地鐵商業(yè)開發(fā)的基本原則

通過地鐵建設(shè)，對(duì)沿線商業(yè)服務(wù)的發(fā)展有重大影響。如何合理開發(fā)利用和規(guī)劃地鐵商業(yè),達(dá)到交通暢通、商業(yè)發(fā)達(dá)的雙贏局面,在我國城市地鐵建設(shè)步伐加快的今天,是值得注意和研究的問題。1地鐵商業(yè)貿(mào)易業(yè)務(wù)地鐵的建設(shè)開通,地鐵總公司除了運(yùn)營這項(xiàng)主要業(yè)務(wù)外,還有房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)貿(mào)易業(yè)務(wù)、通訊業(yè)務(wù)和廣告業(yè)務(wù)等一些附屬業(yè)務(wù)。地鐵的交通功能導(dǎo)致了城市人流的集中,由于廊道效應(yīng)的作用,在地鐵沿線的局部地區(qū)將形成特殊的商貿(mào)資源,這些資源高度依附于地鐵。地鐵商業(yè)貿(mào)易業(yè)務(wù),是指對(duì)地鐵商貿(mào)資源——地鐵站廳商鋪、地鐵商業(yè)街、地鐵上蓋商用物業(yè)等的開發(fā)規(guī)劃和經(jīng)營管理。地鐵的開通,使站點(diǎn)周邊地區(qū)的用地性質(zhì)有很大的改變,尤其明顯的是步行合理區(qū)(指乘客到地鐵車站的合理步行時(shí)間所達(dá)到的距離范圍)。而地鐵步行合理區(qū)對(duì)商業(yè)用途的影響最大。從理論上講,距離地鐵車站400～450m的范圍內(nèi)的商務(wù)、辦公等收益最大。由于地鐵人流效應(yīng)和品牌效應(yīng)等會(huì)帶動(dòng)站點(diǎn)周圍400～450m范圍內(nèi)原有商業(yè)的發(fā)展,并吸引一些新的商業(yè)進(jìn)駐,這也應(yīng)屬于地鐵商業(yè)。因此,地鐵商業(yè)是指對(duì)地鐵商貿(mào)資源的開發(fā)利用以及由于地鐵效應(yīng)影響的距離站點(diǎn)400～450m范圍內(nèi)的商業(yè)。2該法案的基本原則1.地鐵商業(yè)開發(fā)規(guī)劃工作要與城市發(fā)展分區(qū)規(guī)劃協(xié)調(diào)地鐵商業(yè)活動(dòng)是地鐵的重要功能,也是城市或區(qū)域的重要功能。地鐵商業(yè)開發(fā)規(guī)劃應(yīng)納入地鐵發(fā)展計(jì)劃及城市總體規(guī)劃中。地鐵商業(yè)開發(fā)規(guī)劃工作要建立在城市分區(qū)規(guī)劃的公共設(shè)施建設(shè)分區(qū)基礎(chǔ)上,重點(diǎn)提出網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模、業(yè)主條件等內(nèi)容。規(guī)劃制訂要立足于整個(gè)城市和區(qū)域的發(fā)展,進(jìn)行統(tǒng)籌考慮;要將地鐵站點(diǎn)附近傳統(tǒng)商業(yè)街、城市中心區(qū)、名勝古跡、旅游景區(qū)及市郊新興商業(yè)中心區(qū)作為規(guī)劃重點(diǎn),結(jié)合地鐵站點(diǎn)所處的社區(qū)劃分進(jìn)行布局。2.與網(wǎng)點(diǎn)的關(guān)系地鐵商業(yè)具有區(qū)域性,其開發(fā)規(guī)劃應(yīng)考慮地鐵線路的走向,以及地鐵站點(diǎn)所處的區(qū)域,特別要以站點(diǎn)附近的商業(yè)發(fā)展情況作為基礎(chǔ)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量多少、規(guī)模大小、檔次高低,要同地鐵站點(diǎn)所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、消費(fèi)群體分布和購買力水平等相適應(yīng),避免貪大求多、過分聚集和重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象。要充分考慮本地區(qū)和周邊地區(qū)的消費(fèi)水平和市場環(huán)境特點(diǎn)、現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)狀況、交通設(shè)施條件等,既要著眼于長遠(yuǎn),又要從實(shí)際出發(fā),合理確定網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量、規(guī)模、檔次和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃。3.地鐵商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整包括商業(yè)空間結(jié)構(gòu)和商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等的調(diào)整。商業(yè)空間結(jié)構(gòu)是指商業(yè)活動(dòng)中銷售和消費(fèi)因素相互作用的動(dòng)態(tài)平衡關(guān)系在商業(yè)業(yè)態(tài)及其等級(jí)、規(guī)模、組織等方面的空間體現(xiàn)。在地鐵商業(yè)開發(fā)規(guī)劃中,應(yīng)當(dāng)注重“大中型與小型、新建與改造、集中與分散、綜合經(jīng)營與專業(yè)經(jīng)營”相結(jié)合。根據(jù)地鐵所經(jīng)商業(yè)區(qū)域的特點(diǎn),確定不同業(yè)態(tài)、類型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模和數(shù)量。當(dāng)前,要注意控制地鐵站點(diǎn)附近大型百貨商場的盲目發(fā)展,積極引進(jìn)新型業(yè)態(tài)和技術(shù),適當(dāng)發(fā)展便民、利民的連鎖超市,以及集購物、餐飲、休閑、娛樂等于一體的新型商業(yè)組織形式。4.增加網(wǎng)點(diǎn),引入競爭機(jī)制地鐵商業(yè)開發(fā)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)充分考慮地鐵站點(diǎn)區(qū)域或一定商圈范圍內(nèi)的同業(yè)競爭狀況。對(duì)于商業(yè)競爭不夠充分的地鐵站點(diǎn)所處的地區(qū)應(yīng)適當(dāng)增加網(wǎng)點(diǎn),引入競爭機(jī)制;對(duì)于商業(yè)競爭相對(duì)充分的地區(qū),新增大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度;對(duì)于同業(yè)競爭十分激烈,經(jīng)營難以維持的地區(qū),新增大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格限制,同時(shí)采取切實(shí)措施限制土地使用性質(zhì),切實(shí)維護(hù)地鐵公司及投資者的利益,盡量避免兩敗俱傷的現(xiàn)象。5.地鐵地下空間由于地下空間空氣流通相對(duì)較慢,因此對(duì)于需用明火烹制的食物、有異味的食物、無蓋的散裝飲料、易燃易爆物品等都不能在地鐵地下空間經(jīng)營。同時(shí)商家也不能用拍手、發(fā)傳單、吹喇叭、廣播等形式招攬顧客,以免造成人流不通暢和噪聲污染?？傊?地鐵商業(yè)的開發(fā)規(guī)劃建設(shè)必須符合城市環(huán)境綜合治理的要求,以為居民提供便利和服務(wù)為原則,創(chuàng)造良好的生活環(huán)境,不斷提高居民的生活質(zhì)量。3關(guān)于地鐵商業(yè)發(fā)展的一些建議1.從經(jīng)營模式上看,區(qū)域間商業(yè)空間發(fā)展不均衡,單一線上形成了新的商業(yè)，這也是當(dāng)前最上海在結(jié)合地鐵的運(yùn)行開發(fā)專業(yè)化、特性化的地鐵商業(yè),作好地鐵站點(diǎn)的規(guī)劃與建設(shè),以此帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等方面,已經(jīng)積累了一些經(jīng)驗(yàn)。上海軌道交通1號(hào)線建設(shè)初期,各區(qū)政府主動(dòng)結(jié)合自身特點(diǎn),確立不同站點(diǎn)地區(qū)的商業(yè)特色,取得了非常好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。以盧灣區(qū)為例,轄區(qū)內(nèi)的淮海路是聞名海內(nèi)外的商業(yè)街,但是他們?cè)谥贫òl(fā)展戰(zhàn)略時(shí)還是對(duì)各個(gè)站點(diǎn)的商業(yè)特色進(jìn)行了區(qū)分:黃陂南路站確立了以太平洋百貨等為主的高檔商業(yè)中心;陜西南路站周邊發(fā)展成了以經(jīng)營特色服裝的中小店面為主的商業(yè)街;衡山路站附近則以工藝品店、特色酒吧為主要發(fā)展方向。經(jīng)過幾年的建設(shè),目前市民和游客在選擇消費(fèi)項(xiàng)目時(shí)非常明確,很多時(shí)候都是用地鐵車站來區(qū)分的。又如廣州地鐵1號(hào)線上較成功的中華廣場,通過吉之島、中華百貨兩大主力店來吸引人流;同時(shí),充分利用其緊鄰陵園手機(jī)電訊一條街的優(yōu)勢,把手機(jī)電訊、數(shù)碼產(chǎn)品的銷售也吸引到中華廣場中來,形成了自己的特色;并利用靠近英雄廣場及足球場的地理優(yōu)勢,每逢有重大的足球賽事都把大屏幕擺到廣場上來吸引顧客。2.日本地鐵20萬客流隨著地鐵的建設(shè),地鐵上蓋被商家極力吹捧,這主要得力于它與地鐵進(jìn)出口的零距離效應(yīng)以及地鐵的人流效應(yīng)。香港以太廣場處有3條地鐵交匯,每日帶來30萬客流;日本的東京銀座,有5條地鐵線路交匯,每日帶來40萬客流。地鐵上蓋發(fā)展較好的香港,其90%的商用物業(yè)都設(shè)于地鐵進(jìn)出口,其人流量、消費(fèi)額都較其它位置的商鋪高出30%,租金也高出50%以上。廣州地鐵上蓋商業(yè)的天河城廣場和中華廣場也是成功的典范。地鐵上蓋商業(yè)的發(fā)展,必須根據(jù)周圍的人流和居民情況等來確定模式,在商業(yè)環(huán)境較好的地盤可適當(dāng)開發(fā)一些大型商場,但不能千篇一律,重復(fù)建設(shè)。3.地下空間業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)大型百貨在我國是比較傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)形式,其布局在某種程度上甚至引導(dǎo)著地鐵的走向。如廣州地鐵串起了市區(qū)所有營業(yè)面積超過5000m2的大型百貨店。我國香港地鐵商業(yè)的發(fā)展比較成熟,業(yè)態(tài)齊全,集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的購物商場遍地皆是。地鐵客流量帶動(dòng)了商場客流,促進(jìn)了地鐵周邊各種商業(yè)的發(fā)展,但要控制大型百貨店等單一業(yè)態(tài)店的發(fā)展,應(yīng)以人為本,開發(fā)規(guī)劃地鐵地面商業(yè)時(shí)要以現(xiàn)代化的集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的綜合購物商場為主?！稄V州日?qǐng)?bào)》2003年8月7日發(fā)表的《商鋪投資,誰能超越正佳》一文中的資料顯示(見表1),廣州地鐵商業(yè)因?yàn)槭恰懊^過河”,在業(yè)態(tài)選擇上有些盲目地發(fā)展大型百貨和大型超市,此后不得不予以調(diào)整。這種不成熟的地鐵商業(yè)開發(fā)模式,給市民和商家造成了一定的損失。4.地下商業(yè)空間地鐵資源是建立在地鐵基礎(chǔ)之上、可以反復(fù)利用、會(huì)給社會(huì)帶來財(cái)富增長的一類資源的總稱,是在地鐵建設(shè)和地鐵交通的形成過程中逐步形成的、與地鐵交通緊密相連且由于地鐵交通帶來價(jià)值增值的各種特定資源。地鐵站地下商業(yè)資源主要包括地鐵站廳空間和通道空間以及地下商業(yè)街,這些資源是有限的,且具有一些天然的缺點(diǎn),有些商品不能經(jīng)營。地鐵站廳商鋪主要經(jīng)營報(bào)刊、西餅、沖印、西藥、洗衣、精品等,以連鎖店居多,商品檔次較高。在這一點(diǎn)上廣州地鐵有成功的經(jīng)驗(yàn),如2號(hào)線的站廳商鋪基本都實(shí)現(xiàn)了7-ELEVEN便利店、天天洗衣店、中信文化報(bào)刊亭、戈德自動(dòng)售貨機(jī)、ATM自助銀行、同濟(jì)藥店等的連鎖經(jīng)營。通道商鋪指位于站點(diǎn)與地面之間的通道的商鋪。這種商鋪主要布局在人流特別多的站點(diǎn)的進(jìn)出口通道上?？紤]到通道疏散人流的功能,如果布局太多商鋪,會(huì)導(dǎo)致人流擁塞。地下商業(yè)街是指幾個(gè)商業(yè)空間在地鐵站地下層連通發(fā)展而成的大型地下商業(yè)設(shè)施,以及為提高經(jīng)濟(jì)利用價(jià)值或鼓勵(lì)投資開發(fā)而在地下穿越通道的單側(cè)或雙側(cè)開發(fā)的地下商業(yè)設(shè)施。一般而言,換乘樞紐站的位置最適合開發(fā)規(guī)劃地下商業(yè)街。不少城市采取了塔式的和綜合式的聯(lián)合換乘樞紐車站,有的地下車站不僅可以換乘好幾種交通工具,而且還分層設(shè)置商店、倉庫、停車場等設(shè)施,這樣旅客轉(zhuǎn)乘、購物都很方便。雖然地下商業(yè)街為行人提供了豐富多彩的商業(yè)活動(dòng)空間,緩解了地面