Word第第頁萬科地產(chǎn)管理制度萬科地產(chǎn)項目本錢管理工作流程指引〔本錢部〕

vk地產(chǎn)項目本錢管理工作流程指引(本錢部適用)

一、主要職責:

1.工程結算管理;

2.現(xiàn)場簽證管理;

3.設計變更管理;

4.產(chǎn)值、資金打算審核,付款臺帳建立;

5.投標報價,合同價格審核;

6.本錢動態(tài)管理;

7.現(xiàn)場臨時任務。

二、基本原則

1.工程造價確定原則(挨次優(yōu)先)

■甲方限價

■合同價

■中標價(或三家比價最低價)

■合同規(guī)定確定方式

■市場詢價

2.造價工程師行為準則

■本錢責任優(yōu)先

3.現(xiàn)場簽證、設計變更事前辦理原則

三、操作流程

1.工程結算管理

(1)工作內容

■園區(qū)管網(wǎng)工程結算;

■綠化造園工程結算;

■裝飾工程結算;

■外委工程結算;

■零星工程結算;

■工程竣工結算;

■工程結算定案單填寫;

(2)工作條件(前提)

■經(jīng)辦人出具工程結算工作交接單,非包死工程附兩份結算書,必要時應附竣工圖;

(3)工作流程

(4)需留意檢查事項

■結算資料必需齊全--結算工作交接單、結算件2份、全部簽證變更及洽商原件、竣工圖(如需要);

工程結算工作交接單需留意事項

■工程結算工作交接單各項內容須填寫完好;

■工程結算工作交接單中工程質量必需到達合同規(guī)定內容;

■存在合同外增減工程,需有項目部或設計部相關人員簽字,并至少有相應部門經(jīng)理簽字,審批權限按現(xiàn)場簽證和設計變更權限處理;

■供應工程結算工作交接單同時宜由工程組供應承包方聯(lián)系方式;

■以上各項存在不清楚、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;

關于現(xiàn)場簽證、設計變更、竣工圖需留意事項

■現(xiàn)場簽證和設計變更單挨次號不連貫、公章及簽字不全,驗收欄中無施工后完成狀況不得作為結算書附件參加結算;

■竣工圖須主辦工程師及項目總經(jīng)理或設計部經(jīng)理簽字、確認;

結算工作留意事項

■結算前必需仔細閱讀合同不少于一遍;

■結算前必需向施工單位說明我公司的復審制度;

■結算前原則上造價工程師應先核算工程量;

■與施工單位審核結算前須共同商定簡明工作打算,且雙方簽字確認后附在結算件上;

填寫結算定案單需留意事項

■在結算定案后結算定案單經(jīng)辦人需留相關人員聯(lián)系方式;

■結算定案單公章必需與合同原件上的公章全都;

■工程結算定案單中建筑規(guī)模、單位造價必需填寫齊全;

■上報結算定案單后需附兩份按規(guī)定修改完畢的結算書,詳細格式按后附表格規(guī)定;

(5)權限

10萬元以下報項目總經(jīng)理簽字后送財務副總;

10萬元以上報項目總經(jīng)理簽字后報經(jīng)本錢管理部經(jīng)理簽字,然后送財務副總;

(6)參考文件

《預結算管理方法》

《結算樣表》

2.現(xiàn)場簽證管理

(1)工作內容

1.對以下內容確定造價;

■施工過程中消失的各種技術措施處理;

■在施工過程中,由于施工條件改變、地下狀況(土質、地下水、構筑物及管線等)改變,導致工程量增減,材料代換或其他變更事項;

■發(fā)包單位在施工合同之外,托付承包單位施工的零星工程;

■施工過程中消失的嘉獎和索賠問題;

2.同施工單位共同確認簽證單;

3.確定簽證緣由及責任歸屬;

(2)工作條件(前提)

■工程組或設計部供應現(xiàn)場簽證單;

(3)工作流程

不合格

合格

(4)現(xiàn)場簽證單需留意檢查事項

■各項內容填寫完好;

■變更緣由、內容明確:作法標識明確,可以清楚計算工程量,增減工程表示清楚,可以清晰分清簽證最終改變結果是材料替代、建筑作法細化、設計缺陷彌補、增加零星工程。簽證內容的表述以第三者可根據(jù)此單確認工程量和變更工程單價為原則;

■提出部門及簽證緣由必需明確;

■甲方主辦人必需簽字;

■現(xiàn)場工程量已由樓盤工程師及監(jiān)理復核完畢,本錢組人員可對現(xiàn)場工程量進行抽查核對。

以上各項存在不清楚、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;

■嚴禁后補現(xiàn)場簽證,如發(fā)覺,現(xiàn)場本錢工程師應知會項目總經(jīng)理、本錢管理部經(jīng)理;(后補指超過規(guī)定時限補辦現(xiàn)場簽證,特殊是在竣工前集中補辦);

現(xiàn)場簽證單臺帳說明(詳細格式見附表)

■匯總表按合同分類,同一合同對應內容按土建、水、電、暖分項工程分數(shù)量、金額匯總;現(xiàn)場簽證編號規(guī)章見

■明細表按相關合同對應的單體項目分類

(5)權限

2萬元以下項目總經(jīng)理簽字生效;

2萬元以上必需報本錢管理部部門經(jīng)理(簽字欄中注明報本錢管理部);

(6)常見問題解決方法

■簽證內容涉及市場定價材料或工藝;

解決方法:1.若屬于甲控、甲供材料,則以相應價格為準;

2.非甲控、甲供材料,且金額在五萬以下,由甲方經(jīng)辦人供應并由工程組確認三家以上且不少于需確定廠家或施工單位的數(shù)量一倍的供應商名單(短名單),造價工程師主持同時報價并復核報價條件是否全都,若全都,選報價最低一家;否則退回經(jīng)辦人重新報價;金額在五萬元以上,由工程管理部招標確定廠家及價格;

■簽證內容涉及質量和效果如何確定;

解決方法:工程組或其它部門供應的簽證單所涉及的質量和效果,本錢人員可視為公司其它部門認可,公司可以接受的質量和效果;本錢人員有權利對存在的質量問題提出置疑;

(7)參考文件

《設計變更及現(xiàn)場簽證管理方法》

《簽證登記臺帳》

3.設計變更管理

(1)工作內容

■由于設計單位的施工圖消失錯、漏、碰、缺等狀況,而導致做法變動、材料代換或其他變更事項;

■由于發(fā)包單位設計部轉變建設標準、結構功能、使用功能、增減工程內容,而導致做法變動、材料代換或其他變更事項;

■由于工程管理部、項目經(jīng)理部、監(jiān)理單位、承包單位采納新工藝、新材料或其他技術措施等,而導致做法變動、材料代換或其他變更事項;

■由于銷售部、客戶服務中心、業(yè)主要求提出變更,而導致做法變更、材料代換或其他變更事項;

■確定變更緣由及責任歸屬;

(2)工作條件(前提)

■工程組或設計部供應設計變更單;

(3)工作流程

不合格

合格

(4)設計變更單需留意檢查事項

■接收設計變更后首先造價工程師應對設計變更的合理性進行初步復核,并有責任提出修改看法;

■各項內容填寫完好,特殊需留意施工單位、變更范圍等,變更內容做法標識明確,增減工程標識清楚。變更內容的表述以第三者可根據(jù)此單確認工程量和變更工程單價為原則;

■提出部門及變更緣由須明確;

■甲方主辦人須簽字;會簽欄中各部門均確認完畢,無反對看法;

以上各項存在不清楚、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;

■嚴禁由乙方起草變更單、后補變更單,如發(fā)覺,現(xiàn)場本錢工程師知會項目總經(jīng)理、本錢管理部經(jīng)理;(后補指超過規(guī)定時限補辦現(xiàn)場簽證,特殊是在竣工前集中補辦);

設計變更單臺帳說明(詳細格式見附表)

■匯總表按合同分類,同一合同對應內容按土建、水、電、暖分項工程分數(shù)量、金額匯總;設計變更編號規(guī)章見

■明細表按相關合同對應的單體項目分類

(5)權限

5萬元以下項目總經(jīng)理簽字生效;

5萬元以上必需報本錢管理部、設計工程等相關職能部門。

(6)常見問題解決方法

■圖紙無甲方部門或人員確認;

解決方法:返回經(jīng)辦人;

■變更內容涉及市場定價材料或工藝;

解決方法:同簽證相關內容處理方式相同;

(6)參考文件

《設計及變更簽證管理方法》

《設計變更登記臺帳》

4.產(chǎn)值、資金打算審核

(1)工作內容

工程竣工結算付款審批表填寫內容

■填寫施工單位原報預算造價(序號一);

■填寫結算造價(序號二);

■填寫保修款比例及金額(序號四.1);

工程進度付款申請表填寫內容

■填寫欄內全部內容;

■留意審核及;

■若存在甲方分包項目將該產(chǎn)值扣除;

資金打算收集及編制(此職能歸屬最終以項目總經(jīng)理的支配為準)

■按詢問單位供應的結算文件、樓盤工程師供應工程進度狀況,復核各家的產(chǎn)值,按合同付款條件編制資金打算;

■主體以外且樓盤工程師可簡潔拆分造價的項目的資金打算,由樓盤工程師供應項目及資金打算,造價工程師收集各位樓盤工程師的資金打算并匯總后編制總資金打算;

■樓盤工程師無法簡潔拆分造價的項目由造價工程師負責拆分進度產(chǎn)值,編制資金打算;

■'七支付質保金'項目資金打算由客務服務部供應;

■'八營銷推廣費、十現(xiàn)金流入'項目資金打算由銷售部供應;

■'九售后服務費'由客戶服務部供應;

(2)工作條件(前提)

■經(jīng)辦人供應工程竣工結算付款審批表或工程付款審批表;

3)工程付款流程(本錢部內部流程)

資金打算收集及編制流程

(時限:每月25日報下月資金打算)

(4)需留意檢查事項

工程竣工結算付款審批表(本錢部內部流程)

■復核合同履行狀況,與合同規(guī)定相應的合同付款比例是否相同;

■項目經(jīng)理部內容填寫完好,項目總經(jīng)理已經(jīng)簽字;

■復核現(xiàn)場實際工程進度;

■以上各項存在不清楚、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;

工程付款審批表

■'經(jīng)手人'以上(含)填寫完好;

■合同履行狀況與合同規(guī)定全都;

(5)權限

工程竣工結算付款權限

5萬元以下項目總經(jīng)理簽字生效;

5萬元以上必需報經(jīng)本錢管理部;

(6)常見問題及解決方法

■工程進度付款審批表上月產(chǎn)值無法確定如何填寫

解決方法:至少填寫'累計完成產(chǎn)值合計'一欄;

(7)參考文件

《資金打算表》

《工程付款審批表》

《工程竣工結算付款審批表》

5.投標報價(含三家比價),合同價格審核;

(1)工作內容

■招標文件中造價條款的擬定,工程量清單招標中工程量清單的編制(外委詢問公司的工程量清單負責核定);

■定標中造價條款的審定,并確定最低報價;

(2)工作條件(前提)

■項目確定,圖紙基本完好;

(3)工作流程

(4)需留意事項

■圖紙是否有設計部、工程管理部經(jīng)理或以上人員簽字;

■圖紙細部尺寸是否足以核定造價;

■招投標及合同造價確實定宜首選總價包干形式,其次選用單價包干形式(或按現(xiàn)行的當?shù)囟~結算);

■工程量清單招標中造價條款肯定要明確,投標方有按圖紙及現(xiàn)場狀況復核工程量清單的義務,并最終對工程量清單承當風險;

■相關部門供應的廠商或施工單位的名單(短名單)不少于三家且不少于需確定廠家或施工單位的一倍;且在發(fā)標前要求主辦部門確認投標或比價單位的資質;

■定標中需復核各家投標條件是否全都;(投標條件包括:施工條件、工程量、產(chǎn)品規(guī)格、施工標準等);

■非特別狀況造價人員不再與廠家或施工單位協(xié)商造價,對報價不實的廠家或施工單位提出警告后,二次報價仍高于市場價格0.5倍或低于市場價格0.5倍,該次報價作廢,并通告各本錢人員,取消該廠家對萬科投標報價的權利;

■最低報價確定原則:工程量清單報價中總價最低;單價包干報價中應預估實際各分部分項工程比例統(tǒng)一虛擬工程量后,采納綜合報價最低的報價,采納單價包干形式應特殊留意估計增加材料用量最大的材料單價;

■甲控材料管理應參照招投標管理規(guī)定執(zhí)行,并建立臺帳;

(5)權限

5萬元以下項目部負責;

5萬元以上工程管理部負責;

(6)參考文件

《集團工程招標管理方法》

《網(wǎng)上選購管理方法》

6.本錢動態(tài)管理

(1)工作內容

■以本錢指導書內容指導項目部有關造價工作;

■每周、月按規(guī)定格式報表;

■現(xiàn)場零星材料限價;

(2)工作流程

(3)留意事項

■當月發(fā)生簽證、變更單筆造價超過5萬元,應于當周報本錢管理部;

■材料限價應建立臺帳;

■每月報表中簽證、變更應按合同分類;

■重大變更應說明緣由;

■當需調整目標本錢,要嚴格覆行目標調整審批流程。范圍:與本錢指導書的本錢科目相比發(fā)生增減(不含簽證、變更的工程內容、合同),非市場因素調整目標本錢單價(調整材料選型、品牌、檔次,調整常規(guī)費率等);

(4)參考文件

《項目本錢月報表》

7.現(xiàn)場臨時任務

(1)工作內容

■協(xié)作其它部門工作(本錢詢問);

(2)留意事項

■現(xiàn)場本錢工程師的臨時任務原則上應以不超消失場本錢工程師崗位職責說明書的范圍為標準,如確有偶然性超出也應是以與本錢相關為原則;

■現(xiàn)場臨時任務每周不宜超過二個工作日且每月累計不應超過五個工作日,消失超過現(xiàn)象應向項目部或人力資源部書面說明狀況;

四、補充說明

(1)本指引由本錢管理部負責解釋、修訂;

(2)本指引中全部參考文件均由本錢管理部供應;

萬科地產(chǎn)項目工程管理制度名目

vk地產(chǎn)項目工程管理制度名目

1.工程管理部工作職責

2.工程招投標/材料設備選購工作管理制度

3.工程管理部工地檢查(含冬施檢查)制度

4.工程施工組織設計審查制度

5.工程進度掌握及管理方法

6.工程質量掌握及管理方法

7.施工圖紙審查方法

8.工程技術詢問管理方法

9.項目經(jīng)理部的職責和架構

10.項目經(jīng)理部工程管理程序

11.項目經(jīng)理部合同管理制度

12.項目經(jīng)理部本錢管理方法

13.項目經(jīng)理部文檔管理制度

14.文明工地標識標準

15.項目管理掌握表單

16.設計變更和工程簽證管理程序

17.工程竣工驗收和移交程序

注:全部制度存檔于工程管理部、項目經(jīng)理部

萬科地產(chǎn)前期后期配套管理制度

一、目的

為規(guī)范公司工程項目前期及后期配套工作行為及事務處理標準,使工作得以圓滿進行,特制定本管理制度。

二、適用范圍

本制度適用于本公司工程項目各階段全部前期及后期配套工作的進行。

三、前期、后期配套工作要求

1、工程部前、后期配套工作人員應熟識房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序,熟識政府土地、規(guī)劃、建設、配套、工程管理體系的辦事程序。

2、了解開發(fā)項目的占地面積、容積率和綠化率等規(guī)劃指標,項目紅線內外水、電等能源配套設施狀況及收費,是否九通一平,樓盤的地理位置,交通狀況以及規(guī)劃狀況,項目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會環(huán)境、周邊經(jīng)濟進展狀況、有無政策限制等及將實行哪些節(jié)能、環(huán)保和智能化設施、物業(yè)管理方式等。

3、以項目為基礎了解施工進度,從實際動身制定合理的工作打算,實現(xiàn)與工程建設的統(tǒng)一、協(xié)調、同步。

4、全部有關工程項目的政府批件、權證資料,一經(jīng)獲得將原件并復印件轉交資料員保管,做好交接記錄工作。

5、配套工作進行中,涉及費用支出的,填寫《簽呈》及《付款申請單》,由總裁、副總經(jīng)理、財務部、預算部簽字同意后領取,將相關票據(jù)交財務部。

6、工程結束后,對工程期間工作做總結報告,交主管經(jīng)理批閱。

7、搜集政府有關建筑、能源等相關政策,提前完成項目前期配套的打算工作,上報主管經(jīng)理進行相關決策。

8、應定期上報工作進度打算及相關政策法規(guī)討論報告。

四、工程部前期、后期配套工作職責

1、辦理從項目立項開頭到申請《建設工程規(guī)劃答應證》的全部手續(xù)工作。

2、辦理申請《建筑工程施工答應證》的全部手續(xù)工作。

3、辦理能源、占路、::掘路、綠化、環(huán)保等相關手續(xù)。

4、幫助組織工程竣工、檔案驗收工作,辦理《房屋產(chǎn)權證》。

5、完成領導交辦的其它工作。

五、工作內容

1、項目可行性討論階段:

(1)搜集市場相關信息,為公司決策層供應牢靠數(shù)據(jù),辦理土地預備工作,制定嚴密工作打算,打算包括征地(買地)、拆遷、補償?shù)确桨浮?/p>

責任部門:集團公司決策層(可行性討論報告、初步方案、項目論證資料等)

(2)測量隊測繪獲得現(xiàn)狀地形圖,填報《建設用地申請書》。

(3)辦理《建設用地選址看法書》。

(4)辦理《建設項目環(huán)境影響報告表》,環(huán)保局出具《環(huán)評證明書》。

2、項目前期階段:

(1)繳納土地轉讓金、土地契稅,獲得《土地使用權出讓合同》、《交納土地出讓金證明》。

(2)辦理《建設用地規(guī)劃答應證》?？傻玫浇?jīng)規(guī)劃部門蓋章的《現(xiàn)狀地形圖》及核發(fā)通知。

(3)辦理《土地使用權證》。協(xié)作測量隊、地籍管理部門做指界工作,獲得土地地籍圖。

(4)辦理《設計階段能源可供證明》或《大、小能源配套證明》。

(5)聯(lián)系各水、電、燃氣、熱力、市政等單位,了解能源和市政配套要求,協(xié)作設計單位找到能源配套接口。

(6)托付設計單位出設計方案,填報《規(guī)劃設計方案申報表》。

(7)測量隊定樁、放線,交納相關費用。

(8)辦理《房地產(chǎn)開發(fā)資質預審》。

(9)辦理《內資企業(yè)投資項目備案申請》。

(10)辦理建委報建工作。

(11)幫助組織設計單位招標,辦理招標備案。

(12)各專業(yè)(水、電、燃氣、熱力、市政等)設計要點、方案證書,交納相關費用。

(13)辦理《建設工程消防設計審核看法書》,交納相關費用。

(14)辦理《建設工程人防設計審核看法書》,交納相關費用。

(15)辦理《供熱證明書》,交納相關費用。

(16)辦理《綠化證明書》,如需辦理綠化遷移手續(xù),交納相關費用。

(17)辦理《防雷證明書》。

(18)辦理《大、小配套手續(xù)費》。

(19)辦理《擴初設計批復》,項目投資打算,設計單位施工圖紙設計及各專業(yè)項目圖紙設計(依據(jù)專業(yè)公司要求或由專業(yè)公司設計),辦理《施工圖審查看法書》。

(20)辦理設計合同、勘察合同備案。

(21)辦理《建設工程規(guī)劃答應證》。

3、工程招標階段:

(1)在取得《施工圖審查看法書》后,辦理《監(jiān)理、施工單位工程招標監(jiān)督管理》。

(2)監(jiān)理、施工單位招標及招