中國(guó)房地產(chǎn)投融資典型案例分析戴德梁行投資部高級(jí)聯(lián)席董事盧強(qiáng)2021年6月ContactInfo..:不同的物業(yè)類型不同的城市不同的投資者類型不同的交易架構(gòu)DTZ投資部成交局部案例匯總主要投資者時(shí)機(jī)基金:主流核心基金:較少房地產(chǎn)信托基金:較少(本地尚待出現(xiàn))本地投資者:逐漸增多(保險(xiǎn)資金正等待出現(xiàn))投資市場(chǎng)-整棟收購(gòu)MillionUSD北京上海外資與本地投資者比例分析MillionUSD上海北京DTZ的角色物業(yè)資料市場(chǎng)信息市場(chǎng)分析可行性收購(gòu)戰(zhàn)略市場(chǎng)研究工程分析現(xiàn)場(chǎng)勘察市場(chǎng)研究物權(quán)結(jié)構(gòu)租金分析市場(chǎng)研究市場(chǎng)推廣財(cái)務(wù)分析融資稅務(wù)交易方案市場(chǎng)研究交易架構(gòu)交易條款時(shí)間節(jié)點(diǎn)聲明保證市場(chǎng)研究合同談判付款條件融資方案市場(chǎng)研究付款策略財(cái)務(wù)方案可靠性長(zhǎng)遠(yuǎn)利益市場(chǎng)研究投資者篩選公司盡職財(cái)務(wù)盡職技術(shù)盡職市場(chǎng)研究盡職調(diào)查協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)讓文件物業(yè)移交市場(chǎng)研究完成交易交易階段前期階段最后階段StartDealClosing近年的住宅價(jià)格上漲為收購(gòu)提供了遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)期的收益;(預(yù)測(cè)自有資金IRR超過(guò)60%)優(yōu)質(zhì)的合作伙伴是JV的關(guān)鍵;物業(yè): 蘇州潤(rùn)華國(guó)際大廈地塊交易結(jié)構(gòu): 境內(nèi)股權(quán)收購(gòu)轉(zhuǎn)海外股權(quán),海外股權(quán)融資位置: 蘇州工業(yè)園區(qū)占地面積(平方米):14,893總建筑面積(平方米): 181,000海外公司境外境內(nèi)40%60%HarvestCapital盛高置地境內(nèi)公司典型案例一——土地收購(gòu)與外資合作開(kāi)發(fā)——潤(rùn)華國(guó)際大廈地塊〔蘇州〕2007.92021.55.46億元蘇州本地開(kāi)發(fā)商SPGSPGHarvestCapital(40%股權(quán))@3680psm溢價(jià)30%,2.835億元@4784psm要點(diǎn)2021.10SPG3.57億元回購(gòu)銷售價(jià)格達(dá)15,000,目前已經(jīng)到達(dá)30,000元/平方米,遠(yuǎn)超預(yù)期2006.122007.111.97億元上海嘉盛三寶建設(shè)(100%)5,300萬(wàn)美元三寶建設(shè)MerrillLynch(30%股權(quán))土地面積〔平方米〕: 12,126平方米建筑面積〔平方米〕: 113,520平方米用途: 綜合用地〔辦公樓+商業(yè))典型案例二——土地收購(gòu)與外資合作開(kāi)發(fā)——南京西路1788號(hào)(上海)要點(diǎn)適宜的價(jià)格在核心地段取得的適宜的商辦地塊;迅速的海外融資降低了自有資金比例.AV<15，000ps.m2005.102007.96.24億元2021.7香港開(kāi)發(fā)商占地面積(平方米):2,557平方米建筑面積(平方米):29,027平方米入住率:超過(guò)90%特點(diǎn): 時(shí)機(jī)性基金收購(gòu)的典型案例 花旗8.14億元花旗策略資本11億元策略資本匯華房地產(chǎn)買賣物業(yè)增值;核心地段的高流動(dòng)性;全海外交易租金上升Rentalreversion回報(bào)率下降Yieldcompression

超過(guò)70%貸款70%leverage要點(diǎn)典型案例三——核心地段寫(xiě)字樓——永新廣場(chǎng)〔上?！?006.42021.16.81億元瑞安基匯資本9.44億元基匯資本未來(lái)資產(chǎn)面積(平方米):15,793平方米套數(shù):100套入住率:約85%平均租金: 300元/平方米/天特點(diǎn): 住宅翻新為高檔效勞式公寓成功的 投資案例典型案例四——效勞式公寓——ShamaLuxe(上海)2021.119.25億元未來(lái)資本瑞安買賣物業(yè)增值;典型的核心地段的高流動(dòng)性;全境外交易;典型的由于海外匯率變動(dòng)造就的交易時(shí)機(jī).要點(diǎn)城市公寓,浦項(xiàng)廣場(chǎng)Q&A謝謝如果要真正了解希臘的歷史，必先了解希臘的神話。希臘神話是經(jīng)歷幾千年長(zhǎng)久不衰的人類文化瑰寶，也是歐洲最早的一種文學(xué)形式。它在歐洲乃至世界的文學(xué)史上，地位都是很崇高的。希臘原始的居民，由于處在那個(gè)久遠(yuǎn)的年代，當(dāng)時(shí)的知識(shí)顯然還缺乏以解釋復(fù)雜的自然現(xiàn)象，又覺(jué)得在大自然面前，人類非常渺小。這么一來(lái)，他們就會(huì)臆想出各種神靈來(lái)，認(rèn)為是神靈掌握著世間的一切。但是，希臘神話中的神，與我們中國(guó)古代傳說(shuō)中的神相比，形象大不相同。在中國(guó)的神話里，只要是神靈，除了主宰人間事務(wù)之外，從個(gè)人形象講，根本都是不食人間煙火，沒(méi)有任何缺陷的完美形象。這樣的形象，很大程度上鮮明地把“神〞和“人〞清楚地區(qū)分開(kāi)來(lái)，讓人覺(jué)得神是遙不可及且完美無(wú)缺的。但是希臘不一樣，他們的神是高度人格化的。也就是說(shuō)，除了擁有超越人的能力之外，希臘的神與一般的人類并沒(méi)有什么區(qū)別。他們也有七情六欲，也會(huì)嫉妒、仇恨，也會(huì)因?yàn)橐患∈戮推馉?zhēng)執(zhí)，并不是完美無(wú)缺的道德模范。希臘神的生活是無(wú)拘無(wú)束、**形骸的，不會(huì)像東方的神一樣等級(jí)森嚴(yán)，壓抑拘謹(jǐn)。他們雖然認(rèn)為有神的存在，但從他們的神話里，我們能夠深切地體會(huì)到古希臘人無(wú)拘無(wú)束、熱愛(ài)自由的性格。需要說(shuō)明的是，希臘神話分為兩局部，一局部是神的故事，一局部是英雄傳說(shuō)。這一局部主要講的是神的故事，至于英雄傳說(shuō)，后面會(huì)提到。下面我們就得大致介紹一下希臘神話大致的情況：世界形成之前，一片混沌，經(jīng)過(guò)億萬(wàn)年的時(shí)間，天地以及日月星辰、風(fēng)雨雷電之類才慢慢形成。根本上各個(gè)國(guó)家的神話都是這么個(gè)套路，咱們中國(guó)的盤古開(kāi)天地之前，也是“一片混沌〞之說(shuō)?！盎煦绋曔@個(gè)詞，指的就是在神話中，天地尚未分開(kāi)，混成一團(tuán)而又無(wú)邊無(wú)際的狀態(tài)。待情緒稍微冷靜后，阿元才略帶平穩(wěn)的語(yǔ)氣地說(shuō)：“沒(méi)錯(cuò)。他是個(gè)小有名氣的鑄劍師，也是個(gè)酒鬼，〞她說(shuō)著解開(kāi)頭上的圍巾，一條暗紅色駭人的疤痕從脖頸根部一直延伸到鎖骨中心，同阿元白皙的肌膚形成比照，但她很快又把圍巾重新圍上，說(shuō)：“那天晚上我和他發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)，酒氣熏熏的他不知用什么東西把我打昏。后來(lái)，雖然我被一個(gè)醫(yī)生救活了，但是我的心卻死了。那個(gè)男人不僅給我留下了這條疤痕，還帶走了我的女兒……〞阿元的語(yǔ)氣冰冷，與之前溫和的樣子截然相反?！皫ё?？〞白術(shù)不解?！拔倚褋?lái)后，別人告訴我，我的丈夫和女兒都失蹤了。所以我猜測(cè)，可能是被他帶走了，也可能是被他殺掉了。〞“也有可能是你的女兒自己逃跑了。〞白術(shù)接下去說(shuō)。阿元抱住自己的臂膀，低下頭說(shuō)無(wú)限悲哀地說(shuō)：“不管是哪一點(diǎn)，總之，生不見(jiàn)人，死不見(jiàn)尸。〞“從那天之后，〞阿元繼續(xù)說(shuō)：“我努力忘記過(guò)去，忘記那天晚上發(fā)生的事情。我在冰冷的孤獨(dú)中生活了七年，一直在尋找著女兒，就算那希望如同蛛絲一樣細(xì)弱，我也一直在尋找下去。如果不是那個(gè)醫(yī)生救活了我，就算我死了也不會(huì)安息的。〞阿元嘆氣，道：“關(guān)于過(guò)去，我已經(jīng)幾乎快忘光了。假設(shè)不是你來(lái)問(wèn)我，大概我再也不會(huì)記起了。〞“很抱歉……〞白術(shù)真心誠(chéng)意地向阿元致歉。阿元搖搖頭，道：“不……也許也是好事，因?yàn)槟莻€(gè)醫(yī)生的名字也差點(diǎn)被我忘了。〞“名字？〞“嗯，那個(gè)恩人的名字，〞阿元稍稍露出微笑，道：“我沒(méi)有見(jiàn)過(guò)他。醒來(lái)之后，一直照顧我的鄰居說(shuō)，那個(gè)大夫的名字叫‘厚樸’。〞“什么？〞驚詫同難以言表的微喜混合著一道向白術(shù)襲來(lái)。他頓時(shí)覺(jué)得逝去的時(shí)間在他的面前急速倒流，一個(gè)模糊而熟悉的身影在遠(yuǎn)處微微轉(zhuǎn)身。一切似乎觸手可及?！笆前?，聽(tīng)說(shuō)大夫姓‘白’……那么全名就叫‘白厚樸’了。〞那是白術(shù)失蹤的父親的名字。沒(méi)想到，在七年前的某日，自己的父親還救過(guò)一個(gè)瀕死的女人。而這個(gè)女人，