Word版本，下載可自由編輯設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度1目的

規(guī)范小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的日常巡檢工作，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，確保設(shè)施設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。

2引用文件

《設(shè)施設(shè)備綜合控制程序》

3職責(zé)

3.1管理處主任和維修組主管負(fù)責(zé)制定本小區(qū)的設(shè)施設(shè)備巡檢計劃和巡檢路線。

3.2技術(shù)性不強(qiáng)、容易發(fā)現(xiàn)問題的設(shè)施、設(shè)備由管理處管理員進(jìn)行巡檢;技術(shù)性較強(qiáng)的設(shè)備應(yīng)由維修組維修工進(jìn)行巡檢。

3.3管理處管理員負(fù)責(zé)每日對門禁系統(tǒng)、樓道、樓道燈、大堂燈具、園區(qū)道路、公共標(biāo)識進(jìn)行一次巡查。巡查中發(fā)現(xiàn)問題及時報修。

3.4維修組維修工負(fù)責(zé)對電梯、鍋爐、冷機(jī)、生活水泵、消防水泵、游泳池設(shè)備、設(shè)施、集水坑潛水泵、給排水主要管道閥門、園區(qū)燈具、地下車庫燈具、鍋爐等進(jìn)行巡查，并負(fù)責(zé)對水、電、煤氣總表進(jìn)行抄錄。巡查中發(fā)現(xiàn)故障及時維修，如故障較大則報告維修組主管，由主管安排維修。

4操作規(guī)范

4.1巡檢標(biāo)準(zhǔn)和方法

4.1.1門禁系統(tǒng)

門禁系統(tǒng)的要求：

a)門鎖開關(guān)靈活;

b)屏幕顯示正常;

c)外表清潔無污物(檢查方法：開關(guān)試驗、觀察)。

4.1.2樓道：墻面、樓梯、電梯前室無明顯破損或污漬;各管壟井門正常關(guān)閉。4.1.3樓道燈、大堂燈具

樓道燈、大堂燈具燈要求：

a)感應(yīng)開關(guān)或手動開關(guān)啟動正常;

b)燈具啟動正常，照明無故障(檢查方法：逐一開啟)。

4.1.4園區(qū)道路：地磚、墻磚無松動、脫落，破損面積不超過本身面積的四分之一;排水設(shè)施不堵塞;鐵質(zhì)欄桿、路燈桿無銹蝕(檢查方法：觀察)。

4.1.5公共標(biāo)識：無損壞、缺失(檢查方法：觀察)。

4.1.6游泳池設(shè)備、設(shè)施

游泳池設(shè)備、設(shè)施的要求：

a)管道、閥門沒有滲漏水(檢查方法：觀察);

b)泵房集水坑潛水泵能正常啟動(檢查方法：同集水坑潛水泵);

c)游泳池的拉手、爬梯沒有松動(檢查方法：用手拉拽)。

4.1.7集水坑潛水泵

集水坑潛水泵要求：

a)水泵手動、自動啟動裝置正常(檢查方法：調(diào)至手動模式進(jìn)行啟動);

b)水泵處于自動運(yùn)行狀態(tài)(檢查方法：看指示燈);

c)浮子位置正常(檢查方法：觀察);

d)電控柜門關(guān)閉(檢查方法：觀察)。

4.1.8給排水管道、閥門：主要給水管道和閥門沒有漏水現(xiàn)象，主要閥門的開關(guān)與標(biāo)識相符合(檢查方法：觀察;如發(fā)現(xiàn)主要閥門的開關(guān)與標(biāo)識不符，則應(yīng)在調(diào)整前向主管確認(rèn))。

4.1.9園區(qū)燈具：照明正常，燈罩無破損，燈桿直立無銹跡(檢查方法：觀察)。

4.1.10地下車庫燈具：照明正常，燈罩無破損;配電箱門緊閉(檢查方法：逐一啟動、觀察)。

4.2人員及路線安排

4.2.1管理處主任和維修組主管負(fù)責(zé)指定巡檢計劃和巡檢路線，安排管理員和維修工對設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行巡查。

4.2.2管理員每日應(yīng)對本人責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)施設(shè)備至少巡檢一次。

4.2.3維修工巡查工作

維修工巡查工作可參照如下安排，巡檢次數(shù)不得少于以下要求：

a)上午9時～12時，維修工一人，對生活水泵、消防水泵、游泳池設(shè)備、設(shè)施、集水坑潛水泵、給排水主要管道閥門做一次巡查;

b)下午4時～5時，維修工一人，對生活水泵、消防水泵做一次巡查;并于5時左右對總水表、總電表、鍋爐煤氣表進(jìn)行抄錄;

c)晚8時～10時夜班維修工對園區(qū)燈具、生活水泵、消防水泵做一次巡檢。

4.2.4以上巡檢工作記錄于《公共區(qū)域日常巡查表》、《水泵、水池巡檢記錄》、《日常巡查簽到表》中。其中《日常巡查簽到表》粘貼于電梯機(jī)房、集水坑潛水泵、游泳池泵房、水泵房中，由巡檢人員在巡檢工作中簽到并做相應(yīng)記錄。

4.3電梯的日常巡檢見《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范》。

4.4配電房的日常巡檢見《配電房管理制度》。

4.5發(fā)電機(jī)的日常巡檢見《發(fā)電機(jī)房管理制度》。

4.6衛(wèi)生天線設(shè)備的日常巡檢見《衛(wèi)星天線設(shè)備管理制度》。

4.7冷機(jī)的日常巡檢見《冷機(jī)房管理制度》。

4.8空調(diào)系統(tǒng)的日常巡檢見《空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范》。

4.9鍋爐系統(tǒng)的日常巡檢見《鍋爐房管理制度》

.-物業(yè)經(jīng)理人

4.10水泵房的巡查見《水泵房管理制度》

5相關(guān)文件

《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范》

《配電房管理制度》

《發(fā)電機(jī)房管理制度》

《衛(wèi)星天線機(jī)房管理制度》

《冷機(jī)房管理制度》

《空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范》

《鍋爐房管理制度》

《水泵房管理制度》

6記錄

《公共區(qū)域日常巡查表》

《水泵、水池巡檢記錄》

《電梯日常巡檢項目表》

《能耗日、月報表》

篇2：物業(yè)設(shè)備管理巡檢方法

設(shè)備巡檢工作之我見

物業(yè)設(shè)備管理是一門發(fā)展中的應(yīng)用學(xué)科，它包括系統(tǒng)理論和豐富的實踐經(jīng)驗兩個有機(jī)的組成部分。傳統(tǒng)的物業(yè)設(shè)備管理主要是對水暖電設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，把各種設(shè)備能夠正常運(yùn)行作為工作目標(biāo)，著眼于有故障的設(shè)備維修，具有"維持'的特點(diǎn)，但隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運(yùn)用和建筑智能化建設(shè)的推進(jìn)，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施形成龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)。城市中人們生活、工作在高樓大廈里，其日常生活離不開各種各樣的設(shè)備，對設(shè)備的穩(wěn)定運(yùn)行依賴性越來越高，往往設(shè)備故障會給人們正常生活帶來許多不便，因此"維持'水平上的管理已不適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的要求。怎樣保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)成為物業(yè)管理的重點(diǎn)與難點(diǎn)，同時也是考查一家物業(yè)公司實力的重要因素，蜂巢物業(yè)論壇為您詳細(xì)解讀。

一、設(shè)備管理的重要性

作為物業(yè)管理企業(yè)的重要組成部分，設(shè)備管理的好壞對企業(yè)的社會聲譽(yù)乃至生存發(fā)展有著重要意義。如果物業(yè)設(shè)施一直處于良好狀態(tài)，人們就能安心方便地生活和工作，管理企業(yè)也能被認(rèn)可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強(qiáng)，企業(yè)發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設(shè)備經(jīng)常處于性能不良或停機(jī)待修狀態(tài)，直接影響整個物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價值和社會聲譽(yù)。甚至無法再取得人們的承認(rèn)，丟掉市場，喪失生存的根本條件。

設(shè)備管理對服務(wù)成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)備的投資效果、停工損失、維修費(fèi)用、能源和材料消耗等。加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)，能有效地延長設(shè)備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費(fèi)用和減少停工損失。顯然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就要設(shè)法提高資金的合理利用程度，而設(shè)備管理的科學(xué)化無疑是關(guān)鍵。具體說，就是取決于設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理的一系列環(huán)節(jié)是否達(dá)到最佳水平。

二、設(shè)備管理目標(biāo)

管好、用好、修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，這是設(shè)備管理的根本目標(biāo)。設(shè)備技術(shù)性能的發(fā)揮、使用壽命的長短，固然同設(shè)備的先天條件有關(guān)，但在很大程度上是取決于它的后天條件，即設(shè)備管理的好壞。如果一臺設(shè)備能被正確使用，精心維護(hù)保養(yǎng)，定期檢查修理，就能保持設(shè)備的完好，延長設(shè)備的使用壽命;相反，如果使用不當(dāng)，就會降低設(shè)備的有效利用率，縮短設(shè)備的使用壽命，嚴(yán)重時還會引起設(shè)備事故，造成設(shè)備的損壞或報廢。

三、設(shè)備管理的巡檢方法

目前，我國物業(yè)管理企業(yè)中直接從事設(shè)備管理的人員大多文化水平較低，許多技術(shù)人員是農(nóng)民工，這些人有著豐富的實際操作經(jīng)驗，但受文化水平所限，學(xué)習(xí)能力較差。這與現(xiàn)代化高智能樓宇要求的高素質(zhì)管理人才差距較大，而且這個缺口日漸擴(kuò)大。

設(shè)備再先進(jìn)也離不開人的細(xì)心維護(hù)，俗話說："三分維修，七分保養(yǎng)'，一般設(shè)備在發(fā)生故障之前都有許多癥狀表現(xiàn)，這些表象如果被運(yùn)行人員及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，即可把故障"大事化小，小事化無'，做到防患于未然。當(dāng)然要做到這些，就需要設(shè)備主管人員在管理上下工夫。因此除了專業(yè)培訓(xùn)以外，制定詳實可操作的巡視巡檢方案對設(shè)備維護(hù)可謂有百利而無一害。而且可以有效地彌補(bǔ)基層工作人員在技能上的差距。

筆者曾多年從事設(shè)備管理工作，近兩年考察了北京幾家頗具實力的物業(yè)公司后，更是感覺到良好的設(shè)備管理，離不開完備的巡檢工作，有效的巡檢對設(shè)備安全運(yùn)行可起到事半功倍的作用。設(shè)備巡檢方案應(yīng)該全面覆蓋轄區(qū)內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施，對可能出現(xiàn)的問題盡量做到預(yù)判預(yù)知，把故障解決在萌芽狀態(tài)。這項工作實際操作起來并不太難，只要做好詳細(xì)的基礎(chǔ)工作，制定出切實可行的方案，操作人員經(jīng)過適當(dāng)培訓(xùn)就可上崗，但工作重復(fù)性較高，需要有較強(qiáng)的責(zé)任心。依據(jù)筆者自身的工作經(jīng)驗和考察結(jié)果，筆者認(rèn)為要建立巡檢方案一般有以下幾個步驟：

1、設(shè)備摸底

基礎(chǔ)資料工作是設(shè)備管理工作的根本依據(jù)，基礎(chǔ)資料必須正確齊全。條件允許的話，可以充分利用現(xiàn)代手段，運(yùn)用計算機(jī)進(jìn)行管理，使基礎(chǔ)資料電子化、網(wǎng)絡(luò)化，活化其作用。

設(shè)備的基礎(chǔ)資料包括：

(1)設(shè)備的原始檔案：①基本技術(shù)參數(shù)和設(shè)備價格;②質(zhì)量合格證書;③使用安裝說明書;④驗收資料;⑤安裝調(diào)試及驗收記錄;⑥出廠、安裝、使用的日期。

(2)設(shè)備卡片及設(shè)備臺帳：設(shè)備卡片將所有設(shè)備按系統(tǒng)或部門、場所編號。一臺設(shè)備有一張設(shè)備卡片，設(shè)備卡片上登記設(shè)備的編號、名稱、規(guī)格型號、基本技術(shù)參數(shù)、設(shè)備價格、制造廠商、使用部門、安裝場所、使用日期等。

(3)設(shè)備技術(shù)登記簿：設(shè)備從一開始到報廢的全過程。包括計算、設(shè)計、制造、采購、安裝、調(diào)試、使用、維修、改造、報廢，均應(yīng)有比較詳細(xì)的記載。每臺設(shè)備建立一本設(shè)備技術(shù)登記簿，它是設(shè)備的檔案材料。設(shè)備技術(shù)登錄應(yīng)及時準(zhǔn)確齊全，反映該臺設(shè)備的真實情況，用于指導(dǎo)實際工作。

2、巡檢設(shè)備分類

根據(jù)項目上所有設(shè)備、設(shè)施登記狀況，按照使用類別、重要程度、系統(tǒng)集成性把設(shè)備、設(shè)施分成三類，比如：空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行需要好幾個部件聯(lián)合運(yùn)行才可以保證整個系統(tǒng)正常運(yùn)行，這樣的系統(tǒng)集成化程度高，每天都需要運(yùn)行，可列為一類;對使用頻率較高但不是重點(diǎn)監(jiān)控的設(shè)備列為二類，比如：污水提升泵，只需要泵和浮球開關(guān)就可以控制運(yùn)行，它的操作簡單，維修方便;最后把一些平時不用，但經(jīng)常處于待機(jī)狀態(tài)的設(shè)備可列為第三類，比如：自備發(fā)電機(jī)。依此類推把所有設(shè)備設(shè)施分類。

3、制定計劃巡檢方案

現(xiàn)代化的建筑物設(shè)備眾多，要做到所有設(shè)備每天都保持同樣的關(guān)注程度，并不現(xiàn)實，也沒必要。巡檢可以根據(jù)設(shè)備重要程度分類，把巡檢分為日檢、周檢和月檢。

日檢應(yīng)該納入第一類設(shè)備、設(shè)施(如表1所示)。巡檢表列出重要設(shè)備、每天都在運(yùn)行的設(shè)備，以及該設(shè)備需要檢查的單項位置。每天安排專門的人員按照巡檢表所列分項進(jìn)行檢查，并把檢查結(jié)果當(dāng)天上交主管處，主管領(lǐng)導(dǎo)每天可以根據(jù)報表情況清楚地掌握重點(diǎn)設(shè)備的運(yùn)行情況，把檢查過程中遇到的問題及時安排處理。

周檢可以列入第二類設(shè)備、設(shè)施(如表2所示)，屬于經(jīng)常使用但不是每天定時運(yùn)行的設(shè)備，比如：污水提升泵等。這樣的項目，周檢表中詳細(xì)列出檢查設(shè)備和檢查項目，主管領(lǐng)導(dǎo)每周安排人員巡檢一次，基本上就可以保證其不出大的問題。

月檢項目列入第三類設(shè)備(如表3所示)，這些設(shè)備僅在特殊情況下使用，但常年保持待機(jī)狀態(tài)。這類設(shè)備由于使用次數(shù)和時間都比較短，容易被忽略。比如：綜合管溝泵僅在雨季，地溝內(nèi)積水對才會使用。自備柴油發(fā)電機(jī)只有在外電全部斷開時才啟用，這樣的情況一般很少發(fā)生，但不能不做好準(zhǔn)備工作，以防意外出現(xiàn)，所以長期待機(jī)設(shè)備需要有例行的檢查和試機(jī)。設(shè)立月檢是為了保持設(shè)備的有效待機(jī)運(yùn)行狀態(tài)。

這樣制定出的巡檢方案，把所有設(shè)備都納入到巡檢項目中來。管理人員按計劃安排巡檢工作有序進(jìn)行，即可保證設(shè)備安全正常運(yùn)行，避免因疏漏檢查而造成意外事故。

4、加強(qiáng)培訓(xùn)教育工作

越是優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，越應(yīng)注意對員工的培訓(xùn)、教育。設(shè)備巡檢工作，應(yīng)該培訓(xùn)企業(yè)內(nèi)部所有從事工程的員工，共同用好管好所管轄區(qū)域內(nèi)的所有設(shè)備。因此，設(shè)備管理人員不僅要懂設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)、原理、技術(shù)性能;還要懂得巡檢要點(diǎn)、巡檢注意事項等基本知識。全面提升從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

在實際應(yīng)用中，筆者主管的一個有40多年歷史，設(shè)備老化顯著，經(jīng)常出問題的小區(qū)項目，按照以上方案建立了巡檢制度，并在日常工作中逐步實現(xiàn)。堅持了四年多的運(yùn)行，改變了以前發(fā)現(xiàn)污水流出地面才清理化糞池，水泵壞了才維修的狀況，沒有發(fā)生設(shè)備故障導(dǎo)致影響業(yè)主生活的事情，使物業(yè)服務(wù)水平提升檔次，也得到業(yè)主的好評。

總之，學(xué)習(xí)和掌握設(shè)備管理的基本原理，樹立現(xiàn)代化科學(xué)管理的思想，結(jié)合物業(yè)設(shè)備的特征和具體實踐，完善科學(xué)的管理組織機(jī)構(gòu)和管理制度，提高管理人員的素質(zhì)水平，推廣先進(jìn)的設(shè)備管理方法和管理技術(shù)手段，可以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理向著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。

篇3：配電設(shè)備定期巡檢及維護(hù)要求

配電設(shè)備定期巡檢及維護(hù)要求：工作頻次巡查內(nèi)容

日巡檢每日至少巡查1次配電室，包括室內(nèi)

周巡檢配電室室內(nèi)清潔，低壓配電柜及

應(yīng)急指示燈、滅火器和室內(nèi)通風(fēng)正常。

控制柜的指示燈、按鈕、儀表工作狀態(tài)正常

接線端子的連接牢固、無發(fā)熱變色、測量試紙正常。連接螺栓無松動，各類標(biāo)識清晰。

功率因數(shù)不小于0.9、補(bǔ)償控制器動作靈敏、放電電阻、熔斷器動作靈敏可靠無損壞，補(bǔ)償控制柜手動、自動控制正常。補(bǔ)償電容殼體無膨脹，測量試紙正常。

檢查大電流(200A以上)設(shè)備的連接件處、母排連線處、聯(lián)絡(luò)開關(guān)、交流器等是否有異常。

月巡檢低壓配電柜、動力控制柜、電表箱和公共照明配電箱外殼接地螺栓及零線端子

所有開關(guān)、斷路器、電容器、電纜、電表等配件設(shè)備無損壞。

變壓器母線接觸是否良好，變壓器溫度報警系統(tǒng)是否正常。

電纜線路徑向標(biāo)識是否完好。

季巡檢核對斷路器及其它電器裝置、控制設(shè)備的整定值。

半年巡檢低壓配電柜、變壓器、動力控制柜(箱)停電檢修。

對已停電配電柜檢查，進(jìn)行檢查緊固，重點(diǎn)檢查與母排聯(lián)接夾頭彈力，并對聯(lián)接夾頭

對已停電的變壓器除塵并檢查緊固各類連接端子。

開關(guān)、接觸是否良好，動作是否靈敏，若有老化，及時更換。

電容補(bǔ)償柜內(nèi)的電容是否存在過熱、變形、失效等現(xiàn)象。

二次控制線路接線端子是否牢固完好、線纜是否完好。

密集母線排連接端子是否牢固完好、是否有過熱、松動等現(xiàn)象。

動力配電柜手動、自動互投裝置轉(zhuǎn)換是否正常。

電纜盒接線端子是否牢固。清理電纜套管，核對電纜頭標(biāo)示牌是否完好無損。

可結(jié)合負(fù)荷電流大小、使用年限、運(yùn)行等情況。評估是否需要停電進(jìn)行年檢，并須書面報設(shè)備管理專業(yè)部門或品質(zhì)管理部核準(zhǔn)方可不進(jìn)行停電半年檢，但須確保設(shè)備安全運(yùn)行。

年度巡檢測試聯(lián)絡(luò)開關(guān)的電氣、機(jī)械聯(lián)絡(luò)裝置是否可靠靈敏，對開關(guān)機(jī)械轉(zhuǎn)動部位加少量潤滑油脂，清理電纜溝雜物并作好記錄。

電力電纜接地裝置，測定電力電纜的絕緣電阻值。

篇4：設(shè)備巡檢工作心得體會

設(shè)備巡檢工作之我見

物業(yè)設(shè)備管理是一門發(fā)展中的應(yīng)用學(xué)科，它包括系統(tǒng)理論和豐富的實踐經(jīng)驗兩個有機(jī)的組成部分。傳統(tǒng)的物業(yè)設(shè)備管理主要是對水暖電設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，把各種設(shè)備能夠正常運(yùn)行作為工作目標(biāo)，著眼于有故障的設(shè)備維修，具有"維持'的特點(diǎn)，但隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運(yùn)用和建筑智能化建設(shè)的推進(jìn)，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施形成龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)。城市中人們生活、工作在高樓大廈里，其日常生活離不開各種各樣的設(shè)備，對設(shè)備的穩(wěn)定運(yùn)行依賴性越來越高，往往設(shè)備故障會給人們正常生活帶來許多不便，因此"維持'水平上的管理已不適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的要求。怎樣保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)成為物業(yè)管理的重點(diǎn)與難點(diǎn)，同時也是考查一家物業(yè)公司實力的重要因素。

一、設(shè)備管理的重要性

作為物業(yè)管理企業(yè)的重要組成部分，設(shè)備管理的好壞對企業(yè)的社會聲譽(yù)乃至生存發(fā)展有著重要意義。如果物業(yè)設(shè)施一直處于良好狀態(tài)，人們就能安心方便地生活和工作，管理企業(yè)也能被認(rèn)可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強(qiáng)，企業(yè)發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設(shè)備經(jīng)常處于性能不良或停機(jī)待修狀態(tài)，直接影響整個物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價值和社會聲譽(yù)。甚至無法再取得人們的承認(rèn)，丟掉市場，喪失生存的根本條件。

設(shè)備管理對服務(wù)成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)備的投資效果、停工損失、維修費(fèi)用、能源和材料消耗等。加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)，能有效地延長設(shè)備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費(fèi)用和減少停工損失。顯然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就要設(shè)法提高資金的合理利用程度，而設(shè)備管理的科學(xué)化無疑是關(guān)鍵。具體說，就是取決于設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理的一系列環(huán)節(jié)是否達(dá)到最佳水平。

二、設(shè)備管理目標(biāo)

管好、用好、修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，這是設(shè)備管理的根本目標(biāo)。設(shè)備技術(shù)性能的發(fā)揮、使用壽命的長短，固然同設(shè)備的先天條件有關(guān)，但在很大程度上是取決于它的后天條件，即設(shè)備管理的好壞。如果一臺設(shè)備能被正確使用，精心維護(hù)保養(yǎng)，定期檢查修理，就能保持設(shè)備的完好，延長設(shè)備的使用壽命;相反，如果使用不當(dāng)，就會降低設(shè)備的有效利用率，縮短設(shè)備的使用壽命，嚴(yán)重時還會引起設(shè)備事故，造成設(shè)備的損壞或報廢。

三、設(shè)備管理的巡檢方法

目前，我國物業(yè)管理企業(yè)中直接從事設(shè)備管理的人員大多文化水平較低，許多技術(shù)人員是農(nóng)民工，這些人有著豐富的實際操作經(jīng)驗，但受文化水平所限，學(xué)習(xí)能力較差。這與現(xiàn)代化高智能樓宇要求的高素質(zhì)管理人才差距較大，而且這個缺口日漸擴(kuò)大。

設(shè)備再先進(jìn)也離不開人的細(xì)心維護(hù)，俗話說："三分維修，七分保養(yǎng)'，一般設(shè)備在發(fā)生故障之前都有許多癥狀表現(xiàn)，這些表象如果被運(yùn)行人員及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，即可把故障"大事化小，小事化無'，做到防患于未然。當(dāng)然要做到這些，就需要設(shè)備主管人員在管理上下工夫。因此除了專業(yè)培訓(xùn)以外，制定詳實可操作的巡視巡檢方案對設(shè)備維護(hù)可謂有百利而無一害。而且可以有效地彌補(bǔ)基層工作人員在技能上的差距。

筆者曾多年從事設(shè)備管理工作，近兩年考察了北京幾家頗具實力的物業(yè)公司后，更是感覺到良好的設(shè)備管理，離不開完備的巡檢工作，有效的巡檢對設(shè)備安全運(yùn)行可起到事半功倍的作用。設(shè)備巡檢方案應(yīng)該全面覆蓋轄區(qū)內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施，對可能出現(xiàn)的問題盡量做到預(yù)判預(yù)知，把故障解決在萌芽狀態(tài)。這項工作實際操作起來并不太難，只要做好詳細(xì)的基礎(chǔ)工作，制定出切實可行的方案，操作人員經(jīng)過適當(dāng)培訓(xùn)就可上崗，但工作重復(fù)性較高，需要有較強(qiáng)的責(zé)任心。依據(jù)筆者自身的工作經(jīng)驗和考察結(jié)果，筆者認(rèn)為要建立巡檢方案一般有以下幾個步驟：

1、設(shè)備摸底

基礎(chǔ)資料工作是設(shè)備管理工作的根本依據(jù)，基礎(chǔ)資料必須正確齊全。條件允許的話，可以充分利用現(xiàn)代手段，運(yùn)用計算機(jī)進(jìn)行管理，使基礎(chǔ)資料電子化、網(wǎng)絡(luò)化，活化其作用。

設(shè)備的基礎(chǔ)資料包括：

(1)設(shè)備的原始檔案：①基本技術(shù)參數(shù)和設(shè)備價格;②質(zhì)量合格證書;③使用安裝說明書;④驗收資料;⑤安裝調(diào)試及驗收記錄;⑥出廠、安裝、使用的日期。

(2)設(shè)備卡片及設(shè)備臺帳：設(shè)備卡片將所有設(shè)備按系統(tǒng)或部門、場所編號。一臺設(shè)備有一張設(shè)備卡片，設(shè)備卡片上登記設(shè)備的編號、名稱、規(guī)格型號、基本技術(shù)參數(shù)、設(shè)備價格、制造廠商、使用部門、安裝場所、使用日期等。

(3)設(shè)備技術(shù)登記簿：設(shè)備從一開始到報廢的全過程。包括計算、設(shè)計、制造、采購、安裝、調(diào)試、使用、維修、改造、報廢，均應(yīng)有比較詳細(xì)的記載。每臺設(shè)備建立一本設(shè)備技術(shù)登記簿，它是設(shè)備的檔案材料。設(shè)備技術(shù)登錄應(yīng)及時準(zhǔn)確齊全，反映該臺設(shè)備的真實情況，用于指導(dǎo)實際工作。

2、巡檢設(shè)備分類

根據(jù)項目上所有設(shè)備、設(shè)施登記狀況，按照使用類別、重要程度、系統(tǒng)集成性把設(shè)備、設(shè)施分成三類，比如：空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行需要好幾個部件聯(lián)合運(yùn)行才可以保證整個系統(tǒng)正常運(yùn)行，這樣的系統(tǒng)集成化程度高，每天都需要運(yùn)行，可列為一類;對使用頻率較高但不是重點(diǎn)監(jiān)控的設(shè)備列為二類，比如：污水提升泵，只需要泵和浮球開關(guān)就可以控制運(yùn)行，它的操作簡單，維修方便;最后把一些平時不用，但經(jīng)常處于待機(jī)狀態(tài)的設(shè)備可列為第三類，比如：自備發(fā)電機(jī)。依此類推把所有設(shè)備設(shè)施分類。

3、制定計劃巡檢方案

現(xiàn)代化的建筑物設(shè)備眾多，要做到所有設(shè)備每天都保持同樣的關(guān)注程度，并不現(xiàn)實，也沒必要。巡檢可以根據(jù)設(shè)備重要程度分類，把巡檢分為日檢、周檢和月檢。

日檢應(yīng)該納入第一類設(shè)備、設(shè)施(如表1所示)。巡檢表列出重要設(shè)備、每天都在運(yùn)行的設(shè)備，以及該設(shè)備需要檢查的單項位置。每天安排專門的人員按照巡檢表所列分項進(jìn)行檢查，并把檢查結(jié)果當(dāng)天上交主管處，主管領(lǐng)導(dǎo)每天可以根據(jù)報表情況清楚地掌握重點(diǎn)設(shè)備的運(yùn)行情況，把檢查過程中遇到的問題及時安排處理。

周檢可以列入第二類設(shè)備、設(shè)施(如表2所示)，屬于經(jīng)常使用但不是每天定時運(yùn)行的設(shè)備，比如：污水提升泵等。這樣的項目，周檢表中詳細(xì)列出檢查設(shè)備和檢查項目，主管領(lǐng)導(dǎo)每周安排人員巡檢一次，基本上就可以保證其不出大的問題。

月檢項目列入第三類設(shè)備(如表3所示)，這些設(shè)備僅在特殊情況下使用，但常年保持待機(jī)狀態(tài)。這類設(shè)備由于使用次數(shù)和時間都比較短，容易被忽略。比如：綜合管溝泵僅在雨季，地溝內(nèi)積水對才會使用。自備柴油發(fā)電機(jī)只有在外電全部斷開時才啟用，這樣的情況一般很少發(fā)生，但不能不做好準(zhǔn)備工作，以防意外出現(xiàn)，所以長期待機(jī)設(shè)備需要有例行的檢查和試機(jī)。設(shè)立月檢是為了保持設(shè)備的有效待機(jī)運(yùn)行狀態(tài)。

這樣制定出的巡檢方案，把所有設(shè)備都納入到巡檢項目中來。管理人員按計劃安排巡檢工作有序進(jìn)行，即可保證設(shè)備安全正常運(yùn)行，避免因疏漏檢查而造成意外事故。

4、加強(qiáng)培訓(xùn)教育工作

越是優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，越應(yīng)注意對員工的培訓(xùn)、教育。設(shè)備巡檢工作，應(yīng)該培訓(xùn)企業(yè)內(nèi)部所有從事工程的員工，共同用好管好所管轄區(qū)域內(nèi)的所有設(shè)備。因此，設(shè)備管理人員不僅要懂設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)、原理、技術(shù)性能;還要懂得巡檢要點(diǎn)、巡檢注意事項等基本知識。全面提升從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

在實際應(yīng)用中，筆者主管的一個有40多年歷史，設(shè)備老化顯著，經(jīng)常出問題的小區(qū)項目，按照以上方案建立了巡檢制度，并在日常工作中逐步實現(xiàn)。堅持了四年多的運(yùn)行，改變了以前發(fā)現(xiàn)污水流出地面才清理化糞池，水泵壞了才維修的狀況，沒有發(fā)生設(shè)備故障導(dǎo)致影響業(yè)主生活的事情，使物業(yè)服務(wù)水平提升檔次，也得到業(yè)主的好評。

總之，學(xué)習(xí)和掌握設(shè)備管理的基本原理，樹立現(xiàn)代化