一、環(huán)境分析{討論}您的項目是怎么定價的呢?將產品的成本(含稅金)加上預期利潤即為房地產價格的定價方法，目的總成本為5000萬元，預期利潤20%,則總售價為6000萬元，再將此6000萬元分配至每一單位的房地產商品，即得到單位面積平地產售價.4000和單價3850的市場的反應截然不同。3.高品質樓盤(親水、絕佳地段、稀缺產品)都會高價入市。觀點23、理論價格——獲得做房地產最基本的保守的利潤價格觀點3+KFS的要求價格+市場得期望值是不是跑題了??呵呵在此不累述計算過程，書上都有，這個會ECXL第一組團：均價2600第二組團：均價3000第三組團：均價3300第四組團：均價3800可都靠他了!呵呵第一組團視開盤情況銷售到70%：調價3%5%銜接第二組團銷售至80%：上調5%第四組團最好房源上調：10%-20%;力爭利益最大化!觀點4商業(yè)與住宅在定價策略方面存在一定的差異鄙人就探討探討商業(yè)地產項目定價吧也算開個頭定價是一個系統(tǒng)的持續(xù)性工作鄙人將其分為三個階段來分析通過充分準確的市場調查利用定價策略對項目進行基礎定價基礎價格確定之后以價格試探市場對價格進行修正在銷售過程中根據(jù)供應量和推廣策略進行價格修正下面來簡單分階段分析一下前期基礎定價是項目整個定價體系的基本是后續(xù)工作開展的必要條件采取的方法主要有以下幾種：商業(yè)地產的定價受其屬性的影響更偏向于投資型客戶的考慮常規(guī)而言商業(yè)地產的定價策略首先考慮的就是以投資回報率為定價基礎要素即：商鋪租金也就是商鋪的投資回報商鋪價格=商鋪年租金*13年但需要注意租金對商業(yè)地產的指導作用不是絕對的而僅僅基礎調這就需要根據(jù)項目情況制定相對應的權數(shù)關系和比例對該價格進行首先給比較定價策略下個定義因為租金定價也屬于比較定價策略在有競爭樓盤的城市特別是樓盤很多的地方操盤競爭對手的價格率情況下訂低了kfs不同意訂高了銷售難度大)根據(jù)項目與競爭樓盤在產品地段業(yè)態(tài)單位面積周邊商業(yè)氛圍等因為都是交叉關系就不講了權比分析的各項目權數(shù)關系是重中之重要根據(jù)情況好好制定在這不好講法清盤情況下制定保證項目整體價格體系的完整性特別是保證項就好(1)市場測試商業(yè)地產的客戶群比較好找直接去試探客戶就OK(2)案場測試前期直接試探客戶獲取客戶意向價格后期給出價格區(qū)間試探客戶的承受程度3、價格細化在整體均價基本確定的情況下確定各商鋪的價差關系(樓層、人流量、單位面積等標準)對鋪位進行逐一定價假設我在一期開盤放量200套房子的策略進行，最終在有效客戶儲備上分析市場售眾群心理承受程度來實現(xiàn)價格最大化，前提是速率不能低(一)定價原則(二)定價方法項目價格的確定，除成本因素外，還涉及到很多其他方面，如項目周圍的交通狀況、生活配套、周邊環(huán)境，項目內部的景觀規(guī)劃、內部配套、建筑設計、整體品牌等。所以，確定一個項目合理的銷售價格需從多方面、多角啜考慮。在制定價格過程中，所依據(jù)的理論越嚴格，所依賴的經驗越豐富，所采集的數(shù)據(jù)越準確，所使用的方法越科學，則確定的銷售價格越趨于合理，也越容易為消費者所接受。同時制定的價格還需具有一定的靈活性，要能夠隨市場情況的發(fā)生而做出相對應的變化。能夠從市場和成本的角度來分析確定項目的價格。1、市場比較法A.確定影響價格的因素在進行數(shù)據(jù)分析之前，要先確定影響銷售價格的各項因素。因為影響因素很多，這里只對以下較為重要的一些影響因素進行分析。內部配套λλ整體品牌生活配套λλ建筑設計B.針對價格影響因素進行價格修正對區(qū)域內競爭樓盤進行整理和分析，選用幾個樓盤作為該項目的參考對象。根據(jù)上述因素，由專業(yè)人員(市場及銷售)針對參考項目分別價格編制上有一定的難度；在比較各樓盤的可能去化情況下確定以以下標準進行定價一層二層三層四層五層六層含閣樓三、樓盤方位差景觀差采光面東西南北朝中心花園東西朝中心花列七價七價州當前市場的價格承受能力，我們主要控制最高價(以不超過2200為最佳)以及考慮到和多層的價格協(xié)調問題，所以在層式例一層二層三層四層五層六樓14#樓17#樓式衡價十一、本價格表未對17#樓一層部分進行加價A：經濟利潤最大化B：去化速度控制化(根據(jù)推盤速度來調整價格)E：去化產品控制化(同批次產品，通過價格控制達到對比去化，充分使用價格杠桿)A1：以成本為導向開發(fā)商預期利潤和成本之和為上市價A2：以市場為導向充分考慮同環(huán)境市場價格，重點對直接競爭總體均價，是指項目的平均價格(哈哈，有點象屁話),其實是項目(比如贈送裝修、送家電家具等等，但不能明降價格)下調抗性較大因為市場上的價格已經按照品牌開發(fā)商指定的價格在形成市場容量一、項目租金體系定位A(小計)A-15交通便利度5周邊房屋素質5555B(小計)B-1整體規(guī)劃44建筑空間規(guī)劃3停車位、便利、大小333C(小計)C-1公共配套設計44導購設施3333D(小計)D-13營銷策略34業(yè)態(tài)布局4(商場內)23商業(yè)管理公司2促銷活動23D-10品牌控制2D-1121-4、可比實例定價法價值實現(xiàn)度名望大廈中興大廈ABC營銷管理租金統(tǒng)計及分析上述價值表中的價值權重分配要綜合依據(jù)其他幾個競爭商場的系數(shù)來調整本案平均租金=平均租金×本案價值實現(xiàn)度÷平均價值實現(xiàn)度1-5、分層分業(yè)態(tài)租金體系定位2-1、基準投資回報率/年>1F應為8-10%/年的投資回報率，12年可收回投資的水平進行計算。>-1F應為6-7%/年的投資回報率，15年左右可收回投資的水平進行計算。>3F的投資回報率計算與2F相同。2-2、租金漲幅的測算標準與銷售價格的關系與實際售價之間難以形成正比的投資回報。在這部分差異上，我們要利用三年后的租金漲幅計算來為投資者取得平衡或在前三年以補貼的形式達到平>租金漲幅的測算標準第一依據(jù)項目所處區(qū)域的十年租金漲幅數(shù)據(jù)，第二依據(jù)通貨膨脹率來逐年測算漲幅，在培育期的三年內一般不設計漲幅的出現(xiàn)，在三年后以平均的漲幅水平每年遞增。銷售單價是依據(jù)投資回報年限內的多年平均租金水平來測算的，不應只建立在其中某年的基礎上。2-3、商鋪升值系數(shù)的設計>在計算價格中商鋪的升值系數(shù)不作為主要數(shù)據(jù)進入，但作為前景系數(shù)進入，以為后期銷售提供論據(jù)支撐。>商鋪升值系數(shù)的設計來自于發(fā)售前10年的單間可比商鋪的增值百分比來制在項目開盤前，依據(jù)取得的增值數(shù)據(jù)制定升值系數(shù)，并以元/年、百分比/年的形式作為銷售說辭，進入銷售體系。本案一層平均銷售價格=本案一層平均租金×10年×12月其他樓層的平均銷售價格待其他樓層租金水平確定后進行推導，并在招商執(zhí)行環(huán)節(jié)中進行調整，并在開盤前根據(jù)招商租賃情況進行微調。我們共列出10個主要的影響因素。分別為地段、配套、物業(yè)管理、建筑品質、這10個因素，共分5個等級，每一個等級均制定出相對應的指標，并且對應分值1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。具體見表格1定級因素、指標分定級因素、指標與分值表格11A.從城市規(guī)劃的角度來看所處地段的功能分布；B.商業(yè)主要看其是否臨街或背街C.業(yè)態(tài)的構成和發(fā)展的程度D.寫字樓為臨街或背街，辦公氛圍的好壞程度。D.很好；E.最好2A.附近城市基礎設施的完善程度；B.社會服務設施；文化教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地等方面綜合評判。A.很不完善；B.不完善；善3A.保安；B.清潔衛(wèi)生；C.機電；D.綠化率及養(yǎng)護狀況；E.物業(yè)管理費；F.物業(yè)管理商資質。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好4建筑品質A.產品的設計；B.建筑的質量。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好5項目規(guī)劃A,項目整體規(guī)劃；B.項目產品內部的規(guī)劃。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好6A.立面效果是否新穎；B.立面形象是否給人以良好的市場形象；C.立面所采用的材質A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好7A.開發(fā)商的資質等級；B.開發(fā)商的信譽；C.開發(fā)商的品牌；D.已開發(fā)的項目的市場情況A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好8A.各個功能分區(qū)的合理性；B.是否有暗房；C.實用率的大小；D.結構布局的合理性。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好9營銷推廣A.營銷代理公司的有無；b.營銷代理公司的品牌及實力；c.廣告的發(fā)布情況A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好A.停車位數(shù)量；B.業(yè)主的方便程度；C.停車的難易程度A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好注：上表中分值的評判為A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分。2.商住部分均價的確定客觀合理價格。對**市的商住項目進行仔細篩選后，可比項目1可比項目2可比項目3可比項目4可比項目5本項目13422154242232254433334434建筑品質3325545項目規(guī)劃34252326331543713344385324439營銷推廣33445535151424注：以上十個因素的權重系數(shù)是根據(jù)行業(yè)對消費者的問卷調研來確定的。上表對于所選的五個可比樓盤的分值的評定依據(jù)來自于對**市商住項目的整體市場狀況的把握和對個案的深度調研。樓盤得分(X)樓價(Y)