【桐廬綠城·桂花園】前期物業(yè)效勞方案PAGEPAGE3浙江綠城物業(yè)管理有限公司桐廬綠城·桂花園前期物業(yè)服務方案 前期物業(yè)服務方案浙江綠城物業(yè)管理有限公司二〇〇七年十月目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一篇編制說明 2第二篇前期物業(yè)管理咨詢效勞 3一、前期物業(yè)管理參謀咨詢效勞內容 3二、前期物業(yè)參謀咨詢效勞期限及費用 6第三篇前期物業(yè)效勞整體設想與籌劃 7一、物業(yè)效勞定位 7二、效勞特色 7三、效勞模式 8四、效勞重點 8第四篇效勞工程 10一、常規(guī)性效勞內容〔費用已含入物業(yè)管理效勞費內〕 10二、特約效勞 12三、有償效勞 12第五篇效勞機構、人員的配備、培訓與管理 14一、效勞機構 14二、人員配置及職責 15三、員工培訓方案 16四、人員管理及考核 18第六篇各項效勞方案 20一、客戶效勞中心管理方案 20二、平安管理 24三、綠化管理 27四、清潔管理 30五、設施設備維修保養(yǎng)管理方案 33第七篇社區(qū)活動設想 39一、社區(qū)活動的設想 39二、社區(qū)活動的組織 39三、社區(qū)活動方案 39第八篇物業(yè)管理費用測算 41一、物業(yè)管理開辦用品 41二、前期介入費用測算： 43三、年度費用測算 49四、前期效勞費用建議標準 58第一篇編制說明為了更好地實施【桐廬綠城·桂花園】工程的前期物業(yè)管理工作，為了能夠給日后入住【桐廬綠城·桂花園】的業(yè)主提供一個便利和諧的居住環(huán)境，根據(jù)收集的工程相關圖紙和工程的實際情況，編制了本管理方案。本管理方案的編制依據(jù)：?物業(yè)管理條例??浙江省物業(yè)管理條例??杭州市普遍住宅物業(yè)菜單式效勞參考收費標準〔試行〕?政府有關部門批準的【桐廬綠城·桂花園】的規(guī)劃方案杭州桐廬綠城置業(yè)有限公司提供的工程資料第二篇前期物業(yè)管理咨詢效勞一、前期物業(yè)管理參謀咨詢效勞內容根據(jù)我司參謀咨詢的經(jīng)驗，結合【桐廬綠城·桂花園】工程開發(fā)現(xiàn)狀，從物業(yè)管理和使用者的角度，對設計和施工中的缺乏、不合理之處提出意見和建議，以便得到改進和采取相應的應對措施，為以后的物業(yè)管理打下扎實的根底，并減少物業(yè)建造的不必要投資和減少因物業(yè)前期設計和施工的不當而引起后期管理運行本錢的增加。前期物業(yè)管理參謀咨詢效勞的內容如下：〔一〕物業(yè)設計階段●從物業(yè)管理和使用者的角度，對工程的整體規(guī)劃設計，提供相關合理化建議。●參加開發(fā)商要求的主題工程的定位評審，全面了解工程設計的情況，了解物業(yè)功能分區(qū)、定位等技術參數(shù)，并提出相應合理化建議。●從物業(yè)管理和使用者的角度，審視工程設計資料及圖紙，就物業(yè)內的空間布局、交通設計、泊車場所、配套設施和相關配套用房等方面提供相關優(yōu)化建議?！窀鶕?jù)開發(fā)商提供的工程擴初方案內各個系統(tǒng)〔土建、強弱電、給排水等〕，提出相關合理化建議。●審視建筑施工圖及相關施工內容設計、建筑材料方面的資料，提出有利于合理利用空間、提升樓盤檔次以及方便日后管理和使用的相關合理化建議。●從開發(fā)商和物業(yè)管理的角度，參與水電設備、暖通設備等共用設施設備方案的評審，分析其選料、選型及安裝方法等，并相應提出合理化建議。●應開發(fā)商要求，結合物業(yè)日后的設備使用，對功能選擇、制定購貨安裝合同等方面的工作，提供參考性建議，以起到降低開發(fā)商開發(fā)本錢、改善配套設備實際使用效果以及減輕后期管理壓力的作用?！駪_發(fā)商要求，對物業(yè)內供水系統(tǒng)運用，提出合理化建議?！窀鶕?jù)開發(fā)商提供的工程資料，審閱工程環(huán)境設計方案，結合以往參謀咨詢和管理經(jīng)驗，提供相關合理化建議?！窀鶕?jù)配套功能用房設置、物業(yè)品牌及物業(yè)整體風格的需要，提供各個用房功能、布局、相關配置及用料更改的有關管理意見?！駨拈_發(fā)商和物業(yè)管理的角度，分析物業(yè)內安防、保安監(jiān)控系統(tǒng)方案，并提供符合設計要求、方便日后管理的優(yōu)化建議。●根據(jù)物業(yè)的市場定位、市場推廣和后期管理需要，就物業(yè)內智能化系統(tǒng)的配置及設計提供相關合理化建議。●應開發(fā)商要求，參與銷售合同的評審，從開發(fā)商和物業(yè)管理的角度，提出相關修改意見，防止日后不必要的糾紛。●應開發(fā)商要求，結合物業(yè)的實際情況和今后物業(yè)管理的標準，在開發(fā)商正式銷售物業(yè)前制定?前期物業(yè)管理效勞協(xié)議?、?臨時管理規(guī)約?的建議稿?！駞⑴c其他相關物業(yè)配套設施的評審，并提供相關合理化建議?！捕澄飿I(yè)施工階段●根據(jù)開發(fā)商提供的工程施工進度方案，定期對施工現(xiàn)場進行巡查，結合以往的建議內容及時提供工程整改意見。●提醒開發(fā)商加強施工現(xiàn)場場地管理?！駪_發(fā)商要求，參與有關工程聯(lián)席會議，提供合理化建議報告?！窀鶕?jù)工程進度及現(xiàn)狀，跟進各施工工程過程〔如土建、機電安裝、智能化系統(tǒng)、景觀等〕，進一步提供相關改進建議?！窀鶕?jù)工程施工進度情況，向開發(fā)商及時提供樓宇材質保護建議，減少因施工對材質造成的損傷?！駪_發(fā)商要求，參與隱蔽工程驗收、機電設備安裝調試，從方便日后使用管理及降低維保本錢角度出發(fā)，提供相關改進意見?！駞f(xié)助開發(fā)商開展文明施工制度，增強平安生產(chǎn)意識，落實各項措施，降低各種工傷事故、火災事故的隱患?！踩澄飿I(yè)竣工驗收階段●提前熟悉樓宇內各種設備、設施和管線，為后期管理工作做好準備。●協(xié)助開發(fā)商做好工程掃尾階段的成品保護措施?！窀鶕?jù)物業(yè)的地段、檔次確定物業(yè)管理和效勞所到達的標準，制定前期物業(yè)管理方案。●協(xié)助開發(fā)商做好竣工驗收各項準備工作?！窦皶r與開發(fā)商溝通，做好物業(yè)接管驗收工作。●根據(jù)物業(yè)交付進程，適時編制物業(yè)管理相關文案?！窠⑽飿I(yè)管理機構，進行人員崗位設置?！襁M行物業(yè)管理人員的招聘及培訓?！窠⑽飿I(yè)效勞中心的各種文案。二、前期物業(yè)參謀咨詢效勞期限及費用〔一〕效勞期限與效勞費用【桐廬綠城·桂花園】的前期物業(yè)管理參謀咨詢效勞期限為合同約定之日起至物業(yè)交付前三個月止，效勞費用為人民幣叁拾萬元整?！捕承谛问浇M建【桐廬綠城·桂花園】參謀咨詢組，專門負責此工程的前期物業(yè)管理參謀咨詢效勞工作。通過審視圖紙資料、赴現(xiàn)場巡視、面對面溝通等形式，并提交專業(yè)建議報告書。第三篇前期物業(yè)效勞整體設想與籌劃一、物業(yè)效勞定位【桐廬綠城·桂花園】由杭州桐廬綠城置業(yè)有限公司開發(fā)建設，物業(yè)類型由多層、高層、排屋、商鋪組成，總用地面積107671平方米，總建筑面積145906平方米，地下車庫面積21650平方米，綠化率40%，總戶數(shù)650戶。在今后的物業(yè)管理中我們將倡導以人為本的效勞理念，利用小區(qū)的一切資源向業(yè)主提供力所能及的效勞，除物業(yè)管理一般的效勞外，將充分考慮物業(yè)的實際情況，以豐富的布置、多彩的主題活動、繽紛的氣氛，組織一些不同主題的沙龍和晚會，希望通過我們組織的活動使小區(qū)成為業(yè)主與業(yè)主之間溝通和交流的新天地。同時，始終遵循“可持續(xù)開展〞與“人與自然和諧相處〞的生態(tài)價值觀，倡導綠色、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的生活方式，倡導環(huán)保裝修、實行垃圾分類處理并輔以節(jié)水、節(jié)能及社區(qū)綠化等措施，營造一個平安、文明、和諧、健康的小區(qū)。我們要使小區(qū)內的各項硬件配套設施充分利用，同時加強小區(qū)軟環(huán)境的建設，務求通過我們的管理與效勞，使業(yè)主的需求都能得到滿足，并使小區(qū)的各項配套設施都能做到“物盡其用〞，不使開發(fā)商的投資有絲毫的浪費。二、效勞特色·一站式效勞結合【桐廬綠城·桂花園】的物業(yè)實際情況，設置客戶效勞中心，提供優(yōu)質的效勞，做到業(yè)主需求、意見和建議的收集、處理、反應、回訪渠道暢通，使客服中心成為物業(yè)效勞的窗口，為業(yè)主提供便利、快捷的一站式效勞。·首問責任制業(yè)主只需將他的需求告訴綠城物管【桐廬綠城·桂花園】物業(yè)效勞中心的任何一位員工，都將迅速進入一套嚴密、高效的處理程序，為業(yè)主提供最為便捷的效勞。三、效勞模式在【桐廬綠城·桂花園】的管理中，我們將采用組團式的管理模式。由物業(yè)經(jīng)理總體負責物業(yè)效勞中心各項日常事務和對外協(xié)調、聯(lián)絡工作；由配置的經(jīng)理助理總負責，組團管理員分別負責園區(qū)的一個組團，提供物業(yè)效勞；同時物業(yè)效勞中心設有綜合管理部、客戶效勞中心、工程部、保安部，根據(jù)不同的業(yè)主開展有針對性的效勞工作。四、效勞重點我司通過對【桐廬綠城·桂花園】工程根底資料掌握、周邊根底配套與地理環(huán)境分析，結合小區(qū)內擁有不同物業(yè)類型的特色，認為在今后【桐廬綠城·桂花園】的物業(yè)效勞中，尤其要抓好以下幾個重點工作。·強調平安第一和預防為主的原那么?！惨弧称桨补芾硎亲≌飿I(yè)管理工作的重中之重。小區(qū)的平安保衛(wèi)工作，不僅涉及業(yè)主的財產(chǎn)及人生平安，還涉及業(yè)主的隱私，必須予以重視?！捕承^(qū)的平安管理主要包括三個方面，一是消防平安，二是治安防范，三是及時處理各類突發(fā)事件。1、在消防平安方面，強調預防為主，防大于治，不斷消除和整治各種消防隱患。2、在治安防范方面，根據(jù)小區(qū)特點，從全面布防、全員防范的觀點出發(fā)，利用技防硬件，走“人防、技防〞相結合的路線，將可能出現(xiàn)的治安問題杜絕在萌芽狀態(tài)。3、在應急事件處理方面，做到有預見性、有方案、有組織、有演練，做到處事不驚、處驚不亂、應對有方，通過突發(fā)事件和異常情況處理方案的編制，防患于未然?！ぷ龊迷O施設備的日常維修養(yǎng)護，確保正常運行?！就]綠城·桂花園】小區(qū)配有智能安防系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)等先進的高科技設施，先進的設施設備能否正常運行，將極大的影響業(yè)主的生活品質。因此，做好設施設備的日常維修養(yǎng)護，確保正常運行，將是我們物業(yè)效勞工作中的又一重點。〔一〕建立一支穩(wěn)定的高素質的工程技術人員隊伍，做好設施設備的日常維修養(yǎng)護效勞和有償維修效勞?！捕扯ㄆ趯υO施設備進行技術檢驗，制定設施設備維修養(yǎng)護技術方案，建立技術設備資料檔案庫，充分掌握設施設備的完損程度，制定設施設備維修養(yǎng)護技術制度，明確責任人。〔三〕充分利用公司工程技術力量。經(jīng)過多年的運作，我司已經(jīng)成立了工程技術部和維修中心，并已和多家專業(yè)公司建立了長期合作的關系。在日常管理中，我司將充分利用公司的工程技術力量和外部資源，進一步降低日常維修養(yǎng)護的本錢。·專業(yè)保潔，創(chuàng)立整潔的環(huán)境〔一〕當今社會，人們日益注重空氣質量與環(huán)境指標。因此，保潔工作是小區(qū)形象的重要表達，既關乎小區(qū)的外在形象，又直接影響業(yè)主的生活與工作狀態(tài)。而整潔的環(huán)境不僅是健康的需要，還能使人賞心悅目，提高工作效率。〔二〕做好日常保潔工作。按照小區(qū)實際情況編排保潔人員，進行專業(yè)的培訓，保證一支專業(yè)強、素質高的保潔隊伍，保質、高效地做好日常保潔工作。〔三〕嚴格執(zhí)行效勞方案，落實各項檢查制度。我們將根據(jù)小區(qū)具體情況，制訂詳盡的作業(yè)方案，詳細規(guī)定保潔標準和頻次?！@區(qū)文化，建設文明、舒適的和諧家園文化是人類居住的內在驅動力和凝聚力，在【桐廬綠城·桂花園】的效勞中，除物業(yè)管理一般的效勞內容外，我們將充分利用小區(qū)資源，以豐富的布置、多彩的主題活動、繽紛的氣氛，組織一些不同主題的講座，開展多層次的業(yè)主文化活動，如組織參加體育比賽、攝影沙龍等，創(chuàng)造小區(qū)的人文氣氛，營造小區(qū)鄰里和睦、團結、互助、溫馨、和諧的居住文化，到達品質與風格的雙重提升，使【桐廬綠城·桂花園】成為文明、舒適的和諧家園。第四篇效勞工程結合【桐廬綠城·桂花園】工程的實際情況，我司為今后入住【桐廬綠城·桂花園】的業(yè)主〔使用人〕提供以下效勞工程：一、常規(guī)性效勞內容〔費用已含入物業(yè)管理效勞費內〕1、平安保衛(wèi)效勞：·協(xié)助公安部門維護園區(qū)內的公共秩序，實行24小時值勤、義務消防和園區(qū)車輛交通管理。·全天候紅外線自動平安系統(tǒng)?！?4小時保安電視監(jiān)控?！は涝O施、設備定期檢查、維護。·義務平安用電、消防宣傳。2、保潔綠化效勞：·公用設施設備、共用部位保潔。·生活垃圾收集和清運。·消滅“四害〞?！ご_保共用雨、污水排放管道及公共雨、污水井處于正常的可排放狀態(tài)。·未裝修入住房屋通風、清掃等效勞?！す簿G地養(yǎng)護、公共部位綠化保養(yǎng)效勞。3、房屋建筑、共用設施設備的維修、養(yǎng)護效勞：·按方案對房屋建筑、共用設施設備進行養(yǎng)護。·及時維修或更新?lián)p壞的房屋建筑、共用設施設備?！ご_保園區(qū)內供電、供水能正常進行〔水電部門因故暫停供給除外〕?！けＵ献舻碾娫挕拵ЬW(wǎng)、電視、公共信息等暢通〔不可抗力因素除外〕。·確保共用設施設備能按規(guī)定的時間要求正常運行。4、奉勸、制止業(yè)主〔使用者〕違反園區(qū)物業(yè)管理相關規(guī)定的行為。5、檔案管理效勞：·建立并整理業(yè)主、物業(yè)使用人及其他與物業(yè)管理相關〔如：入住資料、業(yè)主自有部位維修記錄等〕的檔案?！そ⒉⑼晟品课萁ㄖ肮灿迷O施設備檔案〔如：圖紙、設備臺帳等〕?！そI(yè)主健康檔案?！そ⒉⑼晟品课萁ㄖ肮灿迷O施設備檔案〔如：圖紙、設備臺帳等〕。6、財務管理效勞：·負責園區(qū)物業(yè)管理費帳目的建立、帳務處理、管理費催繳、管理費收支統(tǒng)計，并定期向全體業(yè)主公布物業(yè)維修基金使用情況。·負責建立園區(qū)停車泊位等共用場地的經(jīng)營性收入，并定期向全體業(yè)主公布?！ぷ龊脠@區(qū)年度預算、決算。二、特約效勞1、臨時代為保管小件物品2、出租車代叫效勞3、水、電費代收代繳效勞4、雨傘借用效勞5、失物招領效勞6、代請保姆7、代辦旅游效勞8、代辦報刊訂閱9、代訂生日蛋糕、花籃等10、代辦暫住證11、維修工具借用效勞三、有償效勞1、鮮花、植物租擺效勞2、洗衣效勞3、戶內設備維修效勞4、送水〔飲用水〕效勞5、園區(qū)內單件物品搬運6、票務委托效勞7、照片沖印效勞8、發(fā)送傳真9、接收傳真10、復印效勞11、打字及電腦文字處理效勞12、排版、裝訂效勞13、郵政效勞14、快遞效勞15、代理房屋租賃、轉讓16、房屋代管效勞17、業(yè)主自用部位、自用設備的維修和養(yǎng)護18、健康、教育效勞協(xié)同健康、教育公司提供第五篇效勞機構、人員的配備、培訓與管理一、效勞機構在物業(yè)交付前三個月，正式成立浙江綠城物業(yè)管理有限公司【桐廬綠城·桂花園】物業(yè)效勞中心，下設客戶效勞中心、綜合管理部、工程部、保安部。【桐廬綠城【桐廬綠城·桂花園】物業(yè)效勞中心客戶效勞中心工程部保安部綜合管理部客戶效勞中心工程部保安部綜合管理部消監(jiān)控中心綜合維修保潔日常管理綠化保安檔案管理財消監(jiān)控中心綜合維修保潔日常管理綠化保安檔案管理財務管理客戶服務為了在效勞上更貼近業(yè)主，為業(yè)主提供更便捷的效勞，擬在物業(yè)效勞中心下設客戶效勞中心，以保證信息實現(xiàn)良性溝通?？蛻粜谥行膶⒃O立效勞熱線，具有“一站式效勞、全程式管理、信息流暢、集中處理、快速應答、及時反應〞的效勞特色。客戶效勞中心在【桐廬綠城·桂花園】物業(yè)效勞中心日常管理中的作用相當于計算機的CPU，客戶效勞中心的指令可以直接下到達物業(yè)效勞中心各部門的主管。二、人員配置及職責物業(yè)效勞中心共配置50人?！惨弧辰?jīng)理1人，全面負責園區(qū)的管理工作，對各部工作落實檢查及對外協(xié)調等。〔二〕綜合管理部〔25人〕經(jīng)理助理1人，協(xié)助物業(yè)效勞中心經(jīng)理對園區(qū)各組團的日常管理、裝修管理、設備設施維護負責，工作檢查和人員協(xié)調，并定期向經(jīng)理匯報工作。管理員3人，負責各自組團的裝修管理、管理費的收繳、園區(qū)巡查、業(yè)主聯(lián)絡、清潔綠化檢查管理及為業(yè)主提供便利性效勞等。保潔主管1人,保潔工作方案的制定、工作安排及監(jiān)督檢查，負責保潔用具的申購和保管。保潔員16人，公共綠地按照保潔效勞質量標準，保質保量地完成責任區(qū)域的保潔任務。發(fā)現(xiàn)任何破壞環(huán)境衛(wèi)生行為或成心損壞公共設施行為時應及時勸阻，對不聽勸告者，應及時向管理員反映。綠化工4人，負責園區(qū)公共綠化養(yǎng)護工作〔第二年開始配置人員〕?！踩晨蛻粜谥行摹?人〕客戶效勞中心2人，負責園區(qū)客戶接待、客戶投訴、投訴處理、商務效勞、檔案管理、財務等工作?！菜摹潮０膊俊?9人〕主管1人，協(xié)助經(jīng)理開展工作，負責小區(qū)的保安管理工作，兼任義務消防隊長。保安領班3人，協(xié)助保安主管做好小區(qū)的平安保衛(wèi)工作，安排與協(xié)調本班人員的各項工作，對本班工作的檢查與監(jiān)督，并協(xié)助主管做好突發(fā)事件處理。保安員12人，門崗共9人，巡邏3人，實行三班三運轉制，負責園區(qū)的平安巡查和車輛管理。消監(jiān)控員共3人，負責消、監(jiān)控室相關工作?！参濉彻こ滩俊?人〕主管1人，協(xié)助經(jīng)理開展工作，負責園區(qū)公共部位、公共設施設備的維保和業(yè)主委托維保效勞。工程人員2人〔含電梯、水電等〕，負責園區(qū)的公共區(qū)域房屋、附屬構筑物、公共設施設備、電氣、給排水等日常維修及業(yè)主委托效勞。三、員工培訓方案在多年的物業(yè)效勞實踐中，我司已形成了一整套標準的培訓體系，造就了一支專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍，并不斷壯大，這是我司完成【桐廬綠城·桂花園】物業(yè)效勞目標的有力保證。〔一〕培訓意義對員工進行不同階段的培訓，是圓滿完成委托管理目標的保證。〔二〕培訓目標培訓目的是在態(tài)度、知識、技能三方面加強和提高，改進員工的行為和表現(xiàn)。培養(yǎng)出高素質的物業(yè)從業(yè)人員。通過系統(tǒng)的培訓，加強員工對管理效勞的認識，改進工作態(tài)度，做到“效勞第一，質量取勝〞。同時，要求管理層員工能做到會說簡單日常英語會話。〔三〕培訓的方式【桐廬綠城·桂花園】物業(yè)效勞中心員工培訓分三步進行，物業(yè)效勞中心將根據(jù)不同時期，不同情況制定有針對性的培訓方案。1、崗前培訓：進駐物業(yè)前，由物業(yè)效勞中心協(xié)調根本管理員工，并安排訓練課程，以便在最短時間內，熟悉物業(yè)，參與訂制物業(yè)管理制度。為招聘的員工安排短期入職培訓課程，令員工能充分認識本身的工作職責及工作氣氛，同時灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識。2、在職培訓：完成短期培訓課程后，安排各級員工進入物業(yè)內進行實地訓練，配合物業(yè)入伙，令物業(yè)效勞工作能夠全面開展，為業(yè)主及時提供高水準效勞。3、提高培訓：物業(yè)進駐后每六個月，安排更新培訓，務使員工效勞的素質有所提高，保持公司所要求的標準。同時，所有員工桌牌上醒目的文字時刻提醒公司對員工的要求，即“真誠、善意、精致、完美〞的企業(yè)精神。〔四〕培訓課程1、物業(yè)效勞中心專業(yè)培訓：確保物業(yè)效勞中心正常及有效地運作?！じ疚飿I(yè)管理概況·物業(yè)效勞中心的具體運作2、客戶效勞培訓：掌握與客戶溝通的技巧，達至星級酒店效勞的標準?！た蛻粜跍誓敲础る娫捰谜Z、禮貌培訓·客戶接待禮儀·客戶投訴3、客戶管理制度：包括郵件、停水、停電等·客戶資料管理4、工程培訓：根據(jù)現(xiàn)場實際情況、安排具有針對性地培訓·物業(yè)接管驗收·二次裝修程序控制·設備維修和保養(yǎng)·外委保養(yǎng)合同監(jiān)督管理5、保安培訓：針對本物業(yè)的特性，加強物業(yè)保安效勞意識·保安準那么及工作綱要·儀表、行為及紀律·裝備及使用·巡邏目的及考前須知·處理投訴及客戶的禮貌和態(tài)度·交接班制度·處理緊急情況·火災緊急處理方法·車輛出入控制·保安人員組織架構·事故記錄6、清潔綠化培訓：掌握清潔綠化標準和檢查方法·清潔流程和標準·清潔器材和物料·檢查標準·外委合同的管理·植物擺放的管理·綠化養(yǎng)護的管理四、人員管理及考核我司在人員管理及考核方面，形成了一整套標準性強、操作簡便的高效運作管理體系。〔一〕考核對物業(yè)效勞中心的員工，除必需的崗前培訓外，我司還將按崗位要求跟蹤考核，并建立月度、年度考核制，做好各種考核記錄。對工作表現(xiàn)出色的員工進行獎勵、晉升；對不能滿足崗位要求的員工，那么予退出崗位，進行待崗學習。1、考核目的保質保量地完成工作任務，科學合理地運用分配機制，客觀公正地做好人員管理，充分鼓勵、調發(fā)動工積極性。2、考核內容員工品行、工作能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績。3、考核標準把公司質量方針、各崗位工作操作規(guī)程作為考核員工的標準；把工作方案、臨時任務及工作目標作為考核員工的補充標準?！捕橙藛T管理1、我司將在【桐廬綠城·桂花園】物業(yè)效勞中心推行合理的獎懲機制，真正表達“能者上、平者讓、庸者下〞的用人思想，各崗位實行“末位淘汰制〞。2、充分表達“催促后進、共同進步〞的原那么，被退出的員工將經(jīng)過待崗學習、限期改進等階段，得到重新上崗的時機。對表現(xiàn)突出、成績卓著者，將給以獎勵，獎勵標準另定；而對表現(xiàn)低劣、工作不力者，將予以批評，并酌情予以行政處分。3、量化管理與標準化管理量化管理及標準化管理就是根據(jù)每個員工的不同崗位要求以及應該具備的能力，按標準對其進行評價。我司將在【桐廬綠城·桂花園】物業(yè)效勞中心按ISO9001質量管理體系的要素對員工進行評價考核?！踩硢T工儀容儀表、著裝及標志·儀容儀表標準男士頭發(fā)不過衣領，鬢角不過耳，不留胡須，不梳奇異發(fā)型；女士不濃妝艷抹，不佩戴耳墜，不戴墨鏡；不使用濃烈香水、發(fā)水等。走路時上身應保持挺直，雙手自然擺動，防止上身晃動；站立時不彎腰屈背，手自然下垂或交叉放在身前；坐姿要端正。·員工著裝要求及標志規(guī)定工作人員在工作時間，必須身著干凈整潔的工作裝。公司為每位員工度身定做統(tǒng)一的工作服，具體分四種類型：管理人員、保安員、維修工和清潔綠化工制服。我司為每位員工制作了明晰的工作牌，員工上崗時必須佩戴于左胸側。辦公桌左上角放置桌牌，標明員工的姓名、職務和工號。

第六篇各項效勞方案一、客戶效勞中心管理方案〔一〕資料管理1、工程資料〔1〕要求標準①分門別類地接收整套接管驗收資料，填寫相關表格。②每年年底對整套資料進行一次核對。③資料由管理員負責，專人管理。④借用、歸還資料必須登記?！?〕管理內容所有工程技術、維修、改造工程資料，各種竣工圖及各類設施設備使用說明等資料、施工管線圖等。2、業(yè)主資料〔1〕要求標準①每年年底核對一次，假設有業(yè)主房屋轉讓并及時更新業(yè)主資料。②資料由專人管理。③借用、歸還資料必須登記?！?〕管理內容①?業(yè)主根本情況登記表?。②?房屋交接驗收表?。③?裝修前驗收表?。④?裝修管理協(xié)議?。⑤?裝修檢查表?。⑥?業(yè)主意見征詢表?。⑦?業(yè)主投訴報告單?。⑧與該業(yè)主相關的其他資料。3、財務資料〔1〕要求標準①保密性。檔案妥善保管、有序存放、方便查閱、嚴防毀損、散失和泄密。②除公司領導、公司財務部外，任何未經(jīng)物業(yè)經(jīng)理同意，他人不得查閱物業(yè)效勞中心帳務。③物業(yè)效勞中心帳本隔年上交公司存檔?！?〕管理內容財務相關資料。4、文件資料〔1〕要求標準①收到、發(fā)出文件后進行留底存檔。②組織員工學習〔經(jīng)理負責〕。③受控文件對外保密?！?〕管理內容①外來文件。②受控文件。③公司發(fā)文。④物業(yè)效勞中心的申請報告。⑤物業(yè)效勞中心致業(yè)主函。⑥物業(yè)效勞中心致開發(fā)公司函。⑦物業(yè)效勞中心致其他部門函。5、管理資料〔1〕要求標準①及時填寫。②定期〔每月、每年〕存檔。③符合質量體系要求。④責任到人。⑤真實、準確、及時、可追溯?！?〕管理內容①?考勤表?。②?考核表??！捕城芭_接待管理1、要求標準〔1〕佩戴胸牌，著工作服?！?〕儀表端莊、大方，表情自然和藹、親切。〔3〕對業(yè)主〔使用人〕一視同仁。接待時應主動、熱情、標準?！?〕電話通話簡明扼要，保持電話暢通，并做好接聽記錄?！?〕迎送接待業(yè)主(使用人)時應起立，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致?！?〕使用文明用語，禁止使用效勞忌語?！?〕接到各類信息后，應及時作好記錄，一般物業(yè)效勞中心范圍內的問題十分鐘內給予答復或解決；假設不能第一時間解決的，立刻聯(lián)系相關部門，征求意見，統(tǒng)一處理方法，并作好該信息的跟蹤記錄?！?〕負責發(fā)放各項效勞的聯(lián)系單給相關責任人，并負責做好整個閉環(huán)的跟蹤工作?！?〕做好經(jīng)營效勞工程的聯(lián)系、記錄、收費、接待工作，并協(xié)助相關人員作好效勞工作?！?0〕負責每月信息匯總工作。〔11〕協(xié)助做好物管費的催收工作。2、管理內容〔1〕業(yè)主來訪。〔2〕外來人員來訪。〔3〕參觀人員的接待?！?〕各類信息的處理、匯總和匯報。〔5〕各項效勞的接受與安排?！踩持蛋喙芾?、要求標準〔1〕時間：春冬季7：30至18：00；夏秋季7：00至18：30。〔2〕中午在辦公室值班?！?〕記錄準確、明白、真實、可追溯?！?〕桌面物品擺放有序，煙灰缸干凈。2、管理內容〔1〕每天輪流值班。輪值人員：助理、管理員、裝修監(jiān)理、維修、保潔主管?！?〕辦公室清潔衛(wèi)生工作?！?〕接聽電話?！?〕做好值班記錄。〔5〕業(yè)主投訴或報修后的回訪?！菜摹澄锲凡少徏肮芾?、要求標準〔1〕填寫申購單。〔2〕購置低值易耗物品單件金額在500元以上，或一次性購物品在500元以上的應向公司提出物品需求的報告，并對名稱、規(guī)格、數(shù)量、用途填寫清楚，由公司統(tǒng)一購置；單件金額在500元以下，經(jīng)公司同意后可自行購置。〔3〕控制本錢。〔4〕財務人員兼固定資產(chǎn)管理員?！?〕每年年中、年末對固定資產(chǎn)進行清點、核賬，并及時報送公司財務部。2、管理內容〔1〕低值易耗品的申購?！?〕固定資產(chǎn)的管理?！参濉硺I(yè)主意見征詢工作1、要求標準 〔1〕每年的11月發(fā)放業(yè)主意見征詢表?！?〕發(fā)放對象為全體業(yè)主或抽樣調查，但被調查的業(yè)主不得少于總數(shù)的30%?！?〕準確、真實、及時、可追溯?！?〕對不滿意的進行回訪。2、管理內容征詢業(yè)主意見，統(tǒng)計業(yè)主滿意率，做好回訪工作。二、平安管理〔一〕管理目標1、統(tǒng)一服裝，持證上崗，文明值勤。2、指揮車輛遵章行駛，有序停放；確保出入口暢通，維護交通平安。3、物業(yè)管理區(qū)域內無重大刑事責任案件、無重大道路交通責任事故、無重大火災責任事故?！捕彻芾矸绞皆谖飿I(yè)效勞中心設置保安部，由保安主管負責整個園區(qū)的平安管理。管理方式實行三班三運轉，由公司保安總部和物業(yè)效勞中心雙層管理?！踩称桨卜婪豆芾韴@區(qū)的平安管理工作是物管工作的重中之重。我司將通過配置的智能化系統(tǒng)和成熟的保安措施，采取“人防〞與“技防〞相結合的管理模式，實施全天候保安管理，維護園區(qū)及業(yè)主的生命和財產(chǎn)平安?！す芾韮热?、常規(guī)防范采取24小時門崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結合的方式，巡邏兼車管員，進行車輛停放管理，以協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內的公共秩序，防止和制止任何危及或影響園區(qū)平安的行為。2、技術防范運用園區(qū)報警監(jiān)控系統(tǒng)，對園區(qū)內的平安情況實施24小時監(jiān)控。·管理要求1、實行準軍事化管理，制定各項保安管理制度和獎懲措施。2、做好培訓工作，開展系統(tǒng)化軍事素質培訓。3、加強對保安人員法制教育和行為標準教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。4、嚴格執(zhí)行保安巡邏制度，確保平安防范質量。〔四〕道路交通管理·管理內容〔1〕引導車輛平安行駛和停放，確保地面、停車庫和消防通道暢通，制止無故使用車載報警器或隨意鳴喇叭；〔2〕巡視車輛停放情況，如發(fā)現(xiàn)車輛門、窗未關好，及時通知車主，以防車內物品失竊；〔3〕保安員對園區(qū)內部車輛實施全面管理，建立詳細的車輛管理檔案。對臨時在地面泊位停放的車輛，執(zhí)勤門崗應做好詢問和登記工作，并發(fā)放臨時出入證?！す芾泶胧?〕制訂車輛交通管理方法；〔2〕做好園區(qū)交通管理宣傳工作；〔3〕建立完善的車輛管理檔案。〔五〕停車效勞管理·管理內容1、保持良好的秩序，明確園區(qū)內車輛停放區(qū)域；2、地面及地下停車庫設立完善的車輛行駛標識和警示牌〔含：行駛方向、行駛路線、限速、限高、禁鳴、禁煙火標識等〕；3、對地下停車庫中業(yè)主專用的車位，車輛管理員應做好相關標識，阻止和勸誡其它車輛不得占用此車位?！す芾泶胧?、建立地面、地下停車場管理規(guī)定；2、設置車輛管理員〔地面泊位由巡邏保安兼管〕；3、做好園區(qū)車輛停放管理宣傳工作?！ぼ囕v損壞設施設備事故處理措施1、應立即通報保安主管，并記錄駕駛人的姓名、駕駛執(zhí)照號碼、身份證號碼、住址及車牌號碼。2、記錄旁證人姓名、住址及聯(lián)系方式。如有條件可拍照留證。3、詳細記錄駕駛人損壞設施設備的經(jīng)過。4、通知工程維修人員到場結算修復受損設施設備所需資金的數(shù)額。5、讓駕駛人書面確認責任及承諾賠償?shù)姆绞郊邦A付保證金。6、如有必要，經(jīng)領導同意后報警處理?！擦诚拦芾怼す芾韮热?、加強消防監(jiān)控園區(qū)的管理。2、保持消防通道的暢通。3、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品。4、做好園區(qū)消防器材的管理和維護。5、防止電器短路、超負荷用電等引發(fā)火災因素。6、嚴格執(zhí)行防火管理制度。7、對機房等園區(qū)消防重點部位做好消防管理工作。8、制訂消防設施設備系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度，并加強對其的管理。9、加強與消防部門的聯(lián)系?！す芾泶胧?、制訂并落實消防管理制度和消防平安責任制度，做到責任落實、器材落實、檢查落實。2、制訂消防事故處理預案及應急流程，防患于未然。3、建立義務消防隊，每月組織一次消防平安學習，每季組織一次消防演習。4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除。5、嚴格落實防火管理制度，充分做好各項防范措施。6、制訂園區(qū)各消防重點部位消防管理制度，并根據(jù)“誰主管，誰負責〞的消防原那么，消除一切火險隱患。7、針對各消防設施設備、器材，制訂各類型系統(tǒng)設備的維護保養(yǎng)方案，并狠抓落實，使之始終處于完好狀態(tài)。8、積極開展消防平安宣傳教育，定期向業(yè)主〔使用人〕傳授消防常識。9、發(fā)生火災，及時組織撲救并迅速向有關部門報警。三、綠化管理〔一〕管理方式配置專業(yè)綠化工，由綜合管理部管理員進行管理。以“三查〞形式對綠化工作進行經(jīng)常性監(jiān)督檢查，“三查〞指：綠化工自查、管理員巡查、物業(yè)效勞中心經(jīng)理抽查。1、按操作規(guī)程進行標準操作。2、加強綠化工的思想教育和業(yè)務培訓，提高業(yè)務素質，增強專業(yè)技能。3、抓好綠化工的行為標準管理，要求統(tǒng)一著裝、標識齊全、言行文明?！捕尘G化管理內容及標準綠化是園區(qū)內不可缺少的局部，關系到整個園區(qū)的形象，也是測定環(huán)境質量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案：·管理內容綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日?；B(yǎng)護科學化。1、根據(jù)氣候，給花木適量澆水。2、根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土。3、及時去除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗。4、制定預防措施，防治病蟲害。5、做好惡劣天氣花草樹木的保護工作。6、定期修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀?！す芾順藴?、及時養(yǎng)護，保持綠化的正常生長。2、保持公共綠地整潔。3、喬、灌、草等保存率95%以上，大喬木保有率98%以上。4、新建綠地中，植物成活率95%以上。〔三〕綠化養(yǎng)護規(guī)程1、灌溉與排水〔1〕栽植的樹木應根據(jù)天氣，立地條件和樹種的抗旱能力，進行適量的灌溉，保持土壤中的有效水分?！?〕綠地中已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差、土壤十分枯燥時，應及時采取灌溉措施。〔3〕在夏季空氣枯燥時，對一些葉質較纖薄易受日灼的樹種還應適當進行葉面及枝桿噴霧，必要時搭遮蔭棚?！?〕灌溉時間：夏季灌溉宜在早晚進行。冬季灌溉應在中午進行。灌溉要一次澆透，尤其是春夏兩季?！?〕暴雨后要注意排水，新栽樹木周圍的積水尤其要排出。對于地下水位較高苗木，應采取有效排水措施?！?〕灌溉用水不能采用有害污水。灌溉時，要注意保護木根部的土壤不被沖刷。2、中耕除草〔1〕各類綠地中影響植物景觀的直立性雜草必須去除對影響樹木生長的各類野生藤蔓，應及進去除。〔2〕樹木根部附近的土壤要保持疏松，中耕深度為10-20厘米，以不影響根系生長為限。3、施肥〔1〕施肥的肥料種類以復合肥為主，施肥的時間宜在清晨和黃昏。〔2〕施肥量應根據(jù)樹種、生長期、土壤等情況決定。一般喬木桿徑在15厘米以下的可適當多施。15厘米以上的，那么按樹木生長情況而定?！?〕施肥可采用溝施和葉面噴施等方法，溝施時應先在樹木周圍挖好施肥環(huán)溝，其直徑與樹冠相適應，深度應在根系密集層以上，寬度約為25-30厘米。施肥后，應將環(huán)溝填平。〔4〕草坪中的樹林可采用穴施法施肥。〔5〕樹木青壯年期及觀花果類植物，可適當增加施肥量。4、樹木修剪〔1〕樹木通過修剪穩(wěn)定樹型、調節(jié)生長、適合景觀的需要。養(yǎng)護中修剪以自然樹型為主?？筛鶕?jù)樹木的生長發(fā)育特點，將樹冠修剪、整理，使形成和保持一定的形狀?！?〕樹木應根據(jù)不同生長習性采取不同的整形措施?！?〕樹木的修剪程度應根據(jù)主、側枝間的生長習性、樹齡及樹種的特性而定。整形時應采取“強主枝重剪、弱主枝輕剪〞的原那么；調節(jié)樹勢時應采用“強主枝輕剪、弱主枝重剪〞的原那么。〔4〕樹木修剪的時間根據(jù)植物的特征而定。春、夏季開花的植物可在花后修剪；秋季開花和一般的樹木應在休眠期修剪；畏寒植物一般在春季修剪。〔5〕花灌木的修剪，遵循“先上后下、先內后外、去弱留強、去老留新〞的原那么，有利于花枝的均勻分布?！?〕修剪時，切口平整。剪口應在芽背，呈45度斜口。對于過粗大的枝條應采用分段截枝法，防止撕裂?！?〕對樹木進行修剪時應注意修剪徒長枝、內膛枝、下垂枝、病蟲枝等。5、地被和草坪養(yǎng)護〔1〕地被在未覆蓋地面時期，應及時除去雜草，中耕。中耕時不得損傷的地被植物的根系。〔2〕天氣干旱、地面枯燥時，要適時、適量的進行澆水。早春發(fā)芽時節(jié)可進行普遍施肥，肥料以復合肥為主。〔3〕木本地被植物萌發(fā)能力較強者，可根據(jù)實際情況進行一定量的修剪?！?〕草本及宿根、球根地被植物萌發(fā)能力較強者，可根據(jù)實際情況進行一定量的分栽?！?〕草坪中的雜草應及時去除，單純型草坪純潔度大于95%，除草方式可采用人工除草、機械除草、化學除草等方式。雜草高度控制在15厘米以內去除；草坪內沒有已開花的雜草。〔6〕草坪在生長季節(jié)，適時進行修剪，草的高度控制在10厘米以下?！?〕灌水樹堰高度不低于10厘米，樹堰直徑。〔8〕每天需做好旱情記錄及工作記錄。四、清潔管理〔一〕管理方式配置清潔工，由綜合管理部管理員進行管理。以“三查〞形式對清潔工作進行經(jīng)常性監(jiān)督檢查，“三查〞指：清潔工自查、管理員巡查、物業(yè)效勞中心經(jīng)理抽查。制定詳細的清潔方案書，有具體的清潔內容和標準，嚴格按照內容和標準執(zhí)行。〔二〕清潔管理內容及管理措施清潔作為園區(qū)物業(yè)管理的重頭戲，是園區(qū)內不可缺少的局部，關系到整個的形象，也是測定環(huán)境質量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案：·管理內容整個園區(qū)〔包括大堂、電梯廳、電梯轎廂、各層公共區(qū)域的走道、平安通道等〕、外圍道路及綠化帶、地下停車場等公共的保潔區(qū)域。通過日常保潔工作，使公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損?！す芾泶胧?、建立保潔制度，狠抓落實。2、按操作規(guī)程進行標準操作。3、加強保潔人員的思想教育和業(yè)務培訓，提高員工素質，增強專業(yè)技能。4、抓好保潔人員的行為標準管理，要求服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。〔三〕清潔效勞標準區(qū)域作業(yè)內容工作周期清潔標準門廳推擦地面不斷巡回無垃圾、積塵、水跡臺階每日清掃、每周清洗無水跡、指印刮拭玻璃立面每周一次無水跡、指印清理花盆不斷巡回無垃圾、積塵大堂推擦地面不斷巡回保潔無垃圾、積塵、水跡擦拭受理臺不斷巡回無垃圾、積塵、指印墻面撣塵每日一次無積塵、污漬、蟲網(wǎng)擦抹燈飾每日一次無積塵、蟲網(wǎng)裝飾物撣塵每日一次無積塵、蟲網(wǎng)果殼箱、煙筒清倒每日二次無陳積垃圾、周邊無污物電梯廳推擦地面巡回保潔無垃圾、積塵、水跡墻面撣塵每周二次無積塵、污漬、蟲網(wǎng)擦抹燈飾每周一次無積塵、蟲網(wǎng)裝飾物撣塵每日一次無積塵、蟲網(wǎng)果殼箱、煙筒清倒每日二次無陳積垃圾、周邊無污物每日二次無積塵、污漬、水跡、指印電梯轎廂擦拭不銹鋼門每日一次無積塵、污漬、水跡、指印擦拭燈筒、風口每周一次無積塵、污漬、水跡天花板清潔每周一次無積塵、污漬、水跡上不銹鋼保護劑每月二次無積塵、污漬、指印區(qū)域作業(yè)內容工作周期清潔標準走廊通道墻面撣塵每日一次無積塵、污漬、蟲網(wǎng)擦抹燈飾每周一次無積塵、蟲網(wǎng)裝飾物撣塵每日一次無積塵、蟲網(wǎng)果殼箱、煙筒清倒每日二次地下車庫清掃地面每日二次無垃圾、積灰、蟲網(wǎng)清掃環(huán)形坡道每日二次無垃圾、積灰反光鏡每日一次干凈、外表無污漬、積灰標識牌每周一次1.8米以下干凈、無積灰、污垢其余每月一次干凈、目視無積灰消防栓每月二次外表無積灰燈具外部每月二次目視無積灰、蟲網(wǎng)滅火器每月二次外表無明顯積灰平安出口指示燈每月二次干凈、無積塵墻面定期撣塵無蟲網(wǎng)公共管線每月一次目視無積灰區(qū)域作業(yè)內容工作周期清潔標準外圍道路及綠化帶清掃道路每日二次無垃圾、積灰撿拾垃圾不斷巡回無垃圾、落葉水景系統(tǒng)定期清潔目視無垃圾、無漂浮物路燈每周一次〔1.8米以下〕干凈、無明顯積灰每季度一次〔1.8米以上〕目視無積灰標識牌〔1.5米以下〕每周二次干凈、圖案字跡清楚無明顯積灰清倒垃圾桶每日二次其它外墻清洗每二年一次〔商業(yè)裙樓每年一次〕建筑物外立面美觀、干凈石材地面、拋光保養(yǎng)每月二次保持光亮地毯吸塵〔假設有〕每周一次無積灰、污漬五、設施設備維修保養(yǎng)管理方案〔一〕管理目標1、園區(qū)設施設備能正常運行。2、燈罩無破損、外觀干凈，亮燈率保持在99%以上。3、做到“急修不過夜，小修不過兩天〞，確保及時率達95%以上，合格率達98%?！捕骋髽藴?、草坪燈、地埋燈、庭院燈、導向燈每天開關時間：18:30—21:00(夏、秋季)，17:00—20:00(冬、春季)〔節(jié)假日開啟射燈、景觀燈，其它時間不開啟〕。2、亮燈情況由中班隊員進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞的填寫?報修登記表?，次日由早班班長交客戶效勞中心，客戶效勞中心落實工程維修人員及時查明原因，給予維修，要求：燈泡燈罩無缺損，設備完好，亮燈率在99%以上。3、每半年擦拭或清洗一次燈罩。要求：燈泡、燈罩保持清潔明亮。4、窨井、窨溝、車庫、排水溝，每年清理一次。要求：無雜物、無塌陷，水流暢通，井蓋完好。每月啟動排水泵、排氣扇，進行試運行；遇雨天上班時第一時間對半地下車庫巡視。檢查排水泵、排氣扇的電機溫度及聲音、排水壓力是否正常及管道閥門接是否漏水并作好檢查記錄。6、每季度檢查一次控制箱，并進行除塵，對接頭螺絲緊固；對控制箱體及排氣扇葉外表進行一次清洗，用抹布擦拭一次。要求：外表無灰塵，及扇葉無變形現(xiàn)象。7、每季度檢查一次每一層水表箱內閥門接口及減壓閥，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象應及時處理。要求：無滲漏現(xiàn)象。8、露天消防栓每年一次保養(yǎng)。要求：外表無生銹現(xiàn)象，顏色一致。9、消防箱噴淋管每年一次保養(yǎng)。要求：管道外表無生銹現(xiàn)象，顏色一致。10、定期檢查風機房。要求：設備正常運行，無損壞現(xiàn)象，外表無積塵，并做好記錄。11、消防儀表每日巡查。要求：壓力正常。12、每月對園區(qū)的休閑亭子〔假設有〕進行檢查，并定期進行保養(yǎng)。13、每周檢查兒童樂園，連接是否牢固、外表有無破損、地面保護設施是否開裂。根據(jù)需要對螺絲進行加油、緊固。14、假設有籃球場，每半年檢查一次一年保養(yǎng)一次。要求：地面、圍欄外表無銹腐現(xiàn)象，螺絲要牢固。15、花架每季度檢查一次，視情況進行養(yǎng)護。要求：外表無破損。16、景觀水池每季度檢查一次半年清洗一次。要求：無滲水、無破損、底部無嚴重積塵。17、園區(qū)建筑小品、護攔每年保養(yǎng)一次。要求：無損壞現(xiàn)象。18、外墻面每月檢查一次，二年清洗一次。要求：無脫落無空鼓無滲水，外表完好無損壞。19、內墻面每月檢查一次，每三年翻新一次。要求：外表整潔無破損。20、道路、停車場每周檢查一次。要求：地面平整無積水、無破損。21、水景開放時間：〔保安隊負責開關〕國定假日：上午9：30～11：30；下午15：00～19：00；雙休日：下午15：00～19：00；平常日：下午17：00～19：00；22、公共門窗、鎖每周檢查一次。要求：外表完好無變形，窗戶無滲水。23、每月定期對道閘進行檢查，保養(yǎng)。如對道閘彈簧加油、接觸性能是否正常。要求：起動靈巧，無損壞現(xiàn)象。24、每季度檢查并清潔一次單元電表箱、配電箱、配電柜及每層管線分線盒。要求：無積塵，接頭無松動現(xiàn)象。25、每半年測試一次各主要用電線路的絕緣狀況。要求：絕緣良好。26、每年對圍墻的鐵質護欄進行一次漆刷。27、UPS、備用電源放電一次，時間約4小時左右，檢查外觀是否清潔，各接線端子是否牢固。注：工程將根據(jù)園區(qū)實際情況作相應調整。〔三〕設施設備年度保養(yǎng)方案序號工程一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月1景觀水池排水系保養(yǎng)★2給排水管道、閥門保養(yǎng)★3潛水泵啟動檢查★★★★★★★★★★★★4潛水泵二級保養(yǎng)★5配電箱/配電柜保養(yǎng)★★★★6公共門窗、鎖檢查維修★7屋面、墻面、吊頂、公共標識、亭子檢查★★★★★★★★★★★★8雨水井、排水溝檢查、清理★★★★9汽車庫水管吊架保養(yǎng)★10公共照明燈罩清洗★11道閘保養(yǎng)★★★★★★★★★★★★12露天消防栓、消防接合器★13兒童娛樂設施★★★★★★★★★★★★14消防箱★15噴淋管道閥門★16噴淋儀表★★★★★★★★★★★★17消防通道鎖〔保安主管檢查〕★★★★★★★★★★★★【桐廬綠城·桂花園】前期物業(yè)效勞方案PAGEPAGE44浙江綠城物業(yè)管理有限公司【綠城·麗江公寓】物業(yè)管理投標書浙江綠城物業(yè)管理有限公司〔四〕有償維修效勞1、要求標準在接到維修單后十五分鐘趕到現(xiàn)場。急修15分鐘內到現(xiàn)場，小修2小時內完成，中修24小時內完成，大修1天內有答復。2、效勞工程〔有償效勞〕業(yè)主自用部位、自用設備的維修和養(yǎng)護〔1〕更換燈管、燈泡；〔2〕維修、更換門鎖；〔3〕住戶自用部位下水道疏通效勞；〔4〕安裝插座；〔5〕熱水器、抽油煙機拆裝；〔6〕室內供電線路維修；〔7〕掛鏡、像框；〔8〕更換玻璃；〔9〕維修、更換自來水管、水閥及軟管；〔10〕維修、更換水盆、水箱配件。3、維修后開具收費憑證?！参濉嘲脖Ｏ到y(tǒng)智能化系統(tǒng)的維護方案和方案1、智能化系統(tǒng)維護方案日檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端、傳輸線路信號日常檢查記錄；軟件測試維護內容例檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端、傳輸線路信號傳輸階段性檢查、記錄、軟件測試臨檢：對日常維護工作、例檢工作進行督檢，對其工作成果進行測評一般性檢查維護〔日檢〕月檢維護方式定期檢查維護〔例檢〕季檢年檢臨時抽樣檢查維護〔臨檢〕2、智能化系統(tǒng)的維護方案小修方案：根據(jù)日常維護記錄、月檢記錄及報告，制定每季一次的小修方案。中修方案：根據(jù)季檢記錄及報告、年檢記錄及報告，制定每年一次的中修方案。大修方案：根據(jù)年檢記錄及報告，制定每三年一次的大修方案。詳細維護保養(yǎng)工程見表1所示表1智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)工程類別對象工程標準維護方案日檢月檢季檢年檢臨檢可視對講門禁系統(tǒng)主效勞器外觀清潔、完整、無破損√√√接插件連線牢固、無松脫√√√性能靈敏度高、響應正確√√緊急按鈕紅外探頭智能主機外觀清潔、完整、無破損√√安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)接√√感應性能靈敏度高、響應特性正常√√√信號發(fā)送完整、無缺漏√√√樓門控制器外觀清潔無破損√各按鈕靈敏可靠√√受話器、揚聲器功能正常、音量無失真√攝像監(jiān)控監(jiān)視器外觀及布置清潔無塵、無破損、有序√√聯(lián)接線牢固、無接觸不良√√√顯示功能畫面清晰、穩(wěn)定，調節(jié)靈敏控制器畫面分割器錄像機電源外觀清潔無塵、擺放有序無破損√√√√聯(lián)接線、接插件聯(lián)接可靠、無松動√√√各控制鍵性能各控制鍵靈敏可靠、畫面分割穩(wěn)定、錄像清晰、干擾小√√√√直流電源性能供電電壓正常、無過熱現(xiàn)象√√√攝像器外觀清潔完整、無破損、防水浸√√√安裝與聯(lián)接安裝牢固、連接可靠√√√攝像性能信號清晰完整、控制靈敏可靠、失真小√√√安裝與連接安裝牢固連接可靠、衰減小√√√紅外線周界系統(tǒng)紅外線探測器外觀清潔完整、無破損、防水浸√√√接插件與聯(lián)接線牢固、無接觸不良√√√感應速度能達設計要√√√√√安裝緊固件牢固、無松脫、無氧化√√備用電源系統(tǒng)蓄電池組外觀清潔無塵、無明顯溫升√√√沖放電正?！屉姵赝L器運行正常、無異聲√√√√√巡更系統(tǒng)主機外觀清潔完整、無破損√√√√接插件連接線牢固、無松脫√√√運行狀況正常、無死機過熱等不良現(xiàn)象√√√信息采集器外觀清潔無破損、防滲水√√√運行情況采集正確、傳輸信息完整√√√各系統(tǒng)電腦主機外觀清潔完整、無破損√√√接插件連接線牢固、無松脫√√√運行狀況正常、無死機過熱等不良現(xiàn)象√√√√√打印機、軟硬盤顯示器外觀清潔完整、無破損√√√接插件連接線牢固、無松脫√√√√運行狀況正常、無各種不良現(xiàn)象√√√軟件及數(shù)據(jù)軟件運行狀況無死機等不良現(xiàn)象、無病毒感染√√√數(shù)據(jù)維護完整、正確、保存完好√√√√√車輛管理系統(tǒng)閘桿系統(tǒng)外觀清潔、無變形√√√安裝與聯(lián)動牢固√√√控制狀況動作靈巧、可靠√√√計算機系統(tǒng)外觀清潔√√安裝與聯(lián)接連接可靠√√運行狀況正常無不良現(xiàn)象√√√IC卡讀卡機外觀清潔整齊√√√安裝與連接牢固可靠√√性能靈敏正確性√√備注：消防自動控制系統(tǒng)維護根據(jù)國家消防部門規(guī)定的日常維護要操作。第七篇社區(qū)活動設想一、社區(qū)活動的設想文化是人類居住的內在驅動力和凝聚力，能增加樓盤的附加值。在【桐廬綠城·桂花園】，我們將充分利用小區(qū)資源，開展多層次的社區(qū)文化活動，如鬧元宵、中秋活動、元旦晚會、署期學習班等，創(chuàng)造“綠城大家庭〞的人文氣氛，營造鄰里和睦、團結、互助、溫馨、和諧的居住文化。二、社區(qū)活動的組織1、確立主體對象從“綠城大家庭〞的主題定位出發(fā)，社區(qū)文化活動的參與主體應考慮以家庭為主，尤其以老人和少兒為宜。其他年齡的業(yè)主多半忙于工作或其他，只有老人與少兒才是社區(qū)文化的最堅決的參與者和追捧者。據(jù)統(tǒng)計，25—45歲之間年齡段的人是最強有力的購房者，他們多半上有老，下有小。組織老人與少兒感興趣的社區(qū)文化活動，活動的組織安撫了老人與少兒，解決了主力購房者的后顧之憂，使售樓更容易。當然以老人與少兒為主體,并不排斥年輕人,這局部人的社區(qū)文化需求也不應無視。2、活動的參與性在社區(qū)文化活動的籌劃和組織上，應考慮盡可能增加業(yè)主的參與性，只有業(yè)主的參與，才可以表達出組織社區(qū)文化活動的目的。如果組織的活動不符合業(yè)主的興趣，參與的人很少，就失去了組織社區(qū)文化活動的意義。所以，活動的組織應以業(yè)主參與為主體，這樣可以充分調動業(yè)主活動的積極性。3、活動的娛樂性對于小區(qū)業(yè)主來說，活動的舉行主要使他們能輕松愉悅的享受才是參與的目的。所以，活動在籌劃和組織時必須注意健康、雅俗共賞、娛樂性強、參與性強。三、社區(qū)活動方案在小區(qū)業(yè)主入住率到達一定程度后，物業(yè)效勞中心將針對業(yè)主的不同需要開展豐富多彩的社區(qū)活動，以下是我們社區(qū)活動的方案?；顒?、“鬧元宵游園會〞活動活動2、“愛我青青家園〞〔植樹節(jié)〕活動3、“運動、健康、生命〞活動月活動4、“一顆真心永留存〞活動內容：1、義務捐助：現(xiàn)場捐錢、捐物；2、扶貧活動：聯(lián)系貧困家庭，結對子，建立檔案，定期聯(lián)系?；顒?、“快樂的暑假〞活動內容：如外教面對面〔英語對話、英語小游戲〕，“讀書故事〞有獎征集?；顒?、“家圓、團圓〞浪漫中秋節(jié)活動內容：如中秋猜謎活動，露天電影。第八篇物業(yè)管理費用測算一、物業(yè)管理開辦用品1、物業(yè)管理開辦用品中的固定資產(chǎn)〔共計211200元，見表8.1中黑體局部〕由開發(fā)商提供，其它開辦用品做為遞延資產(chǎn)〔共計：281010元－211200元＝69810元〕。詳見表8.1。2、開發(fā)商無償提供物業(yè)辦公用房，員工宿舍和員工食堂用房，并負責裝修完畢，同時配置員工宿舍必需的生活設施如：空調、熱水器、電視機、床鋪、衣柜、桌椅等，以及員工食堂的櫥柜、餐具、桌椅、灶具、冰箱、微波爐等，無償提供給物業(yè)公司使用〔注：具體可在物業(yè)交付前三個月向開發(fā)商提供物品配置清單〕。桐廬綠城·桂花園物業(yè)管理開辦用品數(shù)量表表8.1類別名稱單位數(shù)量單價合計辦公用品電腦臺5600030000傳真機臺125002500打印機臺120002000復印機臺11500015000電話機部6150900飲水機臺54002000辦公桌椅套108008000文件柜套20100020000數(shù)碼相機臺130003000驗鈔機臺115001500保險柜臺120002000柜式或吸頂式空調臺170007000壁掛式空調臺4250010000前期文案制作套8002016000客服部辦公桌椅套150005000客服部沙發(fā)套150005000經(jīng)理室辦公桌椅套140004000電冰箱臺130003000微波爐臺110001000其他6000小計143,900維修工具鋁合金雙梯把25001000鋁合金雙梯〔加長〕把118001800沖擊電鉆把130003000電鉆把113001300空調測溫儀只1300300萬用表塊2150300鉗形表塊2150300兆歐表塊2400800各類工具套28001600管道疏通機臺135003500手電筒只350150其他3000小計17,050清潔綠化工具水管米40052000鋁合金雙梯把35001500高壓水槍臺180008000多功能洗地機臺11300013000拋光機臺11000010000晶面處理機臺11200012000垃圾周轉車輛66003600擦玻璃器具套153004500清潔工具套151001500割草機臺2600012000綠籬機臺236007200綠化工具套35001500雨鞋、雨衣套102002000其他3000小計81,800消防保安用品對講機只10180018000鋼盔頂101001000消防斧套280160橡膠警棍根101001000應急燈只53001500手電筒只1060600雨鞋、雨衣套152003000巡更系統(tǒng)套11000010000其他3000小計38,260合計281,010二、前期介入費用測算：〔一〕交付前第三個月：44,488元1、工資：19800元/月〔人員核定7人〕經(jīng)理1人6000元/月·人×1人×1月=6000元/月經(jīng)理助理1人3000元/月·人×1人×1月=3000元/月客服人員1人1600元/月·人×1人×1月=1600元/月工程主管1人3000元/月·人×1人×1月=3000元/月工程人員2人1800元/月·人×2人×1月=3600元/月保安主管1人2600元/月·人×1人×1月=2600元/月2、獎金：2475元3、福利費、教育經(jīng)費、工會經(jīng)費：3898元/月22275元×17.5%=3898元/月4、社會統(tǒng)籌保險費：7685元/月22275元×34.5%=7685元/月5、工作餐費：1225元/月7人×175元/月·人×1月=1225元/月6、辦公費用：2753元/月〔1〕辦公消耗：500元/月〔2〕通訊費1350元/月1〕辦公電話費300元/月300元/臺·月×1臺×1月=300元/月2〕手機話費1050元/月經(jīng)理300元/月1人×300元/月·人×1月=300元/月助理、主管450元/月3人×150元/月·人×1月=450元/月客服、工程人員300元/月3人×100元/月·人×1月=300元/月〔3〕交通費500元/月〔4〕服裝費403元/月1〕管理人員335元/月5人×67元/人·月×1月=335元/月2〕工程人員68元/月2人×34元/人·月×1月=68元/月7、不可預計費〔前6項之和的3%〕：1135元/月37836元×3%=1135元/月8、管理費〔前7項之和的8%〕：3118元/月38971元×8%=3118元/月9、稅金〔前8項之和的5.7%〕：2399元/月42089元×5.7%=2399元/月小計：44,488元/月〔二〕交付前第二個月：55,451元1、工資：24600元/月〔人員核定10人〕經(jīng)理1人6000元/月·人×1人×1月=6000元/月經(jīng)理助理1人3000元/月·人×1人×1月=3000元/月客服人員1人1600元/月·人×1人×1月=1600元/月工程主管1人3000元/月·人×1人×1月=3000元/月工程人員2人1800元/月·人×2人×1月=3600元/月保安主管1人2600元/月·人×1人×1月=2600元/月保安班長3人1600元/月·人×3人×1月=4800元/月2、獎金：3075元3、福利費、教育經(jīng)費、工會經(jīng)費：4843元/月27675元×17.5%=4843元/月4、社會統(tǒng)籌保險費：9548元/月27675元×34.5%=9548元/月5、工作餐費：1750元/月10人×175元/月·人×1月=1750元/月6、辦公費用：2954元/月〔1〕辦公消耗：500元/月〔2〕通訊費1350元/月1〕辦公電話費300元/月300元/臺·月×1臺×1月=300元/月2〕手機話費1050元/月經(jīng)理300元/月1人×300元/月·人×1月=300元/月助理、主管450元/月3人×150元/月·人×1月=450元/月客服、工程人員300元/月3人×100元/月·人×1月=300元/月〔3〕交通費500元/月〔4〕服裝費604元/月1〕管理人員、保安員536元/月8人×67元/人·月×1月=536元/月2〕工程人員68元/月2人×34元/人·月×1月=68元/月7、保安費用：390元/月〔1〕保安消耗：90元/月〔2〕保安管理費：300元/月3人×100元/月·人=300元/月8、不可預計費〔前7項之和的3%〕：1415元/月47160元×3%=1415元/月9、管理費〔前8項之和的8%〕：3886元/月48575元×8%=3886元/月10、稅金〔前9項之和的5.7%〕：2990元/月52461元×5.7%=2990元/月小計：55,451元/月〔三〕交付前第一個月：149,605元1、工資：65700元/月〔人員核定46人〕經(jīng)理1人6000元/月·人×1人×1月=6000元/月經(jīng)理助理1人3000元/月·人×1人×1月=3000元/月客服人員2人1600元/月·人×2人×1月=3200元/月管家3人1600元/月·人×3人×1月=4800元/月保潔主管1人1600元/月·人×1人×1月=1600元/月保潔員16人850元/月·人×16人×1月=13600元/月工程主管1人3000元/月·人×1人×1月=3000元/月工程人員2人1800元/月·人×2人×1月=3600元/月保安主管1人2600元/月·人×1人×1月=2600元/月保安班長3人1600元/月·人×3人×1月=4800元/月保安員12人1300元/月·人×12人×1月=15600元/月消監(jiān)控3人1300元/月·人×3人×1月=3900元/月2、獎金：8213元3、福利費、教育經(jīng)費、工會經(jīng)費：12935元/月73913元×17.5%=12935元/月4、社會統(tǒng)籌保險費：25500元/月73913元×34.5%=25500元/月5、工作餐費：5250元/月30人×175元/月·人×1月=5250元/月6、辦公費用：6688元/月〔1〕辦公消耗：1000元/月〔2〕通訊費2200元/月1〕辦公電話費600元/月300元/臺·月×2臺×1月=600元/月2〕手機話費1600元/月經(jīng)理300元/月1人×300元/月·人×1月=300元/月助理、主管600元/月4人×150元/月·人×1月=600元/月客服、管理員、工程人員700元/月7人×100元/月·人×1月=700元/月〔3〕交通費1000元/月〔4〕服裝費2488元/月1〕管理人員、保安員、消監(jiān)控1876元/月28人×67元/人·月×1月=1876元/月2〕工程人員、保潔員612元/月18人×34元/人·月×1月=612元/月7、保安費用：1950元/月〔1〕保安消耗：450元/月〔2〕保安管理費：1500元/月15人×100元/月·人=1500元/月8、保潔消耗：1000元/月9、不可預計費〔前8項之和的3%〕：3817元/月127236元×3%=3817元/月10、管理費〔前9項之和的8%〕：10484元/月131053元×8%=10484元/月11、稅金〔前10項之和的5.7%〕：8068元/月141537元×5.7%=8068元/月小計：149,605元/月測算說明:1、前期介入費共計：249544元，由開發(fā)商據(jù)實承當。2、協(xié)助配合開發(fā)商開展的一房一驗工作產(chǎn)生的相關費用由開發(fā)商據(jù)實承當。3、交付時領房布置、開荒清潔、公共區(qū)域成品保護等工作由開發(fā)商完成。4、在集中交付后，業(yè)主未領房的，那么該局部的物業(yè)效勞費由開發(fā)商按實承當。5、協(xié)助交付的費用由開發(fā)商按實承當〔除管理處以外的工作人員，物管公司派出的其他工作人員〕。三、年度費用測算※交付后第一年度費用測算〔一〕年度收入：2,536,376元/年1、住宅物管費收入：2,212,136元/年〔1〕多層物管費收入：1,319,288元/年水系等高能耗運行費，入住率按60%計，㎡×1.80×12月×60%×95%=989466元/年㎡×1.80×12月×40%×95%×50%=329822元/年〔2〕高層物管費收入：832,656元/年水泵、水系等高能耗運行費，入住率按60%計，㎡×2.20×12月×60%×95%=624492元/年㎡×2.20×12月×40%×95%×50%=208164元/年〔3〕排屋物管費收入：60,192元/年水系等高能耗運行費，入住率按60%計，㎡×2.50×12月×60%×95%=45144元/年㎡×2.50×12月×40%×95%×50%=15048元/年2、會館物管費收入：51,300元/年〔會館建筑面積1800㎡，物管費按2.50元水系等高能耗運行費，〕1800㎡×2.50×12月×95%=51300元/年3、地下車位收入：194,940元/年〔地下車位數(shù)量為570個，車位維護費按30元/個·月計,95%計〕570個×30×12月×95%=194940元/年4、有償效勞收入：78,000元/年650戶×200元/戶·年×60%=78000元/年〔二〕年度支出：2，548，904元/年1、工資支出：788,400元/年〔人員核定46人〕經(jīng)理1人6000元/月·人×1人×12月=72000元/年經(jīng)理助理1人3000元/月·人×1人×12月=36000元/年客服人員2人1600元/月·人×2人×12月=38400元/年管理員3人1600元/月·人×3人×12月=57600元/年保潔主管1人1600元/月·人×1人×12月=19200元/年保潔員16人850元/月·人×16人×12月=163200元/年工程主管1人3000元/月·人×1人×12月=36000元/年工程人員2人1800元/月·人×2人×12月=43200元/年保安主管1人2600元/月·人×1人×12月=31200元/年保安班長3人1600元/月·人×3人×12月=57600元/年保安員12人1300元/月·人×12人×12月=187200元/年消監(jiān)控3人1300元/月·人×3人×12月=46800元/年2、獎金：98,550元/年3、福利費、教育工會經(jīng)費：155,216元/年886950元/年×17.5%=155216元/年4、社會統(tǒng)籌保險費：305,998元/年886950元/年×34.5%=305998元/年5、工作餐費：63，000元/年30人×175元/月·人×12月=63000元/年6、辦公費：109，000元/年〔1〕辦公消耗40000元/年1〕行政辦公費15000元/年2〕節(jié)日布置費15000元/年3〕辦公水電費10000元/年〔2〕通訊費26400元/年1〕辦公電話費7200元/年300元/臺·月×2臺×12月=7200元/年2〕手機話費19200元/年經(jīng)理3600元/年1人×300元/月·人×12月=3600元/年助理、主管7200元/年4人×150元/月·人×12月=7200元/年客服、管家、工程人員8400元/年7人×100元/月·人×12月=8400元/年〔3〕交通費13000元/年1〕上下班交通費7200元/年12人×50元/人·月×12月=7200元/年2〕其他交通費5800元/年〔4〕服裝費29600元/年1〕管理人員、保安員、消監(jiān)控22400元/年28人×800元/人·年=22400元/年2〕工程人員、保潔員7200元/年18人×400元/人·年=7200元/年7、保安費用：23,400元/年〔1〕保安消耗5400元/年〔2〕保安管理費18000元/年15人×100元/月·人×12月=18000元/年8、保潔綠化費用：113,400元/年〔1〕保潔消耗20000元/年〔2〕外墻清洗費70000元/年〔3〕垃圾清運費23400元/年9、公共設施設備維護費：103,840元/年〔1〕電梯年檢費15840元/年〔2〕防雷設施年檢費40000元/年〔3〕公共維護費用40000元/年〔4〕人防年檢費5000元/年〔5〕排污許可證年檢費3000元/年10、公用水費：18,000元/年〔1〕保潔用水10000元/年〔2〕其他用水8000元/年11、公用電費：250,000元/年12、社區(qū)文化活動費：30,000元/年13、物業(yè)保險費：40,000元/年14、遞延資產(chǎn)折舊：23，270元/年69810元÷3年＝23270元/年15、殘疾人保障金：15,228元/年46人×22070元/年×1.5%=15228元/年16、不可預計費〔按前十五項之和的3%計提〕：64，119元/年2137302元/年×3%=64119元/年17、管理費〔按收入的8%計提〕：202,910元/年2536376元/年×8%=202910元/年18、稅費〔按收入的5.7%計提〕：144,573元/年2536376元/年×5.7%=144573元/年〔三〕年度盈利：－12，528元/年收入2536376元/年－支出2548904元/年=－12528元/年※正常年份費用測算〔一〕年度收入：2,990,152元/年1、住宅物管費收入：2,626,912元/年〔1〕多層物管費收入：1,566,655元/年水系等高能耗運行費，入住率按90%計，㎡×1.80×12月×90%×95%=1