蟠龍新區(qū)189畝項目可行性研究報告（住宅）蟠龍新區(qū)，屬于南寧市“十一五”計劃確定啟動建設(shè)的兩大新區(qū)之一。本文通過對蟠龍新區(qū)189畝的一地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)蟠龍新區(qū)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進(jìn)行了投資分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積212000平方米，項目總投資38042萬元。經(jīng)測算項目經(jīng)營利潤為7578萬元，因此項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。[關(guān)鍵字]蟠龍新區(qū)項目投資開發(fā)經(jīng)營

目錄第一章前言一、報告編制目的二、報告編制依據(jù)三、項目概況第二章項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2005年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸二、南寧市房地產(chǎn)市場分析三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析第三章項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、蟠龍新區(qū)區(qū)域分析三、項目周邊主要物業(yè)分析四、蟠龍新區(qū)消費者調(diào)查分析第四章項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點第五章項目定位一、目標(biāo)市場定位二、產(chǎn)品定位第六章項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議一、項目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議第七章項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項目開發(fā)經(jīng)營策略二、項目投資估算三、項目實施進(jìn)度安排四、項目投資與籌資計劃第八章項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、項目銷售計劃二、項目銷售收入估算三、項目經(jīng)營成本估算四、項目利潤估算五、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率第九章項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析一、項目盈虧平衡分析二、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析第十章結(jié)論與建議

第一章

前言一、報告編制目的1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。

3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。

4、對項目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。二、報告編制依據(jù) 1、南寧市規(guī)劃局規(guī)劃方案；

2、國家建設(shè)部及南寧市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；

3、南寧市房產(chǎn)局提供資料；5、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。三、項目概況項目地塊位于蟠龍新區(qū)南寧大橋西面，總面積約189畝，其中有30畝為預(yù)留的辦公用地，實際開發(fā)面積為159畝，該地塊基本較為平整，經(jīng)文件批準(zhǔn)通過，該地塊主要用途為商住用地，類別代號，容積率不大于2.0，建筑密度不大于，綠化率不小于。建筑限高多層不超過（約米左右，不含底層層高2.2米以下的自行車庫），允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過層（約米左右）；本項目由電力局與富凱房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司合作共同開發(fā)，除30畝作為預(yù)留的辦公建設(shè)用地外，剩余用地面積159畝將用于開發(fā)建設(shè)中高檔次的住宅小區(qū)，并分為兩部分建設(shè)：其中的99畝用于開發(fā)建設(shè)區(qū)電力局定向開發(fā)住宅小區(qū)，余下60畝用于開發(fā)商品房小區(qū)；建筑形式采用組合式：多層，小高層，并初步確定項目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：106000平方米，約合159畝。②容積率：2.0③總建筑面積：212000M2公建面積：5000M2④建筑密度：（暫無設(shè)計方案無法計算出，建筑密度=建筑基底總面積÷建筑用地總面積）。⑤綠化率：35%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）本項目遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務(wù)為一體的規(guī)劃設(shè)想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有幼兒園、便利店、商業(yè)網(wǎng)點、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設(shè)施，將是蟠龍半島新區(qū)新崛起的一個中等規(guī)模小區(qū)。項目建設(shè)內(nèi)容：1、多層公寓及連排別墅多層公寓的總建筑面積約72000平方米，建筑樣式為框架結(jié)構(gòu)，采用點式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計成復(fù)式、躍層和錯層，戶型新穎、實用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。宅前綠化結(jié)合組團(tuán)綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達(dá)到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。2、小高層公寓小高層公寓的總建筑面積約120000平方米。3、配套商業(yè)面積（包括車庫）建筑面積約15000平方米4、公共生活設(shè)施總建筑面積約5000平方米，包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。5、物業(yè)管理實行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨立磁卡電表，高級安全插座；通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置電話插口及INTERNET插口、寬帶網(wǎng)絡(luò)；電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視；郵政系統(tǒng)：每戶設(shè)有信、報箱并實行專遞服務(wù)；周界防護(hù)系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開，同時小區(qū)保安負(fù)責(zé)對小區(qū)周邊進(jìn)行巡邏；

第二章

項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2005前三季度南寧市經(jīng)濟狀況簡析 經(jīng)濟運行情況[GDP]2005年1-3季度，南寧市經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長態(tài)勢，全市GDP達(dá)477.02億元，同比增長13.2%，增速比去年同期加快0.38個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值65.38億元，同比增長7.7%，第二產(chǎn)業(yè)增加值149.55億元，同比增長17.4%，第三產(chǎn)業(yè)增加值262.08億元，同比增長12.6%。[財政金融]財政收入增加，金融機構(gòu)存貸款平穩(wěn)增長。1-9月，全市組織的財政收入71億元，同比增長16.57%，其中一般預(yù)算收入31.43億元，同比增長20.30%。一般預(yù)算支出47.77億元，同比增長18.16%。其中基本建設(shè)支出4.82億元，同比增長36.48%；企業(yè)挖潛改造資金支出1.90億元，同比增長29.49%；科技三項費用支出0.47億元，同比增長31.63%。[投資]全社會固定資產(chǎn)投資增幅有所回落，但仍保持較快增長。今年以來，全市投資雖有所回落，但在“百項工業(yè)項目大會戰(zhàn)”、“136”城建工程等大項目推動下，增幅一直保持在28%以上，九月份達(dá)到了今年以來的最高速度。1-9月，全市完成全社會固定資產(chǎn)229.51億元，增長38.10%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資218.48億元，增長39.81%；基本建設(shè)投資102.49億元，增長26.61%；更新改造投資37.09億元，增長60.71%；房地產(chǎn)業(yè)投資68.97億元，增長61.17%。[國內(nèi)貿(mào)易]社會消費品零售額穩(wěn)步增長。1-9月，社會消費品零售總額241.99億元，同比增長13.63%。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額213.11億元，同比增長13.41%，餐飲業(yè)零售額28.27億元，同比增長15.25%。小結(jié)：持續(xù)升溫的固定資產(chǎn)投資，強勁的消費能力，良好的經(jīng)濟運行環(huán)境為房地產(chǎn)開發(fā)投資奠定了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。二、南寧市房地產(chǎn)市場分析1、南寧市成交情況分析1-1、整體市場供求情況a）季度供應(yīng)情況2005年3季度商品房類別供求狀況表時間單位:萬㎡住宅商業(yè)辦公合計2005年7月份批準(zhǔn)預(yù)售面積9.61.5011.1合同備案面積34.61.80.536.8供求比1:3.61:1.2/1:3.32005年8月份批準(zhǔn)預(yù)售面積28.432.133.5合同備案面積32.51.70.134供求比1:1.11:0.6/1:1.02005年9月份批準(zhǔn)預(yù)售面積62.3150.277.5合同備案面積37.81.20.939.8供求比1:0.61:0.11：4.51:0.5合計批準(zhǔn)預(yù)售面積100.319.52.3122.1合同備案面積104.94.71.5110.6供求比1：1.01：0.21：0.71：0.9◎2005年3季度商品房供應(yīng)量為122.1萬㎡，去化量為110.6萬㎡，整體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，供求相比上個季度有大幅度提升?！蛏虡I(yè)用房供應(yīng)量增長較多，空置量較大，商業(yè)用房的嚴(yán)峻形式進(jìn)一步加深。辦公房的供求形勢依然沒有得到改變。b）同期比較情況2005年3季度供求關(guān)系環(huán)比、同比對比表時間批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）合同登記備案面積（萬㎡）供求比2005年3季度122.1110.61：0.92005年2季度56.162.31：1.12004年3季度72.9573.41：1.1◎2005年3季度供應(yīng)量122.1萬㎡。環(huán)比上季度增長117.6%，比去年同期增長67.4%，本季銷售備案登記110.6㎡，環(huán)比上季度增長78.3%，比去年同期增長51.4%。本季度的供求量對比上季度及往年都有較大幅度提高，但供求狀況卻是供大與求，主要是受商業(yè)類產(chǎn)品影響。1-2、各區(qū)域市場供求情況a）各區(qū)域商品房供求狀況分析2005年3季度各區(qū)域商品房供求關(guān)系狀況表各板塊批準(zhǔn)預(yù)售面積比重登記備案面積比重供求比青秀區(qū)16.613.60%14.112.75%1:0.8瑯東板塊36.429.81%35.331.92%1:1.0仙葫板塊8.67.04%15.313.83%1:1.8江南區(qū)6.25.08%13.412.11%1:2.2西鄉(xiāng)塘區(qū)30.124.65%16.514.92%1:0.5興寧區(qū)18.214.91%4.33.89%1:0.2良慶區(qū)64.91%11.710.58%1:2.0南寧市122.1100.00%110.6100.00%1:0.92005年3季度各區(qū)域商品房登記備案狀況圖2005年3季度各區(qū)域商品房登記備案狀況圖青秀區(qū)13%瑯東板塊31%仙葫板塊14%江南區(qū)12%西鄉(xiāng)塘區(qū)15%興寧區(qū)4%良慶區(qū)11%◎2005年3季度南寧市商品房供求比為1：0.9，青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧區(qū)呈現(xiàn)供大于求的狀況?，槚|板塊供求基本持平，其他城區(qū)供小于求。整體來講，供求關(guān)系仍處于良好狀況?！颥槚|板塊供應(yīng)量達(dá)到全市29.81%，去化量達(dá)到全市31.92%，雖然供求仍是全市的首位，但比重已經(jīng)有所降低；西鄉(xiāng)塘區(qū)的供應(yīng)量占全市24.65%，去化量占全市14.92%，位列全市第二。b）各區(qū)域住宅供求狀況分析2005年3季度各區(qū)域住宅批準(zhǔn)預(yù)售及合同登記備案情況一覽各板塊批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）比重合同登記備案面積（萬㎡）比重供求比青秀區(qū)13.313.26%1312.44%1:1.0瑯東板塊31.431.31%34.132.63%1:1.1仙葫板塊7.97.88%14.814.16%1:1.9江南區(qū)5.15.08%12.211.68%1:2.4西鄉(xiāng)塘區(qū)22.422.33%15.715.02%1:0.7興寧區(qū)14.714.66%3.53.35%1:0.2良慶區(qū)5.55.48%11.210.72%1:2.0南寧市100.3100.00%104.5100.00%1:1.02005年3季度各區(qū)域住宅物業(yè)登記備案狀況圖2005年3季度各區(qū)域住宅物業(yè)登記備案狀況圖青秀區(qū)12%瑯東板塊33%仙葫板塊14%江南區(qū)12%西鄉(xiāng)塘區(qū)15%興寧區(qū)3%良慶區(qū)11%◎2005年3季度，南寧市商品房住宅的供求比是1：1.0，供求基本持平。西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧區(qū)呈現(xiàn)供大于求情況；青秀區(qū)和瑯東板塊供求基本平衡；其他城區(qū)呈現(xiàn)供小于求。◎瑯東板塊依舊占據(jù)著供應(yīng)量和去化量第一的位置，供應(yīng)量占全市31.31%，去化量占全市32.63%。西鄉(xiāng)塘區(qū)供應(yīng)量占全市22.33%，去化量占全市15.02%，位列第二。江南區(qū)和良慶區(qū)供應(yīng)量較少，而興寧區(qū)去化量最低。c）各區(qū)域商業(yè)供求狀況分析2005年3季度各區(qū)域商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售及合同登記備案情況一覽各板塊批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）比重合同登記備案面積（萬㎡）比重供求比青秀區(qū)2.713.85%0.816.67%1:0.3瑯東板塊3.316.92%0.714.57%1:0.2仙葫板塊0.73.59%0.36.25%1:0.4江南區(qū)1.15.64%1.225.00%1:1.1西鄉(xiāng)塘區(qū)7.739.49%0.816.67%1:0.1興寧區(qū)3.517.95%0.510.42%1:0.1良慶區(qū)0.52.56%0.510.42%1:1南寧市19.5100.00%4.8100.00%1:0.2◎2005年3季度，南寧市商品房商業(yè)供應(yīng)量為19.5萬㎡，去化量為4.8萬㎡，供求比為1：0.2?！蚋鲄^(qū)均有供應(yīng)量和去化量，西鄉(xiāng)塘區(qū)的供應(yīng)量最高，達(dá)到39.49%。去化量方面，江南區(qū)占據(jù)著第一的位置?！蛉猩虡I(yè)的供應(yīng)量較上季度增長較多，去化量變化較小，商業(yè)供過于求的情況進(jìn)一步加深。d）各區(qū)域辦公供求狀況分析2005年3季度各區(qū)域辦公批準(zhǔn)預(yù)售及合同登記備案情況一覽各板塊批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）比重合同登記備案面積（萬㎡）比重供求比青秀區(qū)0.626.09%0.323.08%1:0.5瑯東板塊1.773.91%0.538.46%1:0.3仙葫板塊00.00%0.215.38%/江南區(qū)00.00%00.00%/西鄉(xiāng)塘區(qū)00.00%00.00%/興寧區(qū)00.00%0.323.08%/良慶區(qū)00.00%00.00%/南寧市2.3100.00%1.3100.00%1:0.6◎2005年3季度南寧市辦公只有青秀區(qū)和瑯東板塊有供應(yīng)量，去化量為1.3萬㎡。◎全市辦公成交情況不夠理想，每個區(qū)域成交量都較少，可比較性不大。1-3、價格分析a）成交價格分析2005年3季度南寧市住宅均價狀況表1月2月3月4月5月6月7月8月9月282127422964286327812700222325482674◎2005年3季度，南寧市商品房住宅均價2486元/㎡，較05年2季度均價2780元/㎡相比，下降10.6%。3季度價格走勢呈上升趨勢，8月較7月上升14.6%，9月較8月上升4.9%，7月時均價低于3季度均價，同時，7月份均價也是1-9月份價格最低的月份。b）成交總價分析（根據(jù)南寧市房產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)與總價的區(qū)分，我們將總價劃分四個檔：15萬以下為低端產(chǎn)品、15-30萬為中低端產(chǎn)品、30-45萬為中高端產(chǎn)品、45萬以上為高端產(chǎn)品。）2005年3季度南寧市成交總價分析表15萬以下15-30萬30-45萬45萬以上合計青秀區(qū)2804054391301254瑯東板塊706729407302412仙葫板塊8565616691998江南區(qū)549578150611338西鄉(xiāng)塘區(qū)5626943111021669興寧區(qū)1911855520451良慶區(qū)5566133751211南寧市22933803209811399333總面積（㎡）129718.99385171.31303253.85229888.411048032.56◎從成交量上看，15-30萬價格段為成交峰值，占全南寧市總成交量的41%，15萬以下產(chǎn)品成交量位居第二，占全南寧市總成交量的25%?！驈某山幻娣e上來看，15-30萬所占份額最大，占37%，其次是30-45萬，占29%。◎無論是從成交量上來看，還是從成交面積上來看，與二季度相比，各總價段的序位沒有發(fā)生變化，供求維持著一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)?！?季度南寧市15萬以下的產(chǎn)品成交主要集中在西鄉(xiāng)塘區(qū)，成交量最大的項目是迷你新景小區(qū)，其次是良慶區(qū)和江南區(qū)?！?季度15-30萬的產(chǎn)品成交較為分散，除青秀區(qū)和興寧區(qū)外，其他各區(qū)域所占比重相差無幾?！?0-45萬的產(chǎn)品成交主要集中在瑯東板塊，占全市44%，成交量最大的項目是城市花園和建興苑。其次是青秀區(qū)，占全市21%。西鄉(xiāng)塘區(qū)排在第三位。45萬以上的產(chǎn)品成交主要集中在瑯東板塊，占全市的65%，成交主要集中在城市花園和萬昌·南湖景園，其他城區(qū)此檔產(chǎn)品銷售仍較少。小結(jié)：2005年前3季度，除2季度受國八條影響，供應(yīng)及去化量收縮比較嚴(yán)重外，1、3季度供求關(guān)系正常，總量增加趨勢明顯。住宅物業(yè)在市場上受到追捧，商業(yè)、辦公物業(yè)現(xiàn)狀堪憂?，槚|板塊稱雄樓市，價格、開發(fā)規(guī)模、項目品質(zhì)等成為南寧樓市的風(fēng)向標(biāo)。三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析1、中國東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成南寧以其得天獨厚的地緣優(yōu)勢，既區(qū)別于云南省所具有的同類概念，又作為中國西部經(jīng)濟區(qū)、華南經(jīng)濟區(qū)與現(xiàn)東盟北部經(jīng)濟區(qū)的中心地位，建立起面向東南亞的全面發(fā)展戰(zhàn)略，其發(fā)展?jié)摿κ求@人的。南寧—憑祥的高速公路已基本建成。對房地產(chǎn)發(fā)展的重大意義在于其未來所面對的將是一個區(qū)域性的國際市場。2、西南大通道的形成從成都到北海的高等級公路已全線貫通，往廣東的兩條高速公路的全通也將為時不遠(yuǎn)，大流通、樞紐城市的格局正成雛形。南寧對中國西部和南部地區(qū)的集聚和幅射能力將會倍增，區(qū)域性的資源、資金等將會在更深層次、更大范圍以南寧為中心的重組與分配.自然，市場對房地產(chǎn)的需求將會增加。3、國內(nèi)會展中心城市的定位成功隨著南寧國際會展中心的落成以及“兩節(jié)一會”的舉措,定位于國內(nèi)會展中心城市的南寧,會展業(yè)的發(fā)展對其總體經(jīng)濟的發(fā)展將起到極大的推動作用.南寧對全國市場的輻射能力也將得到提高。4、城市化進(jìn)程的順利作為省會城市,作為城市化程度較低的廣西的首府，隨著城市化進(jìn)程的逐步加快，南寧的人口數(shù)將從目前的150萬人，2020年增加到300萬人的中期規(guī)劃要求。廣西的城市化程度將從目前的20%提高到20年后的50%。顯然，人口增加對房地產(chǎn)業(yè)則是重大利好，因為消費者對住房和商業(yè)物業(yè)的需求必將隨之增加。國內(nèi)其他一些城市有著同樣的歷程，如成都、重慶、廈門。對比國內(nèi)其他一些城市高達(dá)50%的外地居民購房的現(xiàn)象，南寧目前約40%的比率正反映出城市化進(jìn)程對房地產(chǎn)發(fā)展的巨大潛力。5、南寧“中國綠城”計劃的實施成功將推動南寧城市各個方面的綜合發(fā)展與進(jìn)步，使城市在區(qū)域經(jīng)濟中心的地位得到強化，使這座城市以其特有的居住環(huán)境吸引大量的居住消費者。小結(jié)：南寧市作為中國大西南的出海大通道樞紐城市及中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)橋頭堡的地位，在國內(nèi)、國際上的政治經(jīng)濟地位日益凸顯，因此城市建設(shè)也相應(yīng)需要提升到一個國際化城市建設(shè)的新的高度，在全國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期的情況下，南寧市的房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)數(shù)年保持高速健康的發(fā)展，吸引了國內(nèi)外大資本的入駐，如馬來西亞東方資本集團(tuán)與廣西航洋投資集團(tuán)聯(lián)合投資達(dá)28億元的香榭里花園、大連萬達(dá)集團(tuán)投資達(dá)11億元的萬達(dá)商業(yè)廣場，以及新加坡財團(tuán)投資開發(fā)的180畝榮寶華商城等。加劇了房地產(chǎn)激烈的競爭，使南寧市房地產(chǎn)業(yè)加速了與國際市場接軌的進(jìn)程。

第三章

項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，蟠龍半島區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，蟠龍半島住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。該項目位于南寧市蟠龍半島，現(xiàn)在先對蟠龍半島房地產(chǎn)市場作簡要的概述。一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場價值，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。1.土地性質(zhì)及地理位置綜述地塊面積：凈用地面積106000平方米，近似不規(guī)則的三角形，較平整。該地塊位于蟠龍新區(qū)，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵、小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量2.1自然環(huán)境以下為地塊四個方向的環(huán)境情況：1.南向：規(guī)劃水系，多宗尚未開發(fā)的住宅用地。2.北向：邕江水系，柳沙半島。3.東向：南寧大橋及規(guī)劃道路。4.西向：規(guī)劃中的市政公園。 地塊周邊地勢平坦，自然環(huán)境優(yōu)美，邕江蜿蜒而過，無工業(yè)污染。尚未進(jìn)行大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)，堤園路南岸綠化美化工程及市政規(guī)劃的綠地、休閑廣場、公園等，整個片區(qū)的景觀環(huán)境將得到進(jìn)一步提升。二、蟠龍區(qū)域分析1.基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析1．1交通狀況目前蟠龍新區(qū)道路建設(shè)中，南寧大橋也尚未通車，從市中心過蟠龍新區(qū)必須繞行江南區(qū)才能到達(dá)，路程較遠(yuǎn)。正在根據(jù)目前規(guī)劃路網(wǎng)圖顯示，蟠龍新區(qū)主路網(wǎng)由環(huán)半島提園路及三橫三縱組成，預(yù)計在南寧大橋通車后，主要道路建設(shè)將同期全部竣工，這將大大縮短蟠龍新區(qū)與市中心的距離，車程約在20分鐘左右，距離城市副中心金湖廣場的距離也將縮短到車程10分鐘左右。但由于新區(qū)建設(shè)過程將有3年左右時間才能達(dá)到基本居住需求，預(yù)計公交配套至少在2008年前后才能基本完善。1．2人文環(huán)境及生活配套設(shè)施目前蟠龍新區(qū)的人文環(huán)境及生活配套設(shè)施尚屬空白。三、項目周邊主要物業(yè)分析1．項目地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況（附圖）2．項目地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢蟠龍新區(qū)目前尚無開發(fā)項目，根據(jù)自然條件及區(qū)域環(huán)境，柳沙半島是目前南寧市市場上具有一定可比性的區(qū)域。柳沙半島與蟠龍新區(qū)一橋之隔，由于歷史原因多年來未進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。去年以來開始進(jìn)行開發(fā)，柳沙半島首個項目半島香隔里拉以全高層建筑中大戶型入市，銷售情況良好，每平米銷售均價2800元左右，實現(xiàn)了柳沙半島房地產(chǎn)開發(fā)的開門紅，在此區(qū)域的后續(xù)項目也加快進(jìn)度，整個柳沙半島成為南寧又一方高檔居住區(qū)的開發(fā)熱點。蟠龍新區(qū)與柳沙半島自然條件相似，規(guī)劃條件更佳，估計在2、3年之內(nèi)道路交通，配套逐漸完善之后，新區(qū)房地產(chǎn)項目將以較高的姿態(tài)進(jìn)入南寧樓市，但以目前條件來支撐房地產(chǎn)開發(fā)，實際價值難以體現(xiàn)，初期價格將比較低。四、蟠龍區(qū)域消費者調(diào)查分析 在后期市場推廣中，將對目標(biāo)消費群體作具體的分析了解。目前只能依據(jù)從事房產(chǎn)多年經(jīng)驗加以粗淺的判斷。項目依托于地理位置優(yōu)勢及周邊優(yōu)異的景觀條件，結(jié)合整個項目的時尚、高檔定位，我們主要對住宅部分的目標(biāo)客戶進(jìn)行分類分析，營造出清晰的市場形象。自用型客戶由使用用途可分為純居住型和自住投資結(jié)合型。純居住型：可分為原住型（南寧市的客戶）、外來型客戶（區(qū)內(nèi)外欲移居南寧的客戶）。A、原住型1）客戶特征年齡在30—45歲之間的事業(yè)成功人士，是同齡人中的佼佼者；個性獨立、思想前衛(wèi)、樂于接受新事物；社會地位與文化層面較高，閑暇時間多；追求高品質(zhì)的居住環(huán)境與生活環(huán)境；目前居住區(qū)域以新城區(qū)居多。B、外來客戶1）客戶特征區(qū)內(nèi)各地成功人士，消費層次較高，有一定經(jīng)濟實力,認(rèn)可本項目的生活理念；家庭居住人口多且居住人數(shù)經(jīng)常變動的外地人；意欲移居南寧，向往城市繁華；2）影響客戶購買的因素對居住環(huán)境及戶型要求較高；樓盤的社會影響力，是否代表時尚、現(xiàn)代，能否體現(xiàn)其社會地位；對南寧市房地產(chǎn)市場有一定了解，主要通過電視、報紙廣告及親戚朋友處了解。自用投資結(jié)合型客戶本項目因戶型面積較大，總價相對較高，且屬于新區(qū)域住宅項目，預(yù)計長期投資型客戶較少，短期投資客戶（又稱炒作型客戶）相對多。1）客戶特征以南寧市的客戶為主，身份復(fù)雜，多為專業(yè)炒家；資金較為雄厚，投資慎重理性，等候機會出手投資，屬例行性購買客戶；愛讀書看報，密切關(guān)注南寧市的城市發(fā)展熱點，熟悉南寧市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r；對南寧市的房地產(chǎn)市場認(rèn)知程度深刻，有一定的專業(yè)知識，善于發(fā)現(xiàn)有潛質(zhì)的物業(yè)，由于近期推出的新概念住宅成交及升值較為明顯，看好本項目的升值空間；以短線投資為主，力求快進(jìn)快出，轉(zhuǎn)手即賺錢，具一定的冒險性；

第四章

項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空間。經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。現(xiàn)對該項目真正的、突出于項目住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。1．項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟大“勢”。①國家宏觀經(jīng)濟逐步穩(wěn)定，近年內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)還將進(jìn)入一個上升繁榮期，本項目的開發(fā)經(jīng)營期將正處于此階段。②房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。2．項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模①項目的自然環(huán)境，在南寧市得天獨厚：面朝邕江，后有規(guī)劃的一條水系，項目西面有一規(guī)劃的小公園，是較難得的居住用地。可作為企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；②本項目離市中心繁華去距離適中，2007年南寧大橋建成通車后，項目進(jìn)出交通將更為便捷；③項目占地規(guī)模適中，可開發(fā)建設(shè)中高檔次的住宅小區(qū)，是置業(yè)的理想地方。3．項目所需投資規(guī)模中等，風(fēng)險低，利潤合理本項目占地189畝，其中有30畝為電力局預(yù)留辦公用地，實際住宅開發(fā)面積為159畝；電力局定向開發(fā)的職工住宅約占地99畝。本項目土地購置費用約為8505萬元（45萬/畝），其中電力局?jǐn)M出資7500萬，剩余1005萬由開發(fā)商承擔(dān)；開發(fā)商另需承擔(dān)項目的立項、報建、建設(shè)等費用。本項目定向開發(fā)的部分約占總開發(fā)量的63%，有效地降低了項目的風(fēng)險。由于土地費用基本由電力局承擔(dān)，項目的建設(shè)也可分批分期開發(fā)，降低了開發(fā)商所需項目啟動資金投入，更降低了項目的風(fēng)險。同時，更可以以較低的資金投入獲得較豐厚的回報。上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎(chǔ)。三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點1、整個南寧經(jīng)濟快速增長，居民純收入不斷增加，近年來房地產(chǎn)市場一直十分火爆，有利于新項目的上馬；2、南寧大橋的建成，將使項目距離市中心的路程縮短一半，進(jìn)出交通更為便捷，物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。未來幾年里，周邊配套設(shè)施將逐步完成，那么后項目銷售將適逢其時。3、項目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且未來幾年，如一些黨政機關(guān)將搬至潘龍區(qū)，項目區(qū)域內(nèi)將又有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于項目未來的前景，而且整個項目的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。

第五章

項目定位面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、目標(biāo)市場定位1.高校、科研院所高級職稱人士2.民營或私營企業(yè)家或個體老板3.行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo)4.附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要年齡判斷在30－45歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產(chǎn)品定位根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中高等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是:1．相對而言，項目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。2．項目自然環(huán)境得天獨厚；3．從項目區(qū)位內(nèi)同類物業(yè)分析得出結(jié)論。4．隨著南寧大橋的建成和市政府的搬遷，各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都會很快跟上。（產(chǎn)品定位的具體建議見第七章項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議。）第六章

項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議一、項目總體規(guī)劃建議 ①由于項目開發(fā)周期不是很長，但在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中，因此在規(guī)劃設(shè)計中一定要充分根據(jù)開發(fā)時的市場情況進(jìn)行設(shè)計。②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”（政府部門規(guī)定的綠化廣場部分）兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。③總體上來說，此項目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計應(yīng)采用靈活的戶型和變化的立體效果。④小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)定住宅不少于0.5車位/戶，商業(yè)辦公按0.6車位/戶，業(yè)主中因為項目位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆嚕虼耍ㄗh在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。⑤在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。二、住宅建筑設(shè)計建議1、住宅的設(shè)計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后至少10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。2、住宅設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重,實現(xiàn)動靜分開，潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計3、住宅外觀設(shè)計采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。5、戶型設(shè)計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、）等。三、小區(qū)配套設(shè)施建議1、會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個中型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。2、當(dāng)今時代已進(jìn)入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。3、每戶設(shè)獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。4、小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、幼兒園等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便，充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)?；谏鲜鲈蚝晚椖孔陨淼沫h(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計人員進(jìn)行設(shè)計，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。

第七章

項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進(jìn)行估算，對工程實施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項目籌資計劃和投資計劃。一、項目開發(fā)經(jīng)營策略 依據(jù)本項目及開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“合作開發(fā)，整體規(guī)劃、分期實施、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。1、合作開發(fā)本項目由富凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與電力局（以下屬三產(chǎn)單位名義）合作開發(fā)，雙方的合作一方面可使項目擁有較高自有資金，利于項目的實施；另一方面，可利用電力局的客戶資源（定向開發(fā)職工住房），降低了項目的開發(fā)風(fēng)險。2、整體規(guī)劃這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地面積雖不大，為159畝，但因為采用了多種建筑形式，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃，分期實施。3、分期實施該項目開發(fā)總建筑面積達(dá)212000M2，預(yù)計總投資約3.66億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險。根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以南部分為突破口。其依據(jù)有：①地塊南面環(huán)境、交通條件相對較好，宣傳也更為方便；②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待；③從景觀效果考慮，北向風(fēng)景較好，而房地產(chǎn)項目一般都是將較好區(qū)位項目放在最后階段實施。4、力創(chuàng)精品項目所在地塊的素質(zhì)較好，具有很強的可塑性，通過項目的品牌地塑造，可有效地帶動項目銷售。同時借助于該項目的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在南寧市房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。5、先環(huán)境、后房屋，全面發(fā)動宣傳攻勢建議項目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。二、項目投資估算項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項目總投資為38042萬元人民幣，其中建設(shè)投資為28992萬元。詳見表-1：《項目總投資估算表》，更詳細(xì)的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。表一、項目總投資估算表序號費用名稱費用明細(xì)/標(biāo)準(zhǔn)收費金額備注一土地成本1土地成本45萬元/畝71550000元159畝（扣除30畝辦公預(yù)留地）二前期工程費用1總體規(guī)劃費建面×2元/㎡424000元按建筑面積212000M22土地平整用地面積×12元/㎡2544000元3設(shè)計費建面×8元/㎡1696000元4勘察費用地面積×1.5元/㎡318000元5臨時水電費建面×4元/㎡848000元6合計27.5元/M25830000元三報建費用1城建配套費建安費×3%5985000元2教育附加費建安費×1%1995000元3質(zhì)量監(jiān)督費建安費×2.5%4987500元4招標(biāo)管理費建安費×1%1995000元5防洪費建面×2元/㎡424000元6人防費建面×10元/㎡2120000元7測量費200元/棟6400元按32棟計算8白蟻防治費建面×2元/㎡424000元9墻改押金建面×4.6元/㎡975200元10規(guī)劃服務(wù)費建面×2元/㎡424000元11垃圾處置費建面×1.5元/㎡318000元12散裝水泥保證金6000元—10,000.元1000013合計92.76元/㎡19664100元四建安工程費1土建多層及連排別墅700元/㎡50400000元2土建小高層1000元/㎡120000000元3土建配套商業(yè)1000元/㎡15000000元4土建公共生活設(shè)施700元/㎡3500000元5水電工程建面×50元/㎡10600000元6合計941.04元/㎡199500000元五基礎(chǔ)設(shè)施1供水建面×10元/㎡2120000元2供電建面×15元/㎡3180000元3道路建面×30%×60元/㎡3816000元4污、雨水工程建面×10元/㎡2120000元5電視建面×5元/㎡1060000元6電話建面×4元/㎡848000元7消防建面×1.5元/㎡318000元8合計63.5元/㎡13462000元六配套設(shè)施1綠化建面×12元/㎡2544000元2景觀小品建面×5元/㎡1060000元3庭園燈建面×3.5元/㎡742000元4大門及入口廣場200000元5圍墻120元/㎡360000元按3000米計算6紅外線保安系統(tǒng)700000元7門鈴對講400/戶640000元按1600戶8合計29.5元/㎡6246000七管理費用1管理費一至六×5%15812605元2監(jiān)理費建安費×1.2%2394000元3銷售費用總銷金額×3.5%17514000元八財務(wù)費用1財務(wù)費用約18960000元九不可預(yù)見費用1一至六×3%9487563元十總成本1一＋…＋九380420268元十一銷售收入1定向開發(fā)部分商品房均價2200元/㎡290400000元132000㎡2外銷商品房部分均價2500元/㎡150000000元60000㎡3商業(yè)配套均價4000元/㎡60000000元15000㎡4車位約個元5500400000元2360.38元/㎡十二稅費1營業(yè)稅及附加費總銷售額×5.725%28647900元2房產(chǎn)登記費總銷售額×1.5‰750600元3產(chǎn)權(quán)監(jiān)證費公寓銷售額×1.5%6606000元4印花稅公寓銷售額×5‰2202000元5合計38206500元十三房屋維修基金1建安費×3%5985000元十四項目利潤項目利潤=銷售收入－總成本－稅費－房屋維修基金=500400000-380420268-38206500-5985000=75788232元建設(shè)投資建設(shè)投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠建設(shè)投資估算依據(jù)：整個項目從2006年1月開始，2009年12月底全面完成。各種稅費按南寧市目前的取費標(biāo)準(zhǔn)計取。整個項目按中、高水平計算。三、項目實施進(jìn)度安排 整個項目建設(shè)應(yīng)面向市場，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項目實施的進(jìn)度。由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（配套及公建中心放在第三期），先開發(fā)建設(shè)定向開發(fā)部分的住宅小區(qū)，后開發(fā)建設(shè)外銷商品房住宅小區(qū)，整個項目從2006年1月開始，至2008年12月結(jié)束，歷時34年。項目定向開發(fā)部分安排在一、二期工程完成，外銷部分安排在三期工程完成，項目實施進(jìn)度計劃詳見表—2。表—2項目實施進(jìn)度計劃表（年、季度）實施步驟200620072008123412341234工程前期首期工程二期工程三期工程四、項目投資與籌資計劃1、項目投資估算項目總投資約為38042萬元。其中：（1）土地費用7155萬（扣除30畝辦公預(yù)留地）.（2）前期工程費：583萬元（4）建安工程費用：19950萬元2、項目投資估算依據(jù)及說明（1）設(shè)備費用按詢價或類似工程設(shè)備投資估算。（2）建筑工程費參照《廣西省建筑工程單位估價表》及當(dāng)?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜?biāo)估算。（3）安裝工程費依據(jù)《全國統(tǒng)一安裝工程概算定額廣西省單位估價表》及類似工程造價調(diào)整。（4）其他費用及建筑安裝費用定額按照《廣西省建筑安裝費用定額》及建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（5）不同年份的價格資料均調(diào)整至2005年價格水平。（6）項目建設(shè)單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。（7）行業(yè)類似工程經(jīng)驗數(shù)據(jù)。3、項目資金籌措項目計劃總投資：約38042萬元前期由富凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資2000萬，電力局出資2200萬啟動項目，電力局占股55%，富凱占股45%。項目資金不足部分由銀行融資貸款解決。項目土地購置款約8505萬元（含30畝辦公用地款），30畝辦公預(yù)留地的土地購置款約1350萬由電力局承擔(dān)，不計入項目成本。項目實際土地款為7155萬元。扣除項目實際土地款7155萬元及項目規(guī)劃設(shè)計等前期費用583萬，項目建設(shè)投資約28408萬元，其中：項目一期工程約52000平方米，投資約6968萬元，二期約80000平方米，投資約10720萬元，三期約80000平方米，投資約10720萬元。項目建設(shè)期歷時3年，從2006年1月至2008年12底全面完成，項目建設(shè)期較長，由于本項目一、二期均為定向開發(fā)，實際運作中，上一期項目的銷售收入中相當(dāng)一部分可用于下一期的建設(shè)資金。在實際運作時，可根據(jù)本項目實際情況作如下安排：1、項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押獲得銀行貸款支持。2、工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。3、隨著工程的動工，項目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。具體見表—3：《項目投資計劃表》

第八章項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對本項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率。本項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、配套商業(yè)、車庫等公建項目。其中，前者采用銷售形式，商業(yè)配套項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經(jīng)營估算時，所有商業(yè)配套項目以銷售方法考慮。公建項目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用，如幼兒園等。故公建項目的經(jīng)營收入僅考慮商業(yè)配套的銷售收入目，其他項目在本報告中均未考慮。一、項目的價格定位根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位：定向開發(fā)部分2200元/m2外銷商品房部分2500元/m2商業(yè)配套4000元/m2二、項目銷售計劃根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、實施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計水準(zhǔn)，確定本項目銷售計劃。本項目一、二期住宅部分為定向開發(fā)部分，不對外發(fā)售。三期為對社會銷售部分，小區(qū)的商業(yè)配套等集中在第三期建設(shè)。三、項目銷售收入估算據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表四、項目經(jīng)營成本結(jié)算項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費用。其中：建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項目經(jīng)營總收入）×總建筑投資上述公式僅為近似計算。②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入3.5%計取。③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加。三者合計為銷售收入的5.725%。④財務(wù)費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。項目經(jīng)營成本的各項估算見表—6五、項目利潤估算根據(jù)本項目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項目利潤計算如表

第九章項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析本章擬對本項目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，然后對項目運作中的主要風(fēng)險進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。一、項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。1、項目經(jīng)營收入保本點分析項目經(jīng)營成本=380420268/（1-5.725%）=403521897元，保本點=403521897/500400000=80.64%即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的80.64%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。2、項目經(jīng)營成本保本點項目保本開發(fā)經(jīng)營成本=50640萬元，保本點=50040/38042=131.54%即項目開發(fā)經(jīng)營成本達(dá)到預(yù)測成本的131.54%，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。二、項目敏感性分析本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進(jìn)行。1、項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達(dá)5%，如果的投資額增加5%，項目的估算利潤下降1833萬元，項目仍然可行。2、項目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為5%，項目的銷售收入下降2502萬元，項目仍然可行。三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風(fēng)險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。1、市場風(fēng)險項目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與后湖花園同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。另一方面，從南寧市居民的住房消費意向看，蟠龍新區(qū)有相當(dāng)大的潛在居民，即與本項目同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著蟠龍新區(qū)發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。2、項目的資本風(fēng)險項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。鑒于上述原因，首期項目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。3、企業(yè)風(fēng)險企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。

第十章結(jié)論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，南寧市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。二、項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性項目總建筑面積：212000萬平方米項目總投資：38042萬元項目經(jīng)營利潤：7578萬元上述經(jīng)濟指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。三、項目具有的突出優(yōu)勢?潛在需求量大。?住宅小區(qū)的定位屬中等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。?項目有定向開發(fā)支持，開發(fā)風(fēng)險小，投資收益有保障。?項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。（有在建的后湖大道和幸福大道）四、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費用相對較低，在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，且項目定向開發(fā)部分站項目開發(fā)總量達(dá)63%左右，通過一二期的開發(fā)的收益，開發(fā)商無需貸款就可自主開發(fā)第三期，有效降低了項目開發(fā)的風(fēng)險，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。五、項目實施的難點本項目實施的難點：1、項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；2、項目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；3房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。六、強化項目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計；及時對工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作；按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1總論 11.1概述 11.2研究結(jié)論 32市場分析及價格預(yù)測 72.1產(chǎn)品性狀及用途 72.2國內(nèi)、國際市場的分析及價格預(yù)測 73生產(chǎn)規(guī)模、總工藝流程及產(chǎn)品方案 133.1三氯乙烯裝置的生產(chǎn)規(guī)模及產(chǎn)品方案 133.2裝置操作時間 133.3產(chǎn)品、副產(chǎn)品規(guī)格 133.4關(guān)于產(chǎn)品方案國家與行業(yè)的政策、法規(guī)要求 153.5生產(chǎn)規(guī)模確定的原則和理由 154工藝裝置技術(shù)方案 154.1工藝技術(shù)方案的選擇 154.2工藝說明 174.3主要原材料消耗定額及消耗量 204.4自動控制 214.5主要設(shè)備的選擇 235原料、輔助材料及動力的供應(yīng) 285.1主要原材料、輔助材料及動力的規(guī)格及供應(yīng) 285.2公用工程的規(guī)格及供應(yīng) 286建廠條件和廠址方案 316.1建廠條件 316.1.1廠址的地理位置、地形、地貌概況 316.2廠址方案 327公用工程和輔助設(shè)施方案 347.1總圖運輸 347.2給水、排水 377.3供電及電訊 407.4供熱 427.5貯運設(shè)施及機械化運輸 437.6工廠外管網(wǎng) 457.7空壓站、氮氣站、冷凍站 467.8采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié) 477.9分析化驗 477.10土建工程 488節(jié)能 508.1能耗指標(biāo) 508.2節(jié)能措施綜述 509環(huán)境保護(hù) 519.1執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn) 519.2主要污染源及污染物 519.3環(huán)境保護(hù)與綜合利用論述 529.4環(huán)境保護(hù)費用 5310安全技術(shù)專篇 5410.1安全技術(shù)專篇 5411消防技術(shù)專篇 6211.1設(shè)計原則、依據(jù)及規(guī)范 6211.2火災(zāi)危險類別 6311.3消防措施和設(shè)施 6412企業(yè)組織和定員 6612.1管理體制 6612.2裝置定員 6612.3人員培訓(xùn) 6613項目實施計劃 6813.1項目實施階段 6814投資估算及資金籌措 6914.1投資估算 6914.2資金籌措 7015技術(shù)經(jīng)濟分析 7115.1項目概況 7115.2編制依據(jù) 7115.3生產(chǎn)成本費用估算 7115.4財務(wù)評價計算及主要參數(shù) 7215.5財務(wù)評價計算分析 7315.6財務(wù)評價結(jié)論 741總論1.1概述1.1.1項目名稱、項目建設(shè)地址：項目名稱：40kt/a三氯乙烯項目項目建設(shè)地址：XXX園區(qū)內(nèi)1.1.2可行性研究報告編制依據(jù)和原則1.1.2.1編制依據(jù)（1）可行性研究報告編制的內(nèi)容和深度按照[化計發(fā)（1997）426號]文頒布的《化工建設(shè)項目可行性研究報告內(nèi)容和深度的規(guī)定》。1.1.2.2編制原則（1）項目建設(shè)必須遵守國家的各項政策、法規(guī)和法令，符合國家的產(chǎn)業(yè)政策、投資方向。（2）延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，走出一條有市場、科技含量高、經(jīng)濟效益好、資源消耗低、環(huán)境污染少、資源優(yōu)勢得到充分發(fā)揮的新型工業(yè)化路子，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。（3）采用的技術(shù)為國家產(chǎn)業(yè)政策積極推薦、倡導(dǎo)的工藝路線。在設(shè)計中按照“工藝先進(jìn)、技術(shù)成熟、裝置可靠、經(jīng)濟運行合理”的基本原則，以確保工廠建成投產(chǎn)后其操作運行穩(wěn)定、能耗低、三廢排放少、產(chǎn)品質(zhì)量好，經(jīng)濟效益明顯。（4）項目建設(shè)要十分重視環(huán)境保護(hù)、安全和工業(yè)衛(wèi)生，三廢治理、消防、安全、勞動保護(hù)措施必須與主體裝置同時設(shè)計、同時建設(shè)、同時投運。污染物的排放必須達(dá)到規(guī)定的指標(biāo)，嚴(yán)格遵守中華人民共和國和山東省三廢排放標(biāo)準(zhǔn)，三廢經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排放。并保證裝置安全運行和操作人員的健康不受損害，建設(shè)一個生產(chǎn)安全、衛(wèi)生清潔、符合規(guī)范的生產(chǎn)環(huán)境。（5）以經(jīng)濟效益為中心，加強項目的市場調(diào)研，按照少投入、多產(chǎn)出、快速發(fā)展的原則和工廠設(shè)計模式改革的要求，在穩(wěn)妥可靠的前提下，盡量采用國內(nèi)技術(shù)先進(jìn)、成熟可靠的工藝及設(shè)備；在充分分析交通運輸、原料供應(yīng)、水源條件及當(dāng)?shù)乜梢劳性O(shè)施等因素的基礎(chǔ)上，合理選擇建設(shè)廠址，盡可能節(jié)省項目建設(shè)投資，實事求是地優(yōu)化各項成本要素，最大限度地降低項目產(chǎn)品生產(chǎn)成本，提高項目經(jīng)濟效益，增強項目產(chǎn)品的競爭能力。（6）本項目的生產(chǎn)涉及乙炔、氯氣、四氯乙烷、氯化氫等易燃、易爆、劇毒和易腐蝕的危險性物料，所以工廠設(shè)計要以HS&E（健康、安全和衛(wèi)生）為綱，貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針。工廠生產(chǎn)應(yīng)符合職業(yè)安全衛(wèi)生的要求，保障生產(chǎn)過程中職工及附近居民的安全及健康。1.1.3項目提出的背景、投資的必要性和經(jīng)濟意義1.1.3.1項目概況40kt/a三氯乙烯項目，擬以采用新工藝、新技術(shù)為前提，結(jié)合市場需求，依托XX市化工的資源優(yōu)勢，以發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟為最終目標(biāo)，確定一期建設(shè)：40kt/a三氯乙烯裝置；二期建設(shè)：40kt/a三氯乙烯裝置；總規(guī)模：80kt/a三氯乙烯生產(chǎn)裝置。1.1.3.2項目提出的背景、投資的必要性和經(jīng)濟意義三氯乙烯（TCE）是一種重要化工原料。它是溶解能力極強的溶劑，在工業(yè)上用于金屬清洗(脫脂徹底)和纖維脫除油脂和電子元件的清洗；三氯乙烯作為原料中間體，可用于生產(chǎn)四氯乙烯、氯乙酸、二氯乙酰氯、八氯二丙醚，HCFC-123、HCFC-124、HFC-125、HFC-134a等；也用作萃取劑、溶劑和低溫導(dǎo)熱油介質(zhì)。近年來隨著電子工業(yè)和金屬加工行業(yè)迅猛地發(fā)展，三氯乙烯因作為清洗劑的優(yōu)質(zhì)性能，需求量得到不斷地增長；年進(jìn)口量達(dá)4萬噸以上，其中90%用作清洗劑。此外，拉動三氯乙烯需求不斷增長的一個重要因素是三氯乙烯作為綠色致冷劑HFC-134a的一種重要的原料。在美國和歐洲，HFC-134a作為綠色致冷劑已經(jīng)成為目前ODS最佳替代品。近年來，在我國已經(jīng)通過行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)確定了HFC-134a在汽車空調(diào)、冰箱和發(fā)泡劑中應(yīng)用的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，所以三氯乙烯需求量必將隨著我國HFC-134a生產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展和市場范圍的普及而發(fā)生質(zhì)的變化?？傊?，三氯乙烯無論作為有機溶劑還是中間產(chǎn)品，在我國均有良好的市場前景，屬市場短缺、急需發(fā)展的氯產(chǎn)品。近年來，作為致冷劑HFC-134a的原料，三氯乙烯需求量迅速增加，使三氯乙烯的總體需求量趨向穩(wěn)定增長。在產(chǎn)品價格方面，在2005年以前，產(chǎn)品市場售價變化不大，基本穩(wěn)定在6000元/噸左右。由于我國對三氯乙烯的反傾銷措施，進(jìn)入2005年以后，三氯乙烯的價格逐漸升高，近期國內(nèi)產(chǎn)品的價格已經(jīng)接近9500元/噸。三氯乙烯項目具有較大的環(huán)保意義。根據(jù)《關(guān)于消耗臭氧層物質(zhì)的蒙特利爾議定書》及其1991年倫敦修正案要求，發(fā)展中國家應(yīng)在2010年前停止使用受控物質(zhì)。中國作為ODS用量最大的發(fā)展中國家，為了盡早實施對《議定書》的承諾，于1993年初制定了《中國消耗臭氧層物質(zhì)逐步淘汰方案》，確定了“根據(jù)中國的實際情況，從1995年開始逐步淘汰ODS，至2005年完全停止ODS的生產(chǎn)及使用”的戰(zhàn)略方針。因此，盡快發(fā)展氯氟烴替代產(chǎn)品HFC-134a已成為當(dāng)務(wù)之急，而三氯乙烯作為CFCS替代品之一的HFC-134a的主要原料，其發(fā)展程度成為該項工作重中之重。在生產(chǎn)技術(shù)方面，近年來新開發(fā)的氣相催化脫氯化氫工藝與皂化法相比：具有廢水量少，物耗能耗低等優(yōu)點。目前三氯乙烯工藝技術(shù)已完全成熟，新技術(shù)的改進(jìn)和成熟為三氯乙烯裝置建設(shè)提供了有力的保障。三氯乙烯是生產(chǎn)HFC-134a的主要生產(chǎn)原料，隨著綠色致冷劑HFC-134a的生產(chǎn)技術(shù)和市場范圍普及而發(fā)展。目前三氯乙烯的生產(chǎn)主要有石油乙烯路線及電石法乙炔路線，由于國際油價不斷攀升，乙烯法生產(chǎn)三氯乙烯的成本也不斷增加，為電石法生產(chǎn)工藝路線提供了發(fā)展空間。而電石法又按照脫HCl工藝分為皂化法和氣相催化法；目前，國內(nèi)皂化法為逐漸淘汰工藝，而氣相催化脫HCl工藝生產(chǎn)三氯乙烯是國家產(chǎn)業(yè)政策積極倡導(dǎo)的工藝技術(shù)。從產(chǎn)品的市場分布看，國內(nèi)市場上的三氯乙烯主要來自日本和俄羅斯；原產(chǎn)日本的三氯乙烯因采用石油乙烯路線，產(chǎn)品質(zhì)量較高，主要是電子級清洗用途，價格也較高。原產(chǎn)俄羅斯的TCE因采用電石法乙炔—皂化法，產(chǎn)品質(zhì)量一般，價格也較低。本項目擬采用的工藝技術(shù)方案是綜合上述工藝優(yōu)點的新型工藝路線—電石乙炔、氣相催化脫HCl法生產(chǎn)三氯乙烯和四氯乙烯；是符合我國國情特點，屬于國家鼓勵發(fā)展的新型項目。1.1.4研究范圍本可行性研究報告研究范圍為主裝置(包括：乙炔發(fā)生、乙炔氯化、脫氯化氫反應(yīng)、氯化氫精制、分離和殘液回收)及成品貯運包裝等內(nèi)容。研究內(nèi)容包括：（1）對產(chǎn)品進(jìn)行市場調(diào)查和需求預(yù)測，確定本裝置的生產(chǎn)規(guī)模和產(chǎn)品方案；（2）進(jìn)行技術(shù)方案比較，并提出技術(shù)先進(jìn)、安全可靠、經(jīng)濟合理的工藝技術(shù)方案；（3）提出廠址方案，并對總平面布置和公用工程配套設(shè)施方案進(jìn)行技術(shù)論證。（4）根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對項目的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能、消防、勞動保護(hù)和安全衛(wèi)生等內(nèi)容進(jìn)行論證；（5）做出項目的投資估算和財務(wù)評價，提出研究報告的結(jié)論。1.2研究結(jié)論1.2.1可行性研究結(jié)論通過對4萬噸/年三氯乙烯（TCE）項目的產(chǎn)品市場、產(chǎn)品方案、生產(chǎn)規(guī)模、工藝技術(shù)、原材料及公用工程供應(yīng)、建廠條件、廠址選擇、“三廢”治理及環(huán)保措施、操作安全及防護(hù)措施、投資估算及經(jīng)濟效益等的研究，結(jié)論如下：（1）截至2005年底，我國三氯乙烯總裝置能力將達(dá)7.8萬噸/年，其下游氟化工產(chǎn)品HFC-134a需求將不斷增長，技術(shù)普及將越來越廣泛，為HFC-134a更廣泛的應(yīng)用提供了充分的條件；加之近年來我國電子工業(yè)飛速發(fā)展，作為優(yōu)良的電子元件清洗劑，需求量逐年增長，因而今后兩年國內(nèi)實際產(chǎn)量仍低于國內(nèi)消費市場的需求，根據(jù)市場預(yù)測：2010年三氯乙烯市場表觀消費量將達(dá)到15萬噸，仍是急需發(fā)展的化工產(chǎn)品。（2）本項目的三氯乙烯裝置擬采用電石法乙炔氯化—氣相催化脫HCl生產(chǎn)三氯乙烯和四氯乙烯的專有技術(shù)，以電石和氯氣生產(chǎn)三氯乙烯，副產(chǎn)四氯乙烯和優(yōu)質(zhì)HCl；該技術(shù)在當(dāng)今工業(yè)化生產(chǎn)三氯乙烯的工藝路線中，具有工藝先進(jìn)、成熟、經(jīng)濟合理，原料易得，轉(zhuǎn)化率高、品質(zhì)高、生產(chǎn)安全可靠，對環(huán)境影響小。（3）本項目利用國內(nèi)自有的先進(jìn)技術(shù)建立三氯乙烯裝置，與傳統(tǒng)皂化法工藝相比，每噸產(chǎn)品可以減少5～8噸皂化廢水。整體項目技術(shù)含量高、投資省、綜合競爭能力強，而且產(chǎn)品是前景較好的大宗耗氯下游產(chǎn)品，用途廣，產(chǎn)品附加值高。（4）符合國家產(chǎn)業(yè)政策和環(huán)保方針。三氯乙烯是綠色致冷劑HFC-134a主要生產(chǎn)原料之一，2007年我國將全面禁止氟致冷劑CFC-11和CFC-12，為了保護(hù)臭氧層，國際社會制定了《關(guān)于消耗臭氧層物質(zhì)的蒙特利爾議定書》，作為締約國之一，中國也相應(yīng)制定了《中國逐步淘汰消耗臭氧層物質(zhì)國家方案》，逐步削減并淘汰氯氟烴類致冷劑（CFCs）。HFC-134a作為國際上公認(rèn)的綠色致冷劑，用途逐年擴大，產(chǎn)量將逐年增長。以前生產(chǎn)HFC-134a的生產(chǎn)技術(shù)主要被日本、美國和英國所掌握；近年來，隨著我國科技力量增強和對外交流的深入，我國已經(jīng)掌握了HFC-134a的生產(chǎn)技術(shù)，并建立了HFC-134a的工業(yè)化裝置，作為HFC-134a原料的三氯乙烯也出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。目前電石法乙炔氯化—氣相催化脫HCl工藝技術(shù)符合我國具有豐富的煤炭資源的國情，是國家產(chǎn)業(yè)政策中積極推薦的新型化工項目，也是國家環(huán)?？偩址e極推廣的重點項目。（5）本項目廠址擁有良好的交通、安全、環(huán)境等優(yōu)勢，原料和公用工程配套程度高，蒸汽和電力由毗鄰的XX集團(tuán)熱電廠提供，項目用水由創(chuàng)業(yè)基地內(nèi)公用工程設(shè)施提供，來源就近的市政管網(wǎng)，方便可靠；項目所需要的原料電石在國內(nèi)市場均屬大宗易得化工原料，采購方便，原料成本低。（6）本項目“三廢”排放量少，符合清潔生產(chǎn)工藝要求。（7）本項目發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟中處于重要地位，符合國家發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)政策的要求。對降低資源消耗，創(chuàng)造節(jié)約型社會，其潛在的意義不可低估，具有較好的經(jīng)濟效益及社會效益。（8）財務(wù)分析結(jié)果表明，本項目總投資5439萬元人民幣，其中建設(shè)投資4600萬元人民幣，建設(shè)期利息239萬元人民幣，財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）160%，借款償還期0.88年，盈虧平衡點16.00%，從上述指標(biāo)看出，本項目具有較好的盈利能力和清償能力，抗風(fēng)險能力強。如果配套條件和副產(chǎn)品處理得以充分的利用，可以獲得更高的投資收益，因此建設(shè)本項目是可行的。1.2.2項目實施建議研究結(jié)果表明，該項目符合國家投資政策、技術(shù)先進(jìn)可靠、市場前景廣闊。1.2.3主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)本項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)見表1.1。表1.1項目主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)與評價指標(biāo)表序號項目名稱單位數(shù)量備注一生產(chǎn)規(guī)模1三氯乙烯噸/年40000二產(chǎn)品方案1三氯乙烯噸/年400002四氯乙烯噸/年1200副產(chǎn)物3無水氯化氫（≥98%）噸/年10920副產(chǎn)物三年操作日天300四主要原材料用量1電石（產(chǎn)氣285Nm3/t）噸/年36000Nm3/h2氯氣（≥99%，水份≤50ppm）噸/年52000五輔助原料1催化劑噸/年802燒堿噸/年643分子篩噸/年6.84無水FeCl3噸/年6.85導(dǎo)熱油噸/年686煤炭噸/年4000六公用工程消耗量1循環(huán)水萬噸/年9202自來水萬噸/年563蒸汽萬噸/年164電萬KW·h/a10805氮氣萬Nm3/a3846凈化風(fēng)萬Nm3/a204七三廢排放量1廢氣Nm3/h502廢水噸/天603廢固噸/年1286.8八全廠定員人73九總占地面積平方米16140十全廠建筑面積平方米4950十一單位產(chǎn)品綜合能耗噸標(biāo)準(zhǔn)煤/噸782.74十二項目總投資1固定資產(chǎn)投資萬元3800(1)建設(shè)投資萬元4600(2)建設(shè)期貸款利息萬元2392流動資金其中鋪底流動資金萬元600十三報批項目總投資萬元5439十四年均銷售收入萬元30157十五成本和費用1年均總成本費用萬元209692年均經(jīng)營成本萬元20509十六年均利潤總額萬元8943十七年均銷售稅金及附加萬元2224十八財務(wù)評價指標(biāo)1財務(wù)利潤率%1202投資利稅率%2293資本凈利潤率%3004投資回收期(稅后)年0.885全投資財務(wù)內(nèi)部收益率(稅前)%1606全投資財務(wù)內(nèi)部收益率(稅后)%1207全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(稅前)萬元22953I=12%8全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(稅后)萬元15496I=12%十九清償能力指標(biāo)1借款償還期年1.39含建設(shè)期

2市場分析及價格預(yù)測2.1產(chǎn)品性狀及用途三氯乙烯是一種無色、稍有甜味的揮發(fā)性液體，是溶解能力極強的溶劑，通常條件下不燃，因其沸點適中，蒸汽壓力高，穩(wěn)定性強，適合于清洗操作，在工業(yè)上用于金屬清洗（脫脂徹底）和纖維脫除油脂。利用其溶解力強的特性，常用于清除難以清除的污垢，如半硬化的清漆、涂層拋光劑、較厚的助焊劑；也用作萃取劑、溶劑和低溫導(dǎo)熱油介質(zhì)。三氯乙烯作為原料中間體，可用于生產(chǎn)四氯乙烯、氯乙酸、二氯乙酰氯、八氯二丙醚，HCFC-123、HCFC-124、HFC-125、HFC-134a等。2.2國內(nèi)、國際市場的分析及價格預(yù)測2.2.1國內(nèi)、外的市場分析及預(yù)測根據(jù)有關(guān)資料提供的信息，從20世紀(jì)60年代到70年代初，三氯乙烯產(chǎn)量達(dá)到歷史最高水平。但由于對其毒性的認(rèn)識和應(yīng)用水平的提高，80年代中期三氯乙烯產(chǎn)量開始下降，部分功能被1,1,1-三氯乙烷取代，在發(fā)達(dá)國家的消費量大幅度下降。1987年“蒙特利爾議定書”中指出1,1,1-三氯乙烷為破壞大氣臭氧層物質(zhì)，此后，其部分功能又逐步被三氯乙烯取代。三氯乙烯作為化工原料中間體的用量呈增長趨勢，特別是作為致冷劑HFC-134a的原料需求量迅速增加，使三氯乙烯的總體需求量趨向增長。2001年世界主要國家和地區(qū)三氯乙烯供需情況以及主要生產(chǎn)公司情況見表2.1、表2.2和表2.3。表2.12001年世界主要國家和地區(qū)三氯乙烯供需情況國家和地區(qū)生產(chǎn)能力(萬噸/年)產(chǎn)量(萬噸)進(jìn)口量(萬噸)出口量(萬噸)消費量(萬噸)美國14.510.90.53.28.2西歐22.812.51.31.712.1日本11.18.20.135.3俄羅斯10.03.81.82小計58.435.41.99.727.6表2.2世界主要三氯乙烯生產(chǎn)公司情況國家公司生產(chǎn)能力(萬噸/年)美國PPGIndustry9.1美國DowChemical5.5法國ATOFINA5.0德國DowChemical2.8英國INEOSChlorLtd.12.0日本Asahi-PennChemicalCompany3.6日本KantoDenkaKogyoCo.3.5日本ToagoseiCo.,Ltd.3.0小計44.5表2.3美國、西歐和日本三氯乙烯實際消費量（萬噸）國家和地區(qū)1980年1993年1996年2000年2001年美國9.74.68.18.58.2西歐21.511.411.111.912.1日本6.55.36.15.45.3小計37.721.325.325.825.6過去，在發(fā)達(dá)國家，三氯乙烯主要用于金屬清洗劑行業(yè)，其次是用作化工原料，但近幾年隨著環(huán)保壓力的增加，三氯乙烯用于金屬清洗的消費量有所減少，用于化工原料的消費量由于新型環(huán)保致冷劑HFC-134a生產(chǎn)能力和消費需求量的快速增長而迅速增加。2001年美國、西歐和日本的消費構(gòu)成見表2.4。表2.42001年發(fā)達(dá)國家三氯乙烯消費構(gòu)成情況（萬噸）國家和地區(qū)金屬清洗化工原料其它總計美國