物業(yè)消防管理一、消防管理的工作內(nèi)容（一）火災預防（二）滅火救援二、消防管理的工作方法與要求（一）預防1．消防組織各物業(yè)項目應建立完善的義務消防隊伍，并經(jīng)常進行消防知識與實操技能的訓練與培訓，加強實戰(zhàn)能力。（1）義務消防隊員的構(gòu)成。物業(yè)項目的義務消防隊由項目的全體員工組成，分為指揮組、通信組、警戒組、設備組、滅火組和救援組等。其中滅火組及救援組的人員應由年輕力壯、身體素質(zhì)較好、反應靈敏、責任心強的人員擔任，設備組由具備消防設備操作及維護知識的維修人員擔任。（2）義務消防隊員的工作。①負責消防知識的普及宣傳教育；②負責消防設備設施及日常消防防火工作的檢查；③負責消防監(jiān)控報警中心的值班監(jiān)控；④發(fā)生火災時應配合消防部門實施滅火撲救。（3）義務消防隊伍的訓練。應定期對義務消防人員進行消防實操訓練及消防常識的培訓，每年還應進行一到兩次消防實戰(zhàn)演習。2．消防制度消防工作的指導原則是“預防為主，防消結(jié)合”。消防制度包括各種場所的消防要求規(guī)范、消防檢查制度、各種消防設施設備的操作及維修保養(yǎng)制度、火警火災應急處理制度、消防值班制度、消防器材管理制度等。（1）制定物業(yè)服務企業(yè)消防管理規(guī)定。物業(yè)服務企業(yè)消防管理規(guī)定包括企業(yè)消防管理機構(gòu)及運作方式、消防安全崗位責任、獎懲規(guī)定、消防安全行為、消防保障要求、動火作業(yè)申報制度、消防報建制度、消防檢查制度、消防事故處理報告制度等。重點提示：①動火作業(yè)申報制度包括動火申報、審批、動火、結(jié)束檢查四部分內(nèi)容。②消防報建制度主要是為了做好物業(yè)項目中的裝修施工的消防安全防范工作。大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計文件報送公安機關(guān)消防機構(gòu)審核，經(jīng)審核同意后方可進行施工。施工竣工后，建設單位應當向公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防驗收。其他建設工程建設單位應當自依法取得施工許可之日起7個工作日內(nèi)，將消防設計文件報公安機關(guān)消防機構(gòu)備案，公安機關(guān)消防機構(gòu)應當進行抽查。施工竣工后建設單位在驗收后應當報公安機關(guān)消防機構(gòu)備案，公安機關(guān)消防機構(gòu)應當進行抽查。（2）制定消防設施設備管理制度。消防設施設備管理制度的內(nèi)容包括消防系統(tǒng)運行管理制度，消防器材配置，保管制度，消防系統(tǒng)維護、保養(yǎng)及檢查檢測制度，消防裝備日常管理制度，消防系統(tǒng)運行操作規(guī)程等。重點提示：消防系統(tǒng)檢測制度是相關(guān)法律硬性規(guī)定的，詳細要求如下：根據(jù)國家消防法律及地方消防條例規(guī)定，建筑消防設施的產(chǎn)權(quán)單位或者使用單位應當建立和落實消防設施的管理、檢查、檢測、維修、保養(yǎng)、建檔等工作制度，對建筑消防設施、電器設備、電氣線路每年至少進行一次全面檢測，檢測報告存檔備查。（3）制定消防檢查方案及應急預案。根據(jù)各管轄區(qū)域特點，制定消防檢查要求與標準，并制定消防演習方案及消防事故應急預算等。消防檢查方案中的重點防火單位和防火部位的確定如下。①重點防火物業(yè)。重點防火的物業(yè)主要包括：生產(chǎn)易燃易爆的工廠、大型物資倉庫以及工廠較為密集區(qū)、酒店、商場、寫字樓、高層及超高層、度假村等。②重點防火部位。重點防火部位主要包括：機房、公共娛樂場所、桑拿浴室及卡拉ok廳、業(yè)主專用會所、地下人防工程、資料庫（室）、計算機（資訊）中心等。（4）滅火方案的要求。①所制定的滅火預案應結(jié)合現(xiàn)有物業(yè)的消防技術(shù)裝備和義務消防隊伍的業(yè)務素質(zhì)，符合本物業(yè)的實際情況；②滅火預案經(jīng)消防安全部門演練后具有實操性和可行性；③根據(jù)小區(qū)情況、火災特點對火險隱患較大的地方進行重點標識；④有具體的組織實施時間和相應演練經(jīng)費預算；⑤確定滅火預案演練的責任人；⑥確定各人員、部門的職責及分工要求；⑦滅火方案須報經(jīng)當?shù)毓蚕来螅ㄖ校╆爩徍送ㄟ^和備案。（5）滅火預案的制定。滅火預案主要內(nèi)容如下：①物業(yè)項目單位的基本概況，包括周圍情況、水源情況（特點）、物資特性及建筑特點、單位消防組織與技術(shù)裝備；②火災危險性及火災發(fā)展特點；③滅火力量部署；④滅火措施及戰(zhàn)術(shù)方法；⑤注意事項；⑥滅火預案圖。3．消防隱患識別（1）消防檢查。①物業(yè)消防檢查的內(nèi)容。物業(yè)消防安全檢查的內(nèi)容主要包括：消防控制室、消防泵房、消防水箱水池、自動報警（滅火）系統(tǒng)、安全疏散出口、應急照明與疏散指示標志、室內(nèi)消防栓、滅火器配置、機房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統(tǒng)等場所。②消防安全檢查的組織方法和形式。（2）專職部門檢查。（3）各部門、各項目的自查。①消防自查的方法。日常檢查。以消防安全員、班組長為主，對所屬區(qū)域重點防火部位等進行檢查。必要時要對一些易發(fā)生火災的部位進行夜間檢查。重大節(jié)日檢查。對元旦、春節(jié)等重要節(jié)假日應根據(jù)節(jié)日的火災特點對重要的消防設備、設施、消防供水、自動滅火等情況重點檢查，必要時制定重大節(jié)日消防保衛(wèi)方案，確保節(jié)日消防安全得到控制。重大活動檢查。在舉行大型社區(qū)活動時，應做出消防保衛(wèi)方案，落實各項消防保衛(wèi)措施。②消防安全檢查的程序和要求。（4）設備運行測試。設備運行測試的方法如下。①消防水泵的點動測試。在消防水泵點動前應將聯(lián)動主機上控制鍵調(diào)至手動，并觸發(fā)啟動按鈕，此時末端最高點消火栓應設專人值守隨時觀察壓力表壓力變化，防止壓力過高，在點動測試結(jié)束后將控制鍵調(diào)至自動。⑦送排風系統(tǒng)的聯(lián)動測試。在送排風系統(tǒng)點動前應將聯(lián)動主機上控制鍵調(diào)至手動，并觸發(fā)啟動按鈕，啟動后各巡邏崗巡查各風口，確保風閥正常聯(lián)動開啟，同時應手動恢復風閥進入關(guān)閉狀態(tài)。點動測試結(jié)束后將控制鍵調(diào)至自動。③煙感的報警測試。在煙感探頭前使用煙霧發(fā)生器對探頭噴放煙霧，確認探頭警示燈轉(zhuǎn)為紅色，同時確認消防監(jiān)控中心報警主機是否準確報警。測試完成后將主機報警消除恢復系統(tǒng)正常運行。④消防廣播系統(tǒng)測試。將消防聯(lián)動主機上的消防廣播系統(tǒng)控制鍵調(diào)至手動，并觸發(fā)消防廣播啟動按鈕，先進行全范圍音樂播放廣播，現(xiàn)場確認各樓層廣播正常運行，之后通過廣播系統(tǒng)對個別樓層廣播單獨控制，現(xiàn)場確認控制準確無誤。測試完成后將控制鍵調(diào)至自動。4．消防隱患處置（設備維護）主要包括以下工作內(nèi)容：（1）消防設備設施損壞、故障的應及時報工程部門修復；（2）對占用消防通道的，應及時與占用方協(xié)調(diào)，疏通消防通道；（3）對于存在火災發(fā)生隱患的施工現(xiàn)場、庫房等應完善消防器材配置，設定巡查要求加強巡查；（4）對隱患措施未能馬上落實的，在落實前加強隱患的巡查強度，重點防范。（二）準備工作消防準備工作應在日常管理過程中根據(jù)物業(yè)項目各重點消防部位及消防隱患，編制相應的火災火警應急預案，以及對火災火警的應急資源準備、宣傳／訓練／演練對策組織落實。1．消防應急資源準備物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)制定的《火災火警事件應急預案》的相關(guān)內(nèi)容進行物資裝備的事先準備工作。（1）常規(guī)消防器材裝備。①大型物業(yè)管理區(qū)域一般配備。大型物業(yè)管理區(qū)域的一般配備應包括消防頭盔、消防戰(zhàn)斗服、消防手套、消防戰(zhàn)斗靴、消防安全帶、安全鉤、保險鉤、消防腰斧、照明燈具、個人導向繩和安全滑繩等。②消防器材一般配置。a．樓層配置。消防器材應結(jié)合物業(yè)的火災危險性，針對易燃易爆物品的特點進行合理的配置。一般在住宅區(qū)內(nèi)，多層建筑中每層樓的消防栓（箱）內(nèi)均配置2瓶滅火器；高層和超高層物業(yè)每層樓放置的消防栓（箱）內(nèi)應配置4瓶滅火器；每個消防栓（箱）內(nèi)均配置1～2盤水帶、1支水槍及消防卷盤。b．崗亭配置。物業(yè)管理項目的每個保安崗亭均應配備一定數(shù)量的滅火器，在發(fā)生火警時，崗亭保安員應先就近使用滅火器撲救本責任區(qū)的初起火災。c．機房配置。各類機房均應配備足夠數(shù)量的滅火器材，以保證機房火災的處置。機房內(nèi)主要配備有固定滅火器材和推車式滅火器。d．其他場所配置。其他場所配置滅火器材應能保證在發(fā)生火災后能在較短時間內(nèi)迅速取用撲滅初期火災，以防止火勢進一步擴大蔓延。（2）消防裝備的維護、管理。①定期檢查。②定期養(yǎng)護。③專人保管。④交接班檢查。⑤消防器材的定期統(tǒng)計。2．宣傳／訓練／演練三、救火應對1．火災火警的應對步驟（1）報警：自動報警裝置顯示火警信號或接到火情報告，應立即確認火警發(fā)生部位。（2）確認：值班人員通知巡邏崗前往現(xiàn)場觀察，確認火情后立即上報主管人員啟動應急預案，同時立即撥打119報警通知消防主管部門。（3）疏散：啟動消防廣播系統(tǒng)通知相關(guān)人員撤離火災現(xiàn)場，救援疏散組第一時間對現(xiàn)場人員進行疏散。（4）滅火：在疏散的同時，滅火組應及時啟用就近的滅火器材進行滅火，如火勢過大應在保證安全的前提下以盡量控制火勢蔓延為主要任務，為消防部門的滅火救援爭取時間。2．火災火警應對常識（1）報警常識。發(fā)現(xiàn)火災，及時報警，牢記火警電話“119”。報火警時的主要步驟：①報警時要講清著火單位所在區(qū)縣、街道、胡同、門牌號或鄉(xiāng)村地址；②要說清是什么東西著火和火勢大小，以便消防部門調(diào)出相應的消防車輛；③說清楚報警人的姓名和使用的電話號碼；④要注意聽清消防隊的詢問，正確簡潔地予以回答，待對方明確說明可以掛斷電話時，方可掛斷電話；⑤報警后要到路口等候消防車，指示消防車去火場的道路。（2）逃生常識。（3）滅火器材選用常識。①二氧化碳滅火器主要用于撲救貴重設備、檔案資料、儀器儀表、600伏以下電氣設備及油類的初起火災。使用時，不能直接用手抓住喇叭筒外壁或金屬連接管，防止手被凍傷。在使用二氧化碳滅火器時，在室外使用的，應選擇上風方向噴射；在室內(nèi)窄小空間使用的，滅火后操作者應迅速離開，以防窒息。②1211滅火器和干粉滅火器可以撲救液化石油氣灶及鋼瓶上角閥，或煤氣灶等處的初起火災