[大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）綜合開發(fā)項目可行性研究報告]大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）綜合開發(fā)項目綜合開發(fā)項目投資計劃書項目單位：聯(lián)系人：聯(lián)系電話：日期：

目錄第一章項目概述 51.1項目介紹 51.2項目概況及發(fā)展目標 51.3項目社會價值及意義 61.5項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 7第二章項目市場分析及容量預(yù)測 112.1項目發(fā)起發(fā)展背景 112.2全國養(yǎng)生養(yǎng)老市場現(xiàn)狀 122.3養(yǎng)老養(yǎng)生度假旅游市場 142.4xx養(yǎng)生養(yǎng)老市場容量分析 152.5產(chǎn)業(yè)政策分析 172.6項目可行性分析 19第三章項目定位及分區(qū)規(guī)劃 213.1項目發(fā)展目標與總體定位 213.2項目分區(qū)建設(shè)內(nèi)容 233.3氧生活養(yǎng)生會館群落 243.4旅游房車營地戶外運動群落 253.5特色農(nóng)業(yè)景觀群落 263.6大健康生態(tài)養(yǎng)生苑群落 273.7醫(yī)養(yǎng)服務(wù)綜合平臺建設(shè)規(guī)劃 29第四章項目建設(shè)強度及投資指標 324.1項目建設(shè)規(guī)模 324.2項目建設(shè)內(nèi)容 324.3建筑設(shè)計與基礎(chǔ)設(shè)施 334.4輔助工程建設(shè) 344.5游覽服務(wù)標識建設(shè) 364.6醫(yī)養(yǎng)服務(wù)綜合電子商務(wù)平臺建設(shè) 37第五章項目組織管理與實施進度 395.1項目單位 395.2進度計劃 39第六章項目市場戰(zhàn)略 406.1項目發(fā)展戰(zhàn)略 406.2項目市場建設(shè) 426.3銷售策略 43第七章投資估算與資金籌措 457.1編制說明 457.2投資估算 457.3資金籌措 47第八章財務(wù)評價 488.1測算數(shù)據(jù)選取依據(jù) 488.2經(jīng)營期營業(yè)動態(tài)收入測算 498.3經(jīng)營期動態(tài)成本測算 518.4經(jīng)營期固定費用測算 548.5經(jīng)營期變動費用測算 578.6經(jīng)營期動態(tài)營業(yè)利潤測算表 588.7項目經(jīng)濟效益指標分析 598.8不確定性分析 60第九章區(qū)域經(jīng)濟和社會影響分析 619.1區(qū)域影響分析 619.2社會影響效果分析 619.3項目存在的不利影響 629.4社會適應(yīng)性分析 629.5社會風險及對策分析 639.6項目價值及社會效益分析 64第十三章項目綜述 67

第一章項目概述1.1項目介紹1.1.1項目名稱：大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）綜合開發(fā)項目1.1.2項目擬建地址：xx1.1.3項目總投資規(guī)模：項目總投資規(guī)劃2億元1.1.4項目承辦單位：xxx康復(fù)醫(yī)療中心1.2項目概況及發(fā)展目標1.2.1項目概述該項目集群依托xx省大區(qū)域無可比擬的氣候、空氣等優(yōu)質(zhì)自然資源和xx區(qū)域特有的區(qū)位優(yōu)勢，以及項目的森林植被、規(guī)模農(nóng)田、“微地型”地貌等資源。借助《xx省養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十三五”規(guī)劃》發(fā)展戰(zhàn)略的時代契機，迎合“銀發(fā)經(jīng)濟”、“退休經(jīng)濟”、“美容經(jīng)濟”、“生命經(jīng)濟”養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機會，強勢整合國內(nèi)外養(yǎng)生機構(gòu)的資源平臺，規(guī)劃發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合為核心的養(yǎng)生養(yǎng)老生態(tài)度假項目集群，以實現(xiàn)為讓所有老年人都能老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所安，并通過項目建設(shè)助力將xx打造成為集生態(tài)觀光、長壽養(yǎng)生、休閑度假、民俗體驗、康體療養(yǎng)、文化體驗等于一體的養(yǎng)老養(yǎng)生熱點旅游目的地。項目緊系“養(yǎng)老養(yǎng)生”核心主題，以持續(xù)性經(jīng)營開發(fā)為原則，全面展開“養(yǎng)老旅游”、“養(yǎng)生旅游”、“醫(yī)療旅游”等產(chǎn)品與服務(wù)功能建設(shè)開發(fā)。使之成為集“度假療養(yǎng)、膳食療養(yǎng)、居住療養(yǎng)”為一體，在TOLD模式的指引下，以養(yǎng)生為主題，推行“休閑度假+旅游地產(chǎn)+觀光農(nóng)業(yè)”的發(fā)展模式，三者產(chǎn)品互補，品牌互推，人氣互聚，資金互流，形成一種以分時度假為模式的健康與財富雙休的產(chǎn)品模式。大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）綜合開發(fā)項目是在對區(qū)域商業(yè)環(huán)境進行充分調(diào)研的基礎(chǔ)上作出的精確定位，填補xx區(qū)域特別是度假養(yǎng)生中無專業(yè)指導(dǎo)的市場空白；圍繞膳食餐飲、野外禪修、運動健身、保健醫(yī)療、會務(wù)培訓(xùn)等功能提供優(yōu)質(zhì)、特色的商品和服務(wù)，致力于將項目打造成度假養(yǎng)生休閑目的地和行業(yè)的領(lǐng)航者。1.2.2發(fā)展目標大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）綜合開發(fā)項目力爭達到“一年成市（場）、兩年成群、三年成園（園區(qū)基地）”的目標。一年成市（場）：到2017年底，通過養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營，成為xx省大健康產(chǎn)業(yè)的運營基地，通過綜合服務(wù)拓展大健康產(chǎn)業(yè)市場。兩年成群：到2018年底，建設(shè)形成大健康產(chǎn)業(yè)基地，完善、配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)大健康產(chǎn)業(yè)集群。三年成園（園區(qū)基地）：到2020年初，形成完善的大健康產(chǎn)業(yè)醫(yī)養(yǎng)項目研發(fā)、孵化、高端服務(wù)、生活配套與周邊城市建設(shè)融合發(fā)展，兼具產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、旅游功能的綜合生態(tài)療養(yǎng)產(chǎn)業(yè)基地。1.3項目社會價值及意義目前旅游業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)。中國旅游業(yè)經(jīng)過二十多年發(fā)展，取得了長足進步。我國已將旅游業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟新的增長點。近年來xx就十分重視旅游業(yè)的發(fā)展，堅持以改革開放促進旅游開發(fā)建設(shè)，全社會共辦大旅游，使旅游業(yè)持續(xù)快速增長。目前，已建成具有一定規(guī)模和檔次，吃、住、行、游、購、娛樂等設(shè)施相互配套的產(chǎn)業(yè)體系，xx具有豐富的旅游資源，具有自身獨特優(yōu)勢，豐富的旅游資源對游客產(chǎn)生了巨大吸引力。隨著人口結(jié)構(gòu)的老齡化與亞健康現(xiàn)象的日漸普遍，以及全球整體健康理念的革命性影響，人們對健康養(yǎng)生的需求成為繼溫飽需求之后的又一市場主流趨勢和時代發(fā)展熱點。養(yǎng)生旅游集養(yǎng)生資源與旅游活動交叉滲透，實現(xiàn)融合，以一種新型業(yè)態(tài)形式的出現(xiàn)，滿足了人們對身心健康的全方位需求，開始受到全球性關(guān)注。如今的國際養(yǎng)生旅游業(yè)已初具規(guī)模，在很多國家都形成了具有核心競爭力和獨特賣點的產(chǎn)品，可謂異彩紛呈，各有特色。如中國文化養(yǎng)生、日本溫泉養(yǎng)生、泰國美體養(yǎng)生、法國莊園養(yǎng)生、瑞士抗老養(yǎng)生、美國養(yǎng)老養(yǎng)生、韓國美容養(yǎng)生、阿爾卑斯高山養(yǎng)生等，同時也發(fā)展出不同的養(yǎng)生旅游開發(fā)模式。xx迷人的自然景觀和文化積淀吸引了海內(nèi)外眾多游客。為充分發(fā)掘本土旅游資源，xxx康復(fù)醫(yī)療中心過多次充分考察調(diào)研，選址xxx投資興建大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）。本項目以“打造國際一流的大健康、生態(tài)旅游、特色農(nóng)業(yè)”為綱領(lǐng)，以養(yǎng)老養(yǎng)生與戶外運動為驅(qū)動雙翼，集養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑度假、觀光旅游、戶外運動體驗一體，山野清修等各項旅游資源協(xié)作互補的國內(nèi)示范基地。本項目將充分整合資源、走差異化化發(fā)展道路，開拓xx旅游度假新板點。1.5項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容初步計劃分兩期合作。一期項目投資2億元人民幣，著力打造一個以大健康、特色旅游為主題材的示范基地。二期主要是大健康、旅游項目產(chǎn)品的延伸完善與建設(shè)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合全國示范基地。本項目大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）（一期）規(guī)劃面積約30萬平方米（450畝），其中建筑占地面積約10萬平方米（150畝）規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容如下：重點打造氧生活養(yǎng)生會館群落、旅游房車營地戶外運動群落、特色農(nóng)業(yè)景觀群落、大健康生態(tài)養(yǎng)生苑群落、醫(yī)養(yǎng)服務(wù)綜合平臺等版塊內(nèi)容，具體建設(shè)項目如下：序號主要分區(qū)包含內(nèi)容1健康谷養(yǎng)生會所2養(yǎng)老院落老干部養(yǎng)老院落、養(yǎng)老院落3水上游樂垂釣、皮劃艇等水上活動4風情商業(yè)街/旅游接待中心商業(yè)街、游客接待中心、特色客棧5主題酒店五星級酒店、酒店餐飲、會議中心、高級精品客棧6種植試驗基地種植生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品7國際生態(tài)建筑示范區(qū)元寶楓種植、國際生態(tài)建筑8菩提樹觀賞區(qū)/禪修中心寺廟、禪堂基地及短期訓(xùn)練營、清舍、素食餐飲區(qū)9兒童主題樂園/山地運動區(qū)兒童樂園、迷你高爾夫練習場、山地自行車、徒步旅行、攀巖等10銀杏峽谷/露營區(qū)露營區(qū)11李子花村、桃花村健康療養(yǎng)村12醫(yī)養(yǎng)綜合服務(wù)平臺創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)區(qū)13楊梅樹觀賞區(qū)楊梅樹種植、度假農(nóng)莊14桂花觀賞區(qū)/房車營地桂花種植、房車營地大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）以區(qū)域內(nèi)原生態(tài)資源為核心，通過對周邊農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化，以養(yǎng)老養(yǎng)生、兒童樂園、生態(tài)度假為主題功能，佛教文化及健康療養(yǎng)為輔助的基礎(chǔ)上，構(gòu)建xx省養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)旅游小鎮(zhèn)的新型度假功能體系。本項目根據(jù)項目功能分區(qū)，合理細分土地性質(zhì)，最大化發(fā)揮區(qū)域資源功效，打造高端旅游產(chǎn)品，拉動區(qū)域經(jīng)濟整體可持續(xù)性發(fā)展。

第二章項目市場分析及容量預(yù)測2.1項目發(fā)起發(fā)展背景在新世紀新階段，黨中央、國務(wù)院把擴大內(nèi)需、促進消費確立為促進國民經(jīng)濟發(fā)展的長期戰(zhàn)略方針和基本立足點。旅游業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是世界上發(fā)展最快的新興產(chǎn)業(yè)之一，被譽為“朝陽產(chǎn)業(yè)”?！秶鴦?wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》提出，要圍繞小康社會建設(shè)目標和消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的要求，大力發(fā)展旅游、文化、體育和休閑娛樂等面向民生的服務(wù)業(yè)。隨著中國全面建設(shè)小康社會不斷推進，中國旅游業(yè)面臨重大發(fā)展機遇：中國經(jīng)濟持續(xù)快速增長，必將對旅游需求增長發(fā)揮基礎(chǔ)性的支撐作用；城鄉(xiāng)居民收入將穩(wěn)定增長，到2020年人均GDP將達3500美元左右甚至更多，這將進入世界旅游界公認的旅游業(yè)爆發(fā)性增長階段；國家擴大內(nèi)需的經(jīng)濟發(fā)展方略和加快推動服務(wù)業(yè)的發(fā)展，將為旅游業(yè)進一步發(fā)展創(chuàng)造新的機遇；中國對外開放的進一步擴大，將為中國旅游業(yè)在國際市場和世界舞臺更好地發(fā)揮作用，創(chuàng)造更為有利的條件；中國政通人和，社會安定，將成為世界上最安全的旅游目的地之一；隨著對現(xiàn)行休假制度的完善和帶薪休假制度的落實，將形成巨大的國內(nèi)旅游消費市場。隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)快速增長和人民生活水平的不斷提高，在傳統(tǒng)的觀光旅游持續(xù)增長的同時，養(yǎng)老養(yǎng)生休閑生態(tài)度假旅游將快速發(fā)展。與現(xiàn)代生活方式緊密相關(guān)的旅游新業(yè)態(tài)將大量涌現(xiàn)。城鄉(xiāng)居民出游的選擇將更趨多樣，旅游產(chǎn)品的供應(yīng)將更加豐富和充裕。提高生活質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會的必然要求，也是世界經(jīng)濟和社會發(fā)展的必然結(jié)果。養(yǎng)老養(yǎng)生旅游集中體現(xiàn)了人們對生活質(zhì)量各個方面的要求，養(yǎng)老養(yǎng)生旅游消費成為持續(xù)性的需求，這就使養(yǎng)老養(yǎng)生旅游業(yè)具有比較強的持續(xù)發(fā)展能力和抵抗風險的能力。旅游發(fā)展不是簡單地適應(yīng)需求，而是滿足現(xiàn)實需求、引發(fā)潛在需求和創(chuàng)造新的需求的綜合體現(xiàn)。這是管理和服務(wù)水平不斷提高的過程，也是綜合效益不斷顯現(xiàn)的過程。隨著工業(yè)化、城市化、信息化、國際化加快推進，旅游業(yè)發(fā)展的潛力巨大、前景廣闊，仍將保持持續(xù)較快發(fā)展。在新的發(fā)展階段，中國旅游業(yè)處于發(fā)展的關(guān)鍵期，既有重要的發(fā)展機遇，又有嚴峻的挑戰(zhàn)。中國旅游業(yè)已處在“市場轉(zhuǎn)型期、矛盾凸顯期、管理提升期”，面臨著優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變增長方式、提升發(fā)展質(zhì)量和水平的艱巨任務(wù)，迫切需要由粗放型經(jīng)營向集約化經(jīng)營轉(zhuǎn)變，由數(shù)量擴張向素質(zhì)提升轉(zhuǎn)變，由滿足人們旅游的基本需求向提供高質(zhì)量的旅游服務(wù)轉(zhuǎn)變。為此，中國旅游業(yè)在今后一段時期要完成促進旅游產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，全面提升旅游產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，綜合發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)功能三大任務(wù)，達到建設(shè)世界旅游強國，培育新型重要產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略目標。2.2全國養(yǎng)生養(yǎng)老市場現(xiàn)狀2.2.1全國養(yǎng)老現(xiàn)狀近半個世紀以來，中國人口平均預(yù)期壽命在越過50歲、60歲之后，又從2000年全國第五次人口普查獲得的平均71.4歲提高到現(xiàn)在的73歲，比世界平均水平高7歲，2005年我國60歲以上的老年人已經(jīng)達到1.45億，占總?cè)丝诘?1%，而且每年還在以3.3%的速度增加。根據(jù)2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報，我國60歲及以上人口為1.78億人，占13.26%,其中65歲及以上人口為119億人,占8.87%。同2000年第五次全國人口普查相比，60歲及以上人口的比重上升2.93個百分點，65歲及以上人口的比重上升1.91個百分點。預(yù)計到2050年，我國社會將進入“深度老齡化階段”。我國目前不僅老齡化人口多，而且發(fā)展速度快，已居全球首位，并快速步入“少生、少死、高壽”的老齡化社會。如果按目前的社會發(fā)展狀態(tài)、人口狀況發(fā)展，人口學(xué)家預(yù)測，到2050年時，中國大約要有4億60歲以上的人口，中國人口的平均預(yù)期壽命可以達到85歲，越來越多的老人進入高齡行列，在老齡化速度大大快于人口自然增長率的同時，80歲以上的高齡人口增長速度又大大快于老年人口的增長速度。人口老齡化與老人高齡化同時并存，構(gòu)成了少有的人口年齡結(jié)構(gòu)現(xiàn)象，養(yǎng)老問題日益突出。而市場需求方面2005年老年市場需求為6000億元，2010年達到1萬億，但我國每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元，這使得老年市場成為未來國民經(jīng)濟各行業(yè)中有較大影響的消費市場之一。人員老齡化趨勢圖單位：億單位：億2.2.2傳統(tǒng)居家養(yǎng)老模式受阻居家養(yǎng)老是指人進入老年階段后，居住在家并由子女或其他親屬負責照料生活，實質(zhì)上是將人的養(yǎng)老問題全部由家庭自我解決，從而是一種通過家庭成員之間的互助與自助行為獲得老年生活保障的機制。中國是奉行居家養(yǎng)老的國家，不僅歷史上將“養(yǎng)兒防老”視為天經(jīng)地義，即使進入現(xiàn)代社會，除少數(shù)無依無靠的孤寡老人依靠國家或者鄉(xiāng)村集體供養(yǎng)外，居家養(yǎng)老幾乎仍然是所有中國人的自覺選擇。2007年中國有65歲及以上老年人的家庭中，與親屬同住的戶占70.9%，在主要生活來源上，除了有勞動收入和離退休金養(yǎng)老金的老人外，90%以上的老人主要靠家庭成員供養(yǎng)。然而，近年來，這種傳統(tǒng)與習慣已經(jīng)遭遇到了巨大的挑戰(zhàn)。中國從上個世紀70年代我國開始實行計劃生育,家庭成員構(gòu)成是4∶2∶1的模式，計劃生育政策和人口老齡化，使得家庭內(nèi)部的老年供養(yǎng)需求持續(xù)增加而供養(yǎng)來源持續(xù)減少，單靠子女養(yǎng)老著實力不從心，從而造成居家養(yǎng)老供需日益嚴重脫節(jié)，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式日益難以為繼，這客觀上造成了這些老人不得不選擇一種新的養(yǎng)老方式，傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老不再是他們的惟一選擇。老人們不再固守田園、不再迷戀兒孫滿堂,而是更加注重自身的生活品質(zhì)。2.3養(yǎng)老養(yǎng)生度假旅游市場旅游業(yè)是一個“朝陽產(chǎn)業(yè)”、“無煙工業(yè)”，具有十分廣闊的發(fā)展前景。從世界看，旅游業(yè)的發(fā)展速度已超過眾多經(jīng)濟部門，成為全球的重要支柱產(chǎn)業(yè)。上世紀50年代以來，世界旅游業(yè)以每年7%的速度增長，大大高于同期3%的世界經(jīng)濟增長速度。到了90年代，世界旅游總收入已超過石油工業(yè)和汽車工業(yè)，成為第一大產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老養(yǎng)生、生態(tài)度假旅游作為一種保持了最原真需求的養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑度假形式，已經(jīng)受到了越來越多人的青睞，各個年齡段的消費群體都非常多，同時投資主體的多元化不僅僅存在于養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑度假這一個領(lǐng)域，而是存在與整個旅游行業(yè)內(nèi)部。隨著養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑度假旅游與各個行業(yè)聯(lián)動緊密性的提高，醫(yī)藥企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商、風投公司等紛紛介入，為養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑度假項目未來的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。經(jīng)過幾年的發(fā)展，中國也隨著世界的步伐進入了養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑度假時代。因此，全國聞名的大型觀光、文化景區(qū)也進入了升級階段。山水文化觀光型景區(qū)多處于風景秀麗的福天洞地當中，因此，其資源天然具備了養(yǎng)老養(yǎng)生的優(yōu)勢。目前在大景區(qū)的周邊，形成的各類項目層出不窮，如“問道武當山，養(yǎng)生太極湖”便是武當山風景區(qū)在武當山觀光的基礎(chǔ)上推出的養(yǎng)生項目。從國際市場來看，近20年以來，美國養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)增長了36倍，日本增長了32倍，歐洲各國以17%的比例在增加，中國的養(yǎng)生保健這樣一個健康產(chǎn)業(yè)是以每年15%-30%的速度在增加。據(jù)美國專家和財富雜志預(yù)測，在十年內(nèi)，全球養(yǎng)生健康產(chǎn)業(yè)將達到10億美金的總產(chǎn)值，中國是1萬5000億的份額。因此把養(yǎng)生作為戰(zhàn)略，而不是把養(yǎng)老作為戰(zhàn)略。在老齡化日益嚴重的今天，養(yǎng)老養(yǎng)生是我們應(yīng)該關(guān)注的重點。而目前社會上存在著將養(yǎng)老養(yǎng)生與養(yǎng)老地產(chǎn)等同的看法。事實上養(yǎng)老是一種產(chǎn)業(yè)，而度假產(chǎn)業(yè)在其中有著重要的作用，用豐富的產(chǎn)品去豐富養(yǎng)老過程中，醫(yī)療、飲食，甚至是老年人度假設(shè)施等等，這是一個非常寬泛的領(lǐng)域，也是需要關(guān)注的領(lǐng)域。2.4xx養(yǎng)生養(yǎng)老市場容量分析隨著我國人口老齡化速度加快、高齡化程度加重，xx乃至全國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場機遇無限。我國的養(yǎng)老體系尚有較多不完善的地方，國家對老年事業(yè)的投入相對不足，多層次的養(yǎng)老保障體系及養(yǎng)老服務(wù)體系尚未完全建立，養(yǎng)老方式較為單一，養(yǎng)老資源供需嚴重失衡，配套政策、機制尚不健全。這些都需要大的投入才行，由此可見，xx乃至全國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場機遇無限。xx有特有的優(yōu)勢氣候、地理環(huán)境條件，是老年人頤養(yǎng)天年、健康長壽的天然寶地，xx發(fā)展養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)具有無可替代的優(yōu)勢。xx可以興建養(yǎng)老機構(gòu)、養(yǎng)老設(shè)施和高檔養(yǎng)老公寓、大型養(yǎng)老社區(qū)、老年醫(yī)院等，這樣既能滿足老年人醫(yī)療需要，又具有很好的市場。伴隨著生活水平的提高，“北方避暑，南方越冬”的候鳥式養(yǎng)生養(yǎng)老度假已經(jīng)成為了一種時尚。由于城市環(huán)境污染、氣候變化、精神壓力等多種因素，都市人口的亞健康問題已成為我國乃至世界許多發(fā)達國家的共同問題。而隨著老齡化社會的臨近，人們對生命健康的追求則進一步加速和提升，這成為養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在功力。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的提高，老年人的消費觀念逐漸從傳統(tǒng)轉(zhuǎn)向現(xiàn)代，從注重物質(zhì)享受逐漸轉(zhuǎn)向要求更高的精神享受。更多的老年人退休后不再滿足于傳統(tǒng)的單調(diào)的養(yǎng)老方式，而是愿意選擇外出旅行，走向大自然，走向各個旅游景區(qū)，走向文化景區(qū)，在“玩”中鍛煉身心，在“玩”中享受晚年?！奥糜瓮晟迫松?，這是多數(shù)老年人對旅游的認識，他們認為，老年并不是人生的結(jié)束和衰敗，而是人生最成熟的階段，他們更應(yīng)該盡情地享受人生的美好。一些老人開始嘗試“候鳥式養(yǎng)老”，把自己的房子賣了的錢存在銀行里，拿利息住進老年公寓，高興了和老伴、朋友結(jié)伴出去旅旅游，做一個快樂的“花甲背包客”，在游玩中享受老年生活，追求另一種不同的生活方式?！昂蝤B式養(yǎng)老”不僅減輕了子女負擔，更讓時尚老人的晚年生活充滿了生機和樂趣，不再固守田園、不再迷戀兒孫滿堂，而是趁自己還能動彈，瀟瀟灑灑“游”一回。據(jù)估算，僅xx三亞市，每年就有大約20萬北方老人在那里過冬。在如今社會，“候鳥游”十分火爆，老人傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念已有所改變。2.5產(chǎn)業(yè)政策分析2.5.1xx養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)政策制定落實《xx省養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十三五”規(guī)劃》出爐，為讓所有老年人都能老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所安，“十三五”期間，xx省將通過實施10大工程，將xx打造成為集生態(tài)觀光、長壽養(yǎng)生、休閑度假、民俗體驗、康體療養(yǎng)、文化體驗等于一體的養(yǎng)老養(yǎng)生熱點旅游目的地。同時生態(tài)農(nóng)（林）業(yè)開發(fā)項目建設(shè)屬于國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》第一類鼓勵類項目，包括農(nóng)業(yè)旅游、森林旅游、生態(tài)旅游及旅游資源綜合開發(fā)、旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)項目。項目建設(shè)立足于高標準、高科技、高投入、高效益，立足與國際國內(nèi)大市場接軌，充分利用國家和地方農(nóng)（林）業(yè)產(chǎn)業(yè)政策，以生態(tài)農(nóng)（林）業(yè)種植和農(nóng)（林）產(chǎn)品開發(fā)為主導(dǎo)，要用2一一5年時間打造一個集大健康高端養(yǎng)生養(yǎng)老、生態(tài)農(nóng)（林）業(yè)、旅游觀光、體閑度假予一體的國內(nèi)示范工程，并輻射帶動周邊農(nóng)（林）業(yè)和旅游事業(yè)發(fā)展。因此，項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策。2.5.2養(yǎng)老對策制定落實1、提升老齡事業(yè)在構(gòu)建和諧社會中的戰(zhàn)略地位積極應(yīng)對人口老齡化、發(fā)展老齡事業(yè)作為國家“十三五”期間的一個戰(zhàn)略重點，將其提升到國家基本國策的高度，把發(fā)展老齡事業(yè)作為一項重大的民生工程納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的總體規(guī)劃之中，統(tǒng)籌安排，從國家層面上推動老齡事業(yè)又好又快發(fā)展。2、構(gòu)建健全完善體制建設(shè)，扎實推進老齡工作進一步加強老齡委的議事協(xié)調(diào)職能，完善全委會工作機制，增加全委會頻率和效率，充分發(fā)揮全委會對老齡工作重要議題的決策作用；建立健全省老齡辦組織機構(gòu)，配置相關(guān)職能處室，切實承擔起老齡維權(quán)、宣教、外聯(lián)、調(diào)研、綜合、協(xié)調(diào)等工作職能。大力宣傳人口老齡化的現(xiàn)狀、特點和發(fā)展趨勢，提高全社會應(yīng)對人口老齡化的責任意識。3、加大財政投入，確保老齡事業(yè)持續(xù)發(fā)展逐步建立和完善規(guī)范、長效的公共財政為主導(dǎo)的投入發(fā)展機制，將政府對養(yǎng)老福利服務(wù)的投入納入財政預(yù)算，確定占財政收入一定比例的資金專項用于發(fā)展老齡事業(yè)，在國家發(fā)行的彩票收益中，提取一定比例用于老齡事業(yè)的投入，成立xx省老齡事業(yè)發(fā)展基金會，推進為老服務(wù)體系的軟硬件建設(shè)。4、創(chuàng)新社會管理，健全社會養(yǎng)老保障制度盡快健全完善職工基本養(yǎng)老保險、城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險和新型農(nóng)村養(yǎng)老保險制度，建立覆蓋所有群體的養(yǎng)老保障體系，對不同群體、不同身份人員的養(yǎng)老保險賬戶進行動態(tài)的管理和調(diào)整，實現(xiàn)互通互聯(lián)、有效銜接。5、整合社會資源，構(gòu)建符合當?shù)貙嶋H的養(yǎng)老服務(wù)體系充分利用規(guī)劃、財政、金融、投資、政策、法規(guī)等行政調(diào)控手段，調(diào)整優(yōu)化為老年人服務(wù)的醫(yī)療衛(wèi)生、保健康復(fù)、教育文化、體育活動等資源配置，加大對涉老產(chǎn)業(yè)的扶持力度，優(yōu)先統(tǒng)籌安排建設(shè)用地，推進老年社會服務(wù)事業(yè)軟硬件建設(shè)，改善社區(qū)為老服務(wù)設(shè)施條件，加快探索推進長期護理制度建設(shè)。6、提供政策支持，鼓勵民間資本興辦民辦養(yǎng)老機構(gòu)在居家養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)上，鼓勵社會力量多形式、多渠道參與養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)，引導(dǎo)民間資本（包括民企、民營、民資、個人）進入老齡產(chǎn)業(yè)，推進社會興辦養(yǎng)老機構(gòu)。2.6項目可行性分析通過以上分析，可以發(fā)現(xiàn)在xx開發(fā)養(yǎng)生養(yǎng)老項目是具有相當大的可行性的。首先，可以拉動xx消費。據(jù)稱，美國佛羅里達州85％以上的財政收入來自養(yǎng)老業(yè)。設(shè)想，xx未來以每年接待500-600萬中老年人在xx養(yǎng)老度假，這將成為一個龐大的消費群體。每個老人能在xx住上3－5個月，每人每次度假時購物、消費、娛樂平均消費10000－20000元，那么每年將會帶來600億－1000億的消費需求。第二，可以拉動xx房地產(chǎn)經(jīng)濟及周邊經(jīng)濟。隨著我國人口老齡化趨勢的日益增強，現(xiàn)在前來xx異地度假或定居的內(nèi)地老人也越來越多了。由于xx獨特的氣候條件和自然資源，很適合老年人的居住，因此能夠吸引到大量內(nèi)地的老人前來xx度假或是定居。而大量老人的到來，將拉動了xx房地產(chǎn)經(jīng)濟及周邊經(jīng)濟。最后，能夠提供大量的就業(yè)機會。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)還屬第三產(chǎn)業(yè)，前景十分廣闊，它不僅能很好地滿足廣大老年人養(yǎng)老服務(wù)的需要，而且具有很強的就業(yè)容納能力，應(yīng)大力加強和發(fā)展。

第三章項目定位及分區(qū)規(guī)劃3.1項目發(fā)展目標與總體定位3.1.1項目發(fā)展目標大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）綜合開發(fā)項目力爭達到“一年成市（場）、兩年成群、三年成園（園區(qū)基地）”的目標。一年成市（場）：到2017年底，通過養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營，成為xx省大健康產(chǎn)業(yè)的運營基地，通過綜合服務(wù)拓展大健康產(chǎn)業(yè)市場。兩年成群：到2018年底，建設(shè)形成大健康產(chǎn)業(yè)基地，完善、配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)大健康產(chǎn)業(yè)集群。三年成園（園區(qū)基地）：到2020年初，形成完善的大健康產(chǎn)業(yè)醫(yī)養(yǎng)項目研發(fā)、孵化、高端服務(wù)、生活配套與周邊城市建設(shè)融合發(fā)展，兼具產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、旅游功能的綜合生態(tài)療養(yǎng)產(chǎn)業(yè)基地。3.1.2項目總體定位本項目依托xx優(yōu)勢自然條件，以項目旅游景區(qū)自然資源為基礎(chǔ)建設(shè)氧生活養(yǎng)生會館群落、旅游房車營地戶外運動群落、特色農(nóng)業(yè)景觀群落、大健康生態(tài)養(yǎng)生苑群落、醫(yī)養(yǎng)服務(wù)綜合平臺等項目，吸引國內(nèi)及周邊城市群的居民的消費。另外，本項目與其他項目共同作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和生態(tài)旅游第四階段的升級產(chǎn)品，成為全國示范。3.1.3市場組合定位生態(tài)休閑、濱水娛樂市場的組合養(yǎng)老養(yǎng)生、兒童樂園市場的組合商務(wù)、會議度假、休閑度假市場的組合產(chǎn)品性質(zhì)：養(yǎng)老養(yǎng)生+兒童樂園+生態(tài)休閑度假旅游目的地產(chǎn)品檔次：大眾旅游產(chǎn)品和濱水娛樂產(chǎn)品、中高端休閑度假產(chǎn)品、高端養(yǎng)老、閑居產(chǎn)品。產(chǎn)品形態(tài)：借原生態(tài)山水的優(yōu)美背景，依托地方健康療養(yǎng)特色資源，產(chǎn)品內(nèi)容蘊含回歸自然、體驗自然、怡情山水、融入生態(tài)的養(yǎng)老、休閑、娛樂、度假生活之中，成為xx省度假的時尚生活方式。3.1.4客戶群定位主客戶群定位：本市的鄉(xiāng)賢及鄰市游客，xx本地及三大城市板塊養(yǎng)老養(yǎng)生、兒童游樂等消費市場，及休閑生態(tài)度假市場。亞客戶群定位：國內(nèi)臨省市各類休閑度假市場及旅游消費群體。3.1.5文化、特色定位以自然生態(tài)游樂為主題，以養(yǎng)老養(yǎng)生、兒童游樂為特色，以生態(tài)休閑度假為品牌。3.2項目分區(qū)建設(shè)內(nèi)容依托xx山地綜合資源建設(shè)14個各具特色的項目，項目主體功能見下表：序號主要分區(qū)包含內(nèi)容1健康谷養(yǎng)生會所2養(yǎng)老院落老干部療養(yǎng)院落、養(yǎng)老院落3水上游樂垂釣、皮劃艇等水上活動4山楂樹觀賞區(qū)特色客棧5主題酒店五星級酒店、酒店餐飲、會議中心、高級精品客棧6養(yǎng)種植試驗基地養(yǎng)種植產(chǎn)品7國際生態(tài)建筑示范區(qū)元寶楓種植、國際生態(tài)建筑8菩提樹觀賞區(qū)/禪修中心寺廟、禪堂基地及短期訓(xùn)練營、清舍、素食餐飲區(qū)9兒童主題樂園/山地運動區(qū)兒童樂園、迷你高爾夫練習場、山地自行車、徒步旅行、攀巖等10銀杏峽谷/露營區(qū)露營區(qū)11李子花村健康療養(yǎng)村12醫(yī)養(yǎng)綜合服務(wù)平臺創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)區(qū)13楊梅樹觀賞區(qū)楊梅樹種植、度假農(nóng)莊14桂花觀賞區(qū)/房車營地桂花種植、房車營地以最核心的資源打造最頂級的項目，打造養(yǎng)老養(yǎng)生、兒童樂園、休閑度假、的生態(tài)小鎮(zhèn)。3.3氧生活養(yǎng)生會館群落按照五星級標準建設(shè)的氧生活度假莊園是為旅游人群提供運動康體、商務(wù)接待、洽談與交流的配套場所。氧生活度假莊園由各類健身康體設(shè)施、天然泳池、生態(tài)SPA體驗區(qū)、山地自行車、劃艇以及各式中西餐廳、酒吧、咖啡廳等組成。氧生活度假莊園采用開放、簡約的建筑風格，利用獨特的鄉(xiāng)野隱逸環(huán)境，打造高品質(zhì)的田園俱樂部，為社會名流及國內(nèi)外游客提供高端田園生活、運動和鄉(xiāng)野SPA體驗的高檔度假休閑場所。氧生活度假莊園面向高收入、高智商和高品位的高端消費群體，完善的功能配套和高品質(zhì)的硬件環(huán)境及田園氛圍將吸引大量的高端客群云集，從而促進整個旅游度假區(qū)形象和品質(zhì)的提升。3.4旅游房車營地戶外運動群落房車旅游是一種新型的旅游形式，為旅游業(yè)增加了新的旅游理念，加入了新的元素，具有自由、方便、經(jīng)濟等多種優(yōu)勢。據(jù)相關(guān)資料顯示，目前旅行房車在美國、歐洲已經(jīng)是人們休閑旅游甚至生活中的一部分，國外房車消費的主要目的是旅行、打獵、釣魚等休閑活動。隨著國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，對于很多人來說，擁有一輛自己的房車已不在是一種奢求，國內(nèi)房車旅游的大潮即將展開。生態(tài)度假房車營地擁有迷人的風景，在營地的入口處設(shè)有休憩區(qū)和和寬敞的停車位。每輛房車的停靠灣都擁有獨立的接電口、引水管道、排污口、有線電視和電話插口。在房車營地，房車愛好者可以泡吧、打球、游泳、健身、劃艇、垂釣、購物、就餐。同時營地還設(shè)有專業(yè)安全的露營區(qū)和野炊區(qū)。營地周圍高大的生態(tài)涵養(yǎng)林和密集的矮林保證所有使用營地的游客擁有足夠的隱私。3.5特色農(nóng)業(yè)景觀群落特色農(nóng)業(yè)種植依托xx省農(nóng)墾投資控股集團資源條件，分布在整個項目區(qū)域當中，周圍被農(nóng)田、鄉(xiāng)間小路串起，形成有機整體。規(guī)劃通過特色鮮果種植的主題相串聯(lián)，在主題一致的基礎(chǔ)上，形成不同的品質(zhì)和體驗方式，規(guī)劃為“一廊，三區(qū)”，即鮮果生態(tài)走廊、鮮果時光景區(qū)、農(nóng)業(yè)種植示范區(qū)、農(nóng)業(yè)采摘體驗區(qū)。

一廊：鮮果生態(tài)走廊

廊是項目中各個區(qū)域的串聯(lián)點，通過鮮果廊道、生態(tài)小路等形式串聯(lián)，游客可以步行或者乘坐電瓶車來完成整個區(qū)域的游覽，同時有效的與項目外的農(nóng)業(yè)景觀相協(xié)調(diào)。

三區(qū)：鮮果時光景區(qū)

是項目服務(wù)區(qū)的升級改造，其核心功能包括：時令水果種植、停車集散、農(nóng)耕體驗、有機種植、鮮果采摘、兒童游樂、生態(tài)住宿、商務(wù)會議等。

三區(qū)：農(nóng)業(yè)示范園區(qū)主要以大棚種植為主，培養(yǎng)優(yōu)良品種。旨在滿足各農(nóng)業(yè)團體、企事業(yè)以及機關(guān)單位、學(xué)校的農(nóng)業(yè)科普需要，形成高端度假及VIP活動區(qū)域。

3.6大健康生態(tài)養(yǎng)生苑群落3.6.1高端養(yǎng)生會所區(qū)：根據(jù)養(yǎng)生保健的理論和實踐，目前不采用常規(guī)的體檢手段，而采用更多的預(yù)防性的體檢措施，特別是強調(diào)預(yù)防性體檢后的評估和干預(yù)，這樣可以更好的達到養(yǎng)生和保健的作用，也可以構(gòu)成差異化競爭。體檢區(qū)：采用目前高端的預(yù)防性體檢項目，包括早期癌癥篩查、心臟猝死預(yù)測、基因檢測、量子監(jiān)測、精神壓力測試、骨密度測試、心血管檢測、經(jīng)絡(luò)測試、三高癥的預(yù)后檢測等，這些測試項目和傳統(tǒng)的體檢項目相比，具有較好的預(yù)防性和前瞻性，對養(yǎng)生和保健有更直接的關(guān)系。評估區(qū)：采用賽伯樂投資集團“醫(yī)養(yǎng)服務(wù)綜合平臺”的健康評估和健康干預(yù)軟件，設(shè)立專家室，由中西醫(yī)名家對上述的項目進行一對一、面對面的評估和指導(dǎo)，體現(xiàn)客戶的尊貴性和私密性。理療區(qū)：包括水療、物理療、經(jīng)絡(luò)療、心理療等，采用目前國際和國內(nèi)先進的設(shè)備和儀器，有針對性的進行慢性病和老年病的綠色治療和康復(fù)治療。3.6.2養(yǎng)生療養(yǎng)區(qū)：采用輕鋼別墅建筑結(jié)構(gòu)，將有25-30間標準客房，200人用餐的養(yǎng)生餐廳，用作項目的養(yǎng)生基地，配合中心理療區(qū)使用，主要針對血壓、血糖、心血管、頸腰椎等指標改善。3.6.3老年頤養(yǎng)、健康科普綜合服務(wù)區(qū)：采用輕鋼別墅建筑結(jié)構(gòu)，將有180間客房，用以租賃給長期居住的頤養(yǎng)天年的老人，原則上采用保本經(jīng)營的方式，不以盈利為目的。同時針對養(yǎng)老養(yǎng)生提供各其他經(jīng)營活動：如推廣健康管理軟件、嫁接的保健產(chǎn)品、養(yǎng)生產(chǎn)品、舉辦各種養(yǎng)生講座、養(yǎng)生咨詢、提供養(yǎng)生餐、配套開設(shè)中醫(yī)診所等等。3.7醫(yī)養(yǎng)服務(wù)綜合平臺建設(shè)規(guī)劃建設(shè)醫(yī)養(yǎng)服務(wù)綜合電子商務(wù)平臺，形成大健康產(chǎn)業(yè)雙創(chuàng)服務(wù)基地，建設(shè)大健康產(chǎn)業(yè)孵化器，為大健康產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品研發(fā)、系統(tǒng)集成等創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供聚集和研發(fā)平臺。大健康產(chǎn)業(yè)雙創(chuàng)服務(wù)基地將以以大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新打造當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展新引擎。醫(yī)養(yǎng)服務(wù)綜合電子商務(wù)平臺將依托于大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)+和賽伯樂投資集團的優(yōu)勢資源，將是一條串起創(chuàng)新與資本、創(chuàng)業(yè)與市場，讓追夢人實現(xiàn)抱負的“星光大道”。雙創(chuàng)幫扶區(qū)將建立一批模式新穎、形態(tài)多樣的創(chuàng)新型孵化器，用強專業(yè)性對接天使投資，同時注重輔導(dǎo)培訓(xùn)、針對早期項目、搭建服務(wù)平臺、高效配置資源，形成新的創(chuàng)業(yè)孵化機制和模式。這些創(chuàng)新型孵化器作為眾創(chuàng)空間，通過市場化機制、專業(yè)化服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)化手段和資本化途徑，將成為低成本、便利化、全要素、開放式的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺。大健康產(chǎn)業(yè)雙創(chuàng)服務(wù)基地的建設(shè)可以有效的實現(xiàn)專業(yè)人才的聚集和培養(yǎng)，對于大健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有現(xiàn)實意義，最終形成一個大健康產(chǎn)業(yè)的生態(tài)圈。

第四章項目建設(shè)強度及投資指標4.1項目建設(shè)規(guī)模本項目大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）（一期）規(guī)劃面積約30萬平方米（450畝），其中建筑占地面積約10萬平方米（150畝）規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容如下：4.2項目建設(shè)內(nèi)容大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）（一期）總投資2億元，建設(shè)階段為期2年。一期工程完工后，將成為集養(yǎng)老養(yǎng)生、兒童樂園、休閑度假、餐飲、娛樂為一體的養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)度假群落，日均接待游客600人次。二期工程為一期工程拓展，并進行生態(tài)農(nóng)業(yè)項目開發(fā)建設(shè)。項目工程項目表序號項目名稱建筑用地面積（萬m2）地形環(huán)境要求1健康谷0.45層次2養(yǎng)老院落7.5層次3水上游樂6.624層次4民族風情商業(yè)街1.35層次5主題酒店1.58層次6養(yǎng)種植試驗基地0.23層次7國際生態(tài)建筑示范區(qū)0.58層次8菩提樹觀賞區(qū)/禪修中心0.664層次9兒童樂園/山地運動區(qū)0.356層次10銀杏峽谷/露營區(qū)0.09層次11李子花村/健康療養(yǎng)村0.386平坦12醫(yī)養(yǎng)綜合服務(wù)平臺/創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)區(qū)0.15平坦13楊梅樹觀賞區(qū)/度假農(nóng)莊0.07平坦14桂花觀賞區(qū)/房車營地0.07平坦合計20——4.3建筑設(shè)計與基礎(chǔ)設(shè)施4.3.1建筑設(shè)計本項目主要以低層和多層建筑為主。低層建筑設(shè)置在靠近湖面位置，沿湖岸紅線外布置。多層建筑以組團圍合形式布置，這個社區(qū)空間像湖面敞開，空間層次豐富，多層建筑擬設(shè)在靠近公路遠離湖區(qū)位置。建筑設(shè)計采用環(huán)保和低能耗措施，低層_多層建筑采用低碳環(huán)保的建筑材料，如：木屋、鋼結(jié)構(gòu)等。4.3.2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)l、農(nóng)業(yè)林地的灌溉供水及排水。生態(tài)農(nóng)業(yè)、林業(yè)種植將采用高科技的灌水技術(shù)，根據(jù)景區(qū)水資源相對豐富的情況，主要采用地表水灌溉，適度開發(fā)地下水灌溉。盡可能采用噴灌、滴灌等節(jié)水措施，加強用水管理，實現(xiàn)科學(xué)用水，改善田地耕作性能，營造田間林間小氣候。同時，認真研究特定地區(qū)情況的回間排水、做好水土保持工作。2、污水處理與排放。本．景區(qū)主要產(chǎn)生生活污水，不產(chǎn)生工業(yè)污染。景區(qū)生活污水處理，引進城市生活污水處理技術(shù)，利用生物強化技術(shù)，對污染物進行高效降解，實現(xiàn)對生活污水的就地、就近處理，并達到水資源循環(huán)再生利用的目的。針對農(nóng)業(yè)污水分布面廣而分散，難以收集和集中處理的問題，主要利用生物的作用直接凈化，自我凈化，有機利用。加強水庫水資源的保護，不管是生活污水，還是生產(chǎn)污水，均不得直接向水庫排放，實行自行處理，綠色凈化，再生利用。同時加強對旁系水質(zhì)的監(jiān)測，引入景區(qū)的要通過水面景觀或農(nóng)田灌溉過程凈化處理。4.4輔助工程建設(shè)4.4.1智能化管理系統(tǒng)度假區(qū)智能化管理系統(tǒng)是集信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、傳感技術(shù)、無線電技術(shù)、模糊控制技術(shù)等多種技術(shù)的綜合應(yīng)用，利用現(xiàn)代的寬帶信息網(wǎng)絡(luò)和無線電網(wǎng)絡(luò)平臺，將管理和服務(wù)集為一體構(gòu)成的智能系統(tǒng)產(chǎn)品。根據(jù)度假區(qū)的實際情況進行合理化設(shè)計，我們將物防、技防、人防有機結(jié)合，形成一個安全防范體系，從而去掉高圍墻、鐵窗柵欄，建立一套立體化、多層次、全方位、科學(xué)的安全防范及服務(wù)管理系統(tǒng)，形成立體的安全的防線，為游客提供安全、舒適、便捷的休閑度假環(huán)境。4.4.2安控服務(wù)中心度假區(qū)內(nèi)設(shè)置統(tǒng)一的安全控制服務(wù)中心，24小時集中處理各類服務(wù)及安防信息。4.4.3視頻監(jiān)控系統(tǒng)在度假區(qū)內(nèi)所有通道、停車場出入口設(shè)監(jiān)控攝像機，用于監(jiān)視人員以及進出車輛，對可疑人員、事件跟蹤，可對現(xiàn)場情況進行監(jiān)控記錄，便于保安人員及時出警和人員調(diào)配，最大程度提高報案、破案處理能力。1、停車場出入口設(shè)自動闡欄機一臺，保安通過電動按鈕開啟道闡，可控制進出車輛。2、度假屋安裝內(nèi)部可視電話（門鈴）及一鍵呼叫、報警系統(tǒng)，外來人員需經(jīng)授權(quán)方可進入。4.4.4智能安防報警系統(tǒng)1、實行安全防范系統(tǒng)自動化監(jiān)控管理。重點監(jiān)測室內(nèi)外的火災(zāi)及有害氣體的泄露，實行自動報警；火災(zāi)報警系統(tǒng)應(yīng)以煙、溫度及可燃氣體等探測器為主；防盜報警系統(tǒng)應(yīng)安裝紅線或微波等各種類型報警探測器。2、在景區(qū)內(nèi)設(shè)置消防栓、疏散避難通道，加強消防教育和宣傳，強化消防預(yù)警系統(tǒng)，加強游客的消防安全意識。4.4.5通信系統(tǒng)養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)度假區(qū)內(nèi)全面覆蓋網(wǎng)絡(luò)智能控制系統(tǒng)，與語音、視頻、Internet服務(wù)有機地聯(lián)系起來，整體提升了度假區(qū)的服務(wù)水平和工作效率，可以讓游客在度假區(qū)內(nèi)享受到最全面、最智能化的貼心的服務(wù)。只要拿起電話或通過Internet服務(wù)系統(tǒng)聯(lián)系服務(wù)中心，服務(wù)人員將根據(jù)客人需要提供各類服務(wù)。養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)度假區(qū)服務(wù)方式支撐度假區(qū)一卡通系統(tǒng)，作為身份識別、服務(wù)憑證以及消費記賬的功能。4.5游覽服務(wù)標識建設(shè)整個標識系統(tǒng)的規(guī)劃主要包括兩個層面：外部標識系統(tǒng)規(guī)劃和內(nèi)部標識系統(tǒng)規(guī)劃。外部標識系統(tǒng)是指從外部引導(dǎo)游客進入景區(qū)的指示標識牌，一般設(shè)置在高速路、主要交通道路的沿線和路口處；內(nèi)部標識系統(tǒng)則在景區(qū)內(nèi)部設(shè)置，主要用來引導(dǎo)游客游覽以及向游客提供相應(yīng)的服務(wù)說明，包括全景導(dǎo)演牌、導(dǎo)覽圖、景點介紹牌、線路指示牌，安全警示牌、服務(wù)指示牌等。4.4.1外部標識系統(tǒng)規(guī)劃在通往大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）綜合開發(fā)項目的各主要交通道路、高速路的沿線和路口處設(shè)置游覽景區(qū)指示牌。具體布局位置為：廣惠高速、惠河高速、粵贛高速、河龍高速等高速路口的沿線和出入口；在xx區(qū)通往xx項目地的主要交通干道沿線和重要路口也要設(shè)置相應(yīng)的游覽景區(qū)指示牌。4.4.2內(nèi)部標識系統(tǒng)規(guī)劃全景導(dǎo)游牌：在養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)度假區(qū)的主入口（即游客服務(wù)中心處）設(shè)立全景導(dǎo)游牌，展示其全景；導(dǎo)游牌的內(nèi)容主要為本區(qū)總體平面布局圖、主要設(shè)施分布（如餐飲、住宿、廁所等的位置）以及相關(guān)文字說明。導(dǎo)游圖：在各主要交叉路口處和重要節(jié)點處設(shè)置導(dǎo)游圖。景物（點）介紹牌：在養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)度假區(qū)內(nèi)的各個景物（點）處，設(shè)立該景區(qū)介紹牌，主要對游覽內(nèi)容進行文字說明。線路指示牌：在養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)度假區(qū)的主要游覽道路上設(shè)置（特別是在步游道分岔處）線路指示牌，向游客清晰標示前方景點方向、名稱等要素。安全警示牌：在養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)度假區(qū)內(nèi)的必要位置應(yīng)設(shè)置警示牌提醒游客應(yīng)注意各種安全事項，杜絕游客的不良行為。如危險地段的“小心路滑”、“急轉(zhuǎn)彎”、“注意防火”、“游客止步”等。服務(wù)指示牌：在養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)度假區(qū)內(nèi)的購物點、娛樂點、休息點、餐廳、公廁、住宿服務(wù)等服務(wù)功能所在地都應(yīng)設(shè)置服務(wù)指示牌。4.6醫(yī)養(yǎng)服務(wù)綜合電子商務(wù)平臺建設(shè)賽伯樂投資集團將依托于資源優(yōu)勢著重打造完備的大健康和醫(yī)養(yǎng)服務(wù)平臺，真正實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢。4.6.1融資服務(wù)平臺大健康產(chǎn)業(yè)具有資金密集的特征，為了解決這個難題，平臺搭建融資服務(wù)功能，建立民間借貸和銀行借貸機制，引入銀行、擔保、融資、聯(lián)保、租賃、抵押、評估等金融服務(wù)機構(gòu)，向孵化項目及企業(yè)提供融資服務(wù)。4.6.2培訓(xùn)服務(wù)平臺招工難、留人難、育人難是大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的難題之一，為了解決這個難題，搭建培訓(xùn)服務(wù)，建立用工機制，并引入高校、專職院校、培訓(xùn)機構(gòu)等為大健康產(chǎn)業(yè)輸送專業(yè)人才。4.6.3銷售服務(wù)平臺xx養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)旅游度假基地二期規(guī)劃建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)，發(fā)展綠色生態(tài)種植，平臺將搭建銷售服務(wù)功能，將基地綠色、有機農(nóng)產(chǎn)品通過電子商務(wù)渠道進行銷售。4.6.4健康咨詢服務(wù)平臺組建專業(yè)信息中心，搭建專業(yè)信息平臺，構(gòu)建專業(yè)信息庫，使游客能夠通過信息中心對接各服務(wù)平臺，并為游客提供健康咨詢服務(wù)。

第五章項目組織管理與實施進度5.1項目單位5.2進度計劃項目建設(shè)期初步規(guī)劃為兩年（24個月）5.2.1第一期工程（8個月，投資8000萬元）內(nèi)容：道路、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；水上樂園/山地運動建設(shè)；養(yǎng)生養(yǎng)老院落一期建設(shè)；兒童樂園建設(shè)；禪修中心一期建設(shè)；游客接待中心建設(shè)；特色客棧建設(shè)；健康谷建設(shè)；房車營地；醫(yī)養(yǎng)綜合服務(wù)平臺（雙創(chuàng)幫扶中心）。5.2.2第二期工程（8個月，投資6000萬元）內(nèi)容：民族風情商業(yè)街一期建設(shè)；養(yǎng)老院落二期建設(shè)；五星級酒店區(qū)建設(shè)；禪修中心二期建設(shè)；養(yǎng)種植區(qū)域建設(shè)；生態(tài)建筑示范區(qū)一期建設(shè)；健康療養(yǎng)村建設(shè)；水資源凈化。5.2.3第三期工程（28個月，投資6000萬元）內(nèi)容：民族養(yǎng)老院落三期建設(shè)；民族風情商業(yè)街二期建設(shè)；生態(tài)建筑示范區(qū)二期建設(shè)；生態(tài)環(huán)境優(yōu)化。

第六章項目市場戰(zhàn)略6.1項目發(fā)展戰(zhàn)略6.1.1泛產(chǎn)業(yè)帶動泛旅游休閑旅游開發(fā)的初期一般是觀光帶動休閑度假，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)促進休閑景觀，最終做休閑度假產(chǎn)業(yè)開發(fā)。本項目立足于休閑度假產(chǎn)業(yè)的打造來推動區(qū)域旅游的開發(fā)。休閑度假產(chǎn)業(yè)的打造則要整合一三產(chǎn)業(yè)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和農(nóng)業(yè)的升級，通過農(nóng)業(yè)升級、農(nóng)村升級、農(nóng)民升級來完成區(qū)域旅游環(huán)境的提升，營造良好的休閑度假環(huán)境，并在此基礎(chǔ)上引入休閑度假產(chǎn)業(yè)，立足于大產(chǎn)業(yè)的打造來帶動整個區(qū)域的大旅游。6.1.2大項目引爆大發(fā)展 從區(qū)域發(fā)展的角度看，本項目處于的東江流域必將引領(lǐng)xx休閑度假和旅游居住產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為改變xx休閑度假格局的新空間，那么本項目的開發(fā)必須立足現(xiàn)在，放眼未來，大格局，大手筆的進行開發(fā)，分布實施，逐步推進。 從xx市的發(fā)展來說，雙下水庫是區(qū)域的景觀軸和休閑軸，本項目作為上面的重要節(jié)點，要實現(xiàn)率先啟動的引爆效應(yīng)和輻射效應(yīng)，成為xx的明珠，必須以公園化戰(zhàn)略、生態(tài)旅游示范區(qū)戰(zhàn)略等為戰(zhàn)略核心，推進項目的快速發(fā)展，實現(xiàn)xx的大發(fā)展。6.1.3城鄉(xiāng)統(tǒng)籌構(gòu)建示范鄉(xiāng)村 以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的大思路來解決旅游發(fā)展、農(nóng)業(yè)發(fā)展和鄉(xiāng)村建設(shè)與本項目區(qū)域發(fā)展的關(guān)系，系統(tǒng)整合本項目及周邊旅游資源，按城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的思路，以旅游統(tǒng)籌區(qū)域產(chǎn)業(yè)、以產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。通過產(chǎn)業(yè)聚集實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級、農(nóng)村轉(zhuǎn)型；通過社區(qū)聚集實現(xiàn)人居升級、環(huán)境提升；通過旅游聚集實現(xiàn)收入升級、品質(zhì)生活，使其成為xx城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的標桿工程。 打造特色產(chǎn)業(yè)鏈，形成規(guī)?；r(nóng)業(yè)和集約化農(nóng)業(yè)的發(fā)展格局，通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級形成成片組團狀的田園風光和水鄉(xiāng)風光，使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的提升和發(fā)展生態(tài)度假形成互動。形成養(yǎng)老養(yǎng)生、度假觀光、餐飲、商務(wù)、會議、戶外運動、花卉果木產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的格局。 整合“一三產(chǎn)業(yè)”，以生態(tài)度假為引擎，打造城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展示范區(qū)。通過促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，可以獲得相關(guān)政策支持，有利于整合打造產(chǎn)業(yè)體系，促成項目融資平臺搭建，吸引更廣泛的社會資金參與大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）項目的開發(fā)建設(shè)之中。6.2項目市場建設(shè)6.2.1廣告在項目的市場開發(fā)階段打品牌廣告讓項目為人們所認識，因本項目為生態(tài)度假養(yǎng)生推廣項目，遵循一定程度上的社會效益，所以宣傳方式和渠道一定要高雅，不能媚俗。1、項目形象廣告：在大眾傳媒和專業(yè)媒體上，如xx電視臺、廣播電臺、地鐵上發(fā)布制作精良的創(chuàng)業(yè)形象廣告，廣告力求傳達信息準確到位，同時配以文字報道則會取得更為良好的效果。2、項目品牌廣告：品牌要以通過各種渠道進行。廣播、電視、信息、傳遞時間短，可以用來提高知曉度；利用報紙、雜志作一些高品位廣告，提升品牌形象。總之，項目品牌廣告要保持風格的統(tǒng)一，利用不同媒介的特色建立全方位、立體的信息傳播網(wǎng)。同時可以采取公益廣告和“冠名”廣告等形式擴大知名度。6.2.2項目市場培育與維護發(fā)揮廣告功能，這主要是讓項目有一定知曉度的前提下突出特色起著功能廣告的作用。充分利用項目在進入市場時的一些成功舉措，進行口碑宣傳，加深顧客對項目的印象和信任。再者，將成功的安全和舉措做成專題片，用圖片、文字等方式宣傳。市場維護措施的好壞直接關(guān)系到公司的服務(wù)成果、公眾形象并由此影響到公司最終利益。因此公司會通過各種途徑維護市場。加強服務(wù)，注意回訪及信息的及時反饋如旅游效果究竟如何，要以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來維護并開拓項目的市場。虛心、廣泛聽取客戶的不同聲音，在認真分析客戶的各種意見和建議基礎(chǔ)上，努力提高服務(wù)質(zhì)量，增強業(yè)務(wù)實力，讓我們的服務(wù)更加有針對性、實踐性，從而維護公司良好的市場形象。如果在公司沒有授權(quán)的情況下，有以公司名義冒名營業(yè)或從事其它事物者，本公司將訴諸法律。6.3銷售策略6.3.1品牌打造本項目將則由世界知名的不動產(chǎn)物業(yè)管理營運公司對項目區(qū)進行統(tǒng)一營運管理，目前已經(jīng)有行業(yè)內(nèi)資深管理人員參與項目的前期策劃之中，對于大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）品牌管理，包括市場推廣、招商策略已經(jīng)形成了一套完整的方案，項目的市場調(diào)研、市場定位、投資策略、營運管理、市場推廣以及園區(qū)服務(wù)都做了詳細的規(guī)劃，界時能為客戶提供方便、快捷、準確、細致的服務(wù)。6.3.2分類銷售對于“養(yǎng)老養(yǎng)生”的項目，堅持“低調(diào)、沉穩(wěn)”的推廣原則來進行。專業(yè)物業(yè)營運公司將對世界500強及外企進行點對點的銷售，根據(jù)手中掌握的資源，對客戶進行分類引導(dǎo)，一改傳統(tǒng)的“廣種薄收”的營銷模式。對于xx本地客戶的營銷，僅僅通過專門的個性化雜志分發(fā)于機場、高檔餐廳、高級會所、四星級以上的酒店、政府涉外部門以及駐蓉的外地政府辦事處，有針對性進行市場推廣。同時，定期不定期舉辦聚會或者活動，提升產(chǎn)品圈內(nèi)知名度，沉淀固定消費群體。對于“休閑度假”的項目，堅持“時尚、積極”的推廣原則來進行。主要通過舉辦專題活動、主題賽事等活動，結(jié)合報紙、電視、廣播等媒體來進行綜合推廣，如“野外運動”等活動聚集人氣。

第七章投資估算與資金籌措7.1編制說明xx生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)項目占地30萬平方米（450畝），建筑面積10萬平方米（150畝），生態(tài)種植基地及景觀建設(shè)13.4萬平方米（200畝）。其投資估算內(nèi)容主要包括：景區(qū)功能區(qū)建設(shè)；配套工程建設(shè)；公用工程建設(shè)，整個計算期為30年。7.2投資估算7.2.1編制依據(jù)及方法按照xx省2015年工程預(yù)算定額及相關(guān)取費，材料、設(shè)備價格按2015年1季度現(xiàn)行價格。建筑工程費用按其結(jié)構(gòu)形式及使用功能，結(jié)合當?shù)亟ㄖ惭b同類工程標準，按平方米造價指標估算。建筑材料、籽種、果苗費用參考省內(nèi)前三年平均價。設(shè)備、運雜費和設(shè)備安裝費用按行業(yè)標準估算；7.2.2投資估算投資總額：為基本建設(shè)投資總額＋全部流動資金。項目一期建設(shè)總投資2億元，建設(shè)期為2年，項目投資估算見下表。項目投資計劃表前期規(guī)劃設(shè)計、資金籌措40003000500050003000籌備基礎(chǔ)及配套設(shè)施道路、橋梁、市政管網(wǎng)、供電通、訊水廠、污水處理、輔助工程500500500養(yǎng)老養(yǎng)生及禪修中心區(qū)健康谷民族養(yǎng)老院落國際生態(tài)建筑示范區(qū)菩提樹觀賞區(qū)/禪修中心旅游接待中心及游樂運動區(qū)水上游樂民族風情商業(yè)街主題酒店高級精品客棧兒童樂園/山地運動區(qū)銀杏峽谷/露營區(qū)桂花觀賞區(qū)/房車營地健康療養(yǎng)區(qū)李子花村/健康療養(yǎng)村醫(yī)養(yǎng)綜合服務(wù)平臺/創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)區(qū)楊梅樹觀賞區(qū)/度假農(nóng)莊入口服務(wù)區(qū)入口大門100停車場40旅游咨詢中心100其他（風險儲備金）7.3資金籌措上述預(yù)計費用全部由公司自籌（手段包含自有資金1.2億元，貸款，融資）。項目資金主要來源于項目贏利中，并爭取國家財政資金支持。從項目開發(fā)前市場可行性調(diào)研情況看，用戶量與用戶粘性是項目發(fā)展的兩個核心因素，而兩者的同步提升需要資本、運營、內(nèi)容等多方面均衡發(fā)展。項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，希望有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)在在開發(fā)用地及投資上能給與扶持和保障。以保證我們在這一具備良好社會效益的項目可以做的更大，走的更遠，實現(xiàn)企業(yè)反哺社會的最終目標。

第八章財務(wù)評價8.1測算數(shù)據(jù)選取依據(jù) 依據(jù)對xx省與xx地區(qū)旅游度假區(qū)綜合研究成果及ARM預(yù)測分析法，按前面市場預(yù)測客流量的80%，結(jié)合農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游度假區(qū)成熟期年接待量及項目實際進行收入標準測算。游客總量上限就是指在度假區(qū)建成后一段時期內(nèi)的客源市場總的容量，根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗和旅游產(chǎn)品更新?lián)Q代的速度來判斷，一級市場約占市場規(guī)模總量的80%，該市場總量將在建成后五年內(nèi)消化完。根據(jù)旅游行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，度假區(qū)建成后5年內(nèi)游客量將以20%的平均年增長率增加，并在第5年達到一個穩(wěn)定狀態(tài)，因此項目建成后五年內(nèi)的游客量預(yù)測如下：項目建成年份第一年第二年第三年第四年第五年游客接待下限量25萬30萬36萬43萬53.5萬游客接待上限量68萬82萬98萬117萬143萬上下線年平均游客量46萬56萬67萬80萬98.25萬根據(jù)xx地區(qū)問卷調(diào)查結(jié)果：游客意愿日平均總消費：50元*25%+150元*50%+250元*20%+300元*5%=152.5元未來五年前景預(yù)測游客量（萬人次）旅游收入（萬元）備注第一年467015游客年平均增長率為20%；xx地區(qū)游客意愿日平均總消費為152.5元；第二年568540第三年6710217.5第四年8012200第五年98.2514983.1問卷顯示游客的意愿的過夜比率為25%，考慮實際停留的情況和景區(qū)建設(shè)時序，第一年的停留比例為15%，以后每年逐年遞增至65%。未來五年建設(shè)規(guī)模預(yù)測平均日接待量（人次）住宿床位（張）餐位數(shù)（位）備注第一年1260200500項目地的旅游旺季為8個月（240天），大概接待全年80%的游客量；每個餐位周轉(zhuǎn)率為2。第二年1534280613第三年1836370735第四年2192510876第五年269272510768.2經(jīng)營期營業(yè)動態(tài)收入測算依據(jù)市場規(guī)律，度假區(qū)的營業(yè)收入不是一成不變的，在沒有重大不可抗拒因素的前提下，度假區(qū)的營業(yè)收入將經(jīng)歷市場培育期、發(fā)展期、平穩(wěn)期和衰退期四個階段，假設(shè)項目的經(jīng)營期限為十五年，市場變動分析如下：8.2.1第一至第三年為市場培育期客流量是一個從無到有的過程，考慮到經(jīng)營風險和市場綜合因素，分別取定60%、75%和85%的安全系數(shù)，即第一年的客流量986人次/日，第二年的客流量為1232人次/日，第三年的客流量為1396人次/日其他營業(yè)收入也相應(yīng)調(diào)低40%、25%和15%；8.2.2第四年至第八年為發(fā)展期客流量平穩(wěn)增長，營業(yè)收入也呈現(xiàn)平穩(wěn)增長，在第四年，度假區(qū)的客流量達到預(yù)估值（即1643人次/日），營業(yè)收入達到預(yù)估值,第五年遞增5%,第六年至第八年則在第四年的基礎(chǔ)上每年遞增10%；8.2.3第九年至第十二年為平穩(wěn)期考慮xx市旅游市場建設(shè)的逐步成熟,市場推廣的逐步成功,高速網(wǎng)的連通對本項目的影響明顯,將延長本項目的經(jīng)營周期,但同時由于物價上漲、客源分流等反面因素，基本抵消了此影響,因此客流量穩(wěn)定在第八年的基礎(chǔ)上波動調(diào)整，營業(yè)收入不增長；8.2.4第十三年至第十五年為衰退期項目在這一時期產(chǎn)品開發(fā)更加成熟,則在一定程度上弱化了本項目的衰退期,但同時考慮設(shè)備設(shè)施老化、競爭力下降、客源分流、物價上漲等正反面綜合因素，客流量逐步流失，營業(yè)收入逐年降低，降幅約為2%。全年按365個營業(yè)日計算，調(diào)整后的十五年經(jīng)營期的動態(tài)營業(yè)收入如表所示。經(jīng)營預(yù)測分析表年份餐飲養(yǎng)生濱水娛樂住宿戶外運動會議機游其它合計日均11727.12259.07930.75381.06286.45109.50359.82719.633240.008013.422158.90323.831163.43476.33335.57136.88499.77899.544050.0010044.2532446.76367.011318.56539.83405.81155.13509.741019.484590.0011352.3242878.54431.781551.25635.10477.42182.50599.691199.395400.0013355.6753022.46453.371628.81666.85501.29191.63629.681259.365670.0014023.4563166.39474.961706.38698.61525.16200.75659.671319.335940.0014691.2573483.03522.451877.02768.47577.67220.82725.631451.266534.0016160.3583831.33574.702064.72845.32635.44242.91798.201596.397187.4017776.4193831.33574.702064.72845.32635.44242.91798.201596.397187.4017776.41103831.33574.702064.72845.32635.44242.91798.201596.397187.4017776.41113831.33574.702064.72845.32635.44242.91798.201596.397187.4017776.41123831.33574.702064.72845.32635.44242.91798.201596.397187.4017776.41133754.70563.212023.43828.41622.73238.05782.231564.467043.6517420.87143679.61551.941982.96811.85610.28233.29766.581533.176902.7817072.46153606.02540.901943.29795.61598.07228.62751.271502.516764.7216731.01合計49080.187362.0226449.4810828.728117.653111.7210225.0420450.0892072.15227747.08平均3272.01490.801763.30721.91541.18207.45681.661363.336138.1415183.13備注：營業(yè)收入總額=餐飲收入+保健養(yǎng)生年收入+濱水娛樂年收入+客房年收入+戶外運動項年收入+會議年收入+機動游樂年收入+其它年收入+地方特產(chǎn)銷售收入8.3經(jīng)營期動態(tài)成本測算以上各項成本率的取定均依據(jù)來自于旅游行業(yè)服務(wù)水費平均水平計算口徑，結(jié)合項目地實際情況，運用經(jīng)濟評價的分析體系進行綜合測算。1、保健養(yǎng)生成本率：以養(yǎng)老養(yǎng)生為核心的服務(wù)區(qū)域的成本非常低，只有理療藥材、食物采購成本（自助餐）和免費飲料成本。為了體現(xiàn)度假區(qū)成本的清晰度，本報告的度假區(qū)成本除包括上述成本之外，還包括技師提成、布草洗滌費、報刊費等。本項目的成本率取定為15%。2、餐飲成本率：參考xx省內(nèi)特別是xx度假區(qū)的餐飲成本率情況，結(jié)合本項目的定位，取定中餐成本率為42%。3、客房成本率：按照旅游行業(yè)會計制度，為了體現(xiàn)客房成本的清晰度，更科學(xué)地預(yù)算經(jīng)營成本與費用，本報告的客房成本將同行業(yè)會計制度上的成本范疇有所不同，將真正屬于客房成本的布草洗滌費、客人用品、書報費等費用列入客房成本核算。本項目的客房成本率為10%。4、會議成本率：會議成本只乎為0，所以取定成本率為0%5、機動游樂成本率：機動游樂項目的成本主要是電費與維修費用，為不影響下面的固定成本取費，這里取定機動游樂成本率為12%6、其它成本率：其他成本相對應(yīng)收入項目為其他收入，按照行業(yè)會計制度，沒有其對應(yīng)的成本，但涉及蔬果采摘、燒烤、民族特產(chǎn)、濱水娛樂及作坊工藝品等，取定成本率為30%。7、營業(yè)稅金及附加：結(jié)合xx地稅局相關(guān)規(guī)劃，營業(yè)稅金及附加按照營業(yè)收入的5.5%動態(tài)成本測算表年份養(yǎng)生餐飲客房老年公寓會議機游其它地方農(nóng)產(chǎn)品合計日均成本率15%42%10%10%0%12%30%35%138.86390.9238.1128.650.0043.18215.891134.001926.425.3249.32488.6447.6333.560.0053.97269.861417.502425.256.64355.05533.7953.9840.580.0061.06305.841606.502730.207.48464.77651.5363.5147.740.0071.96359.821890.003235.698.86568.01684.1066.6850.130.0075.56377.811987.503397.879.32671.24716.6869.8652.520.0079.16395.812079.003559.269.75778.36788.3576.8557.770.0087.08435.382286.903915.1910.73886.21867.1884.5363.540.0095.78478.922515.594306.6911.79986.21867.1884.5363.540.0095.78478.922515.594306.6911.791086.21867.1884.5363.540.0095.78478.922515.594306.6911.791186.21867.1884.5363.540.0095.78478.922515.594306.6911.791286.21867.1884.5363.540.0095.78478.922515.594306.6911.791384.48849.8482.8462.270.0093.86469.342465.284220.5511.561482.79832.8381.1961.030.0091.99459.952415.974136.1411.331581.13816.1879.5659.810.0090.15450.752367.654053.4111.11合計1105.0611088.761082.87811.770.001226.876135.0532228.2555136.03151.03平均73.62740.5872.1954.120.0081.79409.002148.553675.7310.078.4經(jīng)營期固定費用測算8.4.1固定費用和變動費用的劃分由于服務(wù)行業(yè)的特殊性，設(shè)施嚴格意義上的固定費用只有折舊、攤銷費用和財務(wù)費用，其余的費用如行政管理費、能源費用、工資及福利費、維修保養(yǎng)費等屬于混和成本，分為變動部分與固定部分。變動費用則包括宣傳推廣費、和其他費用。考慮消費價格指數(shù)因素，除折舊、攤銷和財務(wù)費用外，所有固定費用在保持原有變動比率的基礎(chǔ)上每年遞增3%。8.4.2期間費用取定1、行政管理費：包括辦公費、郵電通訊費、應(yīng)酬費、差旅費、印刷品、保險費、布草費用、低值易耗品、屬于管理費用范疇的稅金等，根據(jù)酒店及行業(yè)慣例，結(jié)合本項目實際情況取定。取定固定行政管理費為200萬元/年；變動行政管理費為營業(yè)收入的2%。2、工資及福利：包括員工工資、社會保險、員工餐和其他福利開支。員工餐費按人均300元/月的標準取定。人均工資及福利總額為：2，400元/月（平均工資）+300元/月（社保等相關(guān)福利）+300元/月（員工餐費）=3，000元/月。根據(jù)規(guī)模設(shè)計，員工總數(shù)約為300人（不含各類技師）?；诠べY的計算：固定工資及福利費用為900萬元/年，變動工資部分為營業(yè)收入的2%。3、能源費用：包括水電費、燃氣費、柴油費、汽油費等各種能源費用設(shè)施固定水電能源費用為400萬元/年。變動能源費用為營業(yè)收入的2%。4、宣傳推廣費：包括廣告費等其他推廣費用，根據(jù)度假區(qū)慣例，結(jié)合本項目實際情況編制宣傳推廣費在度假區(qū)經(jīng)營前期投入的費用會較大，第1-2年為營業(yè)收入的5%，在第三年的時候?qū)V告費比率調(diào)低到2%。5、維修保養(yǎng)費:包括設(shè)備維修費、設(shè)備保養(yǎng)費，及預(yù)提部分二次裝修費用及大額修理費用等。固定部分為設(shè)備基本的維修保養(yǎng)費，基期保養(yǎng)費為80萬元/年。基期變動維修保養(yǎng)費為營業(yè)額的0.5%，加上每年預(yù)提的中小裝修費用、設(shè)備大修理基金等，比率為營業(yè)收入的1%，維修保養(yǎng)費比率共為1.5%。6、固定資產(chǎn)折舊:由于折舊年限是根據(jù)項目的主要固定資產(chǎn)經(jīng)濟壽命期確定的，因此固定資產(chǎn)的殘余價值較大，凈殘值率取定10%，本項目折舊年限統(tǒng)一為20年。本項目固定資產(chǎn)總額為16000萬元，每年應(yīng)攤銷的折舊費用為730萬元，殘值為1600萬元。（總投資18000萬元-開辦費380萬元-風險流動資金1420萬元）7、開辦費攤銷：開辦費攤銷與會計制度規(guī)定的攤銷方法不同，新會計制度規(guī)定開辦費在開業(yè)后一次性攤銷完畢，但站在財務(wù)分析的角度，按5年攤銷。本項目開辦費總額為380.00萬元，前五年內(nèi)每年應(yīng)攤銷的開辦費為76萬元。8、其他費用:其他費用為1%，為不可預(yù)見費用等。期間固定營業(yè)費用測算根據(jù)費用基數(shù)取定情況，項目在經(jīng)營期內(nèi)固定費用情況如表所示。總固定營業(yè)費用=固定行政管理費+固定工資福利費+固定水電能源費+固定維修保養(yǎng)費+固定折舊及攤銷項目十五年經(jīng)營期固定費用測算行政管理費工資與福利水電能源費維修保養(yǎng)費折舊及攤銷合計備注每年3%遞增每年3%遞增每年3%遞增每年3%遞增1200.00900.00400.0080.00806.002386.002206.00927.00412.0086.52806.002437.523212.18954.81424.3693.57806.002490.924218.55983.45437.09101.20806.002546.295225.101012.96450.20109.45806.002603.716231.851043.35463.71118.36730.002587.277238.811074.65477.62128.01730.002649.098245.971106.89491.95138.44730.002713.259253.351140.09506.71149.73730.002779.8810260.951174.30521.91161.93730.002849.0911268.781209.52537.57175.13730.002921.0012276.841245.81553.69189.40730.002995.7413285.121283.68570.31204.84730.003073.9514293.701321.68587.41221.53730.003154.3215302.511361.33605.04239.59730.003238.47合計3719.7416739.027439.572197.7011330.0041426.50平均245.981115.93495.97146.51755.332761.7678.5經(jīng)營期變動費用測算根據(jù)變動費用率取定情況，項目在經(jīng)營期內(nèi)固定費用情況如表所示。變動營業(yè)費用=變動行政管理費+變動工資福利費+變動能源費+變動維修費+廣告費+其他十五年經(jīng)營期變動費用測算表行政管理費工資與福利水電能源費維修保養(yǎng)費廣告宣傳費其它合計備注收入2%收入2%收入2%收入1.5%第1—2年5%第三年起2%收入1%1160.27160.27160.27120.20400.6780.131081.812200.34200.34200.34150.26502.21100.441353.933227.04227.04227.04170.29227.04113.521191.974267.11267.11267.11200.34267.11133.561402.345280.47280.47280.47210.36280.47140.231472.476293.82293.82293.82220.37293.82146.911542.567323.20323.20323.20242.41323.20161.601696.818355.52355.52355.52266.65355.52177.761866.499355.52355.52355.52266.65355.52177.761866.4910355.52355.52355.52266.65355.52177.761866.4911355.52355.52355.52266.65355.52177.761866.4912355.52355.52355.52266.65355.52177.761866.4913348.41348.41348.41261.32348.41174.211829.1714341.44341.44341.44256.09341.44170.721792.5715334.62334.62334.62250.97334.62167.311756.76合計4554.324554.324554.323415.865096.592277.4323351.01平均303.62303.62303.62227.72339.77151.831556.738.6經(jīng)營期動態(tài)營業(yè)利潤測算表經(jīng)測算，度假區(qū)15年經(jīng)營期的營業(yè)總額為227747.08萬元，利潤總額為94205.63萬元，凈利潤總額70654.27萬元，凈利潤率為31.0%凈利潤總額=營業(yè)收入–營業(yè)稅金及附加–總成本費用–企業(yè)所得稅項目十五年經(jīng)營期動態(tài)營業(yè)利潤測算表年份營業(yè)收入銷售稅金總成本費用利潤總額企業(yè)所得稅凈利潤總額凈利潤率18013.40440.745394.232178.43544.611633.8220.3%210044.25552.436216.703275.12818.782456.3424.5%311352.32624.386413.094314.851078.673236.1828.5%413355.67734.567184.325436.791359.194077.6030.5%514023.45771.297476.655775.511443.884331.6330.9%614691.25808.027689.096194.141548.544645.6031.6%716160.35888.828261.097010.441752.615257.8332.5%817776.41977.708886.437912.281978.075934.2133.4%917776.41977.708953.067845.651961.415884.2433.1%1017776.41977.709022.277776.441944.115832.3332.8%1117776.41977.709094.187704.531926.135778.4032.5%1217776.41977.709168.927629.791907.455722.3432.2%1317420.87958.159123.687339.041834.765504.2831.6%1417072.46938.989083.037050.451762.615287.8431.0%1516731.01920.209048.646762.171690.545071.6330.3%合計227747.0812526.07121015.3894205.6323551.3670654.2731.0%8.7項目經(jīng)濟效益指標分析8.7.1經(jīng)營利潤率：全部項目建成后經(jīng)營期第4年經(jīng)營利潤率為：40.7%8.7.2投資利潤率：全部項目建成后經(jīng)營期第4年投資利潤率為：30.5%8.7.3內(nèi)含報酬率：根據(jù)經(jīng)營期動態(tài)營業(yè)利潤測算表計算，項目稅后內(nèi)含報酬率為31.0％8.7.4投資回收期：根據(jù)