PAGEPAGEIII基于組合賦權(quán)法的商業(yè)地產(chǎn)項目風險評價研究摘要：針對主、客觀賦權(quán)法各自的優(yōu)缺點，為兼顧決策者對屬性的偏好，同時又力爭減少賦權(quán)的主觀隨意性，使對屬性的賦權(quán)達到主觀與客觀的統(tǒng)一，進而使決策結(jié)果更加真實、可靠，人們又提出了一類綜合主、客觀賦權(quán)結(jié)果的賦權(quán)方法，即組合賦權(quán)法，這種賦權(quán)法體現(xiàn)了系統(tǒng)分析的思想。本文以XX商業(yè)地產(chǎn)項目為例，采用組合賦權(quán)法對該商業(yè)地產(chǎn)項目的風險進行評價分析，并找出風險的防控策略。關(guān)鍵詞：組合賦權(quán)法；商業(yè)地產(chǎn)項目；風險評價；風險防控Abstract:aimingatbothadvantagesanddisadvantagesofsubjectiveandobjectiveempowermentmethods,consideringdecisionmakers'preferenceforattributes,whiletryingtoreducesubjectivearbitrarinessofempowerment,empowermentofattributescanachievesubjectiveandobjectiveunity.Furthermore,peopleproposeakindofweightingmethodwhichcombinesubjectiveobjectiveweightresult,namelycombinationweightingmethod,whichembodiessystematicanalysisidea.Takingcommercialrealestateprojectasexamplethispaperanalyzesriskofcommercialrealestateprojectbycombinationweightingmethodandfindsoutpreventionstrategy.Keywords:combinationweightingmethod;commercialrealestateproject;riskassessment;riskpreventionandcontrol

目錄一、緒論 1（一）研究背景和意義 1（二）研究現(xiàn)狀 21.國內(nèi)研究現(xiàn)狀 22.國外研究現(xiàn)狀 4（三）研究內(nèi)容和方法 4二、商業(yè)地產(chǎn)項目及其風險評價相關(guān)概述 5（一）商業(yè)地產(chǎn)項目有關(guān)理論 5（二）風險管理理論 6（三）組合賦權(quán)法 8三、基于組合賦權(quán)法的XX商業(yè)地產(chǎn)項目風險評價實證分析 8（一）XX商業(yè)地產(chǎn)項目概況 8（二）XX商業(yè)廣場風險分析 81.項目風險分析 82.風險指標體系 9（三）XX商業(yè)廣場項目風險評價 11四、XX商業(yè)地產(chǎn)項目風險應對與監(jiān)控策略 23（一）主要風險應對對策 231.宏觀環(huán)境因素的防范策略 232.項目內(nèi)在影響因素防范 233.項目的運營過程中的風險防范 24（二）一般性風險應對與建議 241.加強企業(yè)的內(nèi)部管理 242.提升企業(yè)的風控意識，建設企業(yè)的風險管理團隊 243.建立良好的品牌 254.購買工程保險以及實施項目保證擔保的制度 25結(jié)束語 26參考文獻 28致謝 30PAGE18一、緒論（一）研究背景和意義近年來，隨著我國經(jīng)濟水平的提升與城市化進程的加快，人們對商業(yè)地產(chǎn)項目的需求日益增強。此外，由于受房地產(chǎn)政策調(diào)控影響，住宅地產(chǎn)已漸漸轉(zhuǎn)為微利行業(yè)。眾多住宅地產(chǎn)開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。自2001年之后，商業(yè)地產(chǎn)的年均投資增長率在達33%，除此之外，與住宅投資相比，每年的平均增長率已超出6%；2013年，房產(chǎn)的開發(fā)投資在中國已達86013億元，其中商業(yè)營業(yè)用房投資額達10739億元?？梢?，商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)已然進入飛快發(fā)展的階段。但與之不相匹配的是國內(nèi)的商產(chǎn)在理論知識方面的研究并不很透徹，開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的復雜性與綜合性審視一直是一個較難突破的大難題。商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)對周邊環(huán)境的要求甚高，開發(fā)商在投資時會考慮到的東西也遠比住宅地產(chǎn)項目更為繁雜，考慮的因素也更為繁細。且很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商有傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型而來，會因項目的性質(zhì)不同，在轉(zhuǎn)變的過程中沒能對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營特性都進行更詳細的了解。加之相比較于外國對房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)制度與政策法規(guī)有所不同，若有在國外積累過經(jīng)驗的同樣不能加已使用，這就增加商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風險。除此之外，商業(yè)與地產(chǎn)開兩者尚未能形成互動，現(xiàn)都還是屬各自獨占拓頭的狀態(tài)，開發(fā)商們也都沒能從商業(yè)運營角度考慮商業(yè)模式的調(diào)整，例如其經(jīng)營的長期性與持續(xù)性問題，這也造成了當下的實際與市場的當下兩者完全脫軌的狀況。在過去的一段時間內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)一定程度上偏離了最基本的民生需求，也正因如此，國家對商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注度也無住宅地產(chǎn)那樣強烈，繼而使其處在大眾視野邊緣，也未能進行合理的規(guī)劃，隨之而來的是日益增加的商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)風險。商業(yè)地產(chǎn)所耗費的各種資源與資金是不容小視的，最終的成敗將直接影響到開發(fā)商經(jīng)濟效益，對于整個社會的公共利益來講，更是不可估量的預測。在眾多企業(yè)中，對于風險的到來都只能愛莫能助無可奈何，甚至有的直接倒閉，影響巨大。故此，本課題的研究是非常有必要的，尤其是對投資者而言，更是迫在眉睫，急需解決的課題。本文有針對性的建立起一套起科學、合理的風險指標體系，意在尋求一套風險評定的模型或方法體系。并加以運用，對現(xiàn)實中商業(yè)地產(chǎn)項目風險的體系做出判定，加強開發(fā)商們對風險的防范能力，需要時可及時采取效的風險規(guī)避措施。更為詳細的目標為：將定性與定量分析有機結(jié)合運用于風險識別過程中，利用層次分析法與嫡值分析法進行組合賦權(quán)，通過對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的風險評價體系的構(gòu)建，總結(jié)出商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中主要風險要素，并據(jù)此提出改進措施抵御或降低風險。（1）理論意義：①就目前地產(chǎn)開發(fā)風險識別理論，都還只是利用過去的經(jīng)驗進行靜態(tài)的、孤立的、定性的辨別。但對商業(yè)地產(chǎn)項目而言，項目的差異性也決定了風險的差異性。因此，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體系中構(gòu)建科學合理的風險評價體系勢在必行。②目前而言，風險評價方法眾多，如動態(tài)的敏感性分析法和靜態(tài)的盈虧平衡分析法及主成分分析法、概率分析法、灰色評價法、層次分析法、嫡值分析法等，在評價的過程中把定性與定量相結(jié)合分析等方法都在不斷的創(chuàng)新，但只要是方法都有其適用性和難以避免的優(yōu)缺點。熵值分析法與層次分析法在本文中得以相結(jié)合，對其加以綜合運用，以便驗證模型的可操作性與實用性，對未來商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的風險評價與研究起到了很大的指導和借鑒意義。（2）現(xiàn)實意義：①在商業(yè)地產(chǎn)項目的風險識別中，通過就各種不同的影響因素進行了評價。影響因素的差異，其所可能導致的風險也存在差異。運用有效的方法確定各因素，為項目的開展敏銳的抓住其關(guān)鍵因素，為規(guī)避項目風險制定有效的措施。②采用組合賦權(quán)法，建立風險評價模型，再對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的可行性分析和風險進行評估，這些都具有非常實際的應用價值。（二）研究現(xiàn)狀1.國內(nèi)研究現(xiàn)狀風險評價理論是基于對風險因素的認識，綜合一些其他存在的因素和發(fā)生的機率進行詳細考慮的，對危害程度進行評估，且在判斷本次的風險等級，最終確定是否采取防控措施。其次，風險評價理論也是風險管理理論其中的一部分。李三喜等（2007年）認為風險估計包含了風險評價，其內(nèi)容大都引用國外的，或是在文字上稍作改動，便開始在不同的領(lǐng)域應用風險評價。當下層次分析法、灰色評價法、主成分分析法等是學術(shù)界最常運用的風險評價法。羅偉其、陳建新等人于2010年同樣在對第一種分析法研究時判斷出矩陣的檢驗問題，對矩陣度量的新參考標準給出了對的判斷；此外，鄧聚龍教授便是最早提出灰色評價法的學者，同為學者的朱寶璋于1994年也對灰色系統(tǒng)進行基本方法的深入研究，指出了其存在的問題；胡守忠，顧建勤（1995年）指出了該法構(gòu)建模型的三個必要條件；孟曉諭、劉濤于2009年兩人也協(xié)力合作創(chuàng)建多層次綜合風險評價模型，提出了改進灰色關(guān)聯(lián)分析方法的步驟；楊福濤于2008年運用模糊綜合評價法運用改進的灰關(guān)聯(lián)分析法對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的風險評估做出說明，并且闡述綜合評估法的具體環(huán)節(jié)；張瑞敏在2009年采取模糊綜合評價的方式針對房地產(chǎn)項目的風險管理進行了研究，在進行論證前對模糊綜合評判法進行了系統(tǒng)地介紹；最后一種分析法在成為原變量的線性組合前是通過數(shù)學的變換得來的，并選取主成分來集中分析的方式。傅榮林（2001年）通過大量理論研究建立主成分評估模型，還指出怎樣對此種模型進行選擇并在滿足的其條件后進行使用；上官金麗（2009年）等人對青碧華等（2007年）所調(diào)研的結(jié)果進行了詳細地分析總結(jié)，并闡述了房地產(chǎn)在投資上的風險原因：2006年金煒東、夏國恩研究得出一套全新的研究方法并進行了詳細闡釋。在國內(nèi)，有很多不理性的現(xiàn)象都出現(xiàn)在了住宅房地產(chǎn)的投資和開發(fā)上，國家對住宅房產(chǎn)的調(diào)控也越來越頻繁，在近幾年相關(guān)政策的推動下，人們開始將視線移向商業(yè)地產(chǎn)。但商業(yè)地產(chǎn)風險評估預測方面存在嚴重問題。諸如起步晚、發(fā)展較為遲緩，理論研究較為匾乏等等，共同加劇研究的困難性。張道航于2004年指出商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)階段存在最大的風險就是沒有充分的準備，統(tǒng)籌規(guī)劃和布局不合理、運作沒能和實際接軌。百虹（2009年）認為資金以及人才獎成為業(yè)內(nèi)的重要風險。陳世杰、劉曉君于2005年提出要采取不同的措施對不同的風險進行防范，同時，還把商業(yè)地產(chǎn)的風險進行了區(qū)別。陳世杰于2010年在其撰寫的文章中，根據(jù)我國房地產(chǎn)項目的發(fā)展狀態(tài)總結(jié)出整個行業(yè)內(nèi)一系列特征，最后還分析評估方式與手段以及更多其它的方法，同時劃分了商業(yè)地產(chǎn)中存在的不同風險因素，并構(gòu)建了網(wǎng)絡模型以作風險評價之用；鄧航、周為吉等人于2009年結(jié)合了商業(yè)及住宅各自在開發(fā)等方面的差異，從成本、資金的回收方式和回收周期、開發(fā)商在運營操作的能力等方面，對比分析了商業(yè)地產(chǎn)和住宅各自在投資的時候所要面對的風險，結(jié)果顯示商業(yè)地產(chǎn)的投資風險較為凸出，并對此提出了相應的對策。2.國外研究現(xiàn)狀早在上世紀末期，房地產(chǎn)行業(yè)在風險評估預防方面已有少許成果，而風險衡量、風險決策、投資組合分析等幾個領(lǐng)域是被涉足較深的。RogerP.Sindt通過對房產(chǎn)的分析，也提出了一些房地產(chǎn)投資分析的理論原則。另外，他在充分考慮了種種外部因素之后提出了房地產(chǎn)企業(yè)進行投資的戰(zhàn)略方案。DavidSpaulding和PeterJovanovic亦全面比較研究了房產(chǎn)的投資風險，以分析房產(chǎn)和風險評價、風險防范及風險識別等為主。目前我們已擁有了一套切實可行的商業(yè)地產(chǎn)理論基礎(chǔ)，主要表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域選址、商業(yè)群理論等等。且在這些方面都取得了較多的實用成就。綜合國內(nèi)外研究狀況，我們發(fā)現(xiàn)國外的研究較國內(nèi)全面深入。諸如JR.Knight，T.H.ParkF對于價值鏈主體存在問題中，認為開發(fā)商、投資商以及經(jīng)營者都參與并創(chuàng)造了商業(yè)地產(chǎn)的價值，最終消費者的消費活動便是對給予這種創(chuàng)造最好的肯定。Stuar七Gabriel等于2002年分析出由于社會經(jīng)濟水平的整體提升，商業(yè)地產(chǎn)無可厚非的成為的開發(fā)的熱點，消費者的需求和觀念正在發(fā)生前所未有的變化，消費水平不斷提高，對商業(yè)地產(chǎn)的市場需求的不斷增加即為其重要的表現(xiàn)。AdrienneSchmitz也對房產(chǎn)的現(xiàn)狀進行了分析，并運用了大量的實際案例，用以開發(fā)和操作流程的介紹。Drye對美國稅收的政策與商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系進行了研究和分析。（三）研究內(nèi)容和方法本文章主要立足于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)以及風險管理等一系列基礎(chǔ)知識，將原有理論經(jīng)驗作為指導，分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中風險造成影響的主要因素，建立國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中風險評估標準體系，同時以這個體系作為基礎(chǔ)將層次分析法和嫡值法進行綜合運用，建立相關(guān)的評估模型，然后對XX商業(yè)廣場進行風險評估實證分析研究，確立這個項目的整個綜合風險水平。繼而針對文中的重要結(jié)論，總結(jié)概括文章中的理論探究結(jié)果；掌握本文存在一定的局限性，并且對未來的探究工作，作了更加深入的展望。二、商業(yè)地產(chǎn)項目及其風險評價相關(guān)概述（一）商業(yè)地產(chǎn)項目有關(guān)理論商業(yè)地產(chǎn)從廣義上而言是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)的物業(yè)。就狹義的商業(yè)地產(chǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一般僅代表土地開發(fā)環(huán)節(jié)。土地開發(fā)和房屋開發(fā)的全部過程一般是指廣義的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，主要涵蓋了：整體項目的藍圖設計、征地拆遷、施工的組織管理、雙方驗收交付的所有階段，本文所指主要是廣義的概念。房地產(chǎn)公司擁有的投資意向，直到項目完成并實施物業(yè)管理生命周期的出售或出租，都是遵循法律和程序的邏輯發(fā)展，一般包括以下步驟：投資決策，取得土地使用權(quán)；早準備，施工，營銷和物業(yè)管理。其特點如下：（1）具有多種經(jīng)營模式。小型的商業(yè)地產(chǎn)項目一般利用零散的經(jīng)營形式，面積可能小到幾百平方米或更小，這種經(jīng)營模式大部分是統(tǒng)一經(jīng)營管理的模式下產(chǎn)權(quán)出售。而大型的商業(yè)地產(chǎn)主要是以收取租金為主。（2）多樣化的業(yè)態(tài)組合。商業(yè)地產(chǎn)具有功能豐富多樣的特點，操作的單一模式如零售，餐飲，娛樂，娛樂等可以使用，也是具有可操作性的可選模塊化模式。（3）長周期、動態(tài)的運營體系。商業(yè)地產(chǎn)項目主要作用在于其經(jīng)營性、持續(xù)性，而這個過程往往是動態(tài)的，并非隨銷售終止而結(jié)束。這是他區(qū)別于一般的房地產(chǎn)產(chǎn)品的顯著特征。（4）雙重投資影響。投資決策周期的商業(yè)地產(chǎn)項目，周期的初始投資環(huán)節(jié)，租賃及投資業(yè)務的一個階段項目完成后，可理解為另一個商業(yè)投資環(huán)節(jié)。因此，項目的進行不僅要考慮土地政策、住房政策等因素，也要考慮考慮通貨膨脹率等等。（5）高風險性伴隨著高收益性。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不僅未來可獲得持續(xù)現(xiàn)金（租金）流入未來現(xiàn)金流入，還能收益地產(chǎn)增值效益，獲得雙重收益。然而，除了受建筑因素方面的制約，其投資收益也受到國家政策、流量等因素和消費傾向的限制。此外，從最初的運作商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務到實現(xiàn)穩(wěn)定運行往往需要開發(fā)商很強的承受能力及時間，這也一定程度上增加了非確定性因素，誘發(fā)潛在風險。（6）開發(fā)步驟紛繁復雜，涵蓋范圍廣泛。商業(yè)地產(chǎn)項目是可囊括社會各方各面的工程項目，如國家土地規(guī)劃、市政建設、園林綠化、道路公共設施和消防安全部門等等，還有施工單位、監(jiān)管部門、設計和材料供應等等，牽一發(fā)而動全身。（二）風險管理理論風險評估是建立在風險識別的為研究基石對風險進行一定數(shù)量描述與分析，風險估計是有關(guān)風險識別的進一步分析，也是確保選擇以及決策風險管理技術(shù)的重要考慮根據(jù)之一;風險評估是在以已經(jīng)發(fā)生的損失資料研究作為基礎(chǔ)的，使用概率論以及數(shù)量統(tǒng)計的手段對某些以及若干風險事件將要發(fā)生的可能性進行量化評估，使它們成為風險管理技術(shù)選擇的根據(jù)。風險評估的研究對象主要包括單個風險，然而并不是說整體風險，因此深入對風險之間產(chǎn)生的后果的認識，更能幫助風險負責任監(jiān)督管理不確定因素。風險估計以風險的特點出發(fā)，對確定發(fā)生的風險，根據(jù)定性與定量分析方法評估它將會發(fā)生的破壞程度和可能性，對風險按未來涉及范圍大小實行優(yōu)先排序、評估、制定風險應當策略以及啟動風險調(diào)控方案有十分重大的作用。項目風險估計較多往往采用風險統(tǒng)計、風險分析和風險推斷法，通常要大量的資料分析以及充分證明被評測對象特定和性質(zhì)的資料作保證;假如資料不齊全，一般通過主觀推斷進行補充完整，這個時候，項目管理負責任掌握科學的項目風險評估方法、風險評估技術(shù)和風險評估工具就是重要考慮對象。項目風險估計的目的包括以下幾方面:對項目本身以及相關(guān)因素有更深入的了解;通過項目任何一種不確定性因素以及風險都經(jīng)過周全、完整而又有條理的深入考慮;明晰不確定性的因素對項目各種方面造成的影響;評估和對比項目各類方案以及行動路徑的風險大小，從而選擇對項目開展威脅最小，機會最多的最有方案或執(zhí)行路徑。風險估計是對通過識別的風險源來分析可能產(chǎn)生的影響程度以及嚴重程度，給確保風險管理策略的最優(yōu)組合帶來強有力依據(jù)。通常來說，風險評估包括定性和定量估計。定性分析方法主要有四種層次分析法、德爾菲法和事故樹分析法、集合意見法等。定量估計的方法主要包括概率法、模糊論法、風險指數(shù)法等這三種，兩類方法綜合性地運用可以使項目管理風險預知的準確性得以提高。以實現(xiàn)系統(tǒng)的安全為目的的是風險的評價。安全系統(tǒng)工程的理論和方法便是被風險評價所應用的，系統(tǒng)所發(fā)生事故的可能性及其損害程度都是通過對系統(tǒng)進行定量和定性的分析所判斷出來的，及時采取預防措施，讓系統(tǒng)成為社會所需要的一種科學技術(shù)。處理好定性分析與定量分析的關(guān)系在風險評價中非常重要。其中一半使用專家調(diào)查法來進行定性分析。然而，專家調(diào)查法不但存在著數(shù)據(jù)處理難的問題，就連調(diào)查法的準確度也不高?？删同F(xiàn)國內(nèi)實際情況的束縛下，仍然是目前較為良好的解決風險評價的手段。形而比較之，定量分析一般采用的都是仿真的方法，但它的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不足和不易求解亦是有待完善之處。定性與定量兩者互相結(jié)合不失為一個不錯的選擇。如今，評價方法已不下近百種，定性評價法和定量評價法以及綜合評價法便是最常用的三種評價方法，如下圖所示：圖1項目風險評價方法（三）組合賦權(quán)法在綜合評價中，權(quán)數(shù)具有舉足輕重的地位和合理計算綜合評價值的作用，迄今為止，權(quán)數(shù)的確定方法有數(shù)十種之多。按照計算權(quán)數(shù)時原始數(shù)據(jù)的來源不同。可將大部分賦權(quán)方法歸為兩類：一類屬主觀賦權(quán)法，其原始數(shù)據(jù)由專家根據(jù)經(jīng)驗主觀判斷而得到，如Delphi法、AHP法等4另一類屬客觀賦權(quán)法，其原始數(shù)據(jù)由各指標在被評價單位中的實際數(shù)值形成，如主成份分析法、熵值法等。由于主觀賦權(quán)法與客觀賦權(quán)法各有優(yōu)缺點，于是人們提出了綜合主、客觀賦權(quán)結(jié)果的第三類賦權(quán)方法，即組合賦權(quán)法。三、基于組合賦權(quán)法的XX商業(yè)地產(chǎn)項目風險評價實證分析（一）XX商業(yè)地產(chǎn)項目概況XX國際商業(yè)廣場項目地處成都金牛區(qū)花牌坊街一環(huán)路交界處，坐擁一環(huán)城西兩大優(yōu)越地段，屬于規(guī)劃中白LCBD中央居住區(qū)的核心地帶，為成都市內(nèi)最大的城市綜合體之一。項目將建成區(qū)域內(nèi)獨一無二的HOPSCA城市綜合體：即酒店、辦公、公園、販物、會議、住宿為一體的大型城市綜合體。項目地理毗鄰市中心，距八寶街、騾馬市不到半小時，南面兩公里處是羊西線餐飲娛樂休閑帶—羊西線，北面臨沙西線—成都會展中心，臨一環(huán)路北三段金牛萬達廣場；與地鐵2號線相連，坐擁未來地鐵5，6號線交匯口—沙灣站口。從位置上看，XX國際商業(yè)廣場位于一環(huán)路CBD中央生活區(qū)域，周邊配套成熟，有教育、醫(yī)院、銀行、公園、酒店等；整個區(qū)域發(fā)展成熟，城市化程度高，在生活配套、交通、市政設施等都具有較大發(fā)展優(yōu)勢。（二）XX商業(yè)廣場風險分析1.項目風險分析通過首輪的專家問卷調(diào)查，我們得出可以獲得XX國際商業(yè)廣場項目開發(fā)過程中全部可能發(fā)生的風險。這里面包括項目內(nèi)在影響因素、項目區(qū)位風險因素、宏觀環(huán)境風險因素、建筑技術(shù)風險、市場環(huán)境風險因素這五個方面。然而宏觀環(huán)境風險因素又同時包括政府金融支持力度、政府產(chǎn)業(yè)支持力度、政府相關(guān)產(chǎn)業(yè)土地支持力度、政府有關(guān)產(chǎn)業(yè)稅收支持力度等這八類風險；市場環(huán)境風險包括目標客群人均消費水平、目標客群經(jīng)濟增長狀況、項目輻射人群以及項目定位匹配性、等九類風險；項目區(qū)位風險因素其中包含著區(qū)域未來規(guī)劃、目定位的匹配性、項目地塊以及項等十類風險；項目內(nèi)在影響因素其中包括土地或者建筑在所獲得的成本上的議價能力以及建筑產(chǎn)權(quán)自由者集中等等九類風險；建筑技術(shù)風險其中包括核心建筑設計變動對項目施工影響程度、建筑質(zhì)量未滿足設計要求、原材料價格增長可能性等等七類風險。2.風險指標體系按照層次分析法，各個標準對目標的重要性是不一致的，當衡量各標準對目標的貢獻大小時，應該賦予的衡量也不同。確定多層次以及多因素綜合評價標準權(quán)衡的方法有很多，優(yōu)化模型法、有層次分析法專家調(diào)查法、區(qū)間數(shù)法、熵權(quán)法、灰色關(guān)聯(lián)度法等。本研究運用層次分析法來進行評估XX商業(yè)廣場項目標準的衡量。這個標準體系衡量被劃分為兩個層次，其一是對準則層風險因素衡量，其二是對準則層下的標準層各個風險因素的衡量。如表1表示，已架構(gòu)出關(guān)于XX商業(yè)廣場項目風險的綜合性評價體系，它把風險因素分成三個層次，它們是目標層、二級標準以及三級標準。具體的定義如下：一級標準（目標層）：也就是XX商業(yè)廣場項目風險性測評值（（A）；該評價標準體系創(chuàng)建的最終目標，是用來衡量XX商業(yè)廣場項目所存在的綜合性風險程度。二級標準（準則層）：也就是XX商業(yè)廣場項目風險因素（Bi）；以周全反映XX商業(yè)廣場項目開發(fā)中的風險為目的，選擇項目開發(fā)的可能造成的的影響因素的五個方面市場環(huán)境風險因素、宏觀環(huán)境風險因素、項目內(nèi)在影響因素、建筑技術(shù)風險、項目區(qū)位風險因素為五個準則判別層。三級標準（標準層）：XX商業(yè)廣場項目二級標準的下級影響標準（Ci）；由此反映各個準則層具體實際內(nèi)容的標準構(gòu)成，也就是項目開發(fā)各個階段的風險，共43個標準。表1XX商業(yè)廣場風險指標評價體系（三）XX商業(yè)廣場項目風險評價1XX商業(yè)廣場項目風險評價指標權(quán)重確定指標權(quán)重的得出要經(jīng)較為復雜的計算過程，具體的步驟包括如下幾個方面：構(gòu)建判斷矩陣。從各風險指標的影響程度在企業(yè)的表現(xiàn)以及行業(yè)專家的意見上的參考，進而結(jié)合ThomasL.Saaty教授的9級標度法完成對前面所提的風險指標的對比分析，最終得到判斷矩陣，本文行業(yè)專家主要來自Savills，DTZ，CBRE等企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營及策劃專家20名，這20名專家具備豐富的商業(yè)地產(chǎn)策劃及運營經(jīng)驗，洞悉中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之道，表2反映如下：判斷尺度是表示要素Bi對Bj的相對重要性的數(shù)量尺度，即Bij的數(shù)量形式建立判斷尺度定義如下：若Bi比Bj明顯重要，則Bij=5；反之，比較Bi與Bj的重要程度，則Bij=1/5。表2定義說明表3判斷矩陣：XX商業(yè)廣場項目風險因素（1）矩陣的各特征矢量的計算，相關(guān)矢量結(jié)果如下表所示：表4矩陣特征矢量表對矩陣A按列求和，并用每個元素除以其所在列的和，得到歸一化的矩陣Q，并對Q矩陣按行求和得到向量a，對向量a做歸一化處理得到最終的權(quán)重W。表5矩陣特征向量a、權(quán)重W值計算矩陣的最大特征值λmax，先計算特征向量AW。根據(jù)公式，可以得到λmax=5.0715。由于C.R.=0.016＜0.1，該矩陣滿足一致性檢驗。所以這矩陣中它的權(quán)重值可以是各行的特征矢量，如下表所示：表6XX商業(yè)廣場項目風險因素及其權(quán)重表7宏觀環(huán)境風險與其子風險因素的判斷矩陣及其權(quán)重（W）注：λmax=8.8268CI=0.01181RI=1.41CR=0.0838<0.1表8市場環(huán)境風險因素與其子風險因素的判斷矩陣及其權(quán)重（w）注：λmax=9.0986CI=0.0123RI=1.46CR=0.0084<0.1表9項目區(qū)位風險因素與其子風險因素的判斷矩陣及其權(quán)重（w）注：λmax=10.2357CI=0.0262RI=1.49CR=0.0176<0.1表10項目內(nèi)在風險因素與其子風險因素的判斷矩陣及其權(quán)重（W）注：λmax=9.4528CI=0.0566RI=1.46CR=0.0388<0.1表11建筑技術(shù)風險與其子風險因素的判斷矩陣及其權(quán)重（W）注：λmax=7.1509CI=0.00251RI=1.32CR=0.019<0.1最后，根據(jù)上面的計算結(jié)果，計算出各子風險因素在項目風險因素總體中所占的權(quán)重值Wij。根據(jù)上文可知：Wij=Bi×Ci，通過以上公式，計算宏觀環(huán)境風險因素子風險在項目風險因素總體中所占的權(quán)重值：同理，可以得出其余的四個風險影響因素子風險在項目風險因素總體中所占的權(quán)重值，具體結(jié)果如下表所示：表12子風險因素在項目風險因素總體中所占的權(quán)重值2.XX商業(yè)廣場項目風險評價指標嫡值評價法權(quán)重確定第一，為了將量綱的影響去除，在進行嫡值得計算之前應該將數(shù)據(jù)統(tǒng)一進行歸一化處理，其方式如下：其中，i=1，2，3…...43，j=1，2，343。和分別代表第J個指標值的最大值和最小值；Xij為原數(shù)據(jù)樣本值；為無量綱化后的數(shù)據(jù)樣本值。第二，計算第j項指標下第i方案指標值的比重Pij。第三，計算第j項指標的嫡值ej。其中k＞0，In是自然對數(shù)。如果ej≥0Xij對于給定的j全部相等，那么此時ej取極大值。即ej=k1nm，如果，則ej=1，于是有：0≦ei≦1。第四，計算第j項指標的差異性系數(shù)gj。就已經(jīng)給定的第j項指標數(shù)據(jù)而言，Xij的差異性和ej是負向關(guān)聯(lián)的；當Xij的值都一樣的時候，ej=emax=1。而ej的值越小，表示在指標體系中的重要性越大。定義差異性系數(shù)gj，gj=1-ej，很明顯gj所表示的意義與ej正好相反。第五，定義j項指標的權(quán)重aj，即。最后，計算綜合指數(shù)和準則層指數(shù)Vi：表13XX商業(yè)廣場項目險評價指標體系權(quán)重3.XX商業(yè)廣場項目風險評價指標組合賦權(quán)法的權(quán)重確定組合賦權(quán)法綜合利用AHP專家的知識和經(jīng)驗和嫡值法的客觀性來確定商業(yè)地產(chǎn)項目風險評價模型的權(quán)重，組合權(quán)重，其中，0＜a＜1且a1+a2=1，j為指標項數(shù)，即1≦j≦43。設組合權(quán)重中主管權(quán)重和客觀權(quán)重占有均等的比例，則a1=0.5，a2=0.5。通過以上公式，計算結(jié)果如下表：表14XX商業(yè)廣場項目風險評價指標組合賦權(quán)法的權(quán)重確定4.驗證指標權(quán)重為了驗證XX商業(yè)廣場項目風險評價指標權(quán)重確定方法的有效性，本文通過層次分析法、變異系數(shù)法對XX商業(yè)廣場項目風險評價指標權(quán)重的合理性進行驗證，根據(jù)層次分析法、變異系數(shù)法對各自求出的權(quán)重。由于前文已求得層次分析法權(quán)重值，此處重點進行變異系數(shù)法權(quán)重的求解。變異系數(shù)法（Coefficientofvariationmethod）是直接利用各項指標所包含的信息，通過計算得到指標的權(quán)重。是一種客觀賦權(quán)的方法。此方法的基本做法是：在評價指標體系中，指標取值差異越大的指標，也就是越難以實現(xiàn)的指標，這樣的指標更能反映被評價單位的差距。由于評價指標體系中的各項指標的量綱不同，不宜直接比較其差別程度。為了消除各項評價指標的量綱不同的影響，需要用各項指標的變異系數(shù)來衡量各項指標取值的差異程度。各項指標的變異系數(shù)公式如下：（1）式中：Vi是第i項指標的變異系數(shù)、也稱為標準差系數(shù)；是第i項指標的標準差；是第i項指標的平均數(shù)。各項指標的權(quán)重為：（2）試利用變異系數(shù)法綜合評價XX商業(yè)廣場項目風險評價影響因素指標體系中的各項指標的權(quán)重。根據(jù)數(shù)據(jù)資料計算這些影響因素的變異系數(shù)，反映出各因素在這些指標上的差距，并作為確定各項指標權(quán)重的依據(jù)。其標準差、平均數(shù)數(shù)據(jù)及其計算出的變異系數(shù)等見表15。表15變異系數(shù)法求得平均數(shù)、標準差、變異系數(shù)、指標權(quán)重值將變異系數(shù)法、層次分析法指標權(quán)重值同組合賦權(quán)法指標權(quán)重值進行對比分析，相關(guān)數(shù)據(jù)匯總?cè)绫?6所示：表16三種求解指標權(quán)重對比從表16得出的結(jié)論我們可以看出，組合賦權(quán)法所求出的指標權(quán)重處于變異系數(shù)法和層次分析法的指標權(quán)重之間，因此可以說明這43個指標權(quán)重是合理的，該方法還適用于房地產(chǎn)開發(fā)中的風險評估指標權(quán)重的確定，由于該方法所求權(quán)重還能反映系統(tǒng)的動態(tài)特點，因此該方法更適合求解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的風險評估指標權(quán)重。四、XX商業(yè)地產(chǎn)項目風險應對與監(jiān)控策略（一）主要風險應對對策1.宏觀環(huán)境因素的防范策略在前面構(gòu)建的風險評價指標體系中，在宏觀環(huán)境因素方面的重要風險之一即為政策風險，但是此種情況對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)而言是很難予以回避的，只要涉足此行業(yè)，來自此種因素的風險就會緊隨而至。依照現(xiàn)今為止國家層面和成都市關(guān)于此行業(yè)的有關(guān)政策規(guī)定，要應對因為政策性因素而產(chǎn)生的風險，需要就下面的幾個方面予以考慮：首先，政策處于不斷地調(diào)整變化中，公司的相關(guān)負責部門和人員要隨時緊密關(guān)注，咨詢本領(lǐng)域的資深專家，確保公司決策的合理性和正確性。密切關(guān)注兩會上面有關(guān)涉及房地產(chǎn)方面的內(nèi)容，比如保障房的建設、貨幣政策的動向、利率的變動等等。這些方面的舉措雖然沒有直接的針對商業(yè)地產(chǎn)，然而政府金融政策的調(diào)整，對XX項目無意會產(chǎn)生重大的影響。其次，通過分散投資的方式來減低項目開發(fā)的風險。首先可以考慮將XX廣場項目進行分期開發(fā)，這樣能有效地減低項目的風險量。一般情況下，在政策變動的影響最大的時期，市場是極為敏感的，受的影響也會最大，但是過了此一時期之后，會慢慢地適應這種狀態(tài)，市場的反應會趨于平緩，這對后期的項目進展而言是非常有利的。其次可以采用多方合作的方式，共同承擔項目投資風險，增強抵御風險的能力，同是調(diào)動各項目投資參與者的積極性?；诖硕?，與一些大型的機構(gòu)合作，利用它們在資金、管理等方面的優(yōu)勢是非常有利的。2.項目內(nèi)在影響因素防范在項目的開發(fā)中，地塊獲得投入的成本占總投資中越來越大的比例，其具體的成本對項目開發(fā)的回報的影響是顯而易見的，而地塊的成本受到兩方面因素的影響：一是其本身的價值，二是相關(guān)的政策。對于XX商業(yè)廣場項目而言，可以從如下幾個方面來進行風險的應對。首先，對地塊的具體資料細節(jié)要進行深入的了解和把握。其次，對本市和本商圈之內(nèi)的相似商業(yè)形態(tài)進行深入的調(diào)研，對項目投入使用后的出租價格和面積能夠做出準確的預判，此外，需要根據(jù)調(diào)研結(jié)果做出完整的經(jīng)營策略和方案。其次，以調(diào)研結(jié)果為基礎(chǔ)，分析項目開展的可行性，做出總成本估算、銷售收入預測等等，最后出具項目的相關(guān)報告。3.項目的運營過程中的風險防范對商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)而言，獲得成功的標準并非就是項目的如期完成，更重要的在于項目后續(xù)的經(jīng)營和管理。但是對商業(yè)而言，會導致風險的因素非常之多，其經(jīng)營過程中的會遇到各種問題。有鑒于此，可以采取以下的措施。首先，運營前置化，即將后期的運營納入規(guī)劃，與項目的前期工作同時進行。其次，招納專業(yè)人才，組建團隊，主管項目的招商和運營工作，使項目招商、運營和營銷達到一體化的水平。再次，注意吸納優(yōu)質(zhì)客戶資源。這些客戶對項目的利潤而言是貢獻最多的。（二）一般性風險應對與建議1.加強企業(yè)的內(nèi)部管理對于XX商業(yè)廣場項目的開發(fā)而言，單純項目本身的管理只是其中的一個重要的方面，除此之外，企業(yè)本身的經(jīng)營和運作也是一個重要的方面。企業(yè)內(nèi)部管理和運作的成功與否，對項目本身的風險有著重要的影響。有鑒于此，可以采取如下措施來加強企業(yè)的內(nèi)部管理。首先，做好企業(yè)的工作和經(jīng)營計劃。這方面的內(nèi)容主要包括企業(yè)的計劃和目標的確定與執(zhí)行。將來發(fā)生的事是沒有辦法完全預測的，但是可以對可能出現(xiàn)的風險作出預測和判斷，并就此作出相應的準備，而計劃對此而言是至關(guān)重要的，有了計劃就有了行動的依據(jù)和方向。其次，調(diào)整和改進公司的組織架構(gòu)。在公司不斷發(fā)展的進程中，只是單純的使用扁平化的管理方式是不科學的，為了應對發(fā)展過程中的新問題，需要對此進行改進，將上下級間的管理層次增加，以此達到壓縮管理幅度的效果，如此對工作的進行會更為有利。再次，建立合理的激勵機制，加強對員工的培訓。良好的制度對企業(yè)的經(jīng)營和項目的開展而言是至關(guān)重要的，同時，員工積極性的調(diào)動也是至關(guān)重要的，因此，做好這兩方面的工作，對企業(yè)加強風險的抵御能力是非常有利的。2.提升企業(yè)的風控意識，建設企業(yè)的風險管理團隊其一，企業(yè)的相關(guān)決策人員要有強烈的風險管理意識，尤其是對于企業(yè)的高管而言，這一點尤為重要。需要不斷地深化對風險管理相關(guān)知識的學習和掌握，將項目運營的風險管理意識提升到更高的層次。其二，可以考慮在企業(yè)建立項目風險管理機構(gòu)，專門主管企業(yè)此一方面的工作，做出相應的規(guī)劃，并對公司的戰(zhàn)略規(guī)劃等方面的業(yè)務進行風險評估和管理，通過一系列的措施來降低每個環(huán)節(jié)所可能出現(xiàn)的風險程度，隨時對項目進行風險管理和監(jiān)督。3.建立良好的品牌對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者而言，逐漸意識到商業(yè)競爭的本質(zhì)在于企業(yè)的品牌。與產(chǎn)品比較而言，市場實際上應該予以更多的關(guān)注，而良好的品牌是獲得市場的有力手段。在業(yè)內(nèi)，目前以“短、平、快”為項目開發(fā)的主流形式，一些機構(gòu)只是利用關(guān)系得到地塊即能夠進行相關(guān)項目的投資和開發(fā)。與西方國家相比，就算我國目前排名前十的房產(chǎn)企業(yè)的市場占有率依然非常低。在市場不斷發(fā)展的背景下，一些房產(chǎn)企業(yè)對品牌的關(guān)注程度越來越高。根據(jù)萬科地產(chǎn)2016年針對消費者滿意度的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，其消費者的滿意度達到了百分之八十，有百分之七十四的客戶表示推薦，有百分之六十四的客戶重復購買。從這里可以看出，品牌對市場的影響是極其巨大的。4.購買工程保險以及實施項目保證擔保的制度首先，為即將開始的工程購買相應的保險。企業(yè)可以就工程的實際情形購買一定的保險用于降低在商業(yè)地產(chǎn)項目中所可能發(fā)生的風險。這些能夠購買的險種包含了地震、臺風、水災等等以及建筑材料存在問題等所引發(fā)的事情和故障，或者是因為建筑工人或者是管理人員存在過失所導致的事故以及偷盜行為等等。這些保險可以分為很多類別，比如建筑工程一切險、安裝工程一切險、機器故障險等等。其次，采取工程保證擔保制度。出于降低項目開發(fā)風險的目的，開發(fā)企業(yè)能夠通過以下措施來進行有效規(guī)避。①在投標過程中的擔保，開發(fā)項目的投標人在項目的投標進行報價之前或者是進行報價的時候，需要向公司遞交一部分的保證金或者是擔保函，這樣一旦投標方中途終止投標或是已經(jīng)中標而遲遲不與公司簽訂合同，就應該由投標方或者是擔保人承擔相應的經(jīng)濟損失。對于此種情況，一般而言，保證金的數(shù)額一般是項目報價的一到兩個百分點。履行擔保的責任，是投標方依照簽訂的合約所具有的義務和責任在經(jīng)濟上的表現(xiàn)方式。針對此種情況，一般情況下可以通過銀行出具擔保函，由相應的擔保人出具擔保書或者是中標方直接向公司遞交保證金。②項目完工后建筑質(zhì)量的擔保，此種方式是確保中標方在項目完工之后的一段時期以內(nèi)，需要承擔和解決項目的質(zhì)量方面所出現(xiàn)的問題，假如中標方對出現(xiàn)的問題不予以處置，那么此責任即由擔保人承擔，處理質(zhì)量問題或者是直接賠償所造成的相應損失。結(jié)束語本文分析和探討了國內(nèi)外有關(guān)項目風險方面的文獻資料，并結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項目的特征，以XX商業(yè)廣場項目為研究對象，提出了XX商業(yè)廣場項目風險管理分析的邏輯思路。文章針對目前中國商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)中所存在的諸多風險因素，通過建立科學、合理風險指標體系，對相關(guān)項目開發(fā)的風險評定具有一定的參考價值。并運用該模型或方法體系結(jié)合XX商業(yè)廣場項目做出各因素風險水平的判定，對及時規(guī)避和防范商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的風險提供參考和借鑒。在此基礎(chǔ)上，得出如下一些結(jié)論：（1）商業(yè)地產(chǎn)風險評價指標體系的建立需充分結(jié)合項目自身特點，以運營思維進行逆向評價才能真正挖掘其風險因素。商業(yè)地產(chǎn)項目成功與否主要受制于市場接受程度，客戶滿意程度等因素，由此商業(yè)地產(chǎn)項目風險評估體系，再結(jié)合項目開發(fā)、建設的特點的基礎(chǔ)上，還應側(cè)重于市場環(huán)境、客戶感知、項目區(qū)位等相關(guān)因素，對其開發(fā)風險進行整體評估?；诖吮疚男纬闪宋宕箢愶L險評估體系，宏觀環(huán)境風險、市場環(huán)境風險、項目區(qū)位風險、項目內(nèi)在風險、建筑技術(shù)風險。（2）與組合賦權(quán)法從主客觀層面，對商業(yè)地產(chǎn)項目風險權(quán)重的判斷具備較好的優(yōu)勢與較好的適用性。AHP是非常好的主觀賦值方式，然而EVM也是一個很好的客觀賦值方法。在實際應用的過程中，在分析的原始階段，因為樣本數(shù)據(jù)比較少，數(shù)據(jù)之間的關(guān)系還沒完全形成，所以應該以主觀賦權(quán)為基礎(chǔ)；隨著樣本數(shù)據(jù)的更新以及積累，能夠利用標準間的內(nèi)在規(guī)律來確立標準的衡量，這時候，就應該以客觀賦權(quán)作為基礎(chǔ)。但是我們難以掌握所獲得的樣本數(shù)據(jù)有沒有足夠充分，所以，合理的賦權(quán)方法必須同時兼顧方法的主觀性與客觀性兩者。本研究考慮綜合層次分析法和嫡值法，對指標進行組合賦值，以使評價更為合理。（3）從XX商業(yè)廣場的數(shù)據(jù)來看，商業(yè)地產(chǎn)項目主要風險因素為區(qū)位風險因素、項目內(nèi)在的運營管理風險因素、市場環(huán)境風險因素三大類別。在對XX商業(yè)廣場相關(guān)權(quán)重數(shù)據(jù)分析的時候，我們不難發(fā)現(xiàn)其主要風險因素在于區(qū)位風險因素、項目內(nèi)在的運營管理風險因素、市場環(huán)境風險因素，并相應提出了風險預防對策。其實這也同商業(yè)地產(chǎn)的特性相關(guān)聯(lián)，其經(jīng)營性特征決定了它必然面臨較大的運營風險。且在固定商圈內(nèi)項目競爭日益激烈，不同的區(qū)位條件對客群吸引力必然產(chǎn)生差異，這也決定了必然面臨較大的區(qū)位風險因素。同時，商業(yè)地產(chǎn)白熱化發(fā)展同時多面臨的困局是政府商業(yè)規(guī)劃難以匹配發(fā)展的要求，必然會帶來一定的市場環(huán)境因素的風險。由此，通過XX國家商業(yè)廣場的主要風險因素具備一定程度上的廣泛適用性。本文在對XX商業(yè)廣場項目進行風險評估的過程中，使用組合賦權(quán)法對其進行定性與定量的研究，在分析相關(guān)文獻，總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，總結(jié)得出商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)中的主要風險因素在于宏觀環(huán)境因素、項目內(nèi)在影響因素以及項目運營過程中的風險等因素，并根據(jù)項目風險評估的實際需求，對其進行了適當調(diào)整，從而建立商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的風險評價指標體系。但由于受到時間、作者理論水平和實際經(jīng)驗的限制，本文依然存在著一些不足之處，其具體如下：（1）問卷調(diào)研的范圍和抽樣數(shù)量需要進一步增加。盡管本研究花費大量的精力進行問卷調(diào)查，但是由于受到人力、物力、時間等因素的限制，本文的調(diào)研數(shù)據(jù)主要來自于XX商業(yè)廣場項目內(nèi)部，因此，本研究收集的數(shù)據(jù)帶有很強的企業(yè)特征，會對研究結(jié)論的適用范圍產(chǎn)生一些影響。而且對于風險評估而言，選取專家調(diào)查問卷時樣本偏小。（2）對所提出的指標體系的研究有待于進一步的細化和深入。在商業(yè)地產(chǎn)投資中，由于商業(yè)地產(chǎn)自身獨特的性質(zhì)，致使它相對于其他種類的地產(chǎn)開發(fā)項目而言具有更為復雜的風險影響因素。無論是自然環(huán)境還是社會經(jīng)濟環(huán)境，都有可能會對其開發(fā)風險產(chǎn)生或多或少的影響。本研究只從商