（營銷策劃）廣州市金沙洲地塊的房地產(chǎn)營銷策劃案全解析

廣州市金沙洲房地產(chǎn)營銷策劃案1項(xiàng)目投資環(huán)境分析1.1廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析廣州是廣東省省會(huì),全省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。也是中國的南大門，已建城22，也是中國“海上絲綢之路”的發(fā)祥地，一向都是重要的港口都市。經(jīng)貿(mào)繁盛，萬商云集，每年春秋兩季的中國出口商品交易會(huì)至今在此已舉辦了83屆。作為世界大都市協(xié)會(huì)的會(huì)員都市，廣州提出了建設(shè)當(dāng)代化國際都市的宏偉目的，致力于建設(shè)成為區(qū)域性，國際性的金融中心，商貿(mào)中心、信息中心、旅游中心和交通通訊樞紐，成為環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備、布局合理的當(dāng)代化國際都市。廣州地勢東北高、西南低,依山傍水,北部和東北部是山區(qū),南部是珠江三角洲沖積平原。亞熱帶季風(fēng)氣候,夏無酷暑,冬無嚴(yán)寒,雨量充沛,四季如春,繁花似錦，十分適合人類居住。廣州市轄越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、花都、番禺、南沙、蘿崗十區(qū)和從化、增城兩個(gè)縣級(jí)市,總面積7434.4平方公里，末全市戶籍人口760.72萬人，常住人口超出1000萬人。-自廣州市第八次黨代會(huì)以來，在廣州市委、市政府的對的領(lǐng)導(dǎo)下，廣州市以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增加，不停獲得新成就，邁上新臺(tái)階。廣州整體宏觀經(jīng)濟(jì)向好，經(jīng)濟(jì)總量連上新臺(tái)階，重要體現(xiàn)為下列幾個(gè)方面：1）、國內(nèi)生產(chǎn)總值逐年提高，人均GDP超出萬元美全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）6068.41億元，同比上年增加14.7%，比增加71.2%，年平均增加14.4%。按戶籍人口計(jì)算,人均地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)超出10000美元。按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)超出7800美元。現(xiàn)在廣州市經(jīng)濟(jì)總量在全國重要都市中居第三位。2）、工業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)不停推動(dòng)，第二產(chǎn)業(yè)占比例上升廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值三次產(chǎn)業(yè)的比例為3.22︰37.81︰58.97，地區(qū)生產(chǎn)總值三次產(chǎn)業(yè)的比例為2.4︰39.9︰57.7。廣州市工業(yè)總產(chǎn)值將達(dá)成8102.82億元，同比增加15.3%，比增加1.0倍。3）、固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增加，房地產(chǎn)投資總額增加全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為1696.38億元，同比增加9.0%，為的1.68倍。全市房地產(chǎn)投資總額為556.79億元，同比增加9.6%。4）、社會(huì)消費(fèi)品零售總額上升，消費(fèi)需求不停增強(qiáng)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額2182.77億元，比增加59.2%。四、人民收入水平不停提高。全市職工平均工資為36273元，分別比上年和增加7.2%和41.8%；都市居民年人均可支配收入為19851元，比增加48.3%。圖1.1廣州、北京、上海、深圳、重慶各都市間GPD對比

指標(biāo)名稱單位年均增減（%）廣州市生產(chǎn)總值（當(dāng)年價(jià)）億元3203.963758.624450.555154.236068.4114.4第一產(chǎn)業(yè)億元103.07109.91117.15130.22145.514.7第二產(chǎn)業(yè)億元1211.341485.931788.062045.222419.3817.1第三產(chǎn)業(yè)億元1889.552162.782545.342978.793503.5213.0工業(yè)總產(chǎn)值億元3788.914705.915766.696767.968102.8219.6全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額億元1009.241175.171348.931519.161696.3814.6房地產(chǎn)投資總額億元424.19405.94502.23488.86556.7911.2社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元1370.681494.271677.771898.742182.7712.3普通預(yù)算財(cái)政收入億元245.87274.77302.87371.26427.0816.4普通預(yù)算財(cái)政支出億元326.67370.09408.34438.41506.8311.6城鄉(xiāng)居民年人均可支配收入元133801500316884182871985110.4市戶籍總?cè)丝谌f人716.61722.90731.43744.10760.723.4表1.1－廣州宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

圖1.2廣州近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢圖1.3廣州個(gè)人可支配收入由圖1.1，圖1.2，圖1.3分析，廣州、北京、上海、深圳、重慶各都市間GPD對比,廣州的GDP緊次于上海、北京位居于全國的第三位。廣州每年的GDP都在快速增加，增加速度維持在13%左右。并且增加速度與其它各都市相比，發(fā)展增加速度比較快。廣州人均可支配收入靠近2萬元，近年來逐年在增加，年均增加速度在10%左右。

1.2廣州房地產(chǎn)市場分析1.2.1廣州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀圖1.4廣州近年房地產(chǎn)完畢投資狀況1）、投資規(guī)模、建設(shè)總量逐年增大廣州全年房地產(chǎn)業(yè)投資實(shí)現(xiàn)增加值396.39億元，增加15.5%。全年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)完畢投資556.79億元，同比上年增加9.6%。房屋施工面積5460.37萬平方米，房屋竣工面積1449.01萬平方米，同比上年分別上升2.8%和下降9.4%。從-，每年的投資量基本在增加。表1.2房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)指標(biāo)單位比上年增加(%)房地產(chǎn)開發(fā)億元556.799.6房屋施工面積萬平方米5460.372.8房屋竣工面積萬平方米1449.01-9.4商品房銷售面積萬平方米1316.883.5商品房銷售合同金額億元861.9526.3商品房空置面積萬平方米453.03-15.62）、商品房銷售面積增加，空置率下降，廣州市商品房銷售套數(shù)為112298宗，同比增加1.8%；全年商品房銷售面積1316.88萬平方米，同比增加3.5%。商品房銷售合同金額861.95億元，同比增加26.3%。從交易數(shù)據(jù)中可看出，近年廣州商品房交易面積年均為1100萬平方米左右，但交易額增幅大大高于交易面積的增幅，闡明近年廣州市商品房銷售價(jià)格增速較快。末，商品房空置面積453.03萬平方米，同比下降15.6%。3）、近年來商品房價(jià)格高速上漲，廣州市新建商品房均價(jià)為6806元/平方米，比上年上漲23.05%，房價(jià)漲幅是近三年最大的一年。近年房價(jià)上漲過快的根本因素有：一是市場呈供不應(yīng)求局面。二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速，居民收入增加，居民消費(fèi)能力和購置力增強(qiáng)。表1.3近年廣州商品房市場吸納表（含二手）年份本年同意預(yù)售面積本年交易面積年度市場吸納率累計(jì)同意預(yù)售面積累計(jì)交易面積累計(jì)市場吸納率938.961046.54111.46%938.961046.54111.46%971.921121.86115.43%1910.882168.40113.48%939.71099.97117.06%2850.583268.37114.66%917.121158.07126.27%3767.74426.44117.48%4）、市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，市場吸納率增大由圖1.5分析，根據(jù)近三年商品房供求狀況來看，商品房的供應(yīng)量最少。但，新增商品房成交量為1158.07萬平方米，超出近三年成交水平。供應(yīng)量在減少，但是每年的交易量在增加，市場呈供不應(yīng)求的局面。并且，新增商品房卻低于近三年供應(yīng)水平，新增量與交易量存在嚴(yán)重的市場缺口，市場吸納率高達(dá)126.27%。

圖1.5廣州近年商品房供求狀況1.2.2廣州房地產(chǎn)市場的總結(jié)：1）、廣州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)新的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增加。2）、商品房存量“消化”加大，商品房銷售面積繼續(xù)增加，供應(yīng)量減少，商品房空置量持續(xù)大幅下降，消化存量商品房獲得明顯成效，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。3）、廣州市商品住宅的價(jià)格已處在一種較高的水平，市場正在消化、承接。廣州經(jīng)濟(jì)增加造成房價(jià)高漲，面對著“國六條”“十五條細(xì)則”“穗七條”“十部門聯(lián)合調(diào)節(jié)樓市”等政策的逐步影響市場，再加上加息的壓力，預(yù)測廣州的房價(jià)可能回穩(wěn)或小幅回落。4）、“國十五條”，廣州地方細(xì)則已出臺(tái)，90平方米戶型所占比例量的限制為整個(gè)都市建筑面積總量，而非每個(gè)項(xiàng)目總量。因此，從廣州市整體房地產(chǎn)市場來看，戶型構(gòu)造供應(yīng)將有較大的變化，趨向與中小戶型。5）、一系列的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)開發(fā)門檻日益抬高，開發(fā)資金日益吃緊、行業(yè)利潤空間日益縮小。6）、的宏觀調(diào)控力度更大，僅央行加息就有兩次；對樓市的調(diào)控也從“宏觀”走向“微觀”，連戶型比例、產(chǎn)品定價(jià)、銷售執(zhí)行、購置對象等都列入了調(diào)控的具體范疇。展望，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控及對樓市的調(diào)控預(yù)計(jì)仍將進(jìn)一步、持續(xù)下去。將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。1.3廣州白云區(qū)房地產(chǎn)市場分析1）、白云區(qū)房地產(chǎn)逐步發(fā)展，不停升溫過去的白云區(qū)在廣州人認(rèn)為是偏遠(yuǎn)的“郊區(qū)”地帶，房地產(chǎn)發(fā)展相對滯后，樓盤也始終在-3000元/平方米徘徊。開始方圓、祥景、時(shí)代、富力、正域、恒大等大型品牌發(fā)展商進(jìn)駐，出現(xiàn)了一大批的生態(tài)型、體育型、建筑質(zhì)量型、潮流型和山水型等樓盤應(yīng)運(yùn)而生。是白云區(qū)樓盤大躍進(jìn)的一年，黃石路、白云大道新盤新貨輩出，成為“十一”黃金周廣州樓市最大的亮點(diǎn)和成交的最大贏家?，F(xiàn)在白云區(qū)住宅均價(jià)重要集中在4800-5800元/平方米之間，由于價(jià)格實(shí)惠、戶型實(shí)用，吸引了大批的置業(yè)者，現(xiàn)在區(qū)域居住形象不停提高。廣州“北優(yōu)”規(guī)劃以及南湖豪宅區(qū)的形成等眾多利好令白云區(qū)樓市快速崛起、騰飛，在將來1-2年內(nèi)白云區(qū)將會(huì)成廣州樓市發(fā)展的重點(diǎn)打造對象，區(qū)域樓市還將會(huì)不停升溫。2）、白云區(qū)將來市政規(guī)劃利好，配套完善白云區(qū)是廣州市的文化、商貿(mào)、交通、旅游副中心之一，將來區(qū)內(nèi)將劃分為七大功效區(qū)：綜合發(fā)展區(qū)、中部集聚發(fā)展區(qū)、東北部聯(lián)合發(fā)展區(qū)、北部整合發(fā)展區(qū)、東部山林生態(tài)保護(hù)區(qū)、流溪河水源保護(hù)區(qū)和機(jī)場控制優(yōu)化發(fā)展區(qū)。新出臺(tái)的政府規(guī)劃中將白云區(qū)的規(guī)劃用地面積將由現(xiàn)在的825平方公里調(diào)節(jié)到895.44平方公里，令白云區(qū)的幅員得到擴(kuò)充。近期白云區(qū)的市政規(guī)劃焦點(diǎn)將重點(diǎn)集中在對白云新城、區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)的各項(xiàng)完善方面。市政規(guī)劃的出臺(tái)、區(qū)域功效的明細(xì)劃分，規(guī)范了區(qū)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施分布，為白云區(qū)樓市發(fā)展注入新元素，進(jìn)一步優(yōu)化了區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)投資環(huán)境?！鞍自菩鲁恰睅?dòng)白云樓市不停向好，必將成為廣州樓市的熱點(diǎn)。華南快速干線及地塊延線等市政配套的建設(shè)，使本區(qū)域與外區(qū)的連接更加便利，進(jìn)一步加強(qiáng)交通通達(dá)性，縮短與市區(qū)中心的空間、心理距離。國際會(huì)議中心的建設(shè)及大規(guī)模項(xiàng)目進(jìn)駐，有助于提高區(qū)域的整體形象。表1.4市政規(guī)劃利好因素利好因素簡析白云新城定位為廣州都市副中心，白云區(qū)級(jí)中心，當(dāng)代化生態(tài)型商貿(mào)文化中心；規(guī)劃面積11.41平方公里，規(guī)劃人口15萬人。廣州白云國際會(huì)議中心總規(guī)劃用地約27公頃，總投資約31億元，6月底能夠完畢會(huì)議中心主體工程，1月投入使用，定位為省人大政協(xié)兩會(huì)服務(wù)的大型會(huì)議中心。項(xiàng)目設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特，形成四條東西走向的生態(tài)景觀廊道，與白云山、大金鐘水庫相連通。地鐵三號(hào)線北延線計(jì)劃年中開工，底建成；廣州東站——新機(jī)場，路過燕塘、南方醫(yī)院、同和、永泰、嘉禾、龍歸、人和。華南快速干線三期4月開工，計(jì)劃全線建成通車，南至番禺，北接北二環(huán)和京珠高速公路，西通往南海市、三水市；橫跨新舊廣從路、同和路、沙太公路等。南湖國家旅游度假區(qū)規(guī)劃范疇面積17.44平方公里，規(guī)劃定位為集游賞、娛樂、度假、美食于一體的國家旅游度假區(qū)。

3）、白云區(qū)房地產(chǎn)市場的交易量和交易價(jià)格逐年上升，將來發(fā)展趨勢良好圖1.6近年白云區(qū)一手住宅成交狀況由圖1.6分析，，白云區(qū)的一手住宅成交面積呈現(xiàn)上漲趨勢，顯示白云區(qū)樓市越來越受到消費(fèi)者的追捧。隨著市中心可開發(fā)用地的減少，白云區(qū)樓市受到越來越多品牌開發(fā)商的青睞，進(jìn)駐該區(qū)域激發(fā)樓市競爭的同時(shí)，也有效增進(jìn)樓市發(fā)展。白云區(qū)是現(xiàn)時(shí)廣州市供應(yīng)量及成交量最多的區(qū)域之一，同時(shí)白云區(qū)是廣州市成交最活躍的區(qū)域之一。越來越多的市政有利方法好落戶白云區(qū)，有助于樓市發(fā)展，白云區(qū)的樓市價(jià)格仍存在一定的上漲空間。“北優(yōu)”戰(zhàn)略的實(shí)施，使白云區(qū)將來發(fā)展前景良好，是廣州樓市的將來熱點(diǎn)區(qū)域之一。品牌和實(shí)力雄厚發(fā)展商進(jìn)駐，必然會(huì)帶動(dòng)白云區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及提高板快形象。，廣州大道北和白云區(qū)金沙洲板塊高調(diào)崛起，使它們將會(huì)在這幾年成為廣州房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)板塊。

1.4項(xiàng)目地段房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目地塊位于白云區(qū)金沙洲F區(qū)B3736F01，地理位置十分優(yōu)良，位于規(guī)劃作為新社區(qū)的金沙洲E區(qū)南面，不僅擁有一線江景，位于珠江邊的綠地旁，毗鄰將來的金沙洲的商務(wù)中心，并且交通方便，金沙洲依山傍水的優(yōu)美地貌和優(yōu)越的交通條件，使其含有了開發(fā)大型居住新區(qū)的潛力。開始，市政府開始對金沙洲的規(guī)劃定位進(jìn)行調(diào)節(jié)，將金沙洲規(guī)劃定位由廣州市西部大型居住區(qū)，調(diào)節(jié)為廣佛都市圈中心的居住新城，并且做出了加緊金沙洲大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的決定?，F(xiàn)在，金沙洲開發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)工作已經(jīng)全方面啟動(dòng)，一種由政府主導(dǎo)，社會(huì)力量參加的金沙洲開發(fā)建設(shè)熱潮已經(jīng)掀起?，F(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入金沙洲的品牌項(xiàng)目已有多個(gè)，分別為恒大集團(tuán)、萬科集團(tuán)、中海集團(tuán)、保利集團(tuán)等公司的項(xiàng)目。位于南海黃岐、金沙洲板塊旁的萬科四季花城開售，為廣州樓市添加了一支強(qiáng)大的西翼房地產(chǎn)開發(fā)大軍。近期，中海地產(chǎn)的中海金沙灣項(xiàng)目打著“到中海金沙灣淘金去”的廣告標(biāo)語吸引了大批的市民到這個(gè)區(qū)域去看樓，掀起了金沙洲的居住投資熱潮。近來，市政府針對金沙洲的發(fā)展態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，整體規(guī)劃進(jìn)行了新的調(diào)節(jié)。規(guī)劃的再次調(diào)節(jié)，廣州西翼路網(wǎng)的建設(shè)，金沙洲地鐵六號(hào)線的施工，為金沙洲的開發(fā)鋪平道路。到，金沙洲將進(jìn)入開發(fā)建設(shè)后期，將重點(diǎn)建設(shè)醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、社區(qū)服務(wù)等公共設(shè)施，位于A區(qū)和B區(qū)的最具良好居住環(huán)境的用地將推出出讓。到，一種適宜居住、技術(shù)先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)越、具良好示范效應(yīng)的金沙洲居住新城將基本建成，屆時(shí)金沙洲將成為購房者淘“金沙”的區(qū)域。

2項(xiàng)目重要競爭對手分析和項(xiàng)目SWOT分析2.1中海金沙灣

項(xiàng)目名稱中海金沙灣開發(fā)商廣州中海地產(chǎn)有限公司營銷策劃廣州合富輝煌房地產(chǎn)有限公司樓盤地點(diǎn)金沙洲大橋以南建設(shè)大道1號(hào)廣告語到上游中海金沙灣淘金去！總占面積41.2萬㎡㎡總建面積130萬㎡容積率2.80實(shí)用率82%綠化率30%建筑形式高層洋房建筑風(fēng)格淳樸的顏色，紅瓦白墻；眾多的回廊、穿堂、過道配套設(shè)施幼兒園、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)休閑中心、商務(wù)休閑中心、風(fēng)情商業(yè)街外部環(huán)境東面臨珠江水系，江岸線約800米，江畔社區(qū)，在規(guī)劃的金沙洲商務(wù)中心的正南面，之后能夠享有金沙洲完善的商業(yè)配套交通現(xiàn)在可經(jīng)金沙洲大橋直通廣州市內(nèi)路，也可向南通過珠江大橋連通內(nèi)環(huán)路，還可經(jīng)環(huán)城高速潯峰洲出入口快速至廣州各區(qū)，將來還能夠經(jīng)地塊旁規(guī)劃中的大坦大橋，跨過大坦沙島，直通內(nèi)環(huán)路，交通非常方便。管理費(fèi)2.00元/㎡/月裝修原則精裝修物業(yè)公司南海市中海物業(yè)管理有限公司

產(chǎn)品比例產(chǎn)品比例銷售的單位西區(qū)共有16棟住宅，33層高戶型2室2廳3室2廳3室2廳4室2廳使用面積(㎡)85.55123.31130.77148.51銷售狀況銷售狀況開盤時(shí)間12月交樓時(shí)間3月價(jià)格（元/㎡）均價(jià)：6200最高：8000元（望江單位）銷售比例之前已經(jīng)推出A1-A6棟，“五一”推出A7-A9棟500多套高級(jí)洋房銷售狀況開盤時(shí)間4月交樓時(shí)間一期現(xiàn)樓，二期12月價(jià)格（元/㎡）最低價(jià)4900最高價(jià)（元/㎡）8600銷售比例一期剩4套，2期已賣十幾套銷售狀況分析之前已經(jīng)推出A1-A6棟，銷售熱爆，今年“五一”之間將推出A7-A9棟500多套高級(jí)洋房優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1)、東面臨珠江水系，江岸線約800米，江畔社區(qū)2)、占地620畝，規(guī)模優(yōu)勢明顯3）、車程30分鐘以內(nèi)可輻射廣州主城區(qū)4）、城西生態(tài)圈，自然環(huán)境優(yōu)美，空氣清新5）、中海地產(chǎn)品牌優(yōu)勢6）、中海物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢劣勢：1）、社區(qū)上空有高壓線通過，令人產(chǎn)生恐懼2）、公交線還沒有開通，除了樓巴和開車，臨時(shí)還其它交通工具達(dá)成目的客戶分析1）、廣州與佛山地區(qū)有車的富裕人群，其中購置人群為老城區(qū)的較多2）、在廣州市荔灣、越秀區(qū)工作的高級(jí)白領(lǐng)及公司管理人員3）、但愿改善居住環(huán)境，對郊區(qū)樓盤偏好的市區(qū)人群

2.2萬科四季花城

項(xiàng)目名稱萬科四季花城開發(fā)商廣州萬科房地產(chǎn)有限公司營銷策劃廣州合富輝煌房地產(chǎn)有限公司樓盤地點(diǎn)白云區(qū)佛山南海黃歧潯峰洲路廣告語萬科四季花城，等你回家總占面積50萬㎡建筑面積44.7萬㎡容積率1實(shí)用率84%綠化率31.4%建筑形式小高層、多層洋房多層洋房建筑風(fēng)格圍合式的歐式建筑風(fēng)格，類似北京的四合院。配套設(shè)施伴山泛會(huì)所，香熏花園、泳池、健身室、桌球室、棋牌室、泳池酒吧、中國銀行、廣州醫(yī)學(xué)院荔灣醫(yī)院、中山大學(xué)附屬四季花城外國語學(xué)校外部環(huán)境項(xiàng)目周邊有109萬平方米的生態(tài)公園，社區(qū)擁有自然山水景觀，六山三湖互相貫穿，伴城湖、天雨湖與提香山、影月山交互成輝。交通自金沙洲迅捷達(dá)成內(nèi)環(huán)路西場立交，由此可進(jìn)入內(nèi)環(huán)路、東風(fēng)路、中山八路、地鐵一號(hào)線等四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)。看樓巴士：1.周一至周五：9：00-17：00宏城廣場、泮溪酒家；周六、日9：00-17：00宏城廣場、泮溪灑家、宜安廣場、廣源好又多、萬國廣場。公交線：廣州：55、283、12路；南海：10路管理費(fèi)0.90元/平方米/月裝修原則精裝修物業(yè)公司深圳市萬科物業(yè)管理有限公司佛山分公司產(chǎn)品比例產(chǎn)品比例銷售的單位“灝山美筑”由4棟兩梯四戶的高層樓宇構(gòu)成，共約300多套單位樓盤戶型三室兩廳三室兩廳兩室兩廳使用面積(㎡)110106100銷售狀況銷售狀況開盤時(shí)間4月（第七期）交樓時(shí)間4月價(jià)格（元/㎡）均價(jià)：7000最高價(jià)：7500銷售比例四季花城最后一期的電梯洋房于今年4月才推出市場銷售狀況開盤時(shí)間4月交樓時(shí)間一期現(xiàn)樓，二期12月價(jià)格（元/㎡）最低價(jià)4900最高價(jià)（元/㎡）8600銷售比例一期剩4套，2期已賣十幾套銷售狀況分析萬科四季花城七期“灝山美筑”電梯洋房于2007年4月28日開盤，銷售火爆優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1）、自然山水景觀是社區(qū)得天獨(dú)厚的優(yōu)勢2）、大面積入戶花園，南北通透，采光極佳，空間視野開闊3）、情景洋房是萬科地產(chǎn)的專利產(chǎn)品，受到市場追捧4）、配套設(shè)施完善、全方面5）、代理商是市一級(jí)代理—合富輝煌，其名譽(yù)比較高劣勢：1）、有高壓線通過，對居住及生態(tài)環(huán)境都有影響2）、附近是“長青墓園”，對居住者產(chǎn)生心理影響3）、附近沒有地鐵站，市民不能受惠目的客戶分析（和中海金沙灣相似）1）、廣州與佛山地區(qū)有車的富裕人群，其中購置人群為老城區(qū)的較多2）、在廣州市荔灣、越秀區(qū)工作的高級(jí)白領(lǐng)及公司管理人員3）、但愿改善居住環(huán)境，對郊區(qū)樓盤偏好的市區(qū)人群4）、對萬科品牌、園林設(shè)計(jì)、情景洋房偏好的市民

2.3金碧海岸花園項(xiàng)目名稱金碧海岸花園（在建，沒開盤）開發(fā)商廣州恒大集團(tuán)營銷策劃廣州市金碧房地產(chǎn)代理有限公司樓盤地點(diǎn)白云區(qū)金沙洲地鐵六號(hào)線終點(diǎn)站廣告語暫無占地面積54萬㎡㎡建筑面積88.66萬㎡容積率1.63實(shí)用率/綠化率/建筑形式高層洋房獨(dú)棟別墅聯(lián)體別墅建筑風(fēng)格采用金碧系列的高貴、高起點(diǎn)、高端的歐陸建筑風(fēng)格配套設(shè)施大型私家游艇碼頭、金碧國際大酒店、金碧海岸會(huì)所、幼兒園、小學(xué)外部環(huán)境東臨北江，對岸是“石門返照”美景。江岸線呈弧形，長1.8公里，江岸綠化帶寬75米，地勢由江岸向內(nèi)逐步增高，占有背山面水的地形資源交通處在廣州20分鐘生活圈，東與廣州接壤，西距佛山僅10多公里，西江支流與廣州直接通航，水陸交通方便，地鐵6號(hào)線終點(diǎn)站，向南1.5公里有白塔村工業(yè)大道通過。裝修原則毛坯物業(yè)公司廣州市金碧物業(yè)管理有限公司產(chǎn)品顯示1）、53棟高層住宅，253棟獨(dú)立別墅、雙聯(lián)排別墅2）、社區(qū)規(guī)劃總?cè)丝诩s為2萬人

銷售狀況開盤時(shí)間4月交樓時(shí)間一期現(xiàn)樓，二期12月價(jià)格（元/㎡）最低價(jià)4900最高價(jià)（元/㎡）8600銷售比例一期剩4套，2期已賣十幾套銷售狀況金碧海岸花園的準(zhǔn)備在下六個(gè)月才開盤，現(xiàn)在對外公開的均價(jià)是8600元/平方米優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1）、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)造嚴(yán)謹(jǐn)，布局有方，社區(qū)到處充滿綠色2）、規(guī)劃設(shè)計(jì)因地制宜，掇山理水，擁有1800米長的沿江岸線3）、采用以人為本，植物造景自然式設(shè)計(jì)，充足體現(xiàn)“以人為本”，滿足不同人群的需求4）、地鐵6線終點(diǎn)站設(shè)在項(xiàng)目附近，地鐵開通之后會(huì)升值劣勢：1）、附近沒有公建配套設(shè)施，周邊環(huán)境還比較荒蕪2）、現(xiàn)在市民對項(xiàng)目的關(guān)注度不高目的客戶分析1）、廣州、佛山、南海等地的高收入有車人士2）、廣州、佛山、南海等地私營公司老板和高級(jí)政府部門領(lǐng)導(dǎo)3）、廣州、佛山、南海等地的投資者

2.4富力桃園

項(xiàng)目名稱富力桃園開發(fā)商廣州富力地產(chǎn)股份有限公司營銷策劃美妙置業(yè)樓盤地點(diǎn)羅沖圍增槎路高橋大街直入500米廣告語水岸盡頭,是完美居住的延伸占地面積33萬㎡建筑面積83萬㎡容積率2.67實(shí)用率83%綠化率28%建筑形式高層洋房多層洋房建筑風(fēng)格翠綠、鮮橙、艷紅、芥黃、彩藍(lán)，5種別具匠心風(fēng)格的南美海島風(fēng)情配套設(shè)施幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、會(huì)所、配套羽毛球場、籃球場、桌球場館、乒乓球、健身中心、中西餐廳、娛樂中心、瑜珈室、棋牌室、風(fēng)情步行街、上海聯(lián)華大型超市、酒樓、醫(yī)院、郵局、銀行、電信營業(yè)廳、生鮮市場、兩大休閑運(yùn)動(dòng)園林公園、沿江綠化帶、盛夏亞馬遜園林、瑪雅親水園林、中央雅典湖外部環(huán)境樓盤三面環(huán)江，風(fēng)光無限好交通地處東風(fēng)路與環(huán)市西雙主干道交界處僅鄰地鐵5號(hào)線西村站；路過公交車：12、46、55、114、198、232、237、253、275、290、291、521路等管理費(fèi)2.30元/平方米/月裝修原則精裝修物業(yè)公司廣州天力物業(yè)管理有限公司產(chǎn)品比例產(chǎn)品比例銷售的單位富力桃園“諾丁郡”E6-E8棟樓盤戶型2室2廳三室兩廳三室兩廳四室兩廳使用面積(㎡)84127111145銷售狀況總套數(shù)3976套未售套數(shù)345套已售套數(shù)3392套均價(jià)/m2總面積362079m未售面積36314.8m已售面積337649m8600元/平方米銷售狀況開盤時(shí)間4月交樓時(shí)間一期現(xiàn)樓，二期12月價(jià)格（元/㎡）最低價(jià)4900最高價(jià)（元/㎡）8600銷售比例一期剩4套，2期已賣十幾套銷售狀況分析“五一”期間，富力桃園重要推出的是“諾丁郡”E6-E8棟，銷售均價(jià)9500-13000元/m2，裝修原則2500元/m2。11月可入住。優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1）、項(xiàng)目是富力集團(tuán)至今為止開發(fā)的最大型居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施極為完善，總共有60000平方米的公建配套2）、社區(qū)打造了有七個(gè)不同風(fēng)情的主題園林，令業(yè)主感受多個(gè)園林環(huán)境。3）、緊臨廣州市內(nèi)外兩環(huán)線路，連接廣州三大交通動(dòng)脈：東風(fēng)西路、環(huán)市西路、南岸路，交通四通八達(dá)4）、業(yè)主能夠享有五星級(jí)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)，“五星級(jí)精英管家”服務(wù)劣勢：1）、停車位比較少，業(yè)主的車只能夠停在路邊，但是妨礙交通2）、物業(yè)管理不夠完善，不夠封閉，人員出入流動(dòng)比較高目的客戶分析1）、重要是荔灣區(qū)和白云區(qū)的某些收入比較高的上班一族2）、絕大多部分是荔灣區(qū)和越秀老城區(qū)的某些二次置業(yè)者3）、尚有某些是在荔灣區(qū)、越秀區(qū)的個(gè)體經(jīng)營者

2.5其它競爭對手，金沙洲已經(jīng)出讓了諸多塊住宅性質(zhì)的開發(fā)土地，現(xiàn)在在金沙洲也有某些項(xiàng)目分別處在報(bào)建和建設(shè)階段，尚有在金沙洲附近地段也有某些處在熱銷的項(xiàng)目，因此這些項(xiàng)目將來都會(huì)成為威脅競爭對手。表2.1項(xiàng)目其它競爭對手項(xiàng)目名稱凱德置地金沙洲項(xiàng)目荔港南灣保利紫薇花園富海花園項(xiàng)目位置白云區(qū)金沙洲住宅新城,毗鄰地鐵6號(hào)線金沙洲站荔灣區(qū)南岸路67號(hào)白云區(qū)匯僑路匯僑新城內(nèi)白云區(qū)同嘉路(嶺南花園西南面)占地面積29.7186萬m220萬m26萬4萬建筑面積35.6623萬m2100萬m213.8萬m28萬容積率1.194.762.32.0建筑類別別墅、高級(jí)公寓洋房高層洋房高層洋房,小高層洋房小高層樓宇開盤時(shí)間年初5月10月1月均價(jià)10000元/平方米8500元/平方米6500元/平方米7000元/平方米2.6競爭對手分析結(jié)論根據(jù)項(xiàng)目幾個(gè)競爭對手樓盤的來分析金沙洲區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)，總結(jié)得出下列幾個(gè)結(jié)論：1）、在這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模都相稱地大，大部分是20萬平方米以上2）、由于所在區(qū)域處在郊區(qū)，因此項(xiàng)目的公建配套規(guī)定比較高3）、項(xiàng)目的自然環(huán)境都相稱的好，依山，傍水，臨江，綠化環(huán)境優(yōu)美4）、交通與否便利在很大程度決定了樓盤的銷售狀況

2.7項(xiàng)目所在地地塊分析1）、土地性質(zhì)綜述圖2.1項(xiàng)目在金沙洲的位置從圖2.1看出，項(xiàng)目地塊位于白云區(qū)金沙洲F區(qū)B3736F01，地理位置十分優(yōu)良，位于規(guī)劃作為新社區(qū)的金沙洲E區(qū)南面。項(xiàng)目地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：面積為80759平方米，成交價(jià)款總額為4．13億元，地塊容積率為不不不大于2．0。建筑面積90平方米下列的戶型住房面積所占比重，必須達(dá)成開發(fā)建設(shè)總面積的80％以上。用地性質(zhì)：商住。2）、地塊周邊環(huán)境景觀地塊位于東邊臨江，擁有800多米的江岸線，位于珠江邊的綠地旁，北面是金沙洲居住新社區(qū)，毗鄰將來的金沙洲商務(wù)中心，并且交通方便。西面有一條城中村。3）、環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安狀況。本地塊周邊環(huán)境尚算安靜，衛(wèi)生。東邊珠江的對岸有一間煤廠，并且該煤廠還在作業(yè)，煙囪里還在冒煙，在主導(dǎo)風(fēng)向下，不會(huì)受到影響，但是如果風(fēng)向變化將會(huì)受到污染。4）、地塊周邊交通條件可經(jīng)金沙洲大橋直通廣州市內(nèi)環(huán)路，也可向南通過珠江大橋連通內(nèi)環(huán)路，還可經(jīng)環(huán)城高速潯峰洲出入口快速至廣州各區(qū)，將來還能夠經(jīng)地塊旁規(guī)劃中的大坦大橋，跨過大坦沙島。但是現(xiàn)在還沒有開通公交線路。5）、配套設(shè)施本項(xiàng)目的配套設(shè)施將重要由金沙洲商務(wù)中心完善的都市公共服務(wù)和配套設(shè)施提供。在項(xiàng)目5分鐘車程區(qū)域內(nèi)的設(shè)施涉及：金融郵電服務(wù)：位于金沙洲綜合服務(wù)中心內(nèi)，擁有大型商場、超市、銀行、證券、保險(xiǎn)、飲食、電信、郵政等一體化的金融郵電服務(wù)文化娛樂設(shè)施：涉及文化活動(dòng)中心（含小型圖書館、博物館、文化館）、青少年活動(dòng)中心、老年活動(dòng)中心、電影院等。醫(yī)療：將建設(shè)一種占地超出50畝的，容積率0.5的綜合醫(yī)院，提供衛(wèi)生防疫、婦幼保健、福利院功效的服務(wù)。教育：金沙洲內(nèi)擁有3所中學(xué)、9所小學(xué)、15個(gè)幼兒園。體育設(shè)施：1個(gè)占地6.36萬平方米的體育運(yùn)動(dòng)中心（涉及水上運(yùn)動(dòng)中心）以及5個(gè)社區(qū)運(yùn)動(dòng)場。社區(qū)服務(wù)中心：6個(gè)社區(qū)服務(wù)中心，提供衛(wèi)生站、街道辦、肉菜市場、糧油、書店、藥店、儲(chǔ)蓄所等服務(wù)，尚有100個(gè)公廁。公園和公共綠地：位于金沙洲北面1個(gè)占地100萬平方米（1500畝）的都市級(jí)生態(tài)公園和區(qū)內(nèi)5個(gè)社區(qū)公園。

2.8項(xiàng)目地塊的SWOT分析2.8.1S優(yōu)勢1）、自然景色優(yōu)美項(xiàng)目地塊地勢平坦，植被茂密，東面臨珠江水系江岸線約800米，自然條件良好，空氣清新。金沙洲擁有不能夠再生和被復(fù)制的天然愛惜資源——八山二湖，項(xiàng)目可充足運(yùn)用這一自然景觀優(yōu)勢建設(shè)一種以水為主題的大型“綠色-江畔-健康””居住社區(qū)，迎合廣東人“樂水”的居住習(xí)慣。如果項(xiàng)目以這個(gè)主題概念初次導(dǎo)入廣州市場，其特色必將受到市場的追捧。2）、便捷的交通項(xiàng)目地塊位于廣州西出重要通道，交通體系完善，內(nèi)外通達(dá)，進(jìn)出便利。北環(huán)高速公路、廣佛公路等道路干線橫貫其中，地塊與廣州市中心緊密相連，地鐵6號(hào)線延長線將在這里設(shè)立2-3個(gè)站點(diǎn)，預(yù)計(jì)在通車。區(qū)內(nèi)有良好的道路路網(wǎng)，規(guī)劃通過四座橋梁實(shí)現(xiàn)與廣州市區(qū)的連接，其中金沙洲大橋、白沙河大橋已建成。從項(xiàng)目地塊到荔灣區(qū)，只需5多分鐘車程，到天河區(qū)只需要30多分鐘的車程，是廣州是都市人可接受的交通距離。金沙洲規(guī)劃有2個(gè)碼頭，可通過渡輪通達(dá)廣州內(nèi)外的其它濱水地區(qū)。3）、目的客戶范疇廣項(xiàng)目地塊距廣州、南海、佛山都非常近，能夠吸納三地客戶，擴(kuò)大了項(xiàng)目的客戶層面4）、完善的市政設(shè)施建設(shè)由于金沙洲是政府重點(diǎn)建設(shè)的廣州居住新城。因此，金沙洲將擁有完善的都市公共服務(wù)和配套設(shè)施。如大型商場、超市、銀行、證券、保險(xiǎn)、飲食、電信、郵政等一體化的金融郵電服務(wù)。

5）、容積率低，居住舒適項(xiàng)目容積率規(guī)定為不大于或等于2.0。并且整個(gè)金沙洲為市政府重點(diǎn)打造的低密度居住區(qū)，適合享有生活。6）、發(fā)展?jié)摿薮箅S著都市交通環(huán)境的改善以及居民對居住環(huán)境質(zhì)量規(guī)定的日益提高，都市近郊及部分遠(yuǎn)郊樓盤發(fā)展迅猛。金沙洲地區(qū)位于廣佛都市圈的中心,是廣州市政府西聯(lián)的首要發(fā)展區(qū)域，預(yù)期政府還會(huì)有更大的投資建設(shè)該地區(qū)的基礎(chǔ)項(xiàng)目，因此，隨著金沙洲地區(qū)的發(fā)展，項(xiàng)目的發(fā)展也存在著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?.8.2W劣勢1）、用地規(guī)模不大，競爭性大項(xiàng)目用地規(guī)模相對與金沙洲其它項(xiàng)目的用地規(guī)模比較小，項(xiàng)目開發(fā)備受注目程度可能會(huì)受到影響。金沙洲現(xiàn)在已有中海地產(chǎn)、保利集團(tuán)、萬科地產(chǎn)、恒大集團(tuán)等項(xiàng)目進(jìn)駐，項(xiàng)目開發(fā)的競爭性比較大。2）、配套設(shè)施完善需要一定的時(shí)間由于本項(xiàng)目的配套設(shè)施將重要由金沙洲提供，但是，金沙洲有關(guān)市政投入與配套還需一段時(shí)間才干完善，周邊多個(gè)生活配套、市政配套、交通配套等尚未到位。預(yù)計(jì)到了金沙洲的多個(gè)配套才建成投入使用。3）、項(xiàng)目開發(fā)成本大即使項(xiàng)目自然環(huán)境較好，但周邊的環(huán)境較為荒蕪，地塊的“五通一平”還要一定時(shí)間，并且環(huán)境的改造也將增加成本投入。4）、項(xiàng)目地塊存在一定的環(huán)境污染源與本項(xiàng)目地塊相隔一條白沙河的有一間煤廠，并且煤廠有兩條煙囪，并且該煤廠還處在運(yùn)作階段，煙囪還在冒煙。即使在主導(dǎo)風(fēng)向下，項(xiàng)目地塊受到煤廠的污染的時(shí)間比較少，但是有些時(shí)候風(fēng)向變化就會(huì)受到影響。2.8.3O機(jī)遇1）、政府主導(dǎo)開發(fā)，增加優(yōu)勢金沙洲為廣州西區(qū)，在“西聯(lián)”政策的范疇內(nèi)，是政府都市改造工程的重點(diǎn)區(qū)域，金沙洲新社區(qū)剛好在本項(xiàng)目地塊的北面，而給本項(xiàng)目也帶來機(jī)遇。2）、私家車普及帶來機(jī)遇項(xiàng)目到廣州、南海等中心區(qū)的距離不遠(yuǎn)，隨著廣州市民私家車的進(jìn)一步普及、交通網(wǎng)絡(luò)的完善，是客戶可接受的交通距離。3）、金沙洲板塊的整體發(fā)展熱度升溫隨著中海、保利、萬科、恒大一系列新項(xiàng)目的啟動(dòng)，再加上已經(jīng)開發(fā)成熟的廣州·萬科四季花城，“大金沙洲樓市板塊”正逐步形成，預(yù)計(jì)在將來兩三年，該區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州住宅產(chǎn)品供應(yīng)量最大的區(qū)域之一。本項(xiàng)目開發(fā)將會(huì)趁這個(gè)趨勢獲得好的利益效果。4）、金沙洲大型居住生活區(qū)的建成，將會(huì)有更多的廣州市民到這里來居住金沙洲最新規(guī)劃中，將其建成為廣州市最具規(guī)模、最具當(dāng)代、最具自然特色、管理最完善的生活居住區(qū)。到，一種適宜居住、技術(shù)先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)越、具良好示范效應(yīng)的金沙洲居住新城將基本建成。因此，將會(huì)有更多的廣州市區(qū)市民選擇這個(gè)環(huán)境來居住。2.8.4T威脅1）、市場板塊競爭激烈市場板塊之間的競爭仍在加劇，除了原有東部廣園板塊及南部海珠南洲路、華南板塊之爭外，白云區(qū)的廣州大道北板塊、南湖板塊、白云新城板塊也加入戰(zhàn)團(tuán)。2）、品牌地產(chǎn)公司的威脅中海、保利、萬科、恒大等地產(chǎn)公司集團(tuán)的公司品牌以及它們在金沙洲所開發(fā)項(xiàng)目形成很大的競爭威脅。3）、樓面地價(jià)過高，減少市民購置信心項(xiàng)目地塊投資過高，樓面地價(jià)已達(dá)成5000多元/m2,初步預(yù)計(jì)項(xiàng)目售價(jià)將達(dá)成8000元/平方米才有利潤，將大大減少購房者置業(yè)的信心。4）、戶型開發(fā)受限制項(xiàng)目地塊是通過“雙限雙竟”的方式拍得，受政府規(guī)定90平方米下列的中小戶型所占比例不不大于等于80%的政策限制，因此項(xiàng)目大戶型得不到較好的發(fā)展，買家范疇受到限制。

3問卷調(diào)查和項(xiàng)目市場需求狀況分析3.1市場調(diào)查問卷及分析(見附錄一）為了更加好的做好項(xiàng)目的市場定位，找準(zhǔn)其購置對象，我們在項(xiàng)目的市場調(diào)查階段進(jìn)行了一次市場調(diào)查。市場調(diào)查中發(fā)出問卷50份，收回問卷48份，其中有效問卷45份，有效率達(dá)成90%，其市場調(diào)查的結(jié)論以下：3.2市場調(diào)查結(jié)論1）、41%的受訪者現(xiàn)在住房性質(zhì)是自己全部，33%的受訪者是父母全部，24%是單位全部和租賃，同時(shí)，超出80%的受訪者表達(dá)將要買房用于自住。能夠看出,住宅的需求還很大。2）、選擇71-90中小戶型的受訪者占51%，選擇91-110的受訪者占27%。并且大多數(shù)受訪者會(huì)選擇二房二廳和三房二廳。闡明這些面積的戶型是比較受市民喜好。3）、85%的受訪者可接受的房價(jià)在8000元/下列。4）、36%的受訪者選擇小高層住宅，24%的受訪者選擇高層住宅，而選擇多層住宅的占40%，闡明市民喜歡多層住宅的比例下降，高層住宅則上升。5）、多數(shù)受訪者表達(dá)購置住宅的裝修規(guī)定是帶普通裝修或者是毛坯房，再者也但愿提供多個(gè)的裝修供選擇，這一成果闡明，人們還是喜歡房子自己來裝修。6）、受訪者喜歡的建筑風(fēng)格也多樣化，闡明喜歡中國傳統(tǒng)風(fēng)格、歐陸風(fēng)格、東南亞風(fēng)格的人們都占相稱一部分的比例。由于生活需求，傳統(tǒng)式的陽臺(tái)、落地玻璃陽臺(tái)在人們生活中還是最受歡迎的。市民抱負(fù)的客廳面積應(yīng)當(dāng)在16-25之間。7）、受訪者購房是重要考慮的因素涉及價(jià)格，環(huán)境，交通，配套設(shè)施，建筑質(zhì)量等，表明開發(fā)一種樓盤應(yīng)當(dāng)重視這些方面的規(guī)劃建設(shè)。8）、受訪者能夠接受的物業(yè)管理費(fèi)是1-2元/之間，一次性付款，銀行按揭還是市民比較喜歡的支付房款方式。電視、報(bào)紙、電臺(tái)廣播、戶外廣告是受訪者關(guān)注樓盤信息的媒體。9）、27%的受訪者年紀(jì)在20-30歲之間，40%的受訪者年紀(jì)在30-40歲之間，這闡明我們得到的數(shù)據(jù)重要是來自40歲下列的中青年階層。超出二分之一的受訪者是機(jī)關(guān)/事業(yè)單位干部、公司管理人員/廠長經(jīng)理和個(gè)體戶等，家庭月均總收入的受訪者超出6000元的占80%，闡明廣州市民的收入比較高。

4項(xiàng)目的市場定位4.1項(xiàng)目市場細(xì)分隨著都市化發(fā)展速度不停加緊，人們對喧嘩的都市生活已有點(diǎn)厭倦，人們越來越需要回歸自然，對著清新的空氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來越向往，對于某些收入較高的白人群，他們往往把目光投向某些郊區(qū)的樓盤，尚有某些老城區(qū)的市民覺得需要改善居住環(huán)境，也把目光投向郊區(qū)樓盤，廣東人“以水為財(cái)”，對于某些“一線、二線江景”樓盤也比較喜好。我們引入“以人為本”的人性化設(shè)計(jì)，把它建成為一種“綠色-江畔-健康”為主題的生態(tài)居住社區(qū)。由于近年房價(jià)爆漲，人們購房所承受的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)也越來越大。某些大戶型單位的房款數(shù)比較大，中檔收入的人群將難以負(fù)擔(dān)。因此我的目的客戶鎖定是中高收入的人群，并且我們的主力戶型集中在兩房兩廳和三房兩廳的中小戶型，面積在70-110平方米之間，根據(jù)我們前面的市場調(diào)查，現(xiàn)在市場上對這些戶型的需求最大，并且買了這些房子能夠自住，也能夠出租。由于金沙洲的商業(yè)配套相對不夠完善。我們樓盤也能夠建設(shè)某些商業(yè)的配套為我們自己社區(qū)的住戶提供消費(fèi)場合，也能夠選擇自己開店投資。4.1.1項(xiàng)目一期的市場細(xì)分1）、從地理上細(xì)分：廣州、佛山、南海三地各市的居民，重點(diǎn)是荔灣區(qū)、越秀區(qū)一帶老城區(qū)的居民2）、從購置人群上細(xì)分：廣東人外省人3）從年紀(jì)上細(xì)分：以25-55歲的人群為主4）、從工作環(huán)境上細(xì)分：在廣州、佛山、南海三地工作的中高收入上班族以及個(gè)體經(jīng)營老板5）、從經(jīng)濟(jì)狀況上細(xì)分：家庭月均總收入在6千以上的家庭為主6）、從購置心理細(xì)分：以自住購置、二次置業(yè)及投資為主4.1.2項(xiàng)目二期的市場細(xì)分1）、從地理上細(xì)分：廣州市區(qū)內(nèi)的原居民為主2）、從購置人群上細(xì)分：廣東人外省人3）、從年紀(jì)上細(xì)分：以25-55歲的人群為主4）、從工作環(huán)境上細(xì)分：中高收入的白領(lǐng)階層以及個(gè)體經(jīng)營者老板5）、從經(jīng)濟(jì)狀況上細(xì)分：家庭月均總收入在8千以上的家庭為主6）、從購置心理細(xì)分：以自用購置、二次置業(yè)為主4.3市場概念的導(dǎo)入社區(qū)的目的客戶是中高收入的工作人群，這個(gè)群體的人們對生活品位的規(guī)定都比較高，并且本社區(qū)的親水環(huán)境涉及中心湖和社區(qū)東面800米長的臨江綠地，根據(jù)“這個(gè)世界上全部優(yōu)雅的人都住在水邊”這一概念，迎合廣東人“樂水”、“親水”的居住習(xí)慣,本社區(qū)應(yīng)當(dāng)導(dǎo)入“綠色家園”、“江畔家園”、“健康家園”的標(biāo)語。固然社區(qū)也應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)代化居住社區(qū)的規(guī)定，對整個(gè)社區(qū)進(jìn)行“智能化”的設(shè)計(jì)，把整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)成為一種“綠色、江畔、健康”的當(dāng)代化、智能化居住區(qū)。做“水”成為我們無法回避的重點(diǎn)也是我們謀求本案產(chǎn)品支撐點(diǎn)的最大出發(fā)點(diǎn)，因此在思考方向一上我們把思考重點(diǎn)放在如何做足水文章，并謀求在水上做出突破和創(chuàng)新同時(shí)將生態(tài)、人文、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn)。概念創(chuàng)意：謀求“水概念”的升華和突破成為我們的重點(diǎn)——獨(dú)創(chuàng)“大面積中心湖時(shí)代”引領(lǐng)住宅新潮流的全新概念——獨(dú)辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率”1）、以“大面積中心湖時(shí)代”來轉(zhuǎn)化成“親水”的概念，現(xiàn)在廣州大多數(shù)的居住社區(qū)普通都是運(yùn)用“一線江景”，“二線江景”等作為賣點(diǎn)，沒有一種是用“中心湖”來給社區(qū)增加“親水”概念，因此這就成為了本案的一種優(yōu)點(diǎn)。古往今來，湖文化帶給我們無限的遐想。中國四大淡水湖——鄱陽湖、洞庭湖、太湖、洪澤湖都是中國悠久歷史的發(fā)源地，這里土地肥沃，長久以來都是魚水之鄉(xiāng)。素有美女多如云之稱的杭州西湖等也無不成為歷史嗟談。微風(fēng)波蕩，緩緩湖面，使人們的居住生活豐富多彩，使人們的生活變的溫磬而浪漫。湖文化在居住社區(qū)的引入和營造不僅將極好地詮釋這里的“水概念”，更將為本案塑造更深層次的產(chǎn)品概念和新的賣點(diǎn)。2）、“水化率”的新概念避“綠化率”不談而創(chuàng)新性地提出“水化率”強(qiáng)調(diào)水的概念?！八省备拍畹膭?chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的考慮。本案的產(chǎn)品要拔高必然規(guī)定做足水文章，因此將珠江的活水引入社區(qū)的中心湖，加之本案東岸的800米江岸線和綠化帶區(qū)，努力營造出“戶戶有水景”、“到處是水景”。在提高“水化率”的基礎(chǔ)之上，我們將水做出系列（水灣、水島、石上清泉；水中廊、水邊堤、水舞廣場、水公園）、做出主題（錦鯉園、水幕電影、噴泉、小瀑布、九曲橋）。水與景的相融、水與人的親近、水與建筑的結(jié)合；動(dòng)水與靜景、靜水與雕塑，此情種種，意想無窮！4.4項(xiàng)目命名構(gòu)想重點(diǎn)推薦案名：碧水華庭參考案名：陽光愛琴海、水印長堤、水榭麗舍、依林水都4.5營銷概念傳輸廣告總精神：“大面積中心湖時(shí)代”，水景居住社區(qū)。推廣主標(biāo)語：碧水華庭，締造“水林天下”新生活。4.6項(xiàng)目目的客戶定位1）、核心客戶廣州、佛山、南海等地的（涉及國有公司、私人公司、中外合資公司、外資公司）等公司中高層管理人員、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、及企事業(yè)中層以上管理人員為主。2）、重要客戶周邊區(qū)域的私營公司主或者經(jīng)商人士為主。3）、輔助客戶本地私營公司主或者經(jīng)商人士為主以及某些房地產(chǎn)投資者。4）、經(jīng)濟(jì)能力收入良好穩(wěn)定，家庭月均收入6千以上。5）、家庭構(gòu)造三口之家為主。6）、年紀(jì)范疇30至50歲之間為主。7）、自我定位重視生活質(zhì)量，重視健康、愛慕戶外運(yùn)動(dòng)，親近水岸，親近自然。8）、置業(yè)目的初次、二次、三次置業(yè)、但愿變化現(xiàn)有的居住環(huán)境。

5項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議5.1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)圖5.1居住區(qū)規(guī)劃參考效果圖社區(qū)劃分為中、南、北三個(gè)組團(tuán)。居住區(qū)采用“金環(huán)串珍珠”的規(guī)劃構(gòu)造形式串聯(lián)起來，使整個(gè)居住區(qū)有較好的整體性，向心性和均好性。建筑按前后，高低錯(cuò)落有致的排列布局，形成現(xiàn)有波折緊密，又有開闊寬敞的收放多變空間形態(tài)。中組團(tuán):重要設(shè)計(jì)成由10棟6層的多層洋房構(gòu)成南組團(tuán)：重要設(shè)計(jì)成由7棟17層的中高層和3棟11層的小高層構(gòu)成北組團(tuán)：重要設(shè)計(jì)成由4棟17層中高層和4棟12層小高層構(gòu)成表5.1物業(yè)類型分派建筑類型多層洋房小高層中高層套數(shù)200套250套200套5.2規(guī)劃原則重視環(huán)保，避免破壞性開發(fā)；體現(xiàn)“以人為本”宗旨，從住戶出發(fā)，進(jìn)行人性化設(shè)計(jì)。5.3建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)1）、建筑風(fēng)格圖5.2社區(qū)建筑風(fēng)格參考效果圖社區(qū)的住宅建筑呈不規(guī)則的錯(cuò)落布置，建筑風(fēng)格源自意大利的文藝復(fù)興，并在此基礎(chǔ)上融合西班牙質(zhì)樸的建筑形式，進(jìn)一步形成獨(dú)特的地中海風(fēng)格(圖5.2)?，F(xiàn)在廣泛應(yīng)用于多個(gè)休閑度假建筑中。以質(zhì)樸的材質(zhì)與柔和的色彩體現(xiàn)清雅的風(fēng)格；以體量錯(cuò)落來營造豐富的整體形象；以精雕的細(xì)部設(shè)計(jì)來體現(xiàn)建筑的精美感；再加通透的陽臺(tái)及落地大玻璃窗來跟環(huán)境的融合，使建筑物與園林配合成一體。2）、建筑特性這種風(fēng)格的建筑物質(zhì)樸又不失去精美。有平緩的西班牙瓦屋頂，高低錯(cuò)落的體量，大面積的落地玻璃窗，透明的陽臺(tái)，凹凸豐富的立面，尚有著多個(gè)細(xì)部裝飾，如斗拱和精美的弧形窗框等。建筑物重視比例，上部構(gòu)件精巧，下部件渾厚，以體現(xiàn)力度感；大落地玻璃窗則體現(xiàn)出建筑物的通透感。5.4景觀設(shè)計(jì)1）、水景設(shè)計(jì)“親水概念”是本案的重要賣點(diǎn)，因此在水景設(shè)計(jì)這首先將是重頭戲。重要采納“中式水系”的設(shè)計(jì)，在社區(qū)中央形成一種面積由1.2萬平方米的開闊中心湖，湖堤旁鋪滿綠樹、花叢、草地。構(gòu)成整個(gè)項(xiàng)目的大型共享花園，體現(xiàn)湖光山色的天然、恬靜與休閑，并與東邊800米長的江岸綠化帶線形成整個(gè)區(qū)域的親水環(huán)境，實(shí)現(xiàn)“戶戶又水景”，“到處是水景”。圖5.3社區(qū)景觀參考圖片水灣：整個(gè)中心不是四方或者圓型的規(guī)劃設(shè)計(jì)，而是呈不規(guī)則的內(nèi)凹，外凸形成一段段小水灣。水島：在湖中央填堆出幾個(gè)小型的水島，在島上分別種上小樹、灌木，花叢，或者堆砌假山。石上清泉：湖中的淺水區(qū)，堆積相稱數(shù)量的鵝卵石頭，從石縫出細(xì)水長流，形成潺潺的清泉。水中廊:：水中廊架擬作琴弦，通過跌水、涌泉等營造和諧的音樂氣息水邊堤：中心湖岸邊是鵝卵小道的休閑步行區(qū)域，樹下布置石凳，為社區(qū)居民提供夕陽間的休閑、散步地帶。水公園：湖邊的小公園林將建成幾個(gè)以“水”為主題命名的主題公園。例如“鏡水花園”。垂釣：在湖邊設(shè)計(jì)一片社區(qū)居民垂釣區(qū)域。錦鯉園：運(yùn)用湖中的小灣圍筑成一處專門養(yǎng)殖錦鯉的地方，并且專門設(shè)計(jì)喂養(yǎng)帶，讓居民與錦鯉親密接觸。噴泉：優(yōu)雅的湖面固然少不了噴泉的烘托，一高一低的圓形噴泉噴出，霎那間水珠跌落湖面，形成美妙的聲樂。小瀑布:小瀑布是體現(xiàn)中國文化之韻，石頭疊起堆砌，形成落差。九曲橋：湖岸能夠設(shè)計(jì)一小段九曲橋，體現(xiàn)橋的波折之美。2）、綠化景觀設(shè)計(jì)組團(tuán)綠化強(qiáng)調(diào)均好性和親切感，使住戶擁有和享有房前屋后的自然環(huán)境。多個(gè)形態(tài)的綠地以點(diǎn)、線、面有機(jī)組合，形成自然而豐富的綠化空間。3）、道路景觀設(shè)計(jì)中心區(qū)內(nèi)道路為景觀道路，遵照“通而不暢”的設(shè)計(jì)原則，在道路轉(zhuǎn)彎處設(shè)立景觀點(diǎn)，形成道路景觀空間。5.5人流、車流、道路設(shè)計(jì)1）、道路分社區(qū)路、組團(tuán)路、入戶路三級(jí)。2）、社區(qū)路12米寬，組團(tuán)路4米寬，入戶路2米寬。3）、動(dòng)態(tài)系統(tǒng)充足運(yùn)用地塊現(xiàn)有及規(guī)劃的市政路網(wǎng)組織區(qū)內(nèi)外交通，以簡約的道路投資完善區(qū)內(nèi)的劃分組團(tuán)網(wǎng)架，形成富有便捷與均好性的車行動(dòng)態(tài)系統(tǒng)。4）、靜態(tài)系統(tǒng)實(shí)施組團(tuán)人車分流設(shè)計(jì)，外圍車道直接連接組團(tuán)地下車庫，使組團(tuán)內(nèi)成為純步行區(qū)，提供休閑的安全人居環(huán)境。5）、道路形態(tài)步移景遷的曲線區(qū)內(nèi)道路與直線型的市政道路形成鮮明對比，構(gòu)成都市街區(qū)與休閑居所兩種動(dòng)靜有別又互相交錯(cuò)的環(huán)境意境。6）、消防車流線運(yùn)用周全的車行網(wǎng)架圍繞組團(tuán)，進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)使用內(nèi)部園林式主步行道作為隱性車道能夠無障礙通行。7）、步行路線運(yùn)用湖堤的位置建設(shè)一條圍繞湖面的羊腸小道，構(gòu)成休閑之處，宅前小路大部分與綠化系統(tǒng)疊合。5.6戶型設(shè)計(jì)根據(jù)前面的消費(fèi)者需求分析，現(xiàn)在廣州市的人們購房重要會(huì)選擇在71m2－110m2的二房二廳和三房二廳的戶型，并且在本地塊投標(biāo)的時(shí)候，廣州國土資源和房屋管局規(guī)定本地塊的容積率為不不不大于2．0,尚有本地塊建筑面積本案的主力戶型設(shè)計(jì)為70平方米-110平方米2房2廳1廚1衛(wèi)建筑面積：約73.28平方米套內(nèi)面積：約50.34平方米戶型方正實(shí)用，空間分區(qū)緊湊合理廳房超大空中院落相連采光通透充足，生活視野開闊客廳、臥室戶戶遠(yuǎn)景，與美景為鄰2房2廳1廚1衛(wèi)建筑面積：86.81平方米套內(nèi)面積：約60.76平方米南北臥室相對而居，互避干擾實(shí)用二房，明廚明衛(wèi)格局方正，功效分區(qū)合理客廳、餐廳自然連接，空間開闊3室2廳1廚1衛(wèi)建筑面積：89平方米入戶花園，養(yǎng)眼清新南北對流，通風(fēng)透氣明廚明衛(wèi)，方便生活3房2廳1廚1衛(wèi)建筑面積：110.75平方米超大面積入戶空中花園戶型方正通透，超高實(shí)用率開放式廚房設(shè)計(jì)，與餐廳緊湊圖5.4本案主力戶型參考圖片表5.1戶型配比戶型套數(shù)所占比例1房1廳1廚1衛(wèi)203％2房1廳1廚1衛(wèi)325％2房2廳1廚1衛(wèi)22735％3房2廳1廚1衛(wèi)22134％3房2廳1廚2衛(wèi)9815％4房2廳1廚2衛(wèi)528％在戶型設(shè)計(jì)的某些創(chuàng)新：1）、在小高層和中高層里將90平方米下列的中小戶型并連開發(fā)，如果買家有需要的能夠購置相鄰兩套小戶型，然后打通就變成大戶型。能夠滿足些購置大戶型做豪宅的購房者的需求。2）、在中高層頂面的兩層上下兩套小戶型建設(shè)為一種單層建筑面積不不不大于90平方米的復(fù)式單位3）、部分多層的洋房別墅化設(shè)計(jì)，重要是將多層住宅的地面上的底下三層向別墅化的設(shè)計(jì)，整個(gè)戶型是三層，每層建筑面積不大于90平方米。5.7公建設(shè)施設(shè)計(jì)本案的配套設(shè)施將重要由金沙洲商務(wù)中心完善的都市公共服務(wù)和配套設(shè)施提供。在項(xiàng)目5分鐘車程區(qū)域內(nèi)的設(shè)施涉及金融、郵電服務(wù)、文化娛樂設(shè)施、醫(yī)療、教育、體育設(shè)施、社區(qū)服務(wù)中心等等。但是，為了居民的生活需求，本案也建立了會(huì)所和商業(yè)風(fēng)情街作為公建配套。1）、會(huì)所設(shè)計(jì)作為居住社區(qū)的精神集中反映地，會(huì)所的設(shè)計(jì)顯得尤為重要。會(huì)所與水景的互生相融：會(huì)所伸架在水面、水繞會(huì)所甚至將水引入會(huì)所，或者會(huì)所內(nèi)餐廳，健身房的設(shè)計(jì)都能夠體現(xiàn)會(huì)所與水景的互生相融。水幕電影：充足發(fā)揮了水的想象空間和層次感，在會(huì)所中設(shè)計(jì)獨(dú)特的“水幕電影”將是一大創(chuàng)新。水舞廣場：在會(huì)所外設(shè)計(jì)一種水舞廣場不僅能凸現(xiàn)整個(gè)社區(qū)的“水概念”，同時(shí)也能成為一大景點(diǎn)。2）、商業(yè)風(fēng)情街設(shè)計(jì)社區(qū)設(shè)計(jì)一種意大利風(fēng)情特性的獨(dú)立商業(yè)廣場，為居民提供悠閑購物場合。5.8居住文化設(shè)計(jì)本案巧妙的采用西式的建筑風(fēng)格、中西結(jié)合的園林水景設(shè)計(jì)，形成一種中西合璧的居住社區(qū)文化。5.9智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位里面已經(jīng)擬定要建設(shè)一種智能化的居住社區(qū)，因此建議從三個(gè)方面來考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防備系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。5.9.1信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶規(guī)定10M帶寬）。設(shè)立社區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和VOD點(diǎn)播。通過社區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)能夠完畢網(wǎng)上購物，網(wǎng)上圖書訂閱，網(wǎng)上訂票等。5.9.2安全防備系統(tǒng)1）、門禁系統(tǒng)住戶可使用IC卡進(jìn)入，外來人員能夠通過樓門口的可視對講與住戶通話后，經(jīng)住戶許可后方可進(jìn)入，確保居民的生活安全2）、周邊防備系統(tǒng)對封閉式管理的居住社區(qū)周界設(shè)立越界探測裝置，并與居住社區(qū)物業(yè)管理中心聯(lián)網(wǎng)使用，如出現(xiàn)非法侵入者，能實(shí)時(shí)顯示報(bào)警時(shí)間和地點(diǎn)、編號(hào)等，彈出電子地圖。3）、閉路監(jiān)控系統(tǒng)在社區(qū)多個(gè)角落、樓梯口、重要道路出入口等安裝攝像頭，實(shí)施24小時(shí)閉路錄像監(jiān)控，并錄像儲(chǔ)存。4）、可視對講及家庭安防系統(tǒng)每戶安裝可視電話系統(tǒng)，室內(nèi)門窗玻璃破碎可自動(dòng)報(bào)警，室內(nèi)遇突發(fā)事件，緊急呼喊，碰到火災(zāi)，煤氣泄露也能夠自動(dòng)報(bào)警。5.9.3物業(yè)管理系統(tǒng)1）、車場管理系統(tǒng)將社區(qū)車輛準(zhǔn)時(shí)間、次序、內(nèi)外單位、價(jià)格等不同因素分門別類管理，給停車戶提供停車方便，車輛安全，也使社區(qū)車輛管理更加完善規(guī)范。2)、自動(dòng)抄表（水、電、氣、熱）系統(tǒng)實(shí)施用水、電、煤氣、電三表出戶管理。3）、一卡通系統(tǒng)社區(qū)內(nèi)采用“一卡通”技術(shù)，居民通過刷卡實(shí)現(xiàn)消費(fèi)與安全管理。4）、背景音樂系統(tǒng)社區(qū)照明自動(dòng)控制，設(shè)備管理中央檢測。5）、園林綠化自動(dòng)淋水系統(tǒng)6）、物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)提供許多個(gè)性化的服務(wù)、24小時(shí)物業(yè)服務(wù)。

6項(xiàng)目營銷方案策劃6.1概念賣點(diǎn)策劃1）、親水概念：締造“水林天下”新生活，強(qiáng)調(diào)“水化率”2）、人文氣質(zhì)：意大利和西班牙相結(jié)合的地中海建筑人文風(fēng)情3）、健康環(huán)境：潮流健康，綠蔭小道，花草的天空4）、水岸情懷：自然的，浪漫的，悠閑的，舒緩的水岸生活5）、性價(jià)比：大社區(qū)，高品質(zhì)；健康環(huán)境，健康居家6）、居住文化：中西合璧的地中海風(fēng)情居住社區(qū)文化7）、智能化：高科技信息智能化居住社區(qū)8）、泛會(huì)所：局部底層架空，構(gòu)筑休閑空間6.2產(chǎn)品細(xì)節(jié)賣點(diǎn)策劃1）、全明房設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)良好，戶戶朝南2）、大落地玻璃窗設(shè)計(jì)，增強(qiáng)采光，開闊視野3）、社區(qū)環(huán)境景觀維護(hù)使用費(fèi)低，物業(yè)管理費(fèi)低4）、小高層住宅，彰顯身份，帶電梯建筑，出入便利5）、人車分流，花園式地下停車場6）、車戶比高，容積率低，頂層復(fù)式戶型。6.3項(xiàng)目定價(jià)與價(jià)格方略本案根據(jù)樓面地價(jià)的基礎(chǔ)上，對金沙洲內(nèi)和附近白云區(qū)和荔灣區(qū)的地段進(jìn)行了認(rèn)真的市場調(diào)查,比較，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的樓盤都是走中高檔次路線。價(jià)格集中在6000－8000元/平方米左右。而本案含有多方面的優(yōu)勢，并且在前面的市場細(xì)分中已經(jīng)擬定，本案的目的客戶是中高收入工作人群，因此本案的市場定位應(yīng)是中高檔次樓盤。6.3.1影響售價(jià)的因素1）、現(xiàn)在廣州市商品房所處的市場環(huán)境2）、金沙洲以及周邊區(qū)域樓盤的供應(yīng)和銷售狀況3）、樓盤本身的客觀條件4）、主力客源的經(jīng)濟(jì)和心理承受力5）、相似質(zhì)素樓盤的價(jià)格水平6）、銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排7）、發(fā)展商的經(jīng)營宗旨和本項(xiàng)目的營銷目的6.3.2擬定均價(jià)表6.1金沙洲及附近地段的樓盤均價(jià)項(xiàng)目中海金沙灣四季花城金碧海岸花園富力桃園富?；▓@保利紫薇花園均價(jià)（元/m2）620070008600860070006500根據(jù)上述要素，我們對項(xiàng)目對應(yīng)競爭樓盤運(yùn)用市場比較法進(jìn)行調(diào)差，擬定本項(xiàng)目銷售實(shí)收均價(jià)為：市場均格的擬定：1）、多層銷售單價(jià)：6800元/m22）、小高層銷售單價(jià)：7100元/m23）、中高層銷售單價(jià)：7200元/m24）、商鋪月租單價(jià)：200元/m25）、車位月租賃單價(jià)：500元/個(gè)此一區(qū)間的價(jià)格是比較合理的，應(yīng)當(dāng)是為了市場合能夠接受的價(jià)格。同時(shí)，為了能夠增進(jìn)銷售，價(jià)格的調(diào)節(jié)應(yīng)當(dāng)是分區(qū)段進(jìn)行的?？紤]到是銷售前期，建筑品質(zhì)、園林品質(zhì)、配套品質(zhì)等均無法得以呈現(xiàn)，項(xiàng)目的形象檔次與功效也無法完美的呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前。因此建議項(xiàng)目采用一種“低開高走”的價(jià)格方略。再根據(jù)工程進(jìn)度及項(xiàng)目品牌形象的逐步提高，而進(jìn)行銷售價(jià)格的提高，最后達(dá)成整體的銷售均價(jià)原則。

6.4項(xiàng)目產(chǎn)品包裝方略6.4.1產(chǎn)品包裝方略強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目高素質(zhì)、高端的產(chǎn)品形象，映襯地中海的建筑風(fēng)格特色，需從建筑造型、園林規(guī)劃、外立面、用材等方面對項(xiàng)目進(jìn)行外觀形象包裝?？傮w上，規(guī)定造型典雅、藝術(shù)性強(qiáng)，園林規(guī)劃配合建筑造型，共同營造浪漫氣息；外立面采用較明快的色彩，增強(qiáng)項(xiàng)目感染力；建筑用材上乘講究，充足體現(xiàn)樓盤高檔質(zhì)地。項(xiàng)目建設(shè)工地現(xiàn)場，是看樓、下訂、成交的第始終接場合，對地盤形象的感受往往在很大程度上影響著客戶的購樓決心，因此，地盤亦須進(jìn)行重點(diǎn)包裝。6.4.2樣板房設(shè)計(jì)建議做三款樣板房，分毛坯、精裝、豪華三種形式，給顧客提供多個(gè)的裝修供選擇，讓不同層面的買家感受到切合本身的居家個(gè)性。精裝修的樣板房是顧客對擬購置房屋狀況最直接、最真實(shí)的體驗(yàn)，對喚起客戶購置欲望關(guān)系極大，樣板房的優(yōu)勢對樓盤的銷售起著核心的作用。樣板房能夠營建碧水華庭居家文化氛圍，營造高品質(zhì)的項(xiàng)目氣質(zhì)形象，刺激買家下單的誘因。由于項(xiàng)目的本身的定位是一種地中海特色中西結(jié)合的文化社區(qū)。因此在樣板房的設(shè)計(jì)上采用地中海風(fēng)格和當(dāng)代風(fēng)格，充滿神秘的地中海氣息，在裝修上以中高檔為原則。6.4.3樣板房的特點(diǎn)1）、用大量的原木質(zhì)地家具，讓家居環(huán)境浪漫清新2）、采用仿古轉(zhuǎn)，原木百葉壁式衣櫥，房間整片純色白色空間、柔軟圓弧線條3）、巧妙的拱形門，弧度完美的原木吊頂4）、透光的大落地玻璃窗5）、白色條紋狀的大門結(jié)合原木框讓整個(gè)客廳動(dòng)感十足6）、精湛的布藝沙發(fā)、玻璃材質(zhì)的窗戶、拉門及裝飾墻7）、手工編織的藤條燈，體現(xiàn)一種不經(jīng)意的細(xì)膩8）、原木色、米黃、純白的重復(fù)使用使光線的融匯更加自然

圖6.1樣板房設(shè)計(jì)參考圖6.4.4銷售中心布置買家普通到銷售中心是一種敵對行為，提防和抗拒心理非常重，而我們對銷售中心的包裝，則就是把這種心理地弱化，讓買家與銷售人員進(jìn)行友善的溝通。銷售中心設(shè)立規(guī)定：地點(diǎn)：由于項(xiàng)目的建筑在施工階段，因此銷售中心應(yīng)當(dāng)獨(dú)立建出來，但考慮到本案的賣點(diǎn)是“水景概念”，考慮到購房者能夠更加親近的接觸和觀賞水景園林，因此建議本案的銷售中心應(yīng)當(dāng)建在項(xiàng)目的中心湖旁邊，其和樣板房的直接距離最佳控制在100米之內(nèi)。面積：600—700平方米左右布置：色調(diào)上應(yīng)以順眼、舒適為前提，擺放較多的植物。功效：功效區(qū)域設(shè)立設(shè)——接待區(qū)、展示區(qū)、大眾洽談區(qū)、獨(dú)立洽談區(qū)（大客戶洽談區(qū)）、簽約室、財(cái)務(wù)室、辦公室、休息室。6.5付款方式由于項(xiàng)目的價(jià)格方略是階段性作調(diào)節(jié)，因此項(xiàng)目的購房付款方式也會(huì)對應(yīng)地作出階段性調(diào)節(jié)，現(xiàn)在提出的只是樓盤開售期間的2種付款方式：表6.2付款方式付款方式折扣定金簽約（下定金后10天內(nèi)）付二期（簽約后30天內(nèi)）辦理產(chǎn)權(quán)證后7天內(nèi)1.一次性付款98%10000元30%60%10%2.銀行按揭（最高80%，）無20%剩余80%辦理銀行按揭6.6廣告方略6.6.1廣告途徑選擇1）、報(bào)紙投放選擇《南方日報(bào)》中的南方樓市版為重要的報(bào)紙媒介，配以《廣州日報(bào)》、《南方都市報(bào)》為輔助的報(bào)紙媒介。廣告畫面力求呈現(xiàn)“親水概念”、“水林天下”的健康居住生活環(huán)境。廣告文案要形象生動(dòng)，讓人充滿對美妙居住環(huán)境生活的向往，使人看后難以忘懷。2）、電視廣告制作一系列的電視廣告短片（15秒，30秒）和8分鐘的項(xiàng)目形象專項(xiàng)宣傳短片，內(nèi)容上突出項(xiàng)目的優(yōu)勢，反映項(xiàng)目的主題。為了進(jìn)行全方位鎖定，在內(nèi)部認(rèn)購期或開盤前期相繼投放電視廣告。3）、電臺(tái)廣告在廣州電臺(tái)、珠江經(jīng)濟(jì)臺(tái)播出西系列廣告、專訪。采用感性訴求，設(shè)計(jì)廣告語，突出本項(xiàng)目“水景園林、健康社區(qū)”的主題。4）、網(wǎng)絡(luò)媒體的應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)廣告：在廣州焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、廣州搜房網(wǎng)、新浪廣州房地產(chǎn)網(wǎng)、21CN房產(chǎn)網(wǎng)、佛山房地產(chǎn)網(wǎng)等公布項(xiàng)目信息。網(wǎng)站建設(shè)：通過建立一種本身的項(xiàng)目網(wǎng)站來推廣產(chǎn)品，提供項(xiàng)目概況、項(xiàng)目規(guī)劃、園林鑒賞，建筑風(fēng)格，戶型展示、配套設(shè)施等多個(gè)導(dǎo)航的查詢，并在有關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站制作Flash廣告，與本項(xiàng)目網(wǎng)站建立點(diǎn)擊鏈接。設(shè)計(jì)電子樓書、提供在線銷售5）、戶外廣告制作展牌廣告、車廂廣告、燈廂廣告以及車站站牌廣告，廣告牌均以醒目的標(biāo)語、美麗的圖案向消費(fèi)者展示項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，重要附設(shè)立在廣州、佛山、南海等都市主干道的建筑物外立面上。6）、宣傳單張制作大量精美的宣傳單張，并在項(xiàng)目熱銷期間安排人員到廣州市和南海、佛山市區(qū)等的人流繁忙路段或者廣場進(jìn)行派發(fā)。6.6.2廣告策劃1）、銷售早期重要通過路牌、車亭廣告、建筑工地形象包裝以及公關(guān)活動(dòng)等建立樓盤形象，吸引消費(fèi)者注意，增加消費(fèi)者對該項(xiàng)目定位的認(rèn)知和認(rèn)同感。2）、預(yù)售期根據(jù)銷售狀況和市場狀況，策劃階段性的促銷媒介組合，選擇報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)為重要的廣告媒體，電視、電臺(tái)廣告為輔。加上銷售現(xiàn)場包裝、樣板房等。結(jié)合多個(gè)傳輸工具，進(jìn)行強(qiáng)勢廣告推廣，刺激消費(fèi)者的購置意欲，增進(jìn)項(xiàng)目銷售。3）、現(xiàn)樓銷售期通過促銷廣告和展示型公關(guān)進(jìn)行尾盤掃尾。4）、開盤熱銷期間報(bào)紙廣告投放時(shí)間為星期三（榜眼）、星期四和星期五（二分之一版）。6.6.3廣告語1）、“大面積中心湖時(shí)代”2）、“碧水華庭，水林天下”3）、“水化率社區(qū)，戶戶有水景”4）、“湖岸、江畔，享有生活”6.6.4廣告海報(bào)設(shè)計(jì)圖6.2廣告設(shè)計(jì)參考圖

6.7銷售推廣方略初次推出以現(xiàn)場銷售中心的銷售為重要手段，強(qiáng)勢的現(xiàn)場銷售再配以盤外的展銷場，如在中華廣場，宏城廣場，恒寶廣場等人流量大的地點(diǎn)設(shè)立社區(qū)沙盤現(xiàn)場展示，安排已通過培訓(xùn)的人員派發(fā)樓盤的精美宣傳單張，并進(jìn)行現(xiàn)場拉客解說。展銷場附近設(shè)免費(fèi)接送看樓專車上落點(diǎn)，方便客戶到現(xiàn)場參觀。6.7.1展銷會(huì)為了使更多的消費(fèi)者對本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，本案將會(huì)在廣州錦漢展覽中心和南海商業(yè)廣場等地方分別舉辦“碧水華庭魅力SHOW”,展場分為展示區(qū)和洽談區(qū)，在展示區(qū)內(nèi)擺設(shè)有社區(qū)的沙盤和各類主力戶型的模型，并且還擺設(shè)社區(qū)的魅力主題，美妙居住環(huán)境，建筑風(fēng)格等的展牌，在旁邊還擺放一部等離子大屏幕電視，在不停地播放已經(jīng)請廣告公司設(shè)計(jì)好的樓盤8分鐘形象專項(xiàng)宣傳片，并在廣州錦漢展覽中心和南海商業(yè)廣場外面?？棵赓M(fèi)接送看樓車，安排人員帶領(lǐng)領(lǐng)消費(fèi)者坐車去看樓。6.7.2新聞公布會(huì)為了讓更多的消費(fèi)者獲得本項(xiàng)目開盤的消息，本案在樓盤開盤前一天舉辦樓盤推行新聞公布會(huì)，并且與“搜房網(wǎng)”合作，提供現(xiàn)場網(wǎng)絡(luò)直播的同時(shí)文字速錄。會(huì)議時(shí)間：樓盤開盤前一天會(huì)議地點(diǎn)：廣州白天鵝賓館宴會(huì)廳會(huì)議內(nèi)容：碧水華庭的項(xiàng)目介紹會(huì)議目的：謀求主管部門、媒介、及社會(huì)各方面人士的支持?；顒?dòng)流程：待定6.7.3開盤典禮項(xiàng)目開盤當(dāng)天應(yīng)當(dāng)邀請開發(fā)商舉辦一種隆重的剪彩典禮，并且邀請某些政府部門人士或者房地產(chǎn)專家（建筑師、園林規(guī)劃設(shè)計(jì)師等）參加剪彩，借助剪彩的效應(yīng)吸引大量的電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)紙等眾多的媒體的記者，從而給觀（聽）眾或消費(fèi)者留下深刻的印象，獲得良好的宣傳效果活動(dòng)時(shí)間：開盤當(dāng)天活動(dòng)地點(diǎn)：碧水華庭銷售中心現(xiàn)場活動(dòng)內(nèi)容：開盤剪彩參加人員：購房者、嘉賓、記者活動(dòng)形式：樓盤、樣板系統(tǒng)展示活動(dòng)目的：營造開盤現(xiàn)場氛圍活動(dòng)流程：待定6.7.4公關(guān)活動(dòng)項(xiàng)目的公關(guān)活動(dòng)的重要方式是軟新聞，硬采訪。項(xiàng)目將定時(shí)地邀請專家（建筑師、園林設(shè)計(jì)師等）展開學(xué)術(shù)討論，建立科學(xué)的物業(yè)認(rèn)知。通過對碧水華庭項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行進(jìn)一步的分析，并借助系列化的內(nèi)容，向受眾傳達(dá)碧水華庭給他們帶來的價(jià)值和意義。建議每期一主題，力圖借助每期主題，不停深化項(xiàng)目的品牌內(nèi)涵。以達(dá)成軟文引導(dǎo)社會(huì)輿論走向。并且在這個(gè)過程中邀請媒介記者不定時(shí)的到碧水華庭進(jìn)行有償新聞報(bào)道。6.7.5SP活動(dòng)項(xiàng)目策劃的SP活動(dòng)有四個(gè)：1）魅力地中海；2）1+1真情互動(dòng)，3）您的家，美的家1）、魅力地中海為了結(jié)合碧水華庭的核心概念，通過SP活動(dòng)引發(fā)轟動(dòng)的效應(yīng)。在碧水華庭開盤時(shí)，前5名購置本項(xiàng)目商品房的準(zhǔn)業(yè)主，以及其家庭能夠享有到由開發(fā)商提供的到地中海國家旅游的機(jī)會(huì)，如意大利、西班牙等，其行程由碧水華庭負(fù)責(zé)安排，費(fèi)用由發(fā)展商承當(dāng)，其一切解析權(quán)屬于開發(fā)商。2）、1+1真情互動(dòng)為了強(qiáng)調(diào)碧水華庭環(huán)境的舒適性和參加性，樹立好房子的原則，在開盤熱銷期間，舉辦“選一套好房，栽一顆好樹”的活動(dòng)。消費(fèi)者在購置碧水華庭的物業(yè)之后，整個(gè)家庭能夠在中心湖岸或者珠江邊的園林綠化地帶，親手為自己栽種一顆小樹，樹苗由碧水華庭提供，樹木的成長由物業(yè)公司管理，每年樹木的主人都將定時(shí)收到樹木成長過程的照片。這對于業(yè)主而言，是榮譽(yù)，也是享有。3）、你的家，美的家為了刺激買家參加，聚集現(xiàn)場人氣，借美的品牌塑造碧水華庭景的完美社區(qū)形象，碧水華庭在銷售中心與美的家電產(chǎn)品聯(lián)合促銷，現(xiàn)場抽獎(jiǎng)，現(xiàn)場開獎(jiǎng)，同時(shí)可劃分獎(jiǎng)品等級(jí)。6.7.6銷售實(shí)施階段內(nèi)部認(rèn)購期階段：1）、在正式出售前15天，推出50套房，按首期出售價(jià)優(yōu)惠98%（98折）的價(jià)格進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，借此試探市場反映，再根據(jù)實(shí)際狀況調(diào)節(jié)后期銷售方略。2）、在此期間，在《廣州日報(bào)》報(bào)紙發(fā)表數(shù)篇評(píng)論性文章，對項(xiàng)目進(jìn)行全方面和客觀的評(píng)價(jià)，以一種消費(fèi)者的立場向廣大準(zhǔn)客戶介紹該樓盤。文章內(nèi)容應(yīng)淡化商業(yè)性而突出本身獨(dú)有特色為主的有關(guān)信息。3）、通過“電話薄，公司黃頁”來爭取潛在客戶群。以電話訪問、郵寄宣傳單張等方式進(jìn)行有選擇性的重點(diǎn)推介。4）、在本樓盤的現(xiàn)場售樓中心、人流量大或集中的鬧市區(qū)發(fā)放宣傳單張、播放有關(guān)樓盤VCD宣傳片、擺設(shè)展示板等，并由工作人員負(fù)責(zé)向消費(fèi)者推介、解說及回答他們提出的問題。入市（開盤）至擴(kuò)張期階段：1）、通過前段內(nèi)部認(rèn)購期后，市場對其已含有一定的接納程度，在此基礎(chǔ)上要繼續(xù)加強(qiáng)各方面的營銷、推廣、宣傳工作，在強(qiáng)勢廣告宣傳和造勢活動(dòng)的配合下，快速擴(kuò)大本樓盤出名度、影響力、受眾面，使其能在眾多樓盤激烈競爭下脫穎而出，造成轟動(dòng)效應(yīng)，品牌效應(yīng)，熱銷效應(yīng)，達(dá)成開門紅的局面。2）、在開盤日當(dāng)天舉辦隆重的開盤典禮。3）、持續(xù)性的推出全方面介紹本樓盤的新聞稿。4）、在廣州的報(bào)紙，電視及雜志上推出樓盤形象廣告。5）、內(nèi)部認(rèn)購時(shí)落定的客戶須在開盤日回到售樓處訂立購房合同，從而聚集人氣，形成熱烈購房的場面。6）、做好多個(gè)來電咨詢、來訪的接待工作，特別是那些準(zhǔn)業(yè)主和有購房愿望的人，為下步銷售工作做好充足的準(zhǔn)備。強(qiáng)銷期階段通過前面的廣告投放、公關(guān)活動(dòng)及大力銷售后，整個(gè)的銷售量已過半。為繼續(xù)維持前面的熱銷勢頭和縮短銷售時(shí)間，要加大廣告宣傳及營銷推廣的力度，力求在此間階段內(nèi)再完畢二分之一的銷售量，使整個(gè)的銷售量達(dá)成80%以上。（廣告方式和內(nèi)容同上）。入伙（尾盤）銷售期階段1）、基本消亡剩余樓盤，整個(gè)的銷售工作靠近尾聲。2）、在付款方式上更加靈活（視具體狀況來定）。3）、售價(jià)為銷售均價(jià)，通過送裝修或贈(zèng)予家用電器等方式來促銷。（廣告方式和內(nèi)容同上，但投放數(shù)量及程度應(yīng)有所減少）。6.7.7銷售計(jì)劃根據(jù)工程進(jìn)度及銷售階段的不同，將銷售價(jià)格設(shè)計(jì)為四期不同價(jià)位，以此制造炒作機(jī)會(huì)，形成多次認(rèn)購高潮并匯聚人氣來抬升價(jià)格，具體銷售參數(shù)以下。表6.3銷售計(jì)劃表銷售階段工程進(jìn)度推出套數(shù)面積(㎡)銷售目的第一階段：內(nèi)部認(rèn)購，（有樓書）銷售中心已經(jīng)竣工，前樣板房及會(huì)所裝修完畢504150達(dá)成所推樓盤的90％第二階段：入市至擴(kuò)張期（有預(yù)售許可證，現(xiàn)場售樓處啟用）室內(nèi)外裝修工程27522550達(dá)成所推樓盤的90％第三階段：強(qiáng)銷期項(xiàng)目竣工,驗(yàn)收30025500達(dá)成所推樓盤的90％第四階段：尾盤期（配合入伙，基本售罄）入伙、裝修階段剩余套數(shù)全部售罄注：全部單位分二期推出出售，原則上以多推單位供客戶選擇為前提，若市場的反映良好，則可據(jù)此調(diào)節(jié)價(jià)格以獲取最大的市場利潤。另注：內(nèi)部認(rèn)購期需注意的有關(guān)問題1）、起價(jià)要低，首先聚集人氣，另首先探測市場。2）、內(nèi)部認(rèn)購價(jià)與公開出售價(jià)應(yīng)有一定的價(jià)差，以吸引客戶。3）、特選部分單位進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。以質(zhì)素較差、價(jià)格較低的單位為主，較好單位為輔。4）、最佳單位在最高售價(jià)時(shí)推出。6.8營銷費(fèi)用估算6.8.1前期軟性廣告費(fèi)用1）新聞公布會(huì)--------------------------------費(fèi)用預(yù)計(jì)：250000元2）系列報(bào)道----------------------------------費(fèi)用預(yù)計(jì)：350000元累計(jì)：60萬元6.8.2項(xiàng)目包裝制作類費(fèi)用1）模型一（項(xiàng)目環(huán)境模型及建筑立體）規(guī)模：1：150（底盤尺寸6-8平方米左右）數(shù)量：2個(gè)費(fèi)用：10萬/個(gè)x2個(gè)=20萬元2）模型二（原則層主力戶型）規(guī)模：1：20（60cmx80cm）數(shù)量：6個(gè)費(fèi)用：5000元/個(gè)x8個(gè)=4萬元3)樓書規(guī)格：小16開，8個(gè)P數(shù)量：8000份費(fèi)用：10元/本X8000份=8萬元4)戶外廣告牌——電腦噴畫（不含公布費(fèi)）規(guī)格：10x20米（200平方米）數(shù)量：4幅費(fèi)用：400元/平方米x800平方米=4萬元5）廣告牌鐵架規(guī)格：10x20米（200平方米）數(shù)量：4個(gè)費(fèi)用：50元/平方米x800平方米=2萬元6）公交車身及站場的廣告費(fèi)用預(yù)算：30萬元（含租金與制作）7）80cmx100cm電腦噴畫展牌數(shù)量：12塊費(fèi)用：1000元/快x12塊=1.2萬元8)A2彩色效果圖數(shù)量：6幅費(fèi)用：3000元/幅x6幅=1.8萬元9）宣傳單張規(guī)格：大度12開（高級(jí)紙質(zhì)）數(shù)量：10000張費(fèi)用：2元/張x10000張=2萬元10）價(jià)格表、付款方式、認(rèn)購須知、按揭須知、原則戶型平面圖規(guī)格：12開色紙（雙面單色印刷）數(shù)量：3份x15000張=45000張費(fèi)用：0.5元/張x45000張=2.25萬元11）沖氣橫幅（附帶鼓風(fēng)機(jī)）規(guī)格：高15米，跨度30米，含帶1條長27米，寬1.8米橫幅數(shù)量：1個(gè)費(fèi)用：15000元/個(gè)x1個(gè)=1.5萬元12）彩旗規(guī)格：0.5x1.5米數(shù)量：1500面費(fèi)用：10元/面x1500面=1.5萬元13）花籃。（放置于銷售中心門前）規(guī)格：西式三層數(shù)量：30個(gè)價(jià)格：300元/個(gè)x30個(gè)=0.9萬元14）盆栽植物。（放置于銷售中心門前）規(guī)格：待定數(shù)量：40盆費(fèi)用：100元/盆x40盆=0.4萬元16）禮儀小姐費(fèi)用150元/天/人x12人x60天=10.8萬元6.8.3項(xiàng)目宣傳、促銷類費(fèi)用大型展銷會(huì)費(fèi)用預(yù)算：50萬元整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開展2個(gè)大型展銷會(huì)，10個(gè)小型展銷會(huì)，小型展銷會(huì)重要是在人流量比較大的廣場進(jìn)行沙盤展示、解說以及看樓專線接送看樓等。預(yù)計(jì)每次小型展銷會(huì)的費(fèi)用是5萬元，即約為50萬，因此預(yù)計(jì)展銷會(huì)費(fèi)用為：17）展銷會(huì)費(fèi)用=50x2+5x10=150萬。18）報(bào)紙廣告費(fèi)用大概為200萬元，銷售期開始后每個(gè)星期一次，展銷會(huì)前一種星期及展銷會(huì)期間每星期三次。19）電視廣告制作以及播出費(fèi)用大概為400萬元，邀請出名廣告公司制作，同樣是在銷售開始后每個(gè)星期定時(shí)播放，展銷會(huì)期間每天晚上播出30秒廣告2次。20）網(wǎng)絡(luò)媒體應(yīng)用費(fèi)用，涉及公布網(wǎng)絡(luò)廣告，制作項(xiàng)目網(wǎng)站、電子樓書等的費(fèi)用總共為50萬元。21）專人派發(fā)宣傳單張及拉客，費(fèi)用50萬元22）看樓車租賃費(fèi)用10萬元23）SP活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算100萬元6.8.3總費(fèi)用總費(fèi)用預(yù)算=60+20+4+8+4+2+30+1.2+1.8+2+2.25+1.5+1.5+0.9+0.4+10.8+150+200+400+50+10+100=1060.35萬元

7物業(yè)管理方案7.1目的客戶群體分析1）、中青年人2）、受過高等教育3）、身處在受人羨慕的行業(yè)中4）、有較高的收入5）、得到較高的社會(huì)必定評(píng)價(jià)6）、追求生活品質(zhì)7.2物業(yè)管理服務(wù)模式從項(xiàng)目定位和客戶需求角度上分析有四大特點(diǎn)，其一、地中海主義建筑風(fēng)格，含有綠色走廊、都市核心、有層次的開放空間、地區(qū)性、社區(qū)鄰里關(guān)系特點(diǎn)；其二、獨(dú)天獨(dú)厚的自然條件，有豐富的水域和植被；其三、身處在優(yōu)厚且較大壓力的職場上，有著對自然、健康、自由生活環(huán)境的渴望；其四、便利的商業(yè)、高端生活方式。針對物業(yè)特性和顧客群特點(diǎn)，本社區(qū)的物業(yè)將在碧水華庭定位為“free”的物業(yè)管理模式。7.2.1“free的”服務(wù)模式定位與釋義“free”體現(xiàn)自由的、獨(dú)立的、隨意的、自然的、優(yōu)美的、空閑的、開放的、任性的為人之本性釋放，人的情緒、體力、智力、精力被束縛一定程度后得到深度舒展而產(chǎn)生的愉悅感受，是無限美妙和令人遐想的，“free”強(qiáng)調(diào)在自然與人文環(huán)境、當(dāng)代與歷史風(fēng)格、建筑與服務(wù)氛圍的和諧，突出尊重人為環(huán)境營造宗旨，回憶歷史折射人文情懷，追求自然建立服務(wù)特色。實(shí)現(xiàn)“