工業(yè)地產(chǎn)投資分析一、工業(yè)地產(chǎn)含義指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的全部毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范疇，其中涉及工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。二、工業(yè)地產(chǎn)公司盈利模式1.重要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤投資開發(fā)商在完畢項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其它專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園。2.進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，通過長久持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利項(xiàng)目投資開發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。普通體現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造原則的廠房、研發(fā)中心、配套服務(wù)等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類公司招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來的利潤或長久持有項(xiàng)目而獲得經(jīng)營管理收益。如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在獲得土地之后，進(jìn)行一級開發(fā)涉及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺(tái)，吸引物流公司入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商。星月集團(tuán)開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等項(xiàng)目亦如此。3.通過與工業(yè)公司聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商獲得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已擬定主題的產(chǎn)業(yè)公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)公司需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。三、我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展我國工業(yè)地產(chǎn)的興起國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局層面：改革開放、敞開國門，融入世界經(jīng)濟(jì)一體化大勢；同時(shí)，憑借低廉的勞動(dòng)力資源，開放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)移；國內(nèi)各個(gè)都市經(jīng)營發(fā)展角度：各個(gè)都市之間的發(fā)展、競爭，促使各個(gè)地區(qū)都不同程度地加大了招商引資力度，多個(gè)形式的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心，有關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)層出不窮，在很大程度上拉開工業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)性需求；政策層面：出于都市經(jīng)營的戰(zhàn)略性需求，基于都市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮，各類以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)形態(tài)的都市，都在招商引資環(huán)節(jié)上對工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價(jià)等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。2.我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)呈現(xiàn)狀1）我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處在初級階段，相對西方開發(fā)較晚。地方工業(yè)用地：自行發(fā)展→規(guī)劃發(fā)展→導(dǎo)向發(fā)展→集聚發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和使用仍處在非常初級的階段，以減少投資者的投資成本成為重要手段吸引公司投資落戶，吸引的公司大多是勞動(dòng)密集型的低端行業(yè)，在推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高產(chǎn)業(yè)高度集中并沒有發(fā)揮出預(yù)期的作用和效果。圈地運(yùn)用，機(jī)構(gòu)、公司、集體、個(gè)人紛紛在圈地運(yùn)動(dòng)中策劃著從工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)獲取豐厚的投資回報(bào)，造成土地資源開發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至尚有部分機(jī)構(gòu)及公司以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為名義大量圈地囤積資源，謀求機(jī)會(huì)以做商用地產(chǎn)投資開發(fā)，獲取更高的投資利潤。2）作為工業(yè)地產(chǎn)的載體-工業(yè)園的建設(shè)中存在的問題①“明星園區(qū)”太少，重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重；上海、蘇州、東莞等?！拔覀兊刚軌蛑朴喴环N工業(yè)園區(qū)的建設(shè)原則，給工業(yè)園區(qū)設(shè)一道門檻，來避免園區(qū)建設(shè)過多過濫?！雹谡猩桃Y機(jī)制不完善，來者不拒；政府（政績）與入駐公司實(shí)現(xiàn)“雙贏”③貪大求洋，面子工程④資金供應(yīng)鏈不完善，融資成瓶頸。3.工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢1）發(fā)展趨勢的影響因素①政府政策的影響：監(jiān)管調(diào)控力度加大，有助于工業(yè)地產(chǎn)市場的健康規(guī)范成熟，有助于吸引外資與可持續(xù)發(fā)展；通過市場競爭，優(yōu)勝劣汰，可保存有實(shí)力公司；②市場供求的影響：經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持強(qiáng)勁發(fā)展速度，有助于吸引外資；“世界工廠”確實(shí)立，對工業(yè)的重視；③發(fā)展模式的影響：模式變化，都是以人性化發(fā)展為目的，工業(yè)區(qū)的發(fā)展關(guān)系大量人口的生存條件與環(huán)境及其發(fā)展；可持續(xù)發(fā)展的節(jié)省型模式：充足運(yùn)用有限的土地優(yōu)化配備發(fā)明最大的效益；④投資回報(bào)的影響：隨著工業(yè)地產(chǎn)的不停擴(kuò)展，可開發(fā)的土地將會(huì)越來越少，國家對土地的調(diào)控力度將會(huì)加大，土地的價(jià)值不可避免向上攀升。市場的規(guī)范透明成熟將造成競爭激烈化，地產(chǎn)商的投資利潤會(huì)有所下降，但從久遠(yuǎn)前景來看，工業(yè)地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，投資回報(bào)相對穩(wěn)定。而工業(yè)地產(chǎn)的銷售方式會(huì)出現(xiàn)與房地產(chǎn)等有所不同，鑒于土地的升值，競爭的激烈，多數(shù)產(chǎn)權(quán)持有者不會(huì)出售轉(zhuǎn)為出租，以保其產(chǎn)權(quán)的升值持有。隨著需求的增加而地產(chǎn)的有限，地產(chǎn)租金也會(huì)不停上漲。四、工業(yè)地產(chǎn)投資（一）分析1、工業(yè)地產(chǎn)投資的過去在年終，工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了突如其來的真空，由于金融危機(jī)對某些機(jī)構(gòu)的影響，造成資金投入大幅下降。直到下六個(gè)月，投資者們才在中國工業(yè)市場特別是物流地產(chǎn)的投資和開發(fā)市場上看到了一絲新的活力和需求。從主流開發(fā)商的計(jì)劃和、規(guī)劃的物流倉儲(chǔ)用地來看，倉儲(chǔ)用地在及之后一段時(shí)期都是供過于求。考慮到全球金融危機(jī)在下六個(gè)月暴發(fā)，大部分的規(guī)劃用地事實(shí)上沒有實(shí)施。從開始，開發(fā)商開始重新審視在被擱置的發(fā)展計(jì)劃，然而在物業(yè)投入市場之前，項(xiàng)目建造往往需要18-24個(gè)月。因此在某些高速發(fā)展和高需求的市場，短期很有可能出現(xiàn)物流用地緊缺的狀況。2、工業(yè)地產(chǎn)投資現(xiàn)狀近年來，工業(yè)產(chǎn)地不停升值，從而引發(fā)了“掘金潮”。被看好的工業(yè)地產(chǎn)，特別是某些被評比為最具投資價(jià)值的工業(yè)園區(qū)更是吸金王。從去年開始，住宅地產(chǎn)屢屢受到宏觀政策調(diào)控，限購限貸的政策使投資者掉頭轉(zhuǎn)向其它領(lǐng)域。工業(yè)地產(chǎn)被譽(yù)為“地產(chǎn)界的最后一塊凈土”，被開發(fā)商、地方政府、投資客以及銀行看好。從各地公布的十二五規(guī)劃能夠看出，開始，各省區(qū)的產(chǎn)業(yè)園上馬和擴(kuò)建相稱注目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至底，全國有國家級工業(yè)園111家，省級工業(yè)園更高達(dá)2356家；至于市級工業(yè)園，有業(yè)內(nèi)人士保守預(yù)計(jì)的數(shù)量是超出10000家；縣級工業(yè)園的數(shù)量更是難以一一統(tǒng)計(jì)。這意味著，將來五年中國將進(jìn)入各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的高峰期。3、工業(yè)地產(chǎn)投資大熱因素房企熱衷開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)，與工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本較低有關(guān)。“相比住宅市場，工業(yè)地產(chǎn)的地價(jià)更為便宜，而項(xiàng)目總建筑面積的10%可作為配套建設(shè)?！敝倭柯?lián)行廣州工業(yè)部高級經(jīng)理張寧指出，10%的配套建設(shè)能夠涉及酒店、公寓等商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)。普通來說，開發(fā)商拿下的工業(yè)地塊面積較大，10%的面積也會(huì)有相稱可觀的利潤。另外，工業(yè)用地大多低價(jià)出讓，且供應(yīng)量不受太多限制。加上工業(yè)地產(chǎn)融資環(huán)境要比住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)好諸多，這點(diǎn)燃了眾多公司投資熱情。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率普通為8%~12%、最高可達(dá)15%，若政府予以政策優(yōu)惠，其投資回報(bào)率將高出15%。(二)機(jī)遇與挑戰(zhàn)1、機(jī)遇工業(yè)地產(chǎn)就是“政治地產(chǎn)”，要永遠(yuǎn)記住“大樹底下好乘涼”，由于工業(yè)地產(chǎn)永遠(yuǎn)是跟國民經(jīng)濟(jì)命脈緊緊相聯(lián)系的，如果只是靠一種民營公司去開發(fā)，沒有得到政府的支持是很難成功的。必須要有政府優(yōu)惠政策，還要跟區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境掛鉤，還涉及所處區(qū)域的民眾就業(yè)問題，這必須由國家發(fā)明有關(guān)配套。中國現(xiàn)在的大趨勢是內(nèi)陸地區(qū)搞工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，沿海地區(qū)偏向于工業(yè)物業(yè)升級改造。招商對象也發(fā)生了變化，內(nèi)陸地區(qū)以轉(zhuǎn)移公司為主，沿海地區(qū)以國企和產(chǎn)業(yè)服務(wù)型公司為主。2、挑戰(zhàn)相對于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)而言，工業(yè)地產(chǎn)占地面積大、投資金額高、招商難、投資回報(bào)周期長等特性，對進(jìn)入者形成了較高的門檻。投資者在進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域前，需要有全盤的清晰考慮?！肮I(yè)物業(yè)開發(fā)并不如表面上看起來那么簡樸?！焙问兰t對“工業(yè)地產(chǎn)熱”并不感到樂觀，“即使國外金融運(yùn)作模式比較成熟（如美國普洛斯集團(tuán)），但國內(nèi)缺少對應(yīng)的金融機(jī)制與環(huán)境，即便有PE和風(fēng)投參加，也是階段性介入，因受項(xiàng)目素質(zhì)、投資回報(bào)期限等因