農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問題及解決對策

一、存在的問題(一)土地流轉(zhuǎn)的意識(shí)一些地方農(nóng)村干部通過行政方式推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。無論人們是否意愿，他們都會(huì)集中土地開發(fā)，暫停土地流轉(zhuǎn)收入，并將農(nóng)民必須繳納的稅款退還給農(nóng)民。(二)土地流轉(zhuǎn)市場不健全由于沒有形成土地流轉(zhuǎn)和租賃市場,加之中介組織匱乏,土地流轉(zhuǎn)的供求信息不能及時(shí)有效溝通。出租方找不到承租方,只好請人代耕或無償?shù)官N轉(zhuǎn)包,甚至撂荒,而想擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的專業(yè)大戶,又難以找到愿意流轉(zhuǎn)出土地的對象。由于土地流轉(zhuǎn)市場不健全,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)沒有可操作的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),一方面存在競相壓低租金、損害農(nóng)戶利益的行為;另一方面,也有少數(shù)農(nóng)戶漫天要價(jià),阻礙土地合理流轉(zhuǎn)。(三)書面合同缺乏規(guī)范性有相當(dāng)部分的土地流轉(zhuǎn)只是口頭約定,即使簽有書面合同的,條款也多不規(guī)范,內(nèi)容簡單,對雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任,承租土地地上附著物處置、有關(guān)賠償措施等缺乏明確具體的規(guī)定。(四)善于改變農(nóng)村土地的用途個(gè)別地方借土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)之名,繞過國家土地法規(guī),隨意改變流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途修房筑院,修建永久性固定設(shè)施。(五)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)難,造成不穩(wěn)定因素特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)構(gòu)改革后,一些地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)根本沒有專人負(fù)責(zé)農(nóng)業(yè)承包合同管理工作,對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)放任自流,流轉(zhuǎn)行為無人監(jiān)管,流轉(zhuǎn)糾紛無人受理,從而留下許多弊病和隱患,有的已成為農(nóng)村不穩(wěn)定的因素。二、處理方法(一)要從源頭上推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的正確開展,努力提高農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的質(zhì)量和勞土地流轉(zhuǎn)事關(guān)農(nóng)村穩(wěn)定、發(fā)展大局,因此必須按照“三個(gè)代表”的要求,從講政治、講大局的高度,認(rèn)真貫徹落實(shí)《農(nóng)村土地承包法》和執(zhí)行中共中央《關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》的精神,從有利于農(nóng)村生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置,有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,有利于增加農(nóng)民收入出發(fā),積極引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),保證農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合理、健康、有序地進(jìn)行。(二)明確職責(zé),確保土地流轉(zhuǎn)土地流轉(zhuǎn)工作直接關(guān)系到農(nóng)戶的切身利益,不僅政策性強(qiáng),而且時(shí)間跨度也較長,管理部門應(yīng)主動(dòng)做好土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、管理、服務(wù)和監(jiān)督工作。一是確保管理者職責(zé)明確,有專人負(fù)責(zé)土地流轉(zhuǎn)工作。二是加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo),規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為。統(tǒng)一印制規(guī)范的合同格式,保證每份土地流轉(zhuǎn)合同條款齊全、手續(xù)完備。三是加強(qiáng)對流轉(zhuǎn)土地使用情況的監(jiān)督,防止經(jīng)營者損害生態(tài)和生產(chǎn)環(huán)境、搞掠奪式經(jīng)營、隨意改變土地的用途,以維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益,將土地流轉(zhuǎn)糾紛解決在基層。(三)建立土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織培育土地流轉(zhuǎn)市場是建立和完善土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的重要環(huán)節(jié),要在保障農(nóng)戶合法權(quán)益的前提下,積極探索通過市場調(diào)節(jié)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的長效機(jī)制。一是要建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織。通過中介服務(wù)組織開展對農(nóng)村土地評等定級,收集和發(fā)布土地流轉(zhuǎn)市場價(jià)格,按照市場供求關(guān)系合理確定土地流轉(zhuǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。成片土地流轉(zhuǎn),可引入競價(jià)承包、招標(biāo)租賃等交易方式,培育土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。二是建立土地流轉(zhuǎn)信息庫?？h農(nóng)經(jīng)部門要加強(qiáng)對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的管理,建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息庫,做好登記、審批、備案、合同鑒證、檔案管理、信息發(fā)布工作。三是建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)仲裁制度。對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的執(zhí)行和糾紛的處理進(jìn)行跟蹤、調(diào)解和仲裁,確保農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作公平、公正、合理,維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。(四)建立土地流轉(zhuǎn)的原則首先是群眾自愿的原則。土地是否流轉(zhuǎn),以哪種形式流轉(zhuǎn),應(yīng)由農(nóng)戶自主決定,不能靠行政手段強(qiáng)行流轉(zhuǎn)。其次,是平等協(xié)商、有償流轉(zhuǎn)的原則。土地流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費(fèi)、租金等應(yīng)由農(nóng)戶與受讓方或承租方平等協(xié)調(diào)確定,鄉(xiāng)鎮(zhèn)不得干預(yù)。其流轉(zhuǎn)收益歸農(nóng)戶所有,鄉(xiāng)鎮(zhèn)不得截留。第三,是依法有序的原則。土地流轉(zhuǎn)必須嚴(yán)格遵守國家法律、法規(guī),認(rèn)真執(zhí)行黨在農(nóng)村的各項(xiàng)方針政策。在土地流轉(zhuǎn)中,不得改變土地所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系,不得隨意改變土地承包關(guān)系,不得擅自改變農(nóng)業(yè)用途,流轉(zhuǎn)的期限不得超過土地承包的剩余期限。第四是規(guī)范操作的原則。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)涉及多方面的利益關(guān)系,必須健全制度,嚴(yán)格程序。管理部門要組織流轉(zhuǎn)雙方簽訂土地流轉(zhuǎn)合同書,建立土地流轉(zhuǎn)臺(tái)帳,當(dāng)好流轉(zhuǎn)雙方的“中間人”,讓土地流轉(zhuǎn)合法、規(guī)范。加強(qiáng)土地承包流轉(zhuǎn)合同資料的檔案管理,保證不受損壞,做到專人、專柜保管。(五)土地流轉(zhuǎn)協(xié)議土地流轉(zhuǎn)涉及多方面的利益關(guān)系,必須健全制度按規(guī)范程序進(jìn)行。土地流轉(zhuǎn)關(guān)系確定后,應(yīng)當(dāng)簽訂合同,并報(bào)農(nóng)業(yè)承包合同管理部門和村社集體組織備案。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應(yīng)使用統(tǒng)一的規(guī)范性合同,流轉(zhuǎn)合同應(yīng)包括以下內(nèi)容:(1)雙方當(dāng)事人姓名、住址;(2)流轉(zhuǎn)土地種類、四至界線、面積、等級;(3)流轉(zhuǎn)期限及起止日期;(4)流轉(zhuǎn)土地的用途;(5)雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);(6)流轉(zhuǎn)費(fèi)、復(fù)耕費(fèi)及其支付方式;(7)流轉(zhuǎn)土地的稅費(fèi)繳納;(8)承包期滿地上附作物的歸屬;(9)違約責(zé)任及賠償事宜。有特殊事項(xiàng)的,應(yīng)當(dāng)在合同中補(bǔ)充約定。農(nóng)戶也可以書面委托發(fā)包方幫助其流轉(zhuǎn)土地,委托書要載明代理事項(xiàng)、代理權(quán)限、期限等,并有委托人的簽名或蓋章。私下土地流轉(zhuǎn)協(xié)議又是口頭協(xié)議的,由于缺乏制度保障,不利于調(diào)動(dòng)投資者的積極性,且穩(wěn)定性差,雙方利益無法受到法律保護(hù)。一旦發(fā)生糾紛,無從入手調(diào)解。因此,有關(guān)部門應(yīng)對現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查,按照規(guī)范要求,補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。(六)促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的健康發(fā)展搞好土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作事關(guān)農(nóng)民的切身利益,事關(guān)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的大局。應(yīng)加強(qiáng)對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的引導(dǎo),積極創(chuàng)造有利條件和寬松的環(huán)境,保證農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作合理、有序、健康發(fā)展。一是政府要出臺(tái)相關(guān)政策,扶持二、三產(chǎn)業(yè)和個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展,創(chuàng)造農(nóng)民就業(yè)機(jī)會(huì),