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文檔簡介

關于階段性營銷報告競標提案分享與沉淀同策咨詢2012年9月報告撰寫的前提與發(fā)展商的充分溝通界定報告的核心內容明確項目產(chǎn)品當前要解決的核心問題聚焦報告思路項目本身與營銷現(xiàn)狀的認知報挽告毯撰云寫尋思垃路從雙項膜目木三點大可營蝦銷緊背察景滔發(fā)追生戒的燈變怠化胡:1、鞏項蘿目幼概導況2、朋市巖場守背煎景3、粉客沸戶醋情績況重甚新肝思柏考主營勾銷絕策宜略恭的盯觀丈點耗:1、設重切新調審送視坐當終前頓營隔銷恢背并景們,貓診漫斷菜項煎目娃營楊銷錫困草境2、漸圍傳繞候目適標趴及浴核宅心倉問角題俗,哭找隱到曲可從執(zhí)蜻行卻營巨銷逢策甘略和俯方抬案報更告抵撰階寫泥思戴路開蒜發(fā)窩商辰目胸標翠理盟解本犧體市流場解賀決乞方凳案案晝場項松目帥診傳斷客由戶報濱告析撰車寫拌模霧塊椒總族結營京銷乒報配告界就擴是布圍面繞雀目繩標雅問根題舟,眉展蛙開壟策貨略苦逐傍步丸推戒導供,降得知出敲營欄銷喜總乓策將略獲及槽策闊略腿執(zhí)奸行銅,隸最梢終責解勤決群目釘標油問史題贈的梢過渡程目柿標鎮(zhèn)問后題毫界早定目瘋標吉界繞定目滲標問下穩(wěn)的渠問炕題解懇決辣問妖題傍方蛋法策嗚略律推司導項描目游本掛體更價闖值市宏場蹦機蹤蝶會妙分鉛析客攻戶曉需動求恰分嗚析項賓目園競情爭溫分善析營而銷晝總羊攻贊略讓鵝客俘戶央知浴道讓婦客廳戶遍叫屬好讓氣客熄戶蔽認谷可讓老客直戶越購注買形著象斤定閃位媒柱體媽推股廣口榨碑貼效橡應項俱目我展跑示現(xiàn)處場蔬服循務客綢戶耳體筍驗價蠻格惡策頁略推超售脅策才略讓挺客怎戶娘來讓塘客地戶時買項蛇目暢類蘆型倆細培分城市項目類型一線城市中小戶型剛需盤近郊精品盤遠郊大盤文化豪宅陌生區(qū)大盤二線城市市區(qū)大盤遠郊大盤三線城市內生市場大盤陌生區(qū)域大盤持銷大盤一仇線猾城首市項目類型困境舉措成效一線城市中小戶型剛需盤市場降聲一片,成交量下跌,競爭對手大幅降價原先銷售目標,實現(xiàn)難度巨大客戶數(shù)量初步達標,卻不足以實現(xiàn)銷售任務順應市場變化,明確目標客群,定調性蓄勢階段發(fā)揮項目調性,借用展會、銷售中心開放等節(jié)點進行”眼球營銷”突破階段,”濕意營銷”強攻階段,推出底價開盤,保值回購等重磅承諾,增強客戶信心開創(chuàng)營銷先河提升品牌和打動客戶實現(xiàn)銷售額,甚至超額完成任務中賤小嶺戶譽型塔剛朝需拍盤一疲線匠城壓市項目類型困境舉措成效一線城市近郊精品盤項目銷售要求“量價齊高”營銷費用有限,不能采用大的營銷推廣動作預售證延遲,前期儲備客戶大量流失根據(jù)客戶類型制定針對性選房策略集印章?lián)Q現(xiàn)金優(yōu)惠等,既促銷又篩客“嘗、品、談、聽“系列活動增強客戶體驗打造成一流名盤開盤成交量銷售率高,實現(xiàn)預定均價或高價創(chuàng)市場同類產(chǎn)品最高近乖郊封精貼品輔盤一重線僑城老市項目類型困境舉措成效一線城市遠郊大盤區(qū)域產(chǎn)品類型相似的項目,需避免區(qū)域客戶爭奪片區(qū)對開發(fā)商品牌了解不深,當?shù)貎r值比較體系難以打破,當?shù)乜蛻魧φ呒毠?jié)了解有限細分本地客戶心里特征,找到打動客戶的核心價值點借助IPAD工具、明星效應等傳播價值吸引客戶眼球采用巡展、掃街、陌拜等線下方式全面推廣和蓄客預約式、單流線方式接待客戶成功樹立品牌價值,打開區(qū)域市場塑造項目差異化及品牌形象實現(xiàn)推盤量的銷售率,完成銷售額遠宣郊穗大協(xié)盤一閱線您城背市項目類型困境舉措成效一線城市文化豪宅項目體量不大,難以突破傳統(tǒng)豪宅形象限購令出臺后,改善戶型成交銳減從人文內涵與高端客戶的精神追求出發(fā),另辟蹊徑打造“文化豪宅”尊重客戶內心對產(chǎn)品的需求和選擇,深挖產(chǎn)品價值審時候度市,營銷前置,把握時機“快、準、狠”爆破成功建立項目高端豪宅市場上具有差異化的影響力實現(xiàn)全年預定銷售額全國范圍內接待同行參觀、學習,成為典型案例文聽化鋤豪豈宅一朵線差城堵市項目類型困境舉措成效一線城市陌生區(qū)大盤全盤經(jīng)歷市場由旺轉淡面臨項目核心驅動價值、推廣策略、客戶拓展方式及銷售手法等眾多環(huán)節(jié)的相應改變市場認知度相對低,片區(qū)價格接受度低重塑區(qū)域價值,捆綁價值高低抓住時機填補市場空白。承接梯度價值借助限價政策蓄客、篩客及時改變核心驅動價值和拓客方式旺市時,重新定義區(qū)域價值,成功塑造區(qū)域價值標桿淡市時,及時調整價值賣點,加強拓客,保持項目持銷陌瞎生衡區(qū)扯大舅盤二塑線駝城石市項目類型困境舉措成效二線城市市區(qū)大盤宏觀政策背景,限購限貸多種類型產(chǎn)品同時銷售,銷售周期、客戶儲備嚴重重疊成交客戶群體發(fā)生變化,項目推廣模式面臨更新明確定位“高端剛需”客群,淡市造明星客戶策略抓主要矛盾營銷工作前置,搶占出貨先機銷售率面臨市場前列客戶滿意度內部排名前列完成既定銷售目標市都區(qū)棚大基盤二重線劫城招市項目類型困境舉措成效二線城市遠郊大盤身處遠郊,卻肩負年內銷售重任主推產(chǎn)品為高層和小高層,本地客戶抗性較大與品牌競爭對手貼身肉搏分解銷售目標,落實主推產(chǎn)品系統(tǒng)化推廣,強化綜合素質緊抓封閉區(qū)域客戶心理,強勢推廣,親民營銷,建立口碑,老帶新時刻監(jiān)控對手舉動,搶占有利時機成功消除高層產(chǎn)品本地抗性開盤完成較好的銷量遠附郊勵大兼盤三鏟線晃城享市項目類型困境舉措成效三線城市內生市場大盤身處內生型市場,開發(fā)商區(qū)域內首個項目,品牌影響幾乎為零片區(qū)價格梯度混亂,項目高出競爭者1—2千元片區(qū)供應量大,外部客戶又難以導入緊抓當?shù)乜蛻舻男睦镄枨?,以品牌為先導,以大盤為載體大事件結合營銷節(jié)點,創(chuàng)新式結合內外場活動采用小規(guī)模,高規(guī)格的推介方式將模糊的區(qū)域價值清晰化,并有效提升區(qū)域價值奠定品質大盤形象內巡壽生茄市械場傷大猴盤三督線雞城攤市項目類型困境舉措成效三線城市陌生區(qū)域大盤身處陌生區(qū)域,肩負開局重任市場供應量大,產(chǎn)品同質化嚴重,競品多片區(qū)供應量大,外部客戶又難以導入全年銷售任務沉重,區(qū)域內史無前例一個點上集中突破,品牌先行奠定戰(zhàn)略基礎高舉高打:大活動、大展示、大客戶多次開盤,小步快跑成功實現(xiàn)品牌落地為后續(xù)開發(fā)奠定開局提前完成全年銷售任務,月均去化速度提高陌掛生環(huán)區(qū)訴域倘大咳盤三狹線墳城輪市項目類型困境舉措成效三線城市持銷大盤強勢競爭對手大量出現(xiàn)限購政策的影響在售剩余房號對新推組團在產(chǎn)品與形象上的困擾組團價值緊緊圍繞母品牌價值推廣期、產(chǎn)品發(fā)布會和開盤前,階段性釋放信息,逐步進行形象區(qū)隔與提升持續(xù)期,不同產(chǎn)品的交錯推售,保持資金回籠與市場熱度成功實現(xiàn)品牌落地為后續(xù)開發(fā)打下堅定基礎完成較高銷售率持愿銷輸大殖盤然緩而堂,庫這磚未取免已千儀篇嗓一裙律北!如屢何撓在凳眾管多胸的燙競冰標奴提潛案竄中擔脫尊穎臂而縮慧出套、嶺打趴動需開龜發(fā)繞商羅?因郊此寶,瘋我灰們薦需預要臨一罪點堡的“廳不煌一件樣佛”性當掌前秘地調產(chǎn)絞市壟場例背逼景勺下羅,臭跳矛出慘慣重性辰營宏銷憐思室維籍更瞧重火要登,爽用裳新拋思丙維撥模鳴式刻玩嚷市抬場擠、樹玩穿產(chǎn)親品討、扁玩頓服制務恒,咸引兼導旨開鈴發(fā)號商侮跟后著霸你門走“犬不罩一饒樣脖性甘”一嗚、結形增散納而日神庸不永散圾!形爹:盒營習銷寄報表告稍的毀固巾定土模憐式泛或裝??寰眉芪脴嬌裣墸褐緺I糾銷騰報你告女思對路靈和劃核慕心腿問碼題古解餡決形—彼—世重聯(lián)透模血式2011年回顧2012年目標問題梳理3C分析問題解析2012營銷總綱2012策略分解展示攻略客戶攻略推售攻略推廣攻略市場本體客戶形—她—中蛾原劍模音式形—欄—新斧景折祥愛模郊式形—汽—新燈聚還仁瘡模喜式形—浸—模蹈式所總疾結2究.模抹式憲架刷構練可死以午不德一歐樣但抱核均心陵營莫銷哲思旱路耐和釋邏掌輯評性持不濁變1授.各災大斑代珠理湊公帥司炕都祝有柜各半自沙固吳定飽的動報組告撤模門式庸或洽模川板形—庸—我供們扔的領模飯式碰呢薦?—盾—營術銷厲報彎告佩建據(jù)議我攪們舅的償模噴式—篇—有示模牙式胖,腥但架沒糠有犁固置定圍模事式丸!來倍源者于沫固垂定慨?;匠?,癢而止不盆局洲限吩于賺固假定港模忠式如蓋同凡武舒術訓招馬數(shù)娛和折套劣路道,明武贈術緣瑞的間最鋒高聾境坐界富是灣有食法輛為季無蒸法維、摩有峽形找為佳無翁形同丟樣序營己銷嗽方逼案內的肺最幸高屢境紫界—襪—靈領活穗運怖用磁!粘具禽體鉆問伶題透具稀體集分弊析欺!丑形郊散南而或神虜不域散果!“竭不騰一蕉樣肚性弊”二嫌、骨有晌故巧事諷性抬或茶情貍節(jié)箱性營章銷訂方肝案牌有待時易候向也逃可損以概具抵有腹一塵定寺的割故宋事亡性賤和住情穗節(jié)廊性能土夠尋讓邀開扛發(fā)冷商活有眉聽不下身去旋和掃看尾下程去攝的斧沖聰動胖和禿欲羨望同體時敲如化果目能喇夠坊在科方尖案牽中形偶廚爾性來唯點圾驚嗎喜把,鈴那旨就存能醋使械我竄們皺的戴方警案諒如果虎瓣添叉翼緣瑞!繭從餃而鏡占怎得喬絕是對騎優(yōu)挽勢博?!巴啦粨б凰臉佣运比缁莺螢I具袖有浴故肥事退性跑和兇情箭節(jié)關性預?故禍事憲性嬸或查情漸節(jié)榆性圍差繞挎找倘對稿人查、君說納對升話頌、鑰做甩對幼事曬!線三恨個伐方反面從去律展紅開尋宇痛尋芹人尋奴路開趕路從伯整懼體紗思篩路限架卸構做上化:項慕目杰客準戶顫群層體項喪目厲營伍銷養(yǎng)思燃路最方檔向包探譜討項苦目榨營柏銷睜推轟廣就與依銷剛售母策隆略筐執(zhí)流行情回節(jié)利由閉此鈔拉釀開項子目限營抓銷峰現(xiàn)漂狀惠問磨題偶界社定故鏈事合性長或傳情正節(jié)杰性從譯項藍目帳本坑身鞋價獲值遙挖柱掘革上案石例勿:市東舒渡·青救筑當青筑選擇青浦青花遇上青筑青筑遇上同策給印我崖們如的嚼啟澡示胸是步什望么鋤?至絮此賽,沙情叔節(jié)濫逐美步拐深貞入輔拉可開錦序縮慧幕秒。行。瓶。項喇目閥價普值狂梳披理市傾場收競盆爭戒梳燒理營隙銷鳳策燙略客竿戶搶圈使定推罷售帆方陜案營葬銷懸提考升同模策看資勁源初勁識司青舍浦傳,騙原愧味江籮南段水普鄉(xiāng)偉的框建歪筑肝特院質和傳潑承解創(chuàng)欣新兄的雷新代建距筑融剛為逐一聚體江婦南谷水筋鄉(xiāng)線白勻墻依黑冰瓦每的浮老窗建啟筑傳好承恢創(chuàng)羨新掛的掛新當建株筑初鑰識愉青絨筑愧,青姥花舟和鏡白做墻脾黑沾瓦搖的樓建裙筑噴風格格為潑項某目蘇的闊兩纏個賓鮮姑明兇獨鹽有荒的恢標渡簽元掌青松花王鬼咳谷街子挖下衫山笑圖顏罐元床青記花辣鬼解谷爪子燒下鮮山軟圖刮罐濁,鬼在2宗0負0黎5年7月1帳2日妨佳亮士冰得油拍腰賣垃會縱上揮,欺以1列4并0菌0萬宴英疤鎊先拍燃出沾,茄加摸傭畝金寨后肉為1她5罰6甩8因.拳8萬耕英頑鎊授,奪折素合河人弱民駱幣萬約2診.窗3億痰元外,板創(chuàng)世下顫了冬當昨時傍中逆國顆藝儀術曠品絮在求世米界妹上博的話最更高野拍覺賣段紀悔錄賭。我睬的保目閘光項穿澆過腦云賄層鑄穿枯過姑林寒蔭堅穿斯過酸萬代千火人挎群弦穿哲過駛那反天本涯哭一答角觸牙動學在賠那新相橋視睜一廢瞬你橫的久玲勻瓏悄你籌的斥窈籃窕氏你呈的格輕檔澀芝你毫的旁碧饞玉盡之拴羞拳你物的陰淡蚊淡北繡賤蘿笛袖只卡在澆一跨剎叛擁林有郊了泉千媽年獨的征寂返寞上頂輩聚子裳佛絮前俗的展祈滅禱拒今伶生槍菩記提益下呼的詢守罷侯處來辛世腥渴泊望止的休共擴醉都種在諸那犬一框曲哭天司籟如之委音捏箏時箏唱弦哲弦齊琴彩瑟弱一往葉舉震起處金扎樽澡邀慕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