......物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的影響與對(duì)策建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利主體業(yè)主的概念〔物業(yè)管理?xiàng)l例〕第六條：“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主〞。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有以下權(quán)利：(一)按照物業(yè)效勞合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的效勞；(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么的建議；(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用；(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利?！捕硺I(yè)主身份確實(shí)認(rèn)1、房屋所有權(quán)證登記人【江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例】第四十六條第一款：“本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。〞【物權(quán)法】第九條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。〞2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人【物權(quán)法】第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。3、房屋繼承人或受遺贈(zèng)人【物權(quán)法】第二十九條因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。4、房屋建造人【物權(quán)法】第三十條因合法建造、撤除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成立時(shí)發(fā)生效力。5、生效的行政、仲裁或司法文書(shū)確認(rèn)人【物權(quán)法】第二十八條因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。〔三〕業(yè)主物業(yè)管理權(quán)利的取得與終止1、交付取得與終止〔入伙取得與終止〕【物業(yè)管理?xiàng)l例】第九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體方法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十條同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體方法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！窘K省物業(yè)管理?xiàng)l例】第九條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積到達(dá)百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積到達(dá)百分之三十缺乏百分之五十，但使用已超過(guò)一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。2、登記取得與終止【物權(quán)法】第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。3、業(yè)主房產(chǎn)抵押、查封后，其物業(yè)管理權(quán)利是否受到限制4、進(jìn)入破產(chǎn)清算的房產(chǎn)，其物業(yè)管理權(quán)利由誰(shuí)行使5、違章建筑的買(mǎi)受人是否享有業(yè)主的權(quán)利〔四〕業(yè)主物業(yè)管理義務(wù)的承當(dāng)與終止1、交付承當(dāng)2、登記承當(dāng)【物權(quán)法】第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。3、確認(rèn)承當(dāng)【物權(quán)法】第二十八條因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。4、業(yè)主變更后拖欠管理費(fèi)的承當(dāng)〔1〕原業(yè)主承當(dāng)：【物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法】第十五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)效勞費(fèi)用或者物業(yè)效勞資金。業(yè)主違反物業(yè)效勞合同約定逾期不交納效勞費(fèi)用或者物業(yè)效勞資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)催促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費(fèi)用或者物業(yè)效勞資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)效勞費(fèi)用或者物業(yè)效勞資金?！?〕新業(yè)主承當(dāng)：經(jīng)雙方約定，新業(yè)主愿意承當(dāng)所拖欠的管理費(fèi)用。5、查封房產(chǎn)管理費(fèi)的承當(dāng)按照法律規(guī)定，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)到法院提起訴訟，申請(qǐng)費(fèi)用保護(hù)。6、抵押房產(chǎn)管理費(fèi)的承當(dāng)按照法律規(guī)定，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)到法院提起訴訟，申請(qǐng)費(fèi)用保護(hù)。7、拍賣(mài)房產(chǎn)管理費(fèi)的承當(dāng)按照法律規(guī)定，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)到法院提起訴訟，申請(qǐng)費(fèi)用保護(hù)。8、違章建筑管理費(fèi)的承當(dāng)〔五〕業(yè)主物權(quán)的保護(hù)1、物權(quán)的私力保護(hù)〔自助、和解、調(diào)解、仲裁〕【物權(quán)法】第三十二條物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過(guò)和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。2、物權(quán)的公力保護(hù)〔業(yè)主的訴權(quán)與訴訟時(shí)效〕【物權(quán)法】第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。3、建筑物出入查證制度的合法性問(wèn)題對(duì)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的人員〔訪客〕進(jìn)行詢(xún)問(wèn)盤(pán)查時(shí)應(yīng)注意方法，不應(yīng)以物業(yè)管理處相關(guān)規(guī)定檢查對(duì)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的人員〔訪客〕，最好以業(yè)主的受權(quán)〔或業(yè)主制定的物業(yè)管理小區(qū)管理方法等。注：前期物業(yè)管理合同或與物業(yè)管理合同上應(yīng)注明相應(yīng)內(nèi)容。4、物業(yè)管理區(qū)域放行條制度的合法性問(wèn)題放行條制度與出入查證制度相式，在簽定物業(yè)管理效勞合同時(shí)應(yīng)有明確規(guī)定。管理單位在開(kāi)具放行條時(shí)應(yīng)有業(yè)主的簽字〔如放行時(shí)應(yīng)在放行條上注明撥打業(yè)主的及撥打時(shí)間等〕注：貴重物品原那么上必須有業(yè)主簽字。在實(shí)際工作當(dāng)中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)因新老業(yè)主過(guò)戶(hù)產(chǎn)生物品被搬出問(wèn)題。新老業(yè)主已經(jīng)在國(guó)土局辦理過(guò)戶(hù)，但老業(yè)主未與新業(yè)主在本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理單位方法過(guò)戶(hù)手續(xù)的，所在區(qū)域的管理單位按老業(yè)主為準(zhǔn)。因老業(yè)主不愿退出該房屋的，管理單位最好讓新業(yè)主通過(guò)法律或政府部門(mén)解決，因?yàn)楣芾韱挝话凑瘴飿I(yè)效勞合同約定內(nèi)容對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，物業(yè)管理單位不是政府部門(mén)，沒(méi)有權(quán)力處理物業(yè)效勞合同以外的民事問(wèn)題。5、委托停水、停電行為的法律責(zé)任問(wèn)題停水、電產(chǎn)生牽扯到物業(yè)效勞單位的事情比擬多，物業(yè)效勞單位如何防止此類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生。因業(yè)主夫妻鬧矛盾、業(yè)主房屋出租等原因要求物業(yè)效勞單位停水、電，因此類(lèi)糾紛問(wèn)題物業(yè)管理單位最好不要容許業(yè)主、住戶(hù)停水、電，如業(yè)主、住戶(hù)要求比擬強(qiáng)烈，讓業(yè)主、住戶(hù)對(duì)自己房屋進(jìn)行停水、電。這樣物業(yè)效勞單位可以防止參與到糾份當(dāng)中。但這種停電方法也有一些弊端，做為物業(yè)管理效勞單位還是從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮，為房屋業(yè)主著想，業(yè)主因糾紛要求停止自己房屋的水、電時(shí)，可讓業(yè)主書(shū)面〔業(yè)主要簽字按手印〕向物業(yè)效勞單位說(shuō)明對(duì)自己的房屋進(jìn)行停止供水、電，但最好要求業(yè)主自己或通過(guò)政府部門(mén)解決。6、委托保管行為的法律責(zé)任問(wèn)題做為物業(yè)效勞單位，客戶(hù)中心、護(hù)衛(wèi)大門(mén)崗等部門(mén)會(huì)收到業(yè)主、住戶(hù)請(qǐng)求，將一些個(gè)人物品或外出將房子鑰匙交給我們保管。做為物業(yè)效勞單位一般沒(méi)有委托保管效勞，如果容許對(duì)業(yè)主、住戶(hù)物品進(jìn)行了保管，就自動(dòng)形成了一種約定〔保管責(zé)任〕，如因物品損壞或喪失，保管人存在一種賠償?shù)呢?zé)任。但在物業(yè)管理工作當(dāng)中，已不成文的存在一種保管的義務(wù)，物業(yè)管理工作人員如何技巧的防止這種法律上的風(fēng)險(xiǎn)，⑴盡可能說(shuō)服業(yè)主、住戶(hù)，公司有明確規(guī)定不允許保管私人物品⑵如業(yè)主、住戶(hù)將物品交由工作人員保管時(shí)，不保管貴重物品，而且由業(yè)主、住戶(hù)書(shū)面注明沒(méi)有貴重物品并注明來(lái)拿的時(shí)間及聯(lián)系等。7、委托防范行為的法律責(zé)任問(wèn)題8、拾得遺失物、漂流物，發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的處理問(wèn)題【物權(quán)法】第一百零九條拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門(mén)。拾得相關(guān)物品后，管理處應(yīng)做好拾得物品的詳細(xì)記錄，按公司流程上報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，在效勞區(qū)域內(nèi)張貼相關(guān)公告，如無(wú)法認(rèn)領(lǐng)的物品應(yīng)及時(shí)交給政府機(jī)關(guān)〔派出所〕。二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念【物權(quán)法】第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有局部享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權(quán)利。1、專(zhuān)有所有權(quán)：業(yè)主對(duì)專(zhuān)有局部有自由使用、收益及處分的權(quán)利。2、共有所有權(quán)：業(yè)主依據(jù)法律、合同以及管理規(guī)約對(duì)建筑的共有局部所共同享有的權(quán)利〔具有附屬性和不可分割性〕3、共同管理權(quán)：業(yè)主基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團(tuán)體之一成員而享有的權(quán)利和承當(dāng)?shù)牧x務(wù)〔外部權(quán)利〕三、建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利客體〔一〕專(zhuān)有局部四周?chē)?，有?zhuān)有門(mén)通行?！捕彻灿芯植?、建筑物的根本構(gòu)造局部2、建筑物的共有局部及附屬物3、僅為局部業(yè)主所共有的局部4、物業(yè)管理用房權(quán)利歸屬問(wèn)題物業(yè)管理用房按照規(guī)定應(yīng)由開(kāi)發(fā)商提供，物業(yè)辦公用房產(chǎn)權(quán)一般屬業(yè)主所有，如有明確產(chǎn)權(quán)的除外。物業(yè)管理用房不能做經(jīng)營(yíng)用途，但經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意除外。5、建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)的道路的權(quán)利歸屬問(wèn)題【物權(quán)法】第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房，屬于業(yè)主共有。6、建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)的綠地權(quán)利歸屬問(wèn)題【物權(quán)法】第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房，屬于業(yè)主共有。7、停車(chē)庫(kù)、車(chē)位權(quán)利歸屬問(wèn)題【物權(quán)法】第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。8、屋頂平臺(tái)權(quán)利歸屬問(wèn)題樓頂平臺(tái)使用權(quán)歸本單元業(yè)主所有，業(yè)主有使用權(quán)，但無(wú)權(quán)改變屋頂平臺(tái)的使用結(jié)構(gòu)。9、會(huì)所權(quán)利歸屬問(wèn)題買(mǎi)賣(mài)合同有約定的按照合同約定履行，無(wú)約定的歸全體業(yè)主所有。10、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施四、業(yè)主對(duì)專(zhuān)有局部的權(quán)利義務(wù)【物權(quán)法】第七十一條〔一〕業(yè)主對(duì)專(zhuān)有局部的權(quán)利〔占有、使用、收益、處分〕注：法律規(guī)定的所有權(quán)利〔二〕業(yè)主對(duì)專(zhuān)有局部的義務(wù)1、不得危及建筑平安2、不得損害其他業(yè)主合法權(quán)益【物權(quán)法】第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。3、自行承當(dāng)管理與修繕的費(fèi)用【物業(yè)管理?xiàng)l例】第四十六條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。4、對(duì)他人合理行為的容忍五、業(yè)主對(duì)共有局部的權(quán)利義務(wù)〔一〕業(yè)主對(duì)共有局部的權(quán)利1、共同使用權(quán)2、共同收益權(quán)3、共用局部的單純修繕改進(jìn)權(quán)4、排除阻礙的請(qǐng)求權(quán)〔二〕業(yè)主對(duì)共有局部的義務(wù)1、依共用局部的本來(lái)用途使用共用局部【物權(quán)法】第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有局部占建筑物總面積的比例確定。2、分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)六、業(yè)主的共同管理權(quán)【物權(quán)法】第七十六條以下事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：〔一〕制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；〔二〕制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；〔三〕選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；〔四〕選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人；〔五〕籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；〔六〕改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；〔七〕有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！惨弧硺I(yè)主的權(quán)利與義務(wù)1、業(yè)主的權(quán)利〔1〕表決權(quán)〔2〕參與制定規(guī)約權(quán)〔3〕請(qǐng)求權(quán)〔4〕知請(qǐng)權(quán)〔5〕監(jiān)督權(quán)〔6〕選任及解任管理者的權(quán)利〔7〕設(shè)立管理團(tuán)體權(quán)利2、業(yè)主的義務(wù)【物權(quán)法】第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟?！?〕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決議〔2〕遵守管理規(guī)約〔3〕接受管理人的管理〔二〕業(yè)主大會(huì)1、業(yè)主大會(huì)的成立2、業(yè)主大會(huì)的決定【物權(quán)法】第七十六條以下事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：〔一〕制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；〔二〕制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；〔三〕選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；〔四〕選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人；〔五〕籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；〔六〕改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；〔七〕有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。〔三〕業(yè)主委員會(huì)1、業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生與備案【物業(yè)管理?xiàng)l例】第十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。2、業(yè)主委員會(huì)委員的任職條件建設(shè)部【業(yè)主大會(huì)規(guī)程】第二十一條第二十一條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合以下條件：〔一〕本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；〔二〕遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；〔三〕遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；〔四〕熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；〔五〕具有一定組織能力；〔六〕具備必要的工作時(shí)間?！緲I(yè)主大會(huì)規(guī)程】第二十八條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿(mǎn)之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)?！疚餀?quán)法】第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。第七十五條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。3、業(yè)主委員會(huì)換屆及財(cái)務(wù)移交〔四〕街道辦事處、居民委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系問(wèn)題〔五〕業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的主體資格問(wèn)題七、建筑物管理人的義務(wù)1、根據(jù)業(yè)主的委托管理【物權(quán)法】第八十二條物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。2、接受業(yè)主的監(jiān)督3、建筑物管理人的法律責(zé)任【物業(yè)管理?xiàng)l例】第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應(yīng)的效勞。物業(yè)管理