浦建路727工程探討事業(yè)一部2023年5月目錄一、浦建路727工程優(yōu)勢分析二、浦建路727工程劣勢分析三、營銷問題及解決方案一、浦建路727工程優(yōu)勢分析內(nèi)環(huán)單價(jià)土地內(nèi)環(huán)內(nèi)國家級終極居住夢想奢雅生活優(yōu)質(zhì)醫(yī)療便利交通精英教育尊享酒店夢想地位周邊工程本案·單價(jià)優(yōu)勢明顯浦建路72780000元/㎡仁恒世紀(jì)106000元/㎡上海綠城90000元/㎡浦東星河灣11000元/㎡均價(jià)110000元/㎡以上均價(jià)100000-80000元/㎡土地資源緊缺價(jià)值不可估量1998年靜安中心社區(qū)地塊所在區(qū)域根底價(jià)位3320元/㎡，2023年8月17日地王桂冠價(jià)值101億，成交樓板價(jià)10萬元/㎡，近20年，地價(jià)以1.5萬元/年的速度翻漲30倍，未來將如何？二、浦建路727工程劣勢分析市場產(chǎn)品營銷市場方面面對二手房嚴(yán)重干擾藍(lán)高小區(qū)75418元/㎡喬頓花園81259元/㎡春之聲公寓76300元/㎡浦建路727工程是融創(chuàng)收購的公寓工程，收購前為整體精裝租賃型工程，產(chǎn)權(quán)50年，目前僅38年，工程周邊70年產(chǎn)權(quán)二手房工程優(yōu)勢并不明顯產(chǎn)品方面千萬級舒適度欠缺產(chǎn)品類型房型數(shù)量單套總價(jià)94㎡一房2750萬122㎡兩房3976萬134㎡三房151072萬合計(jì)22套1、產(chǎn)品貨量分析：剩余貨量中以千萬級134㎡戶型為主。2.產(chǎn)品的空間布局顯老舊，層上下，且134㎡大三房無套房設(shè)計(jì)，東南面靠主馬路，無陽臺(tái)，居住環(huán)境嘈雜，舒適度欠缺3、現(xiàn)場無樣板房，帶看房源體驗(yàn)感減分營銷方面冷、亂、繁，難上難長期利用中介渠道銷售，市場秩序被擾亂，且傳統(tǒng)的拓客渠道難以執(zhí)行周邊無熱銷項(xiàng)目，無競品流量；網(wǎng)上流傳該項(xiàng)目爛尾，誤會(huì)造成來訪來電量低首付先付基金公司差額上百萬，付款流程復(fù)雜，抗性大亂繁冷123利弊取向，

導(dǎo)致工程短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速走量難上難三、營銷問題級解決方案布局執(zhí)行展開營銷必不可少的兩方面準(zhǔn)備工作：進(jìn)場人員安排、進(jìn)場培訓(xùn)、渠道招募營銷階段：客戶挖掘與累計(jì)，廣告的發(fā)酵銷售階段：客戶來訪-認(rèn)購-審核-簽約通常需要3個(gè)月周期時(shí)間需求體驗(yàn)感：購置千萬級房子的客戶對于裝修細(xì)節(jié)有更高求強(qiáng)化競爭力：區(qū)別于二手房，解除誤會(huì)的營銷方式需要審核通過利器需求1、建立一個(gè)客觀完整合理的營銷布局5月6月7月8月9月營銷目標(biāo)客戶資源營銷節(jié)點(diǎn)入場、籌備、培訓(xùn)2套合富老客戶上訪客戶合富渠道布局3套合富老客戶上訪客戶渠道客戶合富渠道布局3套合富老客戶上訪客戶渠道客戶合富推廣合富渠道布局10套合富老客戶上訪客戶渠道客戶合富推廣主要為134㎡戶型要求：完成看房通道及134㎡戶型樣板房的布局2、輸入一支有資源、自信、逼定能力強(qiáng)團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)陳述鼓勵(lì)政策目前在公司有這樣的實(shí)力的團(tuán)隊(duì)就所事業(yè)一部：銷售團(tuán)隊(duì)置業(yè)參謀從業(yè)5年以上有多個(gè)上海市區(qū)豪宅工程的操盤經(jīng)驗(yàn)自身積累了局部豪宅需求的客戶資源長期處于尾盤模式的銷售情況下，置業(yè)參謀主動(dòng)性欠缺，輸入新鮮血液，帶動(dòng)現(xiàn)場氣氛，建立鼓勵(lì)政策【建議制定成交現(xiàn)金獎(jiǎng)】，提高銷售的積極性在銷售說辭重新梳理的情況，建立一個(gè)高執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)3、利用二手市場，建立工程價(jià)格標(biāo)桿一手房作為二手房掛牌銷售選定一套134平戶型，以高于均價(jià)的形式在二手房市場掛牌凈化二手市場關(guān)于本項(xiàng)目的市場價(jià)格；同時(shí)有助于向外界樹立本項(xiàng)目的價(jià)格標(biāo)簽，在高價(jià)指導(dǎo)下，從而影響其它未掛牌項(xiàng)目的產(chǎn)品的順利去化。針對于該套房源的對外掛牌價(jià)格必須保證在市場合理范圍內(nèi)，在后期去化的時(shí)候，以優(yōu)惠形式到達(dá)符合預(yù)證價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)，完成去化。設(shè)置不同優(yōu)惠力度引導(dǎo)客戶調(diào)整意向趨向，122→134㎡成為可能增加認(rèn)購返利由于簽約審批周期長，針對認(rèn)購客戶所支付的定金、基金首付款等設(shè)定投資型返利適當(dāng)延長回款周期針對有特別需求的客戶，經(jīng)過申請審批可以適當(dāng)為其延長付款周期提供方便拔高調(diào)性現(xiàn)場看房通道、134㎡樣板房展示增強(qiáng)體驗(yàn)感、即視感，同時(shí)通過預(yù)約看房制度，為項(xiàng)目造一層豪宅面紗使用一切營銷手段4、使用一切可能的營銷手段，調(diào)動(dòng)一切可利用的客戶資源客戶資源1.合富長期積累的老客戶資源