控制的綜合性

成本目標(biāo)不是孤立的,它只有與質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、工作量要求、資源消耗等相結(jié)合綜合考慮才能有價(jià)值。不能一味強(qiáng)調(diào)成本控制而忽視了其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),例如為了降低成本而降低質(zhì)量要求,結(jié)果可能因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題而造成返工或停工,拖延工期,不但達(dá)不到降低成本的目的,也會(huì)損害項(xiàng)目的整體功能和利益。因此,在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,成本控制必須與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、合同控制同步進(jìn)行。實(shí)踐證明,成本的超支通常并非成本控制本身的問(wèn)題,而是由于目標(biāo)的調(diào)整或是其他因素造成的,這些問(wèn)題通常不是靠單獨(dú)加強(qiáng)成本控制就可以解決的,還需要通過(guò)合同控制、技術(shù)措施、管理措施來(lái)綜合解決。因此,當(dāng)采取某項(xiàng)成本控制措施時(shí),要考慮這項(xiàng)措施是否會(huì)對(duì)其他的項(xiàng)目目標(biāo)控制產(chǎn)生不利的影響。如在采用限額設(shè)計(jì)進(jìn)行成本控制時(shí),一方面要力爭(zhēng)使實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本限定在成本額度內(nèi),同時(shí)又要保證項(xiàng)目的功能、使用要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),這種協(xié)調(diào)工作不可或缺。

2、成本控制的全面性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施過(guò)程,包括整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及銷售過(guò)程中的所有費(fèi)用。在成本控制中,要對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用組成實(shí)施控制,防止只控制建筑安裝成本,而忽視設(shè)備和器具費(fèi)用的控制;要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項(xiàng)目或單項(xiàng)工程的費(fèi)用實(shí)施控制,防止只重視主體工程項(xiàng)目成本,而忽視其他項(xiàng)目的成本控制;要對(duì)所有合同的付款進(jìn)行控制;要對(duì)成本數(shù)量進(jìn)行控制對(duì)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間進(jìn)行控制