深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓政策解讀2023年8月深圳市規(guī)劃和國土資源委員會匯報提綱2解讀內(nèi)容背景及制定過程一主要內(nèi)容二有關(guān)問題解答三第一局部背景及制定過程4一、背景及制定過程|深府213號文主要內(nèi)容1.不能分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，只能以宗地為單位辦理產(chǎn)權(quán)登記；2.轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇應(yīng)在交易中心進行掛牌；3.明確分割轉(zhuǎn)讓范圍:合同約定可以分割轉(zhuǎn)讓的,可分割轉(zhuǎn)讓；約定不能分割或未明確的，可按規(guī)定的七種情形進行分割；城市更新改造的工業(yè)樓宇自用局部不得低于50%，非自用局部可分割；配套設(shè)施不得分割轉(zhuǎn)讓。實施后存在的問題1.以宗地為單位登記，限制了工業(yè)樓宇抵押融資功能；2.必須在交易中心掛牌交易，不能自行交易，交易方式過于單一；3.配套設(shè)施不得分割轉(zhuǎn)讓，各業(yè)主的使用受限，易發(fā)生糾紛。《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行方法》〔深府【2023】213號，08/09/25〕5一、背景及制定過程|《方法》主要內(nèi)容1.依法可分割轉(zhuǎn)讓的，可按棟、層、間登記；不能分割轉(zhuǎn)讓的，可按棟登記；2.工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓可選擇在交易中心掛牌，也可自行交易；3.適度擴大了分割轉(zhuǎn)讓范圍：對合同約定不得分割轉(zhuǎn)讓或未明確約定的，增加兩種可分割轉(zhuǎn)讓的情形；城市更新改造的工業(yè)樓宇無自用比例限制，均可分割轉(zhuǎn)讓；4.政府對兩種情形工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓享有優(yōu)先購置權(quán)；5.受讓人限于企業(yè)；6.工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納轉(zhuǎn)讓增值收益。實施后存在的問題受讓人資格、優(yōu)先購置權(quán)以及轉(zhuǎn)讓增值收益等規(guī)定有待細化、完善?！渡钲谑泄I(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理方法〔試行〕》〔深府辦[2023]3號，13/01/07〕6一、背景及制定過程|《細那么》主要內(nèi)容1.明確了工業(yè)樓宇及配套設(shè)施專有與共有劃定的程序；2.細化了政府優(yōu)先購置權(quán)的具體操作程序；3.完善了地價補繳、受讓人資格等規(guī)定；4.規(guī)定了轉(zhuǎn)讓增值收益的收繳主體、程序及具體計算方式等內(nèi)容，特別對城市更新工程工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓增值收益的收繳進行詳細規(guī)定。實施后存在的問題1.有些配套設(shè)施因“受讓人須是企業(yè)〞發(fā)生“無法過戶〞，出現(xiàn)一些信訪問題；2.增值收益存在某些情形下無法計算的問題?！渡钲谑泄I(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理方法〔試行〕》實施細那么〔深規(guī)土[2023]721，14/01/03〕7一、背景及制定過程|《通知》主要內(nèi)容1.以下具有居住功能的工業(yè)樓宇配套設(shè)施不受“須是企業(yè)〞限制：〔1〕通知實施前已轉(zhuǎn)讓并辦理登記且不屬于《方法》第五條第二款規(guī)定情形；〔2〕通知實施前已簽訂預(yù)售合同并備案且不屬于《方法》第五條第二款規(guī)定情形；〔3〕經(jīng)房改部門批準(zhǔn)被納入房改范圍的；〔4〕市政府批準(zhǔn)的其他情形。2.優(yōu)化增值收益的收繳方法?！蛾P(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問題的通知》〔深規(guī)土[2023]428號，14/08/08〕增值收益優(yōu)化完善區(qū)分不同情形首次轉(zhuǎn)讓與再次轉(zhuǎn)讓城市更新與非城市更新增加征收方式核實征收與核定征收相結(jié)合用地文件或合同是否約定分割轉(zhuǎn)讓第二局部主要內(nèi)容99一、調(diào)整范圍|《方法》第2條；《細那么》第2、3條市轄區(qū)內(nèi)的工業(yè)樓宇，包括本方法實施前工業(yè)用地上興建的工業(yè)樓宇，都納入政策的調(diào)整范圍。但排除以下情形：第一，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)樓宇的轉(zhuǎn)讓；第二，屬于歷史遺留違法用地、違法建筑政策處理范疇，且未經(jīng)處理的工業(yè)樓宇。但已經(jīng)處理且取得合法產(chǎn)權(quán)的，相關(guān)規(guī)定沒有規(guī)定時，適用《方法》、《細那么》及《通知》的規(guī)定。

配套設(shè)施的適用適用《辦法》及細則有關(guān)工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓之規(guī)定

工業(yè)用地的范圍包括含有工業(yè)生產(chǎn)（含研發(fā)）功能的混合用地1010二、轉(zhuǎn)讓范圍|《方法》第3、4、9條；《細那么》第2條在原213號文根底上進一步放開分割轉(zhuǎn)讓范圍整體轉(zhuǎn)讓★用地批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)出讓合同明確規(guī)定可以分割轉(zhuǎn)讓；★用地批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)出讓合同約定不得分割或未明確可分割轉(zhuǎn)讓但有《方法》第四條第二款規(guī)定的九種情形之一；★城市更新工程改造后的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施。分割轉(zhuǎn)讓★除有特別規(guī)定或者約定外，工業(yè)樓宇可以整體轉(zhuǎn)讓。分割轉(zhuǎn)讓是指，同一宗工業(yè)用地上建〔構(gòu)〕筑物的分割轉(zhuǎn)讓。1111二、轉(zhuǎn)讓范圍|《方法》第4條第二款序號可分割轉(zhuǎn)讓的情形1企業(yè)破產(chǎn)清算2法院實施強制執(zhí)行3主管部門依法責(zé)令停產(chǎn)或生效裁判文書確定停止生產(chǎn)4企業(yè)將自有工業(yè)樓宇作價入股后的非自用部分5產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后的非自用部分6單一企業(yè)投建的專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)樓宇的非自用部分7租用工業(yè)樓宇從事生產(chǎn)、研發(fā)滿5年的企業(yè)購買租用部分8準(zhǔn)備上市的公司為滿足上市條件擬購買的工業(yè)樓宇9其他情形1212二、轉(zhuǎn)讓范圍|《細那么》第4、5條《細那么》規(guī)定的幾種特殊情形的工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓：用地文件或土地合同中土地使用權(quán)人為兩個或兩個以上，且明確約定各自所占產(chǎn)權(quán)份額但未約定不得分割轉(zhuǎn)讓的情形，視為《方法》第4條第1款規(guī)定的“約定可以分割轉(zhuǎn)讓〞。按《方法》第四條第二款規(guī)定分割轉(zhuǎn)讓后，已分割轉(zhuǎn)讓的局部可以分割登記的房地產(chǎn)證為單位進行再轉(zhuǎn)讓；未轉(zhuǎn)讓的局部不得轉(zhuǎn)讓，但該局部有《方法》第四條第二款第一、二、三項規(guī)定情形的，可進行轉(zhuǎn)讓。用地文件或土地合同約定不得分割轉(zhuǎn)讓或未明確約定可分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，在《細那么》實施前已分割轉(zhuǎn)讓并辦理登記的，已分割轉(zhuǎn)讓的局部可以分割登記的房地產(chǎn)證為單位進行再轉(zhuǎn)讓；未轉(zhuǎn)讓的局部不得轉(zhuǎn)讓，但該局部有《方法》第四條第二款第一、二、三項規(guī)定情形的，可進行轉(zhuǎn)讓。第一種情形第二種情形第三種情形13三、受讓人資格|《方法》第5條；《細那么》第6條；《通知》第1條〔一〕受讓人須是經(jīng)依法注冊登記的企業(yè)〔二〕有準(zhǔn)入條件的應(yīng)經(jīng)產(chǎn)業(yè)主管部門資格審查1.因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書取得物權(quán)的；2.因繼承、遺贈取得物權(quán)的；3.因共有分割取得物權(quán)的；4.因政府行使優(yōu)先購置權(quán)的；5.《通知》實施前已轉(zhuǎn)讓并登記、已簽預(yù)售合同并備案以及納入房改范圍的居住性配套。例外情形居住性配套：含宿舍、單身公寓、辦公式公寓、公寓式辦公、商務(wù)公寓等。14四、優(yōu)先購置|《方法》第6條；《細那么》第10條適用情形：＊限整體轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇自用地批準(zhǔn)文件生效之日起或出讓合同簽訂之日起20年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的。＊《方法》第四條第〔一〕、〔二〕、〔三〕、〔四〕、〔五〕、〔六〕、〔九〕項的工業(yè)樓宇進行分割轉(zhuǎn)讓的?！翰僮鞒绦颉?轉(zhuǎn)讓公告：符合規(guī)定的，在申請轉(zhuǎn)移登記時，由登記中心在其官網(wǎng)公告通知。公告不得少于10日。2權(quán)利行使：由市、區(qū)〔新區(qū)〕土地整備〔儲藏〕機構(gòu)行使優(yōu)先購置權(quán)。土地整備〔儲藏〕機構(gòu)行使優(yōu)先購置權(quán)的，應(yīng)在公告期內(nèi)書面告知房地產(chǎn)登記機構(gòu)及轉(zhuǎn)讓方。3繼續(xù)辦理：在公告期內(nèi)，沒有土地整備〔儲藏〕機構(gòu)行使優(yōu)先購置權(quán)的，登記中心可繼續(xù)給買賣雙方辦理相關(guān)過戶手續(xù)。15五、地價補繳|《方法》第8條、《細那么》第8條《方法》第8條非商品性質(zhì)的工業(yè)樓宇，進行整體轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按公告基準(zhǔn)地價補繳地價；進行分割轉(zhuǎn)讓的，還應(yīng)按市場評估地價補繳地價。方法第四條第二款規(guī)定情形的工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按市場評估地價補繳納地價。《細那么》第8條商品性質(zhì)的工業(yè)樓宇進行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按市場評估地價補繳地價；但轉(zhuǎn)讓方能夠提供證據(jù)證明已按市場評估地價繳交地價的，那么不再補繳市場評估地價。16六、轉(zhuǎn)讓方式|《方法》第11條應(yīng)在市土地房產(chǎn)交易中心公開進行〔213號文〕可以在市土地房產(chǎn)交易中心公開交易或自行交易。修訂為17七、工業(yè)樓宇及配套設(shè)施專有與共有局部劃分|《方法》第7條；《細那么》第7條工業(yè)樓宇及作為專有局部的配套設(shè)施分割轉(zhuǎn)讓時，作為共有局部的建筑物或配套設(shè)施與相應(yīng)的專有局部一并轉(zhuǎn)讓。專有局部與共有局部由規(guī)劃主管部門在分割轉(zhuǎn)讓時明確。根據(jù)《物權(quán)法》等規(guī)定『操作程序』轉(zhuǎn)讓方應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋》的規(guī)定，制定工業(yè)樓宇及其配套設(shè)施專有局部與共有局部的劃分方案。轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將劃分方案提交規(guī)劃國土主管部門進行審核，確定宗地內(nèi)專有局部與共有局部的具體范圍。18八、登記發(fā)證|《方法》第13條按規(guī)定可以分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，以棟、層或間為根本單元進行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書。按規(guī)定不得分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，可以棟為根本單元進行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書。19九、增值收益|《通知》第2、3、4條增值收益征收首次轉(zhuǎn)讓再次轉(zhuǎn)讓登記之日起5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，核實征收或按5%核定征收。5年后的免征。城市更新工程《方法》實施后的工程核實征收或者按累進制核定征收非城市更新工程合同約定可分割轉(zhuǎn)讓或整體轉(zhuǎn)讓的，按約轉(zhuǎn)讓免征合同約定不得分割轉(zhuǎn)讓或未明確，按方法第四條第二款九種情形分割轉(zhuǎn)讓竣工之日5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓竣工之日5年后轉(zhuǎn)讓核實征收或者按5%核定征收免征《方法》實施前的工程選擇按213號文分割轉(zhuǎn)讓選擇按《方法》分割轉(zhuǎn)讓的非自用局部不予征收；自用局部按非更新工程中的征收規(guī)那么執(zhí)行按更新工程目前的征收規(guī)那么執(zhí)行

增值收益的收繳方式20《方法》第14條；《通知》第2條增值收益計算公式繳交方式

轉(zhuǎn)讓增值收益額＝轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇的交易價格－（登記價＋補繳的地價＋已繳納的相關(guān)稅費）

轉(zhuǎn)讓增值收益未超過扣減總金額50%的部分，上繳50%；

轉(zhuǎn)讓增值收益超過扣減總金額50%的部分，上繳60%；扣減總金額轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇的交易價格：合同成交價格與計稅參考價格取高者?！汉藢嵳魇铡弧汉硕ㄕ魇铡贿m用情形：無法提供工程造價或扣減稅費的相關(guān)憑證導(dǎo)致增值收益無法正確計算的計算方式：合同成交價格或計稅參考價格〔取高者〕5%。21《細那么》第11、12、13、14條；《通知》第3條『核實征收』『核定征收』配套設(shè)施、回遷安置房，符合規(guī)定條件，仍免征。工業(yè)樓宇〔回遷房登記后首次轉(zhuǎn)讓〕按以下方式核定：☆適用情形：無法提供工程造價或扣減稅費的相關(guān)憑證導(dǎo)致增值收益無法正確計算的☆計算方式：成交價格或計稅參考價格〔取價高者〕——未超過2萬元/m2的局部，免予征收；超過2萬元/m2但未超過4萬元/m2的局部，按25%的比例征收；超過4萬元/m2的局部，按40%的比例征收。配套設(shè)施補繳市場評估地價后，免征回遷安置房登記到回遷戶，免征工業(yè)樓宇（回遷房登記到回遷戶后的首次轉(zhuǎn)讓）增值收益計算：轉(zhuǎn)讓增值收益額＝轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇的交易價格－（登記價＋補繳的地價＋已繳納的相關(guān)稅費）繳交方式：增值收益未超過扣減總金額30%的部分，免繳；增值收益超過扣減總金額30%未超過50%的部分，上繳50%；增值收益超過扣減總金額50%未超過100%的部分，上繳60%；增值收益超過扣減總金額100%的部分，上繳100%。22《細那么》第11、12、13、14條；《通知》第3條更新工程增值收益按交易價格分段累進計算例如交易價格（萬/m2)計算過程每平米增值收益（元）增值收益與交易價格的比值2/0032

0+（3萬-2萬）25%=0.25萬元25008.3%52

0+（4萬-2萬）25%+（5萬-4萬）40%=0.9萬元900018%23《方法》第14條；《通知》第4條『核實征收』『核定征收』適用情形：無法提供工程造價或扣減稅費的相關(guān)憑證導(dǎo)致增值收益無法正確計算的。計算方式：合同成交價格或計稅參考價格〔取高者〕5%。增值收益計算方式：增值收益額＝轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇的交易價格－〔登記價＋補繳的地價＋已繳納的相關(guān)稅費〕繳納方式：按增值收益額100%的比例上繳。24增值收益征收程序及使用管理|《細那么》第15條增值收益的收繳程序工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓增值收益，在有關(guān)部門征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費之后，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)按照《方法》第十四條的規(guī)定代收轉(zhuǎn)讓增值收益。增值收益使用工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓取得的增值收益納入國有土地使用權(quán)出讓收支管理，統(tǒng)籌用于土地整備等工程資金需求。25十、城市更新改造后工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓|《方法》第9條分割轉(zhuǎn)讓范圍：城市更新工程改造后的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施均可分割轉(zhuǎn)讓。分割轉(zhuǎn)讓時的地價補繳：改造后適用《深圳市城市更新方法》第三十八條第一款及第三款地價政策的建筑面積中，屬于工業(yè)樓宇的，應(yīng)當(dāng)按照工業(yè)和辦公公告基準(zhǔn)地價的平均值補繳地價；屬于配套設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)按照市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)補繳地價。銷售方式：可根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理方法》規(guī)定的程序進行預(yù)售。增值收益：免繳情形：①城市更新工程已按市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計收地價的工業(yè)樓宇配套設(shè)施首次轉(zhuǎn)讓的；②用于安置回遷的工業(yè)樓宇或配套設(shè)施登記至回遷戶的。其他城市更新改造的工業(yè)樓宇首次轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納增值收益。第三局部有關(guān)問題解答27工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理政策的有關(guān)問題符合《方法》第四條第二款規(guī)定進行分割轉(zhuǎn)讓的，是否需要整宗地建成并辦理初始登記后才辦理分割手續(xù)？一般的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施〔非城市更新工程改造〕，需整宗地建成并辦理初始登記后，方可辦理分割手續(xù)。根據(jù)《細那么》第十三條，城市更新工程重建的工業(yè)樓宇可進行預(yù)售。因此，城市更新工程即使整宗地未建成，可辦理分割手續(xù)進行轉(zhuǎn)讓，但分割登記需在完成初始登記前方可辦理。28工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理政策的有關(guān)問題工業(yè)樓宇及其配套設(shè)施受讓人不限于企業(yè)的范圍？1.因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書取得物權(quán)的；2.因繼承、遺贈取得物權(quán)的；3.因共有分割取得物權(quán)的；4.因政府行使優(yōu)先購置權(quán)的；5.屬于以下情形的具有居住功能的工業(yè)樓宇配套設(shè)施：〔1〕通知實施前已轉(zhuǎn)讓并辦理登記且不屬于《方法》第五條第二款規(guī)定情形的；〔2〕通知實施前已簽訂預(yù)售合同并備案且不屬于《方法》第五條第二款規(guī)定情形的；〔3〕經(jīng)房改部門批準(zhǔn)被納入房改范圍的；〔4〕市政府批準(zhǔn)的其他情形。29工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理政策的有關(guān)問題工業(yè)樓宇及其配套設(shè)施免收增值收益的范圍？非城市更新工程的首次轉(zhuǎn)讓，有以下免繳情形：1.用地文件或土地合同約定可分割轉(zhuǎn)讓而分割轉(zhuǎn)讓；2.進行整體轉(zhuǎn)讓的；3.用地文件或土地合同約定不得分割轉(zhuǎn)讓或未明確可分割轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《方法》第四條第二款規(guī)定分割轉(zhuǎn)讓，且在竣工驗收之日起5年后轉(zhuǎn)讓的。城市更新工程的首次轉(zhuǎn)讓，有以下免繳情形：1.城市更新工程中已按市場評估地價補繳地價的配套設(shè)施；2.用于安置回遷的