BOMA中國(guó)課程學(xué)習(xí)分享淺談資產(chǎn)管理商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第1頁(yè)BOMA中國(guó)課程學(xué)習(xí)分享一、資產(chǎn)管理概念介紹為房地產(chǎn)增加價(jià)值！一、資產(chǎn)管理概念介紹為房地產(chǎn)增加價(jià)值！商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第2頁(yè)投資指導(dǎo)政策：透明度

保守主義低風(fēng)險(xiǎn)與期待支出所匹配投資水平降低風(fēng)險(xiǎn)方式：盡職調(diào)查分析戰(zhàn)略性商業(yè)計(jì)劃為機(jī)構(gòu)投資規(guī)則商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第3頁(yè)投資指導(dǎo)政策：透明度保守主義低風(fēng)險(xiǎn)與期待支出所匹配投資水平降低風(fēng)險(xiǎn)方式：盡職調(diào)查分析戰(zhàn)略性商業(yè)計(jì)劃與房地產(chǎn)相關(guān)一些風(fēng)險(xiǎn):運(yùn)行（收益可能沒(méi)有期待那么多）租賃（租賃目標(biāo)可能受市場(chǎng)影響）資金支出（補(bǔ)充投資程度可能會(huì)被低估）流動(dòng)性（萬(wàn)一房地產(chǎn)賣(mài)不出去）債務(wù)（一些物業(yè)會(huì)給全部者多出債務(wù)，比如說(shuō)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)）資產(chǎn)管理概念介紹與房地產(chǎn)相關(guān)一些風(fēng)險(xiǎn):運(yùn)行（收益可能沒(méi)有期待那么多）租賃（租賃目標(biāo)可能受市場(chǎng)影響）資金支出（補(bǔ)充投資程度可能會(huì)被低估）流動(dòng)性（萬(wàn)一房地產(chǎn)賣(mài)不出去）債務(wù)（一些物業(yè)會(huì)給全部者多出債務(wù)，比如說(shuō)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)）商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第4頁(yè)了解基點(diǎn)投資債券收益可能比投資商業(yè)地產(chǎn)收益高/低200個(gè)基點(diǎn)，但投資債券風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，能帶來(lái)更高凈回報(bào)。基點(diǎn)：一個(gè)基點(diǎn)等于萬(wàn)分之一，一個(gè)百分比改變等于一百個(gè)基點(diǎn)。債券收益率漲了0.05%，相當(dāng)于增加了50基點(diǎn)，利率增加了1%相當(dāng)于增加100基點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第5頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)評(píng)定：房地產(chǎn)投資影響原因商業(yè)地產(chǎn)評(píng)定：商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第6頁(yè)管理種類(lèi)：設(shè)備管理經(jīng)理物業(yè)管理經(jīng)理租賃管理經(jīng)理資產(chǎn)管理經(jīng)理二、資產(chǎn)管理定義管理種類(lèi)：設(shè)備管理經(jīng)理物業(yè)管理經(jīng)理租賃管理經(jīng)理資產(chǎn)管理經(jīng)理商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第7頁(yè)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士眼里資產(chǎn)管理設(shè)備管理：依據(jù)國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)（IFMA）定義為“一項(xiàng)包含多項(xiàng)行為職業(yè)，整合人、地點(diǎn)、過(guò)程和科技來(lái)確定已建立環(huán)境功效?！必?fù)責(zé)建筑運(yùn)行機(jī)械、電力、安全等房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士眼里資產(chǎn)管理設(shè)備管理：依據(jù)國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)（IFMA）定義為“一項(xiàng)包含多項(xiàng)行為職業(yè)，整合人、地點(diǎn)、過(guò)程和科技來(lái)確定已建立環(huán)境功效?！必?fù)責(zé)建筑運(yùn)行機(jī)械、電力、安全等商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第8頁(yè)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士眼里資產(chǎn)管理物業(yè)管理：管理一座建筑運(yùn)行開(kāi)銷(xiāo)而且負(fù)責(zé)租戶(hù)安康，包含租約管理。物業(yè)維護(hù)質(zhì)量一座維護(hù)好建筑比一座維護(hù)差建筑更保值！商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第9頁(yè)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士眼里資產(chǎn)管理租賃管理：致力于收入產(chǎn)生。負(fù)責(zé)為任何一塊空?qǐng)龅卣凶?，為租?hù)租約續(xù)租。租賃管理經(jīng)理負(fù)責(zé)收入，物業(yè)管理經(jīng)理負(fù)責(zé)開(kāi)銷(xiāo)：收入-支出=利潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第10頁(yè)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士眼里資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理：把每一座建筑當(dāng)做一門(mén)生意來(lái)運(yùn)作。負(fù)責(zé)確保收入最大化，開(kāi)銷(xiāo)最小化。商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第11頁(yè)資產(chǎn)管理流程概述商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第12頁(yè)資產(chǎn)管理流程概述地資管理第1頁(yè)資產(chǎn)管理流程概述業(yè)地資產(chǎn)管理經(jīng)理責(zé)任資產(chǎn)管理經(jīng)理對(duì)誰(shuí)負(fù)責(zé)？對(duì)利潤(rùn)/底線(xiàn)負(fù)責(zé)，對(duì)一座建筑收入和開(kāi)銷(xiāo)做出貢獻(xiàn)全部些人負(fù)責(zé)。物業(yè)管理經(jīng)理租賃管理經(jīng)理估價(jià)師工程師咨詢(xún)師資產(chǎn)管理經(jīng)理責(zé)任資產(chǎn)管理經(jīng)理對(duì)誰(shuí)負(fù)責(zé)？對(duì)利潤(rùn)/底線(xiàn)負(fù)責(zé)，對(duì)一座建筑收入和開(kāi)銷(xiāo)做出貢獻(xiàn)全部些人負(fù)責(zé)。物業(yè)管理經(jīng)理租賃管理經(jīng)理估價(jià)師工程師咨詢(xún)師商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第15頁(yè)三、房地產(chǎn)業(yè)把每座建筑視為一個(gè)單獨(dú)產(chǎn)業(yè)賺取利潤(rùn)市場(chǎng)/銷(xiāo)量地點(diǎn)租賃管理經(jīng)理、物業(yè)管理經(jīng)理等在一座建筑里不一樣飾演角色商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第16頁(yè)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士角色收入-租賃管理經(jīng)理角色·尋找建筑物空閑房屋承租人以產(chǎn)生收入（了解這座建筑特色、與其它建筑相比競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)）·管理建筑所使用第三方經(jīng)紀(jì)人（和中介圈子保持良好關(guān)系）·負(fù)責(zé)續(xù)租（定時(shí)與承租人保持聯(lián)絡(luò)）尋找一個(gè)新承租人成本將是保持現(xiàn)有這個(gè)四倍！房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士角色收入-租賃管理經(jīng)理角色·尋找建筑物空閑房屋承租人以產(chǎn)生收入（了解這座建筑特色、與其它建筑相比競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)）·管理建筑所使用第三方經(jīng)紀(jì)人（和中介圈子保持良好關(guān)系）·負(fù)責(zé)續(xù)租（定時(shí)與承租人保持聯(lián)絡(luò)）尋找一個(gè)新承租人成本將是保持現(xiàn)有這個(gè)四倍！商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第17頁(yè)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士角色開(kāi)銷(xiāo)-物業(yè)管理經(jīng)理角色管理營(yíng)業(yè)費(fèi)用（怎樣管理一座建筑才能使承租人過(guò)得舒適）負(fù)責(zé)租約管理與承租人關(guān)系（確保承租人恪守全部租約上條款還要與承租人保持良好工作關(guān)系）項(xiàng)目管理（管理給建筑進(jìn)行維修維護(hù)部分和外聘服務(wù)單位等完成任務(wù)并把開(kāi)控制在預(yù)算內(nèi)）商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第18頁(yè)項(xiàng)目資本項(xiàng)目資本經(jīng)過(guò)資產(chǎn)項(xiàng)目增加資產(chǎn)價(jià)值有時(shí)候一些重大費(fèi)用，如房屋維修費(fèi)或?qū)Υ筇谜w翻修，需要完成才能確保建筑價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第19頁(yè)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士角色底線(xiàn)-資產(chǎn)管理經(jīng)理角色最主要是增加價(jià)值一座建筑里全部事物不是增加就是降低這座建筑價(jià)值資產(chǎn)管理經(jīng)理應(yīng)該表現(xiàn)像業(yè)主一樣資產(chǎn)管理經(jīng)理主要責(zé)任是讓建筑產(chǎn)生利潤(rùn)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士角色底線(xiàn)-資產(chǎn)管理經(jīng)理角色最主要是增加價(jià)值一座建筑里全部事物不是增加就是降低這座建筑價(jià)值資產(chǎn)管理經(jīng)理應(yīng)該表現(xiàn)像業(yè)主一樣資產(chǎn)管理經(jīng)理主要責(zé)任是讓建筑產(chǎn)生利潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第20頁(yè)四、投資原理商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第21頁(yè)房地產(chǎn)業(yè)與股票和債券怎樣相比較資產(chǎn)種類(lèi)·股票·債券債券和股票都是證券，區(qū)分在于股票持有者在企業(yè)有股權(quán)，而債券持有者在企業(yè)里有債權(quán)人股份。債券通常有一個(gè)要求

到期日，而股票可能一直未清償?！し康禺a(chǎn)被持有或出租建筑物/地塊。計(jì)算價(jià)值方法成本法（計(jì)算它建立時(shí)候成本，或替換成本）市場(chǎng)對(duì)比法（一樣一座城市里其它建筑在過(guò)去六個(gè)月左右賣(mài)出每平米價(jià)錢(qián)）收入資本化法（假設(shè)一座建筑價(jià)值最大程度受到了租金收入決定，如能計(jì)算這座建筑租金收入/現(xiàn)金流，就能得到一個(gè)愈加實(shí)際價(jià)值計(jì)算方法）投資原理-估值方法商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第22頁(yè)計(jì)算價(jià)值方法成本法（計(jì)算它建立時(shí)候成本，或替換成本）市場(chǎng)對(duì)比法（一樣一座城市里其它建筑在過(guò)去六個(gè)月左右賣(mài)出每平米價(jià)錢(qián)）收入資本化法（假設(shè)一座建筑價(jià)值最大程度受到了租金收入決定，如能計(jì)算這座建筑租金收入/現(xiàn)金流，就能得到一個(gè)愈加實(shí)際價(jià)值計(jì)算方法）從久遠(yuǎn)眼光看房地產(chǎn)業(yè)收入/現(xiàn)金流收入/現(xiàn)金流（投資者應(yīng)該確保收回投資本金，確保投資能取得穩(wěn)定收入或現(xiàn)金）資本增值房地產(chǎn)價(jià)值來(lái)自于租金收入，我們假設(shè)因?yàn)槭袌?chǎng)需求原因租金一直上漲，那么房地產(chǎn)價(jià)值在未來(lái)確實(shí)會(huì)一直增加。通貨膨脹防止通貨膨脹損失套期保值。房地產(chǎn)趨向于反抗通貨膨脹，因?yàn)楫a(chǎn)生租金總是和市場(chǎng)水平持平。所以，假如通貨膨脹造成租金上漲，建筑價(jià)值將也會(huì)上升，而且投資本金價(jià)值也會(huì)上漲。從久遠(yuǎn)眼光看房地產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第23頁(yè)收入/現(xiàn)金流收入/現(xiàn)金流（投資者應(yīng)該確保收回投資本金，確保投資能取得穩(wěn)定收入或現(xiàn)金）資本增值房地產(chǎn)價(jià)值來(lái)自于租金收入，我們假設(shè)因?yàn)槭袌?chǎng)需求原因租金一直上漲，那么房地產(chǎn)價(jià)值在未來(lái)確實(shí)會(huì)一直增加。通貨膨脹防止通貨膨脹損失套期保值。房地產(chǎn)趨向于反抗通貨膨脹，因?yàn)楫a(chǎn)生租金總是和市場(chǎng)水平持平。所以，假如通貨膨脹造成租金上漲，建筑價(jià)值將也會(huì)上升，而且投資本金價(jià)值也會(huì)上漲。房地產(chǎn)業(yè)中不一樣形式產(chǎn)權(quán)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第24頁(yè)全部權(quán)類(lèi)型：個(gè)人合作人關(guān)系和合資企業(yè)企業(yè)養(yǎng)老基金保險(xiǎn)企業(yè)房地產(chǎn)投資信托企業(yè)（REITS）投資者能夠在股票市場(chǎng)上房地產(chǎn)投資信托企業(yè)股票，房地產(chǎn)投資信托企業(yè)價(jià)值以天來(lái)計(jì)算，就跟股票一樣。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最大區(qū)分在于，房地產(chǎn)投資信托企業(yè)所賺取大部分利潤(rùn)以紅利形式回報(bào)給投資者。整體投資組合策略商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第25頁(yè)形成一個(gè)商業(yè)計(jì)劃執(zhí)行摘要地域目錄業(yè)績(jī)指標(biāo)價(jià)值絕對(duì)回報(bào)使命開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)景賬面價(jià)值收益戰(zhàn)略計(jì)劃資本支出預(yù)算關(guān)鍵辦法

閑置運(yùn)行計(jì)劃（租賃、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理〈出售物業(yè)、收購(gòu)物業(yè)、物業(yè)開(kāi)發(fā)〉）目標(biāo)和主要表現(xiàn)指標(biāo)（投資多樣化：關(guān)鍵資產(chǎn)/非關(guān)鍵資產(chǎn)）財(cái)產(chǎn)類(lèi)型（辦公樓、零售、工業(yè)、住宅、地面租金、其它）租戶(hù)挽留資產(chǎn)管理戰(zhàn)略（AMS）匯報(bào)基礎(chǔ)資產(chǎn)區(qū)分、投資策略、營(yíng)業(yè)戰(zhàn)略、資產(chǎn)管理經(jīng)理和投資組合管理者許可成熟周期分析計(jì)算相對(duì)于市場(chǎng)租金而言，你建筑租金大約處于一個(gè)什么位置。資產(chǎn)管理戰(zhàn)略資產(chǎn)管理戰(zhàn)略（AMS）匯報(bào)基礎(chǔ)資產(chǎn)區(qū)分、投資策略、營(yíng)業(yè)戰(zhàn)略、資產(chǎn)管理經(jīng)理和投資組合管理者許可成熟周期分析計(jì)算相對(duì)于市場(chǎng)租金而言，你建筑租金大約處于一個(gè)什么位置。商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第26頁(yè)專(zhuān)業(yè)人士估價(jià)內(nèi)部估價(jià)師在北美最好用一個(gè)方法是在每三個(gè)月（一年三次）做一次內(nèi)部估價(jià)，在第四次找一位外部估價(jià)師來(lái)做。六、估價(jià)專(zhuān)業(yè)人士估價(jià)內(nèi)部估價(jià)師在北美最好用一個(gè)方法是在每三個(gè)月（一年三次）做一次內(nèi)部估價(jià)，在第四次找一位外部估價(jià)師來(lái)做。商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第27頁(yè)行業(yè)數(shù)據(jù)在北美，能夠經(jīng)過(guò)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信托委員會(huì)（NCREIF）和投資物業(yè)資料庫(kù)（IPD）找到行業(yè)數(shù)據(jù)，他們公布匯報(bào)會(huì)表明他們組員投資組合中財(cái)產(chǎn)回報(bào)率。數(shù)據(jù)對(duì)一位資產(chǎn)管理經(jīng)理來(lái)說(shuō)有很大用處，他們能夠用這些數(shù)據(jù)按照資產(chǎn)分類(lèi)（辦公樓、零售等）和分布地域來(lái)衡量資產(chǎn)表現(xiàn)好壞。七、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)行業(yè)數(shù)據(jù)在北美，能夠經(jīng)過(guò)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信托委員會(huì)（NCREIF）和投資物業(yè)資料庫(kù)（IPD）找到行業(yè)數(shù)據(jù)，他們公布匯報(bào)會(huì)表明他們組員投資組合中財(cái)產(chǎn)回報(bào)率。數(shù)據(jù)對(duì)一位資產(chǎn)管理經(jīng)理來(lái)說(shuō)有很大用處，他們能夠用這些數(shù)據(jù)按照資產(chǎn)分類(lèi)（辦公樓、零售等）和分布地域來(lái)衡量資產(chǎn)表現(xiàn)好壞。商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第28頁(yè)資本化率資本化率是一項(xiàng)資產(chǎn)凈營(yíng)業(yè)收入與它資金成本（買(mǎi)入這項(xiàng)資產(chǎn)原始價(jià)錢(qián)）或當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值比率。在房地產(chǎn)中，假如想要計(jì)算一座建筑價(jià)值，只需知道它租金收入和現(xiàn)行市場(chǎng)資本化率即可。八、資本化率和融資資本化率資本化率是一項(xiàng)資產(chǎn)凈營(yíng)業(yè)收入與它資金成本（買(mǎi)入這項(xiàng)資產(chǎn)原始價(jià)錢(qián)）或當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值比率。假假如如想想要要計(jì)計(jì)算算一一座座建建筑筑價(jià)價(jià)值值，，只只需知道它租金收入和在房地產(chǎn)中，現(xiàn)行市場(chǎng)資本化率即可。商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第29頁(yè)收益率（資本化率）和并購(gòu)實(shí)踐比如我們有筆錢(qián)要投資，我們選擇把錢(qián)存入銀行，來(lái)賺取最低利率3.25%，或者我們也能夠投資在房地產(chǎn)上。房地產(chǎn)資本化率在一年6%到7%之間徘徊。所以確保3.25%利率與期望6.5%資本化率之間差異由一些原因組成，其中之一就是風(fēng)險(xiǎn)。了解這個(gè)之后，尋找購(gòu)入建筑資產(chǎn)管理經(jīng)理就知道了他需要找到回報(bào)率最少在6.5%建筑再能買(mǎi)，因?yàn)檫@么才能使投資有意義。收益率和并購(gòu)實(shí)踐產(chǎn)管管理理經(jīng)經(jīng)理理就就知知道道了了他他需需買(mǎi)，，因因?yàn)闉檫@這么么才才能能使使投投資資收益率（資本化率）和并購(gòu)實(shí)踐比如我們有筆錢(qián)要投資，我們選擇把錢(qián)存入銀行，來(lái)賺取最低利率3.25%，或者我們也能夠投資在房地產(chǎn)上。房地產(chǎn)資本化率在一年6%到7%之間徘徊。所以確保3.25%利率與期望6.5%資本化率之間差異由一些原因組成，其中之一就是風(fēng)險(xiǎn)。要有了了解解這這個(gè)個(gè)之之后后，，尋尋找找購(gòu)購(gòu)入入建建筑筑資資找找到到回回報(bào)報(bào)率率最最少少在在66..55%%建建筑筑再再能能

意意義義。。商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第30頁(yè)投資實(shí)踐-保險(xiǎn)企業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)必須賺取最低回報(bào)率，才能在未來(lái)某一時(shí)間點(diǎn)有足夠現(xiàn)金來(lái)償還債務(wù)。融資實(shí)踐-銀行銀行業(yè)在各種方式上支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，他們提供短期和長(zhǎng)久融資。短期融資叫做：建筑融資過(guò)分融資夾層融資投資實(shí)踐和融資實(shí)踐商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第31頁(yè)投資實(shí)踐-保險(xiǎn)企業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)必須賺取最低回報(bào)率，才能在未來(lái)某一時(shí)間點(diǎn)有足夠現(xiàn)金來(lái)償還債務(wù)。融資實(shí)踐-銀行銀行業(yè)在各種方式上支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，他們提供短期和長(zhǎng)久融資。短期融資叫做：建筑融資過(guò)分融資夾層融資了解房地產(chǎn)怎樣被買(mǎi)下一位資產(chǎn)管理經(jīng)理買(mǎi)一座建筑，需要技能包含市場(chǎng)分析、戰(zhàn)略思維、建筑價(jià)值估算和談判。團(tuán)體組成：九、并購(gòu)了解房地產(chǎn)怎樣被買(mǎi)下一位資產(chǎn)管理經(jīng)理買(mǎi)一座建筑，需要技能包含市場(chǎng)分析、戰(zhàn)略思維、建筑價(jià)值估算和談判。團(tuán)體組成：商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第32頁(yè)了解房地產(chǎn)怎樣被賣(mài)出資產(chǎn)管理經(jīng)理要記?。翰灰獝?ài)上你房地產(chǎn)！房地產(chǎn)是一項(xiàng)投資，與任何投資一樣，它將在適當(dāng)時(shí)候被買(mǎi)入或賣(mài)出。十、財(cái)產(chǎn)處置了解房地產(chǎn)怎樣被賣(mài)出資產(chǎn)管理經(jīng)理要記?。翰灰獝?ài)上你房地產(chǎn)！房地產(chǎn)是一項(xiàng)投資，與任何投資一樣，它將在適當(dāng)時(shí)候被買(mǎi)入或賣(mài)出。商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第33頁(yè)市場(chǎng)分析建筑分析

經(jīng)紀(jì)人提議附條件報(bào)價(jià)提交盡職調(diào)查合理信息例子最終報(bào)價(jià)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓賣(mài)出房地產(chǎn)步驟市場(chǎng)分析建筑分析經(jīng)紀(jì)人提議附條件報(bào)價(jià)提交盡職調(diào)查合理信息例子最終報(bào)價(jià)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第34頁(yè)十一、物業(yè)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第35頁(yè)項(xiàng)目分析資產(chǎn)管理經(jīng)理需要知道：預(yù)估建筑成本-項(xiàng)目全部成本是多少？直到項(xiàng)目完成，你能看到建筑成本都在哪里？建筑期-這個(gè)項(xiàng)目要進(jìn)行多久？在未來(lái)某個(gè)時(shí)候你期望市場(chǎng)是哪里？市場(chǎng)條件-在建筑期最終，買(mǎi)賣(mài)和租賃房產(chǎn)預(yù)期是什么？在那個(gè)時(shí)候還將會(huì)有市場(chǎng)需求嗎?職員以及經(jīng)過(guò)訓(xùn)練人員可利用性。一旦經(jīng)濟(jì)模型建立起來(lái)，資產(chǎn)管理經(jīng)理通常需要讓它經(jīng)過(guò)一個(gè)投資委員會(huì)或者企業(yè)里一些其它權(quán)威審核和經(jīng)過(guò)。組成團(tuán)體物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中每一位專(zhuān)業(yè)人士角色建筑師和設(shè)計(jì)師工程顧問(wèn)（機(jī)械、電氣、結(jié)構(gòu)、環(huán)境等）建筑管理者和項(xiàng)目管理者租賃顧問(wèn)物業(yè)管理經(jīng)理承包商資產(chǎn)管理經(jīng)理物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中每一位專(zhuān)業(yè)人士角色建筑師和設(shè)計(jì)師工程顧問(wèn)（機(jī)械、電氣、結(jié)構(gòu)、環(huán)境等）建筑管理者和項(xiàng)目管理者租賃顧問(wèn)物業(yè)管理經(jīng)理承包商資產(chǎn)管理經(jīng)理商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第36頁(yè)十二、管理團(tuán)體租賃功效以及它怎樣對(duì)資產(chǎn)管理經(jīng)理成功至關(guān)主要承租方不再續(xù)約成本使用一份常規(guī)匯報(bào)來(lái)跟蹤你租賃管理經(jīng)理活動(dòng)使用一個(gè)租賃情況圖未用空間清單資產(chǎn)比較分析物業(yè)管理經(jīng)理功效以及它怎樣對(duì)資產(chǎn)管理經(jīng)理成功至關(guān)主要不再續(xù)約成本與物業(yè)管理經(jīng)理和租賃管理經(jīng)理所使用工具BOMA中國(guó)卓越項(xiàng)目證實(shí)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第37頁(yè)十三、增加價(jià)值-計(jì)算每一次租約怎樣增加建筑價(jià)值了解凈效率實(shí)際租金，在考慮到出租特許權(quán)和其它像租約傭金一樣成本以后。除了對(duì)簡(jiǎn)單租賃率扣除外，愈加富有經(jīng)驗(yàn)資產(chǎn)管理經(jīng)理計(jì)算一段時(shí)間內(nèi)（三到五年）租約全部?jī)r(jià)值，而且以現(xiàn)在狀態(tài)打折。換句話(huà)說(shuō)，三年后租約價(jià)值相當(dāng)于多少人民幣就是現(xiàn)在價(jià)值。在這個(gè)時(shí)候，你能夠把現(xiàn)在條件下這個(gè)租約價(jià)值與這座建筑每平方米多少人民幣價(jià)值相對(duì)比。十三、增加價(jià)值-計(jì)算每一次租約怎樣增加建筑價(jià)值了解凈效率實(shí)際租金，在考慮到出租特許權(quán)和其它像租約傭金一樣成本以后。除了對(duì)簡(jiǎn)單租賃率扣除外，愈加富有經(jīng)驗(yàn)資產(chǎn)管理經(jīng)理計(jì)算一段時(shí)間內(nèi)（三到五年）租約全部?jī)r(jià)值，而且以現(xiàn)在狀態(tài)打折。換句話(huà)說(shuō)，三年后租約價(jià)值相當(dāng)于多少人民幣就是現(xiàn)在價(jià)值。在這個(gè)時(shí)候，你能夠把現(xiàn)在條件下這個(gè)租約價(jià)值與這座建筑每平方米多少人民幣價(jià)值相對(duì)比。商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第38頁(yè)資本支出及其在增加一座建筑價(jià)值中所飾演角色當(dāng)一座建筑需要在某個(gè)方面修繕或變得當(dāng)代化，這將通常會(huì)需要資本支出，因?yàn)橥顿Y長(zhǎng)久性，這個(gè)支出不會(huì)直接算作一項(xiàng)營(yíng)業(yè)費(fèi)用。建筑質(zhì)量會(huì)伴隨時(shí)間而下降，假如你沒(méi)有一個(gè)適當(dāng)預(yù)防維護(hù)計(jì)劃話(huà)，建筑質(zhì)量下降更加快。為讓建筑在市場(chǎng)上保持競(jìng)爭(zhēng)力，需要不停評(píng)定資金成本，這是以這項(xiàng)資金成本能夠帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益為基礎(chǔ)。資本支出及其在增加一座建筑價(jià)值中所飾演角色商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第39頁(yè)當(dāng)一座建筑需要在某個(gè)方面修繕或變得當(dāng)代化，這將通常會(huì)需要資本支出，因?yàn)橥顿Y長(zhǎng)久性，這個(gè)支出不會(huì)直接算作一項(xiàng)營(yíng)業(yè)費(fèi)用。建筑質(zhì)量會(huì)伴隨時(shí)間而下降，假如你沒(méi)有一個(gè)適當(dāng)預(yù)防維護(hù)計(jì)劃話(huà)，建筑質(zhì)量下降更加快。為讓建筑在市場(chǎng)上保持競(jìng)爭(zhēng)力，需要不停評(píng)定資金成本，這是以這項(xiàng)資金成本能夠帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益為基礎(chǔ)。喪失抵押權(quán)贖回戰(zhàn)略定義：?jiǎn)适У盅浩汾H回權(quán)是一個(gè)特定法律流程，又稱(chēng)取消抵押品贖回權(quán)。指借款人因還款違約而失去贖回抵押品權(quán)利。貸款機(jī)構(gòu)依據(jù)要求法律程序取得相關(guān)房產(chǎn)抵押品全部權(quán)或房產(chǎn)抵押品出售以抵消借款人欠債。通俗來(lái)說(shuō)，以上說(shuō)明假如這項(xiàng)資產(chǎn)是借方用來(lái)做貸款擔(dān)保物，那么貸方將收回資產(chǎn)。1.了解全部者經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。2.為資產(chǎn)做一份建筑評(píng)定匯報(bào)（BAR）3.為這項(xiàng)資產(chǎn)開(kāi)發(fā)一份資產(chǎn)管理戰(zhàn)略（AMS）4.發(fā)覺(jué)并實(shí)施全部增值辦法，與資產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展保持一致。十四、贖回策略商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第40頁(yè)喪失抵押權(quán)贖回戰(zhàn)略定義：?jiǎn)适У盅浩汾H回權(quán)是一個(gè)特定法律流程，又稱(chēng)取消抵押品贖回權(quán)。指借款人因還款違約而失去贖回抵押品權(quán)利。貸款機(jī)構(gòu)依據(jù)要求法律程序取得相關(guān)房產(chǎn)抵押品全部權(quán)或房產(chǎn)抵押品出售以抵消借款人欠債。通俗來(lái)說(shuō)，以上說(shuō)明假如這項(xiàng)資產(chǎn)是借方用來(lái)做貸款擔(dān)保物，那么貸方將收回資產(chǎn)。了解全部者經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。為資產(chǎn)做一份建筑評(píng)定匯報(bào)（BAR）為這項(xiàng)資產(chǎn)開(kāi)發(fā)一份資產(chǎn)管理戰(zhàn)略（AMS）發(fā)覺(jué)并實(shí)施全部增值辦法，與資產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展保持一致。了解建筑和市場(chǎng)中全部不一樣元素在一起怎樣為資產(chǎn)管理帶來(lái)價(jià)值我們?cè)谶@項(xiàng)課程開(kāi)始，強(qiáng)調(diào)了資產(chǎn)管理經(jīng)理要把建筑看成生意來(lái)對(duì)待。我們談?wù)摿松獠灰粯釉?。收益、支出、利?rùn)，利潤(rùn)=凈租金收入。房地產(chǎn)不一樣方面都在影響著這三大主要原因。我們談?wù)摿速Y本化率以及對(duì)其產(chǎn)生影響不一樣原因。我們談?wù)摿私ㄖr(jià)值和它怎樣成為資產(chǎn)管理經(jīng)理主要責(zé)任-為房地產(chǎn)增加價(jià)值，什么事情影響了建筑價(jià)值。十五、整體匯總商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第41頁(yè)了解建筑和市場(chǎng)中全部不一樣元素在一起怎樣為資產(chǎn)管理帶來(lái)價(jià)值我們?cè)谶@項(xiàng)課程開(kāi)始，強(qiáng)調(diào)了資產(chǎn)管理經(jīng)理要把建筑看成生意來(lái)對(duì)待。我們談?wù)摿松獠灰粯釉颉Ｊ找?、支出、利?rùn)，利潤(rùn)=凈租金收入。房地產(chǎn)不一樣方面都在影響著這三大主要原因。我們談?wù)摿速Y本化率以及對(duì)其產(chǎn)生影響不一樣原因。我們談?wù)摿私ㄖr(jià)值和它怎樣成為資產(chǎn)管理經(jīng)理主要責(zé)任-為房地產(chǎn)增加價(jià)值，什么事情影響了建筑價(jià)值。了解建筑和市場(chǎng)中全部不一樣元素在一起怎樣為資產(chǎn)管理帶來(lái)價(jià)值讓我們從凈租金收入開(kāi)始看這些事物是怎樣產(chǎn)生影響：了解建筑和市場(chǎng)中全部不一樣元素在一起怎樣為資產(chǎn)管理帶來(lái)價(jià)值讓我們從凈租金收入開(kāi)始看這些事物是怎樣產(chǎn)生影響：商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理第42頁(yè)了解建筑和市場(chǎng)中全部不一樣元素在一起怎樣為資產(chǎn)管理帶來(lái)價(jià)值了解建筑和市場(chǎng)中全部不一