土地估價報告的撰寫原則及業(yè)務操作流程1.提綱報告撰寫及評審的原則業(yè)務操作流程與報告規(guī)范格式報告撰寫撰寫估價辦法應注意的事項2.報告撰寫、評審的原則報告的完畢者：估價師應當嚴格按照《規(guī)程》規(guī)定撰寫報告的評審者：評審專家重要根據(jù)《城鄉(xiāng)土地估價規(guī)程》《土地估價報告評審規(guī)則》《土地估價報告評審要點》《土地估價報告評審表》評審:報告形式、技術問題兩方面2.1形式不合格未按照《土地估價報告規(guī)范格式》撰寫的；缺少土地估價報告,或缺少土地估價技術報告,或缺少附件的；缺少土地估價師簽字或僅一名土地估價師簽字，或非執(zhí)業(yè)土地估價師簽字，或缺少機構蓋章的。2.1.1報告形式案例封面存在的格式問題字體、字號規(guī)程規(guī)定：封面“土地估價報告”、“土地估價技術報告”字體應為二號標宋。其它內(nèi)容應為三號楷體。內(nèi)容私自增加了委托單位、估價人員“提交估價報告日期”改為“估價日期”2.1.2報告形式案例存在的格式問題估價師撰寫報告時，遺漏了機構負責人簽字。自然機構負責人也沒有簽字2.1.3報告形式案例存在的格式問題將估價報告第二部分第二項“估價對象”私自改為“受托估價方”自然沒有描述估價對象的內(nèi)容2.1.4報告形式案例存在的格式問題技術報告第一部分第四項，應當是“估價目的”2.1.5報告形式案例存在的格式問題估價中沒有宗地位置示意圖和照片案例低檔技術錯誤1、成本法將新增費計入成本2、基礎設施配套費和土地開發(fā)費同時出現(xiàn)新增建設用地有償使用費“新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在同意農(nóng)用地轉用、征用土地時，向獲得出讓等有償使用方式的新增建設用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益?！保ㄘ斁C字〔1999〕117號第二條）“嚴禁市、縣人民政府和有關部門將新增建設用地土地有償使用費轉嫁由用地單位繳納?！保ㄘ斁C〔〕48號第四條）。從文獻規(guī)定看，這項費用明顯不應作為一項獨立的成本，計入成本費用中。案例低檔技術錯誤年期修正=剩余年期/最高出讓年期2.2技術問題不合格估價辦法運用存在嚴重技術性錯誤的（如現(xiàn)有房地產(chǎn)項目，剩余法按待開發(fā)土地評定）；地價定義、土地權利界定存在嚴重技術錯誤的；估價成果內(nèi)涵與地價定義不一致的（如用途不一致，或權利狀況不一致，或開發(fā)程度不一致等）；采用3年前的基準地價（以估價期日為準）且缺少合用性分析及合理的期日修正的；市場比較法（收益還原法、假設開發(fā)法）采用虛假案例或非市場交易案例（如評定案例）的；未披露估價對象的權利限制（如已設定抵押）及其對價格影響的；會審會認定的其它問題。評審專家初審——主審專家復審——行政主管領導、協(xié)會專家、主審專家會審2.3土地估價報告的撰寫基本規(guī)定：符合規(guī)程、內(nèi)容全方面、重視邏輯性避免：報告使用者、閱讀者“猜”報告宗地評定的業(yè)務操作流程2.4《規(guī)程》規(guī)定的宗地估價程序擬定估價基本領項；擬訂估價作業(yè)計劃；收集資料實地踏勘；分析整頓有關資料；運用估價辦法試算價格；擬定宗地估價成果；撰寫估價報告書；整頓存檔2.4.1宗地評定的業(yè)務操作流程程序的前六個環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容，是為報告撰寫積累素材，也分別對應這報告的不同部分2.4.2結合技術報告格式梳理操作流程第一部分總述一、估價項目名稱二、委托估價方三、受托估價方四、估價目的五、估價根據(jù)六、估價基準日七、估價日期第一部分總述八、地價定義九、估價成果十、需要特殊注意的事項十一、土地估價師簽字十二、土地估價機構第二部分一、估價對象描述二、地價影響因素分析第三部分土地估價一、估價原則二、估價辦法與估價過程三、地價的擬定（第一部分已提及，但是存在區(qū)別）2.4.3估價項目名稱擬定估價基本領項委托方估價目的價格類型**公司（委托方或者資產(chǎn)占有方）**用地（估價對象）國有建設用地使用權抵押價格（目的、價格類型）評定2.4.4委托估價方擬定估價基本領項委托方（營業(yè)執(zhí)照）2.4.5估價目的擬定估價基本領項估價目的收集資料實地踏勘收集經(jīng)濟行為根據(jù)2.4.6估價根據(jù)收集資料實地踏勘有關法律法規(guī)土地房地產(chǎn)市場資料估價對象資料*特別是地價管理的有關資料2.4.7估價基準日擬定估價基本領項估價基準日2.4.8估價日期擬定估價基本領項估價日期擬訂估價作業(yè)計劃安排人員、時間2.4.9估價成果擬定宗地估價成果估價人員應從估價資料、估價辦法、估價參數(shù)指標等的代表性、適宜性、精確性方面，對各試算價格進行客觀分析，并結合估價經(jīng)驗對各試算價格進行判斷調節(jié)，擬定估價成果。擬定估價成果可視待估宗地狀況選用下列辦法：簡樸算術平均法；加權算術平均法；中位數(shù)法；綜合分析法。2.4.10估價對象描述收集資料實地踏勘宗地本身條件、權利狀況和運用狀況1、土地登記狀況2、土地權利狀況3、土地運用狀況2.4.11地價影響因素分析收集資料實地踏勘收集1、普通因素2、區(qū)域因素3、個別因素需要調查的圖件資料重要有地籍圖或地形圖、基準地價圖、宗地圖、宗地建筑平面圖等。估價人員必須實地踏勘待估宗地，親自理解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地運用狀況、基礎設施條件、道路交通狀況以及周邊環(huán)境等狀況2.4.12估價辦法與估價過程有關資料分析整頓對所收集的有關資料進行分析整頓，判斷地價的走勢和因素對地價的影響程度，擬定有關估價參數(shù)。有關資料的整頓辦法，與6.3的規(guī)定相似。選定辦法試算價格估價人員應熟知、理解并對的運用宗地估價辦法。對同一估價對象應選用兩種以上的估價辦法進行估價，得出試算價格。3.1報告撰寫之一項目名稱注意名稱中要包含估價目的及價格類型等字樣**公司改制上市（目的）作價出資國有建設用地使用權價格（價格類型）評定**公司**用地（估價對象）國有建設用地使用權抵押價格（目的、價格類型）評定**人民政府/國土資源局擬公開出讓（目的）**地塊（估價對象）國有建設用地使用權價格（價格類型）評定*出讓底價評定的出讓方:儲藏中心?3.2報告撰寫之二估價目的規(guī)程規(guī)定：滿足委托方的何種需要估價根據(jù)（估價根據(jù)則應注明文號、同意單位及同意日期）估價成果的應用方向評審要點：誰委托估價，為什么估價估價成果應用方向*案例估價目的案例為擬定土地使用權抵押貸款額度提供參考根據(jù)而評定土地使用權抵押價值。（參考《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》格式）×××公司因公司經(jīng)營需要融資，擬以其使用的位于×××的一宗國有出讓工業(yè)土地使用權向銀行申請貸款，現(xiàn)委托×××評定有限公司對該宗土地進行評定，為貸款雙方協(xié)商擬定貸款額度提供土地使用權價價值參考。抵押價值與貸款額度估價目的案例根據(jù)國務院對《財政部有關***改革有關問題的請示》(**建[]**號)的批示（經(jīng)濟行為的根據(jù)），***獲準發(fā)起成立股份公司，需要對其所屬的劃撥土地使用權進行處置。《國土資源部有關核準***土地資產(chǎn)處置總體方案的函(**函[20**]**號)》（估價根據(jù)）同意改制涉及的劃撥土地使用權采用授權經(jīng)營方式處置。本次估價對**公司下屬***位**的***用地的國有建設用地使用權（估價對象）進行價格評定，目的是為其發(fā)起成立股份公司進行土地資產(chǎn)處置及擬定國有建設用地使用權價格提供參考根據(jù)（估價成果的應用方向）。3.3報告撰寫之三估價基準日普通基準日根據(jù)委托書擬定國有資產(chǎn)評定涉及土地時，應依國有資產(chǎn)管理有關規(guī)定擬定原則上以經(jīng)濟行為同意日的上月末為評定基準日，對采用招投標方式選擇中介機構的評定項目，以中標日的上月末為評定基準日。

以破產(chǎn)清算為目的的資產(chǎn)評定，能夠人民法院裁定宣布破產(chǎn)日為評定基準日；以擬定涉訟資產(chǎn)（股權）價值為目的的評定，能夠人民法院案件受理日為評定基準日3.4報告撰寫之四地價定義地價定義是估價成果的前提，并且對估價成果影響大，是估價行為的核心，因此估價師在執(zhí)業(yè)中應重視這一環(huán)節(jié)同一目的、同一評定對象下，不同的估價師對地價定義應是一致的地價定義要做到“設定有理有據(jù)、表述清晰全方面”規(guī)程規(guī)定：實際用途（以證載用途為根據(jù)）、規(guī)劃用途、設定用途宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度、根據(jù)估價目的設定的開發(fā)程度土地運用狀況或者規(guī)劃條件土地使用（剩余）年期基準日及價格類型評審要點：土地使用權性質、年期，估價期日，實際與設定開發(fā)程度、用途、容積率等；其它需要定義事項地價定義中各項地價因素界定應注意的事項用途：實際用途、登記用途、設定用途、規(guī)劃用途、評定參考用途實際用途規(guī)程里已經(jīng)明確要根據(jù)登記用途。設定用途普通也是登記用途，但有時需要按照國標進行規(guī)范。評定參考用途不是設定用途國有建設用地出讓時，關注《都市規(guī)劃用地分類》和《土地運用現(xiàn)狀分類》之間的銜接土地開發(fā)程度：根據(jù)宗地本身的實際狀況，同時考慮估價目的合理界定土地運用狀況：已開發(fā)、未開發(fā)；工業(yè)用地也應當關注容積率年期：登記終止年期是重要的根據(jù)，同時關注記事欄信息價格類型：承租土地使用權、劃撥土地使用權、授權經(jīng)營土地使用權等3.4.1地價定義案例估價對象是商住混合用地使用權類型是劃撥年期設定：商業(yè)40年住宅50年理由？3.4.2地價定義案例估價對象是商住混合用地容積率指標僅根據(jù)了委托方（開發(fā)公司）的闡明。無有權部門的文獻。報告中也沒有闡明與否核算“規(guī)劃容積率”？3.4.3地價定義案例商服用地未對基準日、容積率做出闡明地價定義案例劃撥土地有公開的市場？3.4.4地價定義案例逐條闡明分段闡明3.5報告撰寫之五估價成果按照規(guī)程規(guī)定全方面、規(guī)范的反映估價結論估價人員本著公平、公正、公開的原則，在對估價對象進行現(xiàn)場查勘，并對區(qū)域土地市場價格進行調查的基礎上，采用基準地價法和假設開發(fā)法看待估宗地進行了評定。測算估價對象在地價定義條件下：單位面積價格：4356元/平方米樓面地價：1224元/平方米土地總面積：51459平方米總地價：元大寫：貳億貳仟肆佰壹拾伍萬伍仟肆佰零肆元整貨幣種類：人民幣元詳見《土地估價成果一覽表》3.5.1關注報告中多處“估價成果”側重點的不同估價報告第一部分第七項（表述結論）估價報告第三部分第二項第三條技術報告第一部分第九項（表述結論）技術報告第三部分第一、二項。另外兩處闡明每種估價辦法的估價成果、最后估價成果的擬定辦法及對不同估價辦法成果進行可信度分析體現(xiàn)：估價報告重表述；技術報告重分析。3.5.2技術報告“地價擬定的辦法”撰寫每種辦法測算成果的可信度分析辦法的合理性（辦法選擇已闡明）運用市場數(shù)據(jù)、參數(shù)取值的分析市場狀況的分析3.5.3估價成果擬定案例“兩種辦法成果相似”故選用算術平均！標題不規(guī)范3.5.4估價成果擬定案例前后表述矛盾，分析過于簡樸3.5.5估價成果擬定案例對辦法的基本狀況進行了分析闡明，這是一種方式，但從表述上看，應當采用加權平均，最后采用算術平均，沒能注意邏輯性3.5.6估價成果擬定案例兩種辦法差距達5倍多，不管怎么解決都不合理問題出在技術路線3.5.7估價成果擬定案例邏輯沒有錯誤，表述基本清晰估價成果擬定案例3.6報告撰寫之六委托估價方關注一下：委托單位及其附屬關系、主營業(yè)務范疇委托單位與土地使用者之間的關系3.7報告撰寫之七估價對象概況這一部分全部根據(jù)文獻都要在報告附件中提交（土地證、出讓合同、規(guī)劃文獻、房產(chǎn)證、宗地照片等），同時注意表述與附件一致。3.7.1土地登記狀況規(guī)程規(guī)定：闡明估價對象的來源及歷史沿革，估價對象的地理位置、土地用途、四至、面積、土地級別、土地權屬性質及權屬變更、土地登記證書號、國有土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等3.7.2土地登記狀況：不要遺漏記事欄和宗地圖中的重要信息記事欄：對登記內(nèi)容的補充，諸如：分攤、轉讓信息、抵押登記以及由于登記不規(guī)范造成的混合用途補充闡明等等重要信息宗地圖：分攤、分割的空間位置標注；四至宗地來源及歷史沿革3.7.3土地權利狀況規(guī)程規(guī)定：闡明估價對象的土地全部權、使用權、他項權利狀況，以出讓方式獲得的土地使用權要闡明獲得時間、出讓金數(shù)額、同意使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定，對估價對象存在的抵押權、擔保權、地役權、租賃權、地上地下權等他項權利、相鄰關系權利等要詳加闡明注意：不要遺漏他項權利、相鄰關系權利，并分析其對地價的影響；同時關注出讓合同中對閑置用地、投資強度等有關商定3.7.4權利狀況案例估價對象的土地全部權狀況：在估價基準日，估價對象土地全部權屬國家全部。估價對象的土地使用權狀況：根據(jù)編號為**國用（）第**號《國有土地使用證》，登記待估宗地的土地使用者為**市郵政局，使用權類型為國有劃撥土地使用權。土地他項權利狀況：在估價基準日，估價對象不存在抵押權、擔保權、地役權、租賃權等他項權利。相臨關系權利：現(xiàn)在互相毗鄰的不動產(chǎn)使用人均恪守提供便利，并確保雙方正常生產(chǎn)經(jīng)營及運用。3.8報告撰寫之七估價對象概況3.8.1土地運用狀況規(guī)程規(guī)定：闡明估價對象的運用現(xiàn)狀及土地運用的變遷。運用現(xiàn)狀涉及估價對象上的建構筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構筑物應闡明建構筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑構造、建筑細部闡明、設備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)、建筑容積率以及其它地上附著物狀況等；土地運用變遷涉及估價對象的不同運用歷史、規(guī)劃運用、最佳運用等狀況，對以規(guī)劃條件進行評定的，應闡明規(guī)劃條件的同意機關及同意日期、具體規(guī)劃條件等關注：規(guī)劃條件的根據(jù)和時效性3.8.2土地運用狀況的撰寫（分攤）待估宗地所在**市郵政局院內(nèi)有8棟建筑物，重要建筑物為：幢號為1的4層混合構造辦公樓、幢號為2的3層混合構造商業(yè)樓。樓面外墻貼瓷磚，鋁合金門窗，地面貼瓷磚，建筑物維護保養(yǎng)狀況普通；其它平房為傳達室、車庫、倉儲等輔助設施用房。**市郵政局院內(nèi)總建筑面積為5708.26平方米，總用地面積10032.07平方米，平均容積率0.57。幢號1建筑物位于整體用地東南角，東臨長山街，南臨新城路，西臨山東移動通訊有限責任公司**分公司，北臨**市郵政局傳達室。估價對象所處1號樓1層南部沿新城路部分及1號樓4層東側沿長山街部分。根據(jù)整體運用狀況分攤土地面積741.32平方米，分攤后容積率為1。幢號1建筑物建成于1982年2月，混合構造耐用年限50年，至估價基準日已使用年限28.9年，剩余使用年限21.1年。房屋具體狀況見表2-13.9報告撰寫之八影響地價的因素闡明重視這一看似“八股文”的部分在報告評分中占比較大，扣分率高3.9.1分辨估價報告和技術報告對這一部分規(guī)定規(guī)程規(guī)定：上述因素分析與“土地估價報告”中的因素闡明有所區(qū)別，“土地估價報告”的影響地價的因素闡明側重于對有關影響因素的陳說，這里（技術報告）則側重于對地價影響因素進行分析，其中對地價影響大的重要因素必須分析，與本次估價有關性小或無關的因素僅為參考。因土地的特殊用途或其它因素而影響地價的特殊因素，要在這里闡明并進一步分析在對地價影響因素進行分析時，通過定性和定量分析，著重分析這些因素對地價可能產(chǎn)生的影響程度及影響趨勢，并與土地估價過程中有關辦法選擇、參數(shù)擬定、因素分析和比較內(nèi)容等相對應，規(guī)定對地價影響因素的分析要與估價成果的擬定聯(lián)系起來，做到分析合理、參數(shù)有據(jù)、估價得當，不能前后矛盾地價影響因素的分析，必須做到客觀描述，用語規(guī)范，內(nèi)涵精確，能夠定量反映的必須用定量數(shù)據(jù)表述3.9.2避免“多而無用”，重視“針對性”，實現(xiàn)“現(xiàn)場感”普通因素：宏觀的，闡明影響土地價格普通、普遍、共同因素。區(qū)域因素：所在城鄉(xiāng)內(nèi)部區(qū)域條件對地價的影響，這個區(qū)域范疇在規(guī)程p68有明確的闡明，“區(qū)域大小可參考城鄉(xiāng)內(nèi)基準地價級別、行政分區(qū)、功效分區(qū)等擬定”個別因素：就是宗地本身的些微觀，具體的因素。3.10報告撰寫之八影響地價的因素闡明3.10.1有關“現(xiàn)場感”在報告中，能夠使用圖文并茂的形式，采用宏觀地圖和宗地周邊及本身的照片附注。能夠在報告中對應的位置，也能夠作為附件。實現(xiàn)“現(xiàn)場感”，使估價過程中選用的有關參數(shù)有說服力，提高報告結論的可信度。一定程度上也避免了“猜”報告的現(xiàn)象。3.11報告撰寫之九估價根據(jù)及原則3.11.1估價根據(jù)：規(guī)程規(guī)定：闡明該項估價所根據(jù)的國家有關法律、法規(guī)、行政規(guī)章以及估價對象所在省市的有關法律規(guī)定；采用的技術規(guī)程；委托方提供的有關資料；受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調查所獲取的資料等規(guī)程規(guī)定：上述估價根據(jù)應與估價過程相一致，對估價過程中辦法選擇、有關參數(shù)擬定（如選用基準地價、征地費用、有關稅費等）所根據(jù)的重要文獻應列出（也能夠在辦法過程中明確這些文獻）審查要點：（1）估價根據(jù)與否全方面；（2）估價根據(jù)與否考慮了最新政策調節(jié)；（3）估價根據(jù)與否含有針對性。針對性能體現(xiàn)估價師的業(yè)務素養(yǎng)3.12.2根據(jù)的層級法律：人大制訂，涉及人大常委法規(guī)：國務院制訂行政規(guī)章：國務院各部委地方性法規(guī)：地方人大地方性規(guī)章：地方政府行業(yè)原則與規(guī)范委托方提供的估價對象權屬、運用、宗地基本狀況和經(jīng)濟批文等文獻估價調查收集的市場資料3.11.3報告撰寫之九估價根據(jù)及原則估價原則：根據(jù)估價目的、技術路線有針對性地選擇估價原則1．替代原則（全部辦法適宜）2．變動原則（全部辦法適宜）3．需求與供應原則（全部辦法適宜）4．預期收益原則（收益法）5．最有效運用原則（剩余法、收益法）6．奉獻原則（剩余法、成本法、收益法）7．酬勞遞增遞減原則（剩余法、比較法、收益法、基準地價系數(shù)修正法）3.12報告撰寫之十特殊闡明3.12.1估價報告、技術報告在這一部分規(guī)定不同3.12.1.1估價的前提條件和假設條件：（估價報告）前提條件：估價根據(jù)的可靠性、市場的客觀性、地價內(nèi)涵、土地的持續(xù)運用等假設條件：估價對象的用途設定、年期設定、估價基準日設定。3.12.1.2估價的前提條件和假設條件規(guī)程規(guī)定的地價內(nèi)涵和有關設定，不要怕重復本次評定的地價內(nèi)涵詳見報告中的“地價定義”，本報告評定成果對應于此地價內(nèi)涵（一筆帶過）有關假設3.12.1.3估價成果和估價報告的使用：（估價報告）(1)估價報告和估價成果發(fā)生效力的法律根據(jù)。闡明進行本次估價所根據(jù)的重要法律、法規(guī)，注明估價報告和估價成果的作用根據(jù)法律、法規(guī)的有關規(guī)定發(fā)生法律效力；(2)本報告和估價成果使用的方向與限制條件。闡明估價報告和估價成果在一定評定目的下使用，注明土地估價報告僅供委托方和送交土地管理部門審查用，土地估價技術報告不提供應委托方；（報告要完整使用）(3)土地估價成果的使用期(4)聲明估價報告和估價成果的使用權歸委托方全部，估價機構對估價成果有解釋權；(5)違規(guī)使用土地估價報告和估價成果的法律責任。3.12.2技術報告中沒有了前兩項“估價的前提條件和假設條件”、“估價成果和估價報告的使用”估價報告是提交委托方使用，因此必須闡明估價的條件和報告的使用，避免委托方誤解和錯誤使用報告技術報告重要是向土地行政主管部門申請對地價進行審核、備案，重點關注的技術過程，無需前兩項內(nèi)容3.12.3特殊闡明重點是估價對象的特殊性，估價過程的特殊解決他項權利對地價的影響他項權利實現(xiàn)時有關限制運用評定辦法采用的特殊解決。還原利率、期日修正系數(shù)、增值收益等參數(shù)的擬定思路評定參考基準地價末級地、其它用途假設開發(fā)法最有效運用分析等*起到提示的作用，無需展開闡明，可詳見估價過程各地地價管理的地方規(guī)定基準地價手冊、特殊的成本構成等有關資料的正當性土地使用證、房屋全部權證、公司營業(yè)執(zhí)照等資料由委托方提供，委托方負責其真實性。估價對象區(qū)域位置圖、估價對象照片、市場比較案例、土地征用賠償原則文獻、基準地價等由現(xiàn)場估價人員現(xiàn)場踏勘獲得。特殊闡明案例強制執(zhí)行特殊闡明案例依地方文獻和慣例解決3.12.4特殊闡明是估價師和估價機構有效規(guī)避風險的最后保障有關資料來源未經(jīng)實地確認或無法實地確認的資料和估價事項應避免不當?shù)拿庳煑l款3.12.5美國估價學會對估價報告格式中，有關“假設和限制條件”的主張：假設和限制條件的陳說在于保護估價師，并告知及保護委托人和其它使用該報告的人適宜的原則條件是報告中很重要的一部分，應當清晰地陳說3.13報告撰寫之十一附件影像資料：宗地位置圖（空間位置宏觀）、宗地照片（運用狀況微觀）、案例位置圖及照片反映估價基礎的資料（委托函，土地、地上物產(chǎn)權資料、規(guī)劃文獻、估價的重要根據(jù)文獻）委托方、估價師、估價機構資料3.14報告撰寫之十二估價辦法規(guī)程規(guī)定應根據(jù)估價對象特點及項目的實際狀況，根據(jù)《規(guī)程》選用適宜的估價辦法（市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法等）。規(guī)定在一項估價中所選辦法不少于兩種，并闡明估價辦法選擇的根據(jù)。同時，多個估價辦法的應用過程還應分別滿足《規(guī)程》的對應規(guī)定在選擇估價辦法時，如估價對象位于城鄉(xiāng)范疇內(nèi)、基準地價覆蓋范疇之外，能夠選擇采用基準地價系數(shù)修正法，參考基準地價的末級地進行評定3.15報告撰寫之十二估價辦法撰寫要對估價對象進行普通辦法適應性分析對所能獲得的資料進行分析對合用但又不能夠選擇的辦法進行排除闡明擬定估價思路及選擇辦法對所選擇的辦法進行基本的介紹辦法撰寫過程中，采用的公式，應完整列示估價辦法撰寫案例估價辦法撰寫案例根據(jù)《城鄉(xiāng)土地估價規(guī)程》，現(xiàn)行評定辦法有市場比較法、收益還原法、假設開發(fā)法、成本逼近法、基準地價修正法等。評定辦法的選擇應按照地價評定技術規(guī)程，根據(jù)本地地產(chǎn)市場發(fā)育狀況，并結合該項目的具體特點及估價目的等，選擇適宜的估價辦法。待估宗地為待開發(fā)房地產(chǎn)項目用地，其價格形成取決于市場供求及開發(fā)完畢后房地產(chǎn)總價值，與土地獲得成本關系不大，因此，不適合采用成本逼近法。我國住宅用地供應，現(xiàn)在除少數(shù)公租房項目建成后由運行單位對外出租獲得收益外，最后多被用來開發(fā)成商品住宅，并用于對外銷售，因此不屬于持續(xù)穩(wěn)定地收益的物業(yè)類型，因此不適合采用收益還原法。估價辦法撰寫案例待估宗地周邊區(qū)域，即統(tǒng)一供需圈內(nèi)，現(xiàn)在已供地數(shù)量較少，且交易案例多為商業(yè)服務業(yè)用地和公共設施用地，較難獲得與待估宗地性質相似的比較案例，因此不適合采用市場比較法。待估宗地位于**市城區(qū)基準地價覆蓋范疇內(nèi)，**市土地定級與基準地價更新工作于完畢，現(xiàn)勢性較好，其成果經(jīng)**市人民政府同意，已向社會公布執(zhí)行；**市開展了都市地價動態(tài)監(jiān)測工作，定時公布地價指數(shù)；基準地價成果同時制