2011年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第二章考點(diǎn)分析（1）

2011年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇考點(diǎn)分析

第一節(jié)

房地產(chǎn)投資

一、房地產(chǎn)投資的概念（掌握）

房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。

投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。通過進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)、抵抑通貨膨脹的影響。

房地產(chǎn)投資的主要目的:獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值，也可以說成使財(cái)富最大化。

除了著重掌握房地產(chǎn)投資的主要目的之外,還要注意以下幾點(diǎn):

（1）投資者（經(jīng)濟(jì)主體）可以是個(gè)人，也可以是單位。

（2)投資者預(yù)先投入的可以是資金,也可以是實(shí)物。

（3）投資者可以直接從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，即房地產(chǎn)直接投資;也可以間接從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，即房地產(chǎn)間接投資。

(4）房地產(chǎn)投資的作用

①投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)；②投資者獲得較高的收益和資本增值；③降低投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)；④抵抑通貨膨脹的影響

(1）2011年物業(yè)管理師考試精品復(fù)習(xí)資料匯總（3)2011年物業(yè)管理師考試報(bào)名時(shí)間匯總

（4）。（二)風(fēng)險(xiǎn)與不確定性風(fēng)險(xiǎn)和不確定性有顯著的區(qū)別。風(fēng)險(xiǎn)的定義前面已經(jīng)說過，決策者對客觀情況不確定，但知道各事件發(fā)生的概率。但如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計(jì)其可能性。在這種情況下,對未來投資收益的估計(jì)就應(yīng)該是定性的而非定量的。盡管有時(shí)人們會(huì)使用后悔值矩陣法或評分綜合評價(jià)法等對不確定性投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。(三）風(fēng)險(xiǎn)分析的目的風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題:1．預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？2．相對于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大?3．預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何？房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的流動(dòng)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面.二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（熟悉）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場風(fēng)險(xiǎn),即個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和無法控制。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要有通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等.（一）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱購買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。①只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。②收益是通過其他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就會(huì)面臨著最嚴(yán)重的購買力風(fēng)險(xiǎn)。③不管是以固定利率借出一筆資金，還是以固定不變的租金長期出租一宗物業(yè)，都面臨著由于商品或服務(wù)價(jià)格上漲所帶來的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。④以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險(xiǎn)就越大.⑤按長期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔(dān)了本來應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn).⑥通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率。⑦房地產(chǎn)投資者可以適當(dāng)調(diào)高其要求的最低收益率來降低通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)對實(shí)際收益率影響的程度。⑧由于房地產(chǎn)投資的保值性，投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加，而是要比兩者相加小一些.（二）市場供求風(fēng)險(xiǎn)市場供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。(1）房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化對房地產(chǎn)市場的影響①會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價(jià)值的變化，這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。②有可能使市場內(nèi)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩（某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求），當(dāng)這種結(jié)構(gòu)性過剩達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)空置或積壓的嚴(yán)峻局面，導(dǎo)致資金占?jí)簢?yán)重、還貸壓力增大，這很容易最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn).（2）房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場,當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展是健康的，對房地產(chǎn)的需求就不會(huì)發(fā)生大的變化.（3)投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，主要取決于投資者對租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計(jì).也就是說，房地產(chǎn)投資決策以投資者對未來收益的估計(jì)為基礎(chǔ)。（4）投資者可以通過密切關(guān)注當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、科學(xué)地使用投資分析結(jié)果,降低市場供求風(fēng)險(xiǎn)的影響。（三）周期風(fēng)險(xiǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn).房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段.當(dāng)房地產(chǎn)市場從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。（四）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)屬于非貨幣財(cái)產(chǎn);流動(dòng)性差；銷售過程復(fù)雜。其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時(shí)，就有可能使投資者蒙受折價(jià)損失。（五）利率風(fēng)險(xiǎn)(1)調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過調(diào)整利率，政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導(dǎo)資金投向，從而達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。（2）利率調(diào)升會(huì)對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響:一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損。因?yàn)槔蒙叩睦蕦ΜF(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值;二是會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。（六）政策風(fēng)險(xiǎn)政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。避免這種風(fēng)險(xiǎn)的最有效方法，是選擇政府鼓勵(lì)的、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資。（七）政治風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性,使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、罷工、騷亂等因素造成。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)，政治風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn).（八）或然損失風(fēng)險(xiǎn)或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失.為了規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)，置業(yè)投資者可以就具體災(zāi)害進(jìn)行投保;也可以要求承租人擔(dān)負(fù)其所承租物業(yè)保險(xiǎn)的責(zé)任。三、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（熟悉）房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括6種:收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)以及持有期風(fēng)險(xiǎn)。（一)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。對于開發(fā)投資者來說，①未來房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格、②開發(fā)建設(shè)成本、③市場吸納能力等的變化,都會(huì)使開發(fā)商面臨這種風(fēng)險(xiǎn).對置業(yè)投資者來說,①未來租金水平和房屋空置率的變化、②物業(yè)毀損造成的損失、③資本化率的變化；④物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會(huì)對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，使投資者面臨收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。（二）未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該注意以下兩點(diǎn):（1）未來運(yùn)營費(fèi)用包括：物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)、建筑物功能過時(shí)所帶來的更新改造費(fèi)用、建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見的法律費(fèi)用(例如租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭議而訴諸法律）。（2）即使對于剛建成的新建筑物的出租,且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由承租人承擔(dān)的情況下，也會(huì)由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使置業(yè)投資者面臨功能過時(shí)帶來的風(fēng)險(xiǎn),即未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。（三)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)指的是在收益和運(yùn)營費(fèi)用都不發(fā)生變化的情況下,收益率的變化導(dǎo)致預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間產(chǎn)生差異而形成的風(fēng)險(xiǎn)。資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運(yùn)營費(fèi)用水平,還取決于收益率的變化。（四）比較風(fēng)險(xiǎn)比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)的可能收益時(shí)，給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（五)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為：①選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場；②物業(yè)持有時(shí)間的長短；③物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇；④物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇;⑤轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長短（六）持有期風(fēng)險(xiǎn)持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，投資項(xiàng)目的壽命周期越長，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定性因素就越多.置業(yè)投資的實(shí)際收益和預(yù)期收益之間的差異也是隨著持有期的延長而加大的。關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型,肯定會(huì)有考題，而且極有可能出現(xiàn)的是區(qū)別系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的種類。四、風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：1．根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平2．根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向3．根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)2011年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第二章考點(diǎn)分析（3）2011年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇考點(diǎn)分析第三節(jié)房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇一、區(qū)位的含義（熟悉）房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。房地產(chǎn)的不一致性和差異性，決定了某一具體宗地的區(qū)位是排他的、獨(dú)一無二的.根據(jù)對某一宗地區(qū)位的描述,可以從圖上或現(xiàn)場找到該宗地.對區(qū)位的廣義理解,包括5個(gè)方面：①地理位置。②該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。因?yàn)槟骋痪唧w區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境,決定了該區(qū)位附近的市場需求和消費(fèi)特征。③在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低。土地成本占房地產(chǎn)投資的比重有逐漸上升的趨勢，在許多城市已經(jīng)超過了50％，而確定了房地產(chǎn)投資的具體位置后，往往也就確定了房地產(chǎn)投資中的土地成本支出。④在該區(qū)位所面臨的競爭關(guān)系。從市場競爭的角度來說,區(qū)位確定后，也就決定了在本“區(qū)位”進(jìn)行投資所面臨的競爭對手和競爭關(guān)系.⑤對區(qū)位的把握還須利用發(fā)展的、動(dòng)態(tài)變化的眼光.雖然某一宗地的地理位置不可能變化,但隨著宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展,城市中各區(qū)位的相對重要性也會(huì)不斷地發(fā)生變化。因此,房地產(chǎn)投資者要關(guān)注城市或地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃及城市規(guī)劃,用發(fā)展的、動(dòng)態(tài)變化的眼光，來認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)投資中的“區(qū)位”。二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求（了解）(一）居住物業(yè)居住項(xiàng)目主要為人們工作勞動(dòng)之余提供一個(gè)安靜舒適的生活休息空間，此類項(xiàng)目的投資區(qū)位選擇時(shí)要考慮的主要因素包括:1．市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。2．公共交通便捷程度。3．環(huán)境因素.4．居民人口與收入。（二）寫字樓物業(yè)影響寫字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊因素包括：1．與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。2．周圍土地利用情況和環(huán)境.3．易接近性。（三)零售商業(yè)物業(yè)1．零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括:可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項(xiàng)目的主要消費(fèi)者的分布范圍.商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個(gè)部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項(xiàng)目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60％～75％都來自該區(qū)域；次要區(qū)域是距離項(xiàng)目所處地點(diǎn)5～15km的區(qū)域（對市級(jí)購物中心而言)，項(xiàng)目營業(yè)額的15％~20%來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的5％~15％。2．對處于同一供需圈內(nèi)其他競爭性物業(yè)的競爭條件分析也對場地選擇有主要影響。3．在某一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，項(xiàng)目建設(shè)場地的