萬科集團籌資風險現(xiàn)狀、問題及完善對策研究目錄TOC\o"1-3"\h\u一、前言 1二、房地產企業(yè)籌資風險的概述 1（一）籌資風險的概念 1（二）籌資風險的分類 1（三）企業(yè)籌資結構的要求 21.籌資方式 22.籌資規(guī)模和籌資時機 23.資金來源與籌資期限 2（四）企業(yè)籌資風險的影響因素 31.外部因素 32.內部因素 3三、萬科集團公司籌資風險現(xiàn)狀分析 3（一）萬科集團簡介 3（二）萬科集團財務狀況分析 41.資產結構 42.負債結構 53.財務指標 54企業(yè)現(xiàn)金流 7（三）萬科集團籌資風險存在的問題 71.籌資方式單一 72.籌資成本高 73.負債籌資規(guī)模大 8四、萬科籌資風險存在的原因分析 8（一）籌資渠道不足 8（二）不合理的資本結構 9（三）籌資環(huán)境的不確定性 9五、完善萬科集團籌資風險的對策 9（一）推進籌資多元化發(fā)展 9（二）加大內源籌資比重 10（三）積極調整企業(yè)負債規(guī)模 10六、總結 11摘要：由于經(jīng)濟全球化和國內市場的逐步開放，公司之間的競爭日趨激烈。合理的籌資能夠滿足公司的資本要求，降低資本成本和財務風險，是企業(yè)正常運作和發(fā)展的關鍵因素。房地產開發(fā)商的特點是高風險，高投資和高盈利。資金對他們非常重要，因為他們需要足夠的資金來支持運作。根據(jù)目前的情況，中國房地產開發(fā)商籌資需要解決和改善的問題很多。本文以萬科集團為例，對其財務報表和籌資情況進行分析，發(fā)現(xiàn)萬科集團存在籌資方式單一、籌資成本高、負債籌資規(guī)模大等問題。針對上述問題，從推進籌資多元化發(fā)展、加大內源籌資比重、積極調整企業(yè)負債規(guī)模等方面提出了針對性的解決對策，對于企業(yè)提高內源籌資率，積極調整債務，改善財務狀況有幫助，同時為房地產開發(fā)企業(yè)提供解決籌資問題的想法和建議。關鍵詞：籌資方式；資產管理；風險一、前言近年來，中國經(jīng)濟快速發(fā)展，有償使用土地，城市和農村房屋基本建設，住房的制度等一系列政策的不斷改變，推動中國房地產企業(yè)發(fā)展達到了高潮。房地產開發(fā)往往需要花費大量的時間和資金。很多樓盤在建設之前，都要投入巨資，動輒上億，有的甚至上百億。因此，地產商需要大量資金來支撐他們的工程。因此，他們需要更多的資本來為整個地產項目融資，同時也會加大對公司的投資。萬科不斷提高自己的市場定位同時也提高了自己的住宅品牌。我國的經(jīng)濟和社會發(fā)展正在發(fā)生重大變化。工業(yè)改善和新型城鎮(zhèn)化已成為未來經(jīng)濟和社會發(fā)展的兩股力量，房地產業(yè)面臨新的增長機會。根據(jù)建設部2011-2030年發(fā)展規(guī)劃，到2022年我國城市化率將達到55%。我國房地產開發(fā)企業(yè)潛力巨大，前景廣闊。本文根據(jù)萬科房地產有限公司的實際情況和存在的籌資問題，提出加強萬科的籌資管理措施，并提出合理的建議，通過對萬科房地產企業(yè)的房地產資產配置進行優(yōu)化，可以為房地產企業(yè)融資的全過程提供參考。二、房地產企業(yè)籌資風險的概述（一）籌資風險的概念公司的融資風險也被稱為金融風險。它描述了公司通過借貸和企業(yè)盈利變動面臨破產的可能性。公司籌集和運營資源時會面臨一些風險。金融活動是公司生產和經(jīng)營的起點。通過調動企業(yè)的資源，公司管理部門旨在擴大并增加利潤。公司需要通過正常生產產生利潤，這將不可避免地增加企業(yè)償還貸款的負擔，因為貨幣利率和貸款利率隨時會面臨升降變化，從而給企業(yè)帶來更高或更低的利潤。如果正確的決策并得到妥善的管理，那么公司的利潤是可以上升的。但是，在市場經(jīng)濟的快速變化環(huán)境中，各個企業(yè)之間爭奇斗艷可能導致決策錯誤和管理不善，這極大地提高了投入效率，增加了融資風險。（二）籌資風險的分類籌資風險按照不同的分類標準可以分為不同的類型，根據(jù)來源可將其分為債務籌資風險和股權籌資風險。債務籌資是指借入借款籌集的資金。債務風險是指企業(yè)債務融資產生的風險，也是企業(yè)最主要的風險。企業(yè)債務具有清算優(yōu)先權，企業(yè)借款時已與債權人在借款金額，規(guī)模，服務周期，服務方式上的利率和還款期取得了一致意見。如果債務籌集的資金在這一過程中未能實現(xiàn)預期收益，而資本收益太少，就會使企業(yè)出現(xiàn)不能按期還本付息的風險。股權籌資是指企業(yè)的資本持有者和股東，不僅包括企業(yè)的實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤等自有資金，還包括發(fā)行股票所籌集到的資金。這些資金一旦投入不需要償還本金，但需要企業(yè)付出利潤和股息。權益籌資風險主要是指企業(yè)在使用這些資金時的效益不確定。投資者投資是為了獲取投資收益，如果企業(yè)沒有將資金利用好，產生的收益不能滿足投資者預期，那么投資就會減少，容易出現(xiàn)資金不足。（三）企業(yè)籌資結構的要求公司的籌資安排不僅影響公司戰(zhàn)略實施的結果，還影響公司的財務風險和償付能力。籌資成本與公司價值之間的關系非常重要。因此，公司必須根據(jù)需要定義籌資目標和方向?；I資旨在確保資金的合理性和有效性。特別是，應考慮以下方面：1.籌資方式我國大多企業(yè)的籌資資金主要來自股票、債務、銀行貸款、賬號和可貿易貸款。每一中籌資方式都有自身的特殊特征。企業(yè)首先必須明確不同融資模式的優(yōu)勢與不足，分析它們，并選擇正確的類型和組合結構。2.籌資規(guī)模和籌資時機籌資規(guī)模是指公司在一段時間內籌集資金所需的總額。企業(yè)將作為確定可獲得資源總數(shù)和供資方法的基礎?；I集資金的規(guī)模需要考慮政策和規(guī)章以及未來投資水平。常用的核算方法是銷售增加法，回歸分析法和真實預算法?；I資不足可能導致資金不足，公司無法滿意資本需求以及公司的投資和生產力活動。因此，企業(yè)考慮外部環(huán)境、經(jīng)濟規(guī)模和當前供資總數(shù)，并根據(jù)戰(zhàn)略目標和發(fā)展需要確定不同階段的要求。另一方面，應根據(jù)投資計劃制定籌資時間?；I資時機取決于公司所處環(huán)境的實際狀況;同時，融資時機取決于內部和外部環(huán)境的改變所帶來的投資機會。當有利環(huán)境發(fā)生變化時，必須評估合適的融資時機，調動有利的資金，增加融資成本，并實現(xiàn)減少金融風險的目標。3.資金來源與籌資期限必須協(xié)調供資來源和資金使用周期的組成，并與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略掛鉤。過度籌資的企業(yè)往往有倒閉的危險。所以，我們需要了解公司的外部環(huán)境，尋找融資渠道，從短期和長期角度，為企業(yè)和可持續(xù)發(fā)展提供充足的保障。（四）企業(yè)籌資風險的影響因素1.外部因素本文從宏觀經(jīng)濟、經(jīng)濟、產業(yè)等方面分析了公司融資行為的原因特征。從經(jīng)濟學的觀點來看，企業(yè)的生產、經(jīng)營和投資受到了經(jīng)濟環(huán)境和商業(yè)循環(huán)的影響。的確，經(jīng)濟下滑會對實體經(jīng)濟和資本市場產生沖擊，也會對投資者的心理預期造成沖擊，使得當前的融資更加困難。如果宏觀形勢良好，那么在資本市場上融資將會更加方便。關于政治環(huán)境，我國資本市場委員會的再籌資政策和法規(guī)對企業(yè)財務行為有重大影響。在籌集資金的過程中，公司不得忽視，強化政策或注意遵守法律。在該行業(yè)內部角度方面來看，由于行業(yè)的特殊性和其自身的生命周期，也會影響到公司融資的方式。不同的產業(yè)、不同的生命周期，需要的資金規(guī)模、資金結構、風險和資本成本都是不同的。2.內部因素企業(yè)融資的內在因素包括企業(yè)規(guī)模、資產構成、利潤、資金、成長、經(jīng)營偏好等。一方面，根據(jù)公司的規(guī)模和所有權的結構，公司的籌資貢獻不同于所收集資金的大小，方法和持續(xù)時間。另一方面，公司的盈利能力，償付能力也會影響籌資。一般而言，具有良好財務指標和良好業(yè)績的公司可能會籌集到所需資金，而過高的債務償還壓力和糟糕的業(yè)績會對公司未來的籌資產生不利影響。三、萬科集團公司籌資風險現(xiàn)狀分析（一）萬科集團簡介萬科是在1984年創(chuàng)立的。企業(yè)在改革開放的大好時機下，得到了快速發(fā)展。從1988年起，萬科集團就逐步走向多元化，并不斷拓展其業(yè)務范圍。歷經(jīng)20余年的經(jīng)營，公司已經(jīng)發(fā)展成為中國房地產領域的領軍人物。1991年，公司在深圳中國的股票交易所成功地掛牌。借助資本市場的力量，公司的融資規(guī)模達到了1.28億元。萬科已經(jīng)在全國的一、二級城市和68個城市發(fā)展業(yè)務。在國內市場獲得成功之后，公司開始大力推行“走出去”戰(zhàn)略，參與到世界各地的房地產開發(fā)中，并在英國和美國等地區(qū)開展了房地產開發(fā)業(yè)務。2018年1月，萬科旗下印力宣布，與萬科、TriwaterAsset聯(lián)合，以83.65億元人民幣，向凱德收購內地20家購物中心項目100%權益連債務；有關交易仍待中國政府相關監(jiān)管部門審批。2018年4月，萬科出資入股了北京首批集體土地建租賃住房用地中的一幅地塊項目，該地塊土地面積9.8萬平方米，規(guī)劃控制建筑規(guī)模15.6萬平方米，總出讓價格約15.86億元，樓面單價10146元/平方米，入股年限擬70年。北京萬科入股了49%的股權。2018年9月京東7FRESH宣布開啟全國開店戰(zhàn)略布局，與萬科等16家地產商進行項目落地合作簽約。（二）萬科集團財務狀況分析1.資產結構萬科集團資產主要是短期資產，包括股權和金籌資金，占流動資產的94.90%。2020年底，萬科集團庫存為326.27億元，比去年同期增長147.21%。萬科集團持有80.34%的固定資產，存在價格下跌的風險。開發(fā)成本為2285.17億元，占庫存的87.40%，產品開發(fā)成本為41.08億元，占庫存的12.59%。萬科集團現(xiàn)金資產59.09億元，占固定資產的14.55%，比上年增長86.39%，增長的主要原因是預付房屋和貸款的增長。萬科集團占據(jù)非流動資產總額的85.86%，包括長期股權投資，非流動應收賬款和商譽等。萬科集團2020年底，主要投資于合資和聯(lián)營企業(yè)，長期股權1.88億元。表3-1萬科集團2020年資產結構統(tǒng)計情況（單位：萬元）資產類型金額貨幣資金590908應收賬款61421預付款項81770其他應收款64044存貨3262690流動資產合計4060903長期股權投資18803固定資產5961在建工程1865無形資產241非流動資產合計149232總資產4210134綜上，萬科集團的資產由于持續(xù)的土地征用和綜合區(qū)域的持續(xù)發(fā)展，表現(xiàn)為繼續(xù)上升，但由于存貨高的原因，存在價格下降的風險。2.負債結構隨著萬科集團的擴張，債務額繼續(xù)增長。2018-2020年債務總額持續(xù)增長。公司債務主要是短期債務，資產負債率仍居高不下。萬科集團的短期債務包括預付款，一年內的長期債務，其他債務和短期貸款。截至2020年底，萬科集團預收款為人民幣40.10億元，比上年增長88.12%。預付款在不到一年的時間內占98.31%；萬科集團其他負債136.83億元，比去年同期增長96.10%，主要用于貸款和股東交易；萬科集團的長期債務為22.85億元，同比增長70.50%；萬科集團貿易應付款額為20.03億元，比上年增長132.97%。其中：一年期債務占89.98%，萬科地產短期貸款有限公司9.6億元，其中質押貸款2.84億元，保證貸款4.65億元。萬科集團非流動債務為長期借款。2020年底，萬科集團的長期借款為92.88億元，比去年同期增長217.54%。其中，抵押品為1.35億元，主要用于債券。抵押貸款主要是土地使用抵押貸款51.02億元。2018到2020年，萬科集團預先產生的短期債務份額分別為26.51%，18.15%和16.94%，占比相對較低。表3-2萬科集團2018-2020年資產負債情況（單位：萬元）負債類型2018年2019年2020年短期借款0095950應付賬款5350985976200297預收賬款140999213172401023其他應付款2738206977301368257一年內到期的非流動負債19000134000228464流動負債合計53184011744702367138長期借款308500292493928787非流動負債合計308500292493928787負債合計84034014669633295925根據(jù)資產負債率=負債總額/資產總額×100%為70%。在2018年萬科的資產總額1200485.71以及負債總額進行相關的計算其負債率為70%，2019年的資產總額1955950.67以及負債總額計算得負債率為75%，2020年的資產總額4336743.42負債總額計算得負債率為76%?？梢?，萬科集團的負債率繼續(xù)上升，主要是由于短期債務增加。公司的長期資本需求很高，有息債務的數(shù)量迅速增長。3.財務指標（1）盈利能力2020年，萬科集團地產整體利率上升主要是由于公司重組。萬科集團地產有限公司的經(jīng)營利潤率基本上是穩(wěn)定和波動的。2019年，萬科集團地產的整體回報率急劇下降，2020年，使用凈資產和凈負債的能力下降，2020年有所增加。2018年至2020年，凈資產收益率從8.30%下降至5.29%，然后上升至8.94%。因此，近年來，萬科集團地產有限公司的債務逐漸增加。表3-3萬科集團地產有限公司2018-2020年盈利能力情況盈利能力指標2018年2019年2020年毛利率（%）28.7619.4623.56營業(yè)利潤率（%）14.1611.7613.65總資產報酬率（%）3.801.792.43凈資產收益率（%）8.305.298.94以2020年為例，進行盈利能力指標的計算：毛利率=（銷售收入-銷售成本）/銷售收入*100%=（64.36-49.20）/64.36*100%=23.56%營業(yè)利潤率=（營業(yè)收入-營業(yè)成本）/營業(yè)收入*100%=（83.82-72.38）83.82*100%=13.65%總資產報酬率=息稅前利潤/平均資產總額*100%=2*9.81/（421.01+386.25）*100%=2.43%凈資產收益率=凈利潤/（資產總額-資產負債）*100%=8.17/（421.01-329.59）*100%=8.94%綜上，萬科集團地產有限公司的整體利潤率較低，公司獲利能力較弱，盈利能力一般。（2）償債能力2018年至2020年，萬科集團地產有限公司資產負債率在70-80%左右，遠高于行業(yè)60%的警戒線。與去年相比，該公司有太多的債務來抵御外部影響。根據(jù)速動比率=速動資產/流動負債計算公式來看，2018年至2020年，萬科集團地產有限公司產權比率分別為2.5、3.4和3.6。萬科集團地產有限公司償付能力低。債務太高，財務風險相對較大。由于萬科集團地產項目的持續(xù)發(fā)展，未來的資金需求仍然很高，公司的償債能力可能會繼續(xù)下降。（3）營運能力2018年至2020年，萬科集團地產有限公司應收賬款周轉為4.99天、6.01天和17.14天。主要原因是萬科集團地產有限公司近年來房地產交易量下降，信貸政策放松所致。2018年至2020年，萬科集團地產有限公司庫存變更日期相對較長，表明公司存貨很難作為商品出售，存貨周轉一次需要3-5年的時間。如果我國仍然有宏觀經(jīng)濟法規(guī)，預計庫存的年銷售額將減少，銷售天數(shù)將繼續(xù)增加。表3-4萬科集團地產有限公司2018-2020年營運能力情況營運能力指標2018年2019年2020年存貨周轉天數(shù)（天）1125.381681.181478.48應收賬款周轉天數(shù)（天）4.996.0117.14以2020年為例，進行營運能力指標的計算：存貨周轉天數(shù)=360/存貨周轉次數(shù)=360/0.24=1478.48（天）應收賬款周轉天數(shù)=360/應收賬款周轉率=360/21.00=17.14（天）綜上，萬科集團地產有限公司應收賬款結算率逐年下降，資金交換時間不斷增加。萬科集團地產有限公司庫存積壓嚴重，缺乏流動性。4企業(yè)現(xiàn)金流2018年至2020年，萬科集團的現(xiàn)金流量凈額分別為-16.45億元，-39.66億元和-37.10億元。投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額分別為-1.25億元，-5.80和-4.05萬元?；I資活動產生的現(xiàn)金流量為32.70億元，52.49億元，65.05億元。萬科集團現(xiàn)金流量低，難以確保債務和利息。表3-5萬科集團2018-2020年現(xiàn)金流情況（單位：萬元）企業(yè)現(xiàn)金流2018年2019年2020年經(jīng)營活動產生的現(xiàn)金流量凈額-164513-396603-1371008投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額-12474-57989-40509籌資活動產生的現(xiàn)金流量凈額326997524927650544綜上，萬科集團在債務和利率保護方面，土地使用和房屋還款的凈現(xiàn)金流量水平較低。（三）萬科集團籌資風險存在的問題1.籌資方式單一籌資的目的不僅是為業(yè)務發(fā)展籌集資金，還以資本供求形式提供資源。正如前文所說的，當前萬科集團資金籌集方式主要來源于公司及其關聯(lián)公司的股東和銀行信用貸款，沒有發(fā)揮多渠道籌資的優(yōu)勢。萬科集團涵蓋范圍廣泛的產品，各種房地產開發(fā)項目面臨各種籌資問題。規(guī)劃和研究別墅和豪華住宅區(qū)的成本相對較高，在早期階段對資金的需求相對較高。商業(yè)住宅正面臨建筑和消費市場，對資本的需求更加現(xiàn)代化。然而，消費者相對存在違約的風險，并且對辦公樓和停車場等商業(yè)房地產的需求高。因此，萬科集團在籌資過程中可以面對各種問題，企業(yè)將做出正確的財務選擇，科學利用資金降低風險。2.籌資成本高萬科集團籌資主要是外部籌資，利率特別高。2018年至2020年期間，由于房地產開發(fā)項目對長期資金的高需求以及股東以短期債務發(fā)放大額貸款，公司的債務迅速增加。萬科集團有息債務表如3-6所示。表3-6萬科集團2018-2020年有息債務情況（單位：億元）企業(yè)債務2018年2019年2020年短期有息債務10.6148.2794.79長期有息債務30.8529.2592.88總有息債務41.4677.52187.67總有息債務占總負債比重（%）49.3452.8456.94以2020年為例，進行企業(yè)債務指標的計算：總有息債務=短期有息債務+長期有息債務=94.79+92.88=187.67（億元）。總有息債務占總負債比重=總有息債務/總負債*100%=187.67/329.59*100%=56.94%房地產開發(fā)公司的三個階段（土地收購，建設和開發(fā)，銷售）在任何階段都與資金支持密不可分。內院籌資過程中進行不需要實際支付外部收益或紅利，因此比外部融資成本更低。房地產部門通常是資本密集型部門，公司沒有足夠的資金購買土地、房地產開發(fā)和出售資金，因此公司必須通過其他方式籌集資金以開展經(jīng)營。但是由于內源資金短缺，許多企業(yè)只能依靠外部融資來滿足開展業(yè)務巨大的資本需求。3.負債籌資規(guī)模大萬科集團目前在建項目很多，正處于擴張和發(fā)展階段。未來，投資壓力將更大。貸款資金的利息在公司納稅之前支付，債權人要求的還款率通常很低。因此，貸款籌資可以降低風險資本成本，增加企業(yè)收入。如果債務過高，利息支付將很高，但收入減少將導致償付能力減少甚至喪失。2020年萬科集團地產債務總額為3295925億元，比2018年大幅增加。所有權增長迅速，表明萬科集團地產債務高，資金負擔加重，籌資風險加大，遠高于房地產開發(fā)商的平均水平。資產負債率越高，風險和資本成本越高。綜上所述，萬科集團存在一定籌資問題。公司需要采取措施加強財務管理，改變現(xiàn)有財務狀況，合理化資金來源，提高抵御風險和可持續(xù)性的能力。四、萬科籌資風險存在的原因分析（一）籌資渠道不足萬科集團的籌資主要集中在銀行借款和利用留存收益上，對于其他的方式都沒有好好的利用，發(fā)揮他們的優(yōu)勢。而隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，萬科集團發(fā)展所創(chuàng)行的籌資方式也在不斷的增多，例如有通過國家財政資金、銀行信貸資金、其他企業(yè)資金、民間資金、外商資金。據(jù)某項調查顯示，在萬科集團發(fā)展的過程中，企業(yè)渠道單一是普遍存在的問題。百分之三十七以上的企業(yè)主要選擇銀行貸款，在這其中民間借貸占了百分之五十五，這項數(shù)據(jù)反映出來的問題是一致的。而企業(yè)仍采取內部籌資，不可否認，內部自籌資金是最基本的資金來源，但是企業(yè)要想擴大規(guī)模獲得長遠發(fā)展，躋身于經(jīng)濟浪潮中，只靠內部的資金是遠遠不夠的，是難以在當前經(jīng)濟環(huán)境中生存下去的。由此可見，萬科集團在籌集資金的過程中，不能僅僅停留在最簡單的籌資方式，這樣會影響企業(yè)的發(fā)展。（二）不合理的資本結構企業(yè)各種資本的價值構成比例，又稱為資本結構。影響資本結構的因素眾多，這些因素決定著企業(yè)資金的性質，企業(yè)資本的總額表現(xiàn)為資本結構是否合適，在資本總額中，如果初始資金和借入資金失衡，就會對萬科集團的收益造成不小的影響，形成財務風險。當萬科集團借入資本在總額中占比較大，就會造成資產負債率高。財務杠桿利益和財務風險也會隨之增加，他們之間彼此影響，又相互作用。萬科集團在未來的發(fā)展當中，需要多少債務融資進行合理分配，提高利用率，對債務資本和權益資本兩者協(xié)調平衡，只有這樣，才能極大地降低企業(yè)資金成本，獲取財務杠桿利益，使企業(yè)利益實現(xiàn)最大化。若萬科集團的資本結構不合理，則會影響收益，產生不利的財務影響。萬科集團的債務可能會出現(xiàn)債務比例過小和負債比例過大兩種情形，如果負債比例過小，是沒有完全發(fā)揮財務杠桿的調節(jié)作用，影響資金利用效率；如果比例過大，則萬科集團會面臨難以承受的資金償還壓力，就會影響萬科集團所有者的收益水平。可見，保證合理的資本結構很重要。（三）籌資環(huán)境的不確定性由于近幾年的傳染病爆發(fā)以及國際金融市場的動蕩，許多公司需要資本來應對危機，并思考如何應對風險。由于企業(yè)經(jīng)營過程中所面臨的外部和內部環(huán)境是一個復雜而動態(tài)的過程，因此未來趨勢如何影響企業(yè)發(fā)展的問題是難以預測的。在當時的不確定性之下，它們限制了實體價值的相關價值范疇，包括市場利率、資本成本等，從而增加了公司的融資風險。為此，類似的溝通在管理過程中必須更加重視信息的準確性、傳輸?shù)乃俣群驮缙诮鹑陲L險預警機制的保密性。五、完善萬科集團籌資風險的對策（一）推進籌資多元化發(fā)展在國家對房地產頻繁的宏觀調控形勢下，萬科集團籌資方式單一，已經(jīng)不適合企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展。企業(yè)拓展籌資方式，能規(guī)避采用單一籌資方式導致的風險，萬科集團可以根據(jù)內部因素和外部經(jīng)濟環(huán)境的變化以及企業(yè)自身的需要在多種籌資方式之間靈活轉換，有效降低企業(yè)資金成本，也使企業(yè)在籌資方面中更主動、靈活。建立起多元化的籌資方式，對萬科集團具有較為深遠的意義。萬科集團宏觀經(jīng)濟管理中往往只有一種籌資模式，不適合業(yè)務發(fā)展。萬科集團可以根據(jù)內部因素，外部金融環(huán)境的變化以及業(yè)務本身的需求，靈活地在不同的籌資方式之間切換。有效計算公司的資本成本，為公司帶來更多經(jīng)濟利益。因此，萬科集團采取多元化的籌資方式非常重要。（二）加大內源籌資比重內源籌資是指企業(yè)將從股票或業(yè)務流程中收集的部分資金轉換為投資基金，這主要是內部股權籌資。內源籌資可以從啟動資金中受益，并具有投資成本低的優(yōu)勢。一般而言，企業(yè)籌資涵蓋內源籌資，貸款和股權問題。內源籌資成本低，通過有效利用，它可以轉移房地產市場的系統(tǒng)性風險。對于房地產開發(fā)商，他們可以通過內源籌資，年度企業(yè)收入，預售房地產存款和預售房屋來投資和簡化邊際利潤項目。使用這些資金可以減輕企業(yè)的財務壓力并促進業(yè)務增長和可持續(xù)發(fā)展。內源籌資無需支付利息，節(jié)省部分利息成本并避免現(xiàn)金支付風險。內源籌資不會影響業(yè)務管理。特別是，鑒于房地產開發(fā)業(yè)務的特殊性，其使用房地產和資金預付款，可以提前收集一些共同資金和收入，并將房地產市場的系統(tǒng)性風險轉移到需求方，這降低了投資房地產的風險。2020年的未分配利潤比2018年高出四倍以上。如果能合理地利用這部分資金來擴大內源籌資并投資于房地產，原材料和建筑工程的翻新和開發(fā)成本，能夠降低股權和貸款籌資風險。鼓勵萬科集團地產積極合理地擴大內源籌資，為經(jīng)營的財務成本和萬科集團地產的開發(fā)和發(fā)展提供資金支持。（三）積極調整企業(yè)負債規(guī)模萬科集團應積極調整企業(yè)的負債情況今后可建立負債預設手段。它包括以下內容：建立機制來預測風險和分析。在萬科集團當前的形勢下，如果房產項目出現(xiàn)滯銷的情況，那么貸款將無力償還。為了開發(fā)新項目，公司需要籌集資金，債務水平繼續(xù)增長。為了調整公司的資本結構，萬科集團必須制定完善的銷售策略，出售房地產股票，加快銷售，這相當于籌集資金。萬科集團可以通過降價和廣告出售房地產股票。萬科集團的資產負債率較高，表明該公司的償付能力存在風險。一是合理增加土地儲備，公司需要增加土地儲備，同時加強現(xiàn)金流量風險管理，因為擁有土地，能確保穩(wěn)定的資產和負債結構。二是加快資本交換，增加長期貸款在長期和短期貸款合理分配結構中的份額，為公司回歸更多空間，降低流動性風險。三是保持正常運作和嚴格控制信用風險。四是提高股權比例。五是提升營業(yè)盈利能力，注重資金的有效利用，改善業(yè)務管理，增加業(yè)務積累，增加萬科集團的內源籌資比例。與此同時，萬科的高債務比率表明該公司擁有償付能力。首先，合理增加企業(yè)應該使用的資本準備金，其次，確保更好地管理資金流動，因為土地所有者可以保證資產和債務的穩(wěn)定結構。二是加快資本交換，提高長期信貸在合理分配長期信貸的結構中的比例，給予企業(yè)更大的運作空間，并降低流動性風險。三、完全可以維持運作，提高信用風險，四是有股本五提高商業(yè)盈利能力，有效利用資金和改善管理，改進業(yè)務管理，并增加為萬科提供的現(xiàn)有資金的比例。六、總結萬科集團是一家投資高，資金回收周期長的房地產公司，公司嚴重依賴籌資。萬科集團缺乏足夠的資金支持，難以保持業(yè)務的持續(xù)增長。本文以萬科集團為例，對其財務報表和籌資情況進行分析，發(fā)現(xiàn)萬科集團存在籌資方式單一、籌資成本高等問題。針對上述問題，從推進積極調整企業(yè)負債規(guī)模等方面提出了針對性的解決對策，對于企業(yè)提高內源籌資率，積極調整債務，改善財務狀況有幫助，同時為房地產開發(fā)企業(yè)提供解決籌資問題的想法和建議。MACROBUTTONAcceptAllChangesInDoc參考文獻[1]夏雯.商業(yè)銀行信貸管理——溫州民間借貸危機對商業(yè)銀行的影響及啟示[J].商情,2014(8):1.[2]趙煥煥.房地產