南京揚子置業(yè)咨詢效勞市場部2021啟東電大地塊市場報告基地印象宏觀市場基地印象城市解讀經(jīng)濟開展城市規(guī)劃房地產市場土地市場競爭分析板塊分析競爭分析綜合分析潛在供給市場結論工程研判基地資源SWOT分析核心價值客群定位城市消費習慣競爭工程客群分析本案客群定位產品建議物業(yè)建議戶型建議價格建議報告目錄基地印象核心商業(yè)中心宗地結合地塊特征創(chuàng)造工程核心競爭力——工程宗地分析［地塊／指標］工程背景信息：本工程地塊位于啟東主城范疇內。宗地緊臨城市核心商業(yè)中心，北臨主要干道紫薇中路，南面為明珠新村，西側為啟東市老人院，東側為社區(qū)道路幸一路。道路系統(tǒng)完善，交通便捷。周邊各類生活配套較為成熟。但區(qū)域形象一般，屬城中北部區(qū)域。工程占地6938㎡，住宅總建面積為17345㎡，土地樓面價格高達1199元/㎡。工程經(jīng)濟指標容積率：2.5綠化率：30%建筑密度：28%土地性質：商業(yè)40年居住70年地塊初步印象帶來的疑問：1、地塊區(qū)域未來的定位是怎么樣的？2、根據(jù)本案的區(qū)位及周邊資源，如何定位？3、城市購置力如何？市場競爭怎么樣？4、我們能做什么？宏觀市場城市解讀經(jīng)濟開展城市規(guī)劃房地產市場土地市場啟東概況啟東市地處萬里長江入?？诒眰?，三面環(huán)水，形似半島，是出江入海的重要門戶，被譽為“江海明珠〞。全市陸地總面積1157平方公里，人口116萬。一、海洋經(jīng)濟，啟東呂四漁場是中國四大漁場，也是全國六大中心漁港之一。二、機械電子，啟東在外經(jīng)營電開工具人員4.5萬人，每年交易額達150多億元，約占全國電開工具市場交易總額的60%。三、建筑產業(yè)，啟東是江蘇省人民政府首批命名的“建筑之鄉(xiāng)〞，建筑業(yè)歷史悠久。四、醫(yī)藥化工，具有眾多全國著名品牌，在全國有很高的市場占有率。五、紡織服裝業(yè)，啟東市是全國最早的紡織服裝出口基地，出口20多個國家和地區(qū)，年出口額超1億美元。六、教育產業(yè)，如啟東中學、匯龍中學、長江中學等。城市屬性2021年前三個季度：地區(qū)生產總值247億元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12782元全社會固定資產投資150億元，其中房地產投資11億元,同比上漲16%。城市化率到達47%本工程所在地——啟東市，處于長三角經(jīng)濟圈中心地帶，被譽為“上海的后花園〞。08年全國最具投資潛力中小城市百強第二位啟東位于“長江三角洲〞中心地帶，與國際大都市上海隔江相望，直線距離僅50公里，素有“上海的后花園〞之稱，是出江入海的重要門戶。啟東開發(fā)區(qū)是江蘇省省級開發(fā)區(qū)和沿江重點建設開發(fā)區(qū)之一，由“一區(qū)三園〞組成,即開發(fā)區(qū)中心區(qū)、濱海工業(yè)園、濱江化工園和城北工業(yè)園。08年以來，已有100個投資1億元以上重大工程落戶啟東，總投資529億元。教育之鄉(xiāng)啟東有教育之鄉(xiāng)的美名啟東人為了下一代的教育不惜一擲千金。啟東的根底教育全國有名，最著名的當屬啟東中學、匯龍中學，而位于本案周邊的長江中學名聲緊隨其后。另外啟東第一實驗小學，是啟東最好的小學，本案周邊的紫微小學屬于片區(qū)內的配套小學。在這些學校周圍的樓盤雖然價格非常高，但銷售仍然較好啟東中學匯龍中學第一實驗小學第一實驗小學啟東中學長江中學匯龍中學本案實驗小學實驗幼兒園啟東中學創(chuàng)辦于1928年，現(xiàn)占地380畝，建筑面積10.5萬平方米，現(xiàn)有99個教學班，2003年12月成為江蘇省首批四星級學校

啟東市匯龍中學2004年轉評為省首批三星級學校。學?，F(xiàn)總建筑面積10萬余平方米，共有119個教學班，學生7000多名，教職工460多人。江蘇省啟東實驗小學創(chuàng)立于1927年。1981年，被定為江蘇省首批辦好的實驗小學。1997年被再次確認為江蘇省實驗小學。城市解讀經(jīng)濟開展城市規(guī)劃房地產市場土地市場宏觀市場全市經(jīng)濟保持高速開展態(tài)勢，居民收入穩(wěn)定快速增長啟東05-08年連續(xù)4年保持15%以上的經(jīng)濟增長速度，2021年至今地區(qū)生產總值已超過300億元大關；近四年超過15%的GDP增長率說明啟東經(jīng)濟開展迅猛，根據(jù)國際經(jīng)驗，其房地產市場處于飛速開展階段；高速開展的經(jīng)濟帶動了啟東居民人均收入的穩(wěn)步上漲，增強了居民的購置力，積極推動著啟東房地產市場的快速開展。宏觀經(jīng)濟增長小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地產業(yè)發(fā)展狀況萎縮停滯甚至倒退穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展飛速發(fā)展城市化進程的加快帶動房產內需的增長啟東05-08年城市化水平穩(wěn)步提高，08年城市化率到達47%，處于城市化高速開展階段；城市化的高速開展必將刺激房產內需，從而帶動啟東房地產市場的快速開展。良好的投資環(huán)境促進了房地產的開展啟東固定資產投資自05年以來，雖受國際及國內低迷經(jīng)濟形勢的影響，雖呈現(xiàn)下降趨勢，但始終維持在每年15%以上的增長水平，對啟東房地產的開展起到了良好的拉動作用；啟東房地產投資從05年開始呈現(xiàn)快速上漲趨勢，從今年開始，受整體經(jīng)濟調控的影響呈略微下調的局面，但是整體房地產市場開展較為穩(wěn)健。宏觀市場城市解讀經(jīng)濟開展城市規(guī)劃房地產市場土地市場土地使用——七個片區(qū)功能中心城片區(qū)

為啟東主城區(qū)，功能定位為全方位、人口密集之現(xiàn)代城市，綜合了政、住居、文化、教育、工作、主要產業(yè)開展等功能陽澄湖休閑片區(qū)

主要功能在休閑旅游，結合大閘蟹餐飲、高爾夫球、渡假、商務會議等多樣化活動，其余那么維持小鎮(zhèn)風貌、農田及水源保護功能東北向貨運軸片區(qū)

主要功能系提供經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)東北軸向之貨運運輸走廊，利用公路接蘇通大橋往蘇北、華北或由公路至太倉港利用長江水路運輸。東向運輸廊片區(qū)

產業(yè)主要有加工分裝、倉儲物流、并結合安亭地區(qū)開展汽車機械零件產業(yè)，惟陸家及花橋同時可結合大專學校與新社區(qū)開發(fā)。生活新鎮(zhèn)片區(qū)

位置居于南北向之長江路及東西向之機場路十字交叉口，功能定位在生活新鎮(zhèn)，可提供中心城區(qū)、郊區(qū)化人口居住或蘇州工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)就業(yè)人口之衛(wèi)星城鎮(zhèn)。生態(tài)、觀光農業(yè)片區(qū)

定位為外向型現(xiàn)代農業(yè)開發(fā)，促進該區(qū)之經(jīng)濟開展。未來可朝向生態(tài)有機農業(yè)，或轉向第三級產業(yè)之觀光農業(yè)開展。水鄉(xiāng)旅游片區(qū)

充分利用環(huán)境優(yōu)勢，結合水路旅游路線，串連用直、周莊、錦溪古鎮(zhèn)，淀山湖濱村落或新型休閑及開發(fā)，開展綠色觀光及修學、教育等產業(yè)。本案位于主城中心片區(qū)——本案緊鄰中央核心區(qū)域，位于商業(yè)用地和居住用地的雙重輻射區(qū)域中央核心區(qū)

打造約一平方公里的核心開展區(qū)。以長江路南北向干道為優(yōu)勢，結合婁江風情，形塑水岸城市魅力，凝聚商務、金融、零售消費、商住、文化活力，為啟東之心。商業(yè)用地

商業(yè)用地由核心區(qū)向外輻射支援人民路、前進路等沿街商業(yè)軸帶。再擴及鄰里社區(qū)商業(yè)中心，除了傳統(tǒng)條狀商業(yè)街，新區(qū)可形成聚集式商圈，構成層次清楚，機能完善之城市商業(yè)開展環(huán)境。居住用地

集中于市區(qū)中心及西側，北側，將以往往工夾配置的負面影響減至最低。工業(yè)用地

在致維持經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的架構，以城區(qū)東側、東北角及鐵路以南為主，其中沿黃浦江路二側重點劃設這工業(yè)用地，突顯北向邊續(xù)開展的意義。同時濱海工業(yè)園區(qū)的建設，使得城市的產業(yè)將北移重要景觀道路

軸線連續(xù)的空間體驗。構成了指認城市空間秩序之根本架構。包括長江路、震川路、柏路、馬鞍山路、白馬涇路、朝陽路、蕭林路、新浦路等本案主城區(qū)功能劃分城市向西北方向開展建立三縱三橫二環(huán)一高的綠色公路網(wǎng)三縱黃浦江路〔可通往千燈與周市〕長江路〔南北向大動脈〕柏廬路〔可連接高鐵車站〕三橫蕭林路〔城區(qū)北側主要道路〕前進路〔連接主要商業(yè)區(qū)—〕朝陽路〔舊國道312〕二環(huán)城區(qū)外環(huán)道：北為省道324，東沿夏架河，南為312國道，西為江浦路所圍繞內環(huán)〔貨車限制區(qū)〕東為長江路，南為合興路，西延至西界之白馬涇路，北為馬鞍山路跨太倉塘昆太路。一高滬寧高速公路—穿越城南規(guī)劃一縱二橫一環(huán)捷運化公交路線城區(qū)運輸以捷運化公路線為主要動脈，規(guī)劃成一縱二橫一環(huán)之路線，除效勞城區(qū)外，并可結合高鐵及鐵路車站、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)間之客運效勞。配合捷運動化公交路路線，于重要節(jié)點設置轉運站到達以下功能：作為公交調度場所。作為城際與城區(qū)公轉運地。站區(qū)交通之整頓。站區(qū)交通開展之促進。交通可及性之提升。本案通達的路網(wǎng)，使得本案與周邊區(qū)域聯(lián)系緊密啟東與上海的直線距離僅50公里

啟東至上海浦東國際機場路程約95公里

啟東至上海浦東外高橋港區(qū)路程約68公里

啟東至上海市區(qū)路程約80公里

啟東至南通市區(qū)約85公里

啟東至南通興東機場路程約90公里崇啟大橋：南起上海崇明島陳家鎮(zhèn)，與在建的上海崇明越江通道相連；北至江蘇啟東市匯龍鎮(zhèn)，與寧啟(南京-南通-啟東)高速公路相接。包括跨江大橋和連接線在內的工程全長約五十二公里，全線按雙向六車道高速公路標準設計建設。預計于2021年建成通車。崇啟大橋的建成，將進一步加強啟東與長三角核心城市的聯(lián)系。城市區(qū)位隨著崇啟大橋的建成，本案將在一年內進入上海1小時都市經(jīng)濟圈！強化的聯(lián)外系統(tǒng)一五高速滬寧高速公路蘇州繞城公路蘇州繞城接太倉港高速公路蘇州繞城接青浦高速公路呂四港崇啟大橋呂四大港的開發(fā)建設，促進了啟東海洋經(jīng)濟的開展，加速了大型臨港產業(yè)的集聚。同時使得啟東的開展?jié)撃芗涌灬尫?，開展能級迅速提升。大港開發(fā)將吸引更多海內外的企業(yè)前來投資，啟東的投資優(yōu)勢將在短期內迅速放大。崇啟大橋崇啟大橋的通車，使得啟東距離上海的直線距離僅為50公里，將真正成為上海的后花園，真正進入上海1小時都市經(jīng)濟圈，屆時，啟東高速低位開展的經(jīng)濟將吸引眾多上海的投資客群。崇啟大橋的通車，帶來城市南擴契機距離上海50公里距離南通85公里從現(xiàn)有規(guī)劃可以得出，本案在區(qū)位上將是屬于主城區(qū)中心區(qū)域北部，可以受到居住規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃雙重輻射。但從長遠規(guī)劃及開展?jié)摿?，啟東未來的城市開展方向是西北、和南部，而本案的位置處于北不靠居住新區(qū)，南不臨產業(yè)區(qū)，并不屬于重點開展地段，也不是未來開展的方向，同時距離城市核心區(qū)域仍有一定的距離，因此啟示本工程應該采取短平快的策略，快速上市快速銷售，以避開這樣的局面。未來區(qū)位規(guī)劃對本案的影響城市解讀經(jīng)濟開展城市規(guī)劃房地產市場土地市場宏觀市場受08年經(jīng)濟形勢、國家調控等因素的影響，啟東商品房市場的成交雖有所下降，但商品房價格仍保持上漲的趨勢，08年1-6月商品房價格到達3500元/平米。從整體來看，目前啟東的房地產市場開展良好，均價穩(wěn)步上升。商品房均價呈現(xiàn)逐年穩(wěn)步上升的趨勢城市GDP（億）房價啟東238.59

3500如皋180.27

4000海門261.08

4200東臺194.7

3400

江都230

4000相比周邊縣級市房價，投資價值較大在同等級別城市的比較中，啟東的GDP屬于較高位，但是房價相對于其他城市，還呈現(xiàn)較低的水平，因此啟東的房價更具開展?jié)摿Α?7年啟東住宅供求比為1.25，為近幾年供求比的最低點，說明當前啟東住宅市場供銷趨于平衡受國家政策和市場觀望情緒的影響，08年啟東商品住宅的上市面積與銷售面積都出現(xiàn)了下降，根據(jù)房管局的數(shù)據(jù)顯示，08年啟東市上半年的銷售總量僅有4.2萬㎡左右。根據(jù)房管局的數(shù)據(jù)顯示，08年啟東市上半年的銷售總量在4.2萬左右，其中第一季度1.3萬，第二季度2.9萬。宏觀大勢對于啟東的影響還是有的.但大勢對于城中樓盤的影響并不是太大。而且從目前的樓盤價格來看，總體趨勢還是上揚的，并沒有出現(xiàn)下降或促銷的活動受大勢影響較小，供求比趨于平衡基地印象城市解讀經(jīng)濟開展城市規(guī)劃房地產市場土地市場06年為土地成交頂峰期，07年開始受整體調控影響成交減少了三成，08年1-10月份土地成交幅數(shù)和面積只有去年全年水平的一般，說明當前土地市場陷入了低迷。雖然08年成交的土地根本以底價成交，但是50.54萬/畝的單價從外表看來已經(jīng)回到05年以前的水平，但是從地塊位置看來主要分布于城東和城北較偏遠的區(qū)域，因此導致每畝均價水平的下降；從07年至今出讓的土地，按照1.5的綜合容積率計算，未來將有超過120萬平方米的商品房上市量。全市未來2-3年內將有約120萬平米的商品房供給啟東08年房產市場開展總結當前啟東房地產市場的供求根本平衡，市場開展較為健康，但隨著07年、08年成交地塊工程的上市，未來的上市量將超過100萬㎡，按照07年全年57.29萬的銷售水平，為未來上市量需要2-3年才能消化完畢。因此未來2-3年內啟東市場供求將可能被改變，市場競爭壓力也將進一步加大。因此啟示本工程應該采取差異化競爭的策略，從市場需求出發(fā)，規(guī)劃高性價比產品，以避開這樣的局面。競爭分析板塊分析競爭分析綜合分析潛在供給市場結論樓盤分布圖各板塊綜述城中板塊:處于啟東城市核心區(qū)域，聚集了第一實驗小學、實驗小學、實驗幼兒園、啟東中學初中部等眾多優(yōu)質教育資源以及城市的核心商圈，其區(qū)位及配套是其他板塊遠遠不能比的，所以價格也是出于全市的最高位。城中供給物業(yè)多以高層為主，但多處于尾盤階段，后續(xù)供給量不大城東板塊:位于城中板塊的東面，以匯龍鎮(zhèn)為主，未來定位為工業(yè)和居住區(qū)域。配套比較欠缺，但匯龍中學的存在，使得城東板塊的學區(qū)工程比較搶手。目前板塊在售量不大，但后續(xù)的供給較大城北板塊:位于城中板塊的北面，未來定位為居住區(qū)域以及濱海工業(yè)區(qū)，目前僅有1個大盤太陽城在售，從土地市場來看，后市的供給量不大城西板塊:位于城中板塊西側，是繼城中板塊之后的第二大居住區(qū)域，目前區(qū)域的居住氣氛相對成熟，但配套欠缺，后市的供給量將超過城中城南板塊：是城中地塊南面一河之隔的板塊，主要定位為工業(yè)區(qū)域。該板塊目前的供給量較小，而后續(xù)的供給量也比較小競爭分析板塊分析競爭分析潛在供給市場結論高層工程多層工程別墅工程景都小區(qū)工程地址：紫薇路與和平路交界處西側物業(yè)類型：小高層、高層建筑體量：1棟小高層2棟高層約3.5萬平米總套數(shù)：1棟小高層66套，2棟高層221套〔4#119套，5#102套〕開盤時間：07年7月〔小高層〕08年6月〔4#高層〕08年10月〔5#高層〕面積區(qū)間：103-142平米〔4#高層戶型〕103-129平米〔5#高層戶型〕主力面積：114兩房〔4#高層〕、129三房〔5#高層〕價格區(qū)間：小高層2900-3500元/平米〔07年7月〕高層3200-4400元/平米銷售均價：小高層3300元/平米〔07年7月〕高層3800元/平米主力總價：44萬〔4#高層〕、49萬〔5#高層〕銷售率：約50%〔小高層07年底銷售完畢，高層4#銷售59套，高層5#銷售19套〕城中板塊分析工程位于城北板塊，周邊新老小區(qū)聚集，居住氣氛成熟，擁有實驗小學和實驗幼兒園等學區(qū)。但區(qū)位相對本地塊距主城區(qū)較遠，工程品質一般使其售價受到制約而上不去。工程產品總價較低保證了該工程的銷售進度工程賣點：學區(qū)資源面積配比：4#樓〔多層〕103-117㎡兩房55%121㎡三房15%142㎡三房30%主力戶型114㎡兩房43%5#樓〔高層〕107-117㎡兩房35%129㎡三房65%暢銷戶型：114㎡、121㎡、129㎡114㎡兩房121㎡三房129㎡三房明天廣場工程地址：人民中路708號物業(yè)類型：高層建筑體量：12棟高層約20萬平米總套數(shù)：12棟高層1270戶開盤時間：06年元旦面積區(qū)間：70-160平米〔另有50套400平米左右的大戶型〕主力面積：130平米左右三房銷售均價：5000元/平米主力總價：65萬銷售率：約86%代理公司：上海凱安城中板塊工程賣點：樓盤規(guī)模、大規(guī)模主題景觀、優(yōu)質學區(qū)、智能化系統(tǒng)分析工程是城市中稀缺的大規(guī)模社區(qū)。采用純高層設計，臨近第一實驗小學、啟東中學初中部等啟東最優(yōu)質的學區(qū)，同時工程產品較好，總價較低，銷售一直火爆，目前已進入尾盤面積配比：70-95㎡兩房10%110-120㎡三房30%120-140㎡三房40%140㎡以上20%主力戶型：120-140三房㎡暢銷戶型：95㎡、115㎡永安廣場工程地址：人民中路787號物業(yè)類型：高層建筑體量：3棟高層約5萬平米總套數(shù)：3棟高層372戶開盤時間：07年10月面積區(qū)間：82-169平米主力面積：160平米左右四房銷售均價：5100元/平米主力總價：82萬銷售率：約80%城中板塊工程賣點：城市中心地段、學區(qū)資源、自身商業(yè)商業(yè)分析工程毗鄰城市核心的地段，同時臨近實驗小學、實驗幼兒園及啟東中學。雖然工程戶型偏大，總價較高，但依然銷售較好面積配比：82㎡兩房22%110-120㎡兩房23%120-144㎡35%144㎡以上20%主力戶型：123㎡三房暢銷戶型：82㎡、129㎡82㎡兩房129㎡三房169㎡三房142㎡三房東方銀座工程地址：河南中路與公園中路交界處西南側物業(yè)類型：高層精裝修酒店式公寓建筑體量：1棟高層約3萬平米總套數(shù)：372戶格局：5-6層辦公，9-19層帶租約酒店式公寓，20-24層自住酒店式公寓開盤時間：06年10月〔辦公及帶租約公寓〕07年5月〔自住公寓〕面積區(qū)間：40-95平米主力面積：50平米裝修標準：1000元/平米〔硬裝〕價格區(qū)間：5400-6400元/平米辦公7800-8800元/平米帶租約酒店式公寓5400-6800元/平米自住酒店式公寓銷售均價：5800元/平米〔辦公〕8200元/平米〔帶租約〕6000元/平米〔自住〕主力總價：29萬〔辦公〕41萬〔帶租約〕30萬〔自住〕銷售率：82%〔總體〕70%〔辦公〕90%〔帶租約〕40%〔自住〕城南板塊分析工程位于城南板塊，距離城市核心地段只有一河之隔，也是啟東唯一的精裝修酒店式公寓工程。該工程帶租約的公寓產用4年半，每年6%的返利方式，目前已做成酒店。不帶租約的去年5月銷售，目前銷售不佳，產品自身居住功能欠佳、高單價是主要因素工程賣點：臨近核心商圈、自身大型商業(yè)配套、投資回報、住宅性質面積配比：41㎡一房25%50㎡一房70%95㎡三房5%主力戶型：50㎡一房50㎡一房40㎡一房95㎡三房名仕豪庭工程地址：和平中路與人民中路交界處東北側物業(yè)類型：多層、小高層、高層建筑體量：3棟多層1棟小高層4棟高層約7萬平米總套數(shù)：3棟多層60戶，1棟小高層60戶、4棟高層300戶開盤時間：07年6月開出小高層、高層，07年上半年開出多層面積區(qū)間：140-178平米〔多層〕84-154平米〔小高層〕109-167平米〔高層〕主力面積：168左右四房〔多層〕147左右三房〔小高層〕141左右三房〔高層〕價格區(qū)間：4200-4900元/平米左右〔多層、小高層〕4000-5400元/平米左右〔高層〕銷售均價：4500元/平米〔多層、小高層〕4900元/平米〔高層〕主力總價：76萬〔多層〕66萬〔小高層〕68萬〔高層〕銷售率：90%城中板塊工程賣點：城市中心地段、三學區(qū)重疊、大型集中式商業(yè)配套分析工程位于城市中心地段，擁有實驗小學、第一實驗小學、實驗幼兒園三個啟東優(yōu)質的學區(qū)資源，同時與沃爾瑪隔街相望。雖然工程戶型偏大，但銷售依然較好。目前在售小高層和高層的高樓層大戶型，工程整體尾盤銷售階段高層〔257套〕110-120㎡兩房10%141-143㎡三房30%151-155㎡三房25%161-167㎡四房15%181-194㎡四房15%218㎡五房5%小高層〔54套〕85㎡兩房35%123㎡兩房35%147㎡三房15%152㎡三房15%123㎡兩房116㎡兩房155㎡三房147㎡三房車城公寓工程地址：人民西路與西歐路交界處物業(yè)類型：多層、小高層、高層建筑體量：2棟多層2棟小高層3棟高層約7萬平米總套數(shù)：600套開盤時間：06年元旦面積區(qū)間：74-158平米主力面積：多層90平米左右二房銷售均價：3900元/平米〔高層〕主力總價：37.8萬〔高層〕銷售率：約99%城西板塊學區(qū)資源分析工程位于城西板塊，屬于城市副中心，臨近啟東分校高中部，定位為陪讀式公寓。產品品質較好，智能化配置全面，價格較低，目前根本銷售完畢，處于尾盤狀態(tài)。多層〔60套〕89-95㎡兩房90%129㎡三房10%小高層〔54套〕113-114㎡三房10%146㎡三房90%高層〔486套〕47-51㎡兩房15%74-82㎡兩房40%112-121㎡兩房25%139㎡三房5%151-158㎡四房15%面積配比：高層綜合分析項目名稱體量·（萬平米）總套數(shù)開盤時間總銷售率當期銷售（套）當期銷售率月均去化套數(shù)（套）明天廣場20127006年元旦86%127086%34永安廣場537207年10月80%37280%23景都小區(qū)3.528708年6月50%22135%16車城公寓760006年元旦99%60099%17東方銀座311507年5月82%11040%3名仕豪庭736007年6月90%36084%19城中高層物業(yè)大局部已經(jīng)進入尾盤的銷售階段。但從之前的銷售可以看出，高層在當?shù)夭]有銷售抗性，而幾個學區(qū)工程盡管戶型較大，總價較高，仍然比較熱銷。東方銀座的自住型精裝修酒店式公寓由于居住功能欠佳、房型不太好、單價較高，市場接受度較低高層無抗性，學區(qū)房普遍熱銷高層面積分布區(qū)間（單位：㎡）項目名稱80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-144144-160160-180180以上明天廣場兩房兩房三房三房三房三房三房永安廣場兩房三房三房三房三房三房名仕豪庭兩房兩房三房三房三房四房四房五房景都小區(qū)兩房兩房三房三房車城公寓一房兩房兩房三房四房東方銀座一房三房城中市場高層產品較為豐富，供給以120-140的三房供給較多。在市場上出現(xiàn)的110-120的小三房和大兩房供給量并不大，反而144-180左右的大三房、四房因為明天廣場、永安廣場、名仕豪庭三個學區(qū)盤的過大供給而導致所占比例不小。180以上的供給量很小120-130的三房成為主流供給高層均價分布區(qū)間（單位：元/㎡）項目名稱3500-40004000-45004500-50005000-55005500-6000明天廣場5000永安廣場5100景都小區(qū)3800車城公寓3900東方銀座6000名仕豪庭4900城市中心靠近學區(qū)的高層均價集中在4900-5100之間，周邊集中在3800-3900之間，因地段和學區(qū)而異。東方銀座因其是精裝修酒店式公寓且距離城市核心區(qū)域僅一河之隔而賣到了6000的高單價高層均價分布在4900-5100及3800-3900兩個區(qū)間高層總價分布區(qū)間（單位：萬元）項目名稱30以下30-4040-5050-6060-7070-8080-9090以上明天廣場兩房兩房三房三房三房、四房永安廣場兩房三房三房三房三房名仕豪庭兩房三房四房四房、五房景都小區(qū)兩房兩房、三房三房車城公寓一房兩房兩房三房、四房東方銀座一房一房三房城中市場上目前主流總價集中在50-60萬之間的三房和40-50萬之間的兩房，明天廣場、永安廣場、名仕豪庭三個工程的戶型較大，導致局部大戶型總價超過了60萬。但有50萬以下產品供給的除了東方銀座之外和景都小區(qū)的少量房源外，供給量比較少三房總價集中50-60萬，兩房總價集中40-50萬項目名稱價格（元/平米）價格支撐因素明天廣場5000樓盤規(guī)模、大規(guī)模主題景觀、優(yōu)質學區(qū)、智能化系統(tǒng)永安廣場5100城市中心地段、學區(qū)資源、自身商業(yè)商業(yè)景都小區(qū)3800學區(qū)資源車城公寓3900學區(qū)資源東方銀座6000臨近核心商圈、自身大型商業(yè)配套、住宅性質、精裝修交付名仕豪庭4900城市中心地段、三學區(qū)重疊、大型集中式商業(yè)配套學區(qū)、地段成為大局部工程的價格支撐關鍵所在競爭分析板塊分析競爭分析潛在供給市場結論高層工程多層工程別墅工程萬豪花園工程地址：和平路與民樂路交匯處西北側物業(yè)類型：多層、高層建筑體量：36棟多層8棟高層約23萬平米總套數(shù)：一期推出7棟多層共190戶開盤時間：08年元旦面積區(qū)間：80-147平米主力面積：134平米左右三房價格區(qū)間：4200-5300銷售均價：4700元/平米主力總價：63萬銷售率：約86%城中板塊分析工程位于城中偏西的區(qū)位，擁有23萬平米的界面，目前一期推出的多層由于戶型設計較好且面積適中，銷售較好。頭興港河以及小區(qū)內部的景觀資源比較豐富；臨近實驗幼兒園、實驗小學也是其優(yōu)勢之一工程賣點：樓盤規(guī)模、產品、景觀資源、學區(qū)資源、品牌開發(fā)商面積配比：一期第一組團〔190套〕80-100㎡兩房20%100-110㎡三房15%120-140㎡35%140㎡以上30%主力戶型：134㎡三房暢銷戶型：87㎡、98㎡、104㎡、108㎡87㎡兩房108㎡三房134㎡三房147㎡三房太陽城工程地址：長興西路與和平路交界處東北側物業(yè)類型：多層、小高層、高層建筑體量：23棟多層3棟小高層4棟高層約17萬平米總套數(shù)：23棟多層400余套，小高層、高層未知開盤時間：07年10月開出23棟多層面積區(qū)間：84-126平米主力面積：102三房價格區(qū)間：3800-4300銷售均價：4100元/平米主力總價：42萬銷售率：約80%，共銷售320余套代理公司：上海明仁城北板塊分析工程位于城北板塊，臨近較大規(guī)模的新小區(qū)紫微三村，地段相對較偏，配套也較少。但工程自身規(guī)劃的臨街商業(yè)將會彌補自身配套的缺失。同時規(guī)劃的疊翠中軸景觀公園也會豐富工程的景觀資源，該工程也是啟東為數(shù)不多的聘請知名代理公司。目前開出23棟多層銷售較好，其經(jīng)濟實用的產品也受到了市場的歡送。工程賣點：樓盤規(guī)模、景觀公園、臨街商業(yè)、品牌代理公司、產品經(jīng)濟面積配比：多層〔400多套〕84㎡兩房30%102-106㎡三房40%114-118㎡三房15%122-126㎡15%暢銷戶型：84㎡兩房、102-106㎡三房84㎡兩房102-106㎡三房114-118㎡三房122-126㎡三房名仕豪庭工程地址：和平中路與人民中路交界處東北側物業(yè)類型：多層、小高層、高層建筑體量：3棟多層1棟小高層4棟高層約7萬平米總套數(shù)：3棟多層60戶，1棟小高層60戶、4棟高層300戶開盤時間：07年6月開出小高層、高層，07年上半年開出多層面積區(qū)間：140-178平米〔多層〕84-154平米〔小高層〕109-167平米〔高層〕主力面積：168左右四房〔多層〕147左右三房〔小高層〕141左右三房〔高層〕價格區(qū)間：4200-4900元/平米左右〔多層、小高層〕4000-5400元/平米左右〔高層〕銷售均價：4500元/平米〔多層、小高層〕4900元/平米〔高層〕主力總價：76萬〔多層〕66萬〔小高層〕68萬〔高層〕銷售率：90%城中板塊工程賣點：城市中心地段、三學區(qū)重疊、大型集中式商業(yè)配套分析工程位于城市中心地段，擁有實驗小學、第一實驗小學、實驗幼兒園三個啟東優(yōu)質的學區(qū)資源，同時與沃爾瑪隔街相望。雖然工程戶型偏大，但銷售依然較好。目前在售小高層和高層的高樓層大戶型，工程整體尾盤銷售階段面積配比：多層〔60套〕140㎡三房35%162-168㎡四房50%178㎡五房15%140㎡三房168㎡四房多層工程綜合分析項目名稱體量·（萬平米）總套數(shù)開盤時間總銷售率當期銷售（套）當期銷售率月均去化套數(shù)（套）太陽城1740007年10月/40080%24名仕豪庭76007年上半年（07年下半年之前結束銷售）90%60100%10萬豪花園2319008年1月/19086%16多層在啟東城中市場的供給量比較小，在太陽城和名仕豪庭兩個工程的多層根本進入尾盤之后，市場上就剩下萬豪花園還有29棟多層將分幾個組團上市，可以說多層在城中是比較稀缺的物業(yè)。從銷售情況來看，市場接受度也較高，名仕豪庭工程具有一定特殊性，因其戶型過大，總價均在60萬以上，相對來說去化速度一般城中多層稀缺物業(yè)銷售較好多層面積分布區(qū)間（單位：㎡）項目名稱80以下80-100100-120120-144144-160160以上太陽城兩房三房三房名仕豪庭三房四房、五房萬豪花園兩房兩房三房三房市場120-144的三房供給量較多。太陽城的戶型較小，主力戶型以103的三房為主，兼有84平米的兩房和114-120的三房；名仕豪庭的面積偏大，主力戶型為168的四房，其余為140的三房和176的五房；萬豪花園主力戶型為134三房，其兩房戶型從87-107平米，三房戶型在134-147平米之間市場中舒適型三房和兩房供給較多多層均價分布區(qū)間（單位：元/㎡）項目名稱4000以下4000-43004300-46004600-49004900以上太陽城4100名仕豪庭4500萬豪花園4700市場上多層均價集中在4100-4700之間，其中太陽城位于城北，區(qū)位較差；名仕豪庭也早在07年下半年就銷售完畢了多層均價分布在4100-4700之間多層總價分布區(qū)間（單位：萬元）項目名稱40以下40-4545-5050-5555-6060-6565-7070-7575以上太陽城兩房三房三房三房名仕豪庭三房四房五房萬豪花園兩房兩房兩房三房三房市場多層總價大局部集中在40-55萬之間，戶型為兩房或三房，名仕豪庭的戶型偏大，總價較高，太陽城面積經(jīng)濟，市場接受度較高40-55萬成為市場主流總價供給區(qū)間項目名稱價格（元/平米）價格支撐因素太陽城4100樓盤規(guī)模、景觀公園、臨街商業(yè)配套、品牌代理公司、戶型名仕豪庭4500城市中心地段、三學區(qū)重疊、大型集中式商業(yè)配套萬豪花園4700樓盤規(guī)模、產品、景觀資源、學區(qū)資源、品牌開發(fā)商學區(qū)、景觀、配套是價格重要支撐因素競爭分析板塊分析競爭分析潛在供給市場結論高層工程多層工程別墅工程啟秀花園工程地址：長江路與建設路的交界處物業(yè)類型：獨棟、雙拼、疊加建筑體量：100套疊加91套雙拼51套獨棟約7萬平米容積率：0.45總套數(shù)：242套開盤時間：04年元旦〔中斷銷售1年〕面積區(qū)間：獨棟330平米疊加260-289平米雙拼220-268平米主力面積：獨棟330平米疊加260平米雙拼268平米銷售均價：疊加3000元/平米疊加8000元/平米獨棟12000元/平米主力總價：疊加80萬雙拼200萬獨棟400萬銷售率：約79%城東板塊工程賣點：純別墅低密度社區(qū)、稀缺獨棟產品、品牌開發(fā)商、學區(qū)資源分析啟秀花園是品質較高的純別墅社區(qū)，工程自04年起銷售，獨棟、疊加賣的比較好，雙拼銷售一般。目前工程采取口碑宣傳、自然去化，沒有做任何的廣告和宣傳競爭分析板塊分析競爭分析潛在供給市場結論未來城中區(qū)域還有27.6萬平米存量房競爭從目前市場的工程來看，真正有供給的工程只有景都小區(qū)、萬豪花園、太陽城三個工程，供給量到達了32.3萬平米，其中城中只有27.6萬平米的供給量。剩余的物業(yè)類型以小高層和高層為主，多層只有萬豪花園后續(xù)還有供給。其余工程均已進入尾盤銷售階段，剩余戶型過大，總價過高成為他們的銷售難點。項目名稱總供應體量（萬平米）銷售體量（萬平米）剩余體量（萬平米）景都小區(qū)3.51.71.8明天廣場20173永安廣場541東方銀座32.40.6萬豪花園232.520.5太陽城17710名仕豪庭76.30.7合計78.540.937.6主城區(qū)土地嚴控，城北城東放量供給07年啟東土地市場沒有出讓一塊城中位置的土地，距離城中最近的一塊702地塊現(xiàn)已面世〔太陽城〕。08年城中只出讓了一塊地825地塊，位于本案的正西側，今后將會與本案產生直接競爭。但同時該地塊的高地價使得本案在本錢上已經(jīng)占得先機07年重點土地情況編號地塊位置占地面積（M2）規(guī)劃用途容積率(≤)起價（萬元）成交價（萬元）每畝地價（萬元/畝）競得人635-1南苑路北、騰飛路東23335商業(yè)、居住

1820萬元1820萬元52啟東市中超房地產開發(fā)有限公司635-2635-1北側23344商業(yè)、居住

1820萬元1820萬元51.98南通金海浪房地產開發(fā)有限公司、啟東翔鷹房地產有限公司644匯龍鎮(zhèn)東郊村39030商業(yè)、居住

3220萬元3260萬元55.68啟東市楓達置業(yè)有限公司658開發(fā)區(qū)富源路北35073商業(yè)、居住

2105萬元2845萬元54.08啟東市銀海房地產開發(fā)有限公司、啟東市鑫磊城市綜合開發(fā)有限公司、南通市華通房地產有限公司702紫薇三村北、和平路東側73755居住、商業(yè)

8630萬元12650萬元114.34上海潤福房地產開發(fā)有限公司704中央河北側、江海北路西側10000居住

300萬元300萬元20啟東市開來房地產有限公司721匯龍鎮(zhèn)醫(yī)院北側33194商業(yè)、居住≤1.355500萬元5530萬元111.06南通西歐房地產有限公司723匯龍鎮(zhèn)臺角村21435居住、商業(yè)＜1.82090萬元3010萬元52啟東市中超房地產開發(fā)有限公司07年總共出讓土地47.5萬平〔建面〕，其中城中只有一塊地塊〔17萬平米〕。08年共出讓土地8塊，共43.5萬平〔建面〕，其中與本案臨近的825地塊，近4.4萬平〔建面〕。08年重點土地情況編號地塊位置占地面積（M2）規(guī)劃用途容積率(≤)起價（萬元）成交價（萬元）成交地價（元/㎡）競得人823長龍家具城西側660.7居住＜1.65427427南通銀洲房地產開發(fā)有限公司805原電大（幸一路西側）6938商業(yè)、居住1＜～＜2.5156020802998海安縣建宇實業(yè)有限公司、陳龍806-2華銀紫薇苑北側36755居住1＜～＜2507250721380東市新世紀交通建設投資有限公司806-1華銀紫薇苑北側36789居住1＜～＜2524552451426上海方德信置業(yè)有限公司724車城公寓北側49426商業(yè)、居住1＜～＜1.62595807原順天紡織地塊37565.1商業(yè)、居住1＜～＜36720830長龍苑北側40242商業(yè)、居住1＜～＜2.518000825原電大(幸一路東側)17393商業(yè)、居住1＜～＜2.56500從近兩年土地出讓可以看出，啟東政府有意將居住區(qū)域向西、北、東部三個方向擴散，而主城區(qū)在近兩年只有兩塊地出讓，唯一出讓的一塊805地塊，地價更是競拍上升了25%。隨著主城區(qū)工程的逐步去化，主城區(qū)的房源將顯得更加稀缺。未來區(qū)域市場潛在競爭對手競爭分析板塊分析競爭分析潛在供給市場結論結論1、主城區(qū)工程根本趨于尾盤銷售，城市供給向東、西、北擴散；2、市場上的物業(yè)供給以高層為主，多層后續(xù)供給量較少；3、主城區(qū)高層價格集中在4900-5100之間，本案周邊高層均價在3800-3900之間；主城區(qū)多層均價在4700左右，周邊多層均價4100；〔注:多層均價較低的原因是多層公開時間較早〕4、高層主力戶型集中在120-130的三房，多層以120-144的三房及80-100的兩房供給居多5、高層三房主力總價集中在50-60萬之間，兩房在40-50萬之間；多層總價集中在45-55萬之間的三房和40-45萬之間兩房；6、學區(qū)成為影響樓盤銷售最主要的因素，地段和配套也占據(jù)比較重要的地位7、從東方銀座及學區(qū)房的投資情況可以看出，啟東存在不小的投資客群8、受大趨勢影響明顯，啟東08年上半年成交明顯萎縮；工程研判基地資源swot分析核心價值地塊方正平整，周邊存在局部原生樹木，但利用價值不高。內部資源分析地塊外部環(huán)境〔四至〕［區(qū)位／交通／配套］北南西東項目宗地地塊正北側為紫薇中路，來往車輛較多，存在一定程度的噪音、粉塵和尾氣污染。西北側為啟東重點中學長江中學，東北側為老小區(qū)長龍花苑。在路的北邊有條小河。地塊東南側為明珠新村的小區(qū)道路，南與幸一路相接，另有一塊掛牌的土地位于本地塊東側。文峰超市在東邊200米。地塊西側為啟東市老人院，和小區(qū)住宅。沿路邊有零星的商鋪。地塊南側為房改房老小區(qū)明珠花園，形象較為陳舊。外部資源分析居住氣氛成熟，商業(yè)配套匱乏處于老城區(qū)域，周邊多為舊居住小區(qū)，如明珠新村、長龍苑等等，居住氣氛成熟，但區(qū)域形象較差。周邊商業(yè)配套多為社區(qū)型配套，體量小，檔次低。工程研判基地資源swot分析核心價值工程優(yōu)勢分析工程劣勢分析工程時機分析項目SWOT分析1、臨近長江中學、紫薇小學，學區(qū)資源佳。2、臨近紫薇公園，景觀資源豐富。3、眾多老校區(qū)環(huán)抱，周邊生活居住氣氛成熟。4、臨近中心城區(qū)與車站商圈，商業(yè)價值大。5、路網(wǎng)興旺，交通方便。6、目前周邊無直接競爭工程。7、當前啟東房地產市場比較健康，受國家宏觀政策影響不大。1、臨近主城核心區(qū)，處于商業(yè)居住雙輻射的區(qū)域。2、挑高公寓產品在當?shù)厥袌鍪莻€空白。3、啟東位居全國投資百強縣第二，未來的開展?jié)摿薮蟆?、啟東不斷增長的經(jīng)濟帶動了當?shù)鼐用褓徶昧Φ脑鲩L。5、工程優(yōu)秀的產品規(guī)劃設計。6、崇啟大橋的開通將會為工程吸引一局部上?？腿?。工程威脅分析SWOT分析1、周邊老小區(qū)眾多，環(huán)境臟亂差，不利于工程品質的提升。2、周邊商業(yè)配套比較欠缺。3、工程規(guī)模小，不利于規(guī)劃4、紫薇路為城市干道，噪音空氣等污染較重。5、工程地價高，開發(fā)本錢也比較高。6、本案的低層住宅將會受到周邊高層、多層的環(huán)抱，風水大受影響1、工程周邊未來供給量較大，有一定的競爭壓力。2、市場低迷的態(tài)勢將會影響工程的銷售情況。3、宏觀政策的不確定性。4、工程缺乏有效地人口支撐。工程研判基地資源swot分析核心價值地塊核心價值解讀

優(yōu)質區(qū)位教育資源景觀資源處于城市核心區(qū)域，受到商業(yè)居住雙輻射區(qū)域在重視教育的啟東，擁有豐富的教育資源臨近啟東最大的景觀公園，擁有豐富的景觀資源啟東是著名的教育之鄉(xiāng)，他的根底教育全國有名。臨近本案的長江中學是省重點中學，名聲緊隨啟東中學之后。另外，臨近本案的紫薇公園，是啟東最大的綜合性景觀公園，于1997年建成，2007年擴建200畝，打造成具有兒童游樂區(qū)、生態(tài)景觀區(qū)、水杉娛樂區(qū)和文化休閑區(qū)的大型景觀公園。文脈、景觀探尋：教育之鄉(xiāng)與大型景觀公園的結合紫薇公園核心商業(yè)區(qū)長江中學本案長江中學紫微公園策略思考根底：123區(qū)位優(yōu)勢必將是工程價值的核心依托教育資源是必須充分彰顯的景觀資源的優(yōu)勢要給予挖掘和延續(xù)區(qū)位教育景觀凸顯城市物業(yè)的便捷與成熟出則繁華，入則幽靜的尊崇生活絕對第一居所學區(qū)，是購房者考慮的重要因素之一。擁有優(yōu)質的教育資源，打造教育地產。依托大型景觀公園，提升物業(yè)的品質，打造景觀物業(yè)，突出產品的競爭力。策略深化：尊重并迎合市場主流面積需求，以低總價、功能型做為工程的根底競爭條件，同時充分挖掘教育和景觀資源，以無可比例的高性價比，給予客群難以抗拒的獨特魅力！本案發(fā)展策略的終極導入客群定位城市消費習慣競爭工程客群分析本案客群定位項目名稱價格（元/平米）價格支撐因素明天廣場5000樓盤規(guī)模、大規(guī)模主題景觀、優(yōu)質學區(qū)、智能化系統(tǒng)永安廣場5100城市中心地段、學區(qū)資源、自身商業(yè)商業(yè)景都小區(qū)3800學區(qū)資源車城公寓3900學區(qū)資源東方銀座6000臨近核心商圈地段、自身大型商業(yè)配套、住宅性質、精裝修交付名仕豪庭4900城市中心地段、三學區(qū)重疊、大型集中式商業(yè)配套太陽城4100樓盤規(guī)模、景觀公園、臨街商業(yè)、品牌代理公司、產品名仕豪庭4500城市中心地段、三學區(qū)重疊、大型集中式商業(yè)配套萬豪花園4700樓盤規(guī)模、產品、景觀資源、學區(qū)資源、品牌開發(fā)商從價格支撐因素可以看出，地段、學區(qū)是影響購房的關鍵因素多層總價分布區(qū)間（單位：萬元）項目名稱40以下40-4545-5050-5555-6060-6565-7070-7575以上太陽城兩房三房三房三房名仕豪庭三房四房五房萬豪花園兩房兩房兩房三房三房高層總價分布區(qū)間（單位：萬元）項目名稱30以下30-4040-5050-6060-7070-8080-9090以上明天廣場兩房兩房三房三房三房、四房永安廣場兩房三房三房三房三房名仕豪庭兩房三房四房四房、五房景都小區(qū)兩房兩房、三房三房車城公寓一房兩房兩房三房、四房東方銀座一房一房三房從高層和多層的價格可以發(fā)現(xiàn)50萬左右的房源供給量最多，50萬以下的房源也是比較熱銷的總價驅動型消費心理明顯客群定位城市消費習慣競爭工程客群分析本案客群定位首先參照城中在售工程項目名稱板塊所屬客群明天廣場城中板塊城中居多，私營業(yè)主、教師、醫(yī)生、公務員等，學區(qū)需求占多數(shù)，為學區(qū)換房的2次置業(yè)居多永安廣場城中板塊大部分為學區(qū)需求，有少量投資學區(qū)房的人群，城區(qū)內較多，為學區(qū)換房的2次置業(yè)居多景都小區(qū)城中板塊普通工薪族、白領等，城區(qū)人群占大多數(shù)，名仕豪庭城中板塊私企業(yè)主、公務員、教師等，城區(qū)人群為主，為學區(qū)換房的2次置業(yè)居多萬豪花園城中板塊私營業(yè)主、公務員、教師、事業(yè)單位員工，為學區(qū)換房的2次置業(yè)居多城中工程的客群主要集中在城區(qū)范圍內，以城市的中高端收入人群為主，購房目的多以為學區(qū)而換房的2次置業(yè)占多數(shù)，首次置業(yè)占少數(shù)客群定位城市消費習慣競爭工程客群分析本案客群定位邊緣客群重要客群核心客群主城區(qū)內大量存在換房需求的二次置業(yè)者，包括周邊老小區(qū)存在的提升居住環(huán)境的需求以及長江中學的學區(qū)需求少量的投資客群主城區(qū)內存在的剛性需求根據(jù)市場工程的客群，結合本案的自身狀況，本案的客群應該是產品建議物業(yè)建議戶型建議價格建議觀點一：填補市場空缺，防止直接競爭觀點二：擁有客群支撐，挑上下總價高居住功能，兼有巨大投資價值，選擇中高端路線且總價適中的花園洋房，在利益最大化與快速銷售中選擇最正確平衡觀點三：本案的外部資源與自身條件不適合做較為高端的產品本案的物業(yè)類型設計方案我們的建議：高層挑高，低層洋房觀點一：填補市場空缺，防止直接競爭市場上，暫無高層的挑高公寓和花園洋房這兩種產品。本案兩類產品的出現(xiàn)，不但直接防止了市場的直接競爭，更做到了填補市場空白高層工程銷售狀況多層工程銷售狀況項目名稱總套數(shù)開盤時間剩余套數(shù)銷售率啟秀花園獨棟5104年395%雙拼913463%0100%疊加100別墅工程銷售狀況目前市場中獨棟別墅、雙拼、疊加、高層住宅、多層住宅、酒店式公寓等多種物業(yè)均有供給，但是挑高公寓和洋房屬于市場空白。項目名稱體量·（萬平米）總套數(shù)開盤時間總銷售率當期銷售（套）當期銷售率月均去化套數(shù)（套）太陽城1740007年10月/40080%24名仕豪庭76007年上半年（07年下半年之前結束銷售）90%60100%10萬豪花園2319008年1月/19086%16項目名稱體量·（萬平米）總套數(shù)開盤時間總銷售率當期銷售（套）當期銷售率月均去化套數(shù)（套）明天廣場20127006年元旦86%127086%34永安廣場537207年10月80%37280%23景都小區(qū)3.528708年6月50%22135%16車城公寓760006年元旦99%60099%17東方銀座311007年5月82%11040%3名仕豪庭736007年6月90%36084%19觀點二：擁有客群支撐，挑上下總價高居住功能，兼有巨大投資價值，花園洋房走疊加的高端中低端路線從東方銀座的研究，得出：市場具有一定的投資需求，假設無投資價值，也不滿足居住的功能性，那么市場就很難接受了。挑高公寓優(yōu)勢在于：1、居住功能完備。2、低總價大面積，同樣的兩房面積，挑高公寓的總價一定低于平層公寓。3、具有投資價值啟秀花園帶給我們的啟發(fā)是：高端和低端產品市場更容易接受，雙拼的接受度較低。本案的花園洋房在價格上要比疊加產品低，同時又滿足了一局部客群對于享受型置業(yè)的需求，相比聯(lián)排更具有競爭力酒店式公寓工程研究——東方銀座東方銀座帶租約公寓不帶租約公寓分布9-19層，3t22戶共242戶，價格7800-8800之間，均價8200，4年半每年6%的租金，目前做成商務酒店。06年銷售至今銷售率90%分布20-24層。3t22戶共11戶，價格5400-6800，均價6000，07年5月銷售，目前銷售率40%不到帶租約的公寓因為投資價值較高受到市場青睞，銷售較好，也直接反映了市場的投資需求旺盛；自住公寓銷售較差原因在于：1、居住功能較差。2、單價過高。如果能在居住功能與投資價值之間平衡的低總價產品一定能夠暢銷別墅工程研究——啟秀花園啟秀花園獨棟雙拼疊加共51套，面積在330平米以上，單價12000元/平米，一套總價在400萬左右共91套，面積在220-268平米之間，單價約9000元/平米，一套總價在200-240萬共100套，面積在260-289平米之間，單價約3000元/平米，一套總價在80萬左右，現(xiàn)在二手房售價已翻倍啟秀花園疊加產品的市場接受度較高，原因在于獨棟產品本身具有稀缺性，疊加的性價比較高。雙拼銷售不佳的原因在于：1、產品有問題，220平米的雙拼只做到了3房(268的四房好賣點)。2、許多客戶寧愿花費更多去選擇獨棟，以購置別墅客群的身份，他們會很在意雙拼的另一戶到底是什么人3、風水有問題，入戶門朝北結論：雖然疊加產品的經(jīng)濟效益不如雙拼，但疊加實現(xiàn)了開盤后的快速去化，同時隨著需求量的增加，疊加的現(xiàn)價已經(jīng)到了160萬/套。可以說目前的疊加，能在快速銷售回籠資金與利益最大化之間取得平衡觀點三：本案的外部資源與自身條件不適合做聯(lián)排1、地塊規(guī)模小，對于別墅要打造的景觀資源，勢必會帶來本錢上的增加；加上紅線退讓距離，對于聯(lián)排和高層的分開管理困難較大，同時帶來了別墅區(qū)域的高密度建造，對于品質和價格影響較大2、本案的聯(lián)排在位置上處于十分為難的位置：北有本案的高層遮擋，南有5層的房改房小區(qū)，東邊是即將出讓的地塊，以后的施工肯定帶來較大的噪音，西面是養(yǎng)老院。周邊都是高于自己的建筑3、對于十分重視風水的啟東高端客群來說，是自己住宅的周圍建筑都很高，自己的住宅很小，向外視野被遮蔽，使人有被圍困之感，開展將受到嚴重影響?！矄⑿慊▓@得知，購置別墅的客群大多數(shù)都帶風水先生，對于風水十分重視〕本案基地印象及外部資源挖掘本案位于城市干道紫微中路的南側，道路通達；周圍眾多老房改房小區(qū)環(huán)抱，居住氣氛成熟，同時擁有長江中學的學區(qū)資源和紫微公園的景觀資源問題一：緊鄰紫微中路，道路通達的同時，也帶來了居住的噪音問題二：周圍房改房小區(qū)的環(huán)抱，居住氣氛成熟的同時，帶來了區(qū)域形象的不利因素：老小區(qū)品質較低，無物業(yè)管理，臟亂差，且居住配套較少問題三：擁有紫微公園的景觀因素的同時，也帶來了低樓層并不能享受到這一自然景觀的問題噪音污染，區(qū)域環(huán)境差，生活配套少，低樓層無景觀資源，地塊面積小問題四：地塊面積不大問題歸結產品建議物業(yè)建議戶型建議價格建議市場上工程的面積配比景都小區(qū)：4#樓〔多層〕103-117㎡兩房55%121㎡三房15%142㎡三房30%5#樓〔高層〕107-117㎡兩房35%129㎡三房65%明天廣場：70-95㎡兩房10%110-120㎡三房30%120-140㎡三房40%140㎡以上20%永安廣場：82㎡兩房22%110-120㎡兩房23%120-144㎡35%144㎡以上20%萬豪花園：一期第一組團〔190套〕80-100㎡兩房20%100-110㎡三房15%120-140㎡35%140㎡以上30%太陽城：多層〔400多套〕84㎡兩房30%102-106㎡三房40%114-118㎡三房15%122-126㎡15%名仕豪庭：高層〔257套〕110-120㎡兩房10%141-143㎡三房30%151-155㎡三房25%161-167㎡四房15%181-194㎡四房15%218㎡五房5%多層〔60套〕140㎡三房35%162-168㎡四房50%178㎡五房15%市場上110-130的三房和70-90的兩房處于供需兩旺，144-150的供給量也較大，但是由于供給工程根本處于尾盤銷售，因此剩余量并不大市場上熱銷、滯銷戶型研究87㎡兩房102-106㎡三房169㎡三房目前市場上80-100的小兩房、100-110的經(jīng)濟型三房和120-140的舒適型三房熱銷。140㎡三房目前市場上160㎡以上的大戶型，由于面積過大、總價高、戶型較差，處于滯銷狀態(tài)。160㎡三房本案戶型建議52㎡50㎡63㎡南京匯錦國際80+，挑高戶型140㎡160㎡北京順義萬科四季花城，花園洋房。產品建議物業(yè)建議戶型建議價格建議周邊二手房價格小區(qū)名稱樓層面積總價單價裝修標準長龍苑2114474100精裝修長龍苑1138503650毛坯明珠新村390343800簡單裝修明珠新村1103464500精裝修紫微一村483323900簡單裝修本案周邊的小區(qū)毛坯均價在3600-3800之間，精裝修均價在4100-4500之間市場上工程的價格及其支撐因素項目名稱價格（元/平米）價格支撐因素明天廣場5000樓盤規(guī)模、大規(guī)模主題景觀、優(yōu)質學區(qū)、智能化系統(tǒng)永安廣場5100城市中心地段、學區(qū)資源、自身商業(yè)商業(yè)景都小區(qū)3800學區(qū)資源車城公寓3900學區(qū)資源東方銀座6000臨近核心商圈、自身大型商業(yè)配套、住宅性質、精裝修交付名仕豪庭4900城市中心地段、三學區(qū)重疊、大型集中式商業(yè)配套太陽城4100樓盤規(guī)模、景觀公園、臨街商業(yè)、品牌代理公司、產品經(jīng)濟名仕豪庭4500城市中心地段、三學區(qū)重疊、大型集中式商業(yè)配套萬豪花園4700樓盤規(guī)模、產品、景觀資源、學區(qū)資源、品牌開發(fā)商高層多層建議本案高層住宅均價在4300-4400之間多層住宅均價在4500-4600之間項目名稱挑高高度（M）均價(元/㎡)同區(qū)域普通住宅均價(元/㎡)比例瑞鑫蘭庭5950075001.27：1城市先鋒4.8900070001.28：1奧體·韻動匯5720060001.2：1御水灣花園5720057001.26：1德盈雙城5710055001.29：1南京挑高戶型與平層價格差

1.26：1參照挑高與平層價差在1.3：1左右，本案的挑高住宅均價在5600-5700左右參照南京具有代表性的挑高產品價格與同區(qū)域普通住宅價格之間的比例關系按照戶型及價格來看，挑高住宅50平米的戶型可以做到兩房，當單價賣到6000元/平米時，總價才30萬，而在目前平層市場中最廉價的兩房都要到達40萬左右，因此挑高戶型的競爭力非常強高層總價分布區(qū)間（單位：萬元）項目名稱30以下30-4040-5050-6060-7070-8080-9090以上明天廣場兩房兩房三房三房三房、四房永安廣場兩房三房三房三房三房名仕豪庭兩房三房四房四房、五房景都小區(qū)兩房兩房、三房三房車城公寓一房兩房兩房三房、四房東方銀座一房一房三房參照南京市場聯(lián)排別墅、洋房、普通住宅的價格差仙林區(qū)域約為1.86：1.2：1江寧區(qū)域約為2：1.45：1仙林項目獨立聯(lián)排別墅疊加別墅花園洋房普通住宅棲園

1500011000

匯杰文庭2000013000

9000

山居十六院

10000

尚東區(qū)

8000

康橋圣菲

12000

9000

東方天郡

8400

賽世香樟園

7500均價2000140001100090007500江寧項目獨立聯(lián)排別墅疊加別墅花園洋房普通住宅康橋水岸

7800

4600雷丁town

9500

加州城

14000

伴山香樟園

14000

頤和南園20000120001000080005500東方龍湖灣

5400均價20000114601000080005500按照1.2的情況下，本案花園洋房均價應在5400-5500之間本案的花園洋房140平米三房戶型總價在76萬不到，相對于疊加的160萬總價低了很多，對于低總價承受能力的享受型置業(yè)具有非常大的誘惑啟秀花園獨棟雙拼疊加共51套，面積在330平米以上，單價12000元/平米，一套總價在400萬左右共91套，面積在220-268平米之間，單價約9000元/平米，一套總價在200-240萬共100套，面積在260-289平米之間，單價約3000元/平米，一套總價在80萬左右，現(xiàn)在二手房售價已翻倍本案的挑高住宅均價建議定為5600-5700左右本案花園洋房均價建議定為5400-5500左右定價結論THANKS金恒和平廣場工程案名建議

BIC博訊傳意〔深圳〕產品認識：小而精的城區(qū)核心中高檔工程一、工程概述1、工程根底資料基地面積：13613.54平米建筑面積：56177平米規(guī)劃業(yè)態(tài)：住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓2、工程區(qū)域認識→位處一環(huán)內，城區(qū)板塊資源稀缺→正南方為83畝的和平廣場，為合肥主要廣場→片區(qū)老城改造，前景規(guī)劃利好本工程→能提升樓盤品牌附加值，準確反映出市場核心競爭力?！苄纬蔂I銷推廣差異點，以案名撬動市場第一驅動力?！鼙磉_出產品建筑風格，承載開發(fā)商為置業(yè)者提供的承諾→能反映出居住文化理念，案名能給予置業(yè)者心理暗示。二、本案命名關鍵點結合世聯(lián)的市場調查報告，本工程的命名須著重表達及把握的幾點如下：→要表達本案的區(qū)位價值〔一環(huán)內，主城區(qū)板塊，城市中央生活〕(擴大工程區(qū)域價值的范圍，案名表達城脈、文脈、人脈)→要表達區(qū)域的價值→要符合本工程的實際情況——體量小，產品尚無突出優(yōu)勢，本工程要樹立屬于小而精的城區(qū)核心中高檔工程的形象。要提高形象品質，但不宜過度表現(xiàn)出高端、尊貴、奢華，與御景灣形成有效的區(qū)隔；→案名決定推廣的調性，從競爭角度考慮，御景灣屬于本案的一級競爭對手，我們所倡導或訴求的居住文化理念要與之有區(qū)別，因此，在案名上要表達此點策略。三、本案命名核心把握如何利用案名實現(xiàn)工程價值的突破？案名建議研究→如何很好的詮釋工程？→如何在眾多的競爭同行中突顯出來？→如何表現(xiàn)樓盤的氣質與風格？→是否利于傳播記憶？→是否具有很好的延展性？→是否針對我們的目標受眾？→是否暗合客群心理?我們所關注的考量指標案名能形成以下作用：u它是一個精神符號，能獲得社會的廣泛認同。絕大多數(shù)目標群的自我認同和相互認同。u它是一個社交名片，它告訴別人，你和誰在一起，你在人群中的位置，你過的怎樣的一種生活。u它是城市生活理念的一個提煉，是時代精神的一個概括。

藍岸

BlueIsland案名解析：→“岸〞，出自淇那么有岸——?詩·衛(wèi)風·氓?，泛指臨近水邊的陸地?！竟こ趟幍牡乩砦恢门c淝水河毗鄰，以“岸〞為名契合這一特點，是一個加深置業(yè)者記憶的品牌認知?！浴鞍定暳⒚酁楣こ淘鎏硪环萦H水的質感，智者樂水的生活概念，又沉積出一種人文底蘊縈繞其中?！鞍定暤牡乩硇螒B(tài)那么以廣闊、包容的情感特性為受眾帶出一份適宜心靈休憩的幸福棲息?！八{〞那么是藍調氣質的衍生，是高雅、精致的生活追求。→“藍岸〞一詞頗具浪漫、風氣氣息，且利于后續(xù)的品牌延展，包括樹立商業(yè)品牌的營銷推廣。爵士島JAZZISLAND感知一：將代表著深邃情感、內容廣博繁盛的爵士音樂融入工程中，以其藝術氣質賦予工程深沉、蘊蓄的聽覺感知，給予置業(yè)者引人入勝的生活遐想。如同爵士樂一樣，能夠融合一切，卻能鶴立超群，不容模仿。感知二：爵士一詞又泛指身份備受尊敬的德才之士，這里是代表著一種理想生活的棲息地；一群上層精英的聚居地。感知三：島：原意為臨水而居的陸地。當下而言，亦泛指具有人文居住的生活形態(tài)，并帶出工程毗鄰淝水河的地理概念，工程身出繁華之地，卻以“島〞的風格立于其中，頗有大隱于市的陶然之感。

美域中央理解一：“美域〞意為“美玉〞，以高雅，品位的意境使人產生美好的生活遐想?！懊烙裰亘暩谴韮?yōu)質生活的范本，代表著一種理想生活的棲息地；一群上層精英的聚居地。理解二：因工程毗鄰合肥最大的廣場——和平廣場，處于市內一環(huán)線的上核心位置。以“中央〞一詞的案名后綴，不僅突顯了工程卓絕的地理位置，更與周邊樓盤進行了鮮明區(qū)隔。而“中央〞亦代表區(qū)域內以RBD為生活形態(tài)的尚層主流。為置業(yè)者暗示出“美域中央〞以“中央〞為基點為項目確立了之不可比肩的優(yōu)勢核心。理解三：案名瑯瑯上口，利于口耳相傳，便于記憶，更帶出時尚、國際的認知層面。

城市A版設想一：工程所處的地理位置位于城區(qū)成熟地帶，生活配套已趨完善，作為繁華地段的稀缺版塊，已然具備與別不同的關注度與優(yōu)越性。案名直接將城市概念融入其中，加深環(huán)境認知度。設想二：“A版〞這一案名后綴，極富生動氣息，賦予工程年輕、時尚的氣質。擴展置業(yè)的受眾層面。設想三：A版向來都是備受眼球關注的物事，翻開城市這座名片，理所當然吸引大家的只有A版頭條。設想四：案名極具識別性，較之合肥區(qū)域內其他樓盤名稱，頗有易于記憶、傳播的實效性。備選案名：

藍調四季爵士領地藍籌尚景

幸福放歌悠然雅舍關于上述案名的推薦論證

→案名所賦予工程的重要意義，在此，我們就不必贅言。而我們所聚焦的重點，那么鎖定在如何借以案名來推廣工程，產生價值效應，并以案名所延展出的精神符號，來告訴人們這里的生活理念以及生活形態(tài)、還有未來的前景開展。→我們希望以上案名的建議能師出有名到達上述目的，而不是無所依據(jù)的草率造字。在前面，我們曾提到過案名的建議推廣能形成的具體作用它是一個精神符號，能獲得社會的廣泛認同。絕大多數(shù)目標群的自我認同和相互認同。

主推案名：藍岸

→它能直接帶給受眾一種感性遐想的揣測，以朦朧的語調構詞帶出一份猶抱琵琶半遮面的話題關注；此外，在案名組合上，以“岸〞為后綴，能讓受眾直接產生對地理形態(tài)的認知，以及所附帶的人文情懷；通過完整的案名組合，一種嶄新的生活理念躍入眼前。

→它是一個社交名片，它告訴別人，你和誰在一起，你在人群中的位置，你過的怎樣的一種生活?！敗叭艘匀悍吱曔@樣的生活概念日趨充盈人們思維之際時，案名雖然只是一個文字組合，卻承載著一群人對某種生活品質的統(tǒng)一向往和要求。以案名為昭示的社交名片正是將彼此對生活的感悟盡顯其中。→它是城市生活理念的一個提煉，是時代精神的一個概括。→我們遵循這一標準，將“藍岸〞所代表的生活感知融入到本案中去，以擬人化的氣質肌理為工程注入我們需要構筑的心靈家園，案名的表達正是城市生活理念的一個提煉。也是為這個城市樹立新的時代精神。最后，以案名的構詞結構而言，在眾多合肥樓盤以四字組合的常規(guī)內，以“藍岸〞這樣的兩字結構是比較少見的。就視覺感官上能立即引起受眾的關注和記憶。

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