導(dǎo)論1.1選題的背景及意義增值稅和公司稅是中國傳統(tǒng)稅收制度中的兩種主要稅種，它們適用于制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，相反，制造增值稅扣除鏈相對成熟，具有一定的優(yōu)勢。服務(wù)業(yè)由于營業(yè)稅的計稅方式導(dǎo)致存在諸多重復(fù)納稅的情況，導(dǎo)致服務(wù)業(yè)盈利水平降低，除此之外，服務(wù)業(yè)偷稅、漏稅現(xiàn)象頻出，同樣不利于我國稅收發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)也缺少適用我國稅收政策的納稅籌劃范例，成功的納稅籌劃方案為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供一定的經(jīng)驗參考，一方面，本文的研究可以幫助廣大房地產(chǎn)企業(yè)正視納稅籌劃的意義，正確理解納稅籌劃的內(nèi)涵，進一步豐富增值稅納稅籌劃的理論基礎(chǔ)，拓展研究領(lǐng)域，提高房地產(chǎn)行業(yè)對每一稅種的認識，完善房地產(chǎn)行業(yè)對于稅收政策的匯總與解讀。另一方面也為房地產(chǎn)行業(yè)在稅制改革背景下的問題應(yīng)對提供參考經(jīng)驗，進一步加強征納雙方以及中介機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的重視與研究，從而有利于我國稅制結(jié)構(gòu)的逐步完善，有利于產(chǎn)業(yè)鏈的完整升級，促進國家宏觀經(jīng)濟不斷發(fā)展。1.2文獻綜述國外關(guān)于企業(yè)納稅籌劃方面的研究，早在1930年左右就已經(jīng)開始了。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，國外已經(jīng)在納稅籌劃體系上，已經(jīng)取得了較快的發(fā)展。特別是20世紀80年代以來，國外學(xué)者為稅收籌劃研究提出了新的發(fā)展水平，從理論研究到稅收籌劃，取得了很大的研究突破。目前，隨著稅收在企業(yè)盈利中的影響力不斷增加，人們紛紛加強了對于納稅籌劃的重視，與納稅籌劃問題有關(guān)的理論文章、書籍等大量出現(xiàn)。美國最早開始了關(guān)于房地產(chǎn)方面的納稅籌劃問題。早在上世紀六十年代，在美國，大量房地產(chǎn)開發(fā)商由于稅盾效應(yīng)的影響，使得他們出現(xiàn)了經(jīng)營困境SaleJTmothy，CarrollKarenB.TaxPlanningToolsforTheMultinationalCorporation[J].ManagementAccounting，1979：65-69.。SaleJTmothy（1979）SaleJTmothy，CarrollKarenB.TaxPlanningToolsforTheMultinationalCorporation[J].ManagementAccounting，1979：65-69.1.3研究思路及方法1.3.1研究思路本文共由七個部分組成：第一部分，導(dǎo)論部分，介紹選題的背景及意義、文獻綜述和研究思路方法、內(nèi)容等。第二部分，相關(guān)理論的概述，闡述了“營改增”、稅務(wù)籌劃的相關(guān)理論。第三部分，闡述了“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅影響。第四部分，表述了“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃思路及方法。第五部分，主要針對本文以云南省昆明市祿武房地產(chǎn)為例，設(shè)計稅務(wù)籌劃方案。先對云南省昆明市祿武房地產(chǎn)進行簡單的介紹，然后分析其涉稅情況，最后進行方案設(shè)計。第六部分，結(jié)合云南省昆明市祿武房地產(chǎn)設(shè)計稅負籌劃方案，來保障稅務(wù)風(fēng)險管理。先對房地產(chǎn)的稅務(wù)風(fēng)險點進行分析，然后根據(jù)風(fēng)險點提出房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃實施方案的保障措施。1.3.2研究方法本文選取云南省昆明市陸武房地產(chǎn)“競爭增加”前后的財務(wù)數(shù)據(jù)，并對公司的增值稅稅收籌劃進行了比較分析，主要使用以下兩種研究方法。第一，文獻參考法。根據(jù)本文件的調(diào)查內(nèi)容，通過對國內(nèi)外相關(guān)文獻的編纂，匯編和分析，總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響和對策。這是本文的出發(fā)點。第二，調(diào)查法。通過實地調(diào)查，搜集有關(guān)云南省昆明市祿武房地產(chǎn)現(xiàn)實狀況和歷史狀況的資料，對收集到的資料進行整合分析。1.4主要內(nèi)容本文結(jié)合國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀，結(jié)合“計算與改革”的相關(guān)理論知識，以云南省昆明市綠屋房地產(chǎn)為例，根據(jù)該公司的財務(wù)數(shù)據(jù)，分析了改革前后的稅負。還根據(jù)公司的保險后稅收增加進行稅收籌劃，并就減免增值稅負擔提供建議。1.5論文創(chuàng)新與不足本文結(jié)合國內(nèi)外納稅籌劃研究理論，在我國＂營改増＂的背景下，選取具體地方納稅房地產(chǎn)企業(yè)云南省昆明市祿武房地產(chǎn)進行研究，運用納稅人身份選擇，供應(yīng)商選擇，稅收優(yōu)惠政策在案例企業(yè)稅收籌劃中的應(yīng)用等現(xiàn)行稅收籌劃方案，在解決了稅制改革規(guī)劃和企業(yè)稅制改革的問題后，稅收籌劃的一般思路，稅收籌劃方案的設(shè)計和稅收籌劃方案的保障為稅收籌劃提供了研究思路，進一步豐富了當前中國房地產(chǎn)業(yè)財政規(guī)劃研究應(yīng)用在特定房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用中的參考價值。2相關(guān)理論2.1“營改增”的相關(guān)理論＂營改增＂稅制改革體現(xiàn)在三個方面，預(yù)算管理制度、稅收制度、財政體制，其中稅收制度是首要內(nèi)容。為了使改革順利進行，中國首先建立了試點區(qū)，并逐步在全國范圍內(nèi)實施試點。2013年8月，國家試點完成，行業(yè)范圍逐步擴大。2016年3月18日，國務(wù)院常務(wù)會議宣布，從5月1日起，整個行業(yè)將納入試點范圍，進一步完善中國的稅收制度。“營改增”稅制改革無疑是政府探索稅制改革的科學(xué)舉措，這次改革有利于完善稅制，消除重復(fù)征稅，有效解決傳統(tǒng)稅制所帶來的問題，更加適應(yīng)新經(jīng)濟發(fā)展階段的要求，減輕之前的課稅不公平現(xiàn)象，促進各行業(yè)協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)，進一步打破了行業(yè)壁壘，形成互相監(jiān)督的有效局面，同時進一步優(yōu)化我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，便于大眾創(chuàng)業(yè)。在這項改革中也發(fā)現(xiàn)了一些問題：間接稅比例高，直接稅比例過低，稅收收入占政府收入的比例較低。對于這些問題，在之后的改革中，通過調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)規(guī)范稅收優(yōu)惠政策，適度提高直接稅比重，合理劃分增值稅等方式，以保證改革的實行。2.2稅務(wù)籌劃的相關(guān)理論從稅務(wù)籌劃的概念上，可以具體分為廣義上的稅務(wù)籌劃以及狹義上的稅務(wù)籌劃。首先，對于有限的稅收籌劃，公司可以合理利用基于國家法律法規(guī)的法律漏洞，合理制定自己的納稅方式，以達到減稅的目的。在這一概念中，企業(yè)的稅務(wù)籌劃，就是利用稅法中的不足，也就是稅法漏洞來開展稅務(wù)籌劃活動的。這里的稅法漏洞，就是指在制定稅法過程中國，由于多種因素，沒有系統(tǒng)規(guī)定的一些納稅條例等等。在狹義的稅務(wù)籌劃中，主要涵蓋了企業(yè)如何合理避稅，如何節(jié)稅等方面的規(guī)劃。其次，對于廣義的稅務(wù)籌劃，就是企業(yè)為了減少減稅或者不交稅而采取的各項措施，降低企業(yè)納稅風(fēng)險，從而使得降低自身納稅成本的一種活動。在這里，所謂納稅風(fēng)險，就是由于國家稅收政策的變動而導(dǎo)致的企業(yè)稅收負擔加重的一種風(fēng)險。綜上所述，本文提到的稅收籌劃是指納稅人在稅法允許的條件下采用多種方法降低企業(yè)的稅收成本，從而最大限度地提高企業(yè)的盈利能力。3“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅影響3.1房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點1、開發(fā)經(jīng)營的計劃性公司收購的土地，待建房屋，基礎(chǔ)設(shè)施等設(shè)施將按照規(guī)劃，征地，設(shè)計，施工，支持，管理和施工的原則嚴格控制在國家規(guī)劃范圍內(nèi)，并將制定和運營公司的銷售計劃和計劃。2、開發(fā)產(chǎn)品的商品性、單件性及不可移動性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。3、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性所謂復(fù)雜性包括兩個方面：（1）商業(yè)運作很復(fù)雜。除土地和住房開發(fā)外，企業(yè)還必須建立相應(yīng)的公共基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)施，涵蓋整個過程，從征地，拆遷，勘察，設(shè)計，施工，銷售和售后服務(wù)。（2）涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。企業(yè)不僅與設(shè)備和材料供應(yīng)單位有購銷關(guān)系的經(jīng)濟交流，而且由于工程承包和招標與勘察設(shè)計單位和施工單位之間的經(jīng)濟交易，以及委托建設(shè)和發(fā)展產(chǎn)品、租賃開發(fā)產(chǎn)品等租賃單位之間的經(jīng)濟交流。4、開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大產(chǎn)品開發(fā)應(yīng)從規(guī)劃設(shè)計，可行性研究，征地拆遷，安置補償，七通平整，建設(shè)安裝，支持項目，綠化和衛(wèi)生項目入手。幾年后的幾年或更長時間。另外，上述每個開發(fā)階段都需要大量資金，開發(fā)產(chǎn)品本身的成本很高，需要不斷投入大量資金。5、經(jīng)營風(fēng)險大開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長，債務(wù)管理高，不確定因素多。一旦做出錯誤的決定，銷售將不會毫無問題地進行，這將導(dǎo)致開發(fā)產(chǎn)品的大量積累，這將導(dǎo)致公司的資金周轉(zhuǎn)不起作用，導(dǎo)致公司出現(xiàn)問題。3.2房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)涉稅分析3.2.1因交付完工產(chǎn)品時點不同產(chǎn)生的涉稅問題國家稅務(wù)總局發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營服務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第三項明確規(guī)定：企業(yè)中房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包含有土地的有效開發(fā)，以及建造和銷售住宅以及商業(yè)用房等等或是其它的建筑物等一系列開發(fā)產(chǎn)品。除過土地開發(fā)以外，其余的開發(fā)產(chǎn)品均符合部分規(guī)定條件的，都可視之為已經(jīng)完工，已開發(fā)的產(chǎn)品采用完工認證材料和已申報的房地產(chǎn)管理部門的備案工作，已開發(fā)的企業(yè)產(chǎn)品已逐步投入使用，企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品已獲得初始產(chǎn)權(quán)證書。3.2.2采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品存在的涉稅風(fēng)險國家稅務(wù)總局關(guān)于“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理辦法”的有關(guān)規(guī)定第六條規(guī)定，銷售開發(fā)產(chǎn)品受委托或者采用的，視為購買。如果公司與買方之間簽訂了銷售合同或銷售協(xié)議，或者公司與買方和受托人簽訂了銷售合同，如果價格在特定合同或銷售協(xié)議中達成一致，則更多高于具體的購買價格，價格必須根據(jù)合同或銷售協(xié)議中約定的價格計算，特別是在收到管理員在特定時間內(nèi)確定的開發(fā)產(chǎn)品列表時。假如是屬于前面兩種情況，銷售合同或者協(xié)議當中出現(xiàn)的問題，那么就需要按照所買斷的價款，具體以收到受托方已經(jīng)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的清單時間作為確認收入的具體實現(xiàn)。3.3“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)幾個重要因素的影響1、増值稅進項稅額的抵扣“營地改革”后，可以從房地產(chǎn)行業(yè)中扣除的增值稅入境稅主要包括建筑公司可以發(fā)行的增值稅專用發(fā)票的入境稅金額，稅額購買建筑材料的入口和日常業(yè)務(wù)產(chǎn)生的入境稅金額。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，建筑成本占經(jīng)營成本的較大比重，尤其一些建筑材料的購置費用。如果采取需要自行購買所需建筑材料的甲供材料模式，則項目建筑方面由相關(guān)建筑公司承包；如果采取外包模式，則由相關(guān)建筑公司購買建筑材料，由此可見，建筑材料成本又占據(jù)建筑成本的較大比重。據(jù)統(tǒng)計分析，建筑材料成本大致占建設(shè)工程成本的五分之三。2、稅負的轉(zhuǎn)嫁＂營改增＂稅制改革的主要目的之一即是延長增值稅抵扣鏈條，上一環(huán)節(jié)的銷項稅額即為下一環(huán)節(jié)的進項稅額，那么，房地產(chǎn)企業(yè)上一環(huán)節(jié)建筑行業(yè)，在稅制改革的背景下建筑行業(yè)的增加的稅負，也會轉(zhuǎn)嫁給下游的房地產(chǎn)企業(yè)，從而造成房地產(chǎn)行業(yè)的稅負增加。3、價外費用的抵減房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)時期需要大量的資金，同時在銷售時一般采取預(yù)售的模式，所以房地產(chǎn)行業(yè)一般具有資金項目周期長、數(shù)目金額大、財務(wù)核算較為復(fù)雜的特點，除房屋預(yù)售款和股東投資之外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源包括：銀行借款、金融機構(gòu)融資、政府財政性行為。在中國的金融市場，大型金融機構(gòu)對中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司進行更嚴格的審查，更高的門檻，繁瑣的程序和更長的程序。所以中小型開發(fā)企業(yè)會選擇較小的金融機構(gòu)或者個人進行貸款融資，不僅利息費用比較高，而且這些資質(zhì)不高的金融機構(gòu)或非金融機構(gòu)無法提供增值稅專用發(fā)票，會造成房地產(chǎn)企業(yè)較高的財務(wù)費無法正常抵扣。4“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃思路及方法4.1基本思路全面實施“營地改革”，改變了企業(yè)的會計制度，也帶來了增值稅制定管理，配額管理，認證管理，撤銷救濟等一系列新問題。如何處理新舊稅制趨同，稅收政策變化，特定業(yè)務(wù)處理和稅收會計轉(zhuǎn)型等問題，應(yīng)從以下方面入手：一是提高會計水平和改善會計流程。在營業(yè)稅期間，房地產(chǎn)企業(yè)不涉及扣除，核算相對簡單?！盃I地改革”后，公司內(nèi)部會計增加了與增值稅相關(guān)的相關(guān)單位的會計核算，必須考慮生產(chǎn)稅和進項稅之間的差額，這增加了一定的困難房地產(chǎn)會計工作。財務(wù)人員在加強相關(guān)會計知識學(xué)習(xí)的同時，有必要加深對增值稅政策和學(xué)科設(shè)置要求的理解。二是優(yōu)化企業(yè)資金管理，提高資金使用效率，緩解“營改增”可能帶來的資金壓力。做好資金預(yù)算管理，全面預(yù)算管理，監(jiān)督項目資金流動和相關(guān)負責(zé)人的行為，利用信息技術(shù)集中管理資金，使用資金實施嚴格的規(guī)章制度，避免浪費資金。4.2針對“營改增”的稅務(wù)籌劃方法4.2.1銷項稅的籌劃商業(yè)模式靈活，收入根據(jù)高低稅率單獨計算，業(yè)務(wù)判斷將影響稅收的判斷。對于經(jīng)濟行為，如果合同開始時的業(yè)務(wù)人員在合同層面明確，哪種業(yè)務(wù)需要征收高稅率，哪種業(yè)務(wù)需要低稅率，那么收入很容易在后續(xù)會計中確定，減稅更有用。使用稅收激勵措施，有優(yōu)惠技術(shù)合同，還有出口優(yōu)惠服務(wù)，各個地方可能都有讓步。收入確認與發(fā)票問題同步，如果收入不符合確認標準，請勿先發(fā)票。避免被視為銷售，作為銷售概念，它最初是為增值稅而設(shè)計的，營業(yè)稅不被視為銷售概念，例如，在支付營業(yè)稅的餐館中，師傅做了一頓飯自己吃了，這不能算是銷售，在營地改革之后，如果某些行為被視為銷售，可能會導(dǎo)致更多的稅收。4.2.2進項稅的籌劃供應(yīng)商和服務(wù)提供商正在尋找一般納稅人并嘗試獲得特殊發(fā)票，調(diào)整支出組合。例如，如果有人向您開具發(fā)票，如果您只以低稅率發(fā)行，您可能會賠錢，這時，你必須考慮，如果你可以單獨發(fā)行，有些人會發(fā)出更高的稅率，而有些則會有更低的稅率，確保票證退回的速度，并最大限度地減少物品的轉(zhuǎn)移。5云南省昆明市祿武房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃方案設(shè)計5.1云南省昆明市祿武房地產(chǎn)概述昆明祿武房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司辦公室地址位于素以“春城”著稱昆明，云南省昆明市祿勸彝族苗族自治縣屏山街道掌鳩河南路世紀中心小區(qū)，于2016年04月11日在祿勸彝族苗族自治縣市場監(jiān)督管理局注冊成立，注冊資本為200萬人民幣，在公司發(fā)展壯大的3年里，我們始終為客戶提供良好的產(chǎn)品和技術(shù)支持，以及完善的售后服務(wù)。公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)紀，房地產(chǎn)信息咨詢，房地產(chǎn)營銷策劃，房地產(chǎn)代理，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)價格評估，房屋置業(yè)擔保。企業(yè)咨詢，企業(yè)管理咨詢；金融信息咨詢，國內(nèi)貿(mào)易；電子產(chǎn)品、機械設(shè)備、機電設(shè)備、計算機軟硬件、建筑材料、日用百貨、工藝禮品銷售；商務(wù)咨詢、廣告策劃、建筑裝飾工程、展覽展示、建筑設(shè)計。5.2云南省昆明市祿武房地產(chǎn)涉稅情況分析5.2.1財務(wù)基本情況2018年云南省昆明市綠屋房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入41.83億元，主營業(yè)務(wù)成本17.03億元。2017年同期主營業(yè)務(wù)收入46.31億元，主營業(yè)務(wù)成本23.02億元。2018年，其他業(yè)務(wù)事項收入1350萬元。其他業(yè)務(wù)成本418萬元，2017年同期其他業(yè)務(wù)事項收入1288萬元，其他業(yè)務(wù)成本373萬元。可以看出，2018年主營業(yè)務(wù)收入同比下降9.42%，主營業(yè)務(wù)成本下降19.27%，公司銷售和成本的負增長主要受“營地改革”和市場環(huán)境的影響。見表5.1所示：表5.12018年營業(yè)收入、營業(yè)成本單位：元項目2018年發(fā)生額2017年發(fā)生額營業(yè)收入營業(yè)成本營業(yè)收入營業(yè)成本主營業(yè)務(wù)4,183,273,809.981,703,206,260.184,631,568,289.932,302,016,448.48其他業(yè)務(wù)13,501,645.594,185,510.1312,889,379.653,737,920.10合計4,196,775,455.571,707,391,770.314,644,457,669.582,305,754,368.585.2.2稅款繳納情況根據(jù)實際情況，云南省昆明市陸武房地產(chǎn)涉及十幾種主要稅種。除企業(yè)所得稅，增值稅和土地增值稅外，公司還包括財產(chǎn)稅，城市土地使用稅和城市維護稅，財產(chǎn)稅，個人所得稅，契稅等，這些稅收集中在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)，轉(zhuǎn)讓和持有階段。首先是項目施工階段的稅收。公司獲得土地的方式主要通過招標，拍賣，掛牌等方式獲得，轉(zhuǎn)讓土地的權(quán)利轉(zhuǎn)讓，在獲得土地的過程中，公司必須支付土地出讓契稅和印花稅。第二是項目轉(zhuǎn)移鏈接的稅收。在項目完成后的產(chǎn)品銷售中，公司必須納稅：房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的增值稅，土地增值稅和企業(yè)所得稅。在此過程中，轉(zhuǎn)讓稅以某種方式轉(zhuǎn)移給消費者。第三是對項目產(chǎn)品的持有征稅。如果公司以某種方式將項目產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)供自己使用，則需要支付一定的財產(chǎn)稅和城市土地使用稅。云南省昆明市祿武房地產(chǎn)在各大環(huán)節(jié)所涉及稅種情況如下表5.2所示：表5.2云南省昆明市祿武房地產(chǎn)各稅種結(jié)構(gòu)分析20142015201620172018平均納稅總額100%100%100%100%100%100%營業(yè)稅55%54%51%44%49%50%企業(yè)所得稅24%27.6%28.8%32.6%24.1%28.4%土地增值稅11%8%10%11%13%10%個人所得稅3%3%3%4%4%3.5%城市維護建設(shè)稅3%3%3%2%3%3%印花稅0.6%0.6%0.7%0.9%0.8%0.7%房產(chǎn)稅3%3%2%2%3%2.5%城鎮(zhèn)土地使用稅0.4%0.8%1.5%3.5%3.1%1.9%表5.2云南省昆明市溫室房地產(chǎn)財政結(jié)構(gòu)分析可以看出，企業(yè)所得稅約占稅收總額的50％，占成本的很大一部分，在“營地改革”之后，這種影響將轉(zhuǎn)移到增值稅。本文重點研究如何從增值稅計劃的角度降低企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本，最大限度地提高企業(yè)的經(jīng)營效率。5.3稅務(wù)籌劃方案設(shè)計5.3.1增值稅納稅籌劃的目標稅收籌劃的主要目標是減輕納稅人的稅負，節(jié)約稅是主要目的。云南省昆武市增值稅稅收籌劃的主要目標是確保改革后增值稅稅負最小化。但是，在實際情況下，進行納稅籌劃時企業(yè)不能只片面盯住增值稅一個稅種稅款的多少，要從所有稅種整體來進行考慮。另外籌劃方案要關(guān)注企業(yè)利益的最大化，關(guān)注企業(yè)毛利或凈利的最大化。資金具有時間值得。云南省昆明市魯武房地產(chǎn)通過適當?shù)亩愂栈I劃，將推遲現(xiàn)行納稅，并在一定程度上獲得貨幣的時間價值，在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，閑置資金可用于投資和維護企業(yè)的其他業(yè)務(wù)活動，這對企業(yè)有利，只關(guān)注資金時間價值的整體價值，增值稅稅收籌劃計劃的設(shè)計是科學(xué)。5.3.2銷項稅額的納稅籌劃（1）銷售結(jié)算方式的籌劃云南省昆明市綠屋房地產(chǎn)的銷售方式分為兩種方式：一次性收集和預(yù)售，在改革的初始階段，從稅收籌劃的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嘗試選擇預(yù)售的銷售方式。在財務(wù)管理理論中，貨幣具有時間價值，企業(yè)目前持有的貨幣價值高于未來同等數(shù)額的貨幣價值。稅收是企業(yè)資金外流的一種形式，根據(jù)貨幣時間價值理論，企業(yè)處于初期階段，將減少稅收，后來的交易將為公司節(jié)省一些錢。企業(yè)的稅負越輕，對企業(yè)也就越有利。如果云南省昆明市祿武房地產(chǎn)大多采取預(yù)售方式，將預(yù)售價格定的低，相應(yīng)預(yù)交的稅款也就會低。（2）土地成本的納稅籌劃云南省昆明市魯武房地產(chǎn)經(jīng)過“改革營”后，采用一般納稅人的會計方法為新項目納稅。一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計算公式是“獎勵增值稅=（銷售收入-土地成本）/1.11×11％-進項稅”，根據(jù)產(chǎn)出稅部分，你可以看到土地成本越高，產(chǎn)出稅基數(shù)越小，增值稅金額就越小。根據(jù)“營改增”新政策，“營改增”后新項目土地成本可以扣除。如果同一塊地塊包含新舊項目的房地產(chǎn)，云南省昆明市綠屋房地產(chǎn)可以利用這一政策，采用合理的土地成本分配方法，將新舊項目之間的土地成本進行劃分。土地成本分攤方式的選擇有很多種，目前大多數(shù)使用占地面積法或者建筑面積法。5.3.3進項稅的納稅籌劃（1）結(jié)算方式的籌劃云南省昆明市綠屋房地產(chǎn)采購資料的結(jié)算方式可分為三種方式：現(xiàn)金購買，購買和分期付款。從稅收籌劃的角度來看，云南省昆明市魯武房地產(chǎn)應(yīng)盡量選擇分期付款方式并取得發(fā)票。在正常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用發(fā)票形式同時采用收貨的管理原則。如果貨物沒有交付，財務(wù)人員可以選擇拒絕付款。營地改革后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當按照現(xiàn)行的增值稅減免證書，在規(guī)定的時間內(nèi)盡快進行認證。如果云南省昆明市綠屋房地產(chǎn)不保證快速認證扣除增值稅專用發(fā)票，則會導(dǎo)致稅負增加了。云南省昆明市綠屋房地產(chǎn)可以通過分期付款方式獲取增值稅專用發(fā)票。通過分期付款方式，可以保證分期扣除企業(yè)的扣除金額。這將分攤企業(yè)的資金壓力，實現(xiàn)遞延稅收減免的效果，從而獲得更多的閑置資金，供企業(yè)投資重要的經(jīng)營活動。（2）采購價格的籌劃可抵扣環(huán)節(jié)中，采購發(fā)票的取得情況對可抵扣成本的影響不容小覷?！盃I改增”后云南省昆明市祿武房地產(chǎn)可以選擇不同的購貨渠道對進項稅額進行籌劃。毫無疑問，只有兩種類型的購買者，一種是一般納稅人，另一種是小規(guī)模納稅人。購買者身份的選擇在云南省昆明市綠屋房地產(chǎn)中并不是極端的。選擇一般納稅人確實可以扣除進項稅，并可以獲得稅率為6%，11%，13%或17%的增值稅專用發(fā)票。但是，有必要比較一般納稅人和小規(guī)模納稅人的一般價格。如果選擇小規(guī)模納稅人作為提供者，在這種情況下，如果獲得增值稅普通發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)不能扣除投入；如果可以獲得稅務(wù)機關(guān)簽發(fā)的3％增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)可以從進項稅中扣除3％的稅率。即使選定的小規(guī)模納稅人不能提供可抵扣發(fā)票，也可能對企業(yè)不利。最后，我們必須分析采購對凈利潤的影響。5.4方案實施效果分析云南省昆明市祿武房地產(chǎn)本身作為房企，宏觀稅負相對于其他行業(yè)公司就較重，＂營改增＂之前云南省昆明市祿武房地產(chǎn)所繳納的三大主稅種每一項都高達百萬，占營業(yè)收入的百分之二十左右，＂營改增＂對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理產(chǎn)生了一定的影響，與其他行業(yè)對比而言，房地產(chǎn)行業(yè)大多為一般納稅人，稅制改革前按照銷售收入的百分之五繳納營業(yè)稅，征收環(huán)節(jié)無需抵扣，稅制改革后云南省昆明市祿武房地產(chǎn)作為一般納稅人適用11%的增值稅率，其稅負變化主要取決于云南省昆明市祿武房地產(chǎn)可取得的可抵扣進項稅額。通過分析數(shù)據(jù)，云南省昆明市祿武房地產(chǎn)在＂營改增＂初期稅負略有上升，次年便有下降趨勢，說明云南省昆明市祿武房地產(chǎn)逐漸具備應(yīng)對意識，取得可抵扣進項稅額環(huán)節(jié)進一步完善。＂營改增＂政策實施之前，營業(yè)稅對所取得的營業(yè)額征收，云南省昆明市祿武房地產(chǎn)按照其銷售金額的5%繳納，這意味著在房地產(chǎn)開發(fā)項目中建筑用地的土地成本、建筑材料的使用、開發(fā)安裝費用已經(jīng)承擔納稅責(zé)任的部分在營業(yè)稅的征收環(huán)節(jié)進行了重復(fù)征收，稅制改革后以前繳納營業(yè)稅的項目改征增值稅，增值稅僅對產(chǎn)品和服務(wù)在流通環(huán)節(jié)增值的部分征收，云南省昆明市祿武房地產(chǎn)收購?fù)恋?、購入大型建筑設(shè)備等大額成本可以得到有效抵扣，避免了對同一經(jīng)營額的重復(fù)征稅，體現(xiàn)了稅收中性和公平競爭的原則。6結(jié)合云南省昆明市祿武房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險管理6.1房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險點分析6.1.1未完工開發(fā)產(chǎn)品“預(yù)收賬款”少申報營業(yè)稅在實踐中，一些房地產(chǎn)公司總是有未完成項目銷售的營業(yè)稅計算基礎(chǔ)和未完成產(chǎn)品時記錄在賬面上的應(yīng)稅收入。即：每月“提前收據(jù)”信用生成業(yè)務(wù)稅收回收中反映的營業(yè)稅計算基礎(chǔ)不一致，且賬戶報表不一致，有些報告不到一個月，有些報告超過一個月。顯然，未完成產(chǎn)品的銷售和“預(yù)收款”的收購都要依法征收營業(yè)稅，這是拖延繳納營業(yè)稅的行為，將面臨稅務(wù)檢查的風(fēng)險。6.1.2收取購房定金未申報繳納營業(yè)稅根據(jù)稅收政策，房地產(chǎn)公司必須支付商業(yè)押金購買押金。但是，一些房地產(chǎn)公司將收取“其他應(yīng)付款”會計科目的購買價格存款，而不是申報營業(yè)稅的支付，也是一種遞延的納稅，將面臨稅務(wù)審計的風(fēng)險。6.2房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃實施方案的保障措施6.2.1稅收籌劃策略貫穿生產(chǎn)經(jīng)營各環(huán)節(jié)以稅收籌劃促企業(yè)發(fā)展?！盃I地改革”的形式是“免賠，免稅”，實質(zhì)性的作用是“標準化和發(fā)展”。綜合“營地改革”發(fā)布的“減稅獎金”不是傳統(tǒng)意義上的直接減稅，而是通過稅收替代和稅收機制轉(zhuǎn)換等重大改革逐步實現(xiàn)的。這要求房地產(chǎn)公司加強對增值稅扣除政策的理解和理解，并根據(jù)自身的經(jīng)營特點，制定符合增值稅扣除鏈機制的發(fā)展戰(zhàn)略。增值稅是一種稅收，價格和稅收分離的實質(zhì)，價格能真實反映市場供需現(xiàn)狀，正確引導(dǎo)資源配置，改變不公平稅負帶來的通過在生產(chǎn)和流通領(lǐng)域應(yīng)用兩種不同的稅收制度。這要求企業(yè)更加尊重市場價值規(guī)律，在更加公平的市場環(huán)境中通過做到經(jīng)營上的規(guī)范和管理上的提升，實現(xiàn)企業(yè)不斷發(fā)展壯大。6.2.2完善流程體系以強化制度保障修訂制度。審查和改進現(xiàn)有的管理系統(tǒng)和方法，包括成本管理系統(tǒng)，預(yù)算管理系統(tǒng)，投資管理系統(tǒng)，銷售管理方法等，并建立增值稅控制系統(tǒng)增值稅組和會計方法；重建稅收管理規(guī)定的增值企業(yè)財務(wù)和稅收內(nèi)部控制制度，規(guī)范增值稅業(yè)務(wù)的會計核算流程；建立發(fā)票、資金、合同三流合一的完備的內(nèi)部控制體系。進一步促進銷售部門業(yè)務(wù)流程，營銷策劃部門業(yè)務(wù)流程、采購部門業(yè)務(wù)流程順利運行。6.2.3加強員工培訓(xùn)以強化技能保障對財務(wù)人員、采購人員，加強增值稅知識培訓(xùn)，掌握增值稅原則，稅收義務(wù)時間，稅收地點，稅收環(huán)節(jié)等方面的知識，了解發(fā)票管理規(guī)定。每個環(huán)節(jié)，加強業(yè)務(wù)處理能力?！盃I地改革”后的會計，稅收籌劃和發(fā)票管理問題仍存在諸多不確定因素。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實時關(guān)注最新政策制定和實施細則，了解試點改革的相關(guān)政策，加強企業(yè)稅收相關(guān)事宜的管理。企業(yè)