一、目的

規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。

二、合用范疇

合用于物業(yè)管理公司對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。接管物業(yè)應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)擬定的具體項(xiàng)目對(duì)照本規(guī)程進(jìn)行接管驗(yàn)收。

三、職責(zé)

1、物業(yè)公司負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同開(kāi)發(fā)商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。

2、接管小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。

3、接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)根據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。

四、程序要點(diǎn)

（一）接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

1、新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿(mǎn)足業(yè)主的質(zhì)量規(guī)定。

2、成立物業(yè)接管驗(yàn)收小組。物業(yè)公司按照接受的物業(yè)規(guī)定抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干構(gòu)成物業(yè)接管驗(yàn)收小組，接管驗(yàn)收小組由下列人員構(gòu)成，并辦理對(duì)應(yīng)的工作：

①物業(yè)公司抽調(diào)檔案管理人員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；

②接管社區(qū)的物業(yè)管理處（物業(yè)管理公司在所管理的樓盤(pán)設(shè)立物業(yè)管理處，下同）抽調(diào)業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)業(yè)主有關(guān)資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓房的驗(yàn)收移交工作；

③物業(yè)管理處抽調(diào)業(yè)務(wù)人員具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和電氣設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。

3、接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備。接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好下列準(zhǔn)備工作：

①與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收原則等；

②派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制訂好接管驗(yàn)收計(jì)劃；

③提前參加開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和電氣設(shè)備最后安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；

④準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)表格：

a、《房屋本體接管驗(yàn)收表》；b、《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》；c、《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》；

d、《接管驗(yàn)收問(wèn)題整治表》；e、《接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題記錄表》；f、《接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題記錄表》；（二）接管驗(yàn)收的工作程序1、物業(yè)公司制訂接管驗(yàn)收方案；

2、公司組建接管驗(yàn)收小組；

3、作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備；

4、進(jìn)行資料驗(yàn)收移交；

5、驗(yàn)收與否合格（否/規(guī)定對(duì)的、真實(shí)補(bǔ)齊資料；是/進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收）；

6、與否合格(否/規(guī)定開(kāi)發(fā)商限時(shí)整治;是/統(tǒng)計(jì)歸檔)。（三）資料的接管驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交有關(guān)資料:1、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料①項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同意報(bào)告；

②規(guī)劃許可證

③預(yù)售許可證

④土地使用合同；

⑤建筑開(kāi)工許可證

⑥用地紅線(xiàn)圖

2、竣工驗(yàn)收資料①竣工圖（涉及總平面布置圖、建筑、構(gòu)造、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專(zhuān)業(yè)竣工圖及地下管線(xiàn)綜合布置竣工圖）；

②建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證明；

③公共配套設(shè)施驗(yàn)收合格證明；

④供水合同書(shū)；

⑤供電合同書(shū)；

⑥供氣合同書(shū)；

⑦有線(xiàn)電視合格證明；

⑧通信設(shè)施合格證明；

⑨電梯準(zhǔn)用證。

3、施工設(shè)計(jì)資料①地質(zhì)報(bào)告書(shū)；

②全套設(shè)計(jì)圖紙；

③圖紙會(huì)審告知單；

④設(shè)計(jì)變更告知單；

⑤工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)；

⑥重要的施工會(huì)議紀(jì)要；

⑦隱蔽工程驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)；

⑧沉降觀(guān)察統(tǒng)計(jì)；

⑨其它可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始統(tǒng)計(jì)。

4、電氣設(shè)備資料（規(guī)定中文）①機(jī)電設(shè)備出廠(chǎng)合格證；

②供電設(shè)備使用闡明書(shū)；

③機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；

④設(shè)備保修卡、保修合同。

5、業(yè)主資料①已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話(huà)等；

②已購(gòu)房業(yè)主的付款狀況或付款方式。

（四）物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收原則1、接管驗(yàn)收重要是觀(guān)感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀(guān)感與否合格、設(shè)施設(shè)備的使用與否符合業(yè)主規(guī)定。

2、接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為避免出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采用的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而不含有法律效力的評(píng)價(jià)行為。

3、驗(yàn)收原則為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收原則》及業(yè)主生活的合理規(guī)定。

4、驗(yàn)收辦法為觀(guān)感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。

（五）樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收原則

1、主體構(gòu)造：

①外墻不得滲水；

②屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。

2、樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。

3、內(nèi)墻面：

①抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；

②塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋損傷，色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿(mǎn)，線(xiàn)條順直。

4、頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)脫皮，無(wú)裂縫，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)漏水痕跡，無(wú)污漬。5、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。

6、門(mén)、窗：

①門(mén)啟動(dòng)自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置精確，無(wú)翹曲變形。

②門(mén)鎖、窗銷(xiāo)連接牢固，啟動(dòng)靈活；

③玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷；

④油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

⑤電子防盜門(mén)通話(huà)清晰、完好、無(wú)銹跡。

⑥不銹鋼防盜門(mén)光潔，線(xiàn)條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。

8、樓梯、扶手：

①鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；

②砼樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。

9、木裝修工程表面光潔，線(xiàn)條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。

10、飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。

11、油漆、刷漿色澤一致無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。

12、電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。

①有線(xiàn)電視已開(kāi)通，收視良好。

②開(kāi)關(guān)安裝牢固，開(kāi)關(guān)靈活，接觸良好。

③燈具安裝牢固，完好無(wú)損，反映敏捷，發(fā)光正常。

④水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無(wú)損傷。

⑤衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無(wú)污漬和刮痕，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水暢通。

⑥給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無(wú)滲漏、銹跡、流水暢通，有足夠壓力。

⑦地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水暢通，完好無(wú)損。

⑧門(mén)鈴、對(duì)講電話(huà)安裝牢固，操作靈活，效果良好。

⑨其它配備設(shè)施規(guī)定齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。

（七）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收原則

1、天臺(tái)：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。

2、散水坡無(wú)下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。

3、屋面避雷設(shè)施連接牢固。

4、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。

5、綠化符合設(shè)計(jì)規(guī)定，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。6、道路：

①路面平整，無(wú)水泥塊，無(wú)起砂、斷裂；

②路牙石砌筑整潔，灰縫飽滿(mǎn)，無(wú)缺角損傷；

③塊料面層拼砌整潔，平整牢固，無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角；

④交通標(biāo)記線(xiàn)、路牌清晰完好。

7、室外消防栓：

①消防箱標(biāo)記清晰，玻璃完好；

②消防設(shè)施配件齊全;

③消防管安裝牢固，標(biāo)記明顯，閥門(mén)完好，水壓充足。

8、樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)記清晰。

9、垃圾中轉(zhuǎn)站外表裝飾完整，密封完好；垃圾桶配備完善，使用方便。

10、保安崗?fù)ぐ惭b到位，配件齊全，標(biāo)記清晰，完好無(wú)損。

11、保安道閘安裝牢固，啟動(dòng)靈活，標(biāo)記清晰，完好無(wú)損。

12、停車(chē)場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)記清晰，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好。

13、單車(chē)、摩托車(chē)棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)記清晰，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

14、明溝、暗溝排水暢通，不積水，無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。

16、護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。

17、臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無(wú)裂縫。

18、水池、水箱衛(wèi)生清潔，無(wú)滲漏。

19、信報(bào)箱安裝牢固，完好無(wú)損，標(biāo)記楚，表面平整光潔。20、室外健身器材安裝牢固，完好無(wú)損。（八）電氣設(shè)備的接管驗(yàn)收

1、電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)立合理，配件安全，標(biāo)記清晰，表面光潔平整、明亮。

2、變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)記清晰、機(jī)房配備齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。

3、中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)成設(shè)計(jì)指標(biāo)，配備齊全，標(biāo)記清晰，機(jī)房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。

4、發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)立完好，通風(fēng)，采光良好。

5、消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反映敏捷，標(biāo)記清晰，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

6、給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)記清晰，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配備完整。

7、保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。

（九）接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的解決

1、遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)；

①對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)統(tǒng)計(jì)在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題記錄表》中并交開(kāi)發(fā)商有關(guān)人員簽字確認(rèn)；

②對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小級(jí)應(yīng)將問(wèn)題逐項(xiàng)統(tǒng)計(jì)在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題記錄表》中并請(qǐng)開(kāi)發(fā)商有關(guān)人員簽字確認(rèn)。

2、對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)主動(dòng)同開(kāi)